Приобретение зарубежной недвижимости на этапе строительства: Почему выгодно покупать квартиры в Турции на этапе строительства

В Турции строится до миллиона новых квартир в год. И почти третья часть из них раскупается на начальных стадиях строительства. Видимо, опытные инвесторы знают точно, как не попасть на мошенников при покупке квартиры на этапе котлована. А преимущества такой покупки недвижимости значительные:

1. Стоимость квартиры на стадии строительства на 20-30% дешевле, чем при завершении возведения и сдачи объекта в эксплуатацию.
2. Среднегодовой прирост цены квадратного метра турецкой недвижимости составляет 10-15% в год. Значит, купленная квартира на стадии строительства будет стоить через год дороже на эти величины.
3. Быстрые сроки возведения. На турецком рынке недвижимости застройщиками возводится одновременно до 60 тысяч объектов жилой недвижимости. Дома строятся в течение 1-2 лет.
4. Надежность застройщиков. Основные объемы строительства жилой недвижимости выполняют более 120 строительных компаний Турции. Это проверенные и добросовестные застройщики, которые не допускают нарушения роков возведения, не меняют цены и другие условия договоров с покупателями.
5. Высокое качество объектов. Турецкие застройщики сдают красивые, комфортные жилые комплексы с надежной инженерной инфраструктурой и благоустроенной придомовой территорией.
6. Удобство расположения земельных участков под новые объекты недвижимости. Застройщики покупают земли под комплексы в популярных районах Алании: Махмутлар, Оба, Авсаллар, Кестель. Участки находятся в окружении развитой инфраструктуры, транспортных развязок, вблизи от моря или в живописных природных уголках. 

Если вы сомневаетесь в том, стоит ли вкладывать деньги в строящееся жилье, осмотрите построенные объекты недвижимости в Турции. По таким же высоким стандартам будет построен и новый объект.

Турция следит за соблюдением европейских стандартов качества. Особый контроль государство устанавливает за качеством строительства и точным соблюдением застройщиками технических регламентов. Для того чтобы подключить построенное здание к электричеству и водоснабжению, а затем сдать дом в эксплуатацию, застройщик должен получить общее разрешение на использование здания Генель Искан. Если такой документ не будет выдан, здание подлежит сносу.

Высокие требования предъявляются к сейсмической безопасности строящихся объектов. Например, в южных сейсмоопасных районах застройщики должны возводить дома только из железобетона или дерева, а остальные материалы использовать лишь для облицовки. Для строительства комплексов на побережье важен надежный свайный или сплошной панельный фундамент и облегченные стены из пустотелых материалов.

Опытные застройщики делают в домах надежную гидроизоляцию, важную для предохранения зданий в условиях жаркого и влажного климата.

Выгоднее купить квартиру на начальном этапе строительства с полным ремонтом от застройщика. Это будет дешевле и качественнее, чем организовывать ремонт самостоятельно. Застройщики имеют скидки до 30% на цену отделочных материалов, приобретают только качественные и надежные товары у проверенных поставщиков. Дизайнеры разрабатывают интересные и модные стили оформления помещений. Покупателю могут предоставить выбор различных дизайн-проектов, по которым застройщик может отделать его жилье. 

Нет никакого парадокса в том, что самые популярные районы Турции являются самыми надежными для приобретения жилья. Здесь работают проверенные застройщики, которые возводят большие жилые комплексы многоэтажных домов или поселков индивидуального жилья. Такие объемы работ доступны только финансово-устойчивым компаниям, имеющим все необходимые ресурсы для завершения больших объектов.

Среди европейцев и жителей России и СНГ наиболее популярна Алания. С любым из застройщиков Алании можно смело заключать сделку о покупке жилья. За последние годы здесь не было ни одного случая, чтобы дом был не достроен или не вовремя сдан

Застройщики, наоборот, сдают свои объекты раньше указанных в договорах сроков.

Помимо Алании популярны для покупки недвижимости следующие города и районы Турции:

• Стамбул;
• Анталия;
• Сиде;
• Бодрум;
• Белек и др.

Турция заинтересована в привлечении зарубежных инвестиций в строящуюся недвижимость. Страна предоставляет гражданство всем покупателям объектов, кадастровая стоимость которой свыше 250 тыс. долларов. Собственники недвижимости могут оформить вид на жительство для себя и своей семьи. Инвесторам предоставляются налоговые льготы и более выгодные кредиты.

В Турции принята государственная программа защиты инвестиций в строительство недвижимости. Государство поддерживает добросовестных застройщиков и заносит их в реестры надежных компаний. В законодательстве Турции приняты следующие обязательства для застройщиков и покупателей, которые повышают безопасность сделки:

1. Независимая оценка объекта.
2. Регистрация сделки в управлении Кадастра.
3. Получение обязательного документа о собственности – ТАПУ.
4. Оформление Искана – акта сдачи квартиры в эксплуатацию — при покупке новостройки. 

Покупка недвижимости на стадии строительства может стать стрессовой ситуацией для человека даже в его стране проживания. Для покупки строящегося жилья в другом государстве важно знать множество правил и законов.

Надежным способом, как не обмануться при покупке квартиры в Турции, является обращение за помощью к профессионалам турецкого рынка недвижимости.

Специалисты нашей компании Nestin Property знают рынок недвижимости Турции, надежных застройщиков, особенности их объектов. Мы объективно оценим надежность строительной компании, перспективы выполнения их обязательств по строительству, качество объекта. Наши менеджеры сопроводят сделку от начала до конца, избавив вас от рисков и хлопот.

Выбирайте жилье, которое вам понравилось, об остальном побеспокоимся мы.

Управление зарубежной недвижимостью

«Департамент Недвижимости» является сертифицированным участником Международной Федерации Профессионалов Рынка Зарубежной Недвижимости FIABCI  (International Real Estate Federation), которая была основана в 1948 году и объединяющая профессионалов в области недвижимости более чем в 60 странах мира. Мы единственная компания на территории Удмуртской Республики активно занимающаяся зарубежной недвижимостью. 

Теперь покупка дома за границей это не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Вам не нужно тратить  Ваше драгоценное время на получение виз, паспортов, всех нужных документов, необходимо просто проявить интерес, желание и обратиться в «Департамент Недвижимости». Мы упрощаем все от простого просмотра каталога и до выезда на ознакомительный тур, в выбранную Вами страну с русскоговорящими специалистами на местах. Вам будут предоставленны консультации юриста и специалиста в этой области.

Покупая недвижимость за границей, нужно продумать все последствия такого шага и мы Ваш надежный партнер на этом пути.

Основа работы нашей команды – профессионализм, конфиденциальность, надежность и индивидуальный подход к каждому клиенту.

Наши услуги:

• Подбор и продажа объектов зарубежной недвижимости.
• Мониторинг рынка недвижимости в интересующей стране.
• Помощь в выборе страны для приобретения недвижимости.
• Консультации по вопросам приобретения зарубежной недвижимости (налогообложение, законодательство, вид на жительство и т.д.).
• Организация ознакомительных поездок.
• Подбор ипотечных программ от ведущих зарубежных банков.
• Управление недвижимостью и сдача собственности в аренду.

Покупка зарубежной недвижимости — это инвестиции  в будущее Вашей семьи и Ваших детей.

Краткая информация о зарубежном рынке недвижимости:

Покупка зарубежной недвижимости. Причины покупки.

Все больше россиян интересуется вопросом приобретения недвижимости в других странах. 

В основном наши соотечественники приобретают недвижимость за рубежом, чтобы приезжать туда на отдых. Среди других популярных целей — работа или бизнес, обучение, лечение. Заметное количество покупателей планируют переехать за границу на постоянное место жительства. Многие покупают жильё, чтобы поселить там своих детей или родителей и, конечно же, для инвестиций и сдачу в аренду.

Основные причины, подталкивающие покупателей к приобретению недвижимости за границей:

-впечатления от отдыха и возможность путешествовать;

— наличие финансовых возможностей;

— опыт родственников и друзей, уже имеющих недвижимость за границей;

— выгодное инвестирование;

— перемены в жизни.

Доступность рынка зарубежной недвижимости. 

Прежде всего, следует обратить внимание на то, что при равенстве цен зарубежная недвижимость имеет более высокое качество и лучше обустроена, не говоря уже о том, что она способна приносить дополнительные доходы. Таким образом, покупка недвижимости ассоциируется с комфортным отдыхом или беззаботным времяпрепровождением в старости лишь для некоторых, а для большинства это выгодный инвестиционный проект. 

Цена и качество зарубежной недвижимости. 

Что касается соотношения цены и качества, российская недвижимость уступает зарубежной весьма значительно, поскольку в ней не хватает той дополнительной инфраструктуры, которой обеспечены ее зарубежные аналоги. Квартиры продаются даже без обустройства и дополнительной отделки, в то время как за рубежом жилье выставляется на рынок в комплексе с инфраструктурой, в которую входят бассейн, паркинг, детская площадка, фитнес-центр и ряд других атрибутов комфорта. Внутренняя отделка зарубежных квартир выполнена с более высоким качеством по европейским стандартам, а из окон открываются прекрасные виды. 

К примеру, имея квартиру в Ижевске, продав её и купив квартиру в Болгарии или Турции  без дополнительных затрат.

Доход от недвижимости за рубежом.

Уровень доходности в зависимости от страны составляет от 10 до 30 процентов годовых.

Ипотека и зарубежная недвижимость.

Граждане РФ могут получить банковский кредит в некоторых странах при кредитных ставках от 3.5% в зависимости от выбранного объекта и первоначального взноса. При этом следует иметь в виду, что кредит, выдаваемый иностранцам, не превышает 50-70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, а срок его погашения составляет не более 15 лет. Среднестатистический кредитный процент в иностранных банках по ипотеке для граждан РФ составляет 7,8%. 

Доход от сдачи в аренду недвижимости за рубежом. 

Лучшим способом извлечения из вложенных в недвижимость средств дохода, является сдача  объекта в аренду. Такой вариант инвестирования представляется весьма привлекательным и перспективным. Аренда может быть как долгосрочной (на несколько лет), так и краткосрочной (сезонной). На длительный срок жилье сдается в аренду в основном в столицах и крупных городах. Сезонное же предоставление жилья в аренду больше распространено в курортных и туристических зонах. Однако перед покупкой зарубежной недвижимости с целью последующей ее сдачи в аренду необходимо как можно подробнее ознакомиться с условиями осуществления данной деятельности, особенно с тем, чем регулируются вопросы аренды. Срок окупаемости проекта инвестирования в недвижимость составляет в среднем 10-12 лет. 

Покупка зарубежной недвижимости на этапе строительства.

Инвестирование в недвижимость за рубежом на начальном этапе ее строительства является одним из способов выгодного вложения средств, позволяющих извлечь немалую прибыль (до 25-30% годовых от суммы вложения) при последующей продаже завершенного объекта. Срок строительства жилого комплекса (от начального до завершающего этапа) составляет примерно полтора года. К тому же, в Европе действуют гарантии выполнения застройщиком всех обязательств перед инвестором, принятых при заключении договора (строительство завершается точно в установленный срок), что снижает вероятность потери вложенных средств. Тем не менее, существует много разных подводных камней, которых мы поможем Вам избежать.

Если Вас интересует более подробная информация, оставьте заявку нашим специалистам. 

Зарубежная недвижимость

Квартира за границей. Подводные камни зарубежной сделки

— Покупка недвижимости — дело ответственное в любой стране. Не стоит об этом забывать. Даже если юридически квартира чиста, остаются еще вопросы ее эксплуатации, уплаты ежегодных налогов, ограничений для иностранцев, разъяснять которые местный нотариус без специального запроса не будет.

Важно знать нюансы законодательства, регулирующего рынок новостроек в разных странах. Если правовое поле в данной сфере еще окончательно не сформировано, то есть риск, что законы могут поменяться не в лучшую для иностранного покупателя сторону. Скажем, увеличатся налоги.

Больше шансов столкнуться с неприятностями в странах с нестабильной экономикой, когда у продавцов слишком большое искушение один раз заработать обманом, а не рассчитывать на долгосрочные перспективы в бизнесе.

— Каковы должны быть первые шаги покупателя? Куда ему следует обратиться?

— Самая безопасная покупка — это приобретение недвижимости по рекомендации. Если есть знакомые, которые уже осуществили свой замысел, стоит поговорить с ними и воспользоваться их опытом. Полезно посетить выставки по недвижимости, побеседовать на стендах со специалистами. Поверьте, они компетентны и владеют адекватной информацией. Стоит изучить рекламные объявления в СМИ, а затем сравнить предложения и цены. Это все — этап предварительного мониторинга.

На этапе выбора недвижимости лучше остановиться на одном или двух партнерах для работы, чтобы не было накладок при покупке, когда агентства разрывают клиента на части и график просмотров объектов расписан буквально по минутам. В этом случае можно просто потеряться в море вариантов и упустить главное — хорошие объекты и надежных партнеров. Когда уже идет выбор конкретной недвижимости, то лучше определиться, с кем работаешь, сказав остальным твердое нет, экономя свое и чужое время.

— А как можно проверить надежность компании, с которой вы намерены работать?

— В первую очередь рекомендации. Не только от знакомых. По вашему запросу их должна предоставить сама компания. Если не может — это сигнал тревоги. Оправдания, что клиенты не хотят афишировать свою покупку, полностью принимать нельзя. Кто-то не хочет делиться впечатлениями, но есть и такие покупатели, которые расскажут будущим соседям не только о сделке, но и о том, где они покупают продукты, как решают транспортные вопросы (перелеты и трансфер), визовые и т. д. Подобные рекомендации очень полезны. Можно обратиться за советом и к профессионалам рынка, они дадут оценку самой компании, ее надежности и успешности.

— Можно ли оформить сделку в Москве или нужно обязательно ехать на место покупки недвижимости?

— В большинстве случаев необходима хотя бы одна поездка. Во-первых, для выбора объекта (не покупать кота в мешке!), во-вторых, для оформления ИНН и открытия банковского счета. Все остальное, как правило, можно сделать без выезда из страны, по доверенности.

— Если человек покупает квартиру самостоятельно, то как ему проверить юридическую чистоту недвижимости?

— Заказать выписку в кадастре или Земельной книге. А лучше всего обратиться к независимому адвокату, заказав проверку.

