С чего начать покупку квартиры в новостройке в ипотеку: Порядок действий при покупке квартиры в новостройке в ипотеку

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

— Хочу купить квартиру в новостройке – с чего начать?

kolbass/Fotolia

Отвечает руководитель отдела агентских услуг «S.A. Ricci жилая недвижимость» Юлия Кравчук:

Начинать покупку квартиры в новостройке нужно с изучения рекламы (наружной, в СМИ, в интернете и т. д.). Она обязательно должна содержать название компании-застройщика и адрес сайта, на котором должна быть размещена проектная декларация комплекса и разрешение на строительство. Интернет (сайт объекта, форумы) поможет составить первое представление о проекте и его инициаторах: их учредителях и опыте работы. Полезно обратить внимание на наличие кредитующих объект крупных банков и его аккредитацию по ипотеке (это дает дополнительные гарантии, что Ваш будущий дом будет построен в срок).

Изучите на сайте планировки квартир: есть ли среди них то, что Вы ищете. Если да, то приступайте к изучению проекта: этажность, количество квартир на этаже, технологии строительства, инженерия, наличие внутренней инфраструктуры и т. д. Обратите внимание на ближайшее окружение комплекса: есть ли вокруг парки, детсады, школы, поликлиники, ТЦ и прочее. На некоторых сайтах можно в режиме реального времени отслеживать процесс строительства. Обязательно воспользуйтесь этой возможностью, посмотрите, как движется стройка.

Если к этому моменту у Вас сложится благоприятное впечатление, звоните в офис продаж и уточняйте, есть ли в продаже квартира с интересующей Вас площадью, количеством комнат, стоимость, наличие отделки и т. д.). Если таковых осталось немного или они подпадают под акцию, лучше по телефону забронировать выбранный лот и договориться о времени визита. Также уточните условия акции, правильно ли Вы поняли информацию, содержащуюся в рекламе.

---

Итоги 2016 года на рынке новостроек Москвы

Итоги 2016 года на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти

---

Далее обратитесь к специалистам, которые помогут Вам в изучении документов, являющихся основанием для законного строительства. В частности, посмотрите договор аренды земельного участка и инвестконтракт, проясняющие обязательства застройщика перед городом. Также важной является документация, подтверждающая правомочность действий продавца: договор на реализацию объекта, протокол поквартирного распределения. Следующий этап — изучение договора приобретения жилья. Самой надежной правовой схемой на этапе строительства является покупка квартиры в соответствии с ФЗ-214.

Постарайтесь разузнать подробнее о комплексе: какой материал стен, уровень звукоизоляции, изготовитель окон, транспортная ситуация в районе, стоимость будущих коммунальных услуг, куда выходят окна и какой из них открывается вид. Уточните сроки реализации проекта поэтапно: когда построят, введут в эксплуатацию, когда будет оформлена собственность, выданы ключи.

Отвечает руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой» Оксана Сторожук:

Начинать покупку квартиры следует с четкого определения бюджета (даже добавленного), той критической точки, выше которой Вы не готовы подниматься. И определения ставки по кредиту и размера ежемесячной выплаты, если Вы собираетесь воспользоваться помощью банка. Подготовьте все эти суммы, чтобы у Вас не возникало неприятных сюрпризов. Далее стоит определить местоположение будущей квартиры, ее размер, этажность. Будьте готовы к тому, что процесс выбора, покупки и оформления всех необходимых документов — не быстрый. Вам может не подойти ни первый, ни второй вариант.

Это серьезная покупка, при которой необходимо взвесить все плюсы и минусы. Сколько времени у Вас будет уходить на дорогу в офис? Как далеко от Вашего дома расположено метро и детский сад, школа? Где находится ближайшая поликлиника и больница? Все это необходимо обдумать и учесть при выборе объекта недвижимости.

Ключевой момент — выбрать надежного застройщика, риелтора, того, кому Вы действительно можете доверять. Кроме того, приготовьтесь к непредвиденным расходам, которые могут быть добавлены к договору в качестве приложений, а также изменениям ставки по кредиту в банке, возможным колебаниям финансовой стабильности Вашей семьи. При покупке квартиры у Вас должна быть подготовлена «подушка безопасности». Внимательно читайте все пункты договора, требуйте дополнительного времени для его изучения, советов семьи и родственников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

10 трендов 2016 года на рынке новостроек Москвы и Подмосковья

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Сколько стоит ремонт квартиры в новостройке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Ипотека на квартиру в новостройке

11.09.2019

Пошаговая инструкция получения ипотеки на квартиру в новостройке поможет вам быстро и безопасно оформить денежный заем.

Пошаговая инструкция получения ипотеки на квартиру в новостройке поможет вам быстро и безопасно оформить денежный заем. При этом вам не нужно будет переплачивать представителям консалтинговых агентств или юристам за специализированную помощь. Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку достаточно прост, главное – четко следовать обозначенным ниже пунктам и не упускать ничего из виду.

Решить жилищный вопрос без привлечения кредитных средств – для многих нереально, в этом случае ипотечное кредитование является единственным шансом приобрести жилплощадь. Если вы все равно будете оформлять ипотечный кредит в банке, то разумнее его потратить на современное и качественное жилье в нововозведенном жилом комплексе. Как это сделать и каков порядок покупки новостройки в ипотеку – расскажем ниже.

Готовы ли вы?

Первый этап покупки новостройки в ипотеку – убедитесь, что можете себе это позволить. Проверьте:

• Наличие постоянной стабильной работы с доходом, позволяющим ежемесячно отчислять часть средств банку.
• Понимание, какая именно квартира вам нужна – количество комнат, район, обязательная инфраструктура и т.д.
• Нежелание платить арендодателю ежемесячную ренту.

Что такое квартира в новостройке?

Изучать пошаговую инструкцию по покупке новостройки в ипотеку стоит после разъяснения основных терминов.

Новостройкой считается объект жилой недвижимости, возведенный на средства инвестора и дольщиков – будущих владельцев квартир. Основанием для начала сотрудничества является договор долевого участия. Покупка в новостройке означает, что вы приобретаете инвестиционные права на объект недвижимости непосредственно у застройщика. Если же вы купили квартиру в строящемся доме по переуступке – номинально это считается сделкой на вторичном рынке. Почему это важно? Потому что условия кредитования на новостройку и на объект вторичного рынка – различны.

Новостройка в ипотеку — порядок действий!

• Обращение к застройщику.

Вы встречаетесь, изучаете документацию – как техническую, так и разрешительную, определяетесь с квартирой – этаж, площадь, количество комнат, окна, выходящие на определенные стороны света и т.д. Застройщик предлагает вам подходящую квартиру. Вы бронируете ее и получаете соответствующий документ.

Вместо обращения к застройщику, Вы можете получить консультацию по сдающимся домам в нашем центре продаж. Мы подберем подходящее жилье от различных застройщиков нашего города бесплатно, а затем поможем заключить договор с застройщиком выбранного комплекса.

• Сбор документов для банка.

Хорошо, если вашего дохода в справке с места работы или в налоговой декларации достаточно. Однако в большинстве случаев требуются справки всех членов семьи, иногда — поручительство третьих лиц. Будьте готовы к этому и сразу договоритесь, кто при необходимости выступит поручителем.

Узнайте, какая у поручителя зарплата.

• Выбор банковского учреждения.

Можно пойти по пути минимизации затрат и выбрать малознакомый банк с невысокими процентами. А можно повысить свои шансы на успех и обратиться в авторитетное финансовое учреждение, где ставки среднего размера, но кредитов выдается больше.

• Обращение в банк.

Со всеми документами обращайтесь в банк. Будьте готовы к длительному рассмотрению вашего запроса. Попытки «повлиять» на кредитного менеджера в большинстве случаев приводят только к негативному результату. Решение принимает не один человек, а комитет. Ожидайте вердикта и будьте готовы оперативно предоставить дополнительные документы банку.

При необходимости, мы помогаем клиентам с обращением в банк. 95% обращений с нашим участием заканчивается одобрением выдачи ипотеки.

• Оформление договора ипотеки.

Один из самых приятных и ответственных этапов покупки квартиры в новостройке в ипотеку. Внимательно изучайте условия ипотечного договора, будьте собраны и рассудительны. Заранее уточните скользкие моменты – сколько стоит страховка, как часто ее нужно оформлять, есть ли штрафная санкция за досрочное погашение и т.д.

• Регистрация сделки в Росреестре.

Ее можно пройти самостоятельно или заручиться поддержкой юриста.

Особенности выдачи ипотеки на квартиру в новостройке

• Аккредитация банком.

На встрече с застройщиком необходимо узнать, в каком банке он аккредитован. Вы можете получить займ только в этих учреждениях.

Перед тем, как купить квартиру в новостройке в ипотеку, необходимо определиться с объектом залога. В качестве залога может выступать сама квартира в новостройке или другое имущество заемщика.

• Рефинансирование.

Будьте внимательны и рассудительны, выбирая условия ипотечного кредитования. Нередко оказывается так, что после начала выплат, заемщик находит более лояльные условия в другом банке. Рефинансирование – процедура возможная, но крайне сложная и затратная на первом этапе (скорее всего, потребуется оплатить заново страховку и т.д.).

Почему могут отказать в ипотеке?

Пройти все этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку, к сожалению, удается не всем. Основные причины в кредите на жилье следующие:

• Застройщик не внушает доверия банку.
• Заемщик не внушает доверия банку.

Если банку не нравится застройщик, обратитесь в другое финансовое учреждение. Если причина отказа недостаточный уровень доходов, заручитесь поддержкой поручителя или устройтесь на еще одну работу. Тогда по прошествии 6 месяцев можно попробовать обратиться в банк снова с «увеличенной» справкой.

Наши специалисты помогут в выборе и бронировании жилья, при этом договор будет заключен только с застройщиком. Если нужна помощь с обращением в банк – мы ее окажем. 95% обращений с нашим участием завершается счастливыми клиентами. Ждем ваши вопросы в онлайн-чате или по телефону +7 (3412) 793-000.

Условия покупки квартиры в новостройке

Условия покупки квартиры в жилом микрорайоне «Новая Самара»

Жилой массив «Новая Самара» — это удобнейшая инфраструктура, близость к торговым центрам, обилие общественных пространств, комфортная городская среда и доступность социальных учреждений, не покидая родной квартал. Более подробно с расположением и самим жилым микрорайоном «Новая Самара» Вы можете ознакомиться на нашем официальном сайте. А здесь мы разберём все условия покупки, и продемонстрируем очевидные преимущества покупки квартиры в жилом массиве.

В чем состоит выгода покупателей, к нам обратившихся? Мы работаем комплексно, предлагая свои клиентам целый пакет интересных предложений:

• квартиры обеспечены юридической «чистотой»;

• строительство многоэтажного дома полностью из кирпича;

• возможность покупки с черновой, предчистовой и чистовой отделкой;

• наличие собственных автономных котельных, канализационной и насосной станций;

• многообразие планировок предлагаемых квартир;

• помощь в кредитовании солидным банком с выгодным процентом;

• развитая и продуманная инфраструктура с хорошей экологией.

Квартира в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку – это поступок людей, смотрящих в будущее с высоко поднятой головой. Учитывая это, мы постарались пойти навстречу покупателям, и предоставить одни из самых выгодных условий для того, чтобы вы могли купить квартиру в ипотеку максимально выгодно и без лишних затрат.

Преимущества покупки квартиры через ипотеку у нас:

• Квалифицированная помощь. Наши сотрудники всегда готовы помочь вам и подобрать наиболее выгодные для вас условия кредитования и выбрать подходящий для этого банк.

• Онлайн – калькулятор расчёта ипотечной и кредитной ставки. Для Вашего удобства мы добавили на сайт калькулятор, который поможет вам рассчитать примерную стоимость жилья под определённые процентные ставки и с учётом множества других факторов.

• Возможность покупки квартиры в ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Вы всегда можете заселиться в квартиру, при этом не отдавая весь свой накопленный капитал разом. Банки, с которыми мы сотрудничаем, готовы предоставить кредит на квартиру с минимальным первоначальным взносом.

Квартира в рассрочку

В жилом микрорайоне «Новая Самара» вы всегда можете купить недорогую квартиру в рассрочку. Рассрочка платежа за квартиру доступна не несколько лет, что, безусловно, сделает Вашу жизнь комфортной. Желая купить квартиру в рассрочку, вы избавляете себя от разовой траты всех накоплений, оставляя всегда деньги в запасе. В нашем жилом микрорайоне большинство квартир доступны для того, чтобы купить их с рассрочкой платежа.

Заключить договор продажи квартиры с рассрочкой платежа достаточно просто. Необходимо выбрать квартиру, которая вас заинтересовала, прийти в офис продаж, и забронировать её. Дальше наше сотрудники помогут вам с заполнение бумаг, и уже в ближайшее время вы сможете въехать в свою новую квартиру.

