Процедура покупки квартиры

Содержание

Каков бы ни был профессионализм юристов, которые сопровождают сделку покупки недвижимости, Покупателю нужно обязательно подробно и терпеливо объяснить:

с чего начать покупку квартиры
какова процедура покупки квартиры
сколько времени занимает покупка квартиры, если вариант уже найден

Подробнее: О первом этапе покупке квартиры

Внесение аванса, заключение договора о намерениях

Срок 1-2 часа

Тут важно «на берегу» обо всем договориться. Потом требовать «оставить мебель» или «предоставить документ, куда выписан ребенок» будет поздно. По законодательству это не требуется и, если это не будет закреплено в предварительном договоре или не будет условием выхода на сделку, вернуть аванс при невыполнении этих условий будет практически невозможно.

Глубокая проверка недвижимости

Срок 2-3 дня

Это шаг полной проверки недвижимости. Условие возврата аванса в случае обнаружения негативной информации на этом этапе должно быть ранее закреплено в договоре на внесение аванса/задатка

Проверка «истории» недвижимости, не было ли нарушений прав, особенно несовершеннолетних, при предыдущих сделках с недвижимым имуществом, срок исковой давности по которым не истек;
Проверка зарегистрированных, в том числе ранее зарегистрированных
Проверка оснований снятия с регистрации;
Проверка на предмет использования маткапитала;
Проверка наличия лиц, отказавшихся от приватизации;
Проверка прав пожизненного пользования;
Проверка на наличие текущего исполнительного производства;
Проверка риска банкротства на период 6 месяцев;
Проверка судимостей, в т.ч. за мошенничество с недвижимостью

Подготовка и согласование основного договора купли-продажи

Срок около 1 дня

Договор готовится в соответствии с законодательством РФ, а также с учетом интересов Сторон сделки в соответствии с предварительными договоренностями. Примерный шаблон договора Вы можете скопировать у нас на сайте по ссылке образец договор купли-продажи квартиры

Заключение договора. Закладка денег в ячейку/аккредитив

Срок около 3 часов

Сначала Покупатели закладывают средства в пользу Продавца под специальные условия доступа. Подробнее о том, какие документы чаще всего прописывают в качестве условия доступа к ячейке по сделкам с недвижимостью Вы можете ознакомиться по ссылке условия аренды банковской ячейки . Как проводить сделку по аккредитиву мы тоже подробно описали по ссылке аккредитив по сделкам с недвижимостью
Потом Стороны подписывают договор купли-продажи

Регистрация объекта

Срок от 7 рабочих дней.

Подробнее о сроках регистрации>>

Стороны (или их представители, специалист по сопровождению сделок) едут в МФЦ, подают документы на регистрацию перехода права собственности
Документы на регистрацию подаются совместно Продавцом и Покупателем
После регистрации права собственности, Стороны не зависимо друг от друга (раздельно) могут забрать документы. Продавец получает договор купли-продажи недвижимости без штампов о регистрации права и ранее поданные право устанавливающие документы, Покупатель получает расширенную выписку ЕГРН и договор купли-продажи со штампами о регистрации права собственности

Приемка квартиры

Срок 1 час

На акте приема-передачи проверяется отсутствие задолженности
проверяется отсутствие зарегистрированных лиц
Фиксируются показания счетчиков
Проверяется работоспособность сантехнических приборов, работа плиты, если имеется
Акт приема-передачи подписывают все Стороны договора лично или по доверенности

Раскрытие ячеек

Срок 1 час

Предъявляются документы в расчетный центр или Банк
Продавец забирает денежные средства и передает Покупателю расписку/выписку по счету о получении денежных средств
Производится расчет с ООО «СПИК» за проведенную сделку, ООО «СПИК» выдает кассовый чек в подтверждение оплаты

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник:

https://spikcompany.ru

spikcompany.ru

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

Все сделки с недвижимостью условно можно разбить на две категории: на первичном или на вторичном рынке. В первичную категорию входит недвижимость, ранее не имевшая владельца, то есть только что построенная и переходящая в право собственности (новостройки). Вся остальная недвижимость, уже имеющая владельца, фигурирует в сделках, как вторичная.

Правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке, значит сберечь свои деньги и избежать многочисленных рисков. Сегодня зачастую сделки купли-продажи квартир совершаются с привлечением заемных средств банков (ипотека), но могут происходить и за наличные, когда покупатель располагает всей необходимой суммой.

