Приобретение зарубежной недвижимости на этапе строительства – Инвестиции в зарубежную недвижимость в 2018 году

Инвестиции в зарубежную недвижимость — Сайт для успешных людей

Покупка зарубежной недвижимости. Причины покупки.

Все больше россиян интересуется вопросом приобретения недвижимости в других странах. В чем же причина популярности зарубежных квадратных метров и чем они привлекательнее отечественных?

Зарубежные рынки предоставляют потенциальным покупателям весьма широкие возможности, в то время как отечественный постоянно снижает свою конкурентоспособность и становится все менее привлекательным для большого числа инвесторов. Кровно заинтересованный не только в сохранении, но и в приумножении своих средств, инвестор обязательно обратит свой взор на зарубежные объекты недвижимости, потому что приобретение готового или пусть еще только строящегося жилья в развитой стране со стабильной экономической ситуацией, представляется вполне разумной и выгодной сделкой.

Доступность рынка зарубежной недвижимости.

Цена и качество зарубежной недвижимости.

Доход от недвижимости за рубежом.

Уровень доходности в зависимости от страны составляет от 10 до 30 процентов годовых и поддерживает привлекательность вложения средств в зарубежные строения. Также положительной стороной этого является низкий уровень рискованности таких инвестиций. Инвестиции в зарубежные объекты недвижимости — весьма выгодный вариант долгосрочного размещения свободных средств, гарантирующий стабильный доход. Наиболее привлекательной для долгосрочного инвестирования считается недвижимость во Франции, поскольку в этой стране стоимость жилья растет хоть и медленно, но неуклонно.

Более высокий показатель доходности возможен при покупке недвижимости развивающихся странах, однако здесь уровень риска несколько выше. К числу таких стран можно отнести Черногорию и Болгарию, где система продажи недвижимости гражданам других стран пока еще формируется. В данное время рост стоимости недвижимости в большинстве стран Восточной Европы не превышает 20% в год. Рекордное повышение цен на жилье произошло в Риге и Талине: на 50% за год. В целом же наиболее благоприятное время для инвестиций в недвижимость ряда стран миновало — рост цен в них замедлился.

В ближайшие годы жилье в странах Восточной Европы еще будет сохранять уровень доходности в 20-25% годовых, но подбор недвижимости данного вида стал уже сложнее.

Ограничения на приобретение недвижимости за рубежом.

В большинстве европейских стран ограничений на покупку недвижимости иностранцами практически не существует, однако имеет место запрет на приобретение земельных участков. Наболее простая процедура покупки недвижимости действует на Кипре и в Испании, поскольку там для этого требуется минимальное количество документов. Для покупки дома или земельного участка на Кипре достаточно предъявить загранпаспорт и подтвердить наличие денежных средств, которые могут храниться как в европейских, так и в российских банках.

Некоторые трудности при приобретении жилья возникают в странах, вошедших в Евросоюз недавно, но преодолеть их несложно, даже используя исключительно законные методы. Например, в Болгарии иностранный гражданин не имеет права приобрести земельный участок как частное лицо, но зарегистрировав на законных основаниях предприятие, он вполне может купить этот участок на имя своей компании. Аналогичным способом недвижимость покупается иностранцами в Чехии и Хорватии. В Турции для вступления в права собственности на объект недвижимости, необходимо получить вид на жительство.

Ипотека и зарубежная недвижимость.

Ипотека служит неплохим выходом для тех, кто, намереваясь приобрети недвижимость за рубежом, еще не успел накопить достаточно средств, но не желает откладывать покупку. Ипотечный кредит хорош тем, что процентные ставки иностранных банков по ипотеке сильно отстают от уровня инфляции в России. Наименее требовательны к иностранным заемщикам испанские, португальские и кипрские банки. Для получения в них займа нужен минимальный набор документов. Однако в любом европейском банке платежеспособность заемщика признается удовлетворительной, если сумма выплаты по кредиту составляет до 30% размера его дохода.

Граждане РФ могут получить банковский кредит в следующих странах: Португалия, Испания и Кипр, при кредитных ставках в этих странах от 4,5% годовых. Чаще всего средства на приобретение недвижимости выдаются там в размере 60-70% от его стоимости со сроком погашения кредита до 20 лет.

В Италии процесс ипотечного кредитования довольно консервативен, поэтому у россиян при обращении за займом нередко возникают сложности, даже если все основные требования по кредитам соблюдены. Аналогичные сложности при подтверждении платежеспособности могут наблюдаться и во Франции. Более того, для получения кредита во Франции в местные банки зачастую необходимо предоставить гарантии со стороны крупных банков Европы. Иногда требуется еще и подтверждение своей принадлежности к числу клиентов конкретного иностранного банка, равно как и подтверждение того, что на счете зарезервировано не менее половины суммы запрашиваемого кредита. Также следует иметь в виду, что кредит, выдаваемый иностранцам, не превышает 50-60% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, а срок его погашения составляет не более 10 лет.

Страны, ранее входившие в состав СССР, для инвесторов привлекательны, но иностранцам получить в них кредит довольно сложно. Например, в Болгарии, кредит выдается под 8-9% годовых со сроком его погашения от 5 до 20 лет. Более привлекательным по сравнению с ипотекой вариантом является лизинг. Условия лизингового владения недвижимым имуществом предоставляют возможность пользования ею без права продажи, так как находящаяся в пользовании недвижимость до ее полного выкупа принадлежит не пользователю, а построившей ее компании.

Доход от сдачи в аренду недвижимости за рубежом.

Лучшим способом извлечения из вложенных в недвижимость средств стабильного дохода, является сдача объекта в аренду. Такой вариант инвестирования представлявляется весьма привлекательным и перспективным. Аренда может быть как долгосрочной (на несколько лет), так и краткосрочной (сезонной). На длительный срок жилье сдается в аренду в основном в столицах и крупных городах. Сезонное же предоставление жилья в аренду больше распространено в курортных и туристических зонах. Однако перед покупкой зарубежной недвижимости с целью последующей ее сдачи в аренду необходимо как можно подробнее ознакомиться с условиями осуществления данной деятельности, особенно с тем, чем регулируются вопросы аренды. Полезно было бы и заранее просчитать размер предполагаемых доходов. Следует также учитывать и то, что если в России наимодатель, за плату предоставляющий свое жилье во временное пользование, налогом облагается весьма условно, в цивилизованных странах подобное невозможно, и от налоговых служб там уйти не удастся. В Испании, Италии или Франции размер налоговых платежей составляет 30% от прибыли, а средняя доходность бизнеса по предоставлению жилья в аренду, колеблется в пределах 4-5% в год. В странах Центральной и Восточной Европы уровень доходности несколько выше. Таким образом, срок окупаемости проекта инвестирования в недвижимость составляет 10-12 лет. Похожие результаты показывает и рента от объектов коммерческой недвижимости.

Граждане России для сокращения срока окупаемости вложений начинают сдавать заграничное жилье в аренду сразу после его покупки, ускоряя тем самым процесс погашения кредита. Необходимые суммы они выплачивают за счет регулярных денежных поступлений от арендаторов.