При этом, большая часть ваших накоплений останется у вас.

Материнский капитал

При покупке квартиры в жилом микрорайоне «Новая Самара» вы можете выгодно инвестировать материнский капитал. Законодательством допускается использование материнского капитала на жильё, поэтому вложить его в наши квартиры будет наилучшим вариантом. Покупая жильё под материнский капитал, вы избавляете себя от необходимости тратить наличные денежные средства, а используя в качестве первоначального взноса выплату материнского капитала.

По всем вопросам, связанным с приобретением жилья в «Новой Самаре», вы можете обращаться по телефону 340-05-05 или заказать обратный звонок, заполнив форму на нашем официальном сайте.

Люди, которые покупают новую квартиру, как будто с нуля начинают свою новую жизнь. А начать ее хочется хорошо. Поэтому, перед тем как осуществить этот ответственный шаг, нужно ознакомиться с разными вариантами и найти для себя застройщика с очень хорошей репутацией.

Дистанционная покупка квартиры: как происходит и что для этого нужно?

Собственная недвижимость в Сочи – мечта людей из самых разных уголков страны. Воплотить мечту в реальность решается далеко не каждый. Причины для этого могут быть разные: от отсутствия финансовых возможностей до нехватки времени для того, чтобы приехать и выбрать вариант, устраивающий по всем параметрам!

Содержание:

1. Покупка квартиры в другом городе: как выбрать подходящий вариант
   1. Оцениваем расположение
   2. Оценка внутреннего состояния и прилегающей территории
2. Алгоритм действий, необходимых для покупки
   1. Квартиры в новостройках
   2. Вторичная недвижимость
3. Дистанционная покупка в ипотеку

Дистанционная покупка квартиры сегодня – это не фантастика, а обыденная реальность. Многие люди, у которых нет времени на поиски недвижимости, доверяют выбор подходящего варианта специалистам. Современные технологии позволяют совершать сделки без личного присутствия и изучать объекты на расстоянии тысяч километров от них. Колоссальная экономия личного времени и сил!

В статье мы подробно расскажем вам о том, как купить квартиру находясь в другом городе, как сделать правильный выбор и какие документы для этого потребуются. В случае, если вы хотите купить квартиру в Сочи и находитесь в поиске ответственных специалистов, которые возьмут все на себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы с большим удовольствием вам поможем!

Рынок недвижимости курортной столицы насыщен предложениями на любой вкус и бюджет. Первоочередно рекомендуем определиться с целью покупки и начать поиски, опираюсь на эту самую цель. Например, если вы хотите приезжать в Сочи на отдых, то рассмотрите квартиры, расположенные в прибрежном кластере или в уютных курортных районах. Рассматриваете покупку как перспективное инвестиционное вложение? Обратите внимание на строящиеся жилые комплексы и квартиры, которые можно сдавать в аренду по очень выгодной цене!

Одной из главных сложностей в вопросе того, как купить квартиру в другом регионе, часто является банальное незнание города. Сочи – это самый длинный город России с достаточно сложным рельефом. Вы можете открыть карту и оценить расположение объекта, «погулять» по улицам через специальные сервисы или же попросить вашего агента устроить для вас виртуальную экскурсию по видеосвязи.

Обязательно учитывайте следующие параметры:

• близость важных объектов инфраструктуры;
• экологическая обстановка;
• транспортная доступность;
• сколько времени занимает дорога до моря.

Если вы рассматриваете квартиру для переезда с детьми, то оцените, как далеко находится школа, детский садик, поликлиника, образовательные центры. Если переезд связан с работой, то с помощью навигатора, вы можете посмотреть, как долго вам придется добраться.

Перед покупкой в обязательном порядке нужно запросить у продавца или вашего персонального менеджера как можно больше информативных фотографий и видео. Обязательно попросите отобразить в графических материалах:

• состояние санузлов и кухни;
• состояние коммуникаций;
• подъезд, лифт;
• вид из окон;
• состояние мебели и бытовой техники;
• общий вид двора, игровой площадки;
• паркинг.

Лучше всего чтобы владелец предоставил вам фотографии, сделанные в разное время года, и суток (если такая возможность есть). Это необходимо для того, чтобы вы имели максимально реалистичное представление о квартире.

Как мы уже говорили выше, дистанционные сделки сегодня – это обычная практика. Специалисты компании «Винсент Недвижимость» ежедневно работают с клиентами, которые находятся в других городах и желают купить собственную квартиру в курортном городе.

Всю недвижимость можно поделить на две глобальные группы – новостройки и вторичное жилье. Рассказываем о том, как дистанционно купить квартиру в другом городе!

Предположим, что вы решили приобрести недвижимость в новом жилом комплексе, который только что введен в эксплуатацию или пока еще только строится.

1. Необходимо выслать застройщику отсканированные страницы паспорта покупателя – человека, на которого будет оформлена квартира;
2. Застройщик заполняет договор, в котором приписываются реквизиты сторон, сроки оплаты. Затем договор отправляется покупателю для ознакомления;
3. Если вас все устраивает, и вы согласны со всеми пунктами, то необходимо распечатать договор в трёх экземплярах и подписать его, оплатить государственную пошлину;
4. Необходимо сделать нотариальную доверенность на юриста компании-застройщика или на ваше доверенное лицо, коим может выступать риелтор;
5. Пакет собранных документов, включающий в себя 2 подписанных договора, квитанцию об оплате пошлины и доверенность, отправляете юристу или доверенному лицу;
6. Застройщик вместе с доверенным лицом сдают документы в МФЦ;
7. После того, как договор зарегистрирован, застройщик отправляет его вам;
8. Как только регистрация сделки состоялась, вы оплачиваете сумму, указанную в договоре.

Обращаем ваше внимание на то, что при нахождении в браке, дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие от второго супруга.

При дистанционной покупке квартиры на вторичном рынке, алгоритм действий не сильно отличается от приобретения недвижимости в новом доме. Вам необходимо отправить вашему доверенному лицу скан паспорта покупателя, нотариальную доверенность. В назначенный день представитель и продавец подписывают договор, производят расчет заранее оговоренным способом и отправляют документы в МФЦ для государственной регистрации.

Для того, чтобы дистанционно купить квартиру с привлечением ипотечных средств, необходимо учитывать ряд нюансов. Банки не всегда охотно предоставляют кредит на покупку недвижимости в другом городе.

Чтобы взять ипотеку в другом регионе, потребуется следующее:

• определение суммы займа и первого взноса;
• подача заявки в банк;
• получение одобрения;
• предоставление банку пакета документов на квартиру;
• выбрать схему заключения сделки.

Не стоит забывать и об оформлении нотариальной доверенности на лицо, которое будет заниматься решением данного вопроса – вашего родственника, близкого друга или риелтора.

Можно купить квартиру в ипотеку, находясь при этом в другом городе, но при этом обязательно нужно учитывать тот факт, что банк может несколько затянуть с проверкой юридической чистоты объекта.

Особенности покупки квартир в новостройках — Агентство недвижимости Дом-Маркет

Прежде чем купить квартиру в строящемся или построенном доме, изучите инвесторов, застройщиков дома и продавцов квартир.

В качестве инвестора выступает компания, которая вкладывает в строительство денежные средства. Застройщик — это компания, которая владеет или арендует земельный участок и привлекает средства участников долевого строительства. Обычно застройщик выступает в качестве генерального подрядчика строительства. Довольно часто инвестор, застройщик и продавец совпадают в лице одной компании.

Обращайте внимание на репутацию данных компаний, изучите, как долго они работают на рынке, какие объекты ими были построены.

Каталог квартир в новостройках

Документы на новостройку

Прежде чем заключать договор с продавцом, ознакомьтесь с пакетом документов на объект недвижимого имущества. Согласно п. 2. ст. 21 Закона «Об участии в долевом строительстве» Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:

1. разрешение на строительство;
2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3. заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Также застройщик обязан публиковать проектную декларацию в средствах массовой информации, включая Интернет. Проектная декларация представляет собой документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства. Эта информация является открытой и доступной.

Почему не выдают ключи от новой квартиры?

Ваш объект недвижимости уже построен и прошёл госкомиссию, но ключи от новой квартиры Вы еще не получили? К сожалению, такое часто бывает.В период после сдачи объекта муниципалитет города старается найти недоработки, чтобы получить от застройщика дополнительные элементы благоустройства.

Если в вашем доме ещё есть непроданные квартиры, то и сам застройщик не стремится выдавать ключи, особенно в период отопительного сезона, т.к. платить за отопление непроданных квартир должен застройщик.

Вы получили ключи от новой квартиры

Вы можете начать проводить отделку квартиры, чтобы начать в нейжить, можете ее сдавать в аренду.

Если Вы покупали квартиру для перепродажи, то почти сразу после выдачи ключей заканчивается время, когда квартиру можно переуступить другому инвестору. Дальше возможен только предварительный договор продажи. Этот период продолжается вплоть до оформления квартиры в собственность. Поскольку у дома много корпоративных инвесторов и все они не спешат подбивать итог, то оформление в собственность может затянуться еще на год. Только после этого квартиру можно будет продать при желании.

Смотреть все услуги

онлайн-покупка квартиры — слишком большой риск — Промо на vc.ru

Задаём неудобные вопросы застройщику.

{«id»:130621,»url»:»https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online»,»title»:»\u041a\u0440\u0438\u0442\u0438\u043a\u0430: \u043e\u043d\u043b\u0430\u0439\u043d-\u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u2014 \u0441\u043b\u0438\u0448\u043a\u043e\u043c \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u043e\u0439 \u0440\u0438\u0441\u043a»,»services»:{«facebook»:{«url»:»https:\/\/www.facebook.com\/sharer\/sharer.php?u=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online»,»short_name»:»FB»,»title»:»Facebook»,»width»:600,»height»:450},»vkontakte»:{«url»:»https:\/\/vk.com\/share.php?url=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online&title=\u041a\u0440\u0438\u0442\u0438\u043a\u0430: \u043e\u043d\u043b\u0430\u0439\u043d-\u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u2014 \u0441\u043b\u0438\u0448\u043a\u043e\u043c \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u043e\u0439 \u0440\u0438\u0441\u043a»,»short_name»:»VK»,»title»:»\u0412\u041a\u043e\u043d\u0442\u0430\u043a\u0442\u0435″,»width»:600,»height»:450},»twitter»:{«url»:»https:\/\/twitter. com\/intent\/tweet?url=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online&text=\u041a\u0440\u0438\u0442\u0438\u043a\u0430: \u043e\u043d\u043b\u0430\u0439\u043d-\u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u2014 \u0441\u043b\u0438\u0448\u043a\u043e\u043c \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u043e\u0439 \u0440\u0438\u0441\u043a»,»short_name»:»TW»,»title»:»Twitter»,»width»:600,»height»:450},»telegram»:{«url»:»tg:\/\/msg_url?url=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online&text=\u041a\u0440\u0438\u0442\u0438\u043a\u0430: \u043e\u043d\u043b\u0430\u0439\u043d-\u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u2014 \u0441\u043b\u0438\u0448\u043a\u043e\u043c \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u043e\u0439 \u0440\u0438\u0441\u043a»,»short_name»:»TG»,»title»:»Telegram»,»width»:600,»height»:450},»odnoklassniki»:{«url»:»http:\/\/connect.ok.ru\/dk?st.cmd=WidgetSharePreview&service=odnoklassniki&st.shareUrl=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online»,»short_name»:»OK»,»title»:»\u041e\u0434\u043d\u043e\u043a\u043b\u0430\u0441\u0441\u043d\u0438\u043a\u0438″,»width»:600,»height»:450},»email»:{«url»:»mailto:?subject=\u041a\u0440\u0438\u0442\u0438\u043a\u0430: \u043e\u043d\u043b\u0430\u0439\u043d-\u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u2014 \u0441\u043b\u0438\u0448\u043a\u043e\u043c \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u043e\u0439 \u0440\u0438\u0441\u043a&body=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online»,»short_name»:»Email»,»title»:»\u041e\u0442\u043f\u0440\u0430\u0432\u0438\u0442\u044c \u043d\u0430 \u043f\u043e\u0447\u0442\u0443″,»width»:600,»height»:450}},»isFavorited»:false}

25 232 просмотров

Материал подготовлен при поддержке ПИК

Квартиры ПИК продаются онлайн. При стопроцентной оплате можно воспользоваться банковской картой или аккредитивом — переводом денег на специальный счёт, доступ к которому продавец получает после регистрации сделки. Для оформления ипотеки тоже не придётся выходить из дома.

Предложением уже воспользовались более тысячи клиентов. Но у многих возникают вполне логичные опасения. Мы собрали распространённые предрассудки и предложили представителю застройщика найти контраргументы.

