Управление объектом недвижимости: Что включает управление объектами недвижимости | «AKTAVEST Property Management»

Что включает управление объектами недвижимости | «AKTAVEST Property Management»

Управление объектами недвижимости — сложный комплексный процесс по повышению эффективности коммерческого объекта недвижимости, его содержанию и модернизации. Грамотное управление недвижимостью способно извлечь максимальную пользу из объекта и принести владельцу прибыль, а также спланировать корректную модернизацию по увеличению этой прибыли.

Управление недвижимостью: объекты и участники

Что включает управление объектами недвижимости

Управление объектами недвижимости представляет собой одну из разновидностей сотрудничества. Процедура предполагает участие следующих лиц:

• собственники недвижимости;
• инвесторы;
• арендаторы;
• риэлторы, агенты, брокеры или иные посредники;
• представители государственных органов.

Управление коммерческой недвижимостью для России пока является достаточно новым видом бизнес-отношений. Самое большое распространение направление получило в гостиничной сфере.

Заказать управление объектами недвижимости можно у специализированных компаний, которые имеют необходимый арсенал средств и достаточное количества опыта для работы с определенным объектом. В сфере управления недвижимостью важными факторами является тип объекта, его местоположение, статус, место в инфраструктуре.

В зависимости от этих факторов выбирается модель управления и развития. Если недвижимость пока не имеет определенного статуса и находится в стадии только что построенной, ее можно адаптировать под любой формат, который выбирается с учетом максимальных выгод для владельца.

Этапы управления объектами недвижимости

Управление объектами недвижимости может осуществляться на любой стадии существования объекта. У каждого этапа есть свои нюансы, сроки, технологии. Таких стадий может быть 5:

• предпроектная — анализ рынка, создание стратегии объекта, выбор его типа, анализ инвестиций;
• проектная — составление проекта, разработка сметы и анализ финансовых расходов, планирование сроков возведения;
• строительная — строительство объекта, облагораживание прилегающих территорий, проведение инженерных коммуникаций, включение объекта в инфраструктуру;
• эксплуатационная — полноценное юридическое, физическое и функциональное существование объекта;
• финальная — снос или реконструкция объекта, ликвидация его изначальных функций.

На эксплуатационной стадии управления недвижимостью возможно получение первой прибыли. До этого средства только расходуются. На эксплуатационной стадии приоритетными задачами является содержание объекта в исправном состоянии, его постоянное техническое обслуживание, получение прибыли и модернизация.

Все этапы управления объектами недвижимости сопровождаются документальным фиксированием расходов и прибыли. Владелец объекта регулярно получает финансовые отчеты и может вносить свои пожелания по развитию объекта.

Методы управления объектами недвижимости

Методы управления объектами недвижимости

Выделяют следующие технологии управления объектами недвижимости:

• управление недвижимостью с целью получения прибыли;
• управление проектом недвижимости на стадии его проектирования и планирования;
• управление инвестиционными активами для создания финансового портфеля объекта;
• управление технической эксплуатацией и санитарно-хозяйственное обслуживание недвижимости.

Необходимость в управлении объектом недвижимости редко возникает у небольшого отеля или хостела. В этих случаях нет смысла привлекать внешних специалистов. Чем крупнее объект, тем более он нуждается в профессиональной помощи со стороны. Даже если объект неприбыльный, хорошая компания сможет быстро вывести его в плюс по доходам. Управляющая компания гораздо лучше решает актуальные задачи:

• получение дохода;
• снижение расходов;
• продление срока службы объекта;
• работа с контролирующими органами.

Взаимодействие владельца и управляющей компании может быть построено на разных моделях. В большинстве случаев все юридические вопросы решает управляющая компания. На нее может быть возложено не только содержание, но и обслуживание объекта. Если речь идет о гостинице, то сюда входит подготовка и организация работы персонала, формирование всех служб, ведение отчетов.

Менеджмент: управление объектами коммерческой и жилой недвижимости

Содержание статьи

1. Что такое управление недвижимостью
2. Система управления недвижимостью
3. Основные этапы концепции управления недвижимостью. Направления деятельности
4. Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью
5. Почему собственник обращается к услугам управляющей компании
6. Виды управления
7. Ведение юридических вопросов

Для начала, как всегда, разберемся с понятиями и  формулировками.

В российском законодательстве нет определения коммерческой  недвижимости. При этом вопрос отнесения (или не-отнесения) конкретного недвижимого имущества к коммерческому имеет важные правовые последствия, поскольку от этого зависит порядок совершения сделки, правовые последствия для сторон, вопросы налогообложения и др.

Подробно о коммерческой недвижимости и ее видах мы писали в статье «Коммерческая недвижимость: виды, типы и классификация. Тренды 2019».

Также будем считать формулировки «коммерческое управление недвижимостью» («объектами недвижимости») и «управление коммерческой недвижимостью» идентичными.

В данной статье мы расскажем о том, что такое управление недвижимостью с точки зрения гостиничного бизнеса, а также рассмотрим ключевые вопросы и тренды в этой сфере.

Что такое управление недвижимостью

Это организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников. Можно сказать, это поиск оптимального сочетания управленческих решений на текущий момент и на перспективу.

Инфраструктура управления недвижимостью

Управление недвижимостью так или иначе затрагивает различных участников:

• Собственники
• Инвесторы
• Арендаторы
• Посредники (агенты, риэлторы, брокеры)
• Госорганы

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью – выгодный бизнес, хотя для России он относительно новый. К примеру, с точки зрения наличия международных операторов, российскому гостиничному рынку нет еще и 30 лет: первые международные отели появились у нас в 1990 г. За это время в России зарекомендовали себя также свои профессиональные гостиничные УК. Это, к примеру, Cronwell Management,  АФК «Система», AZIMUT Hotels Group и др.

Особенность гостиничной недвижимости – уникальность каждого проекта. Она складывается из множества факторов: направленность и расположение объекта, звездность, нахождение в сети или наличие «независимого» статуса и др. Следовательно, и методы подходы к управлению здесь будут разными. К примеру, если для торговой недвижимости ключевой фактор  при выборе места для «базирования» — расположение его рядом с транспортными и пешеходными потоками, то этот же фактор для гостиниц разной направленности может быть как плюсом, так и минусом. Другая особенность – функционирование в режиме 24/7, условно говоря, в режиме непрерывного производства гостиничных услуг. При этом все проблемные вопросы, в том числе производственные, должны решаться максимально быстро.

Другое ключевое отличие гостиницы от других объектов недвижимости – многофункциональность объекта, что предполагает разные подходы к продвижению номерного фонда, ресторана, конференц-зала и др.

Особенность управления гостиничным бизнесом в данном случае – активное взаимодействие отеля с турагентствами и системами бронирования. Однако далеко не для каждого отеля это необходимо и выгодно. К примеру, мини-отелям возможно и выгодно было бы работать с турфирмами, но для последних важно заполнять гостиницу большими группами туристов, а это мини-отель обеспечить не сможет. 

Подробнее об особенностях маркетинговых мероприятий для успешного функционирования отеля можно прочесть в статье «Бизнес-план гостиницы с расчетами пример и образец – открытие с нуля».

Система управления недвижимостью

Это комплексная задача, взаимосвязь всех бизнес-процессов (экономических, технических, кадровых, организации сервиса и др) На каждом этапе «жизни» недвижимости (до сдачи объекта в эксплуатацию и в процессе функционирования) есть свои ключевые вопросы для управленческой деятельности. Рассмотрим их более детально

Основные этапы концепции управления недвижимостью. Направления деятельности

Любой объект недвижимости проходит свои закономерные этапы жизненного цикла. Процесс управления охватывает все стадии его реализации, в том числе и те, когда он еще  не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению (до введения в эксплуатацию). Для каждого этапа характерны свои «мероприятия».

1. Предпроектная стадия

Определяет целесообразность создания объекта недвижимости. В этот период следует обратить особое внимание на инвестиционный анализ, который является основополагающим документом при принятии управленческих решений о дальнейшем существовании проекта. Основные направления деятельности:

• анализ рынка недвижимости;
• выбор вида объекта;
• формирование стратегии проекта;
• инвестиционный анализ;
• оформление исходно-разрешительной документации.

2. Проектная стадия

• разработка финансовой схемы;
• организация финансирования;
• выбор архитектурно-инженерной группы;
• руководство проектированием.

Понятно, что на первых двух стадиях  прибыль еще не образуется. Основные задачи управления в это время — сократить длительность этих стадий (не в ущерб качеству проведения исследований и др), повысить потребительские свойства объектов. Но  самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях последующего жизненного цикла объекта.

3. Строительство

Ключевая цель этого периода – выбрать подрядчика,  координировать осуществление строительных работ (в том числе контролировать их качество), а также сверять смету затрат и расходов.

Основные мероприятия:

• эффективное использование инвестиций;
• реализация требований проектной документации в процессе строительства;
• контроль качества строительно-монтажных работ.

