Рейдерский захват недвижимости: Рейдерский захват квартиры. Как правильно защитить квартиру

Содержание

Рейдерский захват квартиры. Как правильно защитить квартиру

Рейдерским захватом называются действия, обеспечивающие быстрый переход права собственности на квартиру или дом к злоумышленнику или иным лицам, находящимся с ним в сговоре.

В Москве рейдерские захваты особенно распространены в силу дороговизны жилья. Получив недвижимость в собственность по минимальной цене, рейдеры оперативно перепродают ее по завышенной стоимости. Как защитить квартиру от захвата, следует знать каждому.

Методы захвата квартиры

Криминальный захват при помощи преступных методов: шантаж, насилие с целью вынуждения владельцев жилья к продаже, подлог документов.
Законное оформление покупки недвижимости на невыгодных для прежних собственников условиях. Данный тип захвата возможен в случае юридической неграмотности продающей стороны.
Комбинированный метод.

Криминальный захват в настоящее время практикуется редко, но застраховаться от него крайне сложно, он сопоставим со стихийным бедствием, особенно если речь идет о насильственных методах.

Подлог документов можно выявить и доказать, но для этого потребуется помощь квалифицированного юриста.

При «законном» и комбинированном захвате рейдерами обычно являются люди с юридическим образованием или имеющие опыт в работе с недвижимостью. Они знают все тонкости жилищного законодательства и умело ими пользуются. Их интерес, в первую очередь, направлен на квартиры с долевым характером владения: процесс начинается с законного приобретения в собственность небольшой части жилплощади, а заканчивается приобретением всего жилища в рекордно короткие сроки. Делается это за счет давления на остальных владельцев квартиры несколькими способами:

Смена замков. Приходя в свою квартиру, которую вы делите с новыми соседями, вы не можете туда попасть. Это повторяется неоднократно, пока вы не согласитесь продать свою долю и съехать.

Въезд в квартиру неприятных лиц, направленных новым собственником. Алкоголики, дебоширы, люди с уголовным прошлым создают невыносимые условия жизни в квартире, вынуждая остальных жильцов искать себе новое жилье, продав свои доли за бесценок.
Внезапный ремонт в квартире. Новые жильцы имеют право заниматься ремонтом, списывая на него постоянную порчу вашего имущества, захламление квартиры и постоянный шум. Через какое-то время вам захочется сдаться и съехать.
Криминальное давление в виде шантажа и физического воздействия.

Как защититься от рейдерского захвата

Рейдерский захват квартиры довольно сложно распознать вовремя, как и вернуть себе жилье. Продав недвижимость на первый взгляд приличным людям, вы можете однажды проснуться в квартире, полной неизвестных вам агрессивных лиц.

Юристы рекомендуют придерживаться следующих общих правил безопасности:

Не допускайте случаев попадания к незнакомым или малознакомым лицам образцов вашей подписи.
Храните правоустанавливающие документы на жилье и личные документы в надежном месте, куда нет доступа посторонним.
Ограничивайте доступ в квартиру чужим и малознакомым лицам.
Жилищные и личные вопросы не обсуждайте с посторонними.
При поступлении предложений о сделках с жильем обязательно проконсультируйтесь с близкими людьми и адвокатом.
Подписывая документы имущественного характера, используйте усложненный вариант вашей подписи, чтобы ее сложно было подделать.
Продавая долю в квартире, нотариально зафиксируйте порядок пользования жилплощадью.

Если сделка уже совершена и условия проживания в квартире стали невыносимы, можно попытаться продать свою долю не тем людям, которые настойчиво предлагают это сделать, а другим, за более приемлемую сумму. Однако это сделать довольно сложно. Квалифицированную юридическую помощь, связанную с вопросами рейдерских захватов, вы можете получить в МКА «Юрсити».

Квартирного рейдерства стоит опасаться каждому

О чем надо знать, чтобы не лишиться жилья

Кто такие рейдеры и что такое рейдерство?

В общем понимании рейдерство (от англ. raid – «набег», raider – «налетчик») – это недружественное, в России и Украине – обычно силовое, поглощение предприятия против воли его собственников.

Российское рейдерство принято разделять на:

«белое» – захват совершается в рамках закона;
«серое» – рейдеры действуют с нарушением гражданско-правовых норм;

«черное» – рейдеры при захвате нарушают уголовное законодательство.

Как отдельный подвид стоит выделить долевое (квартирное) рейдерство. Оно может быть совершено как одним из вышеперечисленных способов, так и их совокупностью.

Квартирное рейдерство стало распространяться в России вместе с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилищного фонда, однако в 90-х гг. оно имело менее изощренную форму, чем сейчас. В то время успешно работала схема обмана с выдачей доверенности на обмен имеющегося жилья на жилье меньшей площади с доплатой. Рассчитывая получить деньги, многие граждане не глядя подписывали документы, а затем получали мизерную компенсацию и непригодное для жизни жилье.

К 2000 г. «черные» риелторы оставили без жилья многих представителей социальных низов, у которых зачастую в собственности не было ничего кроме жилплощади, доставшейся им от государства по закону о приватизации. Таких хозяев квартир целенаправленно загоняли в долги, спаивали и впоследствии вынуждали переоформить жилье. При этом многие «черные» риелторы для достижения своих целей активно применяли насилие.

Вместе с окончанием «лихих 90-х» изменились и методы квартирных рейдеров. В современной России квартирное рейдерство чаще осуществляется в рамках закона. И все же привлечь рейдера к ответственности можно, хотя осуществимо это далеко не всегда.

Какие схемы захвата недвижимости используют рейдеры?

Схема «Профессиональные соседи»

Данный способ отъема жилья является наиболее распространенным в наши дни. Жертвами становятся граждане, владеющие недвижимостью на праве долевой собственности.

Для захвата помещения рейдеры получают право на часть жилплощади жертвы. Обычно долю в недвижимом имуществе владелец передает рейдерам без ведома совладельца квартиры. Стоит отметить, что способов такой передачи предостаточно благодаря несовершенству действующего законодательства. Это может быть дарение доли. Также может использоваться схема «дарение + продажа»: конечному покупателю сначала передается маленькая доля на основании договора дарения, а затем остальная часть доли продается по договору купли-продажи. Также доля может быть передана в качестве отступного по фиктивному договору займа, то есть как имущество, предоставляемое в целях прекращения обязательства.

После того как право на часть жилплощади получено, рейдеры вселяют в квартиру специально подготовленных людей. Таких жильцов принято называть «профессиональными соседями».

«Соседями» становятся арендаторы или покупатели доли в жилом помещении, целью которых является шантаж жителей.

Использовать они могут разные способы: скандалы, смену замков, перестановку вещей, поломку мебели и т.д. Так, например, собственник может вернуться с работы и обнаружить, что его комната занята «профессиональным соседом», а на межкомнатную дверь установлен замок. Часто «соседями» становятся гости из ближнего зарубежья, в большом количестве вселяющиеся в квартиру.

Такие жильцы создают невыносимые условия для жизни остальным собственникам. Так они вынуждают последних продать свою часть жилплощади по очень низкой цене или же выкупить жилплощадь рейдера по завышенной цене.

Схема «Заем под залог недвижимости»

Этот способ обмана собственников не является рейдерством в чистом виде, поскольку они добровольно берут деньги в долг. Однако он заслуживает внимания, так как тысячи людей уже лишились жилья таким образом. В группе риска, в отличие от вышеописанного способа отъема жилья, находятся не только собственники долей, но и единоличные собственники недвижимости, пытающиеся улучшить свое финансовое положение.

Существует несколько распространенных способов обмана граждан:

1. Продажа вместо займа

Человеку, который желает взять кредит под залог жилья, вместо договора займа дают на подпись договор купли-продажи. Фактически сумма займа, которая обычно существенно ниже стоимости жилья, оказывается ценой квартиры. Такая схема основана на невнимательности и низком уровне правовой грамотности заемщика – собственника жилья. В качестве займодавца могут выступать как физические лица, так и организации.

2. Искусственное создание задолженности

При такой схеме рейдерства собственник берет заем у физического лица или организации, чей профиль деятельности не связан с выдачей займов. Затем займодавец уклоняется от получения денежных средств по заключенному договору и впоследствии обращает взыскание на предмет залога, например квартиру.

3. Кредитная пирамида

Этот способ рейдерства является более сложным видом вышеописанного. В качестве займодавца выступают микрофинансовые организации (МФО).

МФО имеют право выдавать не только микрозаймы, но и займы под залог недвижимости. Кабальные условия таких договоров изначально ориентированы не на возврат займа, а на отъем жилого помещения.

Клиента, заложившего имущество по договору займа, убеждают досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй договор займа, обещая более благоприятные условия. Фактически же МФО включают в сумму основного долга по второму договору проценты по первому займу, а на эту сумму, значительно увеличенную, снова начисляют проценты. Заемщик сумму займа по второму договору не получает, она так и остается на бумаге. Вместо этого он получает вдвое увеличенный долг. Цель таких манипуляций – максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенной недвижимости. Обычно такие цепочки содержат от трех до пяти перезаключенных договоров.

Условия в каждой ситуации различны, однако общим является то, что обман клиента присутствует на каждом этапе взаимоотношений. Так, займодавец представляется кредитной организацией, а фактически является микрофинансовой организацией. И здесь стоит запомнить, что лучше не иметь дело с МФО. Часто цель их деятельности, в отличие от банков, – не добросовестное оказание финансовых услуг гражданам и организациям, а обман клиента путем заключения договора с кабальными условиями.

Рассмотрим такую ситуацию: с клиентом ведут переговоры о залоге квартиры на выгодных условиях на 10 лет. Менеджер выглядит дружелюбно, живо рассказывает об условиях кредитования, отвечает на все вопросы. Затем клиенту приносят на подпись договор, по условиям которого он закладывает квартиру на трехлетний срок с огромным платежом. Однако клиент уже «психологически обработан» и полностью доверяет менеджеру. Он не замечает подвоха и не читая подписывает договор. Стоит отметить, что кабальные условия в договоре могут быть изложены настолько завуалированно, что человек без специальных познаний в правовой сфере просто не заметит их.

В итоге, сколько бы клиент ни выплачивал заем микрофинансовой организации, он отдаст и квартиру, и деньги, поскольку с каждым платежом долг не уменьшается, а растет, а сроки возврата долга не оставят ему шансов справиться с такими обязательствами.

Как закон защищает собственников от рейдерских атак?

1. Преимущественное право покупки

Основной механизм защиты от квартирных рейдеров заложен в ст. 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право покупки участников долевой собственности перед другими лицами в случае продажи своей доли кем-либо из сособственников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в жилом помещении в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае нарушения преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его преимущественного права. Требование, предъявленное с пропуском указанного срока, удовлетворено не будет. При предъявлении такого иска гражданин обязан внести на депозит суда сумму, эквивалентную покупной цене доли. Невнесение денежных средств является основанием для отказа в иске.

Следует учесть, что собственник, передающий долю, обязан лишь направить уведомление. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли. В такой ситуации преимущественное право покупки не будет считаться нарушенным.

2. Нотариальная форма сделки

С 2016 г. введено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с «черным» риэлтерством, однако на практике просто увеличили стоимость процедуры отчуждения долей в праве собственности. Изменения принесли больше выгоды нотариусам, чем пользы гражданам.

3. Определение порядка пользования жилым помещением

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, у собственника доли есть право на обращение в суд с иском об определении порядка пользования помещением, если этого не было сделано ранее. Удовлетворение такого иска позволит закрепить за каждым собственником определенные комнаты в квартире. Стоит учесть, что коридор, кухня и иные места общего пользования останутся в совместном пользовании.

4. Выдел доли собственника в натуре

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты актуален для недвижимого имущества, доля из которого может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например жилой дом с земельным участком. Для такого раздела в судебном порядке потребуется проведение судебной строительной экспертизы.

5. Принудительный выкуп малозначительной доли

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).

Часто приобретенная рейдерами доля является малозначительной. И очевидно, что если, например, в однокомнатной квартире площадью 30 м гражданин имеет 1/30 долю, а такой доле будет эквивалентен всего один метр жилой площади, то он не сможет использовать ее без существенного нарушения прав другого собственника. Поэтому можно требовать в суде ее выкупа.

6. Уголовная ответственность

Специальных статей, предусматривающих ответственность за жилищное рейдерство, в Уголовном кодексе (УК РФ) нет, поскольку рейдерство может осуществляться разными способами, подпадающими под разные статьи.

Рейдеров могут привлечь к ответственности за хищение имущества в роли организаторов либо исполнителей. Наказание устанавливается в зависимости от того, каким способом было совершено преступление – мошенничество (ст. 159 УК РФ), вымогательство (ст. 163 УК РФ), принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела бывает довольно сложно. Шанс на успех в каждом случае зависит от специфики и способа совершенного деяния.

Как защититься от квартирных рейдеров?

Следует обходить стороной сомнительные микрофинансовые организации, предлагающие займы на сверхвыгодных условиях под залог жилья. Лучший совет в таких случаях: никогда и ни при каких условиях не стоит обращаться к МФО за деньгами под залог жилья. Сверхвыгодные условия являются признаком обмана.
Необходимо внимательно изучать любые документы, которые предстоит подписать. Желающим занять деньги под залог недвижимости не стоит торопиться с подписанием договора. Рекомендуется прежде показать пакет документов квалифицированному адвокату или юристу. Это позволит получить представление обо всех правовых рисках, которые могут возникнуть после заключения договора.

Помните, что стоит обратить особое внимание на предмет договора, график платежей и условия о санкциях за просрочку платежа. Именно в этих разделах соглашения чаще всего скрыты ловушки для заемщика.

Участникам долевой собственности необходимо регулярно отслеживать поступающую корреспонденцию. Как уже было отмечено, сособственник вправе продать свою долю в жилом помещении любому лицу, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца.

Заметим, что месяц – небольшой срок, однако его можно увеличить путем направления продавцу письменного согласия на выкуп его доли. Это может дать возможность собрать недостающую сумму для покупки доли.

Рейдерские захваты и как с ними бороться

Рейдерские захваты собственности и бизнеса имеют место быть и показывают порой бреши в обороне предприятий и их беззащитность перед профессионалами «агрессивных поглощений». Результатом удачно проведённых захватов являются потеря собственности в виде активов и контроля над предприятием.
Противостояние с рейдерами оборачивается для собственников значительными потерями (прежде всего, материальными) на срочное проведение юридически значимых действий и физической защиты собственности. Эффективное противодействие рейдерскому захвату основывается прежде всего на точном расчёте, скрупулезном исполнении требований законодательства в оформлении документов и превентивных мерах.

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» поставил заслон на пути схем рейдерских захватов, и число захватов компаний и недвижимости сократилось, тем не менее будет полезно знать наиболее распространенные методы захвата бизнеса и недвижимости в настоящее время.

Перед построением системы защиты от рейдерских захватов следует определиться, от кого защищаться? От этого зависит, каким способом эту защиту осуществлять. Так, сложная корпоративная структура управления компанией со сложной схемой противовесов гарантирует защиту от недружественного поглощения, но от рейдерского «наезда» чиновников вряд ли спасет.

Методы рейдеров

Право собственности в Российской Федерации защищается положениями Конституции нашего государства, согласно её положениям, лишить гражданина права собственности на имущество можно только на основании решения суда. Однако перечень рисков, которые ожидают бизнесменов при ведении бизнеса в России, по мнению опрошенных иностранных инвесторов и местных бизнесменов, возглавляет отсутствие гарантий права собственности.
Этот вопрос уходит корнями в сферу, нерегулируемую законами, это коррупция чиновников и политическая составляющая.
Потерять активы и бизнес целиком можно как от действий чиновников разного уровня (пример губернатора Республики Коми будет, наверное, не последним в череде примеров), так и от профессиональных рейдерских групп.
Такое положение дел неблагоприятно отражается на инвестиционной привлекательности как регионов, так и страны в целом, что не может радовать.

При имущественном споре с чиновником бизнесмен априори находится в невыгодном положении из-за пресловутого административного ресурса. Отобрать собственность у бизнесмена способами разной степени легальности чиновнику будет проще любого рейдера. К сожалению, встречаются отдельные представители судебной власти, которые в корпоративных спорах встают на сторону захватчиков и раз за разом выносят нужные решения. При необходимости предоставляются нужные для агрессивного поглощения решения суда в любом количестве и даже из разных концов страны!

«Чиновничье» и обычное рейдерство используют схожие методы давления на бизнес с целью его захвата.
С помощью административного ресурса чиновники организуют давление на строптивых бизнесменов, организуя налоговые, полицейские проверки с целью ослабления управленческого аппарата и получения необходимой информации о компании, а также изъятия необходимых документов для дезорганизации деятельности компании, использования их в своих интересах. Злоупотребление должностными полномочиями проявляется также в незаконном получении сведений, составляющих коммерческую тайну предприятия, коммерческом подкупе руководителей разного звена и принуждении к совершению заведомо невыгодной сделки.

Как защититься от рейдеров

Оперативная реакция на рейдерский захват включает встречные иски к компании-агрессору, оперативный вывод активов на подконтрольное или дружественное юрлицо и блокирование изъятия реестра и движения собственных акций, их скупка (для ПАО).

Возможность эффективно защищаться от любых форм недружественных поглощений есть у любого предприятия. Универсальных рецептов давать нельзя в силу разнообразия ситуаций, однако есть два наиболее надёжных способа спасти собственность от захвата рейдерами, причем относятся они скорее к превентивным способам защиты, что необходимо учитывать.
Это способы обременения и вывода имущества компании перед возможным захватом или уже в момент захвата.

Обременение имущества.

Необходимо, чтобы на предприятии собственником недвижимости являлась одна компания, а средства производства — в залоге, деловом управлении или в собственности другой компании, подконтрольной первой, так захватить их обе будет достаточно проблематично.

Договор аренды (субаренды) имущества, недвижимости и земли под недвижимостью также может быть использован собственником (арендатором) для специально проводимого обременения этих активов для защиты от недружественного поглощения.

Связано это с простотой реализации данного мероприятия. Важно, чтобы в договоре аренды (субаренды) участок был точно идентифицирован, для этого в виде приложений к договору аренды (субаренды) участка идёт план (может быть, карта) земельного участка. На кадастровом плане участка указывается часть участка, передающаяся в аренду (субаренду) и приводятся сведения из Государственного земельного кадастра.
Кроме того, можно сдать уже арендованный участок в субаренду, а на арендные права оформить залог или оформить арендные права как вклад в уставной капитал юридического лица. Всё это усилит защиту земельных активов от рейдерского захвата.

Обременение служит дополнительной линией защиты, не позволит захватчику сходу захватить имущество и предприятие в целом, даёт собственнику время для подготовки других законных способов спасти имущество и бизнес.

Вывод имущества.

Вывод имущества может использоваться как превентивный, так и как оперативный способ отражения нападения на предприятие.
Как превентивная мера вывод имущества предусматривает распределение всех активов по нескольким подконтрольным компаниям.
Оперативная мера заключается в быстром избавлении от имущества подвергшейся атаке компании в пользу опять же подконтрольной компании.

Способ поглощения через кредиторскую задолженность используется при рейдерских захватах, но может быть использован для защиты имущества компании.
Фактически схема заключается в покупке или применении фиктивной кредиторской задолженности у третьего лица и дальнейшем присвоении имущества через систему исполнительного производства.
Смоделировать кредиторскую задолженность легко с помощью договора займа или векселя.
Покупатель активов приобретает у третьего лица фиктивную кредиторскую задолженность компании — продавца. Задолженность можно легко создать практически из любого соглашения или договора (оказания услуг или договора комиссии).

Инфографика: InvestBazar. ru

Юридические правила защиты от рейдеров.

1. Рейдерский захват чаще всего основывается на юридических проблемах организации. Без юридической подготовки рейдерские захваты бессмысленны, поэтому следует юридически грамотно вести дела, выбирать надёжных партнеров и контрагентов, избегать сомнительных схем сотрудничества и фиктивных договоров. Юридическая экспертиза всех договоров в компании должна стать обязательной.
2. Реестр акционеров следует хранить не в компании, а у регистратора ( реестродержателя).
3. Информационная защита стоит дорого, но она того стоит. Следует внимательно отнестись к обеспечению предприятия информационной безопасности и защите данных. Физическую охрану компании лучше доверить специально отобранному охранному предприятию. Она предотвратит хищение имущества и вынос коммерческой документации, не позволит проникнуть на территорию фирмы посторонним лицам.