Павел Кочетков

директор по развитию клиентских продуктов ПИК

На сайте нет всей информации, которая нужна, чтобы выбрать квартиру, — куда выходят окна, как будет устроено общественное пространство и прочее. Нужна консультация менеджера.

Если у клиента есть вопросы, он всегда может задать их в чате на сайте или в мессенджерах. Но ещё проще — воспользоваться доступными онлайн-инструментами:

• В приложении ПИК можно построить 3D-макет жилого комплекса в дополненной реальности. Он привязывается к любой поверхности и позволяет оценить здания и благоустройство со всех сторон. Чтобы изучить маршруты передвижения по району, найти свой дом и даже окна будущей квартиры, нужно перемещать камеру смартфона.

• На сайте есть рендеры с инфраструктурой двора в жилых комплексах, которые ещё строятся. За ходом строительства и благоустройства можно следить по видео и фото, они регулярно обновляются.
• В карточке проекта указаны возможные варианты маршрутов до ЖК на личном и общественном транспорте с приблизительным временем в пути — покупатели могут оценить транспортную доступность.
  
• Там же есть схемы с видом из окон квартиры.
  

Только по планировке сложно понять, хочу ли я жить в такой квартире. Шоу-румы не просто так придумали.

Планировочных решений очень много, и представить все в шоу-руме невозможно. А на сайте есть 3D-модели самых популярных планировок. Можно виртуально прогуляться по квартире и осмотреться с помощью объёмных панорам.

Чтобы собрать все документы, обязательно придётся куда-то сходить.

Для подготовки сделки без ипотеки в личном кабинете достаточно загрузить фото паспорта и СНИЛС. И там же оплатить покупку банковской картой или через аккредитив. Для подписания договора долевого участия (ДДУ) используется электронная цифровая подпись, сертификат на её выпуск привезёт курьер.

Если клиенту нужна ипотека, помимо паспорта и СНИЛС нужно ещё заполнить анкету для подачи заявки. Мы направим заявку во все банки-партнёры и вернёмся с несколькими предложениями на выбор. Самая популярная опция — «ипотека по двум документами». Справка о доходах и копия трудовой книжки не понадобятся.

Онлайн-покупка строящейся недвижимости наверняка предполагает очень сложную схему оплаты. Непонятно, куда я перечисляю деньги и как они будут защищены.

На самом деле, ничего сложного нет. Мы предлагаем три прозрачные схемы оплаты:

• Банковской картой на сайте. Когда мы отправим пакет документов в Росреестр, в личном кабинете появится вкладка для внесения денег. Они будут заморожены на карте, пока Росреестр не зарегистрирует ДДУ.

• Можно положить деньги на банковский аккредитив, недоступный для застройщика. Когда Росреестр зарегистрирует ДДУ, банк перечислит сумму на эскроу-счёт. И ПИК получит деньги только после того, как мы сдадим объект и передадим квартиру собственнику. До тех пор ни застройщик, ни клиент этими деньгами распоряжаться не могут.

• Третий вариант — внести деньги на номинальный счёт в банке с помощью Сервиса безопасных расчетов. С него они также будут перечислены застройщику только после регистрации ДДУ.

Разве ДДУ не должен быть заключён в письменной форме? Как происходит его государственная регистрация?

Электронная цифровая подпись (ЭЦП) — полноценный аналог собственноручной. Она подтверждается сертификатом от аккредитованного удостоверяющего центра и приравнивается к подписи от руки. ЭЦП идентифицирует отправителя и подтверждает, что с момента подписания документ не менялся.

Сделки по покупке недвижимости разрешено проводить в электронном виде с 2015 года. Мы направляем пакет документов в Росреестр по защищённому каналу. Там документы проверяют и вносят в реестр, а клиенту на почту приходит зарегистрированный договор. После этого можно самостоятельно проверить на сайте Росреестра, что договор зарегистрирован.

Сайт, где проходят настолько крупные покупки, — приманка для мошенников. Понимая, что клиент готов расстаться с большой суммой денег, они будут особенно стараться.

Покупка происходит через защищённый личный кабинет. Если возникают какие-то подозрения, клиент всегда может удостовериться в том, что общается именно с застройщиком, написав в чат или позвонив в компанию.

Мне навяжут ипотеку от банка-партнёра, а она будет не такая выгодная, как в том банке, с которым я сам могу договориться напрямую.

Мы работаем со всеми крупнейшими банками, которые сейчас предлагают ипотеку с господдержкой на льготных условиях, ставка — 6,5%. В принципе, можно выбрать и тот банк, которого нет среди наших партнёров. Но такая сделка может занять до двух месяцев и принести дополнительные затраты.

Квартиры в новострайках с военной ипотекой в СПБ, список 2018 года

В 2018 году — рекордно большой выбор квартир по военной ипотеке, осталось только выбрать:

 

Уважаемые военнослужащие и члены их семей! Мы знаем, что изучение всех нюансов покупки жилья по военной ипотеке требует время.

Позвоните и мы поможем вам 8 (812) 649-76-19

Каждый военный хочет для своей семьи собственную уютную крепость, особенно когда она новая и просторная. Но порой кажется, что купить квартиру в новостройке, сложнее, чем управлять тяжелой военной техникой или взводом. В помощь нашим военным государство запустило программу «Военная ипотека» и теперь каждый желающий может обеспечить свою семью отдельным жильем. Не нужно ждать десятилетия, чтобы переехать в отдельную квартиру. Воспользуйтесь финансовой поддержкой государства, юридической поддержкой ГК ПЛЮС и приобретите квартиру по военной ипотеке в Санкт-Петербурге.

Военная ипотека: что это такое и ее преимущества

В 2004 г. Минобороны основало программу для льготного обеспечения жильем всех военнослужащих за счет субсидирования из государственного фонда. Помогает военная ипотека купить квартиру и стать полноценным собственником жилья. Основное условие — иметь долгосрочный контракт с Армией РФ. Для высшего офицерского состава возможность вступить в программу предоставляет сразу после окончания учебного заведения, что помогает молодым офицерам без промедления начать семейную жизнь под собственной крышей.

Условия вступления в программу

Военнослужащие, окончившие ВУЗ и заключившие свой первый контракт после 1 января 2005 года, автоматически становятся участниками данной программы. Остальные могут приобрести квартиры по ипотеке при условии, что срок службы составляет более трёх лет и офицеры, имеющие действующий контракт на начало 2005 года.

Участнику программы открывается персональный счет, на который ежегодно перечисляются средства для накопления и дальнейшего использования по программе военной ипотеки.

Стоит отметить, что сумма для всех одинаковая и до текущего года увеличивалась с учетом инфляции, а воспользоваться ею можно по истечению трех лет с момента вступления в программу или продолжить накопительный процесс для обеспечения необходимых средств для внесения первоначального взноса

Как купить квартиру в новостройке по военной ипотеке

Необходимо получить целевой жилищный займ в виде сертификата. Далее военнослужащий подает заявку банк, который входит в перечень банков военной ипотеки, предоставив пакет документов для рассмотрения. Самый популярный банк для военной ипотеки — Сбербанк.

Выбранная квартира в новостройке СПб должна также отвечать требованиям ФГКУ «Росвоенипотека». При положительном решении банка, заемщик заключает кредитный договор и договор с «Росвоенипотекой», открывает счет, на который перечисляются накопленные средства для обеспечения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Все остальные ежемесячные платежи для погашения кредита будут поступать за счет средств фонда Министерства обороны РФ.

В 2018 году — рекордно большой выбор квартир по военной ипотеке, осталось только выбрать

ЭТАПЫ СДЕЛКИ, УПРОЩЕННЫЙ ВАРИАНТ:

1. Выбрать квартиру

2. Выбрать банк

3. Подписать предварительный договор ДДУ

4. Подписать кредитный договор с банком и НИС

5. Подписать ДДУ

6. Зарегистрировать договор на новостройку

7. Сдача дома и получение ключей

Военная ипотека и материнский капитал

Еще один инструмент для приобретения квартиры в новостройке — это материнский капитал, который можно использовать несколькими способами.

• Объединение средств материнского капитала и военной ипотеки;
• Погашение кредита по уже возникшим обязательствам;
• Внесение первоначального взноса при покупке второй квартиры по программе льготного кредитования для военных.

Если у вас возникли вопросы, как наиболее рационально использовать средства при покупке квартир в новостройках или вам нужна консультация, мы сможем вам в этом помочь. Мы имеем большой опыт реализации объектов в новостройках Санкт-Петербурга по военной ипотеки и сможем подобрать для вас наилучший вариант.

Уважаемые военнослужащие и члены их семей! Мы знаем, как трудно найти свободное время для изучения всех нюансов покупки жилья по военной ипотеке.

Позвоните и мы поможем вам 8 (812) 649-76-19

Аккредитованные объекты

ЖК «Jaanila Country»

от 3 684 000 ₽

Ладожская

280281305325337351375417446

Справочник покупателя

Как купить и профинансировать многоквартирные дома

Ссуды на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости. Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенной или рефинансируемой недвижимостью.

Вот руководство о том, что нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:

Что представляет собой многоквартирный дом?

Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехквартирные дома обычно классифицируются как одноквартирные дома на четыре единицы или на четверки.Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.

Кредит на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд. офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.

Как пройти

Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.

«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт: сбор арендной платы, управление недвижимостью и управление проектом такого размера? » — говорит Borland.

Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с операционными отчетами за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.

Наиболее важные показатели собственности:

• Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
• Покрытие долговых обязательств: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долгов
• Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности

«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», — говорит Борланд.

Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, — говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, Калифорния.

«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».

Объекты смешанного и частично заселенного назначения

Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования.Типичная конфигурация множества квартир с несколькими магазинами рассматривается как квартирная ссуда.

«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», — говорит Борланд.

Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.

Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.

Соответствие или портфолио?

Подобно ссудам от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.

Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.

Условия и виды кредитов

Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).

Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.

Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.

«Когда срок погашения кредита истечет, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц.«Он может быть зафиксирован на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректирован. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки в течение этого периода времени».

Сумма кредита

Большинство l enders предлагают ссуды на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.

Комиссии

Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества — необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.

Собственность

Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.

«Очень редко люди имеют титул в своем имени», — говорит Борланд. «Обычно это ООО».

ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.

«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью, принадлежащей их собственному специализированному предприятию, или SPE», — говорит Борланд.«Они делают это, чтобы, если у одного объекта есть проблема, (например, авария поскользнулся и упала), он не может проникнуть в другие активы (владельца)».

Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень большого жилищного кредита, — это единое предприятие, удаленное от банкротства, которое защищает имущество от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.

«Актив защищен для нас, — объясняет Borland, — поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем добиться взыскания права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые ссуды на покупку квартир имеют штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.

У других квартирных ссуд есть схема предоплаты, известная как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.

Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы предоплатили.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, с 37-го месяца или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».

Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.

«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», — говорит Кройц.

Предположение

Некоторые жилищные ссуды являются допустимыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.

«Те же правила кредитования, что и первоначальный заемщик, будут наложены на нового заемщика», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».

Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщикам следует спросить, есть ли у ссуды эта функция.

Кредиты без права регресса, без права регресса

Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если речь идет о невозвращении права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта — это выкупить и забрать имущество.

«Стоимость кредита без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больше риска, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.

Документация

После того, как решение о подаче заявки на ссуду принято, заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, — говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.

Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой информации об имуществе. В комплект входит:

• Фотографии объекта недвижимости
• Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
• Планы по модернизации, такие как парк для собак, детская площадка, новая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько эти улучшения будут стоить
• Карта, показывающая расположение отеля и близлежащих конкурирующих объектов
• Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
• Арендные ставки и сколько они будут повышены или понижены
• Копии планов этажей
• Сводная информация об источниках и использовании средств для транзакции
• Закупочная цена и затраты на закрытие
• Сумма кредита и сумма денежных средств
• Сумма резервного фонда
• Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке

«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Бэрфилд. «Не слишком много и не слишком мало».

Изображение: iStock (Gesundheit)

Почему мой банк не сотрудничает с финансами?

Распечатать страницу

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше. Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир. Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

Меньший риск

Жилые комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других зданий, если арендатор переезжает.

• Возможность защитить свой поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
• Расстановка дат начала договоров аренды для управления арендной платой / имуществом (т. Е. Вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех единиц был одновременным).

Экономия на масштабе означает более низкие затраты на техническое обслуживание на единицу

• Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
• Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему. Это метод определения счета за коммунальные услуги жильца на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
• Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.

Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.

Квартиры, застрахованные от инфляции

Средний срок аренды квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы.Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора. Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

• Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI).Чистая операционная прибыль — это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов из-за эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно понять четыре типа жилых комплексов.

• Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
• Зданиям класса В не исполнилось 20 лет.Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
• Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и могут потребоваться некоторые ремонтные работы.
• Здания класса D — это старые квартиры, как правило, в районах с низкими доходами. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

• Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванн. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
• Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие аренду. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
• Количество вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
• В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно было ожидать 5-15%.