— Говорят, что регистрирующие органы за рубежом отвечают за сделку. Значит ли это, что если сделка уже прошла регистрацию, то квартиру у покупателя отнять не могут?

— Вовсе нет. Если, например, сделка зарегистрирована, но при этом не выплачен ипотечный кредит, банк может отобрать недвижимость. Еще печальней, если ипотеку брал не покупатель, а застройщик: мог быть зарегистрирован предварительный договор, потом застройщик взял кредит на строительство, но погасить его не смог из-за неплатежеспособности некоторых покупателей. Такую недвижимость оформить можно, но только с обременениями. При этом право банка все равно более приоритетно, чем покупателя.

Регистрирующий орган не отвечает за юридическую чистоту сделки. Он отвечает только за факт регистрации. Возникающие потом проблемы — это уже предмет судебного разбирательства и, естественно, не с регистрирующим органом. Регистратор проверяет личность и полномочия на подпись сторон (в случае с доверенностью), свидетельство о собственности объекта, но не наличие долгов по оплате коммунальных платежей, например.

— Бывают ситуации, когда люди покупают новые квартиры, а потом оказывается, что на этом месте строить нельзя. Кроме того, компания-застройщик разорилась или исчезла. Что бы вы посоветовали в этом случае?

— К сожалению, некоторые покупатели, вложившиеся в новостройки в 2008 г., попали в такие обстоятельства в целом ряде стран. В большинстве случаев новостройки, продававшиеся в 2007 г., успели достроить. Но висяков с 2008 г. и по сей день много.

Случаев же, когда «на этом месте строить было нельзя», я не знаю, потому что такие вещи обычно проверяют до оплаты. А вот разориться компания действительно может. В каждом случае — свое решение проблемы. Зачастую требуются дополнительные вложения со стороны покупателей, чтобы получить достроенный объект. Судиться, как правило, нерационально. В основном создают товарищества покупателей, собирают дополнительное финансирование на завершение строительства и снятие обременений (как правило, долги банку). Параллельно нужно продавать оставшиеся в объекте квартиры. Но здесь необходима помощь квалифицированного агентства, поскольку продавать проблемные объекты непросто.

— Многие россияне покупают зарубежную недвижимость не для собственного проживания, а с целью инвестирования. Безопасно ли сдавать квартиру, которая находится так далеко? И как уберечься от того, чтобы ее не продали в ваше отсутствие хитрые арендаторы?

— Сдавать купленные квартиры можно. Распространенный случай, когда квартира сдается, а собственнику говорят, что она простаивает. Продать недвижимость невозможно — документы о собственности находятся у владельца. Как не попасть на мошенников? Участвовать самим в процессе сдачи в аренду. Лучше сдать знакомым по более низкой цене. К объекту будут бережно относиться, и, с одной стороны, никто не обманет, с другой — экономия на услугах агентства.

— Бывает, что услуги предлагает фирма или частный агент, который находится в той стране, где вы хотите купить недвижимость. Можно ли им доверять? Если вы знаете сносно язык, то можно ли без консультации подписывать договор?

— Это личное решение каждого человека. Если есть рекомендации, через фирму уже покупали недвижимость знакомые — почему бы и нет?

— В некоторых странах ответственность за юридическую чистоту несет хозяин квартиры. Нотариус же с его слов составляет ее историю. И если потом возникают претензии, то суд спрашивает с бывшего хозяина. Это так?

— Такая практика имеет место. Потому что нотариус физически не может, например, проверить, писал ли завещание или дарственную владелец.

— Как покупателю получить информацию о дальнейших налогах, чтобы не получилось так, что купили вы дешево квартиру, а содержание ее станет не по карману?

— Это принципиальный вопрос, который нужно выяснять до покупки недвижимости у агентства и продавца. В каждой стране свои налоги и свой срок их оплаты, отличаются и расходы на содержание.

— Как изменился рынок зарубежной недвижимости за годы кризиса?

Кроме того, на сегодняшний день среди покупателей практически полностью отсутствует категория инвесторов. Больше покупают недвижимость за рубежом для личного пользования, для семейного летнего отдыха, для пенсионного времяпровождения. Число сделок на этапе строительства также пока минимально. В основном покупают готовую недвижимость на вторичном рынке, так как зачастую цены на нее оказываются ниже, чем на новые объекты.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

СПРАВКА

• В Болгарии квартира с одной спальней в жилом комплексе с бассейном, магазином, рестораном, в 150 м от моря, с мебелью стоит 82 тыс. евро. Оформление в собственность, налоги, адвокат и так далее — около 3 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество (пользование в среднем полтора месяца в году) — 700 евро. Ежегодный налог — 150 евро.

• В Турции, в жилом комплексе с инфраструктурой, за квартиру с двумя спальнями и мебелью платят 65 тыс. евро. Оформление — около 2 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество при пользовании полтора месяца в году и налог — 450 евро.

• В Италии, если вы покупаете апартаменты с двумя спальнями и с мебелью за 300 тыс. евро, то оформление и налоги составят уже 45 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество — 1000 евро. И ежегодный налог на недвижимость — 500 евро.

Недвижимость за границей: юридические риски популярного инвестиционного инструмента

Текущий кризис ударил по кошелькам россиян, но спрос на зарубежную недвижимость падать не спешит, утверждают эксперты рынка. Но если раньше наши соотечественники совершали подобные покупки, чтобы обеспечить себе комфортный отдых, то сейчас недвижимость за рубежом чаще работает как инвестиционный инструмент. В какой стране можно купить дом за 1 евро, каковы этапы покупки жилья за рубежом и почему при такой сделке не нужно волноваться о двойном налогообложении – в материале «Право.Ru».

Интерес российских граждан к покупке зарубежной недвижимости не спадает даже в кризис. В предыдущие годы у наших соотечественников были популярны такие направления, как Кипр и Латвия, – там после покупки недвижимости собственник получал вид на жительство. Болгария, Черногория и Хорватия привлекали россиян из-за теплого климата, безвизового режима и относительно доступных цен на жилье. Мотивы покупки у всех разные. Кто-то рассматривает квартиру за границей как долгосрочную инвестицию со стабильной доходностью. Вторые становятся хозяевами жилья в другой стране для того, чтобы в перспективе получить в ней вид на жительство. Третьи приобретают недвижимость для комфортного отдыха, проживания детей-студентов или родителей, вышедших на пенсию.

Алгоритм покупки

Процедура приобретения недвижимости во многих странах мира происходит сходным образом.

1. Сначала будущий собственник выбирает объект покупки. Сделать это можно дистанционно, но эксперты рынка рекомендуют все-таки выезжать в страну и осматривать жилье лично. Если результаты осмотра удовлетворили покупателя, то на этом этапе можно подписать предварительный договор с продавцом и выплатить ему задаток за объект.

2. После внесения задатка объект резервируется и снимается с торгов для проверки его юридической чистоты – недвижимость не должна быть обременена долгами за коммунальные услуги, правами наследников или, например, находиться в залоге у банка.

3. Если в процессе проверки жилье не преподнесло неприятных сюрпризов, то будущий владелец открывает в государстве банковский счет и переводит на него необходимые для покупки деньги.

4. Далее стороны заключают основной договор купли-продажи. Происходит это, как правило, в присутствии нотариуса, поэтому покупателю следует заранее внести соответствующие сборы в статью расходов по сделке.

5. После окончательной, полной оплаты объекта и сопутствующих налогов сделка регистрируется в государственном реестре прав на недвижимость. Когда владелец получит официальную бумагу, подтверждающую его права (так называемый title), можно отправляться за переоформлением на него коммунальных договоров – электричества, водоснабжения и пр.

Дополнительным бонусом может служить то, что лицам, купившим недвижимость за рубежом, эти страны предоставляют Шенгенскую мультивизу, что дает покупателям возможность путешествовать по всей Европе, и предоставляют вид на жительство. На сегодня таких государств насчитывается 13: шесть из них – Испания, Чехия, Латвия, Болгария, Греция и Республика Кипр – страны Евросоюза, остальные – Великобритания, Андорра, Португалия, Турция, Панама, Доминиканская Республика и Литва.

Мистер резидент: юридические аспекты

Сделки с недвижимым имуществом в каждой стране различаются. Тем не менее человек, решившийся купить недвижимость за рубежом, должен независимо от целей и стоимости покупки, знать ответы на ключевые вопросы: каким образом объект переходит в собственность нового владельца, каковы налоговые сборы – как однократные при сделке, так и ежегодные при уплате налога на имущество. 

Сложность сделки зависит также и от правового статуса покупателя, то есть от того, является ли он резидентом той страны, в которой приобретает объект. Причем не стоит путать понятия «резидент» и «налоговый резидент». У юридического лица эти статусы совпадают, а у физических лиц – различаются. Резидентом можно назвать гражданина страны либо человека, постоянно живущего в ней на основе соответствующего разрешения. А «налоговый резидент» – это юридическое или физическое лицо, которое состоит на учете в налоговой инспекции и несет обязанность по уплате налогов. Статус «налогового резидента» человек получает вне зависимости от гражданства, благодаря пребыванию на территории страны, и этот статус влияет на его налогообложение. К примеру, в РФ налоговые нерезиденты уплачивают НДФЛ по ставке 30 %, а резиденты отдают в казну всего 13 %. Поэтому российским гражданам, купившим недвижимость за рубежом и проживающим вне страны более шести месяцев, нужно помнить, что при таких условиях они теряют статус налоговых резидентов РФ и обязаны уплачивать НДФЛ в размере 30 %. 

Показателен случай гражданина Республики Беларусь Сергея Лярского, который спустя год после приезда на работу в Россию захотел вернуть излишне уплаченный НДФЛ. Но и налоговая служба, и суды отказали ему со ссылкой на недостаточный срок пребывания в стране: по их мнению, правом на перерасчет, согласно ст. 207 и 216 НК, обладают только налоговые резиденты. А Лярский пробыл на территории страны только 172 дня – то есть менее 183 дней, как того требует кодекс. Добиваясь правды, мужчина дошел до Конституционного суда, постановление которого было следующим: ставка налога для физлиц в размере 13 % должна распространяться на всех граждан Евразийского экономического союза, работающих в России (подробнее >>>).

Также покупатели опасаются попасть под двойное налогообложение, так как налоговый резидент России должен уплачивать налог с доходов, полученных как на территории РФ, так и за ее пределами. Эти опасения беспочвенны, так как во избежание подобного риска Россия на сегодняшний день подписала международные Соглашения об избежании двойной налоговой нагрузки с 80 странами. И даже если российский гражданин большую часть времени проживает вне РФ, налог на доходы от недвижимости он будет уплачивать в той стране, где она находится, без претензий к нему со стороны российских налоговиков.

«Стой! Кто идет?»

Значительная часть зарубежных стран обладает «мягким» законодательством в отношении покупки недвижимости нерезидентами. Так, австралийские законы позволяют нерезидентам практически свободно приобретать новостройки и объекты на вторичном рынке жилья, однако перед сделкой им придется получать разрешение на приобретение выбранной недвижимости в Управлении по надзору за иностранными инвестициями FIRB (Foreign Investment Review Board). Заявка будет рассматриваться в течение месяца, а само разрешение, в случае его выдачи, будет действовать год. Относительно свободно приобретать недвижимость любого типа иностранцы могут и в Греции, единственное ограничение касается приграничных территорий (в основном это северные острова) – для приобретения расположенных там объектов покупателю придется получать специальное разрешение от местных властей. Аналогичная свобода при покупке жилья предоставляется иностранцам и в Германии, Испании, Италии.

Но, помимо «мягких», существуют и «жесткие» страны – например, в Швейцарии, где из-за горного рельефа мало земли, годной под застройку, введены ограничения на покупку недвижимости иностранцами. В стране действует закон от 16 декабря 1983 года «Об ограничении прав на приобретение земельных участков иностранными гражданами» (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland). Согласно этому документу, нерезиденты имеют право приобретать жилье ограниченной площади строго по квотам, которые ежегодно выделяют некоторые кантоны.

Трудно купить недвижимость и в Австрии – быстро провести сделку возможно лишь резидентам и гражданам стран Евросоюза, причем для подтверждения сделки необходим оригинал документа, подтверждающий гражданство ЕС, или же регистрацию фирмы в одной из стран, входящих в его состав. Нерезиденты же обязаны уплатить €1000 за получение специального разрешения, кроме того, потенциальный покупатель к моменту сделки должен прожить в стране не менее трех лет.

Преодолев барьер «нерезидента», потенциальный покупатель сталкивается с необходимостью открыть счет в зарубежном банке. Для того чтобы это сделать, помимо конкретных условий, которые могут отличаться в разных банках, существует два общих правила – обязательная идентификация собственника и рассказ клиента об источнике происхождения его средств. Счет будет открыт, если банк сочтет, что объяснения клиента прозрачны и проверяемы, а служба безопасности кредитной организации не найдет на него «компромата» в международных базах данных World Check и Eurocheck – в этих системах хранятся сведения о судимостях граждан и о том, какие лица занимают государственные и политические посты в каждой из стран.

Купить за 1 евро

Ценовая доступность зарубежного жилья иногда доходит до курьезов. Так, в некоторых регионах Италии можно купить дом за символический 1 евро, пишет итальянская Il Centro. Изначально подобную идею инициировали три муниципалитета – Салеми (Трапани), Ганги (Палермо) и Каррега Лигуре (Александрия), в прошлом году к ним присоединилась и сицилийская коммуна Лечче-ней-Марси. Однако за соблазнительной ценой кроются сложности: продаваемые строения зачастую находятся в полуразрушенном состоянии, поэтому при купле-продаже будущего владельца обяжут подписать обязательство по восстановлению дома. Помимо этого на собственника ляжет бремя уплаты налога на недвижимость и оплата нотариального оформления сделки. Если же с момента покупки пройдет пять лет и дом так и не будет восстановлен, коммуна заберет его назад. 

Если же потенциальный покупатель пожелает уединения во французской глубинке, то в регионе Рона-Альпы, в городе Арбресль, он обретет его в частном доме площадью 110 кв. м. Плата за удовольствие – снова 1 евро. Такая ценовая доступность вызвана тем, что в 1950-х годах в доме было совершено убийство, и с тех пор его обитатели слышали странные голоса, а мебель в доме двигалась сама. Владелец строения считает, что в доме живут привидения.