4. Эксплуатация

Если все идет по плану, то это самая продолжительная стадия в жизни объекта: он уже  существует физически, юридически и функционально. Управление на этом этапе включает в себя функциональную (извлечение полезности в соответствии с проектным назначением и целями владельца или инвестора) и техническую (поддержание  состояния недвижимости в необходимых параметрах) эксплуатацию.

В это время происходит возврат инвестиций и должна быть получена прибыль (если предыдущие стадии выполнены корректно).

4.1. Эффективная эксплуатация обеспечивает для собственника:

• Экономию времени и финансов
• Стабильный доход
• Безупречное состояние здания.

В частности, поддержание здания и всех инженерных систем в исправном состоянии, а также  постоянная модернизация оборудования сводят к минимуму появление проблем в эксплуатации. Эксплуатационная бригада обеспечивает бесперебойное функционирование объекта в рабочее время, в то время как аварийная  работает в режиме 24/7.

Сфера ответственности эксплуатационной бригада:

Техобслуживание и текущий ремонт инженерных систем энерго- и электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, слаботочных систем; обеспечение бесперебойной работы лифтового оборудования; монтаж, настройка и техническое обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации; поддержка программного обеспечения, обслуживание компьютерной и оргтехники; обеспечение работоспособности существующих и монтаж новых сетей связи; клининг; уборка и благоустройство прилегающей территории; обслуживание паркинга и др.

5. Закрытие

Это ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, предполагающая  снос либо реконструкцию.

Разумеется, какие-то мероприятия проходят через разные стадии существования объекта. Обратимся для примера к сайту УК полного цикла AZIMUT Hotels:

“В зависимости от статуса (проект или действующий отель) и состояния объекта, наши услуги могут включать в себя техническую поддержку проекта на стадии проектирования и строительства, финансовое планирование, услуги по запуску или ре-брендингу, обучение ключевого персонала, предоставление стандартов работы операционных департаментов и так далее.

Техническое сопровождение на стадии:

• Предпроектные работы
• Проектные работы
• Строительство и комплектация, подготовка к сдаче.

Управление:

1. Работы по пред-открытию, открытию и/или ребрендингу
2. Полное операционное управление

• Номерным фондом, ресторанной службой, конференц-направлением, всеми допуслугами объекта (включая возможность сдачи площадей в аренду), персоналом (в том числе регулярные тренинги для сотрудников основных подразделений)
• Продажи/маркетинг/e-commerce
• Поддержка информационных технологий и систем управления
• Присоединение ко всем централизованным бизнес-процессам (единый финансовый центр, единый call-center, закупки, программа лояльности
• Эксплуатация

Предоставление франшизы

• Первоначальное обучение/аттестация персонала и передача стандартов
• Ежегодный аудит качества предоставляемых услуг по всем операционным департаментам (включая необходимые тренинги для соответствующих департаментов по результатам аудита)
• Присоединение ко всем централизованным бизнес-процессам (единый финансовый центр, единый call-center, закупки, программа лояльности
• Продажи/маркетинг/e-commerce.

Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

В зависимости от целей деятельности и  функций в процессе управления, выделяют следующие модели управления:

• Управление объектом недвижимости (Property management).

Цель — повышение общей доходности объекта  за счет увеличения его стоимости и прибыли, получаемой от эксплуатации

• Управление проектами (Project management).

Цель — разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений: планирование при строительстве, оптимизация функциональных схем здания, закладка современных технологий.  

1. управление техническим состоянием здания
2. управление техническим обслуживанием.

• Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.

Почему собственник обращается к услугам управляющей компании

Разумеется, мини-отелю привлекать внешнего управляющего вряд ли имеет смысл. Даже более крупная гостиница, если у нее есть команда, которая раньше уже занималась запуском отелей, может справиться самостоятельно. Однако, чем больше и сложнее объект, тем выше необходимость «стороннем» управлении.

Нет ничего предосудительного в том, что инвестор, желающий приобрести отель, не обладает достаточным опытом и знаниями о специфике гостиничного бизнеса. Ни опыт ведения собственного бизнеса в других сферах, ни опыт проживания в различных отелях мира не являются сами по себе основанием для  формирования грамотного ТЗ для строительства гостиницы и ее последующей эксплуатации. Как правило, нет профильных «гостиничных» инвесторов, но есть инвесторы, которые вкладывают денежные средства в различную коммерческую недвижимость, в том числе в гостиницы.

Логично, что для реализации успешного гостиничного проекта лучше обратиться к профессионалам. Как правило, собственника любой недвижимости интересует два крупных блока вопросов: «Как заработать?» и «Как не потерять?». Перечисленные ниже задачи, успешное решение которых возлагается на Управляющую компанию,  будут так или иначе связаны с этими ключевыми вопросами:

• Получение максимального дохода с объекта
• Снижение эксплуатационных расходов
• Увеличение срока эксплуатации здания
• Концентрация на собственном бизнесе
• Повышение арендной платы
• Возможность более выгодной реализации объекта
• Повышение стоимости недвижимости
• Работа с проверяющими и властными структурами




Лучше, конечно, обращаться к профессионалам еще на этапе разработки проекта, чтобы на этапе строительства не допустить ошибок, «не совместимых» с гостиничным бизнесом. Классика «жанра» — отсутствие разделения сервисных и гостевых потоков. Как вариант – не достаточно сервисных лифтов или помещений для персонала. Либо отель спланирован так, что «шумные зоны» (рестораны, бары, банкетные залы) расположены рядом с номерным фондом. Это обязательно скажется на сервисе. Также необходимо соблюдать гостиничные нормы по звукоизоляции: между улицей и номером, между номером и коридором,  между ванной и спальной зоной и др. В гостиничном бизнесе есть множество технических требований, соблюдение которых необходимо. Подробный список нормативных документов размещен в конце статьи «Планы гостиниц. Планировка, чертежи типовых проектов».

Также дополнительным доводом «в пользу» Управляющей компании является введение обязательной классификации гостиниц,  в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».

В соответствии с Постановлением, гостиничный объект должен теперь соответствовать всем заявленным требованиям к «звездности», в том числе по планировке и техническому оснащению помещения.

Если до введения обязательной классификации небольшие отели могли себе позволить не соответствовать некоторым российским и международным гостиничным стандартам (по нормам эксплуатации, пожарным правилам,  требованиям к сервису и др), то теперь укрыться от соблюдения требований не получится.

Виды управления

Применительно к управлению гостиничным бизнесом на практике встречаются различные варианты взаимодействия собственников с управляющими, причем не всегда между этими вариантами  можно провести четкую грань. Причина – примерно одинаковые инструменты и единая конечная цель: повысить эффективность эксплуатации гостиничного объекта.

Тем не менее, между этими видами управления существуют определенные различия.

Какие бывают управляющие компании

Виды управления	Характеристика	Примеры
Независимая управляющая компания (УК)	Как правило, управляет несхожим гостиничным продуктом (отели, апартаменты, коттеджи и др) разного уровня обслуживания и (или) разных брендов. Объекты размещения могут быть связаны (или нет) франчайзинговыми отношениями с другой компанией. В первом случае владелец объекта оплачивает услуги как УК, так и франчайзинговой компании (за использование ее торговой марки)	УК Interstate Hotels & Resorts управляет отдельными отелями брендов Marriott, Hilton, Holiday Inn т др. При этом Marriott может предоставлять таким отелям только франшизу. Holiday Inn Архыз работает по франшизе InterContinental Hotels Group; при этом управляет гостиницей УК Cronwell Management. УК «Русские отели» управляет гостиницами «Сретенская» (Москва), «Волна» (Нижний Новгород), а также двумя санаториями в Московской обл.
Компания, управляющая гостиничной цепью*	Как правило, управляет объектами, объединенными единой торговой маркой. Собственник гостиницы выплачивает такой УК гонорары за услуги управления и за  использование ее торговой марки. «Бытует заблуждение, что если проект априори неприбыльный, то, когда туда придет бренд, то он станет прибыльным. Это не совсем так. Проект должен быть прибыльным сам по себе, а бренд может сделать его более прибыльным и более маржинальным» — директор по развитию Marriott International Алексей Коробкин.	Ritz – Carlton Hotel Company (не предоставляет франшизу)
Цепи независимых предприятий, объединенных для использования общей системы бронирования.	Для примера возьмем описание проекта «Дивный Мир» (УК «Ателика»): «Все отели cети имеют независимых владельцев, что позволяет им сохранить свою аутентичность и самостоятельность, при этом получив плюсы вступления в сеть: повышение продаж, участие в единой систем лояльности, продвижение с помощью маркетинговых ресурсов сети, участие в выставках и мероприятиях, обучающие программы для персонала, сетевые стандарты, рекомендации по оптимизации расходов, маркетингу и рекламе, юриспруденции, ценообразованию, реконцепции, а также круглосуточную поддержку. Комфортная система выплаты вступительных взносов и низкий процент за бронирования обеспечат отельерам доступность вступления в сеть, повысят уровень продаж и качество сервиса».	Новый бренд УК «Ателика» — «Дивный Мир» создан для объединения  независимых загородных и курортных отелей.