Анализ местоположения и стоимости

При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создать проблему, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.

Затраты на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с оборудованием

Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать утечку. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами более подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

• Стабилизированная недвижимость или недвижимость на покупку и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
• нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблемы отложенного обслуживания, неработающих единиц, вопросов оплаты арендаторам и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что после того, как будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Рекомендации по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.

Формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.

Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов по статьям. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.

Получение ссуды

Вам, вероятно, потребуется получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

• Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
• Кредитор, спонсируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и лучшим сторонником для правильной оценки всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае невыполнения обязательств. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может обращаться за личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Поиск брокера

Хорошая идея — работать с брокерской фирмой или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные кредиты.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Право на получение ссуды

Поскольку долг увеличивает кредитное плечо, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но обычно кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть сложно разобраться в более сложных заключительных этапах покупки жилого комплекса. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

• Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
• Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичных объектов недвижимости.
• Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать запасы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Этап I экологическая оценка

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

Последнее обновление 20.10.20

Руководство для покупателя жилья впервые

Покупка дома может быть сложной задачей для новичка. В конце концов, существует так много шагов, задач и требований, и вы можете беспокоиться о том, чтобы совершить дорогостоящую ошибку. Но те, кто впервые покупает жилье, на самом деле пользуются некоторыми особыми преимуществами, созданными для поощрения новых участников на рынке недвижимости. Чтобы демистифицировать процесс и получить максимальную отдачу от покупки, вот краткое изложение того, что вам нужно учитывать перед покупкой и чего можно ожидать от самого процесса покупки, а также советы, которые помогут облегчить жизнь после покупки своего первого дома. .

Ключевые выводы

• Те, кто впервые покупает жилье, согласно определению Министерства жилищного строительства и городского развития США, могут получить помощь в рамках государственных программ, налоговых льгот и займов с федеральной поддержкой.
• Прежде чем приступить к поиску, подумайте, какой тип жилья будет соответствовать вашим потребностям, что вы можете себе позволить, сколько денег вы можете получить, и кто поможет вам в проведении поиска.
• Покупка дома включает в себя поиск собственности, получение финансирования, внесение предложения, осмотр дома и завершение сделки по покупке.
• После того, как вы переехали, важно поддерживать свой дом в хорошем состоянии, а также продолжать экономить.

Преимущество первого покупателя жилья

Покупка дома по-прежнему считается ключевым аспектом американской мечты. Как покупатель впервые, у вас есть доступ к государственным программам, налоговым льготам и займам с федеральным обеспечением, если у вас нет обычного минимального первоначального взноса — в идеале 20% от покупной цены для обычного займа — или если вы являетесь член определенной группы (см. Важную выноску ниже).И вы можете квалифицироваться как покупатель впервые, даже если вы не новичок.

Согласно Министерству жилищного строительства и городского развития США (HUD) впервые покупатель жилья отвечает любому из следующих условий:

• Физическое лицо, которое не владело основным местом жительства в течение трех лет. Если у вас есть дом, а у вашего супруга нет, то вы можете вместе купить его, как покупатели жилья впервые.
• Родитель-одиночка, который владел домом только с бывшим супругом в браке.
• Перемещенная домохозяйка, владевшая только супругом.
• Физическое лицо, которое владело только основным местом жительства, не привязанным к постоянному фонду в соответствии с применимыми правилами.
• Физическое лицо, которое владело только недвижимостью, которая не соответствовала государственным, местным или типовым строительным кодексам и не могла быть приведена в соответствие за меньшую, чем стоимость строительства постоянной конструкции.

Лучшие советы по покупке первого дома

6 вопросов, которые следует рассмотреть перед покупкой

Ваш первый шаг — определить, каковы ваши долгосрочные цели и как домовладение соответствует этим целям.Возможно, вы просто хотите превратить все эти «потраченные впустую» арендные платежи в выплаты по ипотеке, которые дадут вам нечто осязаемое: капитал. Или, может быть, вы считаете домовладение признаком независимости и наслаждаетесь идеей быть собственником жилья. Покупка дома также может быть хорошей инвестицией. Сужение общих целей в отношении домовладения укажет вам правильное направление. Вот шесть вопросов, которые стоит рассмотреть.

1. Как ваше финансовое здоровье?

Прежде чем переходить по страницам онлайн-объявлений или влюбляться в дом своей мечты, проведите серьезную проверку своих финансов.Вы должны быть готовы как к покупке дома, так и к текущим расходам. Результат этого аудита скажет вам, готовы ли вы сделать этот большой шаг или вам нужно сделать больше, чтобы подготовиться. Следуй этим шагам:

Посмотрите на свои сбережения. Даже не думайте о покупке дома, пока у вас не будет срочного сберегательного счета с расходами на проживание от трех до шести месяцев. Когда вы покупаете дом, возникнут значительные авансовые расходы, включая первоначальный взнос и затраты на закрытие.Вам нужно откладывать деньги не только на эти расходы, но и на чрезвычайный фонд. Кредиторы потребуют этого.

Одна из самых больших проблем — хранить свои сбережения в доступном, относительно безопасном транспортном средстве, которое по-прежнему обеспечивает возврат, чтобы вы не отставали от инфляции.

• Если на реализацию поставленной цели у вас есть от одного до трех лет, депозитный сертификат может быть хорошим выбором. Это не сделает вас богатым, но вы также не потеряете деньги (если только вы не получите штраф за досрочное обналичивание).Та же идея может быть применена к покупке краткосрочных облигаций или портфеля с фиксированным доходом, который даст вам некоторый рост, но также защитит вас от бурной природы фондовых рынков.
• Если у вас есть от шести месяцев до года, держите деньги ликвидными. Лучшим вариантом может быть высокодоходный сберегательный счет. Убедитесь, что он застрахован FDIC (большинство банков застрахованы), чтобы в случае банкротства у вас все еще был доступ к своим деньгам на сумму до 250 000 долларов.

Просмотрите свои расходы. Вам необходимо точно знать, сколько вы тратите каждый месяц и на что они идут.Этот расчет покажет вам, сколько вы можете выделить на выплату ипотечного кредита. Убедитесь, что вы учитываете все — коммунальные услуги, питание, техническое обслуживание и платежи за автомобиль, студенческий долг, одежду, детские мероприятия, развлечения, пенсионные сбережения, регулярные сбережения и любые другие вещи.

Проверьте свой кредит. Как правило, чтобы претендовать на получение жилищного кредита, вам понадобится хорошая кредитная история, история своевременной оплаты счетов и максимальное отношение долга к доходу (DTI) 43%. В наши дни кредиторы обычно предпочитают ограничить расходы на жилье (основную сумму, проценты, налоги и страхование домовладельцев) примерно до 30% от ежемесячного валового дохода заемщика, хотя эта цифра может широко варьироваться в зависимости от местного рынка недвижимости.

2. Какой тип дома лучше всего соответствует вашим потребностям?

У вас есть несколько вариантов при покупке жилой недвижимости: традиционный дом на одну семью, дуплекс, таунхаус, кондоминиум, кооператив или многоквартирный дом с двумя-четырьмя квартирами. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, в зависимости от целей вашего домовладения, поэтому вам нужно решить, какой тип недвижимости поможет вам достичь этих целей. Вы можете сэкономить на закупочной цене в любой категории, выбрав фиксатор верха, но имейте в виду: количество времени, пота и денег, необходимых для превращения фиксирующего верха в дом вашей мечты, может быть намного больше, чем вы рассчитывали. для.

3. Какие особенности вы хотите, чтобы ваш идеальный дом имел?

Хотя неплохо сохранить некоторую гибкость в этом списке, вы, возможно, совершаете самую большую покупку в своей жизни и заслуживаете того, чтобы эта покупка максимально соответствовала вашим потребностям и желаниям. Ваш список должен включать в себя основные пожелания, такие как размер и район, вплоть до мелких деталей, таких как планировка ванной комнаты и кухня, оснащенная прочной техникой. Сканирование веб-сайтов по недвижимости может помочь вам получить представление о ценах и наличии объектов недвижимости, предлагающих наиболее важные для вас функции.

4. На какой размер ипотеки вы имеете право?

Прежде чем начать делать покупки, важно понять, сколько заимодавец даст вам на покупку вашего первого дома. Вы можете подумать, что можете позволить себе дом за 300000 долларов, но кредиторы могут подумать, что вы хороши только за 200000 долларов, исходя из таких факторов, как размер вашего долга, ваш ежемесячный доход и как долго вы проработали на своей текущей работе. Кроме того, многие риелторы не будут проводить время с клиентами, которые не уточнили, сколько они могут себе позволить потратить.

Убедитесь, что вы получили предварительное одобрение ссуды, прежде чем размещать предложение на дом: во многих случаях продавцы даже не принимают предложение, которое не сопровождается предварительным одобрением ипотеки. Вы делаете это, подав заявку на ипотеку и заполнив необходимые документы. Полезно искать кредитора и сравнивать процентные ставки и комиссии, используя такой инструмент, как ипотечный калькулятор или поиск в Google.

5. Сколько дома вы на самом деле можете себе позволить?

Иногда банк дает вам ссуду на большую сумму, чем вы действительно хотите заплатить.То, что банк обещает ссудить вам 300 000 долларов, не означает, что вам действительно стоит брать такую ​​сумму. Многие покупатели жилья впервые совершают эту ошибку и заканчивают тем, что у них мало что остается после того, как они вносят ежемесячный платеж по ипотеке для покрытия других расходов, таких как одежда, коммунальные услуги, отпуск, развлечения или даже еда.

Решая, какой размер ссуды на самом деле взять, вам нужно будет посмотреть на общую стоимость дома, а не только на ежемесячный платеж. Подумайте, насколько высоки налоги на недвижимость в выбранном вами районе, сколько будет стоить страхование домовладельцев, сколько вы планируете тратить на содержание или улучшение дома и каковы будут ваши затраты на закрытие.

6. Кто поможет вам найти дом и проведет вас при покупке?

Агент по недвижимости поможет вам найти дома, которые соответствуют вашим потребностям и находятся в вашем ценовом диапазоне, а затем встретится с вами, чтобы осмотреть эти дома. После того, как вы выбрали дом для покупки, эти специалисты могут помочь вам в согласовании всего процесса покупки, включая составление предложения, получение ссуды и оформление документов. Опыт хорошего агента по недвижимости может защитить вас от любых ловушек, с которыми вы можете столкнуться в процессе.Большинство агентов получают комиссию, выплачиваемую из доходов продавца.

Кредиты для новичков

Процесс покупки

Теперь, когда вы решили сделать решительный шаг, давайте посмотрим, чего вы можете ожидать от самого процесса покупки жилья. Это может быть хаотичное время, когда предложения и встречные предложения яростно разлетаются, но если вы готовы к хлопотам (и бумажной волоките), вы можете пройти через этот процесс, сохраняя при этом свое здравомыслие. Вот основной прогресс, которого вы можете ожидать:

Найдите дом

Обязательно воспользуйтесь всеми доступными вариантами поиска домов на рынке, включая использование вашего агента по недвижимости, поиск объявлений в Интернете и поездку по интересующим вас районам в поисках указателей о продаже.Пообщайтесь с друзьями, семьей и деловыми контактами. Вы никогда не знаете, откуда может взяться хорошая рекомендация или руководство по дому.

После того, как вы серьезно сделаете покупку дома, не входите в открытые дома без агента (или, по крайней мере, будьте готовы назвать имя человека, с которым вы предположительно работаете). Вы можете видеть, что может не сработать в ваших интересах начать иметь дело с агентом продавца до того, как обратиться к одному из своих.

Если у вас ограниченный бюджет, ищите дома, потенциал которых еще не реализован.Даже если вы не можете позволить себе заменить ужасные обои в ванной сейчас, вы можете пожить с ними какое-то время в обмен на то, чтобы попасть в место, которое вы можете себе позволить. Если дом отвечает вашим потребностям с точки зрения важных вещей, которые трудно изменить, таких как местоположение и размер, не позволяйте физическим недостаткам отвлекать вас. Те, кто впервые покупает жилье, должны искать дом, в котором они могут повысить ценность, так как это обеспечивает рост капитала, который поможет им подняться по карьерной лестнице.