Архив Журналов Commercial Property CP

Commercial Property №9 (157) сентябрь 2016

ЭКСПЕРТЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ VB PARTNERS – АЛЕКСАНДР ЛУКЬЯНЕНКО, ПАРТНЕР, АДВОКАТ, И ДЕНИС ШКАРОВСКИЙ, ЮРИСТ – РАССКАЗЫВАЮТ О СУЩЕСТВУЮЩИХ СПОСОБАХ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ В СЛУЧАЕ РЕЙДЕРСКОГО ЗАХВАТА.

Александр Лукьяненко, партнер, адвокат VB PARTNERS

В последнее время в Украине обострилась проблема рейдерских захватов, в том числе объектов коммерческой и жилой недвижимости. В частности, как отметил Павел Мороз, заместитель министра юстиции Украины, в интервью сайту «Экономическая правда», с 1 января 2016 года ведомство получило 250 жалоб, из которых около 75% – это жалобы на противоправные действия государственных регистраторов, связанные с рейдерскими захватами. В интервью также отмечено, что за указанный период в Минюст поступило более 1000 обращений, но они не были жалобами по своему содержанию. Можно утверждать, что реальное количество захватов в несколько раз превышает официальную статистику, ведь далеко не все владельцы недвижимости обращаются в Министерство юстиции, поскольку не верят в эффективность механизма обжалования регистрационных действий.

С проблемой рейдерских захватов столкнулись представители как среднего, так и крупного бизнеса. Широко известны случаи захвата объектов, принадлежащих крупным международным компаниям. Резкое ухудшение ситуации объясняется упрощением системы государственной регистрации прав. Так, с 1 января 2016 года право на осуществление любых регистрационных действий кроме государственных регистраторов имеют также нотариусы. При этом был введен принцип экстерриториальности, который предусматривает возможность осуществления регистрационных действий в отношении недвижимости независимо от местонахождения объекта (ранее регистрационное действие возможно было совершить только по местонахождению объекта или по месту совершения нотариального действия).

Также законом предусмотрена возможность регистрации права собственности на объекты недвижимости на основании судебных решений даже при наличии обременений (арестов) на недвижимость. Поэтому часть рейдерских захватов происходит на основании поддельных решений судов.

Наиболее используемые схемы захвата недвижимости:

1. регистрация права собственности непосредственно на объект по поддельным документам;

2. захват корпоративных прав компании, которая является собственником недвижимости.

После юридического оформления прав собственности на недвижимость рейдеры приступают к получению физического контроля над объектом силовыми методами

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ ПО ПОДДЕЛЬНЫМ ДОКУМЕНТАМ

В данном случае для реализации незаконного захвата злоумышленники на основании поддельных документов регистрируют право собственности на объект. Это могут быть поддельные правоустанавливающие договоры на объект (купли-продажи, дарения и т.д.), свидетельства о праве собственности, решения судов. Довольно распространенным являлось использование поддельных решений, якобы принятых судами АР Крым в феврале 2014 года и судами, находящимися в зоне АТО, в апреле-июле 2014 года. Это связано с тем, что проверить реальность принятого в то время решения невозможно, поскольку все материалы дел остались на оккупированной территории. Как правило, в таких схемах принимал участие недобросовестный государственный регистратор или нотариус, который «не замечал» явной подделки документов.

Денис Шкаровский, юрист VB PARTNERS

ЗАХВАТ КОРПОРАТИВНЫХ ПРАВ КОМПАНИИ-СОБСТВЕННИКА НЕДВИЖИМОСТИ

При реализации схемы незаконного захвата корпоративных прав рейдеры используют поддельные документы для получения контроля над компанией. Это достигается путем изменения учредителей и/или директора компании, которая является собственником недвижимости.

При этом для реализации данной схемы злоумышленникам не обязательно привлекать недобросовестного государственного регистратора или нотариуса. Рейдеры используют пробелы в законодательстве, согласно которым подписи на уставе компании и протоколе общего собрания (или ином документе) не требуют нотариального удостоверения. В свою очередь, государственный регистратор или нотариус не обязан проверять подлинность подписей и печатей на документах. Формально, процедура изменения собственников и директора компании происходит законно, т.е. с соблюдением процедур.

После оформления юридического контроля над компанией рейдеры получают дубликаты правоустанавливающих документов на недвижимость и продают ее. При этом формально получение дубликата документа о праве собственности на недвижимость и заключение сделки купли-продажи являются законными. Поэтому даже добросовестный нотариус не всегда может определить, что принимает участие в рейдерском захвате.

Для усложнения процедуры возврата объект недвижимости может быть разделен и продан по частям различным лицам, в том числе нерезидентам. В таком случае для возобновления прав собственнику недвижимости потребуется несколько судебных процессов, которые будут усложнены международными процедурами вручения документов (возможны перерывы до семи месяцев между судебными заседаниями).

Дополнительно, в случае захвата корпоративных прав, объектами атаки рейдеров могут стать другие ценные активы: денежные средства на счетах, отрицательное значение НДС (налоговый кредит) и др.

СПОСОБЫ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ

Законодательством Украины предусмотрен ряд способов восстановления прав собственников недвижимости. Необходимо отметить, что в случае с недвижимостью вероятность восстановления прав выше, чем с иными активами (отрицательное значение НДС, денежные средства).

Комиссия при Министерстве юстиции

При Министерстве юстиции и его территориальных органах действуют специальные комиссии, которые рассматривают жалобы на действия государственных регистраторов и могут отменить их решения.

Однако, по нашему мнению, эффективность таких комиссий невысока. Во-первых, фактический срок обращения с жалобой в комиссию составляет 30 дней со дня принятия решения. В случае пропуска срока в удовлетворении жалобы будет отказано. Случаи, когда собственник не узнает о смене прав на недвижимость в течение 30 дней и более, не являются редкостью, ведь немногие осуществляют постоянный мониторинг реестра прав на недвижимость.

Во-вторых, если после спорного действия право собственности на объект передано третьему лицу, в удовлетворении жалобы будет отказано. Этим часто пользуются рейдеры, осуществляя несколько сделок с недвижимостью подряд.

В-третьих, в случае захвата корпоративных прав незаконное регистрационное действие отменить невозможно, если в отношении юридического лица проведено следующее действие (например, повторно изменены собственники компании).

В-четвертых, срок рассмотрения жалобы составляет до 45 дней. За этот период рейдеры уже успевают провести несколько операций с недвижимостью и иными активами.

Таким образом, у рейдера достаточно «законных» способов противодействия решениям комиссии.

Вероятно, низкая эффективность данного органа также объясняет несоответствие официальной статистики реальным случаям захвата недвижимости.

Обращение в правоохранительные органы (полиция, прокуратура, НАБУ)

В случае любого незаконного действия с недвижимостью обязательным является обращение в правоохранительные органы (в первую очередь, в полицию) с заявлением о совершении преступления.

Процессуальные меры, которые предусмотрены Уголовным процессуальным кодексом Украины, предоставляют заявителю и правоохранительным органам эффективные способы сбора доказательств и привлечения виновных к ответственности.

К сожалению, проведение досудебного расследования является длительной процедурой и занимает, в отдельных случаях, более года. В связи с этим все еще отсутствуют приговоры по фактам захватов недвижимости после 1 января 2016 года.

Кроме того, маловероятным является привлечение к ответственности реальных организаторов преступных действий. Как правило, полиции удается установить только исполнителей преступления, а не их заказчиков. Однако полученные в рамках уголовного производства доказательства могут быть использованы при защите прав в суде.

Отмена незаконных решений в судебном порядке

По нашему мнению, наиболее реальным, хотя и продолжительным, является отмена незаконных решений в отношении недвижимости через суд.

Подача иска в суд позволяет (1) заблокировать дальнейшие действия с недвижимостью (например, путем ареста или запрета осуществлять регистрационные действия с недвижимостью) и (2) отменить все незаконные действия в рамках одного-двух процессов.

Однако, учитывая загруженность судов, получение вступившего в силу решения о восстановлении прав собственника возможно не ранее шести месяцев после подачи иска.

СОВЕТЫ

К сожалению, полностью обезопасить свою недвижимость от захвата невозможно.

На данный момент Верховной Радой Украины рассматривается законопроект, который предусматривает усложнение процедур регистрации и увеличивает ответственность за осуществление незаконных действий регистраторами и нотариусами. Ожидаем, что после принятия данного закона волна рейдерских захватов спадет.

Возможным способом защиты является обременение объекта недвижимости ипотекой. В таком случае для продажи объекта рейдерам будет необходимо дополнительно освободить предмет из-под ипотеки.

Также в сложившейся ситуации обязательным является ежедневный мониторинг состояния компании и недвижимости в общедоступных реестрах. Очень часто в случае выявления попытки захвата ее удается остановить на первоначальном этапе до завершения рейдерами всех действий по переоформлению прав.

противодействие, борьба против рейдерского захвата недвижимости в 2021 году

Если раньше рейдерство ассоциировалось исключительно с отъемом предприятий, корпоративных прав, помещений или земли под фабрикой, то последние несколько лет все шире распространяется так называемое бытовое рейдерство. Под этим термином подразумевают присвоение права собственности прежде всего на квартиры и земельные участки. Хотя и другими активами агрессоры не брезгуют. Методы, к которым прибегают рейдеры для захвата чужого имущества, разнообразны, объединяет их лишь одно: в результате рейдерской операции законный хозяин лишается собственности.

Контракты собрали несколько историй, иллюстрирующих приемы и методы работы бытовых рейдеров. Все истории — реальные, имена и места действия — вымышленные…

Квартирный вопрос

Блок 1 Квартира недавно приобретена

История 1: Договор, которого нет

Один из основных способов, применяемый бытовыми рейдерами, — оспаривание договора купли-продажи квартиры. Для этого используются любые, самые неожиданные и бредовые основания.

Молодой человек, назовем его Алексей, купил квартиру в престижном районе Киева. Все документы на квартиру были в полном порядке, никаких проблем с опекунским советом или совладельцами жилья не было. Сделка состоялась, стороны в присутствии нотариуса подписали и заверили договор купли-продажи, Алексей получил правоустанавливающие документы и ключи, бывший хозяин, назовем его Виктор, — деньги. Новый владелец отправился обживать свою собственность, а предыдущий — выехал за границу, не оставив никакой информации о новом месте пребывания.

Через несколько недель к Алексею вдруг заявился некий господин, утверждавший, что данная квартира принадлежит ему, и в доказательство предъявивший судебное решение, где сообщалось, что «именем Украины» договор между Алексеем и Виктором расторгнут, а бывший собственник квартиры обязан продать квартиру нежданному визитеру. Основанием для подобного судебного решения послужил заключенный между Виктором и визитером устный договор о продаже квартиры. Иначе говоря, Виктор вроде бы обещал продать свою собственность именно этому человеку, но слово не сдержал. Соответственно, «обманутый» покупатель обратился в суд, требуя расторгнуть якобы незаконный договор. Суд удовлетворил требования истца, и Алексей формально перестал быть владельцем недвижимости.

Парадокс в том, что суд, признав недействительным договор купли-продажи и обязав Виктора продать квартиру рейдеру, забыл указать, что бывший владелец (Виктор) обязан вернуть Алексею деньги. Зато указал, что квартиру Алексей обязан освободить в течение двух недель с момента вступления в силу решения суда. То есть в тот самый день, когда нежданный посетитель навестил ничего не подозревающего молодого человека. Разумеется, Алексей отказался освободить помещение и обратился в суд, требуя отменить незаконное решение. Однако сроки апелляционного обжалования истекли, и пока Алексей искал справедливость, новый собственник с помощью госисполнителей и милиции вошел в квартиру и поменял замки. Более того, на основании судебного решения он получил в БТИ новые правоустанавливающие документы.
Сейчас Алексей пытается отстоять свое право на недвижимость в апелляционном суде, одновременно обратившись в прокуратуру и МВД с просьбой возбудить уголовное дело по факту мошенничества и принятия судьей заведомо незаконного решения. В то же время он пытается найти Виктора, что, впрочем, пока не удается.

Комментарий специалиста
К сожалению, в наших судах устный договор нередко приравнивается к письменному. Главным основанием для признания договора состоявшимся в таком случае являются показания свидетелей. Шансов у Алексея немного, хотя тактику он выбрал правильную. Постоянное давление на рейдеров через суд, прокуратуру, МВД и СМИ приведет к дополнительным тратам захватчика и может вынудить его предложить собственнику квартиры решить дело миром, например, выплатив отступные.

История 2: А вас я попрошу остаться

Продавец, подписав договор купли-продажи, отказывается освобождать проданную квартиру и передавать новому хозяину документы и ключи. В том числе он может обращаться в суд, требуя расторгнуть договор.
Именно с такой проблемой столкнулась Виктория. Недвижимость она приобрела у представительного пожилого мужчины, участника войны, орденоносца, члена Союза ветеранов и т. п. Договор предусматривал освобождение квартиры в течение двух недель. Там же было указано, что деньги за квартиру продавец получил.
Однако через две недели, когда покупательница собралась заселиться в новое жилье, ее ожидал сюрприз. Бывший собственник отказывался освободить помещение. Виктория обратилась за помощью в милицию. Но правоохранители ничего сделать не смогли — ветеран предъявил множество документов, подтверждающих право собственности на спорную квартиру, в том числе ордер 1985 года, свидетельство участника боевых действий, паспорт и справку-характеристику из БТИ, где значился владельцем. Милиционеры не выдержали подобного бумажного напора и отступили, предложив Виктории обратиться в суд с иском о выселении бывшего собственника и добиваться освобождения квартиры с помощью госисполнителей.
Виктория так и поступила. Однако в суде продавец стал утверждать, что договор он подписал, будучи в невменяемом состоянии, чем и воспользовались действующие в сговоре нотариус и покупатель. Свое обвинение он подтверждал медицинскими справками из частной клиники, где указывалось, что в его анализах были найдены следы наркотических веществ. Более того, продавец подал встречный иск, требуя расторгнуть договор. В качестве представителей ветерана, который сам в суде практически не появлялся, действовали подтянутые молодые люди, якобы родственники, предъявившие надлежащим образом оформленную доверенность.
Ситуация осложнилась еще и тем, что представители продавца утверждали, что денег бывший собственник так и не получил. Хотя в договоре и было указано, что «расчет был произведен до подписания данного договора», никаких других подтверждений трансакций не было.
Это дело в суде рассматривается уже более трех лет, однажды суд принял сторону продавца, однако апелляция вернула дело на повторное слушание. Другой судья вынес вердикт в пользу Виктории, но апелляция вновь вернула дело в первую инстанцию.

Комментарий специалиста
Тупиковая ситуация. До принятия решения судом покупатель ничего не сможет сделать. Более того, не очевиден факт, что суд признает правоту Виктории. Основной совет — оформлять расчет с продавцом через банк. В таком случае доказать, что продавец не получал деньги, не получится — банковские документы являются веским аргументом.

Блок 2 Квартира находится в собственности длительный срок

Случай 1: Время платить долги

Один из наиболее популярных способов захвата недвижимости, используемый бытовыми рейдерами, — фальсификация долга и оперативная продажа квартиры заинтересованным лицам в счет его погашения.

Антон, владелец квартиры на Печерске, уехал на стажировку в одну из стран Западной Европы примерно на полгода. Вернувшись в Украину, обнаружил в своей квартире незнакомых людей, предъявивших документы, из которых следовало, что теперь они являются собственниками недвижимости. Расследование, предпринятое Антоном и его друзьями, выявило следующее.

Через пару недель после отъезда Антона соседи снизу обратились в суд с иском о возмещении убытков. Они недавно купили квартиру и якобы сделали дорогой ремонт. Поводом для иска стало затопление Антоном их квартиры, в подтверждение был предоставлен акт, согласно которому потоп нанес ущерб почти на 60 тыс. грн. Суд дважды направлял Антону повестки, но тот, разумеется, никак не мог явиться на слушание дела. Поэтому судья, основываясь на представленных документах и показаниях свидетелей, обязал Антона выплатить компенсацию «пострадавшим». Разумеется, погасить долг квартировладелец не мог, поскольку даже не подозревал о нем. После чего истец повторно обратился в суд, требуя продать квартиру и из вырученных средств компенсировать убытки. Суд вынес соответствующее решение, а некий оценщик определил стоимость квартиры в престижном районе Киева в 80 тыс. грн.

На оперативно проведенном аукционе квартиру купили за выставленную цену третьи лица (не истец). Затем результаты торгов были обжалованы некой барышней в суде, но суд первой инстанции подтвердил законность проведения аукциона и правомочность его результатов. На основании этого решения были получены новые правоустанавливающие документы, квартира вскрыта, а вещи Антона описаны и вывезены на склад. При вхождении рейдеров в квартиру присутствовали госисполнители и сотрудники МВД, так что буква закона была соблюдена. Оставшиеся после выплаты «долга» соседям снизу 20 тыс. грн были списаны как судебные издержки, расходы на проведение аукциона, привлечение правоохранителей и сотрудников ГИС, а также как плата за хранение вещей бывшего хозяина. В итоге Антон остался еще и должен компании-владельцу склада.
Все попытки Антона вернуть свою собственность результата не принесли — бывшие соседи снизу, как появились неизвестно откуда, так и исчезли в неизвестном направлении, продав квартиру. Члены комиссии, подписавшие акт о «затоплении», также оказались подставными лицами. Новые же владельцы весьма недвусмысленно показали намерение отстаивать свое право «честных покупателей» всеми возможными способами.

Советуем почитать:

Комментарий специалиста
Типичный захват «по беспределу»: основные документы подделаны, фальсификаторы исчезли в неизвестном направлении. Метод противодействия тот же, что и в первом случае: постоянное давление на рейдера через МВД, прокуратуру и СМИ. Если есть знакомые в правоохранительных органах, можно использовать метод психологического воздействия: периодические визиты милиционеров по любым поводам могут изрядно потрепать захватчикам нервы.

Случай 2: Вас здесь не стояло

Данный с пособ используется рейдерами при захвате неприватизированных квартир, формально числящихся в резерве райгосадминистрации. Причем время, которое проживают нынешние владельцы в квартире, значения не имеет.

Вера и Евгений, проживающие в квартире родителей Евгения, полученной 10 лет назад в порядке очереди, с ужасом узнали, что их собираются выселять. Причина — определение суда о признании незаконным выдачи ордера. Якобы преимущественное право на эту квартиру имели не родители, а третьи лица, которые и были незаконно обделены.

О том, что дело рассматривалось в суде и по нему уже принято решение, нынешние обитатели квартиры узнали от госисполнителей, пришедших выселять жильцов. Ответчик — райгосадминистрация, которую в суде представлял какой-то сотрудник, якобы признала свою вину и аннулировала ордер. Более того, оказывается, что это решение суда уже прошло стадию апелляционного обжалования, и было признано законным.

Разумеется, нынешние владельцы квартиры начали борьбу за недвижимость. Во-первых, обратились в суд с иском о признании незаконной выдачи ордера на новых лиц. Во-вторых, обратились в МВД и прокуратуру с заявлением о превышении служебных полномочий чиновником РГА. В-третьих, обратились в апелляционный и Верховный Суд с просьбой провести повторное слушание дела.

Впрочем, все эти действия должного эффекта не произвели — суд первой инстанции отказал в принятии иска в производство, апелляционная и кассационная инстанции обещали отреагировать «в порядке очереди», а МВД и прокуратура попросту не ответили. Тем временем новые владельцы успели приватизировать квартиру и продать ее третьим лицам. И уже третьи лица обратились в суд с иском о выселении нынешних жильцов. На это обращение суд отреагировал с завидной оперативностью и обязал жильцов выехать, жэк — снять их с регистрации, а госисполнителей — помочь новым собственникам освободить помещение.

Комментарий специалиста

Главная ошибка была допущена еще до начала рейдерской операции — квартира не была своевременно приватизирована. Если бы собственники позаботились об этим раньше, проблем удалось бы избежать. Сейчас можно давить на чиновников, принявших незаконное решение. Нужно попробовать добиться отмены судебного решения в апелляции. Главное же — привлечь к этой истории как можно больше внимания, писать в прокуратуру, мэрию, Верховную Раду, президенту. Причем обо всех адресатах уведомлять и рейдеров, и судей, принимавших решения, и чиновников РГА. Эффект предсказать сложно, однако моральное воздействие никогда не бывает лишним.

Случай 3: Трудности совладения

Если рейдеру удалось приобрести часть квартиры, он может любыми способами осложнять жизнь другим сособственникам с целью либо выкупить их доли по заниженной цене, либо по максимально завышенной продать свою.