Выбор квартиры

Ориентироваться при отборе квартиры, следует, главным образом, на цели ее приобретения:

Если жилье приобретается в качестве вложения капитала, то имеет смысл рассматривать только те варианты, которые мало отличаются от новостроек по возрасту. Новое жилье, оснащенное всеми современными коммуникациями, расположенное в районе с развитой инфраструктурой и на хорошем этаже (не первом и не последнем), — это и есть грамотное вложение. Такая недвижимость остается ликвидной, то есть растет в цене с каждым годом и имеет высокий спрос.
Если жилье подыскивается, ориентируясь на определенную сумму, то стоит привлечь к поиску риелтора с хорошей репутацией. Огромная база данных агентства – это тот источник информации, в котором обязательно найдется несколько вариантов на выбор, причем риск нарваться на мошенников ниже, чем при самостоятельном поиске.
Площадь имеет большое значение, но она не напрямую связана со стоимостью, поэтому за одни и те же деньги можно купить 1-комнатную и 3-комнатную квартиру, но расположение их и характеристики будут очень разными.

В основе удачного выбора лежит четкое определение цели. Сформулируйте, какое жилье вам требуется, тогда и поиск пройдет намного быстрее.

Правовые вопросы

Если выбор состоялся, и вы остановились на нескольких самых интересных для вас вариантах, необходимо сделать окончательный выбор в пользу 1, максимум 2 квартир, чтобы приступить к проверке юридической чистоты предстоящей сделки. Самым тщательным образом необходимо проверить следующее:

Расширенную выписку из домовой книги понравившейся квартиры. В ней указывается: кто был ранее прописан, кто проживает сейчас на данной жилплощади. Необходимо убедиться, что нет среди указанных лиц тех, кто в будущем после оформления сделки сможет предъявить претензии.
Убедитесь, что фактическая планировка соответствует плану квартиры. Неузаконенная перепланировка не является препятствием для продажи, но в будущем потребует от покупателя немалых расходов на оформление необходимых документов, а возможно и по устранению переделок.

Закажите выписку из ЕГРН на квартиру, чтобы убедиться в отсутствии ареста. За нее потребуется заплатить госпошлину.
Убедитесь в подлинности документов владельца квартиры. Сделать это можно двумя путями. На сайте ФМС номер и серию документа можно проверить по архиву недействительных паспортов. Также можно подать в ФМС заявление с просьбой подтвердить подлинность, но срок такой проверки – 1 месяц.
Если продавец состоит в законном браке или развелся, потребуйте предъявить нотариально заверенное согласие супруга (бывшего супруга) на сделку купли-продажи.

В заключении будет не лишним попросить продавца предъявить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это сможет послужить при возможных спорах доказательством дееспособности на момент оформления сделки.

Стоит ли обращаться к риелторам?

Таким вопросом задается каждый покупатель, так как отсутствие необходимых знаний и опыта в совершении таких сделок заставляет чувствовать себя неуверенно. Помощь риелтора – это не только поиск подходящих вариантов, которые устроят клиента по цене и прочим характеристикам. Опытный специалист проверить документы продавца, убедится в отсутствии признаков мошенничества, а также поможет оформить все необходимые документы в максимально сжатые сроки.

Выбирая то или иное агентство, следует опираться на следующие данные:

Каков опыт работы данной конторы. Чем больше, тем лучше.
Рекомендации. Это не только книга отзывов, но и собственный сайт, где размещены отзывы реальных клиентов.
Гарантия. Компания должна отвечать по договору за результат, то есть за отсутствие проблем у покупателя в будущем с законностью сделки.

Каждое агентство сотрудничает с банками, выдающими ипотечные ссуды. Это позволит свести к минимуму затраты времени на подбор квартиры и получение одобрения банка на оформление ипотечной ссуды. За свои услуги агентство возьмет плату, привязанную к стоимости жилья.

Порядок оформления сделки

По состоянию на текущий момент, процедура оформления купли-продажи квартиры на вторичном рынке включает в себя этапы:

Убедитесь, в случае оформления ипотеки, что в обозримом будущем ежемесячные платежи по ссуде вам по карману. Оптимальный вариант, когда имеется некий страхующий капитал или финансовые поступления, которые в случае утраты основного заработка помогут заемщику не упасть в долговую яму.
Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости выберите подходящий вариант и проведите проверку юридической чистоты предстоящей сделки.
Договоритесь с продавцом обо всех важных моментах: выплата аванса или задатка, оформление ипотеки, способ передачи денег и т.д.
Заключите договор и оплатите покупку.
Зарегистрируйте договор и переход права собственности в ЕГРП.

Только после регистрации квартира перейдет в собственность покупателя, а подтверждением станет соответствующая выписка из ЕГРП.

Какие понадобятся документы?

Самый большой пакет документов готовит продавец, но и покупателю тоже потребуется подготовка. В стандартный пакет документации входит:

Паспорт.
Заявление в банк на оформление ипотечной ссуды.
Документы, подтверждающие платежеспособность.
Отдельный пакет документов, который потребуется предоставить в банк для получения ссуды. Узнать, какие именно документы нужно собрать, можно непосредственно на его сайте или в офисе.