Обдумайте варианты финансирования и обеспечьте финансирование

У тех, кто впервые покупает жилье, есть множество вариантов, которые помогут им попасть в дом — как те, которые доступны любому покупателю, включая ипотечные кредиты, поддерживаемые Федеральным жилищным управлением (FHA), так и те, которые предназначены специально для новичков.Многие программы для тех, кто впервые покупает жилье, предлагают минимальные первоначальные взносы от 3% до 5% (по сравнению со стандартными 20%), а некоторые не требуют первоначального взноса вообще. Обязательно изучите или рассмотрите:

• Список ресурсов HUD. Хотя само государственное агентство не предоставляет гранты напрямую физическим лицам, оно выделяет средства, предназначенные для новых покупателей жилья, организациям, освобожденным от налогов IRS. Подробности есть на сайте HUD. FHA (и его кредитная программа) является частью HUD.
• Ваш ИРА. Каждый покупатель жилья впервые может вывести до 10 000 долларов из своей индивидуальной традиционной IRA или Roth IRA без уплаты 10% штрафа за досрочное снятие (но вы все равно будете платить налоги, если используете традиционную IRA). Это означает, что пара может снять максимум 20 000 долларов (10 000 долларов с каждой учетной записи), чтобы использовать их для покупки первого дома. Просто знайте, что если вы не вернете деньги в течение 120 дней — а вы моложе 59,5 лет — к вам будет применен штраф в размере 10%. Вы также должны будете платить подоходный налог при выводе средств.
• Программы вашего штата. Многие штаты, включая Иллинойс, Огайо и Вашингтон, предлагают финансовую помощь в виде авансовых платежей и закрытия, а также расходов на восстановление или улучшение собственности для тех, кто впервые покупает жилье на это право. Обычно право на участие в этих программах зависит от дохода и, часто, от размера покупной цены собственности.
• Варианты коренных американцев. Индейские покупатели жилья могут подать заявку на ссуду по разделу 184.Этот заем требует предоплаты в размере 1,5% и первоначального взноса в размере 2,25% для займов на сумму более 50 000 долларов США (для займов ниже этой суммы — 1,25%). Ссуды по Разделу 184 могут использоваться только для домов на одну семью (от одной до четырех квартир) и для основного жилья.

Не связывайтесь лояльностью к вашему текущему финансовому учреждению при поиске предварительного одобрения или поиске ипотеки: совершайте покупки вокруг, даже если вы имеете право на получение только одного типа ссуды. Сборы могут быть на удивление разнообразными. Например, за ссуду FHA могут взиматься разные комиссии в зависимости от того, подаете ли вы заявку на ссуду через местный банк, кредитный союз, ипотечного банкира, крупный банк или ипотечного брокера.Процентные ставки по ипотеке, которые, конечно, имеют большое влияние на общую цену, которую вы платите за свой дом, также могут варьироваться.

После того, как вы выберете кредитора и подадите заявку, он проверит всю предоставленную финансовую информацию (проверка кредитных рейтингов, проверка информации о занятости, расчет DTI и т. Д.). Кредитор может предварительно одобрить заемщика на определенную сумму. Имейте в виду, что даже если вы были предварительно одобрены для получения ипотеки, ваша ссуда может потерпеть неудачу в последнюю минуту, если вы сделаете что-то, чтобы изменить свой кредитный рейтинг, например, оплатите покупку автомобиля.

Некоторые органы также рекомендуют иметь резервного кредитора. Право на получение ссуды не является гарантией того, что ваша ссуда в конечном итоге будет профинансирована: правила андеррайтинга могут измениться, анализ рисков кредитора может измениться, а рынки инвесторов могут измениться. Клиенты могут подписывать кредитные документы и документы условного депонирования, а затем получать уведомление за 24–48 часов до закрытия о том, что кредитор заморозил финансирование их кредитной программы. Наличие второго кредитора, который уже квалифицировал вас для получения ипотеки, дает вам альтернативный способ сохранить процесс в соответствии с графиком или близким к нему.

Сделать предложение

Ваш агент по недвижимости поможет вам решить, сколько денег вы хотите предложить за дом, а также какие условия вы хотите запросить. Затем ваш агент представит предложение агенту продавца; продавец примет ваше предложение или сделает встречное предложение. Затем вы можете согласиться или продолжать переходить туда и обратно, пока не достигнете сделки или не решите прекратить ее.

Прежде чем отправлять предложение, еще раз взгляните на свой бюджет.На этот раз учтите предполагаемые затраты на закрытие (которые могут составлять от 2% до 5% от покупной цены), затраты на дорогу, а также любой немедленный ремонт и обязательные приборы, которые могут вам понадобиться, прежде чем вы сможете переехать. Думайте заранее: это легко попадете в засаду из-за более высоких или неожиданных коммунальных и других расходов, если вы переезжаете из дома в аренду в более крупный дом. Вы можете запросить счета за электроэнергию за последние 12 месяцев, например, чтобы получить представление о среднемесячных расходах.

Когда вы пересматриваете свой бюджет, не упускайте из виду скрытые расходы, такие как осмотр дома, страхование жилья, налоги на имущество и сборы ассоциации домовладельцев.

Если вы достигнете соглашения, вы сделаете добросовестный депозит, и процесс перейдет на условное депонирование. Условное депонирование — это короткий период времени (часто около 30 дней), в течение которого продавец снимает дом с рынка с договорным ожиданием, что вы его купите, при условии, что вы не обнаружите с ним серьезных проблем при осмотре.

Осмотреть дом

Даже если дом, который вы планируете купить, кажется безупречным, ничто не может заменить квалифицированного специалиста, который проведет осмотр дома на предмет качества, безопасности и общего состояния вашего потенциального нового дома.Вы не хотите застрять в денежной яме или головной боли от выполнения множества неожиданных ремонтов. Если осмотр дома выявляет серьезные дефекты, о которых продавец не сообщил, вы, как правило, можете отменить свое предложение и получить обратно свой залог. В качестве альтернативы вы можете договориться о том, чтобы продавец произвел ремонт или снизил продажную цену.

Close — или двигаться на

Если вам удалось заключить сделку с продавцом или, что еще лучше, если проверка не выявила каких-либо серьезных проблем, вы должны быть готовы к закрытию.Закрытие в основном включает подписание тонны документов за очень короткий период времени и молитву, чтобы ничего не провалилось в последнюю минуту.

Вещи, с которыми вам придется иметь дело и за которые вы будете платить на заключительных этапах покупки, могут включать в себя оценку дома (ипотечные компании требуют этого для защиты своих интересов в доме), выполнение поиска по названию, чтобы убедиться, что никто, кроме у продавца есть претензия на собственность, получение частной ипотечной страховки или контрейлерной ссуды, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, и заполнение ипотечных документов.Другие затраты на закрытие могут включать комиссию за выдачу ссуды, страхование титула, обследования, налоги и сборы за кредитные отчеты.

Поздравляю, новый домовладелец! Что теперь?

Вы подписали бумаги, заплатили грузчикам, и новое место начинает чувствовать себя как дома. Игра окончена, да? Не совсем. Затраты на домовладение выходят за рамки первоначальных взносов и ежемесячных выплат по ипотеке. А теперь давайте рассмотрим несколько последних советов, которые сделают жизнь нового домовладельца более увлекательной и безопасной.

Продолжайте экономить

Владение домом сопряжено с большими неожиданными расходами, такими как замена крыши или приобретение нового водонагревателя.Создайте чрезвычайный фонд для своего дома, чтобы вас не застали врасплох, когда эти расходы неизбежно возникнут.

Регулярное техническое обслуживание

Учитывая большие суммы денег, которые вы вкладываете в свой дом, вам следует позаботиться о нем как следует. Регулярное обслуживание может снизить ваши затраты на ремонт, позволяя устранять небольшие проблемы, которые можно решить.

Игнорировать рынок жилья

Не имеет значения, сколько стоит ваш дом в любой момент, кроме того момента, когда вы его продаете.Возможность выбирать, когда вы продаете свой дом, вместо того, чтобы быть вынужденным продавать его из-за переезда на работу или финансовых затруднений, будет самым важным фактором, определяющим, получите ли вы солидную прибыль от своих инвестиций.

Не полагайтесь на продажу своего дома для выхода на пенсию

Даже если у вас есть дом, вы должны делать все возможное, чтобы ежегодно откладывать как можно больше на пенсионных сберегательных счетах. Хотя может показаться трудным поверить в это любому, кто наблюдал за состояниями, которые некоторые люди заработали во время жилищного пузыря, вы не обязательно сделаете убийство, продав свой дом.Если вы хотите рассматривать свой дом как источник богатства на пенсии, после выплаты ипотечного кредита подумайте о деньгах, которые вы тратили на ежемесячные выплаты, как на источник финансирования своих жилищных и медицинских расходов при выходе на пенсию. Кроме того, пенсионеры часто хотят оставаться на месте (несмотря на все статьи, которые вы видите о сокращении штата или выходе на пенсию в экзотических регионах).

Итог

Этот обзор должен помочь вам заполнить пробелы в ваших знаниях о покупке жилья.Помните, что чем больше вы заранее узнаете об этом процессе, тем менее стрессовым он будет и тем больше у вас будет шансов получить дом, который вы хотите, по доступной цене. Когда это будет сделано, вы обретете уверенность, которую дает успешное обсуждение важного шага в своей жизни.

Готовы ли вы купить дом?

Если вы чувствуете, что готовы купить дом, первый вопрос, который вы, вероятно, зададите себе, — «сколько я могу себе позволить?» Чтобы ответить на этот вопрос, нужно обратить внимание на ряд факторов.

Прежде чем вы сделаете эту, казалось бы, отличную покупку дома, научитесь анализировать, что означает «доступность». Вам нужно будет учитывать различные факторы, начиная от отношения долга к доходу (DTI) и заканчивая ставками по ипотеке.

Ключевые выводы

• Определение отношения долга к доходу (DTI) — а точнее, внешнего DTI — является важным фактором при получении ипотеки.
• Помимо цены на недвижимость, при расчетах того, можете ли вы позволить себе купить дом, необходимо учитывать множество других финансовых соображений и соображений, связанных с образом жизни.
• Вам также следует оценить местный рынок недвижимости, экономические перспективы и последствия того, как долго вы хотите оставаться на месте.
• Вам также необходимо принять во внимание потребности вашего образа жизни, настоящего и будущего.

Сначала выясните отношение долга к доходу

Первый и наиболее очевидный момент принятия решения связан с деньгами. Если у вас есть достаточно средств, чтобы купить дом за наличные, вы, безусловно, можете позволить себе его купить сейчас. Даже если вы не можете заплатить наличными, большинство экспертов согласятся, что вы можете позволить себе покупку, если имеете право на ипотеку на новый дом.Но сколько ипотеки вы можете себе позволить?

Стандарт отношения долга к доходу (DTI) 43% обычно используется Федеральной жилищной администрацией (FHA) в качестве руководства для утверждения ипотечных кредитов. Этот коэффициент используется для определения того, может ли заемщик производить платежи каждый месяц. Некоторые кредиторы могут быть более снисходительными или более жесткими, в зависимости от рынка недвижимости и общих экономических условий.

43% DTI означает все ваши регулярные выплаты по долгам, плюс ваши расходы на жилье — ипотека, ипотечное страхование, сборы ассоциации домовладельцев, налог на недвижимость, страхование домовладельцев и т. Д.- не должно превышать 43% вашего ежемесячного валового дохода.

Например, если ваш ежемесячный валовой доход составляет 4000 долларов, вы умножаете это число на 0,43, чтобы получить 1720 долларов, то есть общую сумму, которую вы должны потратить на выплаты по долгам. Теперь предположим, что у вас уже есть эти ежемесячные обязательства: минимальные платежи по кредитной карте в размере 120 долларов, платеж по автокредиту в размере 240 долларов и платежи по студенческому кредиту в размере 120 долларов — всего 480 долларов. Это означает, что теоретически вы можете позволить себе доплату до 1240 долларов в месяц по ипотеке, но при этом оставаться в пределах максимального DTI.Конечно, меньше долга всегда лучше.

Чего хотят ипотечные кредиторы

Вам также необходимо учитывать соотношение внешнего долга к доходу, которое рассчитывает ваш доход по сравнению с ежемесячным долгом, который вы понесете только за счет жилищных расходов, таких как выплаты по ипотеке и ипотечное страхование.

Обычно кредиторам нравится, чтобы это соотношение не превышало 28%. Например, если ваш доход составляет 4000 долларов в месяц, у вас будут проблемы с получением разрешения на выплату 1720 долларов ежемесячных жилищных расходов, даже если у вас нет других обязательств.При предварительном DTI в 28% ваши расходы на жилье должны быть менее 1120 долларов.

Почему бы вам не использовать полное соотношение долга к доходу, если у вас нет других долгов? В основном потому, что кредиторам не нравится, что вы живете на грани. Происходят финансовые неудачи — вы теряете работу, ваша машина разбита, инвалидность не дает вам работать какое-то время. Если ваша ипотека составляет 43% вашего дохода, у вас не будет места для маневра, когда вы захотите или вам придется нести дополнительные расходы.

Большинство ипотечных кредитов — это долгосрочные обязательства.Имейте в виду, что вы можете производить эти платежи каждый месяц в течение следующих 30 лет. Соответственно, вы должны оценить надежность вашего основного источника дохода. Вы также должны учитывать свои перспективы на будущее и вероятность того, что ваши расходы со временем вырастут.