* Гостиничная цепь – эта группа гостиничных предприятий, осуществляющих коллективный бизнес и находящихся под контролем руководства цепью. Цепь (или сеть) отелей имеет узнаваемую марку, единые стандарты в обслуживании, дизайне – вне зависимости от месторасположения отеля. Гостиничная цепь может быть как национальной, так и международной (отели расположены в разных странах). Как правило, цепь «начинается» с 6-10 гостиниц.

Кстати, первым российским оператором, который вывел отечественный гостиничный бренд на европейский рынок, стала компания  AZIMUT Hotels.

Факт: В США 90% всех гостиниц объединены в цепи, в Европе – 20%. На долю гостиничных цепей приходится  более 7 млн номеров из почти 13 млн. Причина проста: цепь – наиболее эффективный способ ведения хозяйства в гостиничном бизнесе. Ее главные преимущества – снижение издержек за счет общего управления, снабжения, маркетинга; общие стандарты качества; централизованное обучение персонала и, как следствие всего этого, повышение производительности труда. По статистике,  входящие в цепь отели имеют на 60% больше средний доход и на 8% больше загрузку, чем самостоятельные предприятия.

Экономические и правовые условия, на которых гостиницы объединяются в цепи, а также взаимодействуют с управляющей компанией, могут быть различными, с различным уровнем самостоятельности гостиниц. Основные – это:

1. Доверительное управление
2. Франшиза
3. Операционная аренда

При этом в составе одной цепи могут быть отели, работающие с УК на разных условиях. Также в рамках одного объекта допустимы вариации этих ключевых форм сотрудничества. К примеру,  InterContinental Hotels Group, являясь больше франчайзинговой компанией, допускает договор франшизы с определенной поддержкой – если собственник объекта планирует самостоятельно заниматься своим бизнесом. Также возможен сначала договор управления, далее  переход на франшизу.

Сравним эти два основных вида договора

	Доверительное Управление	Франшиза
Риски	Риск оператора минимален, поскольку его деятельность не связана (или мало связана) с инвестиционной активностью. Расходы на строительство, а также риск несения убытков от основной деятельности лежит на собственнике гостиницы. Обычно подписывается договор не только на управление, но и на техническое сопровождение:  соответствие марке оператора архитектурных форм здания, кадровой политики и др. Пример: под управлением Rezidor SAS Hospitality находятся  «Radisson SAS Славянская» (Москва), «Radisson SAS Royal» (Санкт-Петербург) и др. УК Swissotel, Hotels & Resorts управляет  отелем «Swissotel Красные Холмы» в Москве и др.	Одна сторона предоставляет другой стороне право действовать от своего имени на основе договора или соглашения о приобретении лицензии. Пример:  гостиница «Националь» имеет франшизу оператора Le Meridien. Тем не менее, если не брать в расчет известные гостиницы,  иностранные операторы часто опасаются, что УК, с которым работает отель, не сможет поддержать качество на должном уровне. От этого может пострадать репутация всей сети. Также есть риск отношения к доходности: владельца отеля определенный уровень может устраивать, в отличие от франчайзера. Но возможен и обратный вариант, когда для отеля комиссии франчайзера кажутся слишком высокими по сравнению с доходностью. Из минусов для отелей: высокие начальные издержки на строительство (реконструкцию) в соответствии со стандартами оператора, а также расходы на набор и обучение персонала.
Оплата	Как правило, иностранная (УК) обходится владельцам в 4-8% от оборота плюс 8-12% с прибыли.	Рассчитывается по индивидуальным графикам и может составлять от 1,5 до 5% с оборота плюс $10-15 за каждое бронирование.
Преимущества для УК	Расширение гостиничных сетей без привлечения крупных инвестиций. Если собственник отеля не выполняет своих обязательств, то УК может стать совладельцем. А при невыполнении владельцем гостиницы своих обязательств оператор может стать совладельцем.	Высокая доходность: при франшизе собственник платит больше, чем при управлении.
Преимущества для отелей	УК не имеет решающего голоса в вопросах собственности: отель может быть продан без участия или согласия оператора. Созависимость: Если владелец гостиницы не может обеспечить требуемых средств для реализации проекта, оператор должен поступиться своими интересами и способствовать обеспечению недостающих ресурсов за счет привлечения внешних займов или собственных средств.	Получение сразу определенного места на рынке и «членства» в гостиничной сети. Возможность пользоваться международным опытом (от которого отечественная гостиничная отрасль отстала на 30-40 лет) Это также подразумевает: консультации франчайзера по  выбору места строительства; и помощь финансовых экспертов; подключение к международным системам бронирования; доступ к службе международной гостиничной справки о клиентах других отелей этой же цепи; гарантированные стандарты качества обслуживания т др.

Одним из лидеров в области предоставления франшизы для гостиниц является InterContinental Hotels Group. Так, по состоянию на начало 2017 г, в компании насчитывалось более 4 тысяч гостиниц, работающих по договору франшизы. Кстати, бренд Holiday Inn был первой международной франшизой в гостиничном  бизнесе.

Операционная аренда

Арендные сделки в гостиничном бизнесе отличаются от аренды торговых или офисных площадей. К примеру, если в офисной недвижимости фиксированная ставка аренды складывается от локации и класса, то для гостиниц используется гораздо больше параметров:

• Локация
• Количество номеров
• Звездность отеля
• Инфраструктура
• Земельный участок
• Дизайн и архитектура и др.

На условия сотрудничества влияет и степень готовности помещений гостиницы: уровень и качество отделки, оборудование номеров и других помещений, иные вопросы, связанные с затратами. После заключения договора аренды УК становится фактическим владельцем гостиницы и должна решать все вопросы, связанные с ее управлением.

Вот как, к примеру, рассчитывают размер арендной ставки в УК Auroom Group:

«При расчете размера фиксированной ставки аренды мы создаем финансовую модель операционной деятельности отеля. Получив размер Операционной прибыли (GOP) мы устанавливаем 65-75% от этой суммы как размер фиксированной арендной платы.

Для отелей с ярко выраженной сезонностью размер ежемесячной платы устанавливается в зависимости от результата, чтобы исключить кассовые разрывы.

Если отель новый, в первый год операционной деятельности, размер аренды может существенно отличаться от второго и последующего лет».

Чтобы снизить риски, для УК выгоднее заключить договор аренды на длительный срок (не менее 20 лет, часто — более 50). Это гарантирует  компании возврат вложенных средств.

Ведение юридических вопросов

Есть и еще один важный момент. Он касается вопросов собственности.

Большинство отечественных сетей владеют отелями, которыми управляют. Между тем для международных управляющих компаний владение недвижимостью считается непрофильным бизнесом. Их основной бизнес – оперативное управление и франчайзинг. 

Комплексное управление объектами недвижимости.

Каждый год в стране появляются новые объекты коммерческой недвижимости разного назначения. Перед их владельцами стоит задача извлечь из них максимальную прибыль и минимизировать затраты на содержание объекта. Собственники торгового или офисного центра предпочитают комплексное управление объектами недвижимости.
При современном подходе к этому сложному процессу рассматриваются не только ремонт, обслуживание и чистота. Важно также и создание конкретной среды, благоприятной для бизнеса. Только тогда объект будет способен успешно конкурировать с другими.

Развитие объекта недвижимости и управление доходами.

В понятие комплексного управления объектами недвижимости, прежде всего, входит разработка его концепции, особенно, если речь идет об объекте, только введенном в эксплуатацию. Проводится целый комплекс маркетинговых исследований, по результатам которого определяется направление, в котором будет развиваться объект. Учитываются такие факторы, как его местоположение, состав населения, демографическая и экономическая обстановка, а также наличие других похожих комплексов. Объект недвижимости продвигается посредством рекламной кампании в средствах массовой информации с целью привлечения арендаторов. С теми, кто заинтересовался площадями, затем проводятся переговоры и заключаются соответствующие договора. Также контролируется своевременная оплата арендуемых площадей, регулировка задолженностей, поступления средств от аренды парковки автомобилей.

Техническая эксплуатация.

Техническая эксплуатация является неотъемлемой частью комплексного управления объектами недвижимости. Офисный или торговый комплекс должен поддерживаться в надлежащем состоянии, которое соответствует не только требованиям его владельцев, но и тех официальных ведомств, которые его контролируют. Если здание постоянно находится на высоком уровне технического обслуживания, то оно функционирует без перебоев, а заодно и существенно снижаются затраты на его эксплуатацию. В это понятие входит целый комплекс разнообразных работ, как планового, так и внепланового характера, которые направлены на то, чтобы все инженерные системы объекта и его коммуникации находились в исправном состоянии.

Подразумевается создание службы диспетчеров, которая работает в круглосуточном режиме. В любое время она принимает заявки, оперативно реагирует и предпринимает действия по ликвидации возникших проблем даже с самыми сложными коммуникациями. При этом существенно сокращается время на выполнение работ. Также организуются специальные инженерные отделы, которые разрабатывают график плановых ремонтов, поддерживаются контакты с предприятиями, которые обеспечивают энергетическое снабжение здания. Каждый объект недвижимости имеет свой график обслуживание в техническом плане, который является индивидуальным и зависит от того, какое назначение у здания. Техническая эксплуатация заключается в контроле за электро- и водоснабжением, системами кондиционирования, отопления и вентиляции. Также имеет большое значение и противопожарная служба.