Покупка зарубежной недвижимости на этапе строительства.

Инвестирование в недвижимость за рубежом на начальном этапе ее строительства является одним из способов выгодного вложения средств, позволяющих извлечь немалую прибыль (до 25-30% годовых от суммы вложения) при последующей продаже завершенного объекта. Доходность таких инвестиций связана в первую очередь со льготами (низкие цены или беспроцентная рассрочка), которыми можно воспользоваться только на начальном этапе строительства. Объект недвижимости при нулевой степени готовности всегда имеет более низкую стоимость, которая в ходе строительных работ неуклонно растет. Срок строительства жилого комплекса (от начального до завершающего этапа) составляет примерно полтора года. За это время на рынке недвижимости происходит 35-40-процентное увеличение стоимости жилья. Одновременно с этим увеличивается и стоимость готового объекта, но только на 15-25%, из-за уменьшения скидок. В результате при вложении средств в строительство чрез полтора года инвестор получает готовый жилой объект, стоимость которого превышает первоначально затраченную сумму в 1,5 раза. Однако это характерно только для зарубежных стран. К тому же, в Европе действуют гарантии выполнения застройщиком всех обязательств перед инвестором, принятых при заключении договора (строительство завершается точно в установленный срок), что снижает вероятность потери вложенных средств.

Самым важным при инвестировании в строительство является правильный выбор места возведения объекта, поскольку именно это должно обеспечить быструю продажу готовой недвижимости. Необходимо учитывать, что не каждый объект удается продать быстро, так как в некоторых странах для препятствования спекуляции при продаже жилья введен специальный налог, действующий в первые несколько лет после совершения сделки по приобретению недвижимости.

Долевые инвестиции в зарубежную недвижимость.

Как и российский, зарубежный рынок предоставляет возможности долевого участия в строительстве объектов недвижимости при помощи создания специальных фондов. В России такими фондами являются паевые инвестиционные фонды (ПИФы), а в Америке – Real Estate Investment Trust (REIT), которые регистрируются как юридические лица и могут быть акционерными, ипотечными или гибридными. На зарубежном рынке предлагается несколько вариантов инвестирования, предоставлением информации об уровне доходности, долговременности и составе REIT. Эта информация размещается на специальном интернет-сайте www.nareit.com и в журнале Real Estate Portfolio. Там же можно получить консультации опытных специалистов.

Доступ на рынок зарубежной недвижимости гражданам России открыт, но основным препятствием является высокий порог вхождения. Минимальная сумма инвестирования составляет, как правило, от 100 до 250 тысяч долларов, а иногда и больше. В то же время в большинстве инвестиционных фондов минимальный порог определяется стоимостью одной акции. Акции первой десятки фондов США стоят от 100 до 1 000 долларов. После совершения покупки иностранных акций наступает так называемый период замыкания длительностью до 5 лет. В это время могут осуществляться регулярные выплаты дивидендов, если такое предусмотрено фондом.

Долевое участие в инвестиционных проектах гражданам России также доступно. Эксперты считают, что кроме паевых фондов существуют и более выгодные варианты инвестиций, но паевые инвестиционные фонды позволяют диверсифицировать вложения. Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимого имущества составляет 7-8% годовых, однако данный показатель не учитывает расходов по уплате налогов. За рубежом налоговый сбор составляет 30% от прибыли. Таким образом, малая выгодность данного способа вложения средств очевидна, но при этом нужно понимать, что при низкой доходности невелики и риски. Следовательно, вложения в REIT представляются одним из самых безопасных вариантов инвестирования.

В Европе для инвесторов существует гораздо больше возможностей. Европейский рынок представляет тысячи различных фондов, в которые вкладывают свои средства инвесторы почти со всего мира. Эти фонды разделяются по регионам, видам недвижимости и классам объектов. Долевое инвестирование часто используется как дополнительный вариант капиталовложения, приемлемый для некоторой части активов — например, для 20-25 процентов капитала.

Модернизация зарубежной недвижимости с целью последующей перепродажи.

На европейский рынок все чаще выставляются особняки как результат реконструкции старинных строений. Данная тенденция проистекает из того, что в различных странах есть много дорогостоящих земельных участков с ветхими или почти разрушившимися домами. Реконструкция таких домов позволяет перепродать участок вместе с обновленными строениями гораздо дороже, что, несомненно, привлекает внимание предпринимателй. Вообще, модернизация старинных зданий с выгодным месторасположением является очень распространенной формой бизнеса за рубежом. Идея перепродажи отреставрированной недвижимости привлекает внимание все большего числа предпринимателей, среди которых есть и россияне. Данный вариант инвестирования отличается от обычного тем, что при выборе объекта все внимание обращается не на современные комфортабельные строения, а на более старые, расположенные в красивых или значимых местах. Наиболее взыскательные покупатели чаще стремятся приобретать жилье, расположенное в крупных городах или вблизи курортных зон. При выборе месторасположения постройки для целей реконструкции это также следует учитывать.

Если перестроить, отреставрировать и украсить можно любой объект, то хорошее место расположения найти непросто. Таким образом, наиболее сложным является этап поиска низкокачественного объекта в привлекательном месте. В настоящее время почти все лучшие земельные участки, расположенные на морском побережье, находятся в собственности предприимчивых людей, но до сих пор практически свободными остаются береговые линии Франции, Италии и Греции. Связано это с приобретением жилья только на 1-ой линии от моря.

Перед тем как начать реконструкцию, необходимо получить на это разрешение местных властей, поскольку в зарубежных странах имеет место более внимательное отношение к старинным архитектурным объектам, которые могут представлять собой культурное наследие государства.

Тип

successseo.ru

Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом

Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом

Закон на страже
Приобретая недвижимость на стадии строительства, рядовой покупатель жилья выступает как «незащищенный» кредитор девелопера. То есть интересы клиента в отношении получения вложенных в проект средств по значимости идут после интересов «защищенных» и «привилегированных» кредиторов (работников компании-застройщика). Один из способов перейти в категорию «защищенных» покупателей – воспользоваться ипотечным кредитованием. Для того чтобы подстраховаться, очень выгодно брать ипотечные кредиты, поскольку банк при этом дополнительно проверяет надежность застройщика.
К счастью, в странах с развитыми законодательством и финансовой системой права покупателей недвижимости на стадии off-plan защищены на государственном уровне.
В ряде стран старой Европы – Англии, Франции, Австрии и Швейцарии – все строящиеся объекты подлежат обязательному страхованию, и в случае банкротства застройщика государство компенсирует покупателю выплаченные суммы. Страховку оплачивает застройщик, и она уже включена в стоимость недвижимости. Такой механизм наиболее действенен, однако в большинстве европейских стран и в США государственного страхования строительства нет.
Распространенный способ в международной практике, который позволяет защититься от недобросовестного или «проблемного» застройщика, – использование счета условного депонирования (escrow account). В этом случае деньги от покупателя поступают на специальный счет (банк является третьей, незаинтересованной стороной) и переходят девелоперу только по завершении очередной фазы строительства и выполнении прописанных в контракте условий.
В Дубае с 2008 г. действует закон, который обязывает застройщиков взимать плату только поэтапно и через escrow accounts. Раньше многие, чтобы получить скидку, платили деньги сразу, иногда еще до того, как начиналось строительство, теперь это запрещено законом. Сейчас, если объект еще не существует, взимается не более 5% на депозит, затем, после получения уведомления от застройщика о том, что завершен определенный этап строительства, выплачивается следующая часть суммы. Последний взнос осуществляется только в момент сдачи объекта и получения ключей.
Практика escrow accounts существует в большинстве западноевропейских стран, однако, например, в Италии или Испании оформить договор на этих условиях будет непросто. С другой стороны, отдельные девелоперские проекты с системой оплаты через escrow accounts можно найти и на менее развитых рынках: в Хорватии таким образом реализуется проект Punta Scala Residence австрийской компании Falkensteiner.