Несколько месяцев назад в такой ситуации оказались три совладельца большой квартиры. Треть ее была заложена в банк для получения кредита. Деньги своевременно возвращены не были, банк выставил заложенную недвижимость на продажу. Пока сособственники пытались найти источники финансирования, чтобы выкупить лот, его приобрел рейдер.

После этого захватчик стал максимально осложнять жизнь другим владельцам: сначала попробовал зайти в квартиру, спровоцировав хозяев на необдуманные действия. В частности, нынешние собственники физически не позволили ему проникнуть в помещение, весьма эмоционально в непарламентских выражениях высказавшись о его праве собственности и личных качествах. Это послужило сигналом к началу войны.

Первый шаг рейдера — обращение в суд. Он указал, что совладельцы не позволяют пользоваться его имуществом. Во-вторых, стал скрупулезно собирать информацию о долговых обязательствах своих оппонентов и перекупать долги.

После чего, заручившись решением суда и поддержкой госиполнителей, вошел в квартиру и начал требовать выделения его доли. Он претендовал на холл и одну из комнат, чтобы сделать невозможным пребывание иных собственников в квартире. Рейдер угрожал закрыть проход через холл, и старым жильцам пришлось бы делать новый вход в помещение, что очень непросто, поскольку квартира расположена на девятом этаже…
Когда же рейдер предъявил озадаченным собственникам изрядное количество их долговых расписок и непогашенных векселей, а также обрисовал дальнейшую перспективу — обращение в суд с требованием немедленного погашения долга и взыскание квартиры за долги, жильцам пришлось согласиться на его условия. В итоге захватчик приобрел доли двух других сособственников по цене в два раза ниже рыночной. После чего быстро продал квартиру, заработав на операции более 300% чистой прибыли.

Комментарий специалиста
Собственники допустили большинство из возможных ошибок. В данном случае рейдер действовал в рамках закона. Совладельцы сами виноваты, что допустили подобную ситуацию и в итоге потеряли квартиру — нужно было еще на первом этапе выкупать выставленную на продажу долю или сразу же блокировать через суд ее продажу банком.

Случай 4: Мир и согласие

Иногда при захвате квартир рейдеры не останавливаются перед подделкой более серьезных документов, чем акт о затоплении или долговая расписка. Например, подделывают доверенность на представление интересов в суде.
Юрий, преуспевающий частный предприниматель, лишился квартиры по мировому соглашению, заключенному от его имени в суде. Один из его деловых партнеров обратился в суд, требуя взыскать с Юрия долг за якобы поставленный, но не оплаченный товар. При оборотах частного предпринимателя примерно 20 тыс. грн в месяц, истец утверждал, что поставил товар на сумму более 200 тыс. грн. Ни об одном заседании суда Юрий не знал — отправленные ему повестки таинственным образом исчезали, не доходя до адресата.

Интересы Юрия в суде представлял не то его друг, не то напарник, предъявивший доверенность, дававшую ему практически неограниченные полномочия. Доверенность была заверена частным нотариусом одного из райцентров. Судья, рассматривающий дело, не поинтересовался, с чего бы это два киевлянина для нотариальной заверки доверенности ездили в райцентр за полтысячи километров от столицы.

В ходе судебного процесса стороны выразили желание заключить мировое соглашение. В счет погашения долга «представитель» Юрия передавал истцу квартиру, которая была оценена в 250 тыс. грн. «Лишние» 50 тыс. грн. истец обязался передать товаром. С утвержденным мировым соглашением кредитор отправился в БТИ, где быстро и без проблем получил новые правоустанавливающие документы на квартиру. «Представитель» же Юрия тем временем свернул свои дела и выехал за границу. Также поступил и «нотариус», заверивший доверенность.
Об этой махинации Юрий узнал от новых жильцов, которые купили квартиру у предпринимателя, получившего ее по мировому соглашению. В данном случае закон был на стороне «добросовестных покупателей», хотя претенденты на жилье, ни разу не посмотревшие покупаемую квартиру, вызвали определенные подозрения. Тем не менее вооруженные решением суда о выселении, в сопровождении милиционеров и сотрудников ГИС они вошли в квартиру и в буквальном смысле выбросили Юрия на улицу.

Сейчас Юрий пытается добиться справедливости, обращаясь в суд, прокуратуру и МВД. Однако доказать, что ключевой документ в деле — доверенность на имя «друга» — поддельный, ему пока не удалось. Да и не факт, что даже расторжение мирового соглашения поможет вернуть квартиру — с точки зрения закона, нынешние обитатели — добросовестные приобретатели.

Комментарий специалиста

Противодействовать таким атакам, оставаясь в рамках правового поля, практически невозможно. Все основные документы подделаны, а судьи принимают решение в пользу рейдера. В данном случае нужно постараться добиться ареста квартиры, чтобы ее еще раз не продали, любым способом добиться ареста имущества первого истца («кредитора») и потом, не торопясь, доказывать факт подделки. Далее следует доказать незаконность всей цепочки договоров, требуя выселения новых жильцов. Деньги «добросовестным приобретателям» пусть возвращает «партнер», продавший им квартиру, — для этого и арестовывается его имущество.

Блок 3 Рейдер захватывает квартиру, снимая ее

Случай 1: Дети — цветы жизни

Интересный способ получить в длительное пользование квартиру в Киеве за сравнительно небольшую плату.
Петр, владелец двух квартир в Киеве, решил подкрепить семейный бюджет (читай про планирование семейного бюджета) популярным способом: сдать одну из них в аренду. Арендатор — молодой человек из провинции — нашелся быстро. Договор был подписан, съемщик обосновался в квартире и исправно платил оговоренную сумму. Однако через некоторое время платежи стали крайне нерегулярными. Выждав некоторое время, Петр решил избавиться от недисциплинированного жильца. Однако тут его ожидал неприятный сюрприз: освободить квартиру арендатор отказался. Владельцу пришлось обращаться в суд с иском о расторжении договора аренды и о выселении съемщика.

Пока дело рассматривалось в суде, арендатор успел жениться. Более того, молодая жена въехала в квартиру уже с трехмесячным ребенком. О чем ответчик и заявил в суде, указывая на невозможность выселения из квартиры несовершеннолетнего ребенка. Более того, после нескольких разговоров на повышенных тонах между Петром и съемщиком последний обратился в суд, требуя ограничить доступ владельца квартиры в его жилье: мол, крики и скандалы негативно отражаются на здоровье ребенка.

На этом рейдер не остановился. Он обратился в прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело против Петра, поскольку его поведение наносит непоправимый вред грудному ребенку и кормящей матери. После нескольких разговоров со следователем Петр был вынужден отказаться от дальнейших попыток давления на арендатора и перейти к общению через посредника.

В итоге на ближайшие 16 лет (до совершеннолетия ребенка) гость столицы обеспечен жильем, более того, по фиксированной и сравнительно небольшой плате, которую еще не факт, что владелец будет получать. Ведь никаких рычагов воздействия на съемщика у Петра нет — любые его действия могут трактоваться как нанесение вреда здоровью ребенка…

Комментарий специалиста

Опять патовая ситуация. Можно добиться принятия судебного решения о выселении, но выселить мать с ребенком из квартиры не представляется возможным. Остается лишь воздействовать на квартиросъемщика, причем так, чтобы здоровью ребенка ничего не угрожало: письма на работу, обращение в суд о взыскании задолженности и т. п.

Земельный вопрос

Случай 1: Дела семейные

Даже если продавец земельного участка заявил, что он не состоит в браке и никаких дополнительных обязательств не имеет, не исключен вариант неожиданного появления его «второй половины» с иском о расторжении договора.

Николай несколько месяцев назад приобрел небольшой земельный участок под Киевом. В присутствии нотариуса стороны рассчитались, покупатель получил в собственность кусочек родины, а продавец — определенную сумму в твердой валюте.

Однако не прошло и месяца, как в местный суд обратилась некая женщина, представившаяся женой продавца. Хотя официально их брак оформлен не был, они уже длительное время проживали вместе и вели совместное хозяйство. Супруга утверждала, что решение о продаже муж принимал без ее ведома и согласия, и просила расторгнуть договор купли-продажи земли. Суд, прислушавшись к ее аргументам, признал сделку недействительной и обязал продавца вернуть покупателю полученные деньги.

Однако тут возникло сразу несколько проблем. Во-первых, рыночная цена земли за время процесса выросла почти на 50%, соответственно, соотношение деньги/купленная земля изменилось не в пользу Николая. Во-вторых, для уменьшения суммы госпошлины и прочих платежей стороны указали в договоре сумму, значительно меньше реальной. В-третьих, продавец заявил, что деньги он уже потратил и требуемой суммой просто не располагает.

Впрочем, он соглашался погашать долг равными частями в течение нескольких лет.
Сейчас Николай пытается добиться в апелляционном суде отмены решения суда первой инстанции и получить свою землю по договору купли-продажи или взыскать ее в качестве погашения долга.

Комментарий специалиста

Первое: чтобы избежать подобных коллизий, стоит указывать в договоре полную сумму, пусть и придется заплатить несколько больше различных пошлин. Второе: лучше проверить, есть ли у продавца законная или гражданская супруга, вплоть до визита к нему домой и опроса соседей. И если есть подозрение, что жена может внезапно появиться, требовать ее согласия.

Случай 2: Актовый заговор

Наиболее распространенный способ земельного рейдерства — отмена в судебном порядке государственного акта на землю, выданного местным советом.

Первичным документом, подтверждающим право собственности на землю, является государственный акт. Как правило, первым владельцем земли становится член местной общины, получивший землю в порядке распределения земельных паев.

Александр приобрел землю у вторичного собственника, который ранее купил ее у жителя одной из деревень под Киевом. Однако через некоторое время Александр с удивлением обнаружил на своем участке признаки начинающейся стройки. Попытки выяснить, с чего вдруг на принадлежащей ему земле кто-то что-то строит, ни к чему не привели — строители просто ссылались на приказ начальства и отказывались говорить, кто им дал распоряжение.

В сельсовете, куда поспешил взволнованный собственник, выяснилось следующее: два месяца назад был инициирован большой судебный процесс относительно законности выделения земли. В ходе слушаний ряд госактов, в том числе и выданный бывшему хозяину земли, которую купил Александр, был признан недействительным. Участок получил другой житель деревни, который без промедления продал его крупной строительной компании, выкупившей также ряд смежных участков.

Сейчас Александр вместе с несколькими другими несостоявшимися владельцами пытается отстоять свое право на землю. Впрочем, в данном случае их оппонентом выступает строительная компания с большими лоббистскими возможностями, поэтому добиться справедливости экс-собственникам вряд ли удастся.

Комментарий специалиста

Действительно, это довольно распространенный способ. Сейчас на множество участков в престижных пригородах существует два-три, а то и больше актов на землю. Единственный выход: пытаться доказать свою правоту и законность владения землей в суде. Превентивные меры: проверить землю перед покупкой и обзавестись информатором в сельсовете, который будет своевременно сообщать об исках и возможных проблемах.

Случай 3: Моя хата с краю

Еще один популярный метод захватить чужую землю — построить на ней что-либо, после чего в судебном порядке признать землю своей.

Подобным образом лишился изрядной части своей земли Роман. Участок он прикупил давно, но вот до застройки или хотя бы ограждения земли забором никак не доходили руки — то времени нет, то денег.

Однажды, в очередной раз выбравшись на природу с друзьями, он с удивлением обнаружил на своем наделе некое неказистое строение. Попытка выяснить у его обитателей, что это собственно такое и каким образом оно оказалось на чужой земле, привела к, мягко говоря, неожиданным результатам.

Оказалось, что дом, земля под ним и часть участка принадлежат не Роману, а самозастройщикам. Они п остроили дом, пусть и на чужом участке, из своих материалов и сами оплатили работу строителей. Постфактум зарегистрировали свою «хатынку» в местном совете и в судебном порядке признали законность строительства. Более того, тем же решением суда они получили в собственность участок земли непосредственно под домом и еще некоторый надел — для обслуживания строения. В итоге захватчики «именем Украины» оказались владельцами почти половины участка Романа. Разумеется, суд обязал их выплатить некоторую компенсацию собственнику участка, впрочем, сумма была в несколько раз меньше, чем реальная стоимость земли.
Сейчас Роман решает, договориться ли с захватчиками по-хорошему, выкупив у них землю, продать им остаток своего участка или ввязаться в судебную (и не только) войну. Например, оспаривать в апелляции решение суда первой инстанции, обнести домик забором и препятствовать проникновению в него или же попросту темной ноябрьской ночью снести самострой.

Комментарий специалиста

Самострой и самозахват — весьма распространенное явление. Увы, сносить подобные строения может себе позволить только государство. Частным же лицам придется либо через суд доказывать свою правоту и добиваться сноса строений, либо своевременно ограждать принадлежащую им землю забором и время от времени проверять участок на наличие непрошенных гостей.

Автор благодарит специалистов юридической фирмы
«Лавринович и Партнеры» за помощь в подготовке материала

Как противостоять квартирному рейдерству?

Ситуация первая. Устный договор – не основание

Напомним суть первого случая:

Через несколько недель к Алексею вдруг заявился некий господин, утверждавший, что данная квартира принадлежит ему, и в доказательство предъявивший судебное решение, где сообщалось, что «именем Украины» договор между Алексеем и Виктором расторгнут, а бывший собственник квартиры обязан продать квартиру нежданному визитеру. Основанием для подобного судебного решения послужил заключенный между Виктором и визитером устный договор о продаже квартиры. Иначе говоря, Виктор вроде бы обещал продать свою собственность именно этому человеку, но слово не сдержал. Соответственно, «обманутый» покупатель обратился в суд, требуя расторгнуть якобы незаконный договор. Суд удовлетворил требования истца, и Алексей формально перестал быть владельцем недвижимости.

Итак, рассмотрим данную ситуацию. В ней основанием для принятия судом решения в пользу рейдера явился устный договор, якобы заключенный с продавцом квартиры (Виктором), в котором последний обязался продать квартиру истцу (рейдеру), но не исполнил своего обязательства.

В гражданском праве существует понятие «предварительного договора» — это договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить в будущем основной договор на условиях, установленных предварительным. Именно предварительный договор якобы был заключен между истцом и продавцом квартиры.

Вместе с тем, законодатель установил, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме. Согласно ст.657 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК) договор купли-продажи квартиры (как и иного недвижимого имущества) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации. Таким образом, истцом не была соблюдена установленная законом форма для такого вида договоров. А несоблюдение формы договора в данном случае ведет к тому, что договор должен быть признан незаключенным, то есть не порождающим никаких правовых последствий для сторон (грубо говоря, никто никому ничего не должен). В данном случае есть все основания для апелляционного обжалования решения суда. Тем более что согласно ч.2 ст.218 ГК в таких случаях показания свидетелей не являются основанием для признания договора заключенным, что позволяет нам не согласиться с мнением специалиста, высказанным в комментарии к статье «Бытовое рейдерство: 10 способов отъема Вашей квартиры». Таким основанием могут быть разве что письменные доказательства (например, письма), аудио- и видеозаписи и т.п. Если потерпевший не выиграет апелляцию, есть смысл прибегнуть к кассационному обжалованию в Верховном суде Украины. Очевидным нарушением закона является тот факт, что суд, признав договор купли-продажи квартиры недействительным, не обязал продавца вернуть деньги покупателю. Скорее всего, решение суда будет отменено апелляционным судом, а дело возвращено в первую инстанцию на повторное рассмотрение. Можно будет добиться поворота исполнения решения суда и тогда потерпевший вновь заселится в свою квартиру. А вот обращаться в прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело против судьи, принявшего заведомо незаконное решение стоит после того, как будет выиграна апелляция. На данном этапе правоохранительные органы следует привлечь к поиску человека, продавшего квартиру потерпевшему. В качестве второго варианта разрешения проблемы можно предложить потерпевшему основывать свою правовую позицию на том, что устный договор, якобы заключенный между продавцом квартиры и истцом, был на самом деле не предварительным договором, а договором о намерениях согласно ч.4 ст.635 ГК, а, следовательно, не обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Кроме того, при рассмотрении дела судом было допущено грубое процессуальное нарушение: не был привлечен в качестве участника процесса покупатель квартиры (то есть наш потерпевший).

Ситуация вторая. Требуйте судебную экспертизу!

Содержание второго случая:

Виктория купила квартиру у представительного пожилого мужчины, участника войны, орденоносца, члена Союза ветеранов и т. п. Договор предусматривал освобождение квартиры в течение двух недель. Там же было указано, что деньги за квартиру продавец получил.

Однако через две недели, когда покупательница собралась заселиться в новое жилье, ее ожидал сюрприз. Бывший собственник отказывался освободить помещение. Виктория обратилась за помощью в милицию. Но правоохранители ничего сделать не смогли — ветеран предъявил множество документов, подтверждающих право собственности на спорную квартиру, в том числе ордер 1985 года, свидетельство участника боевых действий, паспорт и справку-характеристику из БТИ, где значился владельцем. Милиционеры не выдержали подобного бумажного напора и отступили, предложив Виктории обратиться в суд с иском о выселении бывшего собственника и добиваться освобождения квартиры с помощью госисполнителей.

Виктория так и поступила. Однако в суде продавец стал утверждать, что договор он подписал, будучи в невменяемом состоянии, чем и воспользовались действующие в сговоре нотариус и покупатель. Свое обвинение он подтверждал медицинскими справками из частной клиники, где указывалось, что в его анализах были найдены следы наркотических веществ. Более того, продавец подал встречный иск, требуя расторгнуть договор. В качестве представителей ветерана, который сам в суде практически не появлялся, действовали подтянутые молодые люди, якобы родственники, предъявившие надлежащим образом оформленную доверенность.

Ситуация осложнилась еще и тем, что представители продавца утверждали, что денег бывший собственник так и не получил. Хотя в договоре и было указано, что «расчет был произведен до подписания данного договора», никаких других подтверждений трансакций не было.

Второй случай также не безнадежен. Основным доказательством продавца квартиры в суде была медицинская справка из некой частной клиники, где утверждалось, что в его анализах были найдены следы наркотических веществ. В подобных случаях, когда одна из сторон основывает свои требования на заключениях специалистов в той или иной области, в которой судья не может иметь глубоких познаний, нужно требовать назначения судебной экспертизы. Мнение судебных экспертов, как правило, является для суда определяющим при вынесении решения. Кроме того, суд должен был привлечь в качестве третьего лица нотариуса, удостоверившего оспариваемый договор. Если нотариус не участвовал в процессе, есть все основания для отмены решения. Формулировка «расчет был произведен до подписания данного договора» не является типичной. Как правило, если оплата производится наличными, деньги передаются в присутствии нотариуса, о чем делается указание в договоре. Такое подтверждение оплаты является достаточным для суда. Еще лучше производить безналичный расчет, тогда банковские выписки будут весомым доказательством осуществления транзакции. Можно также обжаловать действия милиции, которая отказалась содействовать в выселении продавца. Ведь ни один документ, предъявленный последним, не является правоустанавливающим с точки зрения закона, то есть таким, который удостоверяет право собственности. В то время как у покупателя был договор купли-продажи квартиры, заверенный нотариально и зарегистрированный в БТИ. К слову, перечень правоустанавливающих документов можно найти в Дополнении 1 к Временному порядку регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденному приказом Министерства юстиции Украины от 7.02.2002 №7/5.

Ситуация третья. Если преступление – уголовное

Краткое содержание:

Все попытки Антона вернуть свою собственность результата не принесли — бывшие соседи снизу, как появились неизвестно откуда, так и исчезли в неизвестном направлении, продав квартиру. Члены комиссии, подписавшие акт о «затоплении», также оказались подставными лицами. Новые же владельцы весьма недвусмысленно показали намерение отстаивать свое право «честных покупателей» всеми возможными способами.

В этой ситуаций есть все признаки уголовного преступления, предусмотренного ч.2 ст.190 Уголовного кодекса Украины (мошенничество, совершенное группой лиц). Так, акт о затоплении квартиры соседей был составлен «подставными лицами, скрывшимися в неизвестном направлении». Загадочным образом исчезли и соседи снизу, которых якобы затопил потерпевший. Следует отметить, что согласно Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах» во время несанкционированного вхождения в квартиру для устранения последствий аварии в отсутствие ее хозяина должны были присутствовать не только представители ЖЭКа, но и представители органов внутренних дел, а также кто-то из соседей, о чем должен быть составлен акт. В случае если Вы, а также все члены Вашей семьи в течение длительного времени будете отсутствовать в своей квартире, следует уведомить об этом ЖЭК. Тогда Вам, во-первых, не придется оплачивать коммунальные услуги за время Вашего отсутствия, а, во-вторых, возможно, Вы обезопасите себя от столь наглой аферы. Ведь судебные повестки, если найти адресата в его квартире не удается, передаются через ЖЭК, где уже знают о Вашем временном отсутствии. Таким образом, суд может быть уведомлен и в заседании будет объявлен перерыв до Вашего приезда. Конечно, не в случае, если работники ЖЭКа заодно с аферистами. Нужно сказать, что мошенники действовали весьма разумно, перестраховавшись и получив решение суда о законности проведения торгов и правомочности их результата. Так они лишили потерпевшего возможности обжаловать результаты торгов самому. Поэтому наиболее действенный способ борьбы в данной ситуации – обращение в прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело по факту мошенничества.