Юлия Кайнова: Русские уже не покупают недвижимость неглядя :: Мнения :: РБК Недвижимость

Каким странам профессионалы отдают инвестиционное предпочтение? Где приобретать второе жилье для себя? С какими юридическими проблемами связано приобретение зарубежной недвижимости? О ситуации на рынке и о том, как действовать покупателю, рассказала руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость» Юлия Кайнова.

Многие россияне приобрели недвижимость за границей. Еще больше тех, кто пока не обзавелся домиком на теплом побережье или в тихом европейском городке, но задумывается об этом: на фоне отечественного рынка зарубежная недвижимость выглядит все более привлекательно как по цене, так и по качеству.

— В каких странах рынок недвижимости находится на подъеме?

Сейчас в лидерах развивающиеся страны — Болгария, Турция. Например, Стамбул, по мнению участников международной выставки недвижимости MIPIM-2008 в Каннах, занимает второе место в мире по привлекательности инвестиций в недвижимость. Город активно застраивается. Очень выгодно покупать квартиру для последующей сдачи в аренду. За последние полтора года в Стамбуле в четыре раза подорожала земля, повысились цены и на стройматериалы. Новостройки пока продаются по прежней цене, но это парадоксальное несоответствие продлится недолго.

Выгодное направление для инвестиций в коммерческую недвижимость — София. Болгария — лидер Евросоюза по приросту ВВП, многие европейские компании открывают в Софии представительства, поэтому сформировался огромный спрос на офисы. Пока цены держатся на уровне Є900-1100 за 1 кв. м. Минимальная площадь офиса — 44 кв. м, поэтому Є50 тыс. достаточно для вхождения на рынок.

— Несколько лет назад на пике популярности находилась Черногория. Какова сейчас ситуация в этой стране?

Цены на жилье в Черногории очень выросли. Два года назад реально было приобрести квартиру по Є1,5-2 тыс. за 1 кв. м. Сейчас на побережье (Будванская Ривьера, Бока-Которская бухта) цены достигли Є4-5 тыс. за 1 кв. м. Речь идет о новостройках либо объектах, представляющих историческую ценность. Такой скачок стал следствием перегрева рынка в связи с большим интересом российских инвесторов. Поэтому большого роста цен на недвижимость в Черногории ожидать не следует. Зато теперь там выгодно покупать земельные участки и возводить отели.

— Проявляют ли российские инвесторы интерес к американской недвижимости?

Да, недвижимость в США вызывает интерес со стороны российских покупателей. Спрашивают о Майами, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе. Из-за кризиса больше всего подешевела недвижимость в Майами. Но неясно, когда будет достигнута нижняя граница падения цен. Рынок развивается циклично, переживая взлеты и падения, «дно» рынка надо уметь просчитать.

Нью-Йорк и Лос-Анджелес пострадали от кризиса меньше. Но мне известны примеры жилья в элитных районах, которое тоже подешевело. Представьте себе: дом с пятью спальнями у океана, в Санта-Монике — престижном пригороде Лос-Анджелеса. Цена виллы упала с $2,7 млн до $2 млн. Возможно, это частный случай, связанный с индивидуальными обстоятельствами владельца. Но в то же время это факт, который способен повлечь возникновение тенденции на рынке.

— Что происходит в старой Европе, например в Германии?

В этой стране сами по себе квадратные метры стоят недорого, но  содержание объекта из-за высоких налогов очень больно ударяет по карману.  К примеру, в Берлине (4,5 км от Рейхстага, до метро 5 мин пешком) в прекрасном отреставрированном доме начала прошлого века продаются за Є115 тыс. пакетом три небольшие квартиры под сдачу в долгосрочную аренду.  Однако доход от аренды не покрывает расходы.

— Много ли среди покупающих недвижимость за границей россиян «чистых» инвесторов?

Примерно 20% клиентов покупают зарубежную недвижимость исключительно для инвестиций. Они не любят отдыхать в развивающихся странах, но понимают, что это выгодное вложение. Недвижимость сдают в аренду, а через год-другой продают.

Другая стратегия — приобретение на этапе строительства и продажа готового объекта. Прибыль составит 20% за счет готовности объекта, и еще столько же принесет общий рост рынка. К примеру, цены на побережье Болгарии растут на 25% в год. Комплекс строится полтора года. Считаем: 20% плюс 25% плюс 12%, итог — 70% роста.

— Значит, пока наши соотечественники чаще приобретают жилье для себя, а не с инвестиционными целями?

Примерно половина покупателей рассуждает так: «Хорошо бы иметь жилье в привлекательной стране. Цены растут и есть возможность сдавать в аренду? Еще лучше!» Человек покупает квартиру и объявляет, что будет находиться в ней две недели в мае и две в сентябре, а остальное время — сдавать ее в аренду. Для этого с управляющей компанией  подписывается соглашение на гарантированную ренту, по которому раз в год на счет владельца перечисляют 5,5-7% цены квартиры независимо от того, жил в ней кто-то или она пустовала.

— Кто следит за квартирой или домом, если владелец принципиально не хочет сдавать в аренду жилье, купленное для себя?

В таких случаях заключается договор с организацией, которая следит за домом. Это обслуживание стоит Є7-12 за 1 кв. м в год, то есть примерно Є1-1,2 тыс.; квартира обходится дешевле.

Послепродажное обслуживание (чистку бассейнов, стрижку газонов) обычно осуществляют местные организации. В новых комплексах, как правило, такая услуга уже предусмотрена. Но если человек покупает отдельно стоящий дом, ему придется обратиться в одну из фирм, которые предоставляют все эти услуги, а также оказывают помощь в экстренных ситуациях.

— В каких городах — больших или маленьких — чаще приобретается жилье для себя?

Большими городами интересуются прежде всего инвесторы. Для отдыха наши соотечественники предпочитают жилье в небольших курортных городах. Получается своего рода удаленная дача. Петербуржцы скупают Финляндию, а москвичи любят более теплые страны. Порог вхождения таков: студию площадью 37 кв. м в Болгарии реально купить за Є50 тыс.

— Есть ли у россиянина возможность купить недвижимость за рубежом в кредит?

Да, многие приобретают готовое жилье по ипотеке. В Испании кредиты на 70% стоимости объекта выдаются под 6% годовых, на Кипре можно взять кредит в швейцарских франках под 4% в год на 70-80% цены недвижимости.

С ипотекой связана интересная сделка, над которой мы сейчас работаем. Женщина берет кредит в Турции (70% стоимости жилья под 9% годовых) и покупает готовую квартиру площадью 110 кв. м с отделкой. Там потрясающий вид на море. Цена — Є700 за 1 кв. м. На первоначальный взнос (30%) она берет потребительский кредит в России.

Фактически покупательница не вкладывает собственных средств. Сейчас она оформляет документы, а с сентября сможет сдать квартиру. Аренда окупит турецкий кредит и налог на недвижимость. Через полтора года она продаст квартиру с приростом 45% (30% в год), что позволит погасить потребительский кредит и неплохо заработать.

— С какими юридическими препонами сталкиваются покупатели зарубежной недвижимости?

Есть страны, где нужно получать разрешение от правительства на покупку недвижимости. Бывает, что иностранцу нельзя оформлять объекты на физическое лицо, приходится создавать фирму. Определенные сложности существуют в Греции и Турции: иностранец имеет право оформить недвижимость на себя, но до этого надо получить разрешение от Минобороны. Кроме этого проверяется личная анкета соискателя на предмет нарушений в странах Евросоюза. Но, например, парламент Турции 3 июля 2008 года принял закон, увеличивающий квоту иностранцев на приобретение земли с 5 до 10%. К тому же оформление ТАПУ (свидетельства о праве собственности для иностранцев) теперь будет занимать не три-шесть месяцев, как ранее, а две-три недели. Это заметно упростит процедуру.

— Как воспринимают покупателей из России участники местных рынков?

Есть психологические моменты, связанные с имиджем россиян за рубежом. Стоит одному туристу потратить крупную сумму в магазине, как всю область облетают легенды, из-за которых местные жители взвинчивают цены на недвижимость. Во время переговоров с греческими застройщиками, зная себестоимость строительства, я объясняла им, что недвижимость не может стоить таких денег. На что мне отвечали: «Русские покупают не глядя». Но такое время уже прошло. Состоятельные люди не сорят деньгами: никто не станет приобретать дом за Є5 млн, зная, что он стоит Є2,5 млн. А люди с небольшими средствами выбирают недвижимость еще тщательнее.

Как финансировать зарубежную недвижимость

Если вы собираетесь купить недвижимость за границей, скорее всего, вы не сможете получить местную ипотеку для финансирования недвижимости. Даже там, где существует ипотечное кредитование, условия могут быть гораздо менее благоприятными, чем вы обычно находите дома. В зависимости от страны вы можете платить более высокую процентную ставку и гораздо больший первоначальный взнос — 30%, 40% или даже 50% от стоимости недвижимости. Кроме того, вам может потребоваться оформить полис страхования жизни на сумму ипотеки, указав банк в качестве получателя.В зависимости от страны — и вашего возраста — это может стать препятствием, поскольку страховщики в некоторых странах устанавливают верхние возрастные ограничения на то, кто может оформить полис страхования жизни.

Поскольку ипотечные кредиты, как правило, недоступны для покупателей из США за границей — а большинство американских банков не предоставляют ссуды для покупок за рубежом, — каковы альтернативы, если вы хотите купить дом в другой стране? Здесь мы рассмотрим три способа финансирования покупки зарубежной недвижимости.

Ключевые выводы

• Покупка зарубежной недвижимости в качестве дома для отдыха или инвестиционной собственности вполне достижима и может помочь диверсифицировать более широкий портфель активов.
• Ипотечные кредиты не всегда доступны для иностранных заемщиков, поэтому наличные или средства с инвестиционных счетов могут быть вашим лучшим вариантом.
• В каждой стране есть свои правила и законы, которые применяются к иностранцам, покупающим недвижимость, поэтому обязательно ознакомьтесь с местными правилами перед тем, как погрузиться в них.

Наличные деньги

Они говорят, что деньги — это король, и это, безусловно, может быть правдой, когда речь идет о покупке недвижимости за рубежом. Вы не только сможете заключить сделку быстрее, но и получите лучшую цену за счет скидок или обновлений — или и того, и другого.

В целом, оплата наличными рекомендуется только в том случае, если рассматриваемая недвижимость уже построена, а не на стадии подготовки к строительству. Если вы вносите аванс наличными за то, что еще не построено, всегда есть риск, что у разработчика закончатся деньги или возникнут другие проблемы, которые либо задержат, либо помешают завершению проекта. В таких ситуациях вернуть деньги может быть сложно или, по крайней мере, отнимать много времени.

Финансирование разработчиков

В зависимости от страны вы можете претендовать на получение финансирования от застройщика, если приобретете участок, участок под застройку или недвижимость перед строительством в застройке.Финансирование девелопера обычно требует небольшого количества документов, нет возрастных ограничений или требований по страхованию жизни. Еще одно преимущество заключается в том, что иногда финансирование разработчика бывает беспроцентным.

При одном типе финансирования разработчика вы производите платежи в фиксированные сроки, например, 10% при подписании договора купли-продажи, 10% через шесть месяцев, еще 10% через 12 месяцев и остаток после завершения проекта. Вместо фиксированных сроков вы можете вносить платежи в соответствии с этапами строительства, например, 10% вниз, 20% после завершения фундамента, 20% после завершения строительства первого этажа и т. Д.При другом типе финансирования разработчика вы делаете регулярные платежи каждый месяц. Например, если вы покупаете лот на 50 000 долларов в Коста-Рике, вы можете платить примерно 1200 долларов в месяц в течение четырех лет, в зависимости от процентной ставки, если применимо.

Самонаправленная IRA

Если вы нацелены на дом за границей и планируете использовать его исключительно в качестве сдачи в аренду или в качестве инвестиционной собственности, вы можете использовать средства от своего самостоятельного IRA для совершения покупки. IRS не указывает, какие типы инвестиций разрешены в самоуправляемой IRA, и указывает только то, что не разрешено , включая предметы коллекционирования (например,g., произведения искусства, марки и антиквариат), некоторые монеты и страхование жизни.

В отличие от традиционных IRA, в которых варианты инвестирования обычно ограничиваются акциями, облигациями и паевыми фондами, средства из самоуправляемой IRA можно инвестировать в более широкий набор активов, включая недвижимость — как дома, так и за рубежом. Поскольку собственность должна рассматриваться как инвестиция в недвижимость, вы не сможете жить в доме, пока не станете достаточно взрослыми, чтобы начать получать выплаты со счета.Вы также не можете использовать его для отпуска, и если вы попытаетесь обойти закон, сдавая его себе в аренду, IRS будет недоволен. Однако пока вы ожидаете выхода на пенсию, вы можете использовать свои самостоятельные средства IRA для оплаты собственности и любых расходов, связанных с техническим обслуживанием.

Налоговое законодательство сложное и периодически меняется. Всегда полезно работать с квалифицированным налоговым специалистом и / или юристом по недвижимости, чтобы убедиться, что вы понимаете как риски, так и последствия инвестирования в зарубежную недвижимость с вашим индивидуальным IRA.

Особые соображения

Если вы покупаете землю за границей, имейте в виду, что транзакционные издержки могут значительно увеличить общую стоимость недвижимости. Одной из самых больших комиссий является сбор за перевод или гербовый сбор: налог, взимаемый многими странами, который может добавить более 10% к продажной цене. Вы также можете оплатить услуги адвоката, нотариуса и регистрационные сборы, а также свою долю комиссии агента по недвижимости.

Прежде чем покупать недвижимость за границей, важно ознакомиться с местными законами, чтобы убедиться, что вам даже разрешено покупать недвижимость.Даже если вы можете купить недвижимость в определенной стране, могут существовать ограничения на типы недвижимости, которую могут покупать иностранцы. Например, на Филиппинах вы можете купить квартиру в проекте кондоминиума, если 60% квартир принадлежит филиппинцам. Однако иностранцы, как правило, не могут владеть домом или землей.

Также могут быть правила относительно того, что произойдет, если вы захотите продать недвижимость. В Малайзии, например, иностранцы могут покупать недвижимость, но если они когда-либо ее продадут, деньги должны храниться на малазийском банковском счете.