Как в банке
В Италии, Испании, на Кипре работает другой механизм – банковские гарантии компании, ведущей строительство объекта. Застройщик, как правило, еще до начала работ открывает в банке кредитную линию, которая позволяет ему завершить проект вне зависимости от результатов продаж.
В Италии денежные отношения девелопера и покупателя объектов off-plan регулирует государственный декрет 122/2005: банковская гарантия открывается на все суммы, уплаченные авансом. Если застройщик не выполняет обязательств, клиент получает деньги от банка или страховой компании, и ему не приходится требовать возврата средств у продавца. Например, строительство комплекса Le Dune в итальянском регионе Абруццо финансирует банк города Пескара, который несет ответственность за действия застройщика и гарантирует покупателям возврат средств в случае незавершения проекта.

 

На Кипре все крупные девелоперские проекты финансируются под залог земли, на которой ведется строительство. Поскольку кризис кипрскую банковскую систему почти не затронул, работы на объектах продолжаются, несмотря на сокращение объемов продаж.

 

 

 

Система банковских гарантий законодательно утверждена и в Испании. Цель действующего закона 57/68 – уберечь покупателей от потери вложенных средств, если по какой-либо причине строительство не будет завершено. Гарантии обычно предоставляются основными сберегательными банками, которые осуществляют финансирование проектов девелопера. Однако на практике банковские гарантии не всегда могут дать необходимый уровень защиты, как это предусмотрено в законе. Существует целый ряд тонкостей оформления, в которых покупателю будет сложно разобраться самому, поэтому при покупке недвижимости на стадии строительства особенно важна помощь юриста.

Не все сразу
Каким образом покупатель сам может минимизировать риски? Один из способов – выбирать объект через агентство недвижимости, которое проверяет надежность девелопера и проекта и может предоставить полную информацию об объекте, источниках финансирования, планах строительства. Также следует обязательно посетить место строительства. Покупатель сможет лично убедиться, ведутся ли работы, на какой стадии находится объект, посмотреть шоу-рум, где можно ознакомиться с образцами строительных и отделочных материалов, узнать о дополнительных опциях.
Основным и наиболее распространенным механизмом защиты при покупке жилья off-plan является поэтапная оплата. Обычно при оформлении договора необходимо внести 10-30% от стоимости объекта. Остальные выплаты производятся по мере продвижения строительства: после возведения определенного этажа, окончания работ над каркасом здания, кирпичной кладкой, отделкой и т. п. Для того чтобы покупатель больше доверял продавцу, на некоторых объектах устанавливают веб-камеры. Поэтапная оплата не становится кардинальным решением проблемы, но, по крайней мере, снижает риски и служит стимулирующим фактором для застройщика.
В договоре купли-продажи, помимо точного описания недвижимости с указанием площади жилья, отделочных материалов, суммы депозита, графика платежей, обязательно должна быть информация об ответственности сторон. Обычно срок строительства составляет 12-18 месяцев. На случай отсрочки должны быть прописаны штрафные санкции и обязательства продавца возвратить все суммы, выплаченные покупателем.
Советуюет сделать так, чтобы список форс-мажорных обстоятельств в договоре был как можно короче. На практике большинство застройщиков свое опоздание со сдачей проектов списывают на форс-мажорные обстоятельства. Самый распространенный вариант отписки – климатические условия, при том что климат за последние два-три года радикально нигде не менялся.
На одном из самых проблемных в этом отношении рынков – дубайском, где в результате кризиса было заморожено строительство большого числа объектов застройщики не идут на выплату штрафов по договору, апеллируя к форс-мажорным обстоятельствам. Но многие стараются урегулировать отношения и предлагают альтернативные варианты в своих уже реализованных проектах.
Нужно понимать, что, как бы прозорливо ни был составлен договор, вернуть вложенные средства по первому требованию все равно не удастся. Деньги, перечисленные застройщику, в случае невыполнения условий договора можно будет потребовать только через суд. В Болгарии, например, сейчас суды по такого рода обращениям покупателей назначаются на 2013 г.
С другой стороны, за рубежом сроки сдачи редко затягиваются больше, чем на два года, тогда как для России это почти норма.
Марина ШОНИЯ  По материалам «Homes Overseas»

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок — это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости
Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежом
Cхемы buy-to-let и ROI при аренде
Самые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимость
Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом
Как обойти ловушки при покупке дома за рубежом
Cлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризиса
Что можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евро
Покупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)
Юридическая проверка покупки недвижимости за границей
Практические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границей
Как правильно сформировать портфель инвестиций
Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций
Оформление экономического гражданства для россиянина
Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей
Плюсы и минусы приобретения дома в деревне за границей
Возможные риски при покупке зарубежной первички
Зарубежная ипотека для россиян
Рейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости стран
Аренда жилья за рубежом
Предпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости
Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 года
Особенности приобретения недвижимости за рубежом
Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом
Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?
Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости
Ситуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 года
Кризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимости
Как купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньги
Месячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жилье
Зарубежная недвижимость — это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция
Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличилась
Покупка земли за рубежом
Основные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежом
Как сдать зарубежное жилье в аренду?
Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом
Влияние кризиса на зарубежную ипотеку
Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?
Цены на жилье растут в большинстве регионов мира

ВСЕ СТАТЬИ

world.prime-realty.ru

Инвестиции в недвижимость – особенности, плюсы и минусы, как правильно инвестировать?

Многих интересуют инвестиции в недвижимость, поскольку эта рискованная, хоть и прибыльная сфера. Есть несколько видов подобных вложений, отличающихся друг от друга и имеющих свои преимущества и недостатки. Важно знать правила и особенности таких вкладов.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Есть два варианты получения прибыли от этого вида инвестирования. Самый популярный способ – сдача недвижимости в аренду, благодаря чему можно получать не только ежемесячный доход за аренду, но и увеличение пассивного капитала, поскольку ежегодно цены на недвижимость увеличиваются. Второй вариант инвестирования – перепродажа, и здесь прибыль можно получить от сделки купли/продажи. Если интересует, стоит ли инвестировать в недвижимость, тогда важно знать, что даже цены, сниженные в кризис, быстро восстанавливаются и даже превышают докризисный уровень.