Ситуация четвертая. Лазейки в законодательстве

Описание ситуации:

Вера и Евгений, проживающие в квартире родителей Евгения, полученной 10 лет назад в порядке очереди, с ужасом узнали, что их собираются выселять. Причина — определение суда о признании незаконным выдачи ордера. Якобы преимущественное право на эту квартиру имели не родители, а третьи лица, которые и были незаконно обделены.

В этом случае рейдеры грамотно воспользовались «лазейкой» в законодательстве: согласно п.4 ч.1 ст.680 ГК на требования собственника или другого лица признать незаконным правовой акт органа государственной власти, органа власти Автономной республики Крым или органа местного самоуправления, которым нарушено его право собственности или другое вещное право (в данном случае речь идет о вещном праве – праве пользования жилым помещением), не распространяется исковая давность. Поэтому, как ни парадоксально, подобный иск может быть подан и через 15, и через 20 лет.

Самой лучшей превентивной мерой в данном случае была бы приватизация квартиры. Однако и в описанной ситуации, возможно, не все потеряно для бывших жильцов. Ведь основания для обжалования судебного решения имеются. Так, суд не привлек лиц, проживавших в квартире на момент рассмотрения дела судом (наших потерпевших) в качестве третьих лиц, ведь решение суда непосредственно затрагивает их интересы.

Ситуация четвертая. Не провоцируйте!

Краткое содержание:

Треть большой квартиры была заложена в банк для получения кредита. Деньги своевременно возвращены не были, банк выставил заложенную недвижимость на продажу. Пока сособственники пытались найти источники финансирования, чтобы выкупить лот, его приобрел рейдер.

Когда же рейдер предъявил озадаченным собственникам изрядное количество их долговых расписок и непогашенных векселей, а также обрисовал дальнейшую перспективу — обращение в суд с требованием немедленного погашения долга и взыскание квартиры за долги, жильцам пришлось согласиться на его условия. В итоге захватчик приобрел доли двух других сособственников по цене в два раза ниже рыночной. После чего быстро продал квартиру, заработав на операции более 300% чистой прибыли.

Участники этой ситуации сами спровоцировали атаки рейдеров. Во-первых, они допустили продажу части квартиры за долги. Во-вторых, воспрепятствовали законному собственнику войти в помещение. В-третьих, допустили ситуацию, в которой их долги были перекуплены рейдером. В данном случае рейдер действительно действовал в рамках закона.

Ситуация пятая. «Захват» недвижимости арендатором

Краткое содержание:

Петр, владелец двух квартир в Киеве, решил подкрепить семейный бюджет (читай про планирование семейного бюджета) популярным способом: сдать одну из них в аренду. Арендатор — молодой человек из провинции — нашелся быстро. Договор был подписан, съемщик обосновался в квартире и исправно платил оговоренную сумму. Однако через некоторое время платежи стали крайне нерегулярными. Выждав некоторое время, Петр решил избавиться от недисциплинированного жильца. Однако тут его ожидал неприятный сюрприз: освободить квартиру арендатор отказался. Владельцу пришлось обращаться в суд с иском о расторжении договора аренды и о выселении съемщика.

Рассмотрим этот случай. Во-первых, непонятен факт неожиданного для арендодателя появления молодой жены с ребенком. Ведь согласно ч.1 ст.817 ГК а рендатор имеет право вселить в занимаемое помещение других лиц только с согласия арендодателя.

Во-вторых, представляется сомнительным факт невозможности выселения несовершеннолетнего лица, ведь в данном случае речь идет не о жилищных, а о гражданско-правовых отношениях. Следовательно, применяются нормы не Жилищного, а Гражданского кодекса. Так, например, согласно п.1 ч.2 ст.825 ГК в случае невнесения арендатором платы за жилье за 6 месяцев, а при краткосрочном (на срок до одного года) найме – за 2 месяца, арендодатель имеет право требовать расторгнуть договор аренды жилья в судебном порядке. Договор найма жилья также может быть расторгнут по требованию арендодателя, в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи. В этом случае арендодатель должен предупредить арендатора не позднее, чем за два месяца до расторжения договора. Расторжение договора аренды жилья ведет к выселению арендатора и всех лиц, проживающих с ним, на основании решения суда без предоставления им другого жилья (ст.826 ГК).

Договор аренды жилья прекращается также с окончанием срока, на который он был заключен. В случае долгосрочной аренды (более одного года) арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на таких же или иных условиях. Такое предложение арендодатель должен сделать не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока аренды, в противном случае договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок.

В-третьих, требование квартиросъемщика ограничить доступ собственника в жилье, с нашей точки зрения, является ограничением в осуществлении права собственности, что противоречит ст.321 ГК.

И уж совсем абсурдным выглядит требование арендатора возбудить уголовное дело против арендодателя, поведение которого якобы наносит вред ребенку арендатора.

Таким образом, обращение в суд с требованием о расторжении договора, выселении арендатора и взыскании с него задолженности будет самым действенным способом.

Ситуация шестая. В жизни как в бизнесе

Краткое содержание:

Однако тут возникло сразу несколько проблем. Во-первых, рыночная цена земли за время процесса выросла почти на 50%, соответственно, соотношение деньги/купленная земля изменилось не в пользу Николая. Во-вторых, для уменьшения суммы госпошлины и прочих платежей стороны указали в договоре сумму, значительно меньше реальной. В-третьих, продавец заявил, что деньги он уже потратил и требуемой суммой просто не располагает. Впрочем, он соглашался погашать долг равными частями в течение нескольких лет.

Сейчас Николай пытается добиться в апелляционном суде отмены решения суда первой инстанции и получить свою землю по договору купли-продажи или взыскать ее в качестве погашения долга.

Схема, использованная рейдерами в этой истории является довольно типичной не только для бытового рейдерства, но и для рейдерства в отношении бизнес-интересов. В данном случае используется положение семейного законодательства о том, что супруги распоряжаются имуществом, которое было ими нажито в браке, по взаимному согласию. Для заключения одним из супругов договора, который требует нотариального заверения и (или) государственной регистрации, согласие другого из супругов должно быть дано в письменной форме и заверено нотариально (ч.3 ст.65 Семейного кодекса Украины). В случае если одна из сторон такого договора состоит в браке, нотариус обычно требует предоставить такой документ либо обеспечить присутствие другого супруга до заключения сделки.

В описанной ситуации продавец не состоял в зарегистрированном браке, однако даже в таком случае, если мужчина и женщина проживают одной семьей, имущество, приобретенное ими за время совместного проживания, принадлежит им на праве общей совместной собственности и распоряжаются они им по взаимному согласию. В таком случае ни нотариус, ни покупатель не могли знать о существовании супруги. Поэтому есть все основания говорить о том, что имел место обман со стороны продавца. Ведь последний скрыл существование обстоятельств, которые могли препятствовать осуществлению сделки (абз.2 ч.1 ст.230 ГК). В таком случае договор должен быть признан недействительным, а сторона, применившая обман, должна возместить второй стороне убытки в двойном размере и причиненный ей моральный вред(ч.2 ст.230 ГК). Именно основываясь на этих нормах, мы бы посоветовали пострадавшему покупателю строить свою правовую позицию в этом деле.

Ситуация седьмая. Оспаривайте свое материальное право!

Краткое содержание:

В сельсовете, куда поспешил взволнованный собственник, выяснилось следующее: два месяца назад был инициирован большой судебный процесс относительно законности выделения земли. В ходе слушаний ряд госактов, в том числе и выданный бывшему хозяину земли, которую купил Александр, был признан недействительным. Участок получил другой житель деревни, который без промедления продал его крупной строительной компании, выкупившей также ряд смежных участков.

У героя этой истории тоже есть шансы добиться справедливости. Во-первых, договор купли-продажи земли, на основании которого он владеет участком земли, не был оспорен и признан недействительным в суде. Более того, он вообще не знал о судебном слушании и не принимал в нем участия. Во-вторых, наш герой вполне может отстаивать свои права добросовестного приобретателя земли.

На наш взгляд, судом было допущено грубое нарушение материального права. Так, согласно ч.2 ст.376 ГК лицо, совершившее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Право собственности в таком случае может быть признано за самозастройщиком судом, но только при условии отвода земельного участка под уже построенное здание (ч.3 ст.376 ГК).

Как местный совет мог отвести землю застройщику, непонятно, ведь право собственности на участок уже принадлежало другому лицу. Кроме того, если собственник земельного участка возражает против признания права собственности за лицом, самовольно построившим здание на его земельном участке, имущество подлежит сносу самозастройщиком или за его счет.

По требованию собственника земельного участка суд может признать за ним право собственности на самовольно построенное имущество, если это не нарушает права третьих лиц. В этом случае лицо, совершившее самовольное строительство, имеет право на компенсацию своих затрат на строительство (ч.4,5,6 ст.376 ГК). В описанной истории собственник не только не давал своего согласия на признание права собственности на недвижимость за самозастройщиком, он вообще ничего не знал о судебном разбирательстве, т.е. вновь было допущено нарушение процессуальных норм.

О главном

В заключение хотелось бы дать несколько советов читателям, которые не хотят оказаться в ситуации, подобной одной из перечисленных. Если Вы намереваетесь приобрести землю, квартиру, дом или другую недвижимость, перед заключением сделки постарайтесь собрать как можно больше информации о продавце, а также о самом участке. Нелишним будет обратиться за помощью по сопровождению сделки к юристу. Ведь без специальных знаний не всегда можно дать адекватную оценку, например, правоустанавливающим документам продавца. Еще лучше, если нотариуса, который будет заверять договор, выберете Вы сами или порекомендует Ваш юрист. Приобретя недвижимость, максимально обезопасьте себя от атак рейдеров: не оставляйте надолго без присмотра пустую квартиру, обнесите забором земельный участок и т.п. Если Вы все же подверглись атакам рейдеров, действуйте исключительно оставаясь в рамках правового поля.

Профессиональные соседи: как квартирные рейдеры отбирают чужое жилье

https://realty.ria.ru/20210210/sosedi-1596831150.html

Профессиональные соседи: как квартирные рейдеры отбирают чужое жилье

Профессиональные соседи: как квартирные рейдеры отбирают чужое жилье — Недвижимость РИА Новости, 10.02.2021

Профессиональные соседи: как квартирные рейдеры отбирают чужое жилье

Квартирными рейдерами или профессиональными соседями называют людей, которые приобретают долю в квартире и путем различных манипуляций завладевают жильем… Недвижимость РИА Новости, 10.02.2021

2021-02-10T15:39

2021-02-10T17:08

realty-гид – риа недвижимость

жилье

федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (роспотребнадзор)

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

законодательство

россия

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/152675/54/1526755469_0:0:3000:1688_1920x0_80_0_0_6a3faf4e531350460e9e939aebf1bd07.jpg

Квартирными рейдерами или профессиональными соседями называют людей, которые приобретают долю в квартире и путем различных манипуляций завладевают жильем целиком. Юристы рассказали сайту «РИА Недвижимость», почему так сложно противостоять этим действиям, как все-таки доказать, что действия «соседей» преступны и есть ли способы заранее защититься от них.С кем имеем дело?Термин «профессиональные соседи» достаточно часто можно увидеть или услышать в прессе или на ТВ, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер. Завладев долей, «соседи» начинают добиваться от добропорядочных жильцов продажи квартиры по нерыночной цене, добавляет управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов.Действительно, у квартирных рейдеров есть строго определенное поле деятельности: это «коммуналки» либо квартиры, находящиеся в долевой собственности. Ряд способов, которые используют «профессиональные соседи», применимы и для соседей по лестничной клетке. Но это более сложная процедура и скорее всего практически нереализуема на практике, объясняет управляющий партнер санкт-петербургского офиса коллегии адвокатов Pen & Paper Алексей Добрынин.Способы для этого используют разные – от бытовых, в виде мелких пакостей соседям (повредить дно у соседской эмалированной кастрюли, посидеть-выпить с друзьями на общественные кухни за полночь) до откровенно криминальных – применение реального физического и морального насилия, продолжает он. Таким образом, у жертв квартирных рейдеров есть две основные задачи: выдержать оказываемое на них давление и суметь собрать доказательства противоправных действий, чтобы прибегнуть к судебной защите. По словам экспертов, для этого существует сразу несколько разных стратегий, и в зависимости от ситуации можно использовать одну из них, или все разом.Незаконное приобретение долиОдин из методов, которым добросовестные собственники могут защититься от квартирных рейдеров – это доказать, что долю они приобрели незаконно.При этом цена, по которой предлагается купить эту долю другим собственникам, не должна быть выше той, которую выставляют третьим лицам. Если такое право будет нарушено, собственник, чьи права были проигнорированы, вправе подать в суд иск о признании сделки недействительной с переводом прав покупателя на себя.Однако, хотя сделки с куплей-продажей долей защищаются статьей 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки», это ограничение регулярно обходится. В частности, с помощью оформления дарственной на потенциального покупателя в обход воли остальных жильцов, сетует Денисов.Подстелить соломкиПо факту практически любые люди, владеющие долями в жилом помещении, находятся в потенциальной зоне риска стать жертвами квартирных рейдеров, поскольку даже в дружных семьях бывают конфликты, разводы и другие неблагоприятные обстоятельства. Поэтому актуальными будут меры предварительной защиты: то есть такие, которые стоит предпринять еще до того, как у вас появились новые соседи.Денисов рекомендует добросовестным собственникам долей подать в Росреестр заявление о невозможности проведения действий с их долями без их личного участия. При поступлении такого заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись. Ее наличие является основанием для возврата заявления на госрегистрацию прав на эту недвижимость другим лицом без рассмотрения.К сожалению, универсальных механизмов защиты долевых собственников от «квартирных рейдеров» закон не предусматривает, сетует Добрынин. Но если это не удалось, существуют несколько «примет», по которым добросовестные собственники могут заподозрить, что доля в квартире перешла именно к рейдерам, и хоть как-то подготовиться к началу их атаки, продолжает Добрынин. За каждым квартирным захватом стоит штат профессионалов: так называемые «юристы», такие же «риелторы», сами «профессиональные соседи», иногда люди с коррупционными связями в госорганах, объясняет он.»Одинаковых схем не бывает, но быть начеку надо, если, к примеру, ваш бывший сосед продал долю в квартире либо комнату очень быстро; риелтор предложил ему крайне выгодные условия и бесплатное юридическое сопровождение; покупатели не смотрели квартиру перед покупкой. Велика вероятность, что такая продажа осуществлена в пользу «квартирных шантажистов», – предупреждает Добрынин.Маловато будетСуществует вариант защиты от квартирных рейдеров, который будет актуален, если квартира очень небольшая, либо в случае, когда «профессиональные соседи» смогли приобрести микродолю.Также может быть подан иск об обязании продать микродолю добросовестным собственникам, доля которых в квартире больше. Для определения цены доли нужно будет привлечь профессионального эксперта, продолжает эксперт.Кроме того, в рамках судебного разбирательства можно определить порядок пользования квартирой, то есть кто из жильцов и каким образом имеет право распоряжаться квадратными метрами. Необходимо доказать в суде, что совместно проживать совершенно незнакомым людям на одной площади фактически невозможно, рекомендует Денисов.Нюансы и помощникиЕсли не удалось ни осуществить превентивную защиту, ни разорвать сделку, нужно начать разрабатывать стратегию борьбы. Поскольку многие люди не готовы к таким противостояниям, им часто требуется помощь извне и информация.Есть организации, которые специализируются на помощи в такой ситуации, например, «Народный антирейдер», обращает внимание Денисов. Также некоторые юридические компании, адвокаты оказывают подобные услуги. Они могут дежурить в квартире, в которую заселились профессиональные соседи, собирать доказательства нарушениям ими статьи 247 ГК РФ («Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности»). Все ограничения добросовестного собственника квартиры профессиональными соседями – например, в пользовании туалетом или кухней – могут быть зафиксированы и использованы потом в качестве доказательств в суде, подтверждающих оказание давления на добросовестного собственника, объясняет эксперт.»Напомню также, что в органах полиции организованы специальные комиссии, разбирающиеся с правоотношениями, в которых участвуют так называемые «профессиональные соседи», – добавляет Денисов.Можно еще пойти на хитрость и частично перенять методы самих квартирных рейдеров, добавляет Туренко. Вариант поведения в ситуации с «профессиональными соседями» – когда собственник просто съезжает со своей части квартиры, таким образом лишая своих обидчиков возможности оказывать на себя психологическое и иное давление, – законен и вполне может сработать. Другой вариант: снять себе на время жилье, а свое сдать неблагоприятной категории граждан, советует она. Однако, предупреждает Туренко, в случае с арендаторами нужно помнить, что собственник другой доли вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора найма (пользования) и (или) выселения арендатора, нарушающего сложившийся порядок пользования квартирой и правила общежития сособственников, так как сдача в наем и передача доли в безвозмездное пользование без достигнутого согласия с остальными собственниками, будут свидетельствовать о явном злоупотреблении правом собственности и будут признаны судом незаконными. К сожалению, рейдеры тоже имеют законные основания оспорить появление новых жильцов. Впрочем, добросовестные собственники тоже могут воспользоваться такой же схемой, если, к примеру, квартирные рейдеры вселились в долю не сами, а подселили буйных арендаторов.Битва в судеТак или иначе, главный этап борьбы с «профессиональными соседями» произойдет в суде. И это часто становится проблемой для добросовестных владельцев, поскольку они просто не знают, как действовать, на что именно жаловаться и что доказывать. А сами рейдеры достаточно хорошо подкованы в правовых вопросах, и могут действовать на грани законности, но не переходя черту, отмечают все опрошенные эксперты. Однако в зависимости от обстоятельств у людей есть несколько вариантов стратегии поведения в суде.Действия «жилищных рейдеров» очень часто образуют составы различных преступлений, объясняет Туренко.Статья 179 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких, при отсутствии признаков вымогательства.Статья 163 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких.Самым важным аспектом защиты становится сбор доказательств правонарушения, подсказывает Добрынин. Он дает несколько рекомендаций по необходимым действиям, которые добросовестные владельцы смогут использовать в суде:Перспектива: чем все закончитсяНе для всех очевидно, что произойдет после суда. Иногда люди опасаются, что они, даже выиграв, вновь окажутся один на один с уже озлобленными рейдерами, и жизнь станет только хуже. Однако успех вполне возможен, говорят опрошенные эксперты.Систематическое нарушение прав и интересов соседей является основанием для лишения лица права на жилое помещение (статья 293 ГК РФ), подсказывает Добрынин. В случае удовлетворения такого иска, квартиру продают с публичных торгов, а собственнику выплачиваются средства, вырученные от продажи. Обратиться с таким иском может только орган местного самоуправления, поэтому для инициирования процедуры выселения соседа следует, в первую очередь, написать заявление в администрацию района.В качестве доказательств следует приложить все ранее полученные вами акты, справки, копии поданных жалоб и ответов на них, свидетельствующие о недобросовестном поведении и нарушении ваших прав. Также советуем собрать письменные объяснения других соседей и иных лиц, которые стали очевидцами данных обстоятельств. Они смогут быть вызваны в суд в качестве свидетелей. Высокие шансы на получение судебной защиты, указывает Туренко есть в следующих случаях:»Даже элементарная консультация со специалистом поможет вам лучше представлять и ориентироваться в правовых аспектах ситуации, а также уменьшит стрессовую нагрузку и придаст уверенности в борьбе за свои права. Как показывает практика, чем более активную позицию вы займете, чем больше вы будете писать жалобы, иски, обращения, привлекать внимание общественности, средств массовой информации, полицию, прокуратуру, тем выше ваши шансы на достижение успеха в отстаивании своих законных прав и интересов», – резюмирует Туренко.

https://realty.ria.ru/20210125/doli-1594472032.html

https://realty.ria.ru/20180301/1515503841.html

https://realty.ria.ru/20200420/1570295734.html

https://realty.ria.ru/20200218/1564924998.html

https://realty.ria.ru/20191002/1559364785.html

россия

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/152675/54/1526755469_270:0:2758:1866_1920x0_80_0_0_faeafac32ee25be1fbed1b0b5e881608.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

realty-гид – риа недвижимость, жилье, федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (роспотребнадзор), федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), законодательство, россия

С кем имеем дело?