Уборка помещений и охрана объекта недвижимости.

Комплексное управление объектами недвижимости включает в себя и уборку помещений. Этот очень важный момент, и, если этим занимается специализированная компания, то собственник экономит средства, которые заложены на эту статью расходов, а срок службы здания продлевается. В комплекс услуг входит уборка не только помещений внутри здания, но и территории рядом с ним, убирается и вывозится мусор (в зимнее время – снег), осуществляется уход за растениями, если таковые присутствуют на участке. Также сюда относится и мойка фасада здания, которой занимаются профессиональные промышленные альпинисты.

Любое офисное здание или торговый комплекс нуждается в охране. Она призвана обеспечить не только безопасность людей, находящихся в нем, но и препятствовать выносу материальных ценностей. Также в ее задачи входит препятствование проникновению на территорию объекта и в его помещения лиц, не являющихся сотрудниками компаний-арендаторов. Охрана должна обеспечивать порядок движения сотрудников и посетителей по зданию, для входа во внутренние помещения (если речь идет об офисном центре) организовать пропускной режим.

Управление объектом недвижимости

Руководитель программы:

Бухарин Николай Алексеевич — к.т.н., доцент, директор МИПК Института дополнительного образования

Целевая аудитория: девелоперские компании, компании по управлению недвижимостью, управляющих организаций, риэлторские и оценочные компании, преподаватели ВУЗов, аспиранты и студенты, обучающиеся по направлениям «Экономика и управление недвижимостью», «Менеджмент», сотрудники ТСЖ и ЖКХ, и интересующиеся проблематикой управлением и развитием недвижимости.

В программе основное внимание уделено формированию бюджета объекта недвижимости и анализу эффективности управления объекта. Во время обучения слушателям предлагаются практические задачи на прогнозирование доходов и операционных расходов объекта недвижимости.

Особенность обучения наших слушателей является широкое использования персональных компьютеров (ПК) в учебном процессе.

Основы управления объектом недвижимости:

• Недвижимость как объект управления, цели и уровни управления.
• Организация управления объектом. Цели и стадии управления.
• Введение в организацию и финансирование инвестиций в недвижимость.
• Нормативно-правовое и договорное обеспечение управления.
• Основы бухгалтерского учета и налогообложения недвижимости.
• Введение в экономику объекта недвижимости.
• Формирование бюджета объекта недвижимости. Прогнозирование доходов и расходов.
• Управление эксплуатацией и организация технического обслуживания объекта. Маркетинг и работа с арендаторами.
• Анализ эффективности управления объектом.

График проведения обучения на 2020-2021 учебный год

Форма обучения	Число учебных часов	Сроки обучения в 2019-2020 уч. г.		Стоимость обучения	Документ
Дневные группы	72	октябрь 2020	март 2021	15 000	сертификат
Вечерние группы	72	октябрь 2020	март 2021	15 000	сертификат
Скидки предоставляются организациям, оплачивающим обучение 2 человек — 5%; 3 человек — 10%; 4 и более человек — 15%.
Для данного обучения наличие высшего образования не обязательно.

 

Все платежи НДС не облагаются.

Форма заявки на обучение

 

Координатор программы- Иванова Яна Владимировна

Тел: (812) 534-03-63, 534-84-11, 534-84-04
Факс: (812) 534-84-11, 534-84-04
E-mail: [email protected]; [email protected]

Комплексное управление объектами недвижимости — Деловой дом на Архиерейской

Комплексное управление объектами недвижимости

Внешнее управление недвижимостью — с выгодой для владельца

Федеральная компания «Деловой дом на Архиерейской» в рамках стратегии своего развития выходит на внешний рынок с предложением коммерческого управления недвижимостью.

«Мы планируем привлечь на внешнем рынке собственников зданий, заинтересованных в том, чтобы их объектами управляла профессиональная компания, повышающая доходность здания и снижающая затраты на его содержание», — рассказывает Эльвира Черепанова, генеральный директор Управляющей компании «Деловой дом на Архиерейской»

Рынок управляющих компаний в Екатеринбурге, по существу, еще только складывается, но на нем уже есть сильные игроки. В чем вы видите ваше преимущество?

— Действительно, в нашем городе есть некоторые компании, имеющие опыт в управлении коммерческой недвижимостью. «Деловой дом на Архиерейской» успешно управляет площадями масштаба более 150 тыс. кв. м. Наши объекты недвижимости расположены в Австрии и по  России:  Екатеринбург,  Москва, Челябинск, Сургут, Тюмень, Саратов, Курган, Железноводск.

Имеющийся у нас опыт мы готовы применить, взяв под свое управление новые для нас объекты, находящиеся в регионах присутствия компании. По нашим прогнозам, спрос на услуги внешнего управления в перспективе будет только возрастать, поскольку это положительная общемировая тенденция.

Какая недвижимость является для вас целевым сегментом?

— Прежде всего, это качественные деловые и торговые центры, имеющие как одного, так и несколько собственников, площадью от 5 тыс. кв. м. В последние годы на рынке коммерческой недвижимости появились непрофильные игроки, не имеющие опыта в управлении и эксплуатации зданий. К ним относятся, например, банки, получившие от девелоперов объекты за долги. Такие финансовые организации также являются для нас целевым сегментом

Что же дает собственникам внешнее управление?

— Собственник недвижимого имущества, заключив договор с управляющей компанией, полностью избавляет себя от проблем с поиском арендаторов, с эксплуатацией зданий, гарантированно получая доход от управляющего.

УК сама решает все проблемы, связанные с эксплуатацией здания. Ее задача — обеспечивать бесперебойную работу объекта, с ее помощью выявленные недостатки должны оперативно устраняться, а ценовая характеристика объекта повышаться.

У компании «Деловой дом на Архиерейской» есть для этого все ресурсы. Так, в нашем распоряжении находится собственное клининговое подразделение «Фрау Фреше», сформирована профессиональная служба инжиниринга и эксплуатации. Компания своими силами обеспечивает безопасность на объекте, оказывает маркетинговую июридическую поддержку, со своей стороны гарантируя прозрачную систему формирования себестоимости обслуживания.

Немаловажно и то, что управляющий обеспечивает единую концепцию здания, что особенно актуально для объектов, имеющих несколько собственников. Это выгодно для владельцев, поскольку с повышением качества помещений, растет арендная ставка.

Эксплуатация недвижимости: оперативное управление | Семинары Moscow Business School

Аннотация: В России с советских времен крепко сидит миф об эксплуатации как обслуживании зданий. Под «эксплуатацией» недвижимости понимают и управление, и клининг, и техническое обслуживание и все остальное. Что же означает «эксплуатация» недвижимости? В статье дается ответ и раскрывается важнейшая и разносторонняя деятельность по использованию и содержанию недвижимости — управление недвижимостью.

Эксплуатация или обслуживание

С советских времен в России в отношении зданий (объектов недвижимости) под «эксплуатацией» понимается проведение работ по уборке, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий, сооружений и территорий. Но так ли это?

В отношении вещей мы совершенно точно полагаем, что мы их эксплуатируем, когда ими пользуемся. Мы ездим на автомобиле и понимаем, что эксплуатируем когда ездим на нем, то есть используем его в своих целях, но когда заезжаем в сервисный центр, то отдаем его на обслуживание, а не в эксплуатацию. И в отношении зданий (объектов недвижимости) смысл слова «эксплуатация» не меняется и, по-прежнему, означает «использование», «получение пользы». Зданиями пользуются потребители зданий — собственники, жильцы арендаторы, гости, посетители, зрители, покупатели и т.д. — все они эксплуатируют, то есть используют здание, но обслуживают здания другие люди — обслуживающий персонал. Чтобы пользоваться зданием, его, как и любую вещь, необходимо обслуживать, точнее сказать «содержать» — без этой поддержки невозможно непрерывно и в полной мере из здания извлекать пользу, то есть эксплуатировать здание.

Слово «эксплуатация» произошло от французского «exploitation» — пользование, извлечение пользы, выгоды. Эксплуатация здания — это потребление (использование) здания, а также период времени, в течение которого возможно это реализовать — срок эксплуатации (срок службы) здания. Эксплуатация здания неразрывно связана с содержанием здания, поскольку здание, как сложная техническая система, не может без «техподдержки» сохранять свои потребительские качества.

Немного истории

В России понятие «управление недвижимостью» появилось в начале 1990-х годов с приходом западных управляющих компаний вместе с западными девелоперами. Оказалось, что, кроме привычных нам услуг эксплуатации: уборки, технического обслуживания и ремонта зданий и домовых территорий, существуют: стратегии развития зданий, экономические расчеты вариантов эффективного использования зданий, поиск арендаторов, маркетинг зданий и др., — многогранный набор услуг по использованию и содержанию зданий, совокупность которых требует централизованного системного управления. Появилось понятие «управляющая компания» (в российском законодательстве «управляющая организация») как профессиональный менеджер (управляющий, manager) недвижимости, который, в интересах собственника управляет использованием и содержанием объекта недвижимости.