Итог

При покупке дома за границей крайне важно убедиться, что сделка проводится таким образом, чтобы защитить ваши права собственности. В Соединенных Штатах покупатели жилья получают право собственности на недвижимость; однако это различие не так ясно в каждой стране. Консультации квалифицированного специалиста по недвижимости и юриста помогут обеспечить максимально гладкий процесс, защитить ваши права собственности и оформить все необходимые документы.

Почему покупка жилой недвижимости за границей может быть рискованной для американцев

Парк Гуэль, Барселона, Испания.

Игорь Попутный ветер | iStock | Getty Images

Когда Петра Ахманн решила искоренить свою жизнь в Нью-Йорке и переехать в Барселону, она была мотивирована той же причиной, что и многие другие эмигранты. Она влюбилась в город.

«Я чувствовал, что могу здесь жить», — сказал Аманн.

Первая поездка в Барселону с лучшей подругой пять лет назад привела к многочисленным повторным визитам.А в 2017 году она сделала решительный шаг, внося залог за квартиру через застройщика.

На завершение установки уйдет около года, что даст Ахманну, которому сейчас 33 года, достаточно времени для подготовки.

Но в январе следующего года она получила письмо от разработчика, которое ее удивило. Ей сказали игнорировать недавнюю статью в прессе. «Строительство еще не закончено. Все идет отлично», — вспоминает Аманн.

Еще из Personal Finance:
Меган и Гарри по-прежнему обязаны уплатить налоги IRS
What the U.S. государственный долг означает для ваших денег
Сэкономьте 1000 долларов, не жертвуя тем, что вы действительно любите

В ходе дальнейшего расследования Ахманн обнаружил, что застройщик якобы незаконно выселял жителей, чтобы получить доступ к собственности.

Кроме того, строительство было остановлено из-за неоднократных нарушений разрешений на работу.

«Я не осознавал всего этого, когда покупал это», — сказал Аманн. «Я бы не купил это, если бы знал».

К сожалению, контракт, подписанный Ахманном, оказалось трудно расторгнуть.Вместо того, чтобы вернуть залог и позволить ей выйти из сделки, застройщик предложил ей квартиру в другом здании.

Ее адвокат посоветовал ей воспользоваться, хотя вторая квартира была дороже. Это означало, что ей придется увеличить свой депозит.

У новой собственности тоже были проблемы. А именно квартира была маловата. Хотя по закону он должен был составлять не менее 40 квадратных метров (около 430 квадратных футов), это было больше похоже на 37 (398 квадратных футов).

Это не только не соответствовало контракту Аманна, но и нарушало городские правила.

Компания утверждает, что Ахманн нарушает договор из-за того, что квартира не закрыта.

Между тем, по ее оценкам, она вложила около 145 000 долларов, плюс 10 000 долларов на судебные издержки. Общая стоимость квартиры составила 380 000 евро, плюс налоги.

«Я нахожусь в ситуации с этим разработчиком, когда я не знаю, верну ли я свои деньги обратно», — сказал Аманн.

Norvet, застройщик, сообщил в электронном письме, что Ахманн нарушил договор купли-продажи и что это было сделано в соответствии с испанским законодательством.

Остерегайтесь рисков

Многие американцы были захвачены соблазном жить в другой стране. По последним оценкам Госдепартамента, около 9 миллионов граждан США живут за границей.

Согласно недавнему опросу эмигрантов, проведенному HSBC, Испания занимает первое место в списке лучших направлений для эмигрантов. Страна заняла четвертое место после Швейцарии, Сингапура и Канады.

Основные причины для переезда, включая качество жизни, климат и выход на пенсию, согласно исследованию компании.Примечательно, что исследование HSBC показало, что 70% эмигрантов в Испании владеют там собственностью.

Как показывает опыт Ахманна, при заключении договора о покупке жилой недвижимости следует проявлять осторожность.

«Большинство транзакций являются правильными и законными, — сказал Хоакин Кабрера Бускетс, юрист Cabrera Il Puigvert в Барселоне. «Когда что-то случается, это случается повсюду».

Может пойти не так, как надо, от крыши до конструкции и прав арендатора.

Карл-Кристиан Тьер

поверенный Urban Thier Federer P.A.

Кабрера работала с другим гражданином США в аналогичной ситуации, которая обнаружила, что собственность была больше, чем разрешено законом, после того, как она уже подписала соглашение о ее покупке.

В конечном итоге клиент смог вернуть вложенные деньги плюс штрафные убытки.

Американцы должны проявлять еще большую осторожность, чем обычно, при покупке недвижимости за границей, особенно потому, что правила могут сильно отличаться от страны к стране.

«Может пойти не так, как надо, от крыши до конструкции и прав арендатора», — сказал Карл-Кристиан Тьер, адвокат и основатель юридической фирмы Urban Thier Federer P.A.

Например, возможно, что залоговые права или ограничения зонирования могут означать, что покупатель не может использовать собственность так, как они планировали, сказал он.

Если на территории действует надежная защита арендаторов, возможно, кто-то купит недвижимость, которая в настоящее время арендуется, а затем сочтет невозможным выселить существующих жителей, сказал Тьер.

Владельцев также могут привлечь к другим обязательствам, например к принуждению сдавать недвижимость в аренду, если местное правительство решит, что квартир не хватает.

«Количество вопросов и проблем, которые могут возникнуть, практически неограничено», — сказал Тьер.

Получите профессиональную помощь

Следовательно, покупатели должны работать с юристом, который говорит как на их родном языке, так и на языке, на котором говорят в месте совершения покупки, сказал он. Американские консульства в каждой стране могут предоставить списки поверенных, говорящих по-английски и готовых помочь.

Один из источников совета, которого следует опасаться: агенты по недвижимости или брокеры. По словам Тьера, многие покупатели ошибаются, полагая, что эти профессионалы являются их защитниками, но вместо этого получают плохой или некомпетентный совет.

Также неплохо подключить других профессионалов. В некоторых странах профессионалы, называемые нотариусами, могут проверить, есть ли какие-либо обязательства или залоги, связанные с недвижимостью.

По словам Кабреры, архитектор может помочь выявить любые недостатки в собственности и решить вопросы городского планирования.

Церковь Святого Семейства в Барселоне, Испания.

Орбон Алия

Другой бесценный источник: местные жители. «Поговори с соседями», — сказал Кабрера. Это может предупредить покупателей о тревожных сигналах, связанных с недвижимостью, или о нежелательных ситуациях, например о сдаче в аренду туристам.

Также важно взглянуть на сопоставимые продажи, чтобы оценить, является ли цена справедливой, — сказал Филип Уайт, президент и генеральный директор Sotheby’s International Realty.

Убедитесь, что вы можете продать собственность, если ваш предполагаемый ход окажется не таким, как вы думали, сказал Уайт.

Также убедитесь, что вы понимаете налоговые последствия своей покупки, — посоветовал он. В каждой стране действуют разные налоговые соглашения, и ваш доход может облагаться налогом в США и другой стране.

Извлеченные уроки

При таком большом количестве потенциальных осложнений покупка зарубежной недвижимости может привести к неожиданным урокам.

Для Ахманна, который все еще живет в Барселоне, это определенно имело место.

Так вот, она совсем недавно закрыла квартиру, в которой жила с марта прошлого года.Квартиру продал собственник. Он расположен в старой части города и уже отремонтирован.

Более того, цена была ниже, чем изначально купленный аппарат — 370 000 евро. И размер намного больше — 65 квадратных метров (около 700 квадратных футов).

Но хотя она могла внести 30% залог за новую квартиру, она могла бы внести еще больше, если бы у нее еще не было денег, связанных с первой собственностью.

И она не потеряла бы все деньги, которые в конечном итоге заплатила за аренду вместо ипотеки.

Теперь, наняв новых юристов, Ахманн пробует новую стратегию, чтобы вернуть свои деньги от той первой сделки. Это включает в себя оспаривание строительного нарушения при строительстве квартиры и уведомление правительства о расследовании ситуации.

Если это не сработает, она сказала, что может подать иск о страховании.

Оглядываясь назад, Ахманн сказала, что не стала бы покупать недвижимость у застройщика.

Этот процесс стал уроком для культуры ее новой страны, где потребители иногда имеют меньший приоритет, чем в США.S.

«Если вы не заставляете людей что-то делать, значит, они стоят», — сказал Аманн. «Единственный человек, который действительно может защищать вас, — это вы».

Тем не менее, Ахманн сделала эту страну своим новым домом.

«Я надеюсь остаться здесь навсегда», — сказала она.

Публикация 936 (2020), Удержание процентов по жилищной ипотеке

Рисунок A. Полностью ли вычитается процент по моему жилищному ипотечному кредиту?

Резюме: Эта блок-схема используется для определения того, полностью ли вычитаются проценты по ипотеке налогоплательщика.

Начните здесь

Это начало блок-схемы.

Решение (1)

Выполняете ли вы условия (сноску 1) для вычета процентов по ипотеке?

Сноска 1: Вы должны указать вычеты в Приложении A (Форма 1040). Ссуда ​​должна быть обеспеченным долгом на квалифицированный дом. См. Ранее часть I «Проценты по жилищной ипотеке».

Решение (2)

Все ли ипотечные кредиты были выданы 13 октября 1987 г. или ранее?

Решение (3)

Были ли все ваши жилищные ипотечные кредиты, взятые после 13 октября 1987 года, использовались для покупки, строительства или существенного улучшения основного дома, обеспеченного этой основной жилищной ипотекой, или использовались для покупки, строительства или улучшения второго дома, обеспеченного этой второй жилищной ипотекой, или оба?

Решение (4)

Были ли у вас (или вашего (а) супруга (а), если состоят в браке, подаче совместной декларации) остаток по ипотеке 750 000 долларов США или меньше (375 000 долларов США или меньше при раздельном подаче документов в браке) (или 1 миллион долларов США или менее (500 000 долларов США при подаче заявки в браке отдельно), если вся задолженность возникла до декабря 16, 2017) в любое время в течение года (сноска 3)?

Сноска 3: Налогоплательщик, который заключает письменный обязательный договор до 15 декабря 2017 г., чтобы завершить покупку основного жилья до 1 января 2018 г., и который приобретает такое жилье до 1 апреля 2018 г., считается понесшим задолженность по приобретению дома до 16 декабря 2017 года и может использовать пороговые суммы 2017 года в размере 1000000 долларов США (500000 долларов США при раздельной подаче документов в браке).

Решение (5)

Были ли у вас (или вашего (а) супруга (а), если состоят в браке, подающие совместную декларацию) задолженность по наследству плюс остаток долга за приобретение дома 750 000 долларов США или меньше (сноска 4) (375 000 долларов США или меньше при раздельной регистрации брака) (или 1 миллион долларов США или меньше (500 000 долларов США при раздельной регистрации брака) если вся задолженность возникла до 16 декабря 2017 г.) в любое время в течение года (сноска 3)?

Сноска 4: См. Часть II этой публикации для получения дополнительной информации о долге, выплачиваемом ранее, и долге на приобретение жилья.

Сноска 3: Налогоплательщик, который заключает письменный обязательный договор до 15 декабря 2017 г., чтобы завершить покупку основного жилья до 1 января 2018 г., и который приобретает такое жилье до 1 апреля 2018 г., считается понесшим задолженность по приобретению дома до 16 декабря 2017 года и может использовать пороговые суммы 2017 года в размере 1000000 долларов США (500000 долларов США при отдельной регистрации в браке).

Это конец блок-схемы.

26. Инфраструктура и операции

Продвижение интересов Соединенных Штатов, защита их граждан за рубежом, помощь иностранным туристам и представителям бизнеса, посещающим Соединенные Штаты, и помощь U.Представители бизнеса за рубежом нуждаются в современной и надежной платформе дипломатической готовности. Эта платформа включает в себя всемирную сеть безопасных, надежных, функциональных и подходящих объектов для сотрудников Государственного департамента и других правительственных агентств США, предоставление различных административных услуг и инфраструктуру финансового управления, которая поддерживает потребности Департамента в ресурсах. Состояние.

Административные программы: Административное бюро отвечает за управление внутренней недвижимостью Государственного департамента и за предоставление инновационных и оперативных административных услуг по всему миру в поддержку как текущих, так и чрезвычайных операций.

Дипломатическая безопасность : Бюро дипломатической безопасности, подразделение по обеспечению безопасности и правопорядка Государственного департамента, призвано обеспечить безопасную среду для ведения американской дипломатии во всем мире. Присутствие США за границей, особенно в этот нестабильный период, требует нашей постоянной приверженности защите американского персонала, информации и объектов.

Управление финансами : Для расширения возможностей финансового управления Департамент недавно интегрировал и согласовал свою деятельность по стратегическому, бюджетному и производственному планированию и исполнению.Возглавляет главный финансовый директор Департамента Бюро управления ресурсами (RM), объединяющее бывшие Бюро финансового управления и планирования (FMP), часть Управления управления, политики и планирования и Управление ресурсов, планов и политики (S / RPP), создает и поддерживает структуры, которые поддерживают стратегическое и программное планирование и составление бюджета для программ внешней помощи США, а также для программ и операций Государственного департамента. Бюро предоставляет финансовые услуги всем подразделениям Департамента и большинству зарубежных агентств.

Операции с зарубежными зданиями : Бюро операций с зарубежными зданиями (OBO), бывшее Управление операций с зарубежными зданиями (FBO), обеспечивает дипломатическим и консульским представительствам США за рубежом безопасные, надежные и функциональные помещения, чтобы помочь им в достижении цели внешней политики США. OBO находится под руководством директора / главного операционного директора, который ввел в действие новую стратегию в 2001 финансовом году с широким спектром инициатив, направленных на улучшение общей деятельности организации.

Повысьте уровень безопасности на всех объектах, даже на тех, которые традиционно считаются менее опасными.
Глобальная угроза была радикально изменена после взрывов в посольстве США в Африке в августе 1998 года и событий
11 сентября 2001 года. С 1998 года Департамент добился значительных успехов в укреплении существующих программ, предусмотренных в 1999 финансовом году. Поправка, и сейчас мы усиливаем наши внутренние программы.