Инвестиции в недвижимость – плюсы и минусы

В любом виде вложений есть свои риски, поэтому прежде чем делать инвестиции, важно ознакомиться с существующими преимуществами и недостатками. Начнем с хорошей информации, так, к плюсам инвестиций в недвижимость относят:

1. Наблюдается постоянный рост цен на недвижимость, поэтому, купив квартиру на $25 тыс., через год ее можно будет продать более выгодно.
2. Доход от вложений в строящиеся объекты является высоким, чем, например, проценты от банковского депозита.
3. Имея недвижимость, можно взять в банке крупный кредит под ее залог.
4. Приобретение объекта на вторичном рынке имеет минимум рисков, поскольку строение уже находится в эксплуатации.

Описывая плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость, и другие объекты, нужно рассмотреть и существующие недостатки:

1. Подобные вложения являются крупными, и позволить их себе могут немногие.
2. Этот вариант вложений включает и дополнительные расходы, например, на услуги риелтора, юриста, ремонт, коммунальные платежи и так далее.
3. Продолжительность окупаемости может быть большой.
4. Если не предполагается продавать квартиру или лично пользоваться ею, то инвестирование ради сдачи жилья в аренду является неоправданной.

Вложение инвестиций в недвижимость

Существует несколько способов вложений в недвижимость, так, самые популярные варианты: покупка жилых и коммерческих строений, которые имеют свои преимущества и недостатки. Можно инвестировать в недвижимость на этапе строительства, благодаря чему можно получить хорошую прибыль. Кроме этого, отдельной группой являются вложения в зарубежные объекты.

Инвестиции в строительство жилой недвижимости

Это самый прибыльный, но при этом рискованный вид вложений, который можно разделить на две группы:

1. Вклады в привычном понимании. В этом случае инвестиции в строительство недвижимости производятся в строительные работы, а после их окончания человек получает прибыль в зависимости от доли.
2. Покупка объекта на раннем этапе строительства. Есть компании, продающие квартиры до того, как их построили. Благодаря этому они привлекают дополнительные деньги в строительство, чтобы закончить работы. В большинстве случаев стройка длится 1-2 года и после этого цена первоначальных вложений увеличиваются в 1,5-2 раза.

Инвестиции в недвижимость на период строительства являются рискованными, поэтому важно тщательно изучить юридические и экономические черты компании, а также ее опыт работы, надежность и отзывы. При составлении и подписании договоров рекомендуется пользоваться консультацией юриста. Благодаря помощи специалистов можно избежать проблем в будущем.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Самый сложный вариант вложений, который требует особого внимания. К этой группе недвижимости можно отнести: магазины, склады, рестораны, офисы и так далее. Для получения прибыли ее используют компании и предприниматели. Прежде чем инвестировать деньги в недвижимость этого типа, стоит учесть, что в последние годы наблюдается плохая динамика цен, поэтому существенно падает спрос. Это вызывает кризис и отсутствие развития малого и среднего бизнеса.

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют важную отличительную черту – высокий порог входа в бизнес. Еще одна проблема в этой сфере касается сложности в поиске клиентов. Стоит отметить и высокие риски, поскольку для успеха нужно выполнить много шагов: подобрать помещение, сделать подходящий ремонт, привлечь клиентов и заключить выгодный контракт. Если сравнивать прибыль от вложений в жилой и коммерческий объект, то во втором варианте она будет больше. Окупятся такие инвестиции за 8-10 лет.

Инвестиции в жилую недвижимость

Этот вид вложений основан на приобретении комнаты, квартиры, дома и других жилых помещений. Этот вариант привлекателен тем, что риски небольшие и вложения гарантировано окупятся. Инвестиции в рынок недвижимости отличаются в зависимости от региона. Зарабатывать в этом случае можно двумя способами: сдача объекта в аренду и продажа через время, когда стоимость увеличится. Что касается окупаемости, то она долгая, поскольку чтобы выйти на чистую прибыль, понадобится 8-10 лет.

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Есть определенная схема, как правильно вкладывать деньги, чтобы минимизировать риски.

1. Должна быть проведена оценка инвестиций в недвижимость, то есть важно определить свои финансовые возможности. Использовать стоит только «свободные» активы. Не стоит забывать о разных способах увеличения суммы, например, взятие кредита или привлечение соинвестора.
2. После этого проведите изучение предложений на рынке недвижимости. Лучше не спешить, поскольку от правильного выбора зависит размер дивидендов. В выигрыше остаются вкладчики, которые разобрались в тонкостях этой сферы.
3. На следующем этапе выберите объект недвижимости. Можно обратить внимание на элитное жилье, которое имеет хорошую ликвидность. При вложении на стадии строительства нужно учитывать, что по мере появления этажей стоимость объекта будет расти. Вторичный рынок не является слишком доходным, но жилплощадь можно купить с минимальными активами.
4. Осуществляется покупка и перед тем, как проводить инвестиции в недвижимость, нужно обратиться к юристам, чтобы они помогли провести сделку и проверить качество договора. Предварительно стоит ознакомиться с налоговыми нюансами.
5. После этого можно проводить перепродажу или сдачу объекта в аренду. Есть несколько способов, как увеличить свою прибыль при вложении в недвижимость: проведение перепланировки и качественного ремонта, пристройка дополнительного объекта, превращение жилого в нежилое помещение и наоборот.

Особенности инвестиций в недвижимость

Специалисты и опытные инвесторы дали ряд полезных советов, которые помогут понять особенности недвижимости, как объекта инвестиций:

1. Анализируйте рынок недвижимости в своем регионе в течение нескольких лет, чтобы понять возможные скачки и падения.
2. Оценку рынка следует проводить только в долларах.
3. Инвестиции в недвижимость должны учитывать и состояние объекта вложений, поскольку стоит продумать примерную сумму для вложений в ремонт и что из этого можно будет получить.
4. Определяясь с выбором, учтите близость нахождения важных объектов: школы, детского сада, магазинов, аптек и так далее.
5. Лучше совершать покупку летом, а вот продавать – зимой.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Многие считают, что для покупки недвижимости нужны огромные суммы, но на самом деле есть несколько способов, которыми могут воспользоваться люди с недостаточным количеством средств.

1. Привлечение денег. Сюда относят ипотеку – кредит под залог недвижимости. Чтобы ее получить, нужно иметь стабильный источник дохода и хорошую кредитную историю. В большинстве случаев банк дает ипотеку под 11-17% годовых.
2. Привлечение соинвесторов. Инвестиции в недвижимость в маленьком городе или в большом, могут основываться на поиске партнера, который будет готов внести часть денег для получения доходов от недвижимости.
3. Вступление в клуб инвесторов. Есть специальные сообщества, где можно найти единомышленников, которые могут помочь друг другу финансово. Благодаря этому можно не только самостоятельно получать доход, но и обеспечить прибыль партнеру.