Термин «профессиональные соседи» достаточно часто можно увидеть или услышать в прессе или на ТВ, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

«В нашем понимании профессиональными соседями являются те, кто покупают доли по очень низким ценам – существенно ниже тех, которые есть на рынке – и всеми возможными способами пытаются создать условия для того, чтобы остальные соседи продали им свои квадратные метры,» – поясняет он.

Александр Гиновкер

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»

Завладев долей, «соседи» начинают добиваться от добропорядочных жильцов продажи квартиры по нерыночной цене, добавляет управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов.

Действительно, у квартирных рейдеров есть строго определенное поле деятельности: это «коммуналки» либо квартиры, находящиеся в долевой собственности. Ряд способов, которые используют «профессиональные соседи», применимы и для соседей по лестничной клетке. Но это более сложная процедура и скорее всего практически нереализуема на практике, объясняет управляющий партнер санкт-петербургского офиса коллегии адвокатов Pen & Paper Алексей Добрынин.

25 января, 14:18

Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире

Способы для этого используют разные – от бытовых, в виде мелких пакостей соседям (повредить дно у соседской эмалированной кастрюли, посидеть-выпить с друзьями на общественные кухни за полночь) до откровенно криминальных – применение реального физического и морального насилия, продолжает он.

«В результате таких коммунальных войн, проигравший очевиден: замученные, иногда в прямом смысле слова, соседи решаются расстаться со своей недвижимостью. Покупателем квартиры становится либо сам шантажист, либо его сообщники. Сделка, разумеется, проводится в срочном порядке и на заведомо невыгодных для собственника условиях», – говорит Добрынин.

Алексей Добрынин

Управляющий партнер санкт-петербургского офиса коллегии адвокатов Pen & Paper

Таким образом, у жертв квартирных рейдеров есть две основные задачи: выдержать оказываемое на них давление и суметь собрать доказательства противоправных действий, чтобы прибегнуть к судебной защите. По словам экспертов, для этого существует сразу несколько разных стратегий, и в зависимости от ситуации можно использовать одну из них, или все разом.

Незаконное приобретение доли

Один из методов, которым добросовестные собственники могут защититься от квартирных рейдеров – это доказать, что долю они приобрели незаконно.

Любой собственник доли в недвижимом имуществе перед ее продажей третьим лицам обязан предоставить другому долевому собственнику право ее преимущественной покупки, напоминает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко.

Ольга Туренко

Адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры»

При этом цена, по которой предлагается купить эту долю другим собственникам, не должна быть выше той, которую выставляют третьим лицам. Если такое право будет нарушено, собственник, чьи права были проигнорированы, вправе подать в суд иск о признании сделки недействительной с переводом прав покупателя на себя.

1 марта 2018, 10:58

Как потерять деньги, жилье и жизнь: истории мошенничества с квартирамиПарадокс операций с недвижимостью состоит в том, что, хотя их участники очень боятся потерять даже копейку, они все равно очень часто оказываются жертвами ловких мошенников, и теряют уже и жилье, и деньги. Эксперты рассказали РИА Недвижимость несколько реальных историй о том, как люди становились жертвами преступников и собственной неосторожности.Однако, хотя сделки с куплей-продажей долей защищаются статьей 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки», это ограничение регулярно обходится. В частности, с помощью оформления дарственной на потенциального покупателя в обход воли остальных жильцов, сетует Денисов.

Подстелить соломки

По факту практически любые люди, владеющие долями в жилом помещении, находятся в потенциальной зоне риска стать жертвами квартирных рейдеров, поскольку даже в дружных семьях бывают конфликты, разводы и другие неблагоприятные обстоятельства. Поэтому актуальными будут меры предварительной защиты: то есть такие, которые стоит предпринять еще до того, как у вас появились новые соседи.

Денисов рекомендует добросовестным собственникам долей подать в Росреестр заявление о невозможности проведения действий с их долями без их личного участия. При поступлении такого заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись. Ее наличие является основанием для возврата заявления на госрегистрацию прав на эту недвижимость другим лицом без рассмотрения.

К сожалению, универсальных механизмов защиты долевых собственников от «квартирных рейдеров» закон не предусматривает, сетует Добрынин.

«Наиболее верным решением будет поддержание дружеских отношений с соседями. В таком случае вы сможете заранее узнать об их намерениях продавать свою долю и по возможности проследить за добросовестностью будущих покупателей. А в идеале, самим приобрести отчуждаемую долю», – советует он.

Алексей Добрынин

Управляющий партнер санкт-петербургского офиса коллегии адвокатов Pen & Paper

Но если это не удалось, существуют несколько «примет», по которым добросовестные собственники могут заподозрить, что доля в квартире перешла именно к рейдерам, и хоть как-то подготовиться к началу их атаки, продолжает Добрынин.

За каждым квартирным захватом стоит штат профессионалов: так называемые «юристы», такие же «риелторы», сами «профессиональные соседи», иногда люди с коррупционными связями в госорганах, объясняет он.

20 апреля 2020, 13:21Распространение коронавирусаКак жить дальше: самые наболевшие вопросы обывателей про недвижимость

«Одинаковых схем не бывает, но быть начеку надо, если, к примеру, ваш бывший сосед продал долю в квартире либо комнату очень быстро; риелтор предложил ему крайне выгодные условия и бесплатное юридическое сопровождение; покупатели не смотрели квартиру перед покупкой. Велика вероятность, что такая продажа осуществлена в пользу «квартирных шантажистов», – предупреждает Добрынин.

Маловато будет

Существует вариант защиты от квартирных рейдеров, который будет актуален, если квартира очень небольшая, либо в случае, когда «профессиональные соседи» смогли приобрести микродолю.

Для этого метода защиты также необходимо оспорить сделку в суде. В процессе нужно будет доказывать, что она была совершена явно с противоправным подтекстом, а то количество квадратных метров в квартире, которые получил «профессиональный сосед», невозможно выделить для его проживания, инструктирует Денисов.

Также может быть подан иск об обязании продать микродолю добросовестным собственникам, доля которых в квартире больше. Для определения цены доли нужно будет привлечь профессионального эксперта, продолжает эксперт.

Кроме того, в рамках судебного разбирательства можно определить порядок пользования квартирой, то есть кто из жильцов и каким образом имеет право распоряжаться квадратными метрами. Необходимо доказать в суде, что совместно проживать совершенно незнакомым людям на одной площади фактически невозможно, рекомендует Денисов.

Нюансы и помощники

Если не удалось ни осуществить превентивную защиту, ни разорвать сделку, нужно начать разрабатывать стратегию борьбы. Поскольку многие люди не готовы к таким противостояниям, им часто требуется помощь извне и информация.

Есть организации, которые специализируются на помощи в такой ситуации, например, «Народный антирейдер», обращает внимание Денисов. Также некоторые юридические компании, адвокаты оказывают подобные услуги. Они могут дежурить в квартире, в которую заселились профессиональные соседи, собирать доказательства нарушениям ими статьи 247 ГК РФ («Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности»).

Все ограничения добросовестного собственника квартиры профессиональными соседями – например, в пользовании туалетом или кухней – могут быть зафиксированы и использованы потом в качестве доказательств в суде, подтверждающих оказание давления на добросовестного собственника, объясняет эксперт.

«Напомню также, что в органах полиции организованы специальные комиссии, разбирающиеся с правоотношениями, в которых участвуют так называемые «профессиональные соседи», – добавляет Денисов.

18 февраля 2020, 15:20

Учим жаловаться: соседи, шум, разруха и другие беды горожанина

Можно еще пойти на хитрость и частично перенять методы самих квартирных рейдеров, добавляет Туренко. Вариант поведения в ситуации с «профессиональными соседями» – когда собственник просто съезжает со своей части квартиры, таким образом лишая своих обидчиков возможности оказывать на себя психологическое и иное давление, – законен и вполне может сработать. Другой вариант: снять себе на время жилье, а свое сдать неблагоприятной категории граждан, советует она.

Однако, предупреждает Туренко, в случае с арендаторами нужно помнить, что собственник другой доли вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора найма (пользования) и (или) выселения арендатора, нарушающего сложившийся порядок пользования квартирой и правила общежития сособственников, так как сдача в наем и передача доли в безвозмездное пользование без достигнутого согласия с остальными собственниками, будут свидетельствовать о явном злоупотреблении правом собственности и будут признаны судом незаконными. К сожалению, рейдеры тоже имеют законные основания оспорить появление новых жильцов.

Впрочем, добросовестные собственники тоже могут воспользоваться такой же схемой, если, к примеру, квартирные рейдеры вселились в долю не сами, а подселили буйных арендаторов.

Битва в суде

Так или иначе, главный этап борьбы с «профессиональными соседями» произойдет в суде. И это часто становится проблемой для добросовестных владельцев, поскольку они просто не знают, как действовать, на что именно жаловаться и что доказывать. А сами рейдеры достаточно хорошо подкованы в правовых вопросах, и могут действовать на грани законности, но не переходя черту, отмечают все опрошенные эксперты.

Однако в зависимости от обстоятельств у людей есть несколько вариантов стратегии поведения в суде.

Действия «жилищных рейдеров» очень часто образуют составы различных преступлений, объясняет Туренко.

Статья 179 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких, при отсутствии признаков вымогательства.

Статья 163 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких.

«Несмотря на сложность доказывания, в практике известны случаи постановления приговоров, когда и сами рейдеры, и нанятые ими «профессиональные соседи» отправлялись в колонию на длительные сроки», – отмечает адвокат.

Ольга Туренко

Адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры»

Самым важным аспектом защиты становится сбор доказательств правонарушения, подсказывает Добрынин. Он дает несколько рекомендаций по необходимым действиям, которые добросовестные владельцы смогут использовать в суде:

—
При нарушении тишины в ночное время, проведении шумных вечеринок, нецензурной брани и иного непотребного поведения, вызовите участкового. Проконтролируйте составление протокола по факту нарушений административного законодательства. Чем чаще будут фиксироваться вызовы, тем больше шансов в последующем доказать систематический и умышленный характер таких действий.

2 октября 2019, 16:48

Как готовиться к судебному иску по вопросам недвижимости?

—
Нарушение санитарных правил, например, постоянное наличие мусора и пищевых отходов в местах общего пользования, фиксируйте посредством вызова представителей управляющей компании дома и санитарно-эпидемиологической службы Роспотребнадзора. Контролируйте, чтобы каждая ваша жалоба и выход специалистов в адрес оформлялись документально.
—
В случае, когда вам словесно угрожают, записывайте разговоры на диктофон.
—
Если на вас оказывают физическое воздействие, обращайтесь с заявлением в полицию. В заявлении подробно опишите ситуацию и обязательно укажите личные данные ваших новых соседей. Это поспособствует оперативному проведению проверки. На практике, столкнувшись с активным правовым отпором, квартирные шантажисты обычно «сбавляют обороты», а иногда и просто исчезают, продав долю.

Перспектива: чем все закончится

Не для всех очевидно, что произойдет после суда. Иногда люди опасаются, что они, даже выиграв, вновь окажутся один на один с уже озлобленными рейдерами, и жизнь станет только хуже. Однако успех вполне возможен, говорят опрошенные эксперты.

Систематическое нарушение прав и интересов соседей является основанием для лишения лица права на жилое помещение (статья 293 ГК РФ), подсказывает Добрынин.

В случае удовлетворения такого иска, квартиру продают с публичных торгов, а собственнику выплачиваются средства, вырученные от продажи. Обратиться с таким иском может только орган местного самоуправления, поэтому для инициирования процедуры выселения соседа следует, в первую очередь, написать заявление в администрацию района.

В качестве доказательств следует приложить все ранее полученные вами акты, справки, копии поданных жалоб и ответов на них, свидетельствующие о недобросовестном поведении и нарушении ваших прав. Также советуем собрать письменные объяснения других соседей и иных лиц, которые стали очевидцами данных обстоятельств. Они смогут быть вызваны в суд в качестве свидетелей.

Важно понимать, что лишение граждан жилища – это крайняя мера, и суды идут на нее очень редко. Тем не менее, сам факт начала судебного процесса, несомненно, привлечет внимание и поспособствует решению проблемы.

Ольга Туренко

Адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры»

Высокие шансы на получение судебной защиты, указывает Туренко есть в следующих случаях:

—
если право преимущественной покупки будет нарушено;
—
если договор найма (пользования) будет заключен без достигнутого согласия с остальными собственниками, это будет свидетельствовать о явном злоупотреблении правом собственности, что является основанием для признания договора судом незаконным. В этом случае жильцов выселят, но доля останется в собственности у «профессионального соседа»;
—
если же собственник доли совершит продажу доли под видом безвозмездной сделки (например, дарения), у другого долевого собственника будет основание для оспаривания сделки как притворной, совершенной для прикрытия другой сделки.

«Даже элементарная консультация со специалистом поможет вам лучше представлять и ориентироваться в правовых аспектах ситуации, а также уменьшит стрессовую нагрузку и придаст уверенности в борьбе за свои права. Как показывает практика, чем более активную позицию вы займете, чем больше вы будете писать жалобы, иски, обращения, привлекать внимание общественности, средств массовой информации, полицию, прокуратуру, тем выше ваши шансы на достижение успеха в отстаивании своих законных прав и интересов», – резюмирует Туренко.

Как защититься при рейдерском захвате недвижимости

10.03.2017

Рейдерский захват квартиры, земли и другого имущества – проблема, которая стоит в России достаточно остро. Причин у распространения квартирного рейдерства несколько: это и общая юридическая неграмотность населения, и тяжелое финансовое состояние собственников, вынужденных соглашаться на невыгодные условия сделки, и откровенно криминальные действия со стороны захватчиков.

«М16-Консалтинг» рассказывает, как обезопасить себя от рейдерского захвата недвижимости и куда обращаться, если вашу собственность пытаются захватить.

Кто такие квартирные рейдеры
Схемы рейдерского захвата квартиры
Схемы рейдерского захвата земли
Как защититься от квартирных рейдеров?
Юридическая помощь

Кто такие квартирные рейдеры?

Многие жители России до сих пор считают, что рейдеры – это крупногабаритные парни в спортивных костюмах, кожаных куртках, с золотой цепью на шее и барсеткой в руках. Именно поэтому зачастую при встрече с настоящими рейдерами граждане не чувствуют подвоха.

Сегодня рейдерский захват имущества в основном совершают молодые люди не просто приличного, а даже представительского вида. Поскольку зачастую рейдерами выступают профессиональные юристы, иногда – риэлторы, то и выглядят они соответственно: отглаженный костюм, аккуратный галстук, грамотная речь и обходительные манеры.

Именно этот «приличный вид» и подталкивает собственников к решению дать согласие на сделку, о которой в скором времени придется пожалеть.

Кроме того, часто случается так, что долю в квартире продают родственники (иногда – обиженные на других собственников), бывшие супруги и другие совладельцы, которые не уделяют особого внимания добросовестности покупателей.

Как происходит рейдерский захват домов и квартир?

Юристы выделяют три схемы, которыми пользуются рейдеры.

Криминальная схема захвата

В чистом виде такой способ встречается реже всего, и это определенно хорошая новость, поскольку в этом случае захватчики прибегают к уголовным действиям и буквально принуждают собственников к передаче имущества.

Это могут быть угрозы, применение насилия и другие методы давления, направленные на то, чтобы вынудить вас отказаться от собственного имущества в пользу захватчиков.

Также часто используется фальсификация документов и другие мошеннические действия.

Захват путем законных действий

Поскольку чаще всего квартирные рейдеры – это юридически подкованные специалисты, которые хорошо разбираются в жилищном законодательстве, то и провести сделку на выгодных только для одной стороны условиях для них не составляет труда. Это явление особенно благодатно «цветет» на почве общей юридической неграмотности населения.

Все подводные камни, среди которых, к примеру, искусственно заниженная стоимость, намеренное введение продавцов в заблуждение и другие элементы обмана, вскрываются уже после подписания договора. При этом сам документ составляется таким образом, чтобы в будущем его было невозможно оспорить или признать незаконным.

Комбинированный способ

Этот вид рейдерского захвата собственности встречается чаще всего. Суть схемы, как правило, заключается в том, что сначала на законных основаниях у собственника выкупают долю в квартире, а в дальнейшем туда заселяются люди, которые целенаправленно «выживают» его с общей жилплощади.

Причем это необязательно те люди, которые выступили второй стороной в сделке. Это могут быть люди, ведущие маргинальный образ жизни – алкоголики, наркоманы и т. д. Реже – люди с уголовным прошлым. Их цель: создать для вас невыносимые условия проживания, чтобы как можно быстрее добиться согласия на продажу оставшейся доли на совершенно невыгодных для вас условиях.

Впрочем, заселить могут и вполне приличных людей, которые также будут действовать вам на нервы. Чаще всего такое давление заключается в регулярной смене замков (ключи от которых вам, разумеется, не выдают), а также в длительных ремонтных работах, в ходе которых постоянно страдает ваше имущество. Главная проблема здесь заключается в том, что закону их действия не противоречат.

Рейдерский захват земли: популярные схемы

Не меньший интерес для рейдеров представляют и земли. Рейдерских захват земельного участка в СНТ (садовое некоммерческое товарищество) может проходить следующим образом:

Полезные услуги

Рейдеры приходят к дачникам с предложением оказать полезные для участников СНТ услуги. Как правило, речь идет о регистрации земли общего пользования или же проведении электрических/газовых коммуникаций.

При этом в качестве платы рейдеры просят энергохозяйство или земельные участки, которые не используются. Передача оформляется путем договора дарения.

Еще одно условие, предлагаемое рейдерскими «данайцами» — передача управления водоснабжением и электросетями в садоводстве подставной управляющей компании. Такая компания через несколько месяцев резко взвинчивает тарифы на оказываемые услуги, отказаться от которых невозможно.

«Черная лошадка» среди дачников

Еще одна популярная схема: захватчики «вербуют» (точнее, просто подкупают) одного или нескольких членов товарищества, в обязанности которых входит внутренняя дестабилизация. Такие «черные лошадки» начинают компрометировать действующих руководителей СНТ, провоцировать их смену и т. д.

Новым руководителям достаточно просто перерегистрировать товарищество. Результатом действий подставного руководства становится переоформление половины земель в собственность третьих, совершенно посторонних лиц.

Обвинения и огласка

К данному способу обычно прибегают недобросовестные чиновники, а также строительные компании, которые имеют виды на землю, принадлежащую СНТ.

Обычно берется надуманный повод, например, притеснение прав отдельных участников либо нарушение правил использования земельных участков. Эта новость тиражируется среди местного населения и способствует созданию негативного образа СНТ и его руководства.

В последствии начинаются судебные разбирательства (а поскольку в схеме часто замешаны должностные лица, то и труда сфальсифицировать дело не составляет), что в конечном итоге уничтожает товарищество. Освобожденные таким образом земли потом могут быть использованы под строительство новых коттеджных поселков или других коммерческих объектов.

Что делать, если вы уже стали жертвой рейдеров?

При незаконном захвате квартиры или земли следует сразу же обращаться в правоохранительные органы: написать заявление в райотдел, на основании которого правоохранители смогут возбудить уголовное дело.

Вы можете рассчитывать на положительное решение своей проблемы, если квартирные рейдеры выбрали криминальную схему для захвата вашей жилплощади. К заявлению вы просто прикладываете копии правоустанавливающей документации. Если есть возможность, представьте в органы документы, которыми оперируют ваши соперники.

Гораздо сложнее действовать в том случае, когда речь идет о законном захвате или комбинированной схеме. Проблема в том, что решение квартирных споров и порчи совместного имущества больше не находится в компетенции полиции. То есть, если вам поцарапали дверь или сломали диван, правоохранители бессильны. То же самое касается и угроз. Реагировать полицейские смогут только на конкретные действия, к примеру, побои и т. д.

Если вы столкнулись с рейдерами, которые действуют на полулегальных началах и пакостят в рамках допустимого законом, то идти следует к юристу, который будет решать возникшую ситуацию через суд.