Департамент управляет и поддерживает 13 000 дипломатических, консульских, жилищных и вспомогательных учреждений в более чем 255 местах по всему миру.Внутри страны Штат владеет или управляет 32 объектами в столичном Вашингтоне, округ Колумбия, и в 48 других населенных пунктах США. У нас также есть три региональных финансовых офиса по всему миру (Париж, Франция; Чарльстон, Южная Каролина; и Бангкок, Таиланд), которые необходимы для оказания критически важной финансовой поддержки нашим посольствам и консульствам по всему миру. Бюро дипломатической безопасности Государственного департамента управляет программами безопасности во всех этих местах для защиты государственных служащих США от терроризма и преступности (за исключением персонала, находящегося под командованием U.S. area военный командующий), а также для защиты секретной и конфиденциальной информации от компрометации.

На сегодняшний день Бюро дипломатической безопасности завершило 90% проектов по модернизации системы безопасности, начатых в соответствии с Поправкой о чрезвычайной безопасности. Только три из наших первоначальных проектов (химические / биологические меры противодействия, рентгеновское оборудование и модернизация технической безопасности) будут продолжены в соответствии с графиком после ‘ 02 финансового года. Наши улучшения в области безопасности, осуществленные в результате взрывов в посольстве, создали прочную основу для что Департамент может укрепить свою долгосрочную безопасность.Эта стратегия включает в себя программы поддержки, предусматривающие усиленные меры безопасности, наем и поддержку дополнительных сотрудников службы безопасности, а также расширение программы капитального строительства на основе оценки требований для противодействия глобальным террористическим угрозам. В соответствии с выводами Совета по анализу подотчетности в ‘ 01 финансовом году было выделено финансирование для расширения мероприятий, начатых с помощью дополнительного финансирования в чрезвычайных ситуациях, и для запуска комплексной программы безопасности периметра. Это финансирование поддержало наши программы по снижению нашей физической уязвимости и активному продолжению защитных контрмер, чтобы помочь предотвратить атаки или смягчить их последствия.

Наличие представительств и сотрудников за границей жизненно важно для достижения наших национальных целей, и мы всегда будем работать с определенной степенью риска. Поддержка текущих программ по проверке и внедрению обновлений безопасности и развертыванию эффективных контрмер защитит наших сотрудников и информацию, а также обеспечит бдительную и проактивную позицию в отношении глобальных террористических и других угроз безопасности.

Защитите всю секретную и конфиденциальную информацию за границей и внутри страны от компрометации.
Защита информации — это обязанность DS, включающая множество разнообразных программ. Для достижения целей нашей программы Миссии информация о национальной безопасности должна обсуждаться — на встречах в защищенных конференц-залах и по защищенным телефонам, обрабатываться и храниться на компьютерах, храниться и передаваться на бумажных документах и ​​храниться в умах наших сотрудников. Целевые цели на 2001 финансовый год включали увеличение числа аттестованных сотрудников, прошедших ежегодный инструктаж по вопросам безопасности.Более 25 000 сотрудников прошли инструктаж по всему миру. Кроме того, все вновь нанятые сотрудники прошли инструктаж по безопасности.

Защищая наши ИТ-активы, мы не смогли полностью реализовать нашу программу обнаружения сетевых вторжений для защиты открытой сети Департамента во всех местах за границей к концу ‘ 01 финансового года. Создание дополнительных подсетей на постах за границей, что не существовало во время опросов сайта, была перенесена исходная дата завершения. Дополнительные подразделения в сочетании с отвлечением ресурсов для решения проблемы атаки на Америку, , перенесли дату завершения проекта за границу на второй квартал 2002 финансового года.Однако проект вторжения в внутреннюю сеть выполнен на 87%, что намного превышает первоначальный график установки и внедрения.

Другой неотъемлемой частью усилий контрразведки является снижение потенциальных уязвимостей контрразведки и пригодности посредством наших расследований безопасности персонала потенциальных новых сотрудников и периодической программы обновлений расследований сотрудников в соответствии с Указом 12968. Персонал Департамента, который рассредоточен по всей территории Соединенных Штатов и более 160 других стран.Поддержание активной программы расследования кадровой безопасности такого уровня сложности и масштаба является сложной задачей. Однако цель на 2001 финансовый год была достигнута, и в бюджете на 2002 финансовый год предусматривается усиление программ контрразведки.

Защищайте сотрудников, работающих на внутренних объектах Государственного департамента, и назначенных иностранных высокопоставленных лиц в США от физического вреда.
Всемирная программа безопасности не может быть сосредоточена исключительно за рубежом, но должна также включать внутренние программы для выполнения миссии глобальной безопасности.Необходимость повышения безопасности внутренних объектов резко возросла в качестве приоритета. Внутри страны специальные агенты DS имеют решающее значение для поддержки долгосрочных глобальных усилий по обеспечению безопасности, направленных на пресечение террористической и другой преступной деятельности. Персонал службы безопасности в униформе обеспечивает контроль доступа в здание и усиленную охрану периметра. В 2001 финансовом году мы начали Фазу 1 по модернизации нашей системы контроля доступа (ACS) с выдачей 150 идентификационных бейджей с компьютерными чипами смарт-карт для окончательного пилотного тестирования и приемки.

Цели проекта противоосколочной оконной пленки (SRWF) на финансовый год не были полностью достигнуты, хотя прогресс был достигнут. Из девяти запланированных зданий мы завершили два наиболее важных здания в 2001 финансовом году и планируем завершить строительство еще двух в 2002 финансовом году, а остальные пять — к концу 2004 финансового года.

Diplomatic Security сталкивается с одновременными требованиями усиления позиций безопасности наших представительств за рубежом, одновременно поддерживая меры по борьбе с терроризмом внутри страны и обеспечивая защиту иностранных граждан и США.С. сановники в США. Наша цель была достигнута, и ни один из подопечных не пострадал, находясь под защитой дипломатической службы безопасности.

Продолжить реализацию всемирной программы повышения безопасности, начатой ​​с Законом о чрезвычайных ассигнованиях на безопасность 1999 финансового года.
Департамент продолжает успешно завершать проекты по повышению безопасности на постах за рубежом. Бюро операций с зарубежными зданиями выполнило основной целевой показатель на 01 финансовый год за счет привлечения внешних подрядчиков и отделов и средств размещения для завершения 315 проектов модернизации системы безопасности.Кроме того, Департамент выделил или обязал 97 процентов из 41,9 миллиона долларов, выделенных на приобретение объектов недвижимости с пониженным уровнем безопасности, чтобы повысить физическую безопасность постов за границей. В 2001 финансовом году было приобретено 117 объектов недвижимости на 30 должностях, и на конец финансового года продолжались неудачные приобретения еще на пяти должностях.

Оперативно переместите сотрудников правительства США в безопасные, надежные и функциональные помещения.
Как отмечается в отчете Консультативной группы по зарубежному присутствию (OPAP), подавляющее большинство объектов за рубежом не соответствуют стандартам безопасности.Группа указала, что многие помещения Департамента за рубежом также ветхие, переполненные, устаревшие, ветхие и «ветхие». Если эти объекты невозможно сделать безопасными, надежными или функциональными за счет модернизации физической безопасности, восстановления или других средств, таких как покупка прилегающей собственности для увеличения спада, они должны быть заменены. В 2001 финансовом году было приобретено шесть участков, начато проектирование или строительство пяти и завершено три строительных объекта. Мы не смогли запустить три проекта из-за сроков утверждения финансирования Конгрессом.

Продлить за счет стратегической и своевременной реабилитации срок полезного использования наших зарубежных объектов и повысить их функциональность.
Поскольку средний возраст зарубежных зданий Департамента составляет около 40 лет, многие из их систем превышают ожидаемую продолжительность их полезного использования. ОБО прилагает все усилия, чтобы продлить полезный срок службы существующих объектов за счет своевременного и экономичного обслуживания, ремонта и капитальных восстановительных работ. В качестве предпосылки к тому, чтобы стать организацией, ориентированной на конкретные результаты, ОБО во второй половине 2001 финансового года начало использовать множество инициатив для улучшения организационной деятельности и планирования на будущее.Одна из инициатив включала в себя создание Плана строительства дальнего зарубежья в течение последнего квартала финансового года, который будет способствовать рациональной замене и техническому обслуживанию наших объектов. План, который включает в себя как новые офисные здания, так и крупные проекты реконструкции, запланированные на период 2002-2007 финансовых годов, был согласован с заказчиками и заинтересованными сторонами с учетом их вклада во время разработки. Эта инициатива по установлению подотчетности требует принятия менталитета выполнения проекта «жизненного цикла» для всех проектов.

Обеспечение рентабельности и энергоэффективности бытовых помещений Департамента, а также возможности для сотрудников выполнять свои обязанности.
Административное бюро реализует комплексную программу бытовых услуг, которая способствует повышению производительности, удержанию сотрудников и операционной эффективности. Эти усилия включают многолетнюю консолидацию и ремонт офисных помещений в Foggy Bottom и повышенное внимание к профессиональному управлению помещениями, принадлежащими или арендованными Департаментом в Соединенных Штатах.

В 2001 финансовом году целевые ориентиры были достигнуты в партнерстве с GSA на начальном этапе реконструкции здания штаб-квартиры Гарри С. Трумэна. Эти вехи включали начало работ по сносу в крыле здания «Old State» и открытие в августе 2001 г. цокольного этажа для рабочих «Foggy Bottom». Кроме того, к концу 2004 финансового года было завершено 63 проекта реконструкции, чтобы разместить офисы Государственного департамента и бывших сотрудников USIA и ACDA в Foggy Bottom.На сегодняшний день реализовано 88 из 122 запланированных проектов.

Совместный проект GSA и Государственного департамента по строительству здания 21 века для представительства США при Организации Объединенных Наций на площади Организации Объединенных Наций частично достиг цели, установленной на 2001 финансовый год. Архитектурный проект современного, безопасного, энергоэффективного здания почти завершен, но график строительства был отложен как минимум на год, поскольку Департамент еще не получил финансирование для своего вклада в проект.Задержка с финансированием строительства повлияла на сроки переезда сотрудников USUN во временные офисные помещения. В лучшем случае этот переход сейчас намечен на середину 2003 года.

Другие крупные реализуемые проекты, которые имеют ключевое значение для эффективного управления деятельностью Государственного департамента, включают проектирование и строительство в Чарльстонском региональном центре, который объединит большинство внутренних и мировых финансовых служб Департамента, а также аренду здания в Северной Вирджинии. консолидировать штат Бюро дипломатической безопасности.

Помимо этих проектов консолидации, реконструкции и строительства, Государственный департамент взял на себя обязательство по повышению энергоэффективности на всех государственных объектах. Региональный центр Флориды и Национальный учебный центр по иностранным делам являются объектами федеральной выставки солнечной энергии. Предлагаемое новое здание USUN спроектировано для повышения энергоэффективности, и многие другие усилия по повышению энергоэффективности и альтернативной энергии уже ведутся.

Получите финансирование для достижения целей Министерства внешней политики и дипломатической готовности и эффективно распорядитесь этими средствами.
Летом 2001 года заместитель государственного секретаря впервые лично провел 16-часовые слушания, на которых руководители каждого бюро представили свои стратегические цели и цели эффективности, а затем защитили и установили приоритеты своих бюджетных запросов на 2003 финансовый год. Бюджетное управление провело около 30 дополнительных слушаний на более детальном уровне.

Государственный департамент также был активным участником межведомственных групп, занимающихся улучшением и лучшей интеграцией бюджетов и планов деятельности.В апреле 2001 года через свое представительство в Консультативном совете сотрудников по бюджетным вопросам и в Консультативном комитете Межведомственной группы интересов GPRA, спонсируемой OPM, Департамент создал восемь межучрежденческих рабочих групп. Эти рабочие группы улучшили межведомственную координацию по множеству вопросов, что привело к большей готовности делиться важными данными о бюджете и планировании с элементами Государственного департамента. Они сосредоточились главным образом на более эффективном использовании существующих сетей министерства обороны и разведывательного сообщества для улучшения связи и координации с другими членами сообщества иностранных дел, одновременно улучшая информационную безопасность, координацию бюджета и доступ к коммерческим продуктам, приобретаемым IC или DOD.Четыре из восьми групп определили потребности в новых или продолжающихся ресурсах. Запросы на финансирование были интегрированы в бюджет штата на 2002 и 2003 финансовые годы.

Стратегии по включению данных, доступных через Глобальную базу данных Департамента (GDB), в процессы принятия решений руководителями во всем мире были успешно реализованы. (GDB) использовался для выполнения специального анализа данных определенных постов, для составления анализа тенденций за 1998-20000 финансовые годы и для анализа по регионам влияния дополнительного финансирования безопасности на услуги международной совместной административной поддержки ( ICASS) клиентские агентства.Данные GDB также использовались региональными бюро в качестве основы для выработки рекомендаций по распределению фонда профицита обменного курса и ISC для анализа потенциального воздействия повышения целевых показателей ICASS на замену инфраструктуры.

Продемонстрировать улучшение финансового управления и отчетности.
Финансовая отчетность за 2002 финансовый год получила «безоговорочное» заключение и была выпущена до 1 марта 2001 года. Отчет о подотчетности за финансовый год был подписан и представлен в марте 2001 года, включая данные Плана работы.Департамент реализовал стратегии и тактику финансового управления, выделенные в плане работы штата, и добился большей интеграции целей в области эффективности и бюджетных требований .

В 2001 году Департамент продолжал обеспечивать соблюдение требований SGL и федеральных стандартов бухгалтерского учета. Однако, как указано в отчете независимого аудитора и с согласия руководства штата, Департамент в значительной степени не соблюдает следующие требования федеральной системы финансового управления: своевременная и полезная информация, включая информацию об учете управленческих затрат; безопасность систем; и планирование непрерывности бизнеса / непредвиденных обстоятельств.План исправлений от ноября 2001 г. определяет 12 инициатив, которые должны быть выполнены к концу 2003 г., которые приведут к существенному соблюдению требований. В 2001 году Департамент продолжал добиваться значительных успехов в реализации Плана реабилитации.

Расширение Чарльстонского комплекса и интеграция зарубежных и внутренних финансовых услуг, начатое в 2001 финансовом году, направлено на достижение эффекта масштаба и повышение эффективности и действенности финансовых операций и систем Департамента.С 1991 года одной из самых приоритетных целей Департамента финансового управления является создание полностью интегрированной всемирной операционной системы финансового управления.