Коллективные инвестиции в недвижимость

Молодым направлением в сфере инвестирования является коллективное вложение в жилые и нежилые помещения. Оно еще развито слабо, но при этом имеет ряд характерных черт: вложение средств происходит под управлением команды и профессионалов, что обеспечивает юридическую и финансовую поддержку, покупать объекты можно в равных долях, чтобы перепродать их с выгодой, или управлять ими вместе, получая прибыль согласно имеющейся доле. Выгодно инвестировать в недвижимость так людям, которые не имеют много средств для самостоятельной покупки.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Привлекательной сферой для вложений является покупка недвижимости за границей, например, в Европе, Америке, Канаде и на Аравийском полуострове. Инвестиции в недвижимость за рубежом хороши тем, что стоимость объектов остается стабильной на протяжении всех сезонов и на нее не влияет инфляция. Инвестиции в недвижимость США и Европе привлекательны и тем, что стоимость доллара и евро по отношению к рублю и гривне постоянно растет. Покупать можно коммерческую недвижимость, а еще жилье для перепродажи или сдачи в аренду.

Инвестиции в недвижимость 2018

Даже в период кризиса люди вкладывают средства в недвижимость, но в 2018 году считается, что рынок будет находиться в нестабильном состоянии. Эксперты указывают, что инвестиции в недвижимость в 2018 году должны быть аккуратными из-за нестабильности экономики. Рекомендуется повременить с покупкой объектов, находящихся на стадии строительства. Если все же решили приобрести недвижимость, то лучше остановиться на однокомнатной квартире, поскольку это самый популярный вариант в случае аренды, да и продать такие объекты проще.

 

kak-bog.ru

Вложения в недвижимость: инвестиционные стратегии

Инвестиции в недвижимость привлекают не только своей надежностью, но и возможностью увидеть, пощупать и при необходимости самостоятельно воспользоваться активом. Сегодня я хочу рассказать вам о нескольких самых распространенных инвестиционных стратегиях, которые применяются при вложении средств в этот актуальный во все времена актив. Вы узнаете в чем состоят особенности каждого из способов вложения капитала в недвижимость, о недостатках и преимуществах каждого из них.

Для знакомства с рынком я бы рекомендовал ознакомиться с динамикой цен, воспользовавшись источниками в интернете. Например, здесь: https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/reports

Покупка жилья и сдача его в аренду

Это самая массовая стратегия инвестиций в недвижимость. Ее чаще всего выбирают люди, желающие надежно и выгодно разместить свой капитал. Такой способ заработка особенно популярен в мегаполисах и в курортных городах. Здесь цены на аренду традиционно выше, а спрос на жилье позволяет рассчитывать на то, что проблем с поиском арендаторов не возникнет. Для многих такой способ заработка становится единственным источником дохода, который наследуется из поколения в поколение. Одним из вариантов таких инвестиций является покупка недвижимости в кредит с целью сдачи ее в аренду.

Я считаю, что многие переоценивают возможности и привлекательность такого бизнеса. Главная проблема, с которой приходится сталкиваться — поиск арендаторов. Даже в курортных городах в разгар сезона часть жилья неизбежно простаивает, а для эффективного заполнения приходится пользоваться услугами риелторов, оставляющих себе часть прибыли. Погода и сезонность (в курортных городах), экономическая ситуация и прочие факторы не позволяют назвать этот способ инвестиций абсолютно стабильным.

Недостаток бизнеса на аренде жилья в том, что расходы по содержанию недвижимости приходится нести постоянно, независимо от наличия арендаторов. Особенно хочу отметить высокий риск при сдаче в аренду кредитного жилья. Проценты, особенно валютным кредитам, способны “съесть” всю прибыль или даже принести серьезные убытки.

Поэтому сдача жилья — далеко не самые высокодоходные и быстро окупаемые инвестиции. На мой взгляд, единственное преимущество перед другими стратегиями инвестирования в недвижимость — возможность использования жилья в личных целях.

Приобретение коммерческой недвижимости и сдача ее в аренду

Этот вид инвестиций более привлекателен с точки зрения доходности. Аренда магазинов, офисов, складов и других помещений коммерческого назначения в среднем минимум вдвое дороже, чем жилья. Но, как всегда при высокой доходности, риски у таких инвестиций также выше. Найти арендаторов для коммерческой недвижимости значительно сложнее, чем жильцов в квартиру. Спрос в этом сегменте рынка, как и цены, более зависимы от экономической ситуации и множества других факторов.

В отличие от жилья, коммерческая недвижимость не подойдет для личного использования. Если, конечно, вы не пожелаете открыть бизнес на собственных площадях.

Покупка зарубежной недвижимости с целью сдачи в аренду

Вложения в недвижимость на популярных мировых курортах окупаются быстрее, так как сезон там нередко длится круглогодично, в отличие от черноморского побережья России и Украины. Благодаря тому, что на такие курорты едут люди из разных стран, спрос более стабилен и не зависит от экономической ситуации в одной стране.
Немаловажен и такой фактор, как более надежная правовая защита инвесторов, характерная для законодательства развитых стран. Вы можете быть спокойны на счет возможных “сюрпризов” от законодателей и других факторов нестабильности, характерных для стран СНГ.

Недостаток таких инвестиций в необходимости изучения законодательства той страны, в которой вы собираетесь купить недвижимость. Я бы не советовал слепо полагаться на фирмы, предлагающие помощь в проведении таких сделок. Иногда выгоднее открыть предприятие в нужной стране и оформить недвижимость на него, чем на физлицо. В каждой из стран есть свои тонкости, без знаний которых выгодно инвестировать не получится.

Есть еще один нюанс: зачастую расходы на оформление недвижимости за рубежом слишком высоки и могут составить более 10% от ее стоимости. Учтите это, планируя покупку.

Покупка недвижимости на этапе строительства

Цена объекта на этапе строительства всегда ниже. Чем больше времени до сдачи в эксплуатацию, тем дешевле недвижимость. Такая инвестиционная стратегия позволяет получить собственность, заплатив за нее намного меньше, чем при покупке ее после сдачи в эксплуатацию. Можно купить недвижимость намного дешевле (до 50%), а затем сдавать ее в аренду или сразу перепродать.

Но такая стратегия весьма рискованна. Я не говорю даже о том, что застройщик может оказаться мошенником и обмануть инвестора, присвоив его деньги. Стройка может затянуться по независящим от застройщика причинам или же возникнут проблемы с его официальной сдачей в эксплуатацию после завершения строительства. Причины разнообразны: от экономической ситуации до проблем с разрешительными органами или городской администрацией. Ваши деньги будут попросту заморожены до тех пор, пока ситуация не разрешится.

Для минимизации рисков вам следует обязательно изучить все доступные сведения о застройщике: стаж на рынке, количество успешно реализованных проектов, отзывы клиентов на независимых ресурсах. Не стоит руководствоваться отзывами на сайте компании-застройщика: зачастую они не объективны и написаны самими сотрудниками компании. При возможности постарайтесь лично ознакомиться с объектами, которые строит или уже соорудила компания. Нередко серьезные застройщики предоставляют своим клиентам такую возможность. Запомните: это ваши деньги и вы имеете полное право убедиться, что они будут потрачены по назначению и с умом.