Порядок действий покупателя несколько меняется, если расплачиваться он намерен заемными средствами банка. В этом случае:

Сначала выбирается банк, в котором имеется подходящая ипотечная программа, а также велик шанс получить одобрение на выдачу кредита.
После этого выбирается сама квартира на вторичном рынке.
Проводится сбор документов для банка на получение положительного решения по кредиту.
После получения одобрения банка, покупатель вносит по ипотеке первоначальный взнос и заключает договор.
Привлеченный риелтор проводит сделку купли-продажи.
Деньги передаются продавцу.

Далее покупатель может въезжать в свою квартиру и начинать выплачивать ипотечный кредит.

Важные нюансы

В простой на первый взгляд процедуре купли-продажи имеется несколько очень важных, ключевых моментов, каждый из которых требует от сторон максимальной внимательности. К этим моментам относятся:

1. Осмотр.

Эту процедуру при рассмотрении окончательного варианта стоит проделать лично. Нужно внимательно осмотреть не только особенности планировки, но и техническое состояние всех коммуникаций. Не стоит стесняться, продавцу следует задать все интересующие вопросы. Проводить осмотр следует в присутствии выбранного риелтора.

2. Торги.

Даже если озвученная первоначально цена вас целиком и полностью устраивает, не стоит сразу же на нее соглашаться. Внимательный осмотр квартиры поможет выявить те недостатки, которые помогут сбить цену. Особенно настаивать не стоит, если цена вас на самом деле устраивает, ведь можно поссориться с продавцом и тот просто откажется от сделки. Но при удачном торге можно сбить 5%, а то и 10% первоначальной цены, что немаловажно при необходимости покупать жилье в ипотеку.

3. Проверка.

Лично убедитесь в том, что у продавца на руках имеются в наличии все необходимые документы, причем не нотариально заверенные копии, а оригиналы. Внимательно ознакомьтесь с каждым документом, а также с выпиской из домовой книги. Примеров тому, как продажи оспаривались недовольными родственниками, очень и очень много. Такой риск есть всегда, поэтому только проверка поможет свести его к минимуму.

4. Подписание договора.

Если все предыдущие этапы пройдены успешно, можно смело переходить к подписанию купчей. Тут тоже не стоит спешить. Проверьте наличие у продавца справки из психоневрологического диспансера. Пригласите на подписание своего риелтора, чтобы в его присутствии подставить подписи на документе. Не лишним будет пригласить и других свидетелей, которые смогут засвидетельствовать факт добровольного подписания документа.

5. Регистрация.

В Регистрационную палату для оформления перехода права собственности на квартиру покупателю необходимо предоставить следующий пакет документов:

Паспорт.
Купчую.
Квитанцию об оплате госпошлины.
Техпаспорт и кадастровый паспорт на квартиру.

Максимальный срок регистрации составляет 10 дней, однако, весь процесс оформления сделки может растянуться на 1-2 месяца, в особенности, когда продавцу требуется время на то, чтобы освободить свое бывшее жилье.

6. Оплата.

Важнейший этап, который стоит хорошо обдумать и согласовать заранее с продавцом. Убедитесь, что подходящий вам вариант оплаты устраивает продавца. На сегодня применяются следующие, проверенные временем схемы:

Оплата наличными или перечислением на банковский счет. Преимущество: предельная простота. Недостаток: низкая степень надежности. Позволить себе подобный взаиморасчет могут только стороны, полностью доверяющие друг другу, не сомневающиеся в порядочности второй стороны.
Банковская ячейка. Закладку денег в ячейку осуществляет покупатель. Банк принимает на себя обязательство выплатить всю сумму из ячейки продавцу при предъявлении выписки из ЕГРП, подтверждающей переход права собственности на квартиру. Недостаток: риск мошенничества со стороны работников данного банка, поэтому к выбору банка стоит подойти со всей ответственностью.
Аккредитив. В этом случае пользуются не наличными средствами, а специальным расчетным счетом. Деньги на него кладет покупатель и банк блокирует сумму на определенное время, после которого при заключении сделки проводится зачисление на счет продавца. Это простой и безопасный способ, но продавец рискует тем, что в последний момент уже после подписания купчей покупатель передумает и отзовет аккредитив.

Как свести риски к минимуму?