Дом-машина

Современное здание, как современный теплоход, требует правильных приемов эксплуатации (правил пользования), профессионального содержания (обслуживания), а также, прокладки маршрута в океане социально-экономических изменений, и управления на маршруте времени. Управляющая организация — это капитан с судовой командой, поддерживающий исправность теплохода, как единого механизма, и управляющий теплоходом на маршруте времени в интересах судовладельца — собственника здания.

Управление машиной

Разнообразие недвижимости продиктовано не только уникальностью услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости, но и особенностями управления каждым отдельным ее типом и видом. Каждая конкретная концепция управления объектом недвижимости отличается от другой составом и интенсивностью услуг, производимых в процессе управления.

Управлением недвижимостью (Property Management) называется деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению права собственности и бремени ответственности по объекту недвижимости для достижения ожидаемых результатов-целей собственника наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ожидаемый результат (потребительский, стоимостный, социальный) от управления объектом недвижимости зависит от класса объекта недвижимости и от роли объекта недвижимости в реализации интересов собственника.

Классификация недвижимости

Существует много разных зданий, классифицируемых по функциональному назначению:

• жилая недвижимость,
• офисная недвижимость,
• торговая недвижимость,
• складская недвижимость,
• гостиничная недвижимость,
• развлекательная недвижимость,
• социально-культурная недвижимость,
• социально-транспортная недвижимость,
• для общественного питания,
• медицинская недвижимость,
• для оздоровления,
• для отдыха,
• для бытового обслуживания,
• промышленная недвижимость,
• сельскохозяйственная недвижимость,
• и т.д.

Необходимость деления на классы продиктована разнообразием услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости.

Виды недвижимости

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся недвижимость может быть разделена на три вида: операционную, коммерческую и инвестиционную.

Операционная недвижимость — недвижимость используется собственником для собственного производственного или личного потребления, то есть она является прямо вовлечена в производственный процесс, приносящий собственнику опосредованный доход.

Коммерческая недвижимость — такой вид недвижимости, который используется собственником для получения коммерческой выгоды (прибыли), то есть недвижимость приносит прямой доход.

Инвестиционная недвижимость — вид недвижимости, который используется собственником для увеличения ее стоимости (капитализации).

Например, если владелец сдает в аренду или продает свою недвижимость, то он получает прямой доход — это коммерческая недвижимость, а если использует ее под офис или магазин, то здесь владелец недвижимости уже получает опосредованную прибыль — это операционная недвижимость. Если собственник в операционной или коммерческой недвижимости заменяет лифты на более комфортные, или устанавливает эскалаторы, или к системе вентиляции добавляет систему кондиционирования воздуха, или заменяет фасад здания на современный, то есть инвестирует в изменения здания, делая здание более привлекательным для пользователей, и этим повышает стоимость здания — это инвестиционная недвижимость.

Государева воля

Государство законодательно не только наделяет собственника правом владения, использования и распоряжения конкретным объектом недвижимости, но и возлагает ответственность за надлежащее содержание и безопасность пользование объектом неограниченным кругом людей. Для мониторинга безопасности зданий создан институт государственного контроля и надзора за недвижимостью:

• Пожнадзор;
• Ростехнадзор;
• Госэнергонадзор;
• Энергосбыт;
• Санитарно-эпидемиологическая служба;
• Комитет по управлению государственным имуществом;
• Комитет по градостроительству и архитектуре;
• Комитет по земельным ресурсам;
• Комитет по природным ресурсам;
• Жилищная инспекция;
• Инспекция труда.

Функции управления

Цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения, пользования и содержания конкретным объектом недвижимости.

Деятельность по достижению целей собственника по использованию объекта недвижимости является генеральной функцией управления объектом недвижимости. Её называют «управление пользованием», «управление потреблением», «управление функциональностью». Второй важнейшей функцией управления является поддержание объекта недвижимости в безопасном и готовом к использованию по назначению состоянии. Её называют «управление содержанием».

Основные функции управления недвижимостью:

• Управление потреблением объекта;
• Управление содержанием объекта;
• Управление обеспечением ресурсами;
• Управление безопасностью объекта;
• Управление маркетингом объекта;
• Управление доходностью объекта;
• Управление требованиями собственников объекта;
• Управление отношениями с третьими лицами.

Передача в управление

Собственник объекта недвижимости законодательно наделен правом собственности и ответственностью за его надлежащее содержание. Собственник формирует конкретные результаты от владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. Привлеченная собственником управляющая организация в его интересах разрабатывает 2-3 варианта наилучшего использования объекта недвижимости под указанные собственником цели-результаты, проводя маркетинговую, экономическую, техническую, управленческую, правовую экспертизы. Собственник выбирает, на его взгляд наилучший вариант пользования и содержания. Договором управления собственник наделяет (делегирует) управляющую компанию своими правами и обязанностями по выбранному варианту наилучшего использования. С этого момента собственник или собственники объекта недвижимости в силу закона (обязанность) и управляющая организация в силу договора (обязательство) несут субсидиарную ответственность за целевое и безопасное использование и надлежащее содержание объекта недвижимости. Оперативное управление объектом недвижимости передается управляющей компании, а за собственником остаются надзорные и контролирующие функции за результатами деятельности управляющей компании в отношении переданного в управление объекта недвижимости.

Определяем уровни управления

Выработка стратегических целей и контроль оперативного управления всегда остается у собственника. Разработка стратегии достижения целей собственника и оперативный уровень управления — у управляющей компании. Генеральный уровень оперативного управления объектом недвижимости — это централизованное системное управление всеми сервисами объекта недвижимости. Этот уровень управления или передается собственником управляющему по договору управления (передача прав и передача управления этими правами (титулами) — Property Management) или остается у собственника. В последнем случае управление объектом недвижимости осуществляет сам собственник, даже если все остальные сервисы переданы управляющей организации — в этом случае управляющая организация является генеральным подрядчиком (сервисным оператором) всех сервисов объекта недвижимости и администрирует каждый из них (Facility Management). Сервисный оператор выполняет все работы своими силами или привлекает на отдельные сервисы или работы узкопрофильные (специализированные) сервисные организации. В этом случае договор управления становится договором на обслуживание объекта недвижимости.

Границы ответственности

За использование объекта недвижимости управляющая организация несет ответственность перед собственником по характеристикам и параметрам ожидаемого результата по итогам отчетов управления за весь период управления (срок договора). Каждый отчетный период завершается анализом достигнутых результатов (план-фактный анализ), и корректировкой плана управления на следующий отчетный период. Значимыми для сторон являются результаты годового отчета и отчета за весь срок управления. Естественно, что первоначально установленные цели и результаты в течение действия договора управления собственником не должны изменяться. За целевое использование объекта недвижимости собственник отвечает в правовом поле перед государством.

Высший уровень ответственности «презумпция виновности» за ненадлежащее содержание всегда у собственника объекта недвижимости. Управляющая организация несет ответственность перед собственником за безопасность, исправность и функционирование объекта; перед государством — за безопасность пользования объектом.

По договору исполнения отдельного сервиса или комплекса сервисов ответственность наступает в границах этих сервисов и в границах частей или элементов объекта недвижимости, а не объекта в целом. Подрядная организация несет ответственность по своим обязательствам и в рамках этих обязательств. Например, за исправность и безопасность лифтов — в течение срока действия договора и исполнения гарантийного обязательства несет подрядная специализированная организация.

Эксплуатация. Содержание. Управление

Эксплуатация — это пользование объектом недвижимости в течение его срока службы. Пользователями объекта недвижимости являются все, кто извлекает или получает от него пользу или выгоду: это собственники, арендаторы, жильцы, посетители, гости, покупатели, пассажиры и т.д. Другие люди «управляющие недвижимостью» следят за правильным использованием объектов недвижимости и содержат их в исправном и пригодном для повседневного использования состоянии. Решения менеджеров недвижимости выполняет обслуживающий персонал (свой или подрядных организаций). Организация, планирование, контроль, анализ, корректировка работ, отчет по использованию и содержанию объекта недвижимости — это управление объектом недвижимости.

Управление недвижимостью (буквально Property Management) — это деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению правомочий владения, пользования, распоряжения и содержания объекта недвижимости для достижения целей собственников наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Собственник наделяет профессионального управляющего недвижимости или всеми правами (property) или только правами содержания (facility) — управляющая организация становится или управляющим недвижимостью (property manager) или управляющим содержанием (facility manager) — сервисным оператором. В России и те и другие менеджеры недвижимости называются управляющими организациями, все зависит от количества правомочий (титулов), переданных сособственником управляющему.

Управление недвижимостью включает управление пользованием и управление содержанием объектов недвижимости. Управление содержанием включает управление всеми видами работ и услуг по сохранению и восстановлению эксплуатационных качеств объекта недвижимости. Отметим, что непосредственно работы по содержанию объекта недвижимости выполняет обслуживающий персонал — это уровень производства работ, услуг, сервисов.