Внедрение интегрированной зарубежной финансовой системы — региональной системы финансового управления (RFMS) — началось 1 ноября 2001 года с преобразования посольства в Лиме в качестве первого обслуживаемого поста в Чарльстоне. Второе здание Charleston Financial Services Complex будет готово к заселению к апрелю 2002 года.Персонал Чарльстона для консолидации FSC Paris и некоторых внутренних операций находится в стадии реализации.

Обеспечение отечественных и зарубежных сотрудников и других государственных клиентов необходимыми товарами и услугами.
Департамент учредил Центр административных инноваций, подчиняющийся помощнику секретаря по административным вопросам, с целью поиска более эффективных способов оказания административной поддержки нашим людям, находящимся на передовой за границей. Мы выполняем рекомендации в трех областях: электронное правительство, качество жизни и профессионализм.Мы также обращаемся к другим правительственным учреждениям и организациям частного сектора за методами, которым мы можем подражать.

Административное бюро сосредоточило значительные усилия в 2001 финансовом году на инициативах электронного правительства, включая интерактивную платформу Statebuy для электронной торговли и разработку Интегрированной системы управления логистикой (ILMS) для использования во всем мире офисами Государственного департамента в сфере снабжения. и управление запасами, транспортировкой и приобретениями. С момента создания интерактивной платформы Statebuy (SIP) в мае 1996 года глобальное сокращение расходов превысило 3 доллара.Сгенерировано 73 миллиона, и была достигнута рентабельность инвестиций примерно 19 к 1.

Количество запросов и связанных документов, размещенных на SIP в 2001 финансовом году для зарубежных и внутренних офисов, превысило 150, что на 50 процентов больше, чем в предыдущем финансовом году. Разработка Интегрированной системы управления логистикой включала выбор готовой коммерческой продукции, внедрение пилотных проектов и завершение разработки ILMS на 50%.

В 2001 финансовом году Государственный департамент стал первым U.S. Правительственное агентство должно в электронном виде передавать постоянные правительственные документы в Национальное управление архивов и документации, отправляя более 10 000 несекретных телеграмм из «Государственной архивной системы». Ежегодно Департамент получает около 2 000 запросов по Закону о свободе информации (FOIA). Однако на протяжении многих лет у нас не было достаточного персонала, чтобы идти в ногу с запросами, что привело к постоянному накоплению запросов по закону о свободе информации. Учитывая важность выполнения наших установленных законом обязательств и своевременной реакции на общественность, Департамент предоставил 23 дополнительных штатных сотрудника в Административное бюро в третьем квартале
FY ’01 для устранения отставания в FY ’02 и FY ’03.Вскоре после
FY ’01 были отобраны кандидаты, требующие допуска службы безопасности, на ряд этих должностей, что позволило Департаменту лучше справиться с задачей устранения отставания. Это первый шаг в наших усилиях по согласованию персонала с уровнем работы.

Департамент охватывал использование транспортных средств на альтернативном топливе и природном газе для внутреннего автомобильного парка, закупая базы для перевозки природного газа и седаны на альтернативном топливе. Мы превысили нашу цель по энергоэффективным транспортным средствам, так как теперь они составляют 84% применимого отечественного автомобильного парка.

25.1102 Приобретение строительства. | Приобретение. GOV

При использовании средств, отличных от тех, которые были выделены в соответствии с Законом о восстановлении и реинвестировании США от 2009 г. (Pub. L. 111-5) (Закон о восстановлении), следуйте предписаниям в пунктах (a) — (d) этого раздела. В противном случае следуйте рецепту в пункте (е).

(a) Вставить пункт 52.225-9, Покупайте американские строительные материалы, в тендерах и контрактах на строительство, которое выполняется в Соединенных Штатах, на сумму менее 7 008 000 долларов.

(1) Перечислите в параграфе (b) (2) пункта все иностранные строительные материалы, не подпадающие под требования закона Buy American.

(2) Если руководитель агентства определяет, что более высокий процент уместен, замените более высокий процент оценки в параграфе (b) (3) (i) пункта.

(б)

(1) Вставьте положение в 52.225-10, Уведомление о покупке американских строительных материалов, в заявки, содержащие пункт 52.225-9.

(2) Если недостаточно времени для обработки определения о неприменимости закона Buy American до получения предложений, используйте это положение вместе с его Альтернативой I.

(c) Включить пункт 52.225-11 «Покупка американских строительных материалов по торговым соглашениям» в тендеры и контракты на строительство, которое выполняется в Соединенных Штатах на сумму 7 008 000 долларов США или более.

(1) Перечислите в параграфе (b) (3) пункта все иностранные строительные материалы, не подпадающие под действие требований закона «Покупай в Америке», за исключением строительных материалов из указанных стран.

(2) Если руководитель агентства определяет, что более высокий процент уместен, замените более высокий процент оценки в параграфе (b) (4) (i) пункта.

(3) Для приобретений на сумму 7 008 000 долларов США или более, но менее 10 802 884 долларов США, используйте пункт с его Альтернативой I. Перечислите в пункте (b) (3) статьи все иностранные строительные материалы, не подпадающие под требования закона Buy American. , за исключением исключенных иностранных строительных материалов из указанной страны, кроме Бахрейна, Мексики и Омана.

(г)

(1) Вставьте положение в 52.225-12, Уведомление о покупке американских строительных материалов по торговым соглашениям, в заявки, содержащие пункт 52.225-11.

(2) Если недостаточно времени для обработки определения о неприменимости закона Buy American до получения предложений, используйте это положение вместе с его Альтернативой I.

(3) Для приобретений на сумму 7 008 000 долларов США или более, но менее 10 802 884 долларов США, используйте резерв с его Альтернативой II.

(д)

(1) При использовании средств, выделенных в соответствии с Законом о восстановлении для строительства, используйте положения и статьи 52.225-21, 52.225-22, 52.225-23 или 52.225-24 (с соответствующими альтернативами) вместо положений и статей 52.225-9, 52.225-10, 52.225-11 или 52.225-12 (с соответствующими заместителями), соответственно, которые были бы применимы, как предписано в пунктах (a) — (d) этого раздела, если бы средства Закона о взыскании не использовались.

(2) Если эти положения и пункты Закона о взыскании применимы только к проекту, состоящему из определенных статей контракта, укажите в графике статьи, к которым применяются эти положения и пункты.

(3) При использовании пункта 52.225-23, перечислите посторонние строительные материалы в подпункте (b) (3) пункта следующим образом:

(i) Основная статья . Перечислите все иностранные строительные материалы, на которые не распространяется Закон о покупке в Америке или раздел 1605 Закона о восстановлении, за исключением строительных материалов, произведенных в стране, указанной в Законе о восстановлении, или необработанных строительных материалов из указанной страны.

(ii) Заместитель I .Перечислите в параграфе (b) (3) пункта все иностранные строительные материалы, исключенные из закона «Покупай американец» или статьи 1605 Закона о восстановлении, кроме —

(A) Строительный материал, изготовленный из страны, указанной в Законе о восстановлении, кроме Бахрейна, Мексики или Омана; или

(B) Необработанный строительный материал из указанной страны, кроме Бахрейна, Мексики или Омана.

Процесс развития коммерческой недвижимости

Девелопмент коммерческой недвижимости — это воплощение идей на бумаге и их воплощение в недвижимость. Это процесс доставки продукта для удовлетворения определенного потребительского спроса. Но процесс разработки сложен.

В девелопменте недвижимости участвует широкий круг специалистов, в том числе: архитекторы, ландшафтные архитекторы, инженеры-строители, проектировщики участков, юристы, консультанты по окружающей среде, геодезисты, титульные компании, кредиторы, архитекторы, генеральные подрядчики и субподрядчики, а также различные другие.

Процесс девелопмента коммерческой недвижимости в общих чертах разбивается на три этапа:

Начальная фаза развития коммерческой недвижимости включает в себя огромное количество исследований и анализов, чтобы определить, действительно ли предлагаемое развитие является жизнеспособным. Успешная торговая площадка должна соответствовать рыночному спросу, удовлетворять требованиям арендаторов, удовлетворять условиям кредитования и нормативным требованиям, а также удовлетворять потребности потребителя.

Выбор и оценка площадки

Используя несколько источников информации, девелоперы коммерческой недвижимости изучают все доступные объекты в пределах определенной торговой зоны, которые соответствуют основным требованиям к участку.Некоторые из наиболее важных факторов, влияющих на выбор правильного места:

• Размер объекта
• Видимость
• Транспортный поток
• Демография
• Ограничения по зонированию
• Прилегающая инфраструктура
• Потенциальные точки доступа
• Конкуренты (и их результативность)
• Ближайшие арендаторы (и их данные о продажах)

И есть целый ряд дополнительных факторов, которые влияют на поиск подходящей недвижимости, отвечающей потребностям клиента.

И еще один из этих важных факторов — это стоимость. Какой сайт предоставляет разработчику и / или клиенту потенциально более низкие затраты на строительство и большие возможности для инвестиций?

К началу

Комплексная проверка / исследования

На этом этапе процесса развития коммерческой недвижимости предпринимаются шаги для удовлетворения требований законодательства и выяснения рисков и преимуществ сделки. Будучи потенциальным покупателем, застройщики должны тщательно изучить ограничения зонирования, потенциальные права удержания и возможные посягательства на собственность.

Разработчик должен спросить себя, действительны ли предположения о предлагаемой застройке (юридические, физические, экономические, рыночные) или они были проверены?

Вы должны выяснить, какие требования необходимы для развития объекта? Вы также захотите определить, с какой внешней работой вы можете иметь дело. Будет ли разрешенным использование зонирования в той области, которую вы планируете? Если требуется изменить зонирование собственности или требуется изменение зоны, что это за процесс? Есть ряд вопросов, на которые вы хотите получить ответы о потенциальных сайтах.

И получение этой информации обычно связано с обращением в муниципальные отделы планирования.

Важно помнить, что нет двух одинаковых муниципалитетов, поэтому первоначальное взаимодействие с отделами планирования даст представление о том, насколько округ может выступать в поддержку развития.

Когда у вас есть необходимая информация и вы выбрали конкретный сайт, вы действительно погрузитесь в процесс. Работая с городским планировщиком, вы определите, что для конкретного сайта вы планируете построить для конкретного пользователя.Это даст городу представление о ваших общих планах развития.

После того, как ваш сайт будет предварительно рассмотрен и выбран, вы приступите к созданию плана сайта. Это позволит вам визуально определить, может ли этот проект действительно работать. Сможете ли вы встретить неудачи? Можете ли вы соответствовать требованиям к парковке? Это всего лишь пара вопросов, на которые вы сможете ответить после создания плана сайта.

К началу

Отчеты об исследовании площадки (SIR) / технико-экономическое обоснование

об исследовании площадки — это набор данных / вопросов, оценивающих потенциальные проблемы с сайтом или то, что необходимо сделать, чтобы удовлетворить все требования.Сюда входят требования для:

• Землепользование и зонирование
• Инженерное дело
• Разрешение на строительство
• Требования пожарной охраны
• Неудачи в строительстве
• Неисправности и требования к парковке
• Пейзаж
• Постановление об освещении
• Требования к вывескам
• Требования к доступу и DOT
• Внешние / общественные улучшения
• Коммунальные услуги

• Вода
• Канализация
• Ливневой дренаж
• Мощность
• Газ
• Телефон / Кабель

Цель этих данных — акцентировать внимание на потенциальных проблемах, которые могут возникнуть при реализации проекта.

Тщательная проверка вселит в застройщика некоторую уверенность в том, что проект реализуем и потенциально может быть прибыльным. По сути, в исследовании спрашивается, превышают ли ожидаемые будущие выгоды ожидаемые будущие затраты на предлагаемое развитие коммерческой недвижимости.

Некоторые из основных финансовых факторов, на которые следует обратить внимание, включают:

• Затраты на приобретение и приобретение земли
• Финансовые расходы
• Профессиональные сборы
• Плата за подключение к электросети
• Комиссия за удар
• Сборы за разрешение и проверку
• Стоимость строительства
• Страхование
• Затраты на закрытие
• Доходы и прибыль

К началу

Отчеты, требуемые муниципалитетом и кредитором

Оценка участка также будет включать получение официальных отчетов с указанием некоторых физических и экологических аспектов и потенциальных опасностей на участке или связанных с ним.

Фаза 1 (Экологическое исследование)
Фаза 1 экологической оценки объекта (Фаза 1 ESA) — это отчет о комплексной экологической экспертизе, подготовленный для операций с недвижимостью, таких как покупка земли и покупка зданий.

Основная цель этого отчета — убедиться в отсутствии загрязнения почвы или грунтовых вод от предыдущего использования или соседних участков. Любое загрязнение в этих отчетах может повлиять на стоимость собственности или ограничить ее использование.

Геотехническое исследование (изучение почвы)
Целью этого исследования является получение информации о плотности почвы и геологической структуре участка.Он может выявить определенные характеристики этого сайта, которые увеличат затраты на проект, и в отчете будут представлены определенные рекомендации для сайта проекта разработки.

В случае геотехнического исследования для проекта разработки, следующие важные области исследования:

• Площадь здания
• Земельный участок, на котором будет расположено здание
• Сухопутный склон
• Близость суши к воде (озеро, ручей, река)
• Географическое место, где будет располагаться здание

Обследование
Обследование собственности — это юридический документ, который показывает расположение всех улучшений относительно границ коммерческой собственности.На нем изображены границы и описание сервитутов, прав отчуждения и посягательств, обнаруженных на сайте.

Этот отчет обычно содержит иллюстрацию физических характеристик собственности и письменный отчет, в котором подробно излагаются мнения и опасения инспектора.

К началу

Составление предварительных бюджетов (проформа)

Предварительный бюджет или предварительный анализ рассчитывает прогнозируемую финансовую отдачу, которую, вероятно, принесет предлагаемая разработка коммерческой недвижимости.Он начинается с изложения предлагаемого проекта в количественном выражении.

Отправляя анализ участка и планы консультантам, подрядчикам, нашему директору по строительству и развитию, мы можем получить информацию об участке и определить, какие особенности необходимы для проекта, сметные затраты на конкретные улучшения, гонорары консультантов и т. Д.

Все это необходимо для создания приблизительной оценки доходов, которые могут быть получены, затрат, которые будут понесены, и, в конечном итоге, финансовой отдачи, которую, скорее всего, получит застройщик коммерческой недвижимости.