Профилактические меры

Если вы намерены выставить на продажу свое имущество или долю в нем, советуем вам предпринять ряд профилактических мер, способных обезопасить от столкновения с квартирными рейдерами. Для этого необходимо:

- Тщательно следить за правоустанавливающими документами. Если они попадут в руки мошенников, этого будет достаточно для дальнейшего завладения вашим имуществом. Чем лучше связи у таких мошенников, тем меньше у вас шансов успешно противостоять им;

- Нелишним будет обезопасить и собственную подпись: во-первых, постарайтесь следить за тем, чтобы с ней не могли ознакомиться посторонние лица. Во-вторых, незначительно измените свою подпись, чтобы, с одной стороны, она соответствовала той, которая стоит в вашем паспорте, с другой – была усложнена для подделки;

- Воспользуйтесь помощью юриста. Юрист (желательно приглашенный со стороны, а не любезно предложенный вашими партнерами по сделке) тщательно проанализирует условия сделки и удостоверится в их обоснованности и законности;

- Если у вас встала необходимость продать долю в собственной квартире (или если же второй собственник, с который у вас имеется общая недвижимость, решил продать свою часть), настаивайте на нотариально оформленном порядке пользования квартирой. И опять же, обращайтесь не к тем специалистам, которых вам советует покупатель, а ищите людей самостоятельно.

Юридическая защита от квартирных рейдеров

Юридическая подкованность захватчиков и неграмотность населения – не единственная основа для успешного рейдерства. Захватчики имеют большие связи среди правоохранителей, в силовых структурах, в органах суда и прокуратуры.

Как правило, квартирные рейдеры представляют собой полноценную группировку, где каждый участник является отлаженной частью механизма и просто выполняет свою функцию: это и риелторы или покупатели доли, и жильцы, в задачу которых входит создание невыносимых для жизни условий, и представители органов власти, которым достаточно просто бездействовать в критический момент, чтобы довести ситуацию до логического конца. Такие группировки могут не только завладеть долей в квартире, но и осуществить рейдерский захват целого здания.

Именно поэтому противостоять им в одиночку – заведомо проигрышный вариант. Только участие профессиональных юристов способно не просто сдвинуть дело с мертвой точки и помочь вам сохранить недвижимость, но и наказать обидчиков.

Именно такое решение вам предлагают юристы компании «М16-Консалтинг». Мы добьемся признания сделки недействительной, сохраним вашу собственность и оградим от необходимости контактировать с рейдерами. «М16-Консалтинг» — это Ваша надежная защита от рейдеров.

Загрузка… Подписаться на Push-уведомления

Рейдерский захват — SLS Group

Несмотря на попытки законодателя исключить рейдерский захват бизнеса, случаи незаконного лишения предпринимателей прав на собственные предприятия и их имущество существенно не уменьшились. Рейдерские захваты представляют собой угрозу для любого вида бизнеса, независимо от объема его деятельности, его размера или количества лет на рынке. Хотя понятно, что чем привлекательнее предприятие с точки зрения доходов или имущества, находящегося в его собственности, тем выше риск его захвата.Помимо незаконной передачи прав собственности на предприятие, интересы рейдеров также часто направлены на недвижимость, в том числе на землю, принадлежащую юридическим лицам. Инструментами выемки являются, в основном, подделка документов, подписи на документах, проведение заседаний высшего органа управления предприятия с нарушением процедуры и тому подобное. Важной составляющей в процедуре восстановления прав собственника является работа с сотрудниками и деловыми партнерами (арендаторами, поставщиками), поскольку при неправильно организованной работе человек может понести не только материальный ущерб, но и потерю доверия персонала или контрагентов, ухудшают собственную деловую репутацию.Юристы нашей компании имеют большой опыт восстановления прав собственников при незаконном захвате их бизнеса или имущества.

Юридическая компания «SLS Group» предлагает антирейдерские услуги. Наши специалисты:

провести анализ возможных рисков;
предлагает и помогает реализовать меры, направленные на предотвращение рейдерского захвата;
предлагает алгоритм действий по восстановлению прав на предприятие и имущество;
сформулировать модели поведения и алгоритм действий, необходимых до восстановления прав на предприятие и собственность с целью защиты интересов работников и деловых партнеров.

Своевременное обращение за юридической помощью и защитой к квалифицированным юристам нашей компании поможет предотвратить рейдерский захват. Ведь профилактика всегда дешевле и эффективнее, чем возврат активов и бизнеса. А в случае, если захват состоялся, наша команда в кратчайшие сроки восстановит права на бизнес и имущество.

Рейдерство в Украине: как происходит захват

Сегодня рейдерство в Украине набирает обороты — от него страдают все больше предприятий.Хотя термин «рейдерство» активно используется как предпринимателями, так и государственными органами, он не имеет официального определения в украинском законодательстве. Эта концепция пришла из США, где рейдеры называют сторону, поглощающую бизнес в процессе слияния. Но в Украине рейдер получил другое значение: он означает «недружественный» захват бизнеса или установление контроля над своими активами вопреки воле их владельцев, обычно путем незаконных действий.

Сегодня рейдерство в Украине набирает обороты — от него страдают все больше предприятий.Хотя термин «рейдерство» активно используется как предпринимателями, так и государственными органами, он не имеет официального определения в украинском законодательстве. Эта концепция пришла из США, где рейдеры называют сторону, поглощающую бизнес в процессе слияния и поглощения. Но в Украине рейдер получил другое значение: он означает «недружественный» захват бизнеса или установление контроля над своими активами вопреки воле их владельцев, обычно путем незаконных действий.

Рейдеры тщательно готовятся к атаке.Традиционно захват предприятия проходит в несколько этапов:

первый — сбор данных. На этом этапе рейдеры решают, что компания достойна внимания. Они исследуют его инвестиционную привлекательность, уровень защиты, слабые места, собирают данные и компрометирующую информацию. Обычно для таких целей использовали сотрудников.
захват предприятия: на основании собранных материалов рейдеры решают, какой метод будет эффективным. Атака может происходить:
o через уставный капитал путем лишения владельца компании всех или части его корпоративных прав через подставных лиц или совладельцев;
o через покупку кредиторской задолженности;
o путем финансового мошенничества и подделки документов;
o в порядке возбуждения дела о банкротстве;
o путем создания искусственных проблем с контролирующими органами;
o путем возбуждения уголовных дел в отношении учредителей и руководителей.

При отсутствии или низком уровне правовой защиты наиболее быстрым и эффективным методом является захват предприятия. Обычно компании не могут отразить атаку. В результате рейдеры легализованы, а бизнес полностью поглощен.

Защитить свой бизнес от рейдеров можно вместе с юридической фирмой «SLS Group». Наша команда юристов разработает эффективную систему правовой защиты на юридическом, финансовом, репутационном уровнях с учетом всех рисков.Больше информации — у наших специалистов!

Как защитить свои активы от рейдеров?

Кто такие «рейдеры»? Рейдеры — это люди, которые, используя несовершенные в законодательстве или совершенно незаконные методы, получают контроль над чужой собственностью, в том числе бизнесом, или фактически становятся ее собственниками.

Недвижимость часто становится объектом рейдерства. Причем его «изъятие» может осуществляться как напрямую — путем регистрации прав на соответствующий объект, так и путем смены учредителей юридического лица, владеющего тем или иным имуществом.

Вот несколько схем и рекомендаций, которые помогут предотвратить рейдерские атаки, защитить ваш бизнес и минимизировать риски.

Проведение регистрационных действий через «черного» регистратора

Государственные регистраторы часто вступают в сговор с рейдерами и проводят регистрационные действия при отсутствии соответствующей правовой основы.

Огромное количество рейдов по корпоративным правам и незаконных регистрационных действий на недвижимое имущество было проведено через лица, аккредитованные государственными регистраторами, в некоторых случаях без документов.Практика показала невозможность своевременного и эффективного контроля над такими субъектами со стороны Министерства юстиции Украины.

Из-за большого количества недобросовестных («черных») государственных регистраторов, лишенных полномочий в этой сфере «антирейдерским» Законом от 03.10.2019 № 159-IX (действующий с 02.11.2019, далее — закон).

Однако такое лишение полномочий не означает автоматической ликвидации всей системы государственной регистрации. До сих пор бывают случаи, когда государственным регистраторам и нотариусам блокируют доступ к реестрам из-за нарушений закона.

На сайте Министерства юстиции Украины размещен список регистраторов и нотариусов, которые были заблокированы или лишены доступа к реестрам за нарушения.

Поэтому перед подачей заявки обязательно проверьте наличие государственного регистратора или нотариуса в списке

Регистрация на основании фальшивой доверенности

Ранее подача документов на государственную регистрацию от имени юридического лица может осуществляться на основании доверенности в простой письменной форме.Юридическим лицам не было необходимости использовать печать, поэтому подделать такую доверенность было довольно просто. Тем более что сделать пломбу тоже не было проблемой.

Однако Закон требует нотариально заверенную доверенность для подачи документов государственному регистратору, что сводит к минимуму риск подделки; Срок действия такой доверенности (если она оформлена в Украине) будет проверяться с использованием Единого реестра доверенностей, что усложняет возможность использования данной схемы.

Закон ввел дополнительную обязанность государственного регистратора — проверять дееспособность физических и юридических лиц, а также полномочия представителя.

Государственная регистрация недвижимости на основании а.ф. аке Решение суда

Одной из самых популярных схем рейдерских захватов была государственная регистрация недвижимости на основании поддельного судебного решения. которого нет в Едином государственном реестре судебных решений.

Закон вводит процедуру автоматической регистрации, основанную на судебных решениях и осуществляемую регистратором самостоятельно (при отсутствии заявления заявителя), как только соответствующее судебное решение появляется в Едином государственном реестре судебных решений.

Эти изменения предотвратят попытки изъятия недвижимости таким способом.

Однако, в случае выхода из строя реестра на какое-то время, государственный регистратор не сможет провести регистрационное действие..

Поэтому необходимо проверить, внесены ли изменения в соответствующий реестр на основании решения суда.

Trans миссия документов через цепочку из нескольких регистраторов

Распространенной схемой рейдерства была передача документов через цепочку из нескольких регистраторов, когда в конечном итоге совершаются незаконные регистрационные действия, но нарушения заказа происходило на первых этапах (что существенно усложняло обращение с такой регистрацией)..

Закон устанавливает принцип одновременного совершения нотариальных действий и государственной регистрации прав. Реализовать такую схему будет невозможно, если запись в реестре производится сразу после нотариального заверения. Однако это положение не распространяется на акционерные общества, общества с ограниченной и дополнительной ответственностью, что по-прежнему оставляет место для действий рейдеров.

После принятия «антирейдерского» закона ситуация улучшилась, но риск остается.Поэтому всегда следует быть начеку.

Важно проверить информацию о вашей собственности или компании. Есть много сервисов, которые предоставляют такие возможности, даже без дополнительных усилий.

Например, сервис мониторинга регистрационных данных «Opendatabot» позволяет подписаться на конкретную компанию и отслеживать изменения, которые происходят с ней, в том числе изменения в составе учредителей и размере их долей.

Подобные услуги, в основном на платной основе, предоставляют другие компании.А потому можно подобрать максимально удобный сервис.

Не менее важно заранее связаться с квалифицированными юристами. Это позволит вам быстро отреагировать в случае возникновения любой из вышеперечисленных ситуаций.

Конфискация и государственная конфискация | Адвокат по уголовным делам Форт-Лодердейла

ПРАВИТЕЛЬСТВО ПРИНИМАЕТ ВАШУ СОБСТВЕННОСТЬ — БРАУАРД, ДЕЙД и ПАЛМ-БИЧ ГРАЖДАНСКИЕ АДВОКАТЫ ПО ИМУЩЕСТВУ

Конфискация гражданских активов — это средство, с помощью которого правительство может арестовать ваши активы (банковские счета, недвижимость и другие собственность) — и сохраните ее — даже если вы никогда не были осуждены или даже не обвинялись в совершении преступления.

Законодатели Флориды единогласно попытались бороться с этой по своей сути несправедливой практикой, приняв в 2016 году закон, запрещающий полиции отбирать собственность у частных лиц при большинстве обстоятельств, если им не предъявлено обвинение в совершении преступления. Однако в следующем году Министерство юстиции США в ответ отменило предыдущую политику, ограничив случаи, когда правоохранительные органы штата и федеральные правоохранительные органы могли наложить арест на собственность в соответствии с этим федеральным законом. Это изменение означает, что агентства штата и местные органы могут игнорировать законы штата и конфисковывать собственность в соответствии с федеральным законом, если они дают федералам долю.

В юридической фирме Ansara наши преданные делу адвокаты по уголовным делам в Форт-Лодердейле привержены делу защиты ваших прав и защиты вашей собственности от конфискации активов в гражданском порядке. Есть несколько способов, которыми мы можем помочь вам дать отпор, чтобы защитить вашу собственность от необоснованного правительственного захвата.

Что такое конфискация гражданских активов?

Конфискация гражданских активов — это юридический процесс, посредством которого сотрудники правоохранительных органов могут наложить арест на активы лиц, подозреваемых в причастности к преступлению или незаконной деятельности, и получить контроль над ними — иногда без предъявления им обвинений в совершении противоправных действий.

Хотя гражданское судопроизводство обычно связано с разногласиями или спорами, возникающими между частными сторонами, гражданская конфискация включает споры с правоохранительными органами и имущество, подозреваемое в использовании в преступлении. В частности, власти могут изъять:

Контрабанда . Это может касаться собственности, которая сама по себе может быть незаконной (например, наркотики, контрабандное оружие или животные и т. Д.).
Доходы от незаконной деятельности . Любые деньги или имущество, которые могут быть связаны с незаконной деятельностью.
Инструменты или средства, использованные при совершении преступления . Это могут быть автомобили, дома, бизнес-склады — любое имущество, использованное для совершения преступления.

Стандарты доказывания чрезвычайно слабы в этой юридической сфере, и вы должны будете оспорить арест, если вы надеетесь на возвращение своей собственности.

Как адвокаты по уголовным делам в Форт-Лодердейле, которые также хорошо разбираются в гражданских судебных процессах, юридическая фирма Ansara имеет все необходимое для того, чтобы помочь вам бороться с несправедливой гражданской конфискацией имущества во Флориде.

Нарушения гражданской конфискации

Реальность такова, что это положение в значительной степени нарушалось местными, государственными и федеральными правоохранительными органами. Например, в Нью-Мексико, где законодатели провели обширную реформу конфискации имущества на уровне штата, местные правоохранительные органы продолжали изымать собственность — до такой степени, что город Альбукерке захватил так много автомобилей, что им пришлось построить комплекс для их хранения. .

Ближе к дому штат Флорида, как сообщается, ежегодно конфисковывал имущество на сумму не менее 20 миллионов долларов в результате конфискации активов.Агентства не обязаны сообщать фактическую сумму арестованных активов, поэтому фактическое количество может быть больше.

The Orlando Sentinel несколько лет назад Институт юстиции сообщил, что в период с 2001 по 2014 год Министерство юстиции США и Министерство финансов США собрали в совокупности 29 миллиардов долларов годового дохода от конфискации гражданских активов — цифра, которая выросла на 1000 процентов за этот период времени. Подавляющее большинство этих конфискованных прав (около 88 процентов) происходит «в административном порядке», что означает, что они происходят автоматически, когда владелец собственности не оспаривает арест в суде по какой-либо причине.Арестованное имущество считается «виновным», несмотря на отсутствие вывода нейтрального арбитра (т. Е. Судьи), взвешивающего доказательства, чтобы установить, следует ли изъять его у его владельца.

Основная проблема заключается в том, что полиция может наложить арест на собственность в соответствии с юридическим стандартом, который ниже, чем «вне разумного сомнения», который требуется для осуждения по уголовному делу.

Существует очень плохая публичная отчетность о практике правоохранительных органов, и это отсутствие прозрачности затрудняет привлечение государственных органов к ответственности за нее.Дело в том, что такая политика дает агентствам стимул преследовать собственность, а не правосудие, а это чрезвычайно проблематично.

Отражение

Отражение возможно. Несколько СМИ сообщили о случае несколько лет назад, когда мужчина из Невады отлично провел ночь в казино, уйдя с сайта с 60 000 долларов в кассах. Однако его остановил полицейский, который позже объяснил, что думал, что чувствует запах марихуаны. Он конфисковал наличные, сославшись на штрафные санкции, хотя водителю никогда не было предъявлено обвинение в совершении преступления или даже нарушение правил дорожного движения.Офицер якобы угрожал забрать его машину, если он «не уедет и не забудет, что это когда-либо происходило». Автомобилист подал в суд и в конце концов смог вернуть свой выигрыш.

Большинство проблем с этими действиями основаны на теории, согласно которой такие остановки и изъятия нарушают право человека на свободу от необоснованного обыска и изъятия согласно Четвертой поправке к поправке.

Если у вас было арестовано имущество в результате остановки или рейда правоохранительных органов, свяжитесь с нашими опытными юристами по конфискации имущества в Форт-Лодердейле.

Свяжитесь с адвокатами по уголовным делам Форт-Лодердейла в юридической фирме Ansara по телефону (877) 277-3780.

«Антирейдерский» закон — 2 ноября 2019 г.

6 октября 2019 года Верховная Рада Украины подписала Закон « О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, касающиеся защиты прав собственности », который вступил в силу 2 ноября 2019 года. Основная цель закона заключается в предоставлении дополнительных гарантий защиты прав собственности в Украине.

Законом был внесен ряд изменений в различные законодательные акты, чтобы закрыть нормативные пробелы в государственной регистрации недвижимого имущества и корпоративных прав. Эти пробелы допускали рейдерство — незаконное получение контроля над соответствующими активами.

Основное внимание в Законе уделяется прекращению деятельности «аккредитованных лиц». Аккредитованные субъекты — это в основном предприятия коммунальной собственности, созданные местными властями для совершения сделок по регистрации прав собственности.

Практика показала, что использование аккредитованных лиц при государственной регистрации нецелесообразно, поскольку значительная их часть принимала активное участие в сомнительных или криминальных регистрационных действиях. Именно через них большое количество рейдеров незаконно зарегистрировали недвижимость, землю или корпоративные права.

Кроме того, введен территориальный принцип регистрации прав собственности, который исключает возможность рейдерских захватов с использованием только одного «черного» регистратора в Украине.В результате «Антирейдерский» закон сузил круг лиц, уполномоченных проводить государственную регистрацию прав собственности.

Дополнительно были введены следующие позиции:

многофакторная аутентификация для государственных регистраторов
Обязанность немедленно уведомлять собственников обо всех регистрационных действиях с их собственностью
возможность приостановить регистрацию на основании заявления собственника недвижимости
Обязательное использование данных из публичных реестров
ужесточение ответственности за нарушения при регистрации
Обязательное использование того же нотариуса, удостоверяющего договор о проведении государственной регистрации записи об изменении участника
Обязанность нотариально удостоверять договоры об отчуждении корпоративных прав
обязательная проверка содержания доверенности и доверенностей агента

Принятие данного Закона будет способствовать более эффективной защите прав собственности и противодействию рейдерским атакам в Украине.Владельцы собственности и бизнеса получат больше возможностей защитить себя от противоправных действий третьих лиц.

Чем может помочь SCHNEIDER GROUP?

Если вам нужна дополнительная информация о защите прав собственности в Украине, пожалуйста, свяжитесь с нами. Юридические эксперты SCHNEIDER GROUP в Украине готовы проконсультировать вас об особенностях действующего законодательства Украины, а также помогут структурировать и оформить сделки.

НАЙДЕР В АГРАРНОМ БИЗНЕСЕ.КАК ВЫ КОРИЧНЕВЫЙ? — Юридическая компания ПРИХОДКО И ПАРТНЕРЫ

Аграрный бизнес — это удача для рейдеров, потому что он приносит прибыль, быструю окупаемость и низкую осведомленность людей, привыкших работать с землей, с юридическими тонкостями эффективного противодействия рейдерам.

Первый способ захватить бизнес — это так называемый «черный рейдер», который предполагает грубый физический захват объектов. Такой метод сопровождается полным произволом и беспределом, фальшивыми документами и т. Д.

Второй — по договорённостям с правоохранительными или контролирующими органами.

Третий — через получение судебных решений о взыскании долгов или признании прав собственности. Самым популярным последним средством рейдерства является «приобретение» по решению суда.

После исполнения решения суда и смены собственников в реестре начинается следующий этап — физический захват и контроль над активами, назначение на все основные должности «своих» лиц.Чтобы обеспечить максимально возможную медиа-среду, привлечь СМИ и общественность в свою пользу, райдеры могут прибегать к черному пиару (в частности, для оплаты распространения информации о причастности компании к финансированию терроризма, сотрудничества с временно оккупированной территорией, принадлежность компании к группе компаний, связанных с бизнесом бывшего правительства и т. д.).