Коммерческое управление объектами недвижимости по всей России

Управление объектом коммерческой недвижимости

Организация структуры управления

Аудит эффективности использования объекта

На сегодняшний день управление коммерческой недвижимостью является одной из наиболее востребованных услуг, поскольку грамотно поставленный менеджмент гарантирует стабильное поступление доходов, а это залог процветания фирмы.

Под управлением коммерческой недвижимостью специалисты подразумевают определенную последовательность действий, направленных на рациональное использование коммерческого объекта, благодаря которым собственник получает максимальную прибыль.

Управление коммерческой недвижимостью – услуга, без которой, по мнению большинства экспертов, современному бизнесу не обойтись! Именно по этой причине, возрастает роль профессионалов, способных предоставить расширенный пакет комплексных услуг по доверительному управлению. Компания «MOST» отвечает всем критериям профессионального оператора рынка и достойно конкурирует за право называться лучшей среди других игроков.

Мы помогаем сэкономить собственнику деньги и время, помогаем в решение любых проблем с арендаторами, занимаемся урегулированием юридических вопросов, поиск и контроль подрядчиков — также ложится на плечи управляющей компании.

Немаловажно также отметить, что грамотное управление коммерческой недвижимостью влияет на уровень платы для арендатора, т.е. на арендные ставки. Только подумайте сколько времени и сил вы сэкономите, отдавая свой объект в доверительное управление управляющей компании.

Вы избавитесь от ряда проблем, связанных с решением юридических вопросов, поиском арендаторов, поставщиков, подрядчиков. Вам не придется разбираться в особенностях и тонкостях технической эксплуатации.

Следует различать два вида услуги, оказываемых в рамках управления. Это техническая эксплуатация объекта и коммерческое управление.

Техническая эксплуатация – процесс трудоемкий, но он не имеет особых различий, будь то эксплуатация жилого дома или торгово-развлекательного центра. Имеет значение только размер и «качества» объекта.

Коммерческое управление наоборот имеет серьезные отличия для разных сегментов недвижимости. К примеру, коммерческое управление торговым центром отличается от управления жилой недвижимостью.

Как правильно рассчитать стоимость услуг коммерческого управления в вашем регионе?

Стоимость услуг УК зависит от множества факторов: от профессионального уровня специалистов (маркетологов, инженеров, управляющих), от географии и сложности объекта, а также от решаемых задач и поставленных целей.

Главная задача MOST– обеспечить открытую и прозрачную для заказчика систему управления объектом. Накопленные знания и опыт будут способствовать принятию оперативных и профессионально верных решений. Именно эти факторы будут способствовать установлению доверительных отношений «собственник – управляющая компания». Для многих УК доверие заказчика – важный показатель их профессионализма.

Управляющая компания «MOST» осуществляет услуги по коммерческому управлению объектами недвижимости в Москве, Екатеринбурге, Омске, Новосибирске, Иркутске, Кемерово, Кургане и в других городах РФ. К данному времени в нашем управлении находится около 200 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости.

Определение управления недвижимостью

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью — это ежедневный надзор за жилой, коммерческой или промышленной недвижимостью сторонним подрядчиком. Как правило, управляющие недвижимостью берут на себя ответственность за повседневный ремонт и текущее обслуживание, безопасность и содержание собственности. Обычно они работают с владельцами инвестиционной собственности, такой как комплексы квартир и кондоминиумов, сообщества частных домов, торговые центры и промышленные парки.

Их основные роли заключаются в том, чтобы управлять рутинными задачами, делегированными им владельцами, и сохранять ценность собственности, которой они управляют, при этом принося доход.

Ключевые выводы

• Управление недвижимостью — это контроль над недвижимостью третьей стороной.
• Управляющие недвижимостью обычно несут ответственность за повседневные операции с недвижимостью, от проверки арендаторов до организации ремонта и технического обслуживания.
• Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности.
• В каждом штате есть свои законы, регулирующие деятельность управляющих недвижимостью.

Понимание управления недвижимостью

Девелоперы обычно хотят перейти к следующему проекту, как только каждый из них будет завершен. Даже если они продолжают владеть недвижимостью, они предпочитают делегировать повседневные операции сторонней компании.

Обязанности управляющего недвижимостью обычно включают следующее:

• Проверка потенциальных арендаторов
• Составление, подписание и продление договоров аренды от имени собственников
• Взятие ренты
• Уход за недвижимостью, включая озеленение и уборку снега
• Организация необходимого ремонта недвижимости
• Составление и соблюдение бюджета на содержание недвижимости

Компании должны соблюдать все государственные и местные законы и постановления о арендодателях.

Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной за собственность, пока она находится в их управлении.

Кому нужен управляющий недвижимостью?

Арендодатели нанимают фирмы по управлению недвижимостью по разным причинам. Некоторые могут иметь в своем портфеле несколько объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, и им не хватает времени или опыта для обслуживания объектов недвижимости и работы с отдельными арендаторами. Некоторые владельцы заинтересованы только в владении арендуемой недвижимостью и получении от нее прибыли.В этом случае они нанимают профессиональных управляющих недвижимостью.

Заочные арендодатели также пользуются услугами по управлению недвижимостью. Некоторые компании по управлению недвижимостью обслуживают отдельных арендодателей, которые сдают в аренду отдельную собственность, например, загородный дом.

Владельцы недвижимости, которые участвуют в программах доступного жилья, как правило, пользуются услугами по управлению недвижимостью, поскольку их арендуемая недвижимость регулируется сложными федеральными директивами, требующими специальных знаний.

Некоторые брокеры по недвижимости также выступают в качестве управляющих недвижимостью.Например, брокер в курортном городе может предоставлять услуги агента покупателя и продавца, а также услуги по управлению недвижимостью. В этом случае брокер по недвижимости составляет список, показывает, сдает в аренду и поддерживает аренду на время отпуска для ряда владельцев недвижимости.

Управляющие недвижимостью отличаются от управляющих сообществами, которые имеют дело с общими частями, а не с отдельными единицами и не обязательно имеют дело напрямую с арендодателями.

Особые соображения

Требования к лицензированию управления недвижимостью различаются в зависимости от штата.Большинство штатов требует, чтобы компании по управлению недвижимостью имели лицензию местного совета по недвижимости, поэтому владельцы собственности должны убедиться, что фирмы, которые они нанимают, имеют надлежащую лицензию.

Например, управляющие недвижимостью во Флориде должны иметь лицензии брокеров по недвижимости, чтобы работать в своих штатах, потому что некоторые из их обязанностей считаются операциями с недвижимостью. Наличие лицензии брокера по недвижимости позволяет управляющим недвижимостью вносить арендуемую недвижимость в службу множественного листинга (MLS) и продавать ее с помощью стандартных методов маркетинга недвижимости.Наличие лицензии брокера по недвижимости также позволяет компании по управлению недвижимостью размещать сейфовый ящик на дверях объекта недвижимости, чтобы другие лицензированные агенты могли его показать.

Флорида также требует, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию брокера, если они занимаются арендой или сдачей внаем и получают комиссию за свои услуги. Управляющим недвижимостью, которые управляют собственностью, которой они владеют в штате, лицензия не требуется. .

Менеджерам в Массачусетсе не требуется брокерская лицензия.Это связано с тем, что определенные обязанности, которые считаются операциями с недвижимостью, такие как листинг и сдача в аренду, могут быть второстепенными по сравнению с основными обязанностями, выполняемыми управляющим недвижимостью.

менеджеров по управлению недвижимостью: чем они занимаются?

Управляющих недвижимостью нанимают для управления операциями, обслуживанием и администрированием аренды недвижимости для владельца. В их работу, помимо многих других задач, входит маркетинг аренды и поиск арендаторов, обеспечение конкурентоспособных ставок аренды при одновременном покрытии налогов и накладных расходов, сбор арендной платы и соблюдение законов об аренде.

Их точные обязанности будут зависеть от типа управляемой собственности, суммы, которую они получают, и условий контракта на управление. Управляющий недвижимостью может взять на себя несколько важных ролей, помогая владельцам арендуемой собственности.

Что такое управляющий недвижимостью?

Управляющие недвижимостью — это люди, которые специализируются на обеспечении аренды в соответствии с указаниями владельца — будь то финансовые цели, основанные на обеспечении привлекательных условий жизни, или и то, и другое.

Рекомендации могут принимать различные формы: владельцы корпоративной собственности могут выпускать заявления о миссии и видении своей собственности, в то время как отдельные владельцы могут давать устные указания относительно своих целей в отношении собственности.

Менеджер следит за тем, чтобы ответственные арендаторы занимали недвижимость, платежи поступали вовремя, бюджет соблюдался, а аренда поддерживалась должным образом.

Владельцам нескольких объектов, сдаваемых в аренду, скорее всего, потребуется профессиональная помощь в управлении недвижимостью.Вот тут-то и пригодятся управляющие недвижимостью.

Как работает управление недвижимостью?

Управляющие недвижимостью обрабатывают все, что ежедневно происходит в арендуемой недвижимости. Они должны иметь практические знания в сфере недвижимости, в которой работает аренда, например, в сфере промышленной собственности или жилья.