Сделки с недвижимостью заслуженно относятся к категории рискованных. При этом рискуют все участники: продавцы, покупатели, риелторы, банки. Свести самые распространенные риски к минимуму можно путем выполнения простых рекомендаций:

Не пользуйтесь ненадежными вариантами оплаты. Изучите возможные варианты и выберите тот, который в данном случае самый надежный.
Воспользуйтесь услугами риелтора с хорошей репутацией и большим опытом работы в данном населенном пункте. Деловая репутация нарабатывается годами, и рисковать ею настоящий профессионал никогда не станет.
Если продавец не может предоставить какие-либо документы, от данной квартиры стоит сразу же отказаться, так как слишком велик риск столкнуться с мошенничеством.
Сами внимательно проверяйте все документы, а при обнаружении любых неточностей или несостыковок в бумагах, сразу же отказывайтесь от этого варианта.

Для риелторской конторы сделка купли-продажи вторичного жилья – рядовое событие, но для каждого покупателя оно таковым не является. На карту поставлена большая сумма, а порой даже не своя, а заемная. Поэтому слишком много бдительности не может быть по определению.

law03.ru

Что нужно и с чего начать процесс покупки квартиры?

Что нужно для покупки квартиры? На что обратить внимание в первую очередь? Как правильно оформить сделку? Полные ответы с учетом последних законодательных изменений вы найдете в этой статье.

Покупка квартиры – важный шаг, связанный с большими материальными затратами и правовыми рисками. Многие граждане самостоятельно занимаются поиском подходящего жилья и оформлением соответствующих документов, экономя на услугах риэлтора или юриста. Некоторые обращаются в агентства недвижимости, специалисты которых берут процедуру покупки на себя. В этом случае процесс покупки квартиры значительно ускоряется, поскольку чистота квартиры проверяется опытными юристами, но при оплате определенного процента с совершаемой сделки. Какой вариант выбрать, каждый решает для себя самостоятельно.

С чего начать покупку квартиры?

Покупка квартиры начинается с осмотра вариантов, которые подбираются самостоятельно или с помощью риэлтора. Перед этим следует с основными характеристиками жилого помещения, такими как, количество комнат, этаж, район, транспортная доступность и развитая инфраструктура. Согласитесь, отсутствие в районе детского сада или школы, не совсем удобно для семей с детьми. В этом случае лучше отказаться от выгодного предложения и перейти к рассмотрению другой квартиры.

Помните, подходящая квартира всегда найдется, поскольку предложение на рынке всегда превышает существующий спрос. Безусловно, понадобится время.

Добросовестный продавец – ключевая фигура при осуществлении грамотной юридической сделки

Ознакомившись с квартирой, нужно назначить встречу с ее хозяином. При этом следует иметь виду, что в соответствии со статьей № 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, признанные недееспособными, не могут самостоятельно заключать сделки. Такой договор можно оспорить течение трех лет. Чаще всего над такими гражданами оформляется опека, поэтому возникшие подозрения легко проверить в отделе опеки и попечительства по месту их жительства.

Также следует избегать оформления договоров с лицами, стоящими на учете в наркологических или психоневрологических диспансерах. Согласно п. 2 статьи № 181 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть расторгнута в течение года с момента ее заключения в связи с тем, что владелец не способен понимать значение своих действий.

В случае, если продавец продает квартиру на основании доверенности от хозяина квартиры, стоит настоять на знакомстве с ним. Известны многочисленные случаи, когда недвижимость продавалась по поддельной доверенности и сделка впоследствии оспаривалась ее владельцами.

Какой документы нужны для подписания договора купли-продажи?

Для совершения сделки требуются документы:

копии и подлинники паспортов;
выписка из домовой книги;
свидетельство о праве собственности на квартиру;
экспликация;
справка по форме 11-а;
поэтажный план;
разрешение органов опеки при наличии у продавца несовершеннолетних детей;
разрешение супруга или совладельца на совершение продажи, заверенное у нотариуса.

Полный список документов зависит от конкретной ситуации. По их перечню лучше всего проконсультироваться у юриста, специализирующегося в области недвижимости.

Процесс покупки квартиры

Если подходящий вариант для покупки найден, и решение принято, следует предпринять следующие действия:

Проверить квартиру на юридическую чистоту.
В первую очередь, нужно ознакомиться с правоустанавливающими документами на приобретаемую квартиру, чтобы в дальнейшем не возникли сложности с оформлением на нее права собственности. В частности, сделка может быть признана недействительной в случае, если продавец не является собственником жилья или недвижимость находится под обременением. Поэтому продавец в обязательном порядке должен продемонстрировать подлинник паспорта, информация в котором должна полностью соответствовать внесенным в документы данным о собственнике квартиры.
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

В настоящий момент проверить документы можно самостоятельно в ЕГРП, где любой желающий может взять выписку на квартиру и убедиться в том, что на нее не наложен арест или обременение. В такой выписке отсутствует личная информация о владельце: имя, паспортные данные, но содержится:
- описание квартиры;
- сведения о существующих притязаниях;
- ограничение права собственности;
- заявленные исковые требования
Ее можно заказать, не выходя из дома, на официальном сайте Росреестра или в территориальном органе ЕГРП. Правда, выписку выдадут только в том случае, если квартира была зарегистрирована в реестре после 31.01.1998 года. В противном случае, информация о недвижимом объекте в ЕГРП не содержится и документом, подтверждающим право собственности на квартиру, может стать договор купли-продажи, свидетельство на наследство и др.