Покупка недвижимости в плохом состоянии с целью ее ремонта и перепродажи

Купить “убитую” квартиру, привести её в приемлемый (или даже превосходный) вид, чтобы потом продать — хороший способ заработка. Таким образом, с учетом затрат на ремонт, может получиться заработать 30-50% от стоимости объекта. Проблема в том, что такие инвестиции требуют хороших знаний специфики ремонта. Необходимо правильно оценивать стоимость ремонтных работ и хорошо ориентироваться на рынке недвижимости, иначе затраты на покупку и восстановление могут превысить доходы от продажи недвижимости. Более того, состояние объекта может быть таким, что отремонтировать его будет попросту невозможно.

Кризисные явления и колебания спроса также очень влияют на этот способ заработка.

Инвестиции в земельные участки

Приобретение участка земли с целью его перепродажи может принести хороший доход. Особенно выгодно покупать землю в новом районе мегаполиса, который только начинает застраиваться и развиваться. В этом случае участок может быстро подорожать в несколько раз, что даст возможность много и быстро заработать при его продаже.

Необходимо учитывать, что назначение земельных участков отличается. Они могут быть предназначены для застройки жилой недвижимостью, коммерческими объектами или же использоваться лишь для сельхозработ. Сельскохозяйственные земли стоят в разы дешевле, чем участки под застройку. На покупке и изменении назначения земельных участков можно хорошо заработать, если удастся “протащить” такое решение через госструктуры.

Инвестиции в строительство

При хорошей осведомленности в строительной области можно зарабатывать, приобретая участки земли с последующей застройкой их жилыми или коммерческими объектами. Так можно стать собственником недвижимости, вложив сумму намного меньшую, чем при покупке на вторичном рынке. Но надо учитывать, что процесс строительства весьма длителен, а риски, связанные как с экономической ситуацией, так и с взаимодействием с органами власти, весьма существенны.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Если у вас недостаточно денег для инвестирования в объект недвижимости, можно стать пайщиком фонда вложив капитал в строительство недвижимости. После реализации проекта участники получают прибыль, которая распределяется пропорционально вкладам. В принципе, такие инвестиции мало отличаются от инвестиций в ПИФы, работающие с ценными бумагами или любыми иными активами. Доходность тут невелика, а прибыль зависит от эффективности работы фонда, а не от действий инвестора. Достоинство этого типа инвестиций в том, что не нужно тратить усилия и время на самостоятельное управление капиталом, не требуется знания рынка, а сумма вложений может быть весьма невелика. Правда, приходится уповать на честность организаторов ПИФа. При выборе фонда стоит ознакомиться с его репутацией и отчетностью. Сделать этом можно, воспользовавшись открытыми источниками и агрегаторами в интернете.

Например, рейтинг ПИФов по доходности можно посмотреть здесь: http://pif.investfunds.ru/funds/rate.phtml

Итак, я рассказал вам об основных инвестиционных стратегиях, связанных с недвижимостью. Если вас интересует данное направление инвестирования, вы можете выбрать наиболее подходящий вариант с учетом материальных возможностей, опыта и собственного видения тенденций рынка.

fedorsidorov.ru

Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости

Франция			Студия или небольшая квартира с одной спальней в Париже или на Лазурном Берегу	Квартира с одной спальней в  Париже или на Лазурном берегу.
Египет	Студия в Сахл Хашиш или квартира с одной спальней в Хургаде	Квартира с одной или двумя спальнями в Сахл Хашиш, или квартира с 2-мя спальнями в Хургаде.	Квартира с двумя спальнями в Сахл Хашиш, Квартира с 3-4 спальнями в Хургаде или небольшая вилла в Хургаде	Вилла в Сахл Хашиш, Вилла в Хургаде
США				Студия в Нью-Йорке
Великобритания	Студия в 2 часах  езды от центра Лондона, или небольшая квартира в «глубинке»	Небольшая квартира в часе езды от центра Лондона, в провинции — маленький домик	Студия в Лондоне, домик с маленьким садиком в провинции.	Квартира с одной спальней в «приличном» районе, небольшой коттедж с участком в провинции
Италия	Студия на самом Юге, к примеру, в Калабрии	Студия в плохом пригороде Милана или крупного города на Севере; односпальный апартамент в Калабрии	Студия- односпальная квартира в центре города на Севере; двухспальный апартамент (таунхаус) на Юге	Двухспальная квартира в хорошем состоянии с красивым видом, на Севере; трехспальный апартамент/ отдельно стоящий дом на Юге
Германия	Однокомнатная квартира  в Восточных Землях (Лейпциг, Дрезден и т.д.)	Односпальная квартира в Берлине в плохом состоянии, студия в Мюнхене	Односпальная квартира в Берлине в хорошем состоянии, недалеко от центра	Небольшой дом (170 м) под Берлином, 2-спальная квартира в Мюнхене
Болгария	Студия на берегу	Квартира с 2 спальнями	3 спальни — пентхаус	Пентхаус-дуплекс, на террасе джакузи, вид на море
Чехия	Студия Карловы Вары, мансардный этаж	Квартира с одной спальней в панельном доме в спальном районе Праги, или  квартира с одной спальней в новостройке на начальном этапе строительства в удаленном от центра районе	Квартира с одной спальней в Праге, новостройка или реконструированный дом, район Прага 4, Прага 6, Прага 10	Вилла в Карловых Варах или 2-спальная квартира в новостройке или в реконструированном доме, центр Карловых Вар или Праги
Португалия	Студия в небольшом городе, в провинции.	Студия в Лиссабоне	2-спальные апартаменты на побережье	3-спальные апартаменты/таунхаус на побережье (новосторойка)
Украина	Однокомнатная квартира с ремонтом  («хрущевка» или «брежневка»)  в Севастополе или в Алуште	Двухкомнатная квартира (старый фонд) Гурзуф , Алушта	Двухкомнатная  квартира улучшенной планировки в Алуште или в Гурзуфе	3-комнатная квартира в Ялте, в новостройке, (квартира с ремонтом)  или дом в Ялте
Австрия		Студия в Вене недалеко от центра	Односпальная квартира в Вене или другом большом городе	2-3 спальная квартира в городе, небольшой домик в деревне

world.prime-realty.ru

Приобретение британской недвижимости на стадии строительства

Приобретение британской недвижимости на стадии строительства – процесс, порой, нелегкий и неоднозначный. И для обеспечения полного понимания этого процесса была написана эта статья.

Данный процесс включает в себя те же этапы, что и приобретение готового объекта недвижимости, но есть свои нюансы и отличия на каждом из них.

Кроме того, промежуток между обменом контрактами и завершением сделки, как правило, занимает свыше одного года, и поэтому мы его рассмотрим здесь детально.

Итак, особенности приобретения объекта на стадии строительства заключаются в следующем.

1. Выбор и резервирование объекта.

Так как объект на момент приобретения ещё не построен, при его выборе придётся ограничится информацией, полученной от строителя.

Как правило, получение информации выглядит следующим образом.