К началу

Подписан договор купли-продажи

После того, как планы вашего участка созданы, проведено комплексное исследование и подписан договор купли-продажи, пора переходить к деталям разработки. На следующем этапе основное внимание уделяется критически важным согласованиям и согласованиям, необходимым для того, чтобы новые предлагаемые проекты коммерческой недвижимости воплотились в жизнь после утверждения муниципалитетом.

Наем архитекторов, инженеров и консультантов

Начало коммерческой застройки часто начинается с привлечения ряда консультантов, включая архитекторов и инженеров-строителей.Их роль состоит в том, чтобы обеспечить внедрение наиболее жизнеспособных планов и процессов развития, что приведет к успешному проекту разработки с соблюдением бюджета.

Архитекторы
Цель архитектора — составить первоначальную концептуальную схему, и хороший архитектор в конечном итоге значительно повысит ценность вашего проекта, разработав проект, который будет функциональным для арендатора и привлекательным для рынка и района, в котором он расположен. дюйм

Ландшафтный архитектор
Работа ландшафтного архитектора заключается в разработке ландшафтного дизайна, необходимого для муниципалитета, вокруг плана участка.Обычно это означает, что натуральные растения и деревья создают тень и имеют естественную эстетическую привлекательность.

Инженер-механик, сантехник, электрик
Эти инженеры следят за тем, чтобы система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха была спроектирована в соответствии с условиями, сантехника соответствует правильным соединениям и правильно отводится, а электрическая проводка правильно размещена в необходимых местах в соответствии со строительными нормами.

Инженер-строитель
Инженеры-строители работают с архитекторами, чтобы учесть вес и нагрузки строительных материалов на землю, на которой они сидят.Это нужно для того, чтобы здание выдержало само себя и не провалилось в землю. Их основная цель — разработать конструктивную конструкцию, которая была бы функциональной и рентабельной.

Инженер-строитель
Инженер-строитель используется для определения многих технических проблем, связанных с гражданским проектированием элементов проекта. Ливневый дренаж, проектирование парковок и тротуаров, подъездные пути и соответствие требованиям к уклону осуществляются инженерами-строителями. Такие факторы, как топография, экологические проблемы или коммунальные услуги, играют важную роль в планировке и проектировании участков.Объяснение инженером этих проблем может привести к другой стратегии развития собственности — той, которая обеспечивает лучший проект по более низкой цене.

К началу

Работа с населением и коммуникация

В процессе девелопмента коммерческой недвижимости участвуют не только активные стороны, но и окружающие сообщества и предприятия. Цель информирования общественности во время коммерческой разработки — информировать соседей по проекту о предлагаемых планах развития, включая выгоды, потенциальное изменение зон, влияние на сообщество и т. Д.Конечная цель — проинформировать и, как мы надеемся, улучшить мнение сообщества об одобрении проекта, принимая во внимание их вклад.

К началу

Представление и проверка муниципалитета

Для того, чтобы проекты стали реальностью, они должны сначала получить одобрение соответствующих муниципальных и государственных органов. Подача и рассмотрение часто влечет за собой следующее:

Обзор зонирования
Обзор зонирования предназначен для обеспечения соблюдения стандартов и положений, установленных каждым муниципалитетом, при одновременном поощрении качественного развития.Он предназначен для поощрения наиболее рационального использования земли, повышения эстетической ценности и содействия обеспечению надлежащего транспорта, школ, парков и других общественных нужд.

Проверка плана участка
Подробный план участка вместе со связанными документами направляется в определенные правительственные ведомства, агентства, коммунальные предприятия и т. Д. Для рассмотрения и первоначальных замечаний. Цель обзора — выяснить, как спроектирована конкретная застройка, и решить любые вопросы, связанные с общественной безопасностью, водоснабжением, удалением сточных вод, коммунальными услугами, дорожным движением, аварийным доступом, общественными препятствиями и множеством других элементов.

Обзор проекта
Предоставьте архитектурные фасады зданий, ландшафтные планы и чертежи, относящиеся к принципам проектирования и отвечающие эстетическим требованиям.

После утверждения плана участка и проекта в процессе рассмотрения проекта вам, как правило, разрешается подавать строительные чертежи на рассмотрение в строительный отдел.

К началу

Процесс предоставления городских прав

Прежде чем проект можно будет начать, вам необходимо получить разрешение от местных регулирующих органов и сообщества.Крайне важно быть готовым к этому этапу процесса разработки, так как вам могут задать много вопросов от градостроителей, местных жителей и руководителей правительства.

Примеры прав:

• Зонирование
• Варианты зонирования
• Разрешение на использование
• Допуски по эксплуатации
• Дорожные разрешения
• Ландшафтный дизайн

Утверждение городского совета или городской комиссии по планированию
Часто новая коммерческая застройка должна сначала получить одобрение городского совета, городской комиссии по планированию или какого-либо муниципального органа.Работа с городским отделом планирования и получение его одобрения обычно позволяет комиссии по планированию или городскому совету одобрить проект на официальных публичных слушаниях. Однако не все проекты нуждаются в официальном одобрении городского совета или проектной комиссии.

Общественные слушания
Общественные слушания будут проводиться для местных владельцев собственности и жителей, чтобы услышать отзывы о предлагаемом коммерческом строительстве. Любой человек или общественная группа, включая районный совет, имеет право высказаться по предлагаемому проекту.

К началу

Координация подготовки к строительству

В ходе подготовки к процессу коммерческого строительства коммерческие девелоперы погрузятся в рассмотрение заявок на строительство. Исходя из предложенного объема работ, генеральные подрядчики подготовят и представят сметные заявки на стоимость проекта и график его завершения.

Благодаря этому процессу разработчики не только могут сузить круг поиска генеральных подрядчиков, но и применить оценки для окончательной подготовки бюджета.

К началу

Строительные чертежи / Предоставление плана строительства

После того, как проект получает одобрение от комиссии городского планирования или городского совета, вы переходите к подаче строительного чертежа / плана здания в строительный департамент.

Муниципалитет затем рассмотрит план на предмет соответствия утвержденному предварительному плану участка, условиям утверждения проекта, необходимому контрольному списку плана строительства и всем применимым кодексам и постановлениям.Разработчик проекта просматривает план участка для окончательного утверждения вместе с планами строительства.

К началу

Завершить бюджет

По мере того, как проект проходит процесс получения прав и утверждения, застройщик коммерческой недвижимости начнет гораздо лучше понимать, какие затраты и сроки требуются для успешного строительства проекта.

Некоторые важные ключи к успешному составлению бюджета: ознакомление со всеми соответствующими государственными строительными нормами; понимание того, какие позиции необходимы, а какие гибки; учет скрытых затрат; и гибкость с вашим бюджетом.

При создании окончательного бюджета учитываются такие факторы, как:

• Разрешения
• Подготовка площадки
• Страхование
• Строительные расходы (как жесткие, так и мягкие)

В начало

Утверждение / выдача разрешений на строительство

После того, как планы были рассмотрены в ходе обычных раундов процесса проверки и определены как соответствующие городским / муниципальным кодексам, выдаются разрешения на строительство.Эти разрешения дают застройщику право начать строительные работы и позволяют проводить соответствующие проверки.

К началу

Закрытие условного депонирования

По сути, это последний шаг в выполнении первоначальной сделки по покупке недвижимости. Титульная компания или другое доверенное лицо переведет денежные средства и доверительный акт вовлеченным сторонам.

Для некоторых застройщиков коммерческой недвижимости этот этап процесса может быть другим.Некоторые застройщики могут предпочесть закрыть объект после получения всех разрешений и согласований, в то время как другие могут фактически закрыть до окончательного процесса выдачи разрешений.

Получение полного одобрения, права и закрытия собственности на землю требует времени, опыта, взаимоотношений и настойчивости. Но как только проект получил одобрение и получил право, подрядчики и строители готовы приступить к коммерческой разработке.

К началу

Теперь, когда ваши планы развития представлены и одобрены, разрешения выданы и вы закрыли участок, пора начинать строительство.Именно здесь подрядчики и строители воплотят в жизнь коммерческую разработку.

Общая координация строительства

Как девелопер коммерческой недвижимости, строительный аспект проекта сосредоточен на управлении и координации этапа строительства, а не на самом строительстве здания. При работе с генеральными подрядчиками и субподрядчиками общая координация строительства часто состоит из:

Еженедельные телеконференции и отчеты по строительным работам
Строительный отдел девелопера, как правило, участвует в еженедельных телефонных звонках, чтобы поддерживать прямой контакт с генеральными подрядчиками.Эти обновления статуса фокусируются на общем ходе разработки, но при этом учитывают предстоящие графики и временные рамки. Кроме того, в ходе звонков будут рассмотрены любые серьезные проблемы, которые могут помешать своевременному завершению проекта.

Помимо еженедельных звонков на строительство, генеральные подрядчики направляют застройщику письменные отчеты о ходе работ, чтобы сообщить о статусе проекта, графиках и т. Д.

Обработка RFI от подрядчиков и архитекторов
На этапе строительства коммерческие разработчики также несут ответственность за управление запросами на информацию (RFI).Эти запросы часто поступают, потому что не все строительные документы могут затрагивать все вопросы строительного процесса.

Эти запросы выпускаются, чтобы помочь подрядчикам получить разъяснения по деталям проекта или попросить принять решение по конкретным элементам.

К началу

Встреча перед строительством

Перед тем, как начать копать или забивать молотком, важно, чтобы разработчик, генеральный подрядчик, субподрядчики, архитекторы и другие заинтересованные стороны были на одной странице в отношении общего плана строительства и ожиданий.

Эти встречи следует использовать для:

• Определите соответствующие роли и обязанности
• Определение особых потребностей и требований проекта
• Установление ожиданий в отношении качества
• Определите меры по решению проблем
• Составить график встреч по проекту
• Ответьте на вопросы и опасения по поводу этапа строительства проекта

Планы и рекомендации, которые обсуждаются и изложены на совещании, предшествующем строительству, помогут вам сориентироваться в проблемах и убедиться, что вы на правильном пути к успешному проекту.

К началу

Мобилизация генерального подрядчика

Как правило, первым шагом в начале фактического строительства коммерческого объекта является мобилизация бригад на площадку. Это влечет за собой организацию и планирование доставки подрядчиков, оборудования и материалов на площадку для начала работы.

В то же время обычно запрашиваются разрешения на недвижимость, включая строительство, электричество, сантехнику, механику и т. Д.

К началу

Проведение опроса

Когда вы будете готовы воплотить свои планы в жизнь, участие в опросе станет одним из первых шагов, которые вы сделаете.

Это процесс взятия запланированного развития и его физического отображения на сайте. Обычно разбивка используется для обозначения границ участков, внутренних и внешних стен здания, ливневых и дренажных потоков, а также бетонных элементов, таких как проезды, тротуары и бордюры.

Во время разбивки вы, вероятно, также возьмете образцы почвы с участка. Инженер-грунт проверит соответствие подземных грунтовых условий условиям первоначального исследования и может при необходимости изменить рекомендации по проектированию.

К началу

Земляные работы

Это стадия, на которой фактическая почва, на которой будет располагаться новая застройка, начинает принимать форму для адекватного строительства нового здания. Земляные работы при выемке грунта и засыпка грунта на необходимую глубину необходимы для устройства фундамента и траншей.

Земляные работы могут включать следующие этапы:

• Импорт и экспорт почвы
• Стабилизация грунта
• Строительная классификация
• Испытания на уплотнение и плотность

Это основные этапы подготовки площадки для правильного и безопасного строительства.

К началу

Пад / фундамент

После завершения надлежащих земляных работ и укладки грунта процесс строительства перейдет к закладке фундамента здания.

Первым шагом является выкопка фундаментов здания — элементов, которые устанавливаются на место, чтобы обеспечить стабильное основание, которое будет поддерживать будущие несущие фундаментные стены. Принимая во внимание состав окружающего грунта, вы выкопаете траншею, чтобы заложить фундамент здания.

После этого бригады приступят к укладке опалубки, установке арматуры и заливке фундамента здания. Фундамент предназначен для поддержки всей конструкции.

К началу

Строительство зданий

Строительство здания — это когда недвижимость, которую вы представляете, начинает принимать форму по мере того, как вы добавляете структуру к своей собственности. Каркасы, стены, крыши и все основные компоненты построения «костей» коммерческой недвижимости.Некоторые из основных работ включают:

Коммунальные услуги на объекте
Коммунальные работы на участке включают подготовку объекта к подключению к коммунальным сетям. К ним относятся вода, канализация, электричество и газ.

Обрамление
Обрамление состоит из широких частей, которые придают опору и форму зданию. Это может быть деревянный каркас, конструкционная сталь или бетон.

Кровля
В зависимости от типа крыши, это может включать такие элементы, как строительство стропил, балки перекрытия, фермы, изоляция, несущий настил и соответствующее кровельное покрытие.

HVAC
Включает подготовку места установки путем установки опорной площадки или опорной конструкции на крыше. Воздуховоды и электрическая система также подготовлены к внутреннему подключению.

К началу

Внутренние работы

Внутренние работы, входящие в новую коммерческую застройку, включают многие детали, которые клиенты и обитатели будут видеть и решать ежедневно. Внутренние работы — это то, что превращает здание из пустой оболочки в жилую застройку.На этом этапе процесса разработки есть много мелких деталей, но основные внутренние работы, которые были выполнены:

• Электрооборудование салона
• Воздуховоды
• Изоляция
• Гипсокартон
• Полы
• Потолок
• Двери и фурнитура
• Живопись
• Светильники

К началу

Работа на объекте

Помимо строительства самого здания, необходимо провести работы на прилегающей территории, чтобы создать полноценную и разностороннюю коммерческую застройку.Некоторые из этих работ на месте включают:

Оценка участка
Это процесс распределения грязи стратегическим способом для обеспечения надлежащего стока воды и подготовки участка к дополнительным работам, таким как мощение и благоустройство территории.

Мощение и разметка стоянки
После того, как площадка будет правильно профилирована, вы можете двигаться вперед с мощением стоянки. Парковка должна быть ровной, иметь ровное, уплотненное основание и иметь надлежащий дренаж. Затем, при правильной укладке, участок можно разметать.