Кроме этого, стоит посмотреть технический план квартиры, составленный БТИ или кадастровым инженером, на наличие незаконной перепланировки. Данная процедура, проведенная без соответствующего разрешения и не зафиксированная в техплане, принесет массу неприятностей новому владельцу недвижимости при оформлении на нее права собственности.
Изучить домовую книгу на наличие несовершеннолетних детей, родственников, осужденных и ушедших в армию.
Информация обо всех жильцах квартиры содержится в домовой книге. С ее помощью легко выяснить, кто был прописан на жилплощади и куда выбыл. правда, здесь стоит учесть такой факт – граждане, проходящие военную службу или находящиеся в местах лишения свободы, могут по возвращении претендовать на недвижимость.

Несовершеннолетние дети – еще одна категория, права которых могут быть ущемлены в процессе продажи квартиры. Судебные иски по этому поводу подаются последнему владельцу недвижимости. Поэтому у продавца, имеющего несовершеннолетних детей, нужно попросить разрешение от отдела опеки на продажу жилого помещения.

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, продавец должен известить остальных владельцев о своем намерении с указанием стоимости и условий сделки. Иначе любой сособственник вправе требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя на него, так как он обладает преимущественными правами покупки доли.

На основании нового жилищного кодекса разрешается продавать квартиру с прописанными на ее площади гражданами. Если в выбранной квартире наблюдается такой факт, лучше не заключать сделку, поскольку это может привести к сложностям. В частности, после подписания документов, выписка третьих лиц без их согласия осуществляется в судебном порядке.
Заключение договора купли-продажи.
После проверки юридической чистоты квартиры можно переходить к заключению договора купли-продажи. Здесь стоит обратить внимание на несколько нюансов:
1. Срок освобождения жилищной площади. Право собственности на квартиру возникает после госрегистрации, но, к сожалению, не всегда получается сразу в нее въехать. Целесообразней предусмотреть специальный пункт, где будет указана дата освобождения продавцом жилого помещения. В ином случае, следует установить ежедневную пеню за просрочку и контролировать процесс освобождения недвижимости.
2. Оплата квартиры. Лучше всего не передавать деньги из рук в руки, а воспользоваться услугами банка, перевести средства на счет продавца или положить их в банковскую ячейку. Ключ от нее передается после подписания договора о продаже (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
Договор можно заключить в письменном виде, как с участием нотариуса, так и без него. Хотя нотариус отвечает своим имуществом за чистоту сделки.
Регистрация права собственности на квартиру в ЕГРП.

Оформление приобретенной квартиры в собственность проводится в территориальном органе Росреестра. Для этого следует написать заявление и приложить к нему копию паспорта, договор купли-продажи, технический план квартиры и копию квитанции об уплате госпошлины.

Стоит отметить такую деталь – при выявлении в процессе эксплуатации недвижимости недостатков, на устранение которых требуется большие материальные и временные затраты, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи. Он может требовать возврата денежных средств, выплаченных за квартиру, в порядке судебного производства.

nsovetnik.ru

Пошаговая инструкция покупки квартиры: порядок, оформление

Если планируется покупка квартиры, то полезна будет пошаговая инструкция. Приобретение жилья – это серьёзный шаг, поэтому необходимо учесть все важные моменты. Существует риск столкнуться с мошенниками или же может осложниться процесс из-за того, что вдруг неожиданно окажется, что квартиры с обременениями. Сейчас разберёмся с тем, что ждёт людей, желающих купить квартиру, и на какие моменты надо обращать внимание. Это должно помочь сделать всё как надо, чтобы потом не пришлось жалеть.

Осмотр квартиры

Процесс покупки новой квартиры содержит множество нюансов, поэтому люди задумываются над тем, стоит ли этим заниматься самостоятельно. Конечно, проще всего будет привлечь специалиста, так как он знает все тонкости и сможет подобрать наилучший вариант. Хлопот, конечно, поубавится, но вот придётся значительно больше потратить на приобретение жилья. Ведь хорошие специалисты требуют крупную сумму за свою работу. Поэтому люди и решают заниматься данным вопросом самостоятельно, чтобы сэкономить деньги.