Получение одобрения на получение ипотеки до определенной суммы не означает, что вы действительно можете позволить себе выплаты, поэтому честно оценивайте уровень финансового риска, с которым вам комфортно жить.

Можете ли вы позволить себе первоначальный взнос?

Лучше всего отложить 20% стоимости дома, чтобы не платить частную ипотечную страховку (PMI). Обычно PMI добавляет к вашим выплатам по ипотеке от 30 до 70 долларов на ежемесячный платеж по ипотеке на каждые 100 000 долларов, взятых взаймы.

Могут быть причины, по которым вы не захотите откладывать 20% на покупку. Возможно, вы не планируете долго жить в доме или имеете долгосрочные планы превратить дом в инвестиционную недвижимость.Точно так же вы, возможно, не захотите вкладывать столько наличных денег. В этом случае покупка дома по-прежнему возможна без 20% скидки.

Например, вы можете купить дом с минимальной скидкой всего на 3,5% с помощью кредита FHA, но есть бонусы, если вы предложите больше. Помимо вышеупомянутого отказа от PMI, более крупный первоначальный взнос также означает:

• Меньшие выплаты по ипотеке — для ипотеки на сумму 200 000 долларов с фиксированной процентной ставкой 4% на 30-летний срок вы должны заплатить 955 долларов. Если бы ваша ипотека составляла 180 000 долларов с процентной ставкой 4% на 30-летний срок, вы бы заплатили 859 долларов.
• Больше выбора среди кредиторов — некоторые кредиторы не будут предлагать ипотеку, если вы не выложите как минимум 5–10%.

Возможность позволить себе новый дом сегодня не так важна, как ваша способность позволить себе его в долгосрочной перспективе. Излишне говорить, что возможность позволить себе дом и иметь первоначальный взнос не дает ответа на вопрос, подходящее ли сейчас время для вас, чтобы воспользоваться этим вариантом.

Хотя есть много преимуществ более крупного первоначального взноса, не жертвуйте полностью своим чрезвычайным сберегательным счетом, чтобы положить больше на свой дом.Вы можете оказаться в затруднительном положении, когда возникнет непредвиденный ремонт или возникнут другие потребности.

Рынок жилья

Предполагая, что ваша личная финансовая ситуация находится под контролем, ваше следующее рассмотрение — это экономика рынка жилья — либо в вашем текущем регионе, либо в том, куда вы планируете переехать. Дом — дорогое вложение. Наличие денег для совершения покупки — это здорово, но это не дает ответа на вопрос, имеет ли покупка смысл с финансовой точки зрения.

Один из способов сделать это — ответить на вопрос: дешевле ли арендовать, чем покупать? Если покупка оказывается дешевле, чем аренда, это веский аргумент в пользу покупки.

Точно так же стоит подумать о долгосрочных последствиях покупки дома. Для поколений покупка дома была почти гарантированным способом заработка. Ваши бабушка и дедушка могли бы купить дом 50 лет назад за 20 000 долларов и продать его в пять или 10 раз больше, чем через 30 лет.

В то время как недвижимость традиционно считалась безопасным долгосрочным вложением, рецессии и другие бедствия могут проверить эту теорию и заставить потенциальных домовладельцев дважды подумать.

Во время Великой рецессии многие домовладельцы потеряли деньги, когда рынок недвижимости рухнул еще в 2007 году, и в итоге стали владеть домами, которые стоили намного меньше, чем цена, по которой они были куплены в течение многих лет после этого.

Если вы покупаете недвижимость, полагая, что она со временем будет расти в цене, обязательно учитывайте в своих расчетах стоимость процентных платежей по ипотеке, модернизацию недвижимости и текущее или текущее обслуживание.

Экономический прогноз

В том же духе бывают годы, когда цены на недвижимость падают, и годы, когда они аномально высоки. Если цены настолько низкие, что очевидно, что вы получаете выгодную сделку, вы можете воспринимать это как знак того, что сейчас хорошее время для совершения покупки. На рынке покупателя заниженные цены увеличивают вероятность того, что время будет работать в вашу пользу и заставит ваш дом подорожать в будущем.

Еще слишком рано говорить, что будет с ценами на жилье в 2021 году.Но если история повторится, мы можем ожидать падения цен на жилье в результате пандемии COVID-19 и ее драматического воздействия на экономику.

Процентные ставки

Процентные ставки, которые играют большую роль в определении размера ежемесячного платежа по ипотеке, также имеют годы, когда они высокие, и годы, когда они низкие. Очевидно, что чем ниже, тем лучше. Например, 30-летняя ипотека (360 месяцев) по ссуде в размере 100 000 долларов под 3% будет стоить вам 422 доллара в месяц. При процентной ставке 5% это будет стоить вам 537 долларов в месяц.При 7% он подскакивает до 665 долларов. Поэтому, если процентные ставки падают, возможно, будет разумным подождать, прежде чем покупать. Если они растут, есть смысл сделать покупку раньше, чем позже.

Время года

Времена года также могут влиять на процесс принятия решений. Если вы хотите выбирать из как можно более широкого разнообразия домов, весна, вероятно, лучшее время для покупок. Знаки «Продается», как правило, появляются, как цветы, когда становится теплее, а лужайки становятся зелеными.Частично причина связана с целевой аудиторией большинства домов: семьями, которые ждут переезда, пока их дети не закончат текущий учебный год, но хотят устроиться до начала нового года осенью.

Если вам нужны продавцы, которые могут видеть меньше трафика — что могло бы сделать их более гибкими в цене — зима может быть лучше для охоты за домом (особенно в холодном климате) или разгар лета для тропических штатов (межсезонье для вашего региона). , другими словами). Запасы, вероятно, будут меньше, поэтому выбор может быть ограничен, но также маловероятно, что продавцы увидят несколько предложений в это время года.

Некоторые сообразительные покупатели также любят делать предложения в праздничные дни, такие как Рождество или Пасха, надеясь, что необычное время, отсутствие конкуренции и общий дух сезона позволят быстро заключить сделку по хорошей цене.

Учитывайте потребности своего образа жизни

Хотя деньги, очевидно, являются важным фактором, существует множество других факторов, которые могут сыграть роль в выборе времени. Неизбежно ли вам понадобится дополнительное пространство — скоро появится новый ребенок, пожилой родственник, который не может жить один? Влечет ли переезд вашим детям смены школы? Если вы будете продавать дом, в котором прожили менее двух лет, понесете ли вы налог на прирост капитала — и если да, стоит ли ждать, чтобы избежать укуса?

Вы можете любить готовить из продуктов для гурманов, каждый месяц отдыхать на выходных, покровительствовать исполнительскому искусству или заниматься с личным тренером.Ни одна из этих привычек не убивает бюджет, но вам, возможно, придется обойтись без них, если вы купили дом только на основе отношения долга к доходу 43%.

Прежде чем практиковаться в выплате ипотечных кредитов, дайте себе небольшое финансовое пространство, вычтите стоимость вашего самого дорогого хобби или деятельности из рассчитанного вами платежа. Если баланса недостаточно, чтобы купить дом своей мечты, возможно, вам придется сократить развлечения и игры — или начать думать о менее дорогом доме как о доме своей мечты.

Продам один дом, куплю другой

Если вы продаете дом и планируете купить другой, сохраните выручку от вашего текущего дома на сберегательном счете и определите, сможете ли вы — после учета других необходимых расходов, таких как оплата автомобиля или медицинское страхование, позволить себе ипотечный кредит. . Также важно помнить, что дополнительные средства придется выделить на содержание и коммунальные услуги. Эти затраты, несомненно, будут выше для больших домов.

Когда вы рассчитываете, используйте свой текущий доход и не предполагайте, что вы будете зарабатывать больше денег в будущем. Повышения не всегда случаются, и карьера меняется. Если вы основываете сумму дома, которую вы покупаете, на будущем доходе, вы можете устроить романтический ужин со своими кредитными картами, поскольку в конечном итоге у вас установятся с ними длительные отношения.

Однако, если вы можете справиться с этими дополнительными расходами на жилье без дополнительной задолженности по кредитной карте, вы можете позволить себе купить дом — при условии, что вы накопите достаточно денег для своего первоначального взноса.

Планируете ли вы оставаться на месте?

Доступность должна быть главным критерием для вас в доме, но также лучше знать, как долго вы собираетесь там жить. В противном случае вы можете застрять в доме, который вам не по карману, в городе, который вы готовы покинуть.

Многие финансовые эксперты в качестве ориентира предлагают пожить в доме пять лет, прежде чем продавать его. Не забудьте учесть расходы, связанные с покупкой, продажей и переездом. Также учитывайте точку безубыточности для ипотечных сборов, связанных с домом, который вы продаете.Если вы не можете решить, в каком городе вы собираетесь жить и каков ваш пятилетний план, возможно, сейчас не самое подходящее время для покупки дома.

Если вы хотите купить дом без пятилетнего плана, купите дом по цене намного ниже максимальной, которую вы можете себе позволить. Вы должны быть в состоянии позволить себе получить хит, если вам нужно быстро его продать. Еще одно исключение: если вы работаете в компании, которая покупает дома перемещенных сотрудников, одно название для этого — вариант гарантированного выкупа.

Итог

Вы готовы купить дом? Короче говоря, да — если вы можете себе это позволить.Но «позволить себе» не так просто, как то, что сейчас находится на вашем банковском счете. При расчетах необходимо учитывать множество других финансовых соображений и соображений, связанных с образом жизни.

Когда вы учитываете все эти элементы, «если вы можете себе это позволить» начинает выглядеть более сложным, чем кажется на первый взгляд. Но рассмотрение их сейчас может предотвратить дорогостоящие ошибки и финансовые проблемы в будущем. Конечно, есть один лучший момент для атаки: когда вы найдете идеальный дом в идеальном месте для продажи — по отличной цене.

Определение Piggyback Mortgage

Что такое комбинированная ипотека?

Контрактная ипотека — это дополнительный долг, который может включать любую дополнительную ипотеку или ссуду помимо первой ипотечной ссуды заемщика, которая обеспечена тем же залогом. Общие типы дополнительных ипотечных кредитов включают ссуды под залог собственного капитала и кредитные линии под залог жилья (HELOC).

Ключевые выводы

• Дополнительная ипотека — это любая дополнительная ссуда, полученная на собственность после первой ипотеки.
• Примеры включают в себя вторую ипотеку, ссуды под залог недвижимости и HELOC.
• Piggyback ипотечные кредиты используются для покрытия первоначальных платежей за недвижимость или для избежания выплаты PMI.

Общие сведения о Piggyback Mortgage

Контрактная ипотека может служить нескольким целям. Некоторые дополнительные ипотечные кредиты могут помочь заемщику с первоначальным взносом. Как правило, большинство заемщиков будут иметь возможность взять только одну или две дополнительные закладные, поскольку все ссуды обеспечены одним и тем же залогом.

Дополнительную ипотеку также можно использовать, чтобы избежать необходимости платить за частное страхование ипотечного кредита или PMI. В этом случае вторая ипотечная или жилищная ссуда оформляется одновременно с первой ипотечной ссудой. Например, при комбинированной ипотеке «80-10-10» 80% покупной цены покрывается за счет первой ипотеки, 10% покрывается за счет второй ссуды, а последние 10% покрываются вашим первоначальным взносом. Это снижает отношение ссуды к стоимости (LTV) первой ипотечной ссуды до менее 80%, устраняя необходимость в PMI.Например, если ваш новый дом стоит 180 000 долларов, ваша первая ипотека будет составлять 144 000 долларов, вторая ипотека — 18 000 долларов, а ваш первоначальный взнос — 18 000 долларов.

Виды комбинированной ипотеки

Ипотека с предоплатой

Ипотека с первоначальным взносом — это разновидность дополнительной ипотеки, которая дает заемщику средства для первоначального взноса. Вторая ипотека обычно разрешается только при использовании средств из программы помощи при первоначальном взносе. Обо всех источниках средств первоначального взноса, используемых для обеспечения ипотеки, необходимо сообщать первому ипотечному кредитору.Как правило, вторая ипотека от многих альтернативных кредиторов не допускается, поскольку она выходит за рамки параметров условий первой ипотеки и значительно увеличивает риски неисполнения обязательств для заемщика. Ипотека помощника по первоначальному взносу может также называться тихой второй ипотекой.

Вторая ипотека

Как правило, заемщик может получить вторую ипотеку с использованием субординированного залога только в том случае, если это обеспечение имеет собственный капитал. Собственный капитал в первую очередь зависит от стоимости, которую заемщик заплатил за свой дом.Он рассчитывается как оценочная стоимость дома за вычетом непогашенной ссуды.