Ландшафтный дизайн
Сюда входит установка орошения, посадка декоративных или затененных деревьев, кустов, цветов, гравия или любых других элементов, которые добавляют визуальной привлекательности собственности.

К началу

Выездные работы

Относится к работе за пределами объекта недвижимости, которая предназначена для поддержки нового строительства. Это включает в себя инфраструктуру, такую ​​как подъездные пути, тротуары и бордюры, а также другие дополнительные коммунальные работы.

К началу

Проверки

По завершении каждого проекта должны проводиться проверки, чтобы убедиться, что основные элементы соответствуют всем муниципальным кодексам и постановлениям.В то время как периодические проверки проводятся на этапе строительства, необходимо проводить заключительные проверки, чтобы убедиться, что здания безопасны для проживания. Проверено элементов:

• Конструктивно-строительная оболочка
• Поверхность крыши
• Сантехника
• Электрооборудование
• ОВК
• Пожарная безопасность / Безопасность
• Элементы интерьера

К началу

Завершение строительства

Завершение проекта обычно включает в себя разработку подробного расписания обязанностей, включая списки работ, испытания оборудования, процедуры запуска и занятость.Завершение может также включать сбор и хранение важных записей и документации по проекту на случай, если возникнут какие-либо вопросы или проблемы, которые необходимо решить после завершения проекта.

Процесс закрытия касается всего, от работ, выполненных подрядчиками, до возврата арендованного оборудования. Это необходимо для того, чтобы ваша новая застройка была более чем готова к передаче арендатору.

Punchlist
Строительный Punchlist используется для решения любых нерешенных задач или проблем до окончательного размещения.Он используется в качестве меры контроля для обеспечения соблюдения стандартов качества застройщика и будущего арендатора.

Punchlist обычно включает план завершения элементов, включая любой мелкий ремонт отделки, очистку или любые невыполненные установки.

К началу

Свидетельство о занятии

После того, как проект будет соответствовать всем заключительным инспекциям, кодексам и постановлениям, соответствующее муниципальное агентство выдаст Свидетельство о заселении собственности.

Issuance подтверждает, что недвижимость подходит для проживания предполагаемого пользователя или типа пользователя, и что здание соответствует планам и спецификациям, которые были первоначально представлены и утверждены.

К началу

Въезд арендатора

«Заключительный этап» в процессе девелопмента коммерческой недвижимости: въезд арендатора. Как следует из этого, это означает, что недвижимость подготовлена ​​для того, чтобы арендатор открыл магазин и, в конечном итоге, открылся для бизнеса.Официально проект перешел от разработки концепции к строительству и передаче ключей.

К началу

IAS 38 — Нематериальные активы

• Интерпретация IFRIC 12 Концессионные соглашения об оказании услуг
• Интерпретация IFRIC 20 Затраты на вскрышные работы на этапе добычи открытого рудника
• IAS 16 заменяет SIC-6 Затраты на изменение существующего программного обеспечения
• SIC-32 Нематериальные активы — Стоимость веб-сайта

Целью МСФО (IAS) 38 является определение порядка учета нематериальных активов, которые не рассматриваются отдельно в другом МСФО.Стандарт требует, чтобы организация признавала нематериальный актив только в том случае, если выполняются определенные критерии. Стандарт также определяет, как оценивать балансовую стоимость нематериальных активов, и требует раскрытия определенной информации в отношении нематериальных активов. [IAS 38.1]

IAS 38 применяется ко всем нематериальным активам, кроме: [IAS 38.2-3]

• финансовые активы (см. МСФО (IAS) 32 «Финансовые инструменты: презентация »)
• активов по разведке и оценке (см. МСФО (IFRS) 6 «Разведка и оценка минеральных ресурсов »)
• затраты на разработку и добычу полезных ископаемых, нефти, природного газа и аналогичных ресурсов
• нематериальные активы по договорам страхования, заключенным страховыми компаниями
• нематериальных активов, охватываемых другим МСФО, таких как нематериальные активы, предназначенные для продажи (МСФО 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность» ), отложенные налоговые активы (МСБУ 12 «Налог на прибыль» ), активы по аренде (МСФО 17 Аренда ), активы, возникающие в результате вознаграждений работникам (МСФО (IAS) 19 «Вознаграждения работникам» (2011)), и гудвил (МСФО 3 «Объединение бизнеса», ).

Нематериальный актив: идентифицируемый немонетарный актив без физического содержания. Актив — это ресурс, который контролируется организацией в результате прошлых событий (например, покупка или самостоятельное создание) и от которого ожидаются будущие экономические выгоды (приток денежных средств или других активов). [IAS 38.8] Таким образом, три важнейших атрибута нематериального актива:

• идентифицируемость
• контроль (право на получение выгоды от актива)
• будущие экономические выгоды (например, выручка или сокращение будущих затрат)

Идентифицируемость: нематериальный актив является идентифицируемым, если он: [IAS 38.12]

• можно отделить (можно отделить и продать, передать, сдать в аренду, сдать в аренду или обменять по отдельности или вместе со связанным контрактом) или
• возникает из договорных или других юридических прав, независимо от того, могут ли эти права передаваться или отделяться от предприятия или от других прав и обязательств.

Нематериальные активы могут быть приобретены:

• при отдельной покупке
• в рамках объединения бизнеса
• за счет государственного гранта
• путем обмена активами
• путем самосоздания (внутренняя генерация)

Критерии признания. МСФО (IAS) 38 требует, чтобы организация признавала нематериальный актив, приобретенный или созданный самостоятельно (по первоначальной стоимости), тогда и только тогда, когда: [МСФО (IAS) 38.21]

• получение предприятием будущих экономических выгод, относящихся к активу, является вероятным; и
• стоимость актива может быть надежно оценена.

Это требование применяется независимо от того, был ли нематериальный актив приобретен на стороне или создан внутри компании. МСФО (IAS) 38 включает дополнительные критерии признания нематериальных активов, созданных внутри компании (см. Ниже).

Вероятность получения будущих экономических выгод должна основываться на разумных и подтверждаемых предположениях об условиях, которые будут существовать в течение срока службы актива. [IAS 38.22] Критерий вероятностного признания всегда считается выполненным для нематериальных активов, которые приобретаются отдельно или при объединении бизнеса. [IAS 38.33]

Если критерии признания не выполнены. Если нематериальный объект не соответствует как определению, так и критериям признания в качестве нематериального актива, МСФО (IAS) 38 требует, чтобы затраты по этому объекту признавались в качестве расходов в момент их возникновения.[IAS 38.68]

Объединение бизнеса. Предполагается, что справедливая стоимость (и, следовательно, первоначальная стоимость) нематериального актива, приобретенного при объединении бизнеса, может быть надежно оценена. [МСФО (IAS) 38.35] Затраты (включаемые в стоимость приобретения) по нематериальному объекту, который не соответствует как определению, так и критериям признания нематериального актива, должны составлять часть суммы, относящейся к гудвиллу, признанному на дату приобретения.

Восстановление. Стандарт также запрещает предприятию впоследствии восстанавливать в качестве нематериального актива затраты, которые первоначально были отнесены на расходы. [IAS 38.71]

• Отнесите все затраты на исследования к расходам. [IAS 38.54]
• Затраты на разработку капитализируются только после подтверждения технической и коммерческой целесообразности продажи или использования актива. Это означает, что предприятие должно иметь намерение и возможность завершить создание нематериального актива и либо использовать его, либо продать, а также иметь возможность продемонстрировать, как актив будет приносить будущие экономические выгоды.[IAS 38.57]

Если предприятие не может отличить этап исследования внутреннего проекта по созданию нематериального актива от этапа разработки, предприятие учитывает затраты по этому проекту, как если бы они были понесены только на этапе исследования.

Проект исследований и разработок, приобретенный при объединении бизнеса, признается как актив по первоначальной стоимости, даже если его компонент является исследовательским. Последующие затраты по этому проекту учитываются как любые другие затраты на исследования и разработки (списываются на расходы, за исключением тех случаев, когда затраты удовлетворяют критериям МСФО (IAS) 38 для признания таких затрат в качестве нематериального актива).[IAS 38.34]

Бренды, заголовки, издательские заголовки, списки клиентов и аналогичные по содержанию элементы, созданные внутри компании, не должны признаваться в качестве активов. [IAS 38.63]

• Куплено: капитализировать
• Операционная система для оборудования: включить в стоимость оборудования
• Внутренняя разработка (для использования или продажи): отнесение на расходы до тех пор, пока не будет осуществлено технологическое обоснование, вероятные будущие выгоды, намерение и возможность использовать или продавать программное обеспечение, ресурсы для завершения программного обеспечения и возможность измерения затрат.
• Амортизация: в течение срока полезного использования, в зависимости от структуры выплат (по умолчанию — линейная).

Следующие статьи должны быть отнесены к расходам по мере возникновения:

• гудвил, созданный внутри компании [IAS 38.48]
• затраты на запуск, предварительное открытие и подготовку к эксплуатации [IAS 38.69]
Стоимость обучения
• [IAS 38.69]
• рекламные и рекламные расходы, включая каталоги по почте [IAS 38.69]
• затраты на переезд [IAS 38.69]

Для этой цели «по мере возникновения» означает, когда организация получает соответствующие товары или услуги.Если предприятие произвело предоплату за вышеуказанные статьи, эта предоплата признается как актив до тех пор, пока предприятие не получит соответствующие товары или услуги. [IAS 38.70]

Нематериальные активы первоначально оцениваются по первоначальной стоимости. [IAS 38.24]

Организация должна выбрать модель стоимости или модель переоценки для каждого класса нематериальных активов. [IAS 38.72]

Стоимость модели. После первоначального признания нематериальные активы должны отражаться по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.[IAS 38.74]

Модель переоценки. Нематериальные активы могут отражаться по переоцененной стоимости (на основе справедливой стоимости) за вычетом любой последующей амортизации и убытков от обесценения, только если справедливая стоимость может быть определена на основе данных активного рынка. [МСФО (IAS) 38.75] Ожидается, что такие активные рынки будут необычными для нематериальных активов. [IAS 38.78] Примеры, где они могут существовать:

• квоты на производство
• лицензий на рыбную ловлю
• лицензий на такси

Согласно модели переоценки, увеличение переоценки признается в составе прочего совокупного дохода и накапливается в составе «прироста от переоценки» в составе капитала, за исключением случаев, когда они восстанавливают уменьшение переоценки, ранее признанное в составе прибыли или убытка.Если переоцененный нематериальный актив имеет ограниченный срок службы и, следовательно, амортизируется (см. Ниже), переоцененная сумма амортизируется. [IAS 38.85]

Нематериальные активы классифицируются как: [IAS 38.88]

• Неограниченный срок действия: отсутствие прогнозируемого ограничения на период, в течение которого актив, как ожидается, будет генерировать чистый приток денежных средств для предприятия.
• Конечный срок: ограниченный период получения выгоды для предприятия.

Стоимость за вычетом остаточной стоимости нематериального актива с ограниченным сроком полезного использования должна амортизироваться на систематической основе в течение этого срока: [IAS 38.97]

• Метод амортизации должен отражать структуру выплат.
• Если образец не может быть определен надежно, амортизируйте линейным методом.
• Амортизационные расходы признаются в составе прибыли или убытка, если другой МСФО не требует, чтобы они были включены в стоимость другого актива.
• Период амортизации должен пересматриваться не реже одного раза в год. [IAS 38.104]

Ожидаемое в будущем снижение отпускных цен может указывать на более высокий уровень потребления будущих экономических выгод, заключенных в активе.[IAS 18.92]

Стандарт содержит опровержимое допущение о том, что метод амортизации нематериальных активов, основанный на выручке, неуместен. Однако существуют ограниченные обстоятельства, при которых презумпция может быть преодолена:

• Нематериальный актив выражается как показатель выручки; и
• можно продемонстрировать, что выручка и потребление экономических выгод от нематериального актива сильно взаимосвязаны. [IAS 38.98A]

Примечание: руководство по ожидаемому будущему снижению продажных цен и разъяснения в отношении метода начисления амортизации, основанного на выручке, были введены в Разъяснение приемлемых методов амортизации , которое применяется к годовым периодам, начинающимся 1 января 2016 года или после этой даты.

Актив также должен быть оценен на предмет обесценения в соответствии с МСФО 36. [МСФО 38.111]

Нематериальный актив с неопределенным сроком полезного использования не подлежит амортизации.[IAS 38.107]

Срок его полезного использования должен пересматриваться каждый отчетный период, чтобы определять, продолжают ли события и обстоятельства поддерживать оценку неопределенного срока полезного использования этого актива. В противном случае изменение оценки срока полезного использования с неопределенного на конечный следует учитывать как изменение в бухгалтерской оценке. [IAS 38.109]

Актив также должен быть оценен на предмет обесценения в соответствии с МСФО (IAS) 36. [МСФО (IAS) 38.111]

Из-за характера нематериальных активов последующие затраты лишь в редких случаях будут соответствовать критериям признания в балансовой стоимости актива.[IAS 38.20] Последующие затраты на бренды, заголовки, публикации, списки клиентов и аналогичные статьи всегда должны признаваться в составе прибыли или убытка по мере их возникновения. [IAS 38.63]

Раскрыть информацию о каждом классе нематериальных активов: [МСФО (IAS) 38.118 и 38.122]

• Срок полезного использования или норма амортизации
• по методу амортизации
• валовая балансовая стоимость
• Накопленная амортизация и убыток от обесценения
• статей в отчете о прибылях и убытках, в которые включена амортизация
• сверка балансовой стоимости на начало и конец периода, показывающая:
  • добавлений (объединение бизнеса отдельно)
  • активов, предназначенных для продажи
  • выбытия и прочие выбытия
  • переоценок
  • обесценения
  • Восстановление обесценения
  • амортизация
  • курсовых разниц
  • прочие изменения
• основание для определения того, что нематериальный актив имеет неопределенный срок
• описание и балансовая стоимость отдельно существенных нематериальных активов
• особые раскрытия информации о нематериальных активах, приобретенных за счет государственных субсидий
• информация о нематериальных активах, право собственности на которые ограничено
• договорные обязательства по приобретению нематериальных активов

Требуется раскрытие дополнительной информации в отношении:

• нематериальные активы, учитываемые по переоцененной стоимости [IAS 38.