Меры защиты бизнеса

Обычно в результате рейдерского захвата владелец бизнеса рискует потерять не какую-то часть или актив, а весь бизнес в целом.Однако, к сожалению, понимание реальной опасности рейдерского угона, по большей части, приходит слишком поздно при факте смены собственников, менеджеров и так далее. В ситуациях, когда к нам обращались клиенты в случаях рейдерского угона — рейдеры всегда были на шаг впереди.

Для предотвращения рейдерства необходимо иметь хотя бы копии учредительных документов, так как потребуется время, чтобы начать сбор информации, восстановление документов и так далее.

Первый: мы рекомендуем отслеживать и отслеживать признаки рейдерской атаки следующим образом.Во-первых, отслеживайте информацию о компании и ее активах в Едином государственном реестре судебных решений, на сайте судебной власти или через электронный кабинет в системе Электронного суда на предмет наличия подозрительных, необоснованных претензий и иных посягательств со стороны третьих лиц. Кроме того, для отслеживания подозрительных арестов в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, Реестре прав собственности и Ипотечном регистре, а также других регистрационных действий по регистрации прав на недвижимое имущество, обременений на недвижимое имущество, находящееся в собственности или в пользовании. на предприятии.

По запросу собственника можно установить запрет на регистрацию действий с недвижимостью на 10 дней. Также возможна передача основных активов в ипотеку контролируемой «дружественной» компании. Используйте функцию SMS Lighthouse, чтобы уведомить вас о перерегистрации прав на активы. Отслеживайте информацию о компании, находящуюся в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных объединений.

Второе: необходимо заранее позаботиться о наличии дубликатов учредительных документов и документов, удостоверяющих право собственности на имущество, или их нотариальных копий.Чаще всего при рейдерском захвате компании у бывшего, но у правообладателя на руках практически все документы, что существенно затрудняет анализ всех обстоятельств дела, разработку четкого и последовательного алгоритма защиты бизнеса, написание претензии, жалобы и др. Помимо обеспечения наличия дубликатов, нотариальных копий учредительных документов, документов, подтверждающих право собственности на активы, необходимо также обеспечить их надлежащее хранение не в офисе, не в оригиналах документов, а в банковская ячейка (индивидуальный сейф).

Третье: Мы рекомендуем избегать любых подозрительных и недобросовестных контрагентов, которые могут искусственно создавать долговые обязательства. Избегайте просроченных платежей по кредитным договорам и отслеживайте уступку требований по таким договорам третьим лицам. После получения такого требования недобросовестная факторинговая компания может разделить требования должника на части и, таким образом, потребовать взыскания долга в принудительном порядке за счет всего имущества должника. Даже если в ипотеку или залог передавался только один объект, что должно было обеспечить исполнение обязательства в полном объеме.

Четвертое: четко определить права и обязанности участников, акционеров (в частности, путем обновления устава или подписания соответствующего корпоративного договора). Чем яснее будут прописаны функции и права каждого участника, тем меньше между ними может возникнуть разногласий в будущем. Если такие неточности возникают, шансы на их эффективное и своевременное урегулирование увеличиваются в несколько раз. Стоит отметить, что часть корпоративных конфликтов, которые можно услышать в информационном пространстве как «рейдерский захват», происходит именно из-за нарастания непримиримых антагонизмов между членами компании, которые всеми правдами и неправдами пытаются перетягиваются на одеяло.Подобные действия участников бизнеса часто несут не только негативные репутационные последствия для компании, но и финансовые потери, отказ контрагентов от продолжения сотрудничества, убыточность и банкротство предприятия.

В-пятых, во избежание неприятных сюрпризов от старого доверенного директора и от нового, назначенного новыми «законными» собственниками, мы рекомендуем вам четко прописать полномочия директора, а также установить определенные ограничения на его решения. и заключение сделок.(в частности, об отчуждении и обременении имущества, отчуждении денежных средств и т. д.).

Таким образом, чтобы разработать эффективную и последовательную систему защиты своего бизнеса от неожиданных рейдерских атак, необходимо разработать и внедрить ряд превентивных мер. Однако начинать необходимо с комплексного аудита бизнеса, который будет включать проверку корпоративной структуры группы компаний и учредительных документов, правильности оформления прав собственности и пользования.Для агробизнеса в первую очередь необходимо провести проверку договоров аренды земли, правильности оформления трудовых отношений, информационных атак на предприятие, порядочности и надежности контрагентов, порядка ведения учредительного и финансового документы, порядок использования информации с ограниченным доступом, порядок действий сотрудников при обыске, досмотре, физическом захвате предприятия.

Противодействие рейдерскому захвату

Перед тем, как подать иск в суд, вы можете обратиться в Комиссию по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации при Министерстве юстиции Украины.Отменив регистрационные действия рейдеров, можно скорее вернуть собственность законному владельцу. Комиссия рассмотрит жалобу в течение 30 дней, тогда как судебное обжалование таких действий будет длиться в среднем 2-4 месяца только в суде первой инстанции.

Отмена регистрационных действий в связи с нарушением государственного регистратора порядка проведения регистрационных действий не исключает повторного права рейдеров на обращение к другому регистратору с новым заявлением, уже с учетом своих ошибок, указанных Комиссией, на основании того же юридического документа.

Следующим шагом является обращение в суд с иском о признании сделки недействительной, послужившей основанием для совершения неправомерных регистрационных действий, с обжалованием решения суда, обращение в правоохранительные органы с заявлением о совершение уголовного преступления. В некоторых случаях привлекается специалист, юрист может также рекомендовать вместе с иском потребовать обеспечения иска путем наложения ареста на имущество и / или запрета на регистрацию или других действий.

Более того, если рейдерский захват сопровождается сменой главы компании, то помимо обжалования действий государственного регистратора, обжалования решения общего собрания можно даже подать иск на восстановление положения предыдущей головы. Чем больше будет подано неисключительных исков, тем сложнее и дискомфортнее будут себя чувствовать гонщики, тем больше финансовых и административных ресурсов они будут вынуждены потратить, что может привести к истощению и потере интереса.Рейдерство — это разновидность бизнеса, рейдеры также оценивают эффективность своих действий. Стоит отметить, что обычно основной целью рейдеров является захват бизнеса не с целью его дальнейшего ведения, а для быстрого вывода всех активов и получения от него максимально возможной прибыли.

Временное изъятие у нотариуса или регистратора документов, совершивших незаконные регистрационные действия; применение мер принуждения в уголовном процессе; наложение ареста на имущество и обеспечение его передачи собственнику в рамках уголовного производства; обеспечение сохранности имущества и др.- это эффективные механизмы, которые необходимо использовать.

Необходимо привлечь внимание СМИ и общественности к проблеме, распространить информацию в социальных сетях, провести пресс-конференцию — эти меры необходимы и эффективны.

Заключение

При своевременном привлечении квалифицированных юристов и юристов можно восстановить права правообладателей. Также рекомендуем заранее принять меры по защите своего бизнеса, чтобы избежать рейдерских атак или сделать их невозможными.

Автор: Андрей Кубов

Рейдеры морской пехоты в войне на Тихом океане (Новая Джорджия)

ОТ МАКИНА В БУГЭНВИЛЬ: Морские рейдеры в Тихоокеанской войне
Майор Джон Т. Хоффман, USMCR

Нью-Джорджия

Когда бои на Гуадалканале подошли к концу в начале 1943 г. американское командование усилило планирование возможный захват Рабаула, основного японского опорного пункта в Юго-западная часть Тихого океана.Эта крупная военно-воздушная и военно-морская база на восточной оконечности Новая Британия находилась в центре между Новой Гвинеей и северо-западная оконечность Соломоновых островов. Это позволило японцам перебрасывать свою воздушную и морскую поддержку с одного фронта на другой на коротких уведомление. И наоборот, одновременное продвижение Америки через Новую Гвинею и Соломоновы острова будут угрожать Рабаулу с двух сторон. С этим в Обратите внимание, южнотихоокеанское командование адмирала Уильяма Ф. Холси приготовилось к двигаться дальше по цепи Соломоновых островов, а Макартур продолжал операции на побережье Новой Гвинеи.

Планировщики Холзи первоначально сосредоточились на Нью-Джорджии, большой остров, расположенный на южном фланге слота примерно на полпути вверх цепочка Соломоновых Островов. К декабрю 1942 г. японцам удалось Завершить взлетно-посадочную полосу на Мунда-Пойнт в Новой Джорджии. Захват острова таким образом устранил бы эту вражескую угрозу и продвинул авиацию союзников. треть пути до Рабаула. Однако южнотихоокеанское командование также беспокоился о вражеской активности на островах Рассела, расположенных в 30 миль к северо-западу от мыса Эсперанс Гуадалканала.Расселы были плацдарм для подкрепления противника и последующей эвакуации Гуадалканал. Сильные японские силы были бы занозой в бок операции против Новой Джорджии и, возможно, угрозы Гуадалканалу сам. Таким образом, Хэлси решил захватить Расселов до начала действия. в другом месте на Соломоновых островах. В качестве дополнительного преимущества американский истребитель самолеты, размещенные в Расселах, могли бы обеспечить более эффективную поддержка возможного штурма Новой Джорджии.

Десант для операции Cleanslate ( кодовое название штурма Рассела) состоял из 43-й пехотной Дивизия и 3-й рейдерский батальон.Армейская дивизия захватит Остров Баника, в то время как морские пехотинцы захватили близлежащий Павуву. APD Transdiv 12 перенесли рейдеров из Эспириту-Санто на Гуадалканал в середина февраля. За четыре дня до дня «Д» 21 февраля лейтенант и сержант из рейдеров обследовал обе цели — они нашли в них нет врага. Таким образом, 3-е рейдеры совершили беспрепятственную высадку. в их первом наступательном действии. 159-й пехотный полк последовал за ними на берег. и помогал в оккупации острова.

Самые большие проблемы, с которыми столкнулись морпехи на Павуву были логистическими и медицинскими.Из-за законной озабоченности ВМФ по поводу воздушный и морской ответ противника, план высадки основывался на быстром разгрузка и быстрый вывод транспорта. Лодки Хиггинса APD были предварительно загружены рейдерскими припасами, а люди сошли на берег в свои резиновые лодки. Череда отказов подвесных моторов нанесла серьезный ущерб. десантные формирования и отчет Ливерседжа после боевых действий отметили, что это могло привести к «серьезным последствиям». На берегу легкие рейдеры страдали от отсутствия органического транспорта, поскольку они изо всех сил пытались доставить припасы с пляжа на внутренние свалки.В течение последующее четырехнедельное пребывание батальона на Павуву, полевой диете чау-чау и суровые тропические условия в совокупности истощили войска. У одной трети возникли проблемы с кожей, все мужчины похудели и несколько десятков в итоге заболели малярией и другими болезнями. Хотя это не была полностью вина планировщиков, возможности батальона морской пехоты были потрачены на Клинслейт. Только разведывательная группа из двух человек выполнила задание в соответствии с Первоначальная цель рейдеров.

Бармен в носовой части резинового десантного корабля обеспечивает прикрытие огня, когда экипаж лодки из 10 человек достигает незащищенных пляж Павуву на островах Рассела. Фотографии Министерства обороны США (USMC) 54765

В Отряд 3-го рейдерского батальона укрывает свою лодку на Павуву и направляется внутри страны. Фотография Министерства обороны США (USMC) 54468

В качестве линия перестрелки рейдеров осторожно маневрирует через кокосовые рощи и следит за снайперами в верхушках деревьев, также опасается враг в другом месте. Фотография Министерства обороны США (USMC) 54473

В разгар казни Клинслейта Хэлси продолжалась подготовка к последующим операциям в Центральном Соломоновы острова. Это включало многократное использование разведывательных возможностей. продемонстрировано в Расселах. В конце февраля лейтенант ВМФ и шесть рейдеров высадились в лагуне Ровиана в Новой Джорджии. С помощью наблюдатели побережья и туземцы, они провели следующие три недели, собирая информация о местности, гидрографических условиях и японском защиты.21 марта PBY Consolidated Catalina приземлились на четырех рейдерах. патрули в районе Сеги-Пойнт в Новой Джорджии. Оттуда они разошлись веером местные гиды и каноэ для разведки Коломбангара, Вангуну и Нью-Йорка Грузия. Другие группы посетили эти районы и Рендову в течение следующие три месяца. Патрули предоставили ценную информацию, которая помогли сформировать планы посадки, и последние группы разместили небольшие отряды возле обозначенных пляжей, чтобы действовать в качестве проводников для штурма силы.

В мае и июне японцы усилили свои гарнизонов в центральных Соломоновых Островах до 11000 человек, но это число было совершенно недостаточно, чтобы покрыть все потенциальные места посадки на многочисленные крупные острова в регионе.Это дало силу Холзи большой гибкость. Окончательный план предусматривал несколько нападений, все против слабо защищенные или незащищенные цели. В день «Д» восточная высадка Сила, состоящая из 103-го пехотного, армейского полка и 4-го пехотного полка. Рейдерский батальон займет Уикхем-Анкоридж, Сеги-Пойнт и Виру. Гавань. Военно-морские строительные подразделения немедленно построят истребитель полоса в Сеги и база для торпедных катеров в Виру. Северная Гавань Группа (штаб 1-го рейдерского полка, 1-й рейдерский батальон, и два армейских батальона) одновременно сойдут на берег в Райс Анкоридж, затем атакуйте по суше, чтобы захватить бухту Эногай и Байроко. Гавань.Это перекрыло бы движение японских барж, которые поставляли подкрепление и логистика. Последней операцией дня «Д» будет Захват Southern Landing Group северной оконечности Рендовы и ее отдаленные острова. На D plus 4 много таких же агрегатов от 43d Пехотная дивизия будет атаковать незащищенные пляжи в Занане и Пираке на Новой Джорджии. Самолеты от Сеги Мысль и артиллерия с плацдарма Рендова окажут поддержку, когда армейские полки продвинулись по суше, чтобы захватить аэродром Мунда.День Д было 30 июня.

(щелкните изображение, чтобы увеличить в новом окне)

Дела пошли не совсем по плану. В течение В июне японцы использовали часть своих подкреплений, чтобы расширить свои освещение Новой Грузии. Они заказали батальон в Виру с инструкции по очистке родных сил, действующих в непосредственной близости от Сеги. Жители Соломоновых Островов под командованием берегового наблюдателя Дональда Г. Кеннеди, неоднократно атаковал вражеские заставы и патрули в этом районе.Когда японский батальон продвигался ближе к Сеги-Пойнт, Кеннеди просил поддержки. 20 июня адмирал Тернер приказал подполковнику Каррин и половина его 4-го рейдера немедленно двинутся с Гуадалканала. Сеги. Компании O и P погрузили на борт APD в тот день и беспрепятственная посадка на следующее утро. 22 июня две армейские пехоты роты и авангард аэродромного отряда прибыл для укрепления позиций.

Vim представил более сложную проблему. Узкий вход к гавани обрамляли высокие скалы и покрывали трехдюймовым берегом защитный пистолет.Многочисленные пулеметы противника, в том числе модели .50 калибра, занимал вспомогательные должности. Большинство защит были ориентированы на атака с моря, поэтому американские лидеры быстро решили провести наземный подход. Но это тоже было непросто, учитывая трудность троп. После разведки и консультации с вышестоящим В штаб-квартире Каррин решил отвезти своих налетчиков на резиновой лодке в Реги, где они начнут свой путь. Нападение на Виру будет двойным. обертывание. Лейтенант Девилло В.3-й взвод Брауна, назначенное задание Отряд B захватит слабо защищенную деревню Томбе на востоке. сторона гавани. Остальные силы атакуют основные Вражеская оборона у Тетемара на противоположном берегу. Одновременное нападения должны были произойти в первоначально запланированный день «Д». Однажды подходы были обеспечены, APD высадили бы две армейские пехотинцы компании.

Рейдеры пересекают одну из множества рек, встреченных во время Кампания «Новая Грузия».(Обратите внимание, что двое мужчин вооружены Мальчиками. Противотанковые ружья .55 калибра.) Фото Министерства обороны США (USMC) 60166C

Морские пехотинцы покинули Сеги вечером 27 июня и приземлился в Реджи сразу после полуночи. Они отдыхали несколько часов, а затем выехал гуськом по узкой тропе. Компания O стала лидером Компания P замыкает арьергард. Местные разведчики служили проводниками и точка. Небольшой отряд не ушел очень далеко, когда путь исчез. в болото.После трех часов напряженного движения по конец столбца. Один из известных японских патрулей находится в этом районе наткнулся на арьергард. Рейдеры убили четырех врагов и не пострадал. Примерно через час японские силы около 20 человек, возможно, той же силы, вышли из-под дороги и ударили арьергард во фланг. После часа стрельбы противник остановился. Действие. Ни с одной стороны не было известных жертв, но пятиместный тыл не смог присоединиться к колонне морской пехоты.(Позже они вернулся в Сеги.)

Рейдеры переправились через реку Мохи в конце днем и на ночь организовать оборону периметра. Нечестивцы местность и две вынужденные остановки убедили Каррина, что он не сделает он в Виру как раз ко дню высадки. Поскольку у него больше не было работающих радиоприемников, он послал двух местных бегунов к Кеннеди с просьбой передать сообщение высшее командование, что 4-е рейдеры опоздают на день атака.

После жалкой дождливой ночи морпехи двинулись в путь.Они подошли к реке Цой поздно утром. В качестве тыловых элементов перешли, вражеские силы на высоте 300 м от фланга батальона открылся шквальным огнем из автоматов и автоматов. Батальон снова остановился, пока Каррин пытался определить, что происходит. После около трех часов он знал, что его тыл успешно атаковал небольшой отряд, вероятно, другой патруль противника, поэтому оставшиеся силы продолжил свой путь. Рейдеры переправились через змеевидную реку Чой. еще два раза, прежде чем остановиться на ночлег в 18:00.3-й взвод достиг периметр в 2100. Они потеряли пятерых убитыми, еще один человек был ранены, но насчитали 18 убитых врагов.

Казалось вероятным, что противник в Виру теперь знал морского присутствия. Так как местные разведчики указали, что район к северу от гавани считалось непроходимым, Каррин подозревал, что Японцы укрепят Томбе против атаки с востока. Ввиду этого и потерь отряда Брауна, полковник решил усилить это крыло его атаки.Капитан Энтони «Холодное оружие» Уокер теперь возглавит два взвода своей роты P против Tombe. Учитывая трудности с местностью и коммуникациями, не было бы попытаться скоординировать две стороны охвата; Уокер был свободен атаковать всякий раз, когда он пожелает, после рассвета 1 июля. С планами После этого рейдеры приготовились к еще одной дождливой ночи.

Батальон возобновил марш в начале следующего утром, но вскоре подразделение Уокера отправилось на более короткий путь к Tombe.В течение дня основные силы пересекли несколько хребты и реки Виру и Тита. Всем, чтобы включить родных Несущие тяжелые боеприпасы чувствовали себя истощенными. Но худшее было еще впереди. В сумерках морским пехотинцам пришлось перейти вброд «Манго». широкая, быстрая река глубиной не менее шести футов. Они сформировали человека цепи и каким-то образом сумел перебросить всех без происшествий. В крутые холмы исчезли, но на их месте было мангровое болото по пояс. В кромешной тьме мужчины, спотыкаясь, двинулись вперед через беспорядок из воды, корней и грязи.Наконец туземцы принесли биты гниющей растительности джунглей с берегов Манго. С этим люминесцентный материал на их спинах, каждый рейдер мог хотя бы следовать мужчина впереди. В конце болота было полмили подъема до вершина хребта, где отряд может отдохнуть и подготовиться к атаке. В ночной дождь и борьба сотен людей вскоре сделали крутой склон почти непроходимый. Через несколько часов после наступления темноты батальон наконец достигли ровного места, и морские пехотинцы съежились по бокам след до рассвета.

Без ведома налетчиков, десантная часть Нападение на Виру произошло в соответствии с графиком. Хотя командующий ВМФ знал о сообщении Каррина, изменив дату наземной атаки, он приказал своим APD подходите к гавани 30 июня. Японская 3-дюймовая пушка быстро проехала их прочь. Не имея возможности связаться с Каррином, высший штаб решил высадить сухопутные войска, погрузившиеся в APD, недалеко от того же места, где рейдеры начали свой поход.Новая миссия заключалась в перемещении по суше и поддержать морпехов, явно испытывавших трудности. В Японский командующий в Виру сообщил, что он отбил американский посадка.