Затем управляющий имуществом работает над тем, чтобы обеспечить достижение целей владельца, управляя арендой, арендаторами, техническим обслуживанием, бюджетами и записями об аренде собственности. Они также должны хорошо знать государственные и национальные законы, касающиеся юридических методов проверки арендаторов, обработки залоговых сумм, расторжения договоров аренды, проведения выселений и соблюдения стандартов безопасности собственности.

По этим причинам в некоторых штатах требуется, чтобы управляющие недвижимостью были лицензированными брокерами по недвижимости. В этом случае владелец недвижимости должен будет нанять брокера, чтобы гарантировать, что его собственность управляется на законных основаниях.

В других штатах менеджеры могут иметь лицензию на управление недвижимостью, а не в качестве риэлторов, а в некоторых вообще не требуется лицензирование. Помимо лицензирования, управляющие недвижимостью имеют разные специальности и опыт.

Установление арендной платы

Установление арендной платы — основная обязанность любого арендодателя.Таким образом, это одна из самых распространенных должностей, которую арендодатель передает управляющему. Управляющий недвижимостью устанавливает конкурентоспособные цены на аренду для привлечения арендаторов в недвижимость. Как правило, это делается путем обследования сопоставимых объектов недвижимости в этом районе — это также следует проводить не реже одного раза в год, чтобы оставаться привлекательными для арендаторов.

Взятие ренты

Управляющий недвижимостью также настраивает систему сбора арендной платы с арендаторов. Чтобы обеспечить оптимальный денежный поток, они устанавливают дату сбора, чтобы гарантировать, что ежемесячные расходы на недвижимость могут быть оплачены, и строго соблюдают политику просроченной платы.

Проверка арендаторов

Проверка арендаторов и управление ими — еще одна основная обязанность управляющего недвижимостью. Управляющий недвижимостью может участвовать в поиске и проверке потенциальных арендаторов, управлении ежедневными жалобами и вопросами обслуживания, а также в передаче и выселении арендаторов.

Управляющие недвижимостью — это люди, с которыми обычно работают арендаторы. Если у вас много объектов недвижимости и арендаторов, вам может понадобиться фирма по управлению недвижимостью.

Управление недвижимостью

Управляющий должен содержать недвижимость в безопасном и пригодном для проживания состоянии.Управляющие недвижимостью несут ответственность за физическое управление недвижимостью, включая регулярное техническое обслуживание и аварийный ремонт.

Работы, выполняемые подрядчиками и другими ремонтниками, необходимо проверять, чтобы убедиться, что они соответствуют стандартам и что они своевременно завершают свою работу.

Управление бюджетом

Управляющие недвижимостью могут нести ответственность за управление бюджетом здания и за ведение всех важных записей.

Управляющий должен действовать в рамках установленного бюджета здания.В определенных чрезвычайных ситуациях, когда жильцы (арендаторы) или физическая структура (инвестиционная недвижимость) находятся в опасности, они могут использовать свое суждение, чтобы заказать ремонт, или, аналогичным образом, не заботясь о бюджете.

Управляющие недвижимостью должны разбираться в принятой практике бухгалтерского учета, чтобы обеспечить точный учет доходов, налогов и инвестиций.

Для бухгалтерского учета важны тщательные записи об имуществе. Записи должны включать все доходы и расходы; список проверок, подписанные договоры аренды, запросы на обслуживание, жалобы, записи о ремонте, затраты на ремонт, затраты на техническое обслуживание, а также запись о сборе арендной платы и затратах на страхование.

Типы управляющих недвижимостью

Управляющие коммерческой недвижимостью специализируются на недвижимости, используемой в коммерческих целях. Эти менеджеры могут хорошо разбираться в промышленных зданиях или помещениях административного типа.

Управляющие многоквартирными домами привыкли управлять такими объектами, как жилые комплексы. Эти специалисты должны обладать хорошими навыками обслуживания клиентов и умением снижать эскалацию ситуаций, а также выполнять обычные обязанности управляющего недвижимостью.

Управляющие частным домом работают с инвесторами в недвижимость, которые держат свои вложения и сдают их в аренду для получения дополнительного дохода. Эти типы инвесторов обычно покупают дома в районах с высокой текучестью населения, например в военном поселке, где существует тенденция не покупать дома.

Они нанимают управляющих недвижимостью, чтобы следить за тем, чтобы все аспекты собственности были обработаны, и эта стоимость сохранялась, пока в собственности живут.

Ключевые выводы

Управляющие недвижимостью ежедневно занимаются арендой недвижимости. В их обязанности входит:

• Аренда комплекта и ручки
• Маркет для арендаторов и экранных арендаторов
• Обработка проблем с арендатором
• График технического обслуживания
• Управление финансами и записями

Оптимизированное управление недвижимостью. Leasing Simplified

Вам нужна компания по управлению недвижимостью, которая упрощает для вас вещи, с которой легко общаться, соблюдает государственные и местные законы и постановления, чтобы вы всегда были в курсе событий, и у которой есть связи, чтобы помочь вам лучшие предложения по качественной работе и материалам.

Один из способов исследования компании по управлению недвижимостью — это просмотреть обзоры и отзывы. Mynd Management имеет множество отзывов в Google My Business и в среднем получает 4,5 из 5 звезд на основе более 500 отзывов!

Вот что говорят некоторые из наших счастливых арендодателей и их арендаторов:

« Как новый владелец недвижимости, команда Минда довольно профессиональна от первоначальной передачи до сдачи в аренду. Портал хорошо организован и интуитивно понятен.Я считаю, что это именно та компания, которой я могу доверять в управлении своим имуществом »- Rex Yang of Houston, Texas

« Mynd — очень профессиональные, пунктуальные и чрезвычайно полезные услуги, предоставляемые арендаторам »- Али Хак из Окленда, Калифорния

« Отличное обслуживание и менеджмент: мой дом был выставлен на продажу и сдан в аренду через неделю. Уитли Хестон и Данни проделали потрясающую работу. Я очень счастлив с ними и командой Mynd. ! Я очень рекомендую их! «- Донн Фростад из Сиэтла, Вашингтон

» T Эй, он сдал мою недвижимость быстрее, чем я думал, и по той арендной плате, которую я искал, что является примером умелого маркетинга.Я очень доволен своим опытом работы с Mynd и готов доверить им свою следующую недвижимость ». — Акшай Патель из Сакраменто, Калифорния

« У нас большой опыт работы с Mynd Property Management. Джульетта и Вероника всегда обеспечивают нам отличное обслуживание клиентов, они очень быстрые, профессиональные и всегда позитивные. Я всегда знаю, что получу необходимую помощь и получу своевременные и профессиональные ответы на наши вопросы как от женщин, так и от их команды. ”- Даниэль Моралес из Феникса, Аризона

Однако имейте в виду, что публичные обзоры — это лишь один из способов исследования компании по управлению недвижимостью, а некоторые сайты обзоров, такие как Yelp, не всегда точно отражают услуги компании. Прочтите этот блог, чтобы узнать больше обо всех способах оценки управляющего недвижимостью.

Liberty Property Management — Ассоциация домовладельцев • Найти аренду

Liberty Property Management — Ассоциация домовладельцев • Найти аренду

Чтобы помочь контролировать распространение COVID-19 (коронавируса) и защитить здоровье наших арендаторов и сотрудников, офисы LPM будут закрыты до дальнейшего уведомления.Оперативная помощь и другие услуги арендатора доступны по телефону или электронной почте. Спасибо за понимание и терпение в течение этого времени.

Место расположения: Все CitiesAcampoAntelopeAntiochAtwaterAuberryAuburnBakersfieldBallicoBrentwoodCarmichaelCeresChowchillaCitrus HeightsClovisCopperopolisCoultervilleCrows LandingDelhiDenairDinubaDiscovery BayDos PalosDublinElk GroveEmpireEscalonFirebaughFowlerFremontFrench CampFresnoGaltGrovelandGustineHanfordHaywardHickmanHilmarHughsonKermanKeyesKingsburgLa GrangeLathropLemooreLivermoreLivingstonLodiLos BanosMaderaMantecaMercedModestoMountain HouseNewmanNorth HighlandsOakdaleOaklandOakleyParlierPattersonPittsburgPlanadaPleasantonRancho CordovaRedwood CityRiponRiverbankRocklinRosevilleSacramentoSalidaSan RamonSangerSelmaStocktonTollhouseTracyTulareTurlockUnion CityVisaliaWalnut CreekWaterfordWintonWoodbridge

Тип недвижимости: Все типыКвартираКондоДуплексФурплексДомМобильный домСтудияТаунхаусТриплекс

Спальни: Любой # 1 Только 2 или более 3 или более 4 или более 5 или более

Ванные комнаты: Любой № 2 или более 3 или более

Рядом с вами есть Liberty Property Management!

Управление недвижимостью в Атланте, Дома и дома в аренду в Атланте

«Общение и персональное обслуживание» — это наше обещание вам

Если вы владеете одной или несколькими объектами недвижимости в районе Атланты, Platinum Property Management предоставит вам полную, полный комплекс услуг по управлению недвижимостью и арендаторам.С единственной целью — предоставлять качественные услуги, мы вложили значительные средства в персонал, технологии и инфраструктуру, чтобы предоставить вам лучший опыт управления недвижимостью в Атланте.