Многие заемщики оказываются в подводной ипотеке на ранних этапах погашения ипотечной ссуды, поскольку имущество может обесцениться, а остаток по ипотеке еще не был выплачен. Если у заемщика действительно есть собственный капитал в своем доме, у него есть несколько вариантов получения второго ипотечного жилищного кредита. Эти вторые ипотечные продукты включают либо стандартный заем под залог собственного капитала, либо кредитную линию под залог собственного капитала.И кредит под залог собственного капитала, и кредитная линия под залог собственного капитала основаны на доступном капитале в качестве обеспечения заемщика.

Ссуды под залог собственного капитала

Стандартная ссуда под залог собственного капитала — это невозобновляемая кредитная ссуда. В стандартной ссуде под залог собственного капитала заемщик может получить сумму капитала авансом в виде единовременного платежа по основной сумме долга. В таком случае для получения ссуды обычно требуются ежемесячные платежи в соответствии с условиями кредита, установленными кредитором. Заемщики используют ссуду под залог собственного капитала для различных целей, включая расходы на обучение в колледже для своего ребенка, ремонт дома, консолидацию долга или чрезвычайные капитальные расходы.

Кредитные линии собственного капитала

Кредитная линия собственного капитала — это возобновляемый кредитный счет, который предоставляет заемщику большую гибкость в расходах. Этот тип кредитного счета имеет максимальный кредитный лимит, зависящий от собственного капитала заемщика. Остаток на счете возобновляется, что означает, что заемщики контролируют непогашенные остатки на основе своих покупок и платежей. На возобновляемый счет также будут начисляться ежемесячные проценты, которые добавляются к общему непогашенному остатку.В рамках кредитной линии собственного капитала заемщики получают ежемесячный отчет с подробным описанием своих операций за период и сумму ежемесячного платежа, которую они должны уплатить для поддержания хорошей репутации своего счета.

Минимальный первоначальный взнос

Что такое минимальный первоначальный взнос?

Минимальный первоначальный взнос — это денежный взнос, который заемщик должен внести из собственных средств при покупке дома. Фактическая требуемая сумма зависит от кредитной программы, но стандартный минимальный первоначальный взнос, необходимый для обычного кредита, составляет 20% и 3.5% для ссуды FHA.

Ключевые выводы

• Минимальный первоначальный взнос — это денежные средства, которые покупатель должен предоставить для получения ипотечной ссуды.
• Для обычной ссуды первоначальный взнос обычно составляет 20%, а для ссуды FHA — обычно 3,5%.
• Первоначальный взнос предназначен для компенсации риска кредитору.
• кредитов FHA обеспечены государством. Эти ссуды требуют уплаты не подлежащей налогообложению ежемесячной ипотечной премии, известной как ипотечное страхование, чтобы компенсировать низкий первоначальный взнос.

Общие сведения о минимальном первоначальном взносе

Минимальные суммы первоначального взноса необходимы для компенсации потенциального риска для кредитора. Теория состоит в том, что у заемщика будет меньше шансов не выпустить ссуду, если они сами внесли большой денежный вклад в ипотеку.

Для обычных кредитов, обеспеченных различными кредитными учреждениями, эта сумма обычно составляет 20%, которая подлежит оплате при подписании закрывающих документов. Обеспеченные государством ссуды, также известные как ипотечные кредиты FHA, компенсируют этот риск за счет ежемесячного сбора ипотечного взноса, известного как ипотечное страхование или MI.

По состоянию на 2018 год премия по ипотечному страхованию не подлежит налогообложению.

Пример минимального первоначального взноса

Рассмотрим, например, что Мэри Смит хочет купить дом. Она получила предварительное одобрение на ипотеку в размере 360 000 долларов и нашла дом, который хотела бы купить. Цена покупки — 350 000 долларов. При использовании обычной ипотеки Мэри сможет занять до 80% от покупной цены, или 280 000 долларов. Это означает, что ей нужно будет выделить 20% или 70 000 долларов собственных средств, чтобы закрыть ссуду.

Если мы снова посмотрим на ипотеку Мэри (на этот раз с использованием рекомендаций FHA), мы увидим, что вместо того, чтобы брать в долг 80% от 350 000 долларов, Мэри может занять до 96,5 процентов, или 337 750 долларов. Это означает, что Мэри теперь нужно найти только 3,5% от 350 000 долларов, или 12 250 долларов.

Однако теперь Мэри должна будет вносить ежемесячный платеж по ипотечному страхованию в дополнение к выплате основной суммы, процентов, налогов и страховки. Ежемесячная ставка страхового взноса по ипотечному страхованию варьируется от 0,3% до 1,5% от первоначальной суммы ссуды и основана на нескольких факторах, таких как кредитный рейтинг заемщика и соотношение ссуды к стоимости.Эта премия переводится в ежемесячный платеж.

20%

Минимальный первоначальный взнос, обычно требуемый для обычной ипотечной ссуды.

При выборе типа ссуды следует учитывать множество факторов, включая квалификационные требования. Однако одно остается неизменным, минимальный первоначальный взнос — это всего лишь минимум. Заемщик может выбрать настолько большую или меньшую сумму кредита, насколько он хотел бы, в зависимости от требований к минимальной сумме ссуды, установленной их кредитором.Решение должно основываться на сумме, которую заемщик может себе позволить, и на том, что он считает лучшим вариантом с финансовой точки зрения.

С 2019 года премия по ипотечному страхованию не подлежит налогообложению.

Как купить дом в 2021 году

Покупка дома может быть увлекательным и эмоциональным процессом. Прежде чем приступить к поиску жилья, вы захотите разобраться в тонкостях покупки жилья. Это даст вам возможность принимать решения, которые лучше всего подходят для вашей семьи и вашего кошелька.

Что следует учитывать

Сейчас хорошее время для покупки дома?

Да и нет. Ставки по ипотеке упали до рекордных минимумов в 2020 году, но высокий спрос на дома привел к росту цен и разочаровал многих потенциальных покупателей жилья. Есть возможности заблокировать доступную ипотеку. Эксперты прогнозируют, что процентные ставки в этом году вырастут, но останутся на исторически низком уровне. 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой упала ниже 3 процентов в декабре.

Цены на жилье при этом не дешевеют.Ожидается, что к октябрю 2021 года ежегодный рост цен на жилье вырастет на 4,1 процента, согласно данным агентства CoreLogic. Слишком долгое ожидание покупки может означать, что цена будет снижена в более привлекательных районах.

Во многих районах страны риэлторы сообщили об острой конкуренции за дома в прошлом году.

«В очереди 40 человек. Это невероятно, — говорит Доннелл Уильямс, владелец компании Destiny Realty в Морристауне, штат Нью-Джерси, и президент Национальной ассоциации брокеров по недвижимости.

Эта реальность вызвала неизбежные опасения по поводу покупок на пике. Стоимость домов со временем повышается, но есть вероятность, что в некоторых местах цены выйдут на плато.

«Я был бы осторожен с покупкой в ​​верхней части рынка, особенно если я хочу прожить дома всего несколько лет», — говорит Кен Х. Джонсон, экономист по недвижимости из Флоридского Атлантического университета и соавтор. индекса покупки и аренды Beracha, Hardin & Johnson. «Если вы хотите купить, торгуйтесь агрессивно и будьте готовы уйти.Недвижимость определенно является хорошей инвестицией, но не покупайте ее сейчас, потому что так делают все остальные «.

Стоит ли покупать дом?

Переход к домовладению может подарить чувство гордости и улучшить ваши долгосрочные финансовые перспективы, если вы пойдете туда хорошо подготовленными и с открытыми глазами.

Размышляя о покупке дома, подумайте, хотите ли вы пустить корни или сохранить гибкость в своей жизненной ситуации. Насколько безопасна ваша работа, и можете ли вы с комфортом выделить средства на ремонт и техническое обслуживание дома помимо ежемесячных жилищных выплат? Готовы ли вы оставаться в одном месте и есть ли у вас дети или члены семьи, о которых стоит подумать?

Когда мне покупать дом?

В обычное время весна является традиционным началом сезона покупки жилья, и многие объявления обычно появляются на рынке.Пандемия коронавируса изменила ситуацию в 2020 году. Весенний сезон продаж был отложен, а риэлторы сообщили, что активность была перенесена на лето и осень. Так что старый совет — например, делать покупки в межсезонье — сейчас неприменим.

Однако важнее сезона является ваша собственная финансовая готовность. Это означает, что ваши финансы и кредит должны быть организованы, чтобы вы могли без проблем получить разумную ипотеку.

Помимо первоначального взноса, потенциальные покупатели жилья должны иметь достаточно денег, чтобы покрыть затраты на закрытие сделки, которые могут составлять от 2 до 4 процентов от покупной цены.

При составлении бюджета для ежемесячного платежа по ипотеке учитывайте не только основную сумму и проценты, но также налоги на имущество, страхование домовладельцев, сборы ассоциации домовладельцев (если применимо) и частное страхование ипотечных кредитов, если ставка составляет менее 20 процентов. Не забывайте откладывать деньги на текущее обслуживание и на тот неожиданный ремонт, который неизбежно появится.

Вот пошаговое руководство по покупке дома:

1. Поймите, почему вы хотите купить дом

Покупка дома — важное решение, к которому нельзя относиться легкомысленно.Если вы не понимаете, почему хотите купить дом, вы можете в конечном итоге пожалеть о своем решении.

Как начать: Определите свои личные и финансовые цели. «Покупатели должны думать о таких вещах, как, когда они намереваются переехать, что они хотят в доме (например) об удобствах, идеальном месте и о том, сколько времени им потребуется, чтобы откладывать авансовый платеж», — говорит Эдвенс Жорж, торговый представитель компании RE / MAX Выбрать. «Все это важно для определения целей, которых они хотели бы достичь.”

Ключевые выводы:

2. Проверьте свой кредитный рейтинг

Проверка вашего кредитного рейтинга поможет вам определить варианты финансирования; кредиторы используют его (среди других факторов), чтобы установить стоимость вашего кредита и посмотреть, сможете ли вы погасить ипотечный кредит. Чем лучше ваша кредитная история, тем больше у вас шансов получить финансирование с лучшими условиями и ставками.

Как начать: Вы можете бесплатно получить свой кредитный отчет и оценку в каждом из трех основных агентств кредитной отчетности, Equifax, Experian и TransUnion, один раз в год.(Обратите внимание, что из-за пандемии агентства позволяют вам бесплатно получать доступ к вашим кредитным отчетам один раз в неделю до апреля 2021 года). Ваш банк или компания-эмитент кредитной карты также могут предложить бесплатный доступ к вашему счету или кредитному отчету.

Ключевые выводы:

• Подумайте, как разные диапазоны кредитных рейтингов влияют на вашу процентную ставку, ежемесячные платежи и общую сумму процентов. Вот пример:

Проценты, взимаемые за дом за 300 000 долларов, в зависимости от вашей оценки FICO:

Оценка FICO	АПРЕЛЬ	Ежемесячный платеж	Итого выплаченные проценты
760-850	3.439%	$ 1,337	181 298 долл. США
700-759	3,661%	$ 1 374	$ 194 726
680-699	3,838%	$ 1 404	205 573 долл. США
660-679	4.052%	$ 1,441	218 861 долл. США
640-659	4,482%	$ 1,517	$ 246 066
620-639	5.028%	$ 1,616	281 617 долларов США

3. Создание жилищного бюджета

Установление реалистичного бюджета для вашего нового дома поможет понять, что вы можете себе позволить и каковы будут ваши общие затраты.

Как начать: Покупная цена — это еще не вся картина. Тщательно учесть другие расходы, чтобы определить, что вы можете себе позволить.

«Покупатели часто забывают учитывать другие расходы, такие как сборы (ассоциации домовладельцев) и откладывать деньги на техническое обслуживание.То, что вы можете позволить себе ипотеку и первоначальный взнос, не означает, что вы сможете позволить себе эти долгосрочные расходы после переезда ».

— Пейдж Крюгер, риэлтор, основатель, Signal Real Estate, Джексонвилл-Бич, Флорида

Ключевые выносы:

• Определите максимальный размер кредита, на получение которого вы имеете право.
• Решите, сколько вы можете отложить на первоначальный взнос и текущие расходы на техническое обслуживание. Включите буфер. «Я рекомендую покупателю сэкономить от 15 000 до 25 000 долларов в дополнение к их первоначальному взносу, чтобы покрыть расходы на закрытие или любое экстренное обслуживание, которое может возникнуть после закрытия», — говорит Джордж.
• Посмотрите, сможет ли ваш ежемесячный бюджет покрыть оплату ипотечного кредита вместе с другими счетами, такими как дневной уход, плата за обучение, коммунальные услуги, продукты и многое другое.

4. Сохранить на первоначальный взнос

Чтобы избежать страхования частной ипотечной ссуды, или PMI, вам необходимо сэкономить не менее 20 процентов покупной цены дома в качестве первоначального взноса. Некоторые кредиторы предлагают ипотечные кредиты без PMI с более низкими первоначальными взносами, но рассчитывают платить более высокую процентную ставку.