The Raider Patch

Использование нашивок морской пехоты во время мировой войны II возникла с созданием знаков различия 1-й дивизии морской пехоты. после кампании на Гуадалканале.Это была не новая практика для Морские пехотинцы, поскольку члены Четвертой бригады морской пехоты носили Звезду и Нашивка индийского головного убора 2-й пехотной дивизии во Франции во время Первая мировая война

Эмблема 1-й дивизии морской пехоты состояла из слова Белые буквы «Гуадалканал» на красной цифре «1» на небесно-голубой бриллиант. Белые звезды Южного Креста окружали количество. К июлю 1943 года 1-й десантный корпус морской пехоты принял на вооружение вариация собственной нашивки — красный бриллиант с белой каймой, в окружении белых звезд Южного Креста на пятистороннем синем фон.Каждое подразделение недивизионного корпуса имело определенный символ. внутри красного алмаза. Эмблема 1-го рейдерского батальона МАК была череп. Хотя эмблема рейдера, возможно, была не самой художественной из всех погоны морской пехоты на войне, это определенно был самый поразительно.

Устройство черепа возникло у 2d Raider. Батальон, который начал использовать его вскоре после того, как это подразделение вошло в строй. существование. Карлсон выпустил бумажные эмблемы, состоящие из черепа. лицо, наложенное на скрещенные ятаганы, его налетчикам до Макин рейд.Каждый листок бумаги был покрыт клеем и предположительно рейдеры должны были использовать их, чтобы пометить врага мертвым для психологического эффекта, но они прижились во влажных тропиках и оказались непрактичными. К когда батальон Карлсона достиг Гуадалканала, эмблема изменилась. в череп, поддерживаемый скрещенным ножом «Гунг Хо» и молнией. Это не ясно, кто выбрал череп для официального рейдерского патча, но это устройство с готовностью передавало имидж рейдеров эффективно культивируемые — элитные силы, обученные сближаться с уничтожить врага в боевых действиях в стиле коммандос.

Оба крыла рейдерской штурмовой группы выдвинулись рано утром 1 июля. К 08.45 отряд Уокера достиг окраины Томбе незамеченными. Мужчины развернулись, открылись огонь по крошечной деревне, а затем бросился вперед. Большинство защитников по всей видимости, погиб в результате первой очереди огня. Два взвода морской пехоты обезопасили деревню без потерь и насчитали 13 противников. тела. Как только это сражение подошло к концу, шесть американских самолетов появился над гаванью.Это не было частью первоначального плана, но штаб послал их, чтобы смягчить цель, когда что рейдерская атака будет отложена. Хотя этот нескоординированный воздух поддержка могла привести к катастрофе, это хорошо сработало на практике. Самолеты проигнорировали Томбе и сосредоточили свои усилия на Тетемаре. В Японцы оставили часть своих укрепленных оборонительных сооружений и двинулись вглубь суши, прямо на пути приближающихся рейдеров.

Точка Каррина вскоре вошла в контакт с противником. после того, как бомбежки прекратились.Рота О, ведущая колонну батальона, быстро развернул два взвода на линии по обе стороны следа. Рейдеры продолжил движение вперед и разрушил японские аванпосты, но затем наткнулся на основные силы противника, усиленные несколькими пулеметами. Прогресс затем был болезненно медленным, поскольку периодические проливные дожди прокатились по поле боя. Взвод резерва роты О вошел в строй слева, когда шум указывал на то, что враг мог собираться там на контр-атака. По мере того, как день шёл к концу, рейдеры отбрасывали японцев назад, пока правый фланг морской пехоты не остановился на возвышенности над гавань.Каррин направил в линию несколько пулеметов роты П, затем поместите свой оставшийся взвод (также из роты P) на его правый фланг. Подрывники двинулись вперед, чтобы расправиться с пулеметами врага.

В середине дня горстка японцев запустила короткое нападение банзай на левый морской пехотинец. Вскоре после этого усилия распущены, Каррин запустил роту лейтенанта Малькольма Маккарти P взвод против левого фланга противника, в то время как рота O обеспечивала базу огня. Люди Маккарти быстро захватили 3-дюймовую пушку и вскоре откатились. по линии врага, поскольку оставшиеся японские защитники отступили к северо-западу.Рейдеры потеряли 8 убитыми и 15 ранеными, убив 48 врагов и захватив 16 пулеметов и горстка более тяжелого оружия.

4-е рейдеры укрепили свои позиции на Виру и провели многочисленные патрули в течение следующих нескольких дней. Две армии роты, высадившиеся около Реги, наконец достигли Томбе 4 июля. Военно-морской флот 9 июля были введены дополнительные армейские подразделения, и морская пехота поднялась на борт LCI. для Гуадалканала.

Другая половина 4-го рейдерского батальона (роты N и Q) получили боевое крещение в этот же период.Этот блок под командованием старшего офицера батальона майора Джеймса Р. Кларк. Он был назначен на помощь 2-му батальону 103-й пехотной армии. (Подполковник Лестер Э. Браун) в захвате Вангуна и подходит к Wickham Anchorage 30 июня. Разведка от береговые наблюдатели указали, что около 100 японцев занимали остров. План предполагал, что рейдеры совершат предрассветную посадку в незащищенный залив Олоана. Армия будет следовать за ними на берег после рассвета, установить плацдарм, а затем расправиться с врагом, считающимся расположен в деревне на побережье в нескольких милях к востоку.

Ночная посадка в условиях плохой видимости и бурные моря обернулись фиаско. Аппараты APD начали высадку в неправильное место, их лодки Хиггинса потеряли строй, когда они попытались пройти через ЛКИ, нагруженные солдатами, и две рейдерские роты в итоге были разбросаны по береговой линии длиной семь миль. Когда армия единицы начали приземляться после рассвета, они обнаружили всего 75 морских пехотинцев, удерживающих обозначенный плацдарм. Патруль из двух человек (по одному лейтенанту из рейдеры и армейский батальон) находились на берегу с середины июня по разведывать с помощью местных разведчиков.Они предоставили точный расположение японского гарнизона, и вскоре объединенные силы направились в северо-восток к своей цели. Местные разведчики и горстка Впереди шла морская пехота, за которой следовали две армейские роты (F и G). В оставшиеся рейдеры должны были присоединиться к своему отряду как можно скорее. Все, кроме одного взвода, догнали к тому времени, когда американцы достигли своего линия отправления в нескольких сотнях ярдов к северу от деревни.

(щелкните изображение, чтобы увеличить в новом окне)

План атаки был прост.Армейские части прошли через налетчиков на тропе восток-запад, чтобы захватить самый восточный позиция. После этого весь столбец файлов повернут вправо, который поставил сводный батальон на линию и указал на враг на юге. Компания Q держала правый фланг на берегу Река Каэрука. Рота N в центре и рота F на левом фланге будет направлять движения Q. Компания G сдерживалась и действовала как бронировать. Через несколько минут после начала наступления атака прервалась. сопротивление.Японский огонь с западного берега реки был особенно тяжелые, и рота Q перешла на встречу с этой угрозой. В то же время Компания F двинулась влево, чтобы обойти сильные стороны. защиты. Компания G вскоре вошла, чтобы восполнить пробел. К вечеру Американцам удалось очистить восточный берег реки. Лейтенант Полковник Браун приказал роте Q покинуть западный берег и присоединиться к в обороне периметра батальона в устье реки. В Морские пехотинцы потеряли 10 убитыми и 21 раненым, а армия пострадала. сходным образом.

Враг не атаковал в ту ночь, но периодически стреляли из минометов и пулеметов по американским позициям. Во время затишье в 02.00 к пляжу подошли три японские баржи, видимо, не подозревая, что право собственности на недвижимость оспаривается. Как они подошел к берегу, морские пехотинцы охраняли мористую часть периметра раскрылся. Одно судно затонуло, а два других затонули в прибое. Два В перестрелке погибли морпехи и один солдат, но весь противник отряд, оцениваемый в 120 человек, был уничтожен в воде или на пляж.

На следующее утро Браун решил выйти из боя и двинуться с места. в деревню Вура, где он мог реорганизовать и направить огневую поддержку на оставшийся враг в Каэруке до начала новой атаки. В Когда они уходили, американцы получали только беспокоящий огонь. Через день подготовительный огонь из авиационных, артиллерийских и морских орудий, композитный батальон вернулся в Каэруку 3 июля. Они захватили деревню против минимальное сопротивление, убили еще семерых японцев и взяли в плен одного. В Рейдеры вернулись в залив Олоана на следующий день LCI.9 июля они совершил предрассветную посадку с LCT на земле острова Гатукай для расследования доклады японского подразделения численностью 50 человек. Морские пехотинцы нашли доказательства враг, но не вступил в контакт. Они вернулись в бухту Олоана 10 июля и на следующий день отправился на Гуадалканал. Там они объединились с Подполковник Каррин и остальные члены 4-го рейдерского батальона.

«Рейдерство» в Украине в 21 веке снова идет хорошо

«Рейдерство», т.е.е. захват собственности посредством череды формально юридических действий — явление, неизвестное в Европе с ее стабильной правовой базой, — переживает возрождение в Украине после нескольких относительно мирных лет.

Многоступенчатое правонарушение

Первым этапом захвата чьей-либо собственности является представление фиктивной информации о владении конкретным имуществом или имущественных правах на основании поддельных документов или приговора суда в государственный реестр недвижимого имущества или реестр корпоративных прав.При такой возможности удаляется информация, относящаяся к законному владельцу.

Следующий этап — принудительное изъятие имущества под видом реализации прав собственника. Впоследствии арестованный объект продается новому «добросовестному» покупателю или целой цепочке таких покупателей.

Каждый из этих элементов по отдельности кажется законным. Причина в том, что объективно деятельность «рейдеров» не отличается от соответствующих юридических действий, предпринимаемых законным владельцем.

Смена записей обычно происходит на основании судебных решений, и доказать, что судья вынес решение незаконно, очень сложно. Если судья явно не нарушил процедуры, привлечь его / ее к ответственности обычно невозможно. Формально любое решение судьи будет выглядеть законным, даже если оно основано на поддельных документах. С другой стороны, доказать, что адвокаты сознательно представили в суд фальшивые документы, чрезвычайно сложно, поскольку необходимо будет показать, что им было известно о фальшивых документах.

Физический захват собственности «рейдерами» с применением силы имеет признаки грабежа (грабежа), но происходит под видом официальных записей в государственном реестре. Это придает предпринятым мерам видимость законности и лишает правоохранительные органы возможности эффективно противодействовать захвату, поскольку это выглядит как законное проникновение собственника в их собственность.

«Последующая продажа арестованного имущества« добросовестному »покупателю также выглядит как законное осуществление права собственника распоряжаться своим имуществом», — описывает Сергей Ярош, юрист и бывший советник министра финансов Украины. Информационная служба «Ракурс», порочный круг видимости законности, составляющий «рейд».

«Очевидно, что основанием для рейда является ситуация, когда момент внесения информации о правах лица на конкретное имущество в государственные реестры не совпадает с моментом добровольной передачи физического контроля над таким имуществом. предыдущий владелец. Таким образом, феномен «рейдерства» напрямую связан с системой функционирования государственных регистров », — поясняет Ярош.

Как «рейд» победил коррупцию

В феномене «рейдерства» в Украине нет ничего нового.Первая волна таких изъятий произошла в украинской экономике в 1996–1998 годах. Впоследствии в правила неоднократно вносились поправки, чтобы максимально снизить такие угрозы. Прежде всего, эволюционировала система государственных реестров Украины, которая в конечном итоге приняла централизованную форму, контролируемую Министерством юстиции в 2013 году.

«Рейд» был пресечен для внесения в записи каких-либо записей о даче взятки служащим, которая в конечном итоге попала в карманы людей из команды Януковича.Полуофициальный тариф таких взяток рассчитывался в зависимости от размера и местоположения недвижимости.

В рамках антикоррупционной программы в 2015 году система была изменена путем децентрализации и делегирования полномочий по внесению изменений в реестр нескольким тысячам регистраторов и нотариусов, действующих практически без какого-либо контроля со стороны государства. В настоящее время нотариусы и регистраторы самостоятельно оценивают, достаточны ли представленные им документы для внесения изменений в реестр, и Министерство юстиции не может вмешиваться в этот процесс.Сертификаты государственной собственности — соответствующие официальным выпискам из земельного и ипотечного регистров и реестра предпринимателей — также были отменены. Изменения вступили в силу с 1 января ^st, 2016.

«Эти реформы вызвали новую волну рейдерства, основным симптомом которой является массовое использование поддельных документов. Для смены собственника или управляющего юридического лица, зарегистрированного в Киеве, достаточно предъявить поддельный акт с фальсифицированной подписью в регистратор где-нибудь в сельской местности, а для смены собственника недвижимости — поддельный. приговор суда.Затем украденное имущество продается «добросовестному» покупателю. Сомнительно, что судебные органы смогут найти человека, изменившего записи с использованием поддельных документов. В большинстве случаев также невозможно привлечь к ответственности регистратора, поскольку формально он не нарушал никаких законов, а доказать факт его сговора с мошенниками практически невозможно », — говорит Ярош.

В начале прошлого года Владимир Пилипенко, представитель Украины в Венецианской комиссии, предупредил, что предложенные правительством изменения могут иметь драматические последствия.

«Если новый закон будет принят, уже можно предвидеть десятки или, возможно, сотни решений, которые будут приняты районными судами в пользу безработных и бездомных, для которых« дарители »покупали акции только для того, чтобы обратиться в суд от их имени. Работа десятков и даже сотен крупных компаний может быть заблокирована решениями таких судов », — прокомментировал Пилипенко украинскому изданию Forbes.

Фермеры — главные жертвы

«Рейдерских» атак известны в Украине уже 20 лет, но зимой 2016 года новая волна этого явления наблюдалась во всех регионах страны.

«Атаки были нацелены на предприятия любой формы собственности, в любом состоянии, владеющие активами или земельными участками — фермы, склады, автозаправочные станции, магазины, аптеки, автостоянки, перевозчиков, строительные компании», — рассказал Forbes. В журнале есть прейскурант: взятка судье за вынесение ложного вердикта, на основании которого принимаются компании, — это расходы в диапазоне от 5 до 25 000 долларов США, а нотариальный сбор за удостоверение фальшивых документов составляет от 100 до 1 доллара США. , 500.

Одним из основных направлений деятельности рейдеров стал аграрный сектор, один из немногих секторов, приносящих реальную прибыль. Согласно данным, полученным во время собрания фермеров в Киеве в конце октября, за последний год количество фермерских хозяйств в Украине сократилось почти на четверть (с 27 000 до всего 20 500). Утверждалось, что причиной сокращения количества ферм виноваты рейдеры.

В Днепропетровской области, в 100 километрах от линии фронта Донбасса, идет настоящая война с рейдерами, которые захватили две фермы общей площадью несколько тысяч гектаров, «выкупив» каждую из них всего за 2500 гривен, т.е.е. примерно 60 долларов США.

О «продаже» собственники узнали случайно. Жалоба, которую они подали в Минюст на незаконную перерегистрацию компаний, оказалась неэффективной. Новый «хозяин» с помощью наемных хулиганов заблокировал урожай. В ответ сотрудники колхоза перекрыли одну из главных дорог Днепропетровской области.

«Все звонки в правоохранительные органы заканчиваются одним и тем же ответом: защищайтесь сами. Без поддержки государственных чиновников такие манипуляции были бы невозможны », — утверждает Валерия Чомутина, представляющая ограбленных рейдерами владельцев ферм.

Западная помощь в карманах рейдеров

Под угрозой оказался даже украинский сектор атомной энергетики, равно как и выделенные на него средства западных финансовых институтов.

В конце октября 2016 года украинские СМИ сообщили о захвате компании Piwdentepłoenergomonta (PTEM) — проектно-строительного института, построившего 15 энергоблоков украинских АЭС.

По данным Forbes, пять регистраторов из Киева провели ряд операций, в результате которых был изменен состав правления компании.«Позже« судебные исполнители »при содействии Титушки, державшие новые выписки из государственных реестров, вошли в два офиса компании и представили несколько подлежащих исполнению судебных решений по поводу долга; документы, связанные со сменой руководителей; а также решения о передаче денег и активов другим компаниям. Сразу же были изменены пароли к банковским счетам », — сообщает журнал.

Помимо головного офиса компании, рейдеры атаковали и одну из ее дочерних компаний — ПТЕМ-Инжиниринг.Это компания, получившая средства из Западной Европы на строительство хранилища отработанного ядерного топлива Чернобыльской АЭС.

Рейдеры были пойманы из-за непоследовательности. В соответствии с Уставом компании любые изменения в составе правления могут быть произведены только общим собранием акционеров, при этом они основывались на поддельном решении наблюдательного совета в качестве основания для внесения изменений в реестр.

Хотя было возможно восстановить прежнее руководство компании, Forbes сообщает, что контроль над банковскими счетами и деньгами еще не восстановлен и неизвестно, могут ли они быть восстановлены.

«На основании своего опыта могу сказать, что процесс восстановления контроля над недвижимым имуществом, изъятым незаконно, не является быстрым и может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. В случае с деньгами вопрос сложнее. Если рейдерам удастся вывести деньги на счета других компаний, их восстановление будет проблематичным », — прокомментировал Андрей Молчанов, адвокат, занимающийся рейдерскими делами.

Текстовое сообщение скажет вам правду

Даже украинский парламент признает, что ситуация с рейдерством выглядит драматичной.В октябре парламент принял закон, который должен помочь в пресечении этой практики.

«Сегодня полная защита прав собственности, как в отношении недвижимости, так и корпоративных прав, недоступна. Незаконное изъятие имущественных прав юридических и физических лиц стало одним из неблагоприятных факторов, влияющих на инвестиционный климат в Украине и уверенность украинских граждан в своем будущем. Поэтому требуется немедленное законодательное урегулирование этого вопроса », — написали авторы законопроекта.

Изменения вводят более строгие требования в отношении внесения записей. Однако они не меняют правила, согласно которому ведение реестров, по сути, остается за пределами компетенции государства. Запись в электронной форме по-прежнему будет единственным доказательством владения недвижимостью.

Правительство Украины также объявило о внесении изменений, способствующих предотвращению рейдов. Однако они не коснулись вопросов ужесточения системы и восстановления надежности регистров.Вместо государственных гарантий неприкосновенности собственности акционерам компании и собственникам недвижимости была предложена регистрация в ИТ-системе, которая будет автоматически информировать их о любых изменениях за их спиной посредством текстовых сообщений.

«Вы уже можете зарегистрироваться на сайте Министерства и в его электронном офисе, указав номер телефона, и получать информацию о своей собственности круглосуточно», — сообщил министр юстиции Павел Петренко.

Рейдерский захват квартиры. Как правильно защитить квартиру

Методы захвата квартиры

Как защититься от рейдерского захвата

Квартирного рейдерства стоит опасаться каждому

Кто такие рейдеры и что такое рейдерство?

Какие схемы захвата недвижимости используют рейдеры?

Как закон защищает собственников от рейдерских атак?

Как защититься от квартирных рейдеров?

Рейдерские захваты и как с ними бороться

Методы рейдеров

Как защититься от рейдеров

Архив Журналов Commercial Property CP

противодействие, борьба против рейдерского захвата недвижимости в 2021 году

Как противостоять квартирному рейдерству?

О главном

Профессиональные соседи: как квартирные рейдеры отбирают чужое жилье

С кем имеем дело?

Незаконное приобретение доли

Подстелить соломки

Маловато будет

Нюансы и помощники

Битва в суде

Перспектива: чем все закончится

Как защититься при рейдерском захвате недвижимости

Кто такие квартирные рейдеры?

Как происходит рейдерский захват домов и квартир?

Рейдерский захват земли: популярные схемы

Что делать, если вы уже стали жертвой рейдеров?

Профилактические меры

Юридическая защита от квартирных рейдеров

Рейдерский захват — SLS Group

Как защитить свои активы от рейдеров?

Конфискация и государственная конфискация | Адвокат по уголовным делам Форт-Лодердейла

«Антирейдерский» закон — 2 ноября 2019 г.

Чем может помочь SCHNEIDER GROUP?

НАЙДЕР В АГРАРНОМ БИЗНЕСЕ.КАК ВЫ КОРИЧНЕВЫЙ? — Юридическая компания ПРИХОДКО И ПАРТНЕРЫ

Рейдеры морской пехоты в войне на Тихом океане (Новая Джорджия)

«Рейдерство» в Украине в 21 веке снова идет хорошо

Добавить комментарий Отменить ответ