Начинать надо с поиска подходящего дома. Отметим, что это нередко затягивается, так как непросто найти квартиру, которая удовлетворяла бы всем требованиям. В наше время поиск значительно упростился, так как можно воспользоваться интернетом. Там следует просмотреть сайты с объявлениями, ознакомиться с описанием жилья, посмотреть фотографии.

Конечно, следует вживую поглядеть на квартиру, так как картинки от реальности могут значительно отличаться. Также нужно убедиться, что она находится в удобном районе, где всё необходимое находится рядом. Ведь, вполне вероятно, там придётся жить не одно десятилетие, а значит, всё должно устраивать.

Обязательно нужно связаться с продавцом и договориться о личной встрече. Нужно будет обговорить цену, а затем убедиться в том, что она не завышена.

Конечно, надо обращать внимание на состояние жилья. Посмотреть на стены, на плинтуса и на потолок. Если объект находится на последнем этаже, то нужно убедиться, что с крыши не подтекает. Лучше всего проводить осмотр в светлое время суток, чтобы можно было разглядеть все изъяны. Также можно будет оценить, хватает ли естественного освещения, или придётся держать свет включённым даже днём.

Вполне возможно, что есть и другие моменты, которые важны для конкретного человека. Например, люди, проживающие по соседству, или же вид из окна. Стоит понимать, что редко удаётся найти квартиру, которая бы идеально соответствовала всем требованиям. Но и соглашаться на первую попавшуюся тоже не стоит, ведь это серьёзная покупка. Поэтому лучше подольше поискать и не спешить в этом вопросе.

Проверка документов

Безусловно, если квартира действительно понравится, нужно будет посмотреть документы на неё. Ведь сейчас существует достаточно большое количество мошенников, которые могут выдавать себя за владельца, выманивая у человека деньги. Или же квартира может не соответствовать определённым характеристикам – быть меньше по площади, иметь обременения и т.д. Не следует подписывать договор, если хотя бы один из необходимых документов отсутствует. Даже если продавец обещает донести его позже, то соглашаться на подобное не следует.

Что нужно требовать:

Паспорт собственника. Это именно то, что нужно просить в первую очередь. Нужно не только убедиться в достоверности имени и фамилии, которые назвал человек, но ещё и выписать оттуда такие данные, как номер и серия. Далее следует проверить в паспортном столе, действительно ли существует такой человек, ведь может случиться так, что удостоверение личности фальшивое.
Документы, устанавливающие права. К ним относится свидетельство прав собственности, договор купли-продажи, завещание, дарственная, судебное решение и т.д. Нужно внимательно ознакомиться с представленными сведениями.
Кадастровые документы. К ним относится паспорт и план. Информация, представленная в них, тоже окажется полезной. Можно будет получше ознакомиться с характеристиками квартиры.
Согласие второго супруга на продажу. Это в том случае нужно, если человек состоит в браке. А о таком моменте можно узнать из паспорта. Или же можно потребовать свидетельство о браке или о разводе.
Выписка из ЕГРП. В ней будет всё, что касается правовой стороны. То есть, будет указано, кто является владельцем, на каких основаниях был получен дом. Также будут написаны обременения, если таковые существуют.
Разрешение на продажу от органов попечительства. Для той ситуации, когда в доле ребёнок, не достигший совершеннолетия.
Договор купли-продажи. Он оформляется в трёх экземплярах, если в сделке участвует два человека.
Выписка из домовой книги. Из неё можно узнать о прописанных людях в квартире. Следует убедиться в том, что непосредственно перед продажей все люди будут выписаны. Иначе потом можно обнаружить, что квартирой имеет право пользоваться, к примеру, недееспособный человек, ребёнок или же личность, которая на время сделки проходила лечение в психиатрической больнице.

Именно проверка документов является одним из решающих этапов. Если возникнут сомнения в подлинности одной из официальных бумаг, то лучше будет обратиться к специалисту или вовсе отказаться от сделки. Если же есть моменты, которые вызовут сомнения, то их следует обсудить с продавцом. Например, если есть обременения, то это может осложнить процесс. Но, если продавец их сможет снять до подписания договора, то тогда проблем не будет.

О задатке и страховании

В том случае, если с документами всё в порядке, можно переходить к согласованию всех условий покупки. К примеру, нужно договориться о том, чтобы владелец не продавал имущество кому-то другому. Для этого можно заключить предварительный договор с уплатой задатка. Но тут надо учесть, что если сделка всё-таки не состоится по вине продавца, тогда он должен будет вернуть задаток в двойном размере. А вот если покупатель откажется покупать квартиру, то тогда ему задаток не вернут.

Также вместо залога можно оставить аванс или предоплату. Однако это не даст гарантий, что продавец не продаст свою квартиру другом. Но в любом случае он должен будет вернуть задаток человеку.