«Готовность купить с меньшим первоначальным взносом позволит вам быстрее переехать в новый дом, но более низкая сумма снижает ваши расходы», — говорит Кейси Флеминг, консультант по ипотеке в C2 Financial Corp.«Правильное решение для любого конкретного человека или семьи — сугубо личное».

С чего начать: Изучите требования к первоначальному взносу по ссуде, которую вы хотите, чтобы точно знать, сколько вам потребуется. Если друг, родственник или работодатель предложил сделать первый взнос в подарок, начните разговор на раннем этапе, чтобы узнать, сколько они планируют внести и есть ли какой-либо дефицит, который вам нужно покрыть, и как можно быстрее получите от них подарочное письмо. вперед тоже.

Ключевые выносы:

• Если у вас не так много сбережений на первоначальный взнос, рассмотрите варианты, поддерживаемые федеральным правительством.Для ссуд FHA, застрахованных Федеральной жилищной администрацией, требуется всего 3,5 процента вниз, в то время как ссуды VA и ссуды USDA не требуют первоначального взноса.
• Обычные ссуды, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, требуют выплаты всего 3%.
• Обратитесь в местную или государственную программу помощи покупателям жилья впервые, чтобы они помогли с затратами на закрытие или внесением первоначального взноса.

5. Магазин под ипотеку

Предварительное одобрение ипотеки полезно, когда вы делаете предложение на дом, и дает вам более твердое представление о том, сколько вы можете себе позволить.

Как начать: Сделайте покупки по крайней мере у трех кредиторов или ипотечного брокера, чтобы увеличить ваши шансы на получение низкой процентной ставки. «Вам обязательно стоит поискать ипотеку», — говорит Флеминг. «Чтобы получить лицензию на продажу ипотечных кредитов, не нужно много времени, но нужны годы, чтобы понять, как работают продукты и как они влияют на заемщиков. В конечном итоге это сэкономит вам душевные страдания и, скорее всего, деньги «.

Ключевые выводы:

Подпишитесь на банковский счет, чтобы определить подходящее время для погашения ипотечного кредита с нашими ежедневными тенденциями ставок.

6. Нанять агента по недвижимости

Опытный агент по недвижимости может сэкономить ваше время и деньги, помогая найти дом вашей мечты и договариваясь с продавцом от вашего имени.

Как начать: Свяжитесь с несколькими агентами по недвижимости и попросите встретиться с ними, чтобы обсудить ваши потребности, прежде чем выбирать одного из них. «Кто-то со знанием местности может также сказать, реалистичен ли ваш бюджет или нет, в зависимости от того, какие функции вы хотите в доме», — говорит Крюгер.«Они также могут указать вам на соседние районы в вашем желаемом районе или по другим вопросам, которые помогут вам найти дом».

Ключевые выносы:

• Прежде чем нанимать агента по недвижимости, узнайте об его послужном списке, знании вашего желаемого района и его рабочей нагрузке. Вы не хотите, чтобы кто-то был слишком расписан.
• Агенты могут направить вас к другим профессионалам, таким как домашние инспекторы, подрядчики, оценщики и титульные компании; тем не менее, вам все равно следует присмотреться и сравнить сборы других профессионалов.

7. Посмотреть несколько домов

Простой просмотр фотографий со списком не заменяет личное посещение домов — с соответствующими мерами предосторожности во время пандемии — и знакомство с окрестностями и их удобствами.

Как начать: Сообщите своему агенту по недвижимости, какие именно дома вы хотите увидеть, или выполните поиск в Интернете самостоятельно. Ваш агент может создать ваш профиль в местной службе множественных списков (MLS), базе данных домов на продажу, а также настроить автоматический поиск тех, которые соответствуют вашим критериям.Крюгер и Джорджес подчеркивают, что вы, возможно, не сможете отметить все в своем списке пожеланий по домашним удобствам, поэтому вам нужно расставить приоритеты в том, что для вас наиболее важно, помимо местоположения.

Ключевые выносы:

• Проезжайте по окрестностям, чтобы увидеть, что продается, и приходите на дни открытых дверей для домов, которые вызывают у вас интерес. Не забывайте вести записи о каждом объекте, который вы посещаете. После нескольких показов легко забыть, какие дома вам понравились и почему.
• Держите свой график открытым, чтобы вы могли наброситься, когда в списке появляется отличный дом, особенно на рынке конкурентных продавцов.Вы сможете получить преимущество перед другими покупателями, чем раньше вы это увидите и разместите свое предложение.

8. Сделать предложение

Понимание того, как сделать привлекательное предложение на дом, может повысить ваши шансы, что продавец его примет, что на один шаг приблизит вас к получению желанных ключей от дома.

Как начать: Как только вы найдете «тот», ваш агент по недвижимости поможет вам подготовить полный пакет предложений, включая цену предложения, письмо с предварительным одобрением, подтверждение наличия средств для первоначального взноса (это помогает в конкурентной борьбе рынки), а также условия или непредвиденные обстоятельства.Добавление личного письма продавцу также может помочь вашему предложению выделиться.

Ключевые выносы:

• Продавцы могут сделать встречное предложение по вашей цене, условиям или непредвиденным обстоятельствам. «Обычно у продавца есть около 24 часов, чтобы ответить на предложение», — говорит Крюгер. Вы можете ответить на встречное предложение, если хотите, или отклонить его и двигаться дальше.
• Как только предложение будет принято, вы подпишете договор купли-продажи, в котором будет указана цена дома и предполагаемая дата закрытия. Вам нужно будет внести задаток, обычно от 1 до 2 процентов от покупной цены.Продавец может иметь право удержать деньги, если вы откажетесь.
• Оговорки о непредвиденных обстоятельствах предназначены для защиты покупателя и обычно включают оценку, финансирование и осмотр дома. Если отчет об осмотре дома показывает серьезные проблемы, вы можете отказаться от контракта и получить возмещение.

9. Осмотр дома

Осмотр дома поможет вам получить общее представление о механических и структурных проблемах собственности. Осмотр дома поможет вам определить, как продолжить процесс закрытия.Возможно, вам придется попросить продавца о ремонте или вы можете отказаться от сделки, если в контракте есть непредвиденные обстоятельства.

Как начать: Вы можете получить рекомендации для домашних инспекторов от своего агента по недвижимости, но также обязательно сделайте свою домашнюю работу, прежде чем выбирать одного из них. В зависимости от вашего контракта и штата проживания вам, как правило, необходимо пройти осмотр дома через 10–14 дней после подписания договора купли-продажи. Как покупатель, вы обычно несете ответственность за оплату домашнего инспектора, и, хотя размер комиссии может варьироваться, согласно Angie’s List, вы будете платить в среднем от 300 до 450 долларов.

Ключевые выносы:

• Чтобы убедиться, что домашний инспектор имеет достаточно опыта, прочтите онлайн-обзоры, спросите рекомендации прошлых клиентов и посмотрите их учетные данные.
• Посмотрите на контрольный список домашнего осмотра, чтобы понять, что входит, а что нет.

10. Договор ремонта и кредита

В отчете об осмотре дома могут быть обнаружены серьезные или незначительные проблемы. Скорее всего, потребуется решить серьезные проблемы до того, как ваш ипотечный кредитор завершит выдачу кредита, в то время как мелкие проблемы часто могут подождать, пока вы не вступите во владение домом.

Как начать: Заручитесь помощью вашего агента для переговоров с продавцом. Попросите продавца произвести ремонт или предоставить вам кредит при закрытии сделки.

Ключевые выносы:

• Если есть опасности, такие как структурное повреждение или неправильная электрическая проводка, ваш кредитор может не одобрить вашу ссуду. Точно так же у вас может не хватить бюджета или желания заняться таким ремонтом после покупки дома.
• Некоторые продавцы не соглашаются на капитальный ремонт, и поэтому неплохо было бы провести осмотр дома, чтобы избежать покупки, если дом не в идеальной форме.

11. Обеспечьте свое финансирование

Получение окончательного одобрения кредита означает, что во время андеррайтинга вам необходимо держать свои финансы и кредиты в порядке. «Обычно на завершение процесса финансирования уходит от 21 до 30 дней», — говорит Флеминг. «Задержки в основном случаются, когда покупатели либо не реагируют на раскрытие информации достаточно быстро, либо не предоставляют точные документы, необходимые кредитору».

Как начать: Оперативно ответьте на запросы о дополнительной документации и перепроверьте свою ссуду, чтобы убедиться, что все данные верны, чтобы в дальнейшем не было сбоев.Вам может потребоваться предоставить дополнительные документы, когда ваш кредитор завершит процесс андеррайтинга, например:

• Выписки с банковского счета
• Налоговые декларации
• Дополнительное подтверждение дохода
• Подарочное письмо или письменные заявления с объяснением крупных депозитов на ваш банковский счет

Ключевые выносы:

• Предварительное одобрение не означает, что вы находитесь в открытом состоянии до тех пор, пока кредитор не предоставит окончательное одобрение. Держите свои финансы и кредит в хорошей форме от предварительного утверждения до дня закрытия.По возможности не меняйте работу, прежде чем закроете свой новый дом.
• Также избегайте использования кредитных карт, получения новых ссуд или закрытия кредитных счетов. Выполнение любого из этих действий может повредить вашему кредитному рейтингу или повлиять на отношение долга к доходу, и это может поставить под угрозу ваше окончательное одобрение кредита.

12. Проведите заключительный обход

Последняя прогулка — это возможность осмотреть собственность, прежде чем она станет вашей. Это ваш последний шанс осмотреть дом, задать вопросы и решить любые нерешенные вопросы, прежде чем дом станет вашей ответственностью.

Как начать: Приходите с контрольным списком осмотра дома и другими документами, такими как счета за ремонт и квитанции за любую работу, проведенную владельцем, чтобы убедиться, что все было сделано в соответствии с договоренностью и что дом готов к заселению.

Ключевые выносы:

• Попросите вашего агента по недвижимости быть там, чтобы он мог выступить в качестве свидетеля и помочь ответить на любые ваши вопросы.
• Если ремонт или проблемы не решены, попросите вашего агента немедленно связаться с продавцом и вашим кредитором.Возможно, вам придется перенести дату закрытия, чтобы убедиться, что эти проблемы будут устранены в первую очередь.

13. Рядом с вашим домом

После того, как все непредвиденные обстоятельства были выполнены, вы довольны заключительным обходом, и заключительный агент дал зеленый свет на закрытие, пора сделать это официально и закрыть ваш дом. На этом последнем шаге ваш кредитор выдаст вам статус «открыт для закрытия» по вашей ссуде.

Как начать: За три рабочих дня до даты закрытия кредитор предоставит вам заключительное раскрытие, в котором излагаются все детали вашего кредита, такие как ежемесячный платеж, тип и срок кредита, процентная ставка, годовая процентная ставка (APR), комиссия за ссуду и сколько денег вы должны принести до закрытия.При закрытии вы (покупатель) будете присутствовать вместе со своим агентом по недвижимости, возможно, агентом продавца, в некоторых случаях продавцом и заключительным агентом, который может быть представителем эскроу или титульной компании или реальной поверенный по недвижимости. Это также время, когда вы перечисляете свои затраты на закрытие сделки и авансовый платеж, в зависимости от процедур компании условного депонирования.

Ключевые выносы:

• Перед закрытием внимательно ознакомьтесь с заключительной информацией и сравните ее с оценкой ссуды, чтобы убедиться, что комиссии за закрытие сделки и условия ссуды совпадают.Задайте вопросы о вашей ссуде и исправьте любые ошибки (например, ваше имя или личные данные), прежде чем подписывать заключительные документы.
• В день закрытия внимательно просмотрите все подписанные вами документы и попросите разъяснений по поводу того, чего вы не понимаете.
• Перед закрытием убедитесь, что вам предоставили все ключи от дома, коды доступа и устройства открывания гаражных ворот.
• Вы оставите закрытие с копиями документов (или цифровым файлом) и ключами от нового дома. Обязательно храните документы в надежном месте для использования в будущем.

Как только все документы будут подписаны, дом официально станет вашим, и вы получите ключи от дома. Поздравляю! Теперь самое интересное: переехать и сделать дом своим домом.

Следующие шаги

Покупка дома включает в себя множество движущихся частей и сложных шагов, но это руководство — наряду с профессиональным опытом вашего агента по недвижимости и ипотечного кредитора — может помочь вам плавно ориентироваться в процессе. Если вы сделаете домашнее задание заранее, вы будете больше уверены в своем решении и получите удовольствие от получения желанных ключей от дома в день закрытия.

Готовы оформить ипотеку? Введите свой почтовый индекс и другие данные, чтобы быстро оценить процентную ставку по ипотеке от Bankrate.