• Покупатель приезжает в офис по продажам строителя, который обычно расположен в непосредственной близости от строящегося объекта.
• Строитель передаёт в письменной и устной форме всю информацию об объекте; и зачастую имеет возможность продемонстрировать трёхмерный макет объекта, а также провести в специальное помещение, которое представляет собой один из типов квартир, которые будут построены в здании. Это помещение даёт возможность получить представление о том, как будет выглядеть отделка и планировка квартиры.

Среди письменной информации основной является план квартиры, и брошюры с информацией об объекте.

Если полученная информация покупателя устраивает, то производится резервирование объекта. Как и при приобретении готового объекта, может возникнуть необходимость внесения резервационного депозита. Условия депозита те же, и о его наличии следует также предупредить адвоката.

2. Оформление сделки

Как и при приобретении готового объекта, происходит инструктирования адвоката, который затем запрашивает информацию об объекте.

Особенностью является то, что перечень запрашиваемой информации меньше, так как квартира ещё не построена. В частности, ещё нет управляющей компании, которая, зачастую, является одной из причин задержки оформления сделки; так как по закону они предоставляют определённый пакет документов по квартире, и для его сбора и подготовки требуется время.

Поэтому этап оформления, как правило, не превышает 1 – 1.5 месяца.

Важный момент – строитель может указать срок, в течение которого должен произойти обмен контрактами. Если этот строк меньше одного месяца с даты резервирования объекта, то необходимо помнить о том, что подготовка к обмену займёт не меньше месяца, и по возможности, обсудить это со строителем заранее.

Важно также, чтобы адвокат, в случае задержки, смог чётко объяснить строителю, в чем ее причина; при этом максимально защищая интересы клиента, и подтверждая, что клиент по-прежнему заинтересован в покупке, и что задержка происходит по независящим от клиента причинам.

Здесь также можно рассмотреть перечисление средства для произведения обмена контрактами на счёт адвоката. Это также может помочь убедить строителя в серьёзности намерений покупателя. При этом следует помнить, что до обмена контрактами по-прежнему можно отказаться от сделки, и получить эти средства назад за вычетом расходов на услуги адвоката, исходя из фактически потраченного адвокатом времени.

Важным нюансом является договор на приобретение объекта на стадии строительства.

Типовой договор включает в себя следующие положения.

• Дата договора
• Стороны
• Объект
• График платежей по сделке
• Строительство и сроки завершения
• Обязательства сторон
• Срок оповещения о финальном платеже

Договор, как правило, включает в себя свыше 10-ти страниц, в отличие от 2-3 – х страниц при обычном приобретении. Это объясняется тем, что сделка не завершается в скором времени после обмена контрактами, и основную часть договора составляет описание прав и обязанностей сторон на различных этапах сделки и строительства. В частности, говорится об обязательных платежах в процессе строительства, которые мы рассмотрим ниже.

Как правило, в договоре указывается, в какой период будет завершено строительство. Но при этом следует иметь ввиду то, что строитель имеет право переносить этот срок, если на то есть причины, которые находятся вне пределов контроля строителем. Это также прописывается в договоре.

Также покупателю предоставляется lease (договор долгосрочной аренды). Версия lease, предоставляемая покупателю на данном этапе, не является финальной, и поэтому не подписывается. Из этого следует то, что строитель может вносить изменения в этот документ в одностороннем порядке. Здесь можно только предположить, что крупная фирма со сложившейся репутацией, скорее всего, не будет вносить изменения, существенно и негативно изменяющие права покупателя, и привлекательность квартиры.

Финальная версия lease выпускается уже на этапе завершения строительства, о котором мы поговорим ниже; и подписывается обеими сторонами.

3. Обмен контрактами
Данные процесс проходит примерно также, как и при покупке готового объекта недвижимости.

4. Строительство объекта от обмена контрактами до сдачи объекта в эксплуатацию.

В зависимости от того, на каком этапе строительства объекта произошёл обмен контрактами, данный процесс может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. После обмена контрактами адвокат уведомляет покупателя о предстоящем графике платежей. Необходимо иметь ввиду, что каждый из этих платежей является обязательным, и строитель должен получить его без малейших задержек; в противном случает у строителя возникает право расторжения договора и удержания всех ранее полученных платежей. Также возможно истребование возмещения понесённых издержек. Кроме того, не исключено наложение в судебном порядке обязательства завершить сделку.

В дополнение к 10%, уплаченным на этапе обмена контрактами, в процессе строительства уплачиваются дополнительные 10-20% от стоимости объекта, а оставшаяся сумма – по факту завершения сделки.

Если же обмен контрактами произошёл на позднем этапе строительства (например, когда до его завершения осталось менее года), то не исключено, что при обмене нужно будет заплатить свыше 10%, и в дальнейшем – только финальный платёж на завершении строительства.

Строитель информирует покупателя о ходе работ, и ожидаемом периоде завершения строительства. Обычно, на начальных этапах строительства указывают год и квартал, потом месяц; и после этого уже делается официальное уведомление о завершении строительства, о котором мы поговорим ниже.

Также, если сделка была заключена на ранней стадии строительства, то может быть предоставлена возможность выбора некоторых элементов отделки, дополнительных встроенных шкафов или встраиваемой домашней техники. В любом случае, строителю следует этот вопрос задать, так как изменения в квартире могут увеличить ее привлекательность по сравнению с другими квартирами в данном здании. И это важно, если речь об инвестиционном проекте. Ведь после завершение строительства все инвестиционные квартиры (а их в новых зданиях немало) выставляются на рынок одновременно, и здесь очень желательно иметь конкурентное преимущество.

Кроме того, незадолго до завершения строительства может быть предоставлена возможность возможность посетить квартиру. Этой возможностью следует воспользоваться для того, чтобы проверить квартиру на наличие недоделок. Конечно, строительство не было завершено, но, тем не менее, обо всех недоделках следует сообщить строителю – это улучшит шансы получить квартиру в полностью готовом состоянии. Также, этим визитом можно воспользоваться для того, чтобы снять необходимые замеры помещения, если планируется заказ мебели и/или других предметов интерьера.

Возможность выхода из сделки после обмена контрактами.

Следует иметь ввиду, что, теоретически, есть возможность выйти из сделки до ее завершения. Это можно сделать путём продажи своих договорных прав на объект другому лицу.

Но при этом нужно иметь ввиду следующее.

– Каждая такая сделка подлежит согласованию со строителем. Строитель получает данные о покупателе, и может отказать в этой сделке, если, например, изначальный покупатель более привлекателен для строителя по тем или иным причинам. Например, первоначальный покупатель приобретает объект за наличный расчёт, а новый покупатель – в кредит. Ведь банк может изменить решение о выдаче кредита в любой момент до завершения строительства. Также следует иметь ввиду то, что, если новый покупатель не сможет завершить сделку (внести любой из оставшихся платежей), то эта обязанность возвращается к первоначальному покупателю.

– Необходимо отметить то, что объекты на стадии строительства менее ликвидны. Это связано, в первую очередь, с тем, что, как правило, нет возможности посмотреть ни саму квартиру, ни здание. Ситуация может быть облегчена тем, что строящееся здание является аналогичным уже построенным поблизости.