Если говорить о страховке сделки, то в России это явление не особенно распространено. Однако это хороший способ обеспечить выполнение всех условий со стороны покупателя. Например, может случиться так, что уже после сделки покупатель утратит право собственности, а договор купли-продажи будет аннулирован. В этом случае человек получит страховую выплату.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Про регистрацию

Рассматривая порядок покупки частной квартиры на вторичном рынке, нельзя не отметить, что сделку обязательно надо регистрировать. Это следует отдельно отметить, так как это один из наиболее важных этапов. Процедура регистрации квартиры самостоятельно можно осуществлять. Для этого потребуется подать заявление о желании зарегистрировать договор. Бланк для заявки выдаётся в государственном органе при обращении. Для этого нужно посетить, к примеру, многофункциональный центр.

Следует также подать такие документы, как бумаги, доказывающие права собственности на жилище. Обязательно нужно принести квитанцию об оплате государственной пошлины.

Государственный сотрудник проверит подлинности всех поданных документов. Если всё будет в порядке, то регистрацию проведут. В случае отказа укажут на недочёты или на иные причины, которые послужили причиной для отрицательного ответа.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры, пошаговая инструкция” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Как происходит передача прав? Порядок покупки квартиры подразумевает, что после регистрации договора, человек должен будет получить документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, а также официальную бумагу, которая подтвердит передачу квартиры в новые руки.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на этом не заканчивается. Ведь новому владельцу нужно ещё дождаться, пока все прежние жильцы освободят недвижимый объект. Также следует переоформить на себя все лицевые счета, а затем зарегистрироваться по новому месту проживания.

Если всё прошло успешно, то теперь человек будет обладать новой квартирой. У прежнего владельца не будет на неё никаких прав, поэтому он больше не сможет ей распоряжаться. В том случае, если что-то пойдёт не так, есть смысл обратиться в правоохранительные органы. Особенно это важно, если уже была отдана часть суммы или полная стоимость квартиры.

prosobstvennost.ru

Оформление квартиры в собственность. Процедура покупки квартиры.

В последнее время, количество заключаемых сделок по купле-продажи недвижимости в Беларуси растет уверенными темпами. Как правило, большая их часть оформляется при помощи риэлтерских агентств. Но есть и те, кто проводят такие действия самостоятельно. И в первом и во втором случаях, необходимо понимать, что покупка квартиры – дело тонкое и требующее определенных навыков и знаний.

Данная статья рассчитана больше на тех, кто планирует самостоятельное плаванье по рынку недвижимости и рассчитывает только на свои силы, не прибегая к помощи риэлтерских агентств. К сожалению, уровень юридической осведомленности нашего населения оставляет желать лучшего и, порой, некоторые даже не подозревают о том, как правильно начать оформлять документы, с чего начать, сколько юридических кругов необходимо будет пройти и какие подводные камни могут всплыть в процессе оформления сделки по покупке недвижимости.

И так, вы имеете определенную сумму денег и ваши фантазии рисуют вам небывалые апартаменты в любимом районе. Действительность оказывается совершенно другой. Порой, в процессе поиска искомого жилья вашей мечты, меняются все первоначальные планы и виденья квартиры вашей мечты. Но вот, случилось. Вы нашли свой вариант. И на эйфории возникает вопрос: с чего начать? Каким должен быть первый шаг при процедуре оформления договора на покупку недвижимости?

Радостно вздохнув от счастья, что квартира найдена – начинаем проверку документов вашей будущей квартиры. Для начала необходимо убедиться, что продавец обладает всеми полномочиями и имеет соответствующие правоустанавливающие документы. А это: договор купли-продажи; свидетельство о праве на наследство; договор мены; договор дарения; договор приватизации; регистрационное удостоверение.

Принадлежность квартиры продавцу подтверждается свидетельством о праве собственности. Данный документ включает в себя следующие сведения: информация о владельцах недвижимости; информация о самом объекте недвижимости: где, когда, кем и на основании каких документов было зафиксировано право собственности по данному жилому помещению на данного продавца. А также, самое важное – информация о возможных ограничениях (обременениях) права собственности продавца на покупаемую жилплощадь.

Необходимо знать, что данные, содержащиеся в свидетельстве на право собственности, могут устаревать. Но не стоит расстраиваться и пугаться. На помощь вам придет Единый Государственный Регистр Недвижимого Имущества. Достаточно взять выписку из этого учреждения, которая будет содержать все сведения о продавце и его правах, квартире и сделкам по ней. Этот документ также включает в себя: описания квартиры; зарегистрированные на нее права; ограничения прав; сведения о существующих на момент выдачи выписки притязаниях на права и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости.