• Рейтинг A + в рейтинге The Better Business Bureau
• Гарантированное ежеквартальное посещение объекта недвижимости для защиты ваших инвестиций
• Низкий уровень вакансий, большое количество продлений арендаторов, более длительное удержание клиентов, лучший денежный поток.
• Современные системы учета своевременного распределения собственников
• Более 10 лет работы в сообществе управления недвижимостью Metro-Atlanta
• Пропорциональные гарантии на все виды аренды
• Простая для понимания структура комиссий без неожиданных скрытых комиссий
• Лучшая в отрасли функциональная команда, обеспечивающая лучший сервис для вас и вашего арендатора

Блог об управлении недвижимостью Metro Atlanta

Ресурсы для инвесторов и текущие новости

Должны ли владельцы недвижимости Alpharetta разрешать сдачу в аренду домашних животных?

–

Для многих домашние животные — часть семьи.Все, у кого есть собака или кошка, любят свое животное, и вряд ли они переедут в новый дом без них. Если вы арендодатель и ищете потенциальных арендаторов, вам необходимо учитывать количество владельцев домашних животных, когда вы решаете, стоит ли …

подробнее>

Почему арендодатели района Атланты выбирают Platinum Property Management

–

Если вы ищете выдающееся, ориентированное на обслуживание управление недвижимостью в Атланте и ее окрестностях, обратите внимание на нас в Platinum Property Management.В основе нашего бизнеса лежат отношения, которые мы устанавливаем и поддерживаем с нашими владельцами, инвесторами, арендаторами и партнерами. Короче ставим …

подробнее>

ветеринаров Uber собрали $ 12,5 млн для стартапа по управлению недвижимостью Doorstead

Руководители компании Doorstead (слева направо): Уильям Ву, технический директор; Дженнифер Бронзо, соучредитель и главный операционный директор; Джейсон Карас, вице-президент по развитию; Райан Валиани, соучредитель и генеральный директор. (Фото Doorstead)

Новое финансирование: Doorstead, стартап по управлению недвижимостью в Сан-Франциско, основанный бывшими сотрудниками Uber, собрал 12 долларов.5 миллионов раундов серии A во главе с сиэтлской фирмой Madrona Venture Group.

История компании: Этот стартап, созданный 2 года назад, нацелен на 15 миллионов мелких инвесторов в недвижимость, которые владеют одноквартирными домами и нуждаются в помощи в аренде своих помещений. Он предоставляет данные об оптимальных ценах на аренду и предлагает гарантированное предложение аренды менее чем за 24 часа.

Doorstead также управляет недвижимостью, в том числе готовит ее к сдаче в аренду, проверяет арендаторов и ведет переговоры об аренде. Он управляет более чем 300 объектами недвижимости в районе залива и недавно был запущен в Лос-Анджелесе и округе Ориндж.У стартапа под управлением арендная плата составляет более 10 миллионов долларов.

Модель дохода: Doorstead следует отраслевому стандарту: примерно 8% ежемесячной арендной платы в качестве платы за управление и 50% месячной арендной платы при размещении арендатора. Он гарантирует выплату владельцу недвижимости авансом — если компания не смета, она покрывает разницу, а если она сдает более высокую ставку, дополнительные деньги переходят владельцу.

Руководство : ветеринары Uber Райан Валиани и Дженнифер Бронзо основали Doorstead в 2019 году.Валиани работал над продуктами в Uber и ранее запустил Kitchenbowl, приложение для социальных сетей в Сиэтле, которое было продано ABC Cooking в 2017 году. Он также стал соучредителем HotSwap, Bullet Media и Idealix. Бронзо стал соучредителем игрового стартапа Thumper Studios и компании по производству оборудования ZowPow, а также был менеджером по недвижимости в Maywood Construction.

Финансирование: На сегодняшний день компания, в которой работают 24 человека, привлекла 17,3 миллиона долларов. Среди других спонсоров — руководители OpenDoor, Uber и Docusign.

«Как мы видели на рынке покупки и продажи жилой недвижимости с нашими предыдущими инвестициями в Redfin, когда вы устраняете трения и применяете данные и технологии к сделке, выигрывают как покупатель, так и продавец (или в данном случае владелец и арендатор). », — написали Скотт Джейкобсон и Элиза Ла Кава из Madrona в своем блоге.«У Doorstead есть выигрышный подход к рынку и команда для создания того, что, как мы считаем, станет брендом для дома».

Прогноз рынка и анализ тенденций рынка программного обеспечения для управления недвижимостью и недвижимостью, 2021-2027 гг.

Мировой рынок программного обеспечения для управления недвижимостью и недвижимостью оценивается в XX миллиардов долларов США в 2021 году и, по прогнозам, достигнет XX миллиардов долларов США к 2027 году , при этом среднегодовой темп роста составит XX% .

The Global Worldwide Market Reports предлагает углубленный анализ глобального рынка программного обеспечения для управления недвижимостью и недвижимого имущества и нескольких важных аспектов, связанных с ним. Он предоставляет своим читателям отличные знания о текущей динамике рынка , текущей рыночной стоимости, а также прошлой статистике . Это помогает исследователям изучить состояние рынка на данный момент и спрогнозировать его дальнейшую динамику на прогнозируемый период. При составлении настоящего отчета тщательно анализируются различные основные рыночные аспекты, такие как спрос и предложение , модели роста доходов и рыночные тенденции .

Что касается сегмента конкурентов, отчет включает глобальных ключевых игроков рынка программного обеспечения для управления недвижимостью и недвижимости. компаний включено:

Компания1, Компания2, данные заполнены в виде образца

Охват отчета и результаты Загрузите образец этого отчета в формате PDF со страницы https://www.worldwidemarketreports.com/sample/331405

Этот отчет является ключом к таким вопросам, как:

• Насколько велик рынок автомобильных интеллектуальных дисплеев?
• Каков рост рынка автомобильных интеллектуальных дисплеев?
• На какой сегмент приходится самая большая доля рынка автомобильных интеллектуальных дисплеев?
• Кто являются ключевыми игроками на рынке автомобильных интеллектуальных дисплеев?
• Какие факторы определяют рынок автомобильных интеллектуальных дисплеев?

Конкурентный анализ:

Откройте для себя своих конкурентов.Отчет позволяет узнать, с чем вы сталкиваетесь, но также позволяет выявить слабые стороны конкурентов. Есть ли клиенты, которых недостаточно обслуживают? Что вы можете предложить такого, чего не предлагают аналогичные компании? Конкурентный анализ содержит следующие компоненты:

➟ Прямые конкуренты: Какие еще компании предлагают аналогичные товары и услуги? Какие компании являются вашими настоящими конкурентами?

➟ Сильные и слабые стороны конкурентов: В чем хороши ваши конкуренты? Где они отстают? Получите информацию, чтобы выявить возможности преуспеть там, где другим не хватает.

➟ Барьеры для входа: Каковы потенциальные подводные камни при выходе на рынок мачт для виндсерфинга? Какова стоимость входа? Он непомерно высок или легко войти?

➟ Окно возможностей: Ваш вход в индустрию мачт для виндсерфинга полагается на технологии, чувствительные ко времени? Вам нужно входить рано, чтобы воспользоваться преимуществами развивающегося рынка?

Купите сейчас этот премиальный отчет, чтобы развивать свой бизнес: https: //www.worldwidemarketreports.ru / buy / 331405

Влияние COVID-19 на промышленное производство и индустрию программного обеспечения для управления недвижимостью:

Вспышка пандемии COVID-19 изменила рыночный сценарий на глобальной платформе. Многие регионы столкнулись с крупнейшим экономическим кризисом из-за блокады, введенной из-за распространения коронавирусной инфекции. Поскольку единственное решение, которое было найдено для заражения этой болезнью, — это социальное дистанцирование, многие страны ввели строгие правила в отношении собраний людей.Из-за этого многие предприятия работают только с 30% сотрудников и не могут обеспечить максимальную производительность.

Для сегмента типа продукта в этом отчете перечислен основной тип продукта рынка программного обеспечения для управления недвижимостью и недвижимости:

Тип 1, Тип 2 и т. Д.

По заявкам на рынке программного обеспечения для управления промышленной собственностью и недвижимости:

Приложение 1, Приложение 2 и т. Д.

Наш опыт

Worldwide Market Reports публикует качественные и подробные отчеты о маркетинговых исследованиях, которые помогают клиентам получить полную ясность о текущих тенденциях в бизнесе и будущих разработках.Мы уверены, что только исчерпывающая и подробная информация может помочь клиентам принимать эффективные бизнес-решения.

Исследование рынка	Инновационные тенденции
Оценка рынка и прогнозы	Информация о клиентах
Стратегии выхода в отрасль	Оценка канала распределения
Тенденции нишевого рынка	Первичные интервью
Новые тенденции в области устойчивого развития	Опросы потребителей

Для получения дополнительных сведений свяжитесь с нами: https: // www.