– Исходя из того, что продажа будет осуществляться с наценкой по отношению к изначальной цене, может возникнуть существенная проблема с реализацией объекта, если подобные квартиры еще остались у строителя. Здесь применимы критерии ликвидности квартиры, подробности в этой статье.

 5. Завершение строительства и сделки.

По факту окончания строительства направляется соответствующее уведомление, которое также содержит в себе требование оплаты оставшейся суммы сделки в указанные сроки (как правило, 14 календарных дней).

Если у вас средства полностью готовы на момент получения уведомления, то у вас вполне может быть желание завершить покупку как можно скорее. Это логично, ведь чем раньше вы завершите покупку, тем раньше вы сможете переехать или выставить квартиру на рынок.

Единственно, нужно будет уведомить строителя сразу же о том, что вы хотите завершить в максимально короткие сроки. Это обусловлено тем, что квартира может быть не на 100% готова в момент представления уведомления; и строитель планирует завершить все работы к указанной в уведомлении дате. Поэтому им нужно знать ваше пожелание, чтобы, если что, максимально ускорить завершение работ.

По факту завершения строительства будет ещё одна демонстрация квартиры. Если по-прежнему имеются недоделки, то по данному факту составляется специальный документ – snagging list. К сожалению, это, скорее всего, не даст вам право отложить финальный платёж по сделке. Такое право может быть, если в квартире недоделки настолько серьёзные, что она в принципе не пригодна для проживания (например, стены не построены).

Поэтому финальный платёж, несмотря на это, должен быть осуществлён в срок, иначе строитель имеет расторгнуть договор со всеми вытекающими последствиями, как было описано выше.

После получения строителем финального платежа сделка завершается, вы получаете ключи, и вступаете во владение квартирой.
Здесь, как и в случае с приобретением готовой квартиры, крайне желательно получить письмо от адвоката письмо о завершении сделки, так как получение официального документа из земельного реестра может занять несколько месяцев; а этого письма вполне достаточно для подтверждения ваших прав на квартиру.

Как видите, данный вид приобретения квартиры имеет свои нюансы, и может иметь свои сложности. Но это хорошая инвестиция, поскольку почти всегда происходит рост стоимости квартиры после завершения строительства. Надеюсь, данная статья поможет вам выработать правильный подход к этому виду сделки.

properdecision.uk

Инвестиции в строительство — как вложить деньги и не прогореть

Покупка недвижимости, как правило, становится самым крупным приобретением в жизни рядового гражданина. Новая квартира буквально ассоциируется с иным этапом жизни, а офисное помещение или склад — важнейшим шагом в построении собственного бизнеса. Обе покупки — выгодная альтернатива аренде, возможность тратить средства уже на свое имущество. Но покупка «стен» может быть коммерческим предприятием и сама по себе: инвестиции в недвижимость — самый популярный из способов сохранения и приумножение имеющихся капиталов и возможностей, а участие на этапе строительства объекта может сделать такое предприятие еще более доходным.

Инвестиции в строительство: принципиальные плюсы и минусы

Сразу стоит начать с разрушения стереотипного мнения, что капиталовложения в строительство требуют серьезных начальных капиталов. Конечно, если речь идет о конкретном объекте, как жилом так и коммерческом, суммы фигурируют заоблачные. Но возможность долевого участия и рассрочек любого рода делают эту схему доступной.

Рассматривая аспекты инвестирования в строительство, нужно анализировать разные цели и направления вложений:

1. Приобретение метража для личного использования. Это может быть как жилая застройка частного сектора и приобретение доли в многоквартирных домах, обустройство территории и обеспечение уже готового собственного объекта дополнительной инфраструктурой, например гаражом. К этому же блоку можно отнести и серьезную переделку уже готового и даже обжитого здания: строительством можно назвать и добавление еще одного этажа или благоустройство менее комфортного. При такой форме инвестиций покупатель часто связан дополнительными условиями покупки, снижающими ее преимущества по итогу: поиск земельного участка в определенном регионе, сжатые сроки и отсутствие альтернатив. Но и плюсы переоценить сложно: строительство, а не покупка готового, позволяет получить в распоряжение идеально решающие конкретные задачи площади. При строительстве можно создать индивидуальную планировку, обустроить постройку в соответствии с личными практическими и эстетическими соображениями.
2. Покупка объекта без цели личного использования в качестве средства сохранения средств. Отличие этого направления вложений — отсутствие необходимости искать конкретный город или район застройки. Это форма страховки капиталов от обесценивания, хотя и также сопряженная с рисками. Инфляция, ежегодный и неотвратимый процесс обесценивания фиата, обилие мошеннических направленных на отъем денег схем наталкивает на идею вложиться в квартиру или частный дом, стоимость которых подрастает пропорционально экономическим процессам. Особенность этого направления инвестирования — значительный разбег итогового процента доходности, хотя таковая и не является, как кажется, самоцелью. Возможность не спеша подбирать объект, позволяет выхватить «горячее» предложение.
3. Строительные инвестиции как самостоятельная бизнес-схема, направленная на получение дохода от объекта недвижимости. В этой группе и покупка готовой доли на имеющуюся в распоряжении сумму, и вложения заимствованных средств с надеждой, что доход превысит объем инвестиций. Часто такие схемы состоят из нескольких этапов, например, предварительного кредитования на строительство. Форм использования будущего недвижимого имущества множество: от продажи готовой квартиры или дома за цену, превышающую сумму вложений, до сдачи в аренду.

Из изначальной цели вытекает и оптимальная форма вложений, и объемы инвестирования в строительство, и сопряженные риски.

Недвижимость, как источник дохода

Понятие инвестирования в недвижимость не требует, но подразумевает получение прибыли. С одной стороны это элементарная экономия и возможность вкладываться «в свое». С другой — реальный заработок, способный стать долговременным и регулярным. «Кормить» может как одна вовремя проведенная сделка, так и постоянная работа в этом направлении: все зависит от начальных возможностей и желания заниматься этим достаточно хлопотным рынком.

Российский рынок

На российском рынке самыми быстро окупающимися считаются новостройки и однокомнатные квартиры в них. Но по доходности догоняют:

• инвестиции в жилищное строительство элитных сооружений в мегаполисах и столицах;
• постройка торговых центров и развлекательных заведений в крупных городах;
• инфраструктурные объекты в новых районах и регионах с государственной поддержкой;
• коммерческая недвижимость в экономически-развитых районах больших городов.

Еще одна особенность работы именно с отечественными площадями — возможность получить привилегии. Покупка отдельных объектов на этапе строительства или приобретения земельного участка под застройку и освоение часто спонсируется государством. Примеров много: льготы на постройку единственного жилья, возврат налогов и погашение процентов по ипотеке для отдельных категорий. Застройщикам, организующим рабочие места, также полагаются дотации, удешевляющие по итогу готовые строения. Более масштабные проекты — программа «Дальневосточный гектар». При решении инвестировать в развитие РФ стоит убедиться в наличии таких программ и посчитать преимущества участия.

Зарубежный рынок

Недвижимость за границей — статусное

vkoshelek.com