Получить выписку не сложно. Она выдается по предъявлению документа, удостоверяющего личность, заявлению о выдаче и оплате.

Тем, кто выкупает долю в квартире находящейся в долевой собственности, необходимо учесть следующий нюанс. Участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Что это значит? Только то, что продавец должен известить в письменной форме всех участников о своих намерениях с указанием цены и условий продажи. И только при отказе долевых участников недвижимости от покупки доли, продавец вправе предлагать данную долю третьим лицам.

Следующий шаг покупателя – поход в РСЦ. В этой организации проверяются сведения о прописанных гражданах в интересующей вас квартире. Здесь необходимо заострить внимание на тех, кто когда-то был прописан в этой квартире, но не потерял права пользования данным жилым помещением. Под эту категорию граждан попадают лица, находящиеся в местах лишения свободы, находящиеся в рядах вооруженных сил РБ и т.д. Для продажи квартиры от этой категории граждан должно быть получено письменное согласие. Если не предусмотреть этот момент – последствия могут быть не очень радужными. В теперь уже вашей квартире может поселиться совершенно посторонний вам человек – не очень радостная перспектива и, что гораздо хуже – признание недействительным договор купли-продажи. В любом случае, страдаете вы, как покупатель.

В соответствии с нашим законодательством, продаже подлежат лишь приватизированные квартиры, если речь идет о вторичном рынке жилья. Казалось бы, что за опасный зверь может поджидать покупателя в этой части оформления договора купли-продажи. К сожалению, может. Все мы люди, все мы человеки… Соответственно все могут допускать ошибки. Так и в процессе приватизации по случайности или намеренно могли быть допущены нарушения. Одно из самых распространенных – не учтены чьи-либо права. И чаще всего это касается несовершеннолетних детей. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем. Чтобы продать такое жилье, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Чаще всего, при приватизации оказываются несоблюденными и права отсутствовавших в период приватизации жильцов и, конечно же, для продажи квартиры требуется и их согласие тоже. Бывают случаи, когда в документах не указаны или указаны не точно доли членов семьи, о чем продавец квартиры может и не знать. А обнаружить такое нарушение при стандартной проверке — очень сложно. В таких случаях лучше всего подстраховаться и получить в местной администрации дополнительную справку о начислении жилищной квоты.

Особое внимание и скурпулезность при проверке недвижимости потребуется при оформлении договора купли-продажи в основе которого лежит свидетельство о праве на наследство. Поэтому, приобретая квартиру, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, вам крайне необходимо проверить всех наследников, будь то по закону либо по завещанию, которые могут оспорить наследство и отсудить себе долю в наследуемом имуществе и т.д. И если впоследствии суд признает, что один из наследников имел право собственности на долю в этой квартире, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Прочитав эту информацию, не надо облегченно вздыхать и думать, что вы знаете всю подводную часть айсберга при оформлении квартиры в свою собственность. Для полной надежности сделки, покупателю следует убедиться, что собственник жилья не состоит на учете ни в наркологическом, ни в психоневрологическом диспансере. Потому, как в таком случае либо сам собственник, либо внезапно появившиеся родственники могут оспорить сделку в любой момент. И все ваши усилия, и денежные средства просто напросто пропадут даром. Чтобы избежать такого печального результата ваших усилий, при малейшем подозрении на физическую и психическую недееспособность продавца, необходимо освидетельствование собственника в медицинском учреждении, что продавец на момент подписания договора находится в адекватном состоянии и отвечает за свои действия и поступки. Всеобщее убеждение, что подпись нотариуса — залог успеха в данной сделке ошибочна. Необходимо понимать, что государственный служащий устанавливает только гражданскую дееспособность продавца. Если вы не можете развеять свои опасения и сомнения относительно здоровья собственника – следует отказаться от подписания договора купли-продажи и начать поиски жилья заново.

При совершении сделки с продавцом, который действует на основании генеральной доверенности, в первую очередь, покупателю необходимо убедиться не наступили ли обстоятельства, которые прекращают действие данной доверенности. Этими обстоятельствами могут быть: истечение срока доверенности, отзыв доверенности, смерть доверителя, признание доверителя недееспособным. При нахождении собственника за границей – доверенность должна быть заверена нотариусом того государства, на территории которого он находится. И для полной убедительности и перестраховки необходимо проверить апостиль документа, легализующий нотариальный акт на территории РБ.

Вы проделали огромную работу. Проверили все документы, собрали все справки для того, чтобы сделка была прозрачной и состоялась. Но праздновать успех еще рановато. Следующий шаг при при покупке квартиры не менее важен. Он является основополагающим для того, чтобы стать собственником недвижимости вашей мечты. Это оформление договора купли-продажи. Что нужно учесть на этом этапе?