При покупке квартиры как не обмануться – Обман при покупке квартиры — как не быть обманутым, как обманывают риэлторы, схемы, в новостройке, на вторичном рынке, как избежать, в ипотеку

Содержание

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке: схемы, как избежать

​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

  • предлагают квартиру по очень низким ценам;
  • часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
  • технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
  • с вас требуют большую сумму задатка;
  • с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
  • сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

  1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
  2. сделку оформляют по фальшивым документам;
  3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
  4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
  5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.                                                               

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.         

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Как избежать

 Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

  • свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
  • договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности. 

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного.  Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение  в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится  частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.   

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки. 

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи. 

law03.ru

Обман при покупке квартиры — как не быть обманутым, как обманывают риэлторы, схемы, в новостройке, на вторичном рынке, как избежать, в ипотеку

Сделки по приобретению и продаже жилой площади происходят настолько часто, что большинство граждан уже справляются с ними самостоятельно, не обращаясь за помощью к профессиональным риэлторам.

Несмотря на это, обман при покупке квартиры удается предотвратить далеко не всем.

Приобретение жилья

Покупка квартиры – радостный момент для многих граждан. К сожалению, он может быть омрачен обманом или мошенничеством со стороны продавца или риэлтора.

Чтобы это предотвратить, рекомендуется внимательно изучить все возможные схемы махинаций.

На что обратить внимание?

Чтобы не допустить обмана со стороны продавцов, необходимо уделить внимание двум главным факторам:

  • состоянию отчуждаемой квартиры;
  • правоустанавливающей документации.

В первую очередь, именно они должны соответствовать всем предъявляемым требованиям.

Дополнительно необходимо обратить внимание на такие моменты:

  • имеются ли задолженности по коммунальным платежам;
  • является ли собственником квартиры несовершеннолетний гражданин, или другое лицо, обладающее неполной дееспособностью;
  • нет ли на недвижимости обременений, арестов и т.д.

Риски

В объявлениях все чаще встречаются упоминания о том, что квартира продается напрямую, без посредника. Это позволяет сэкономить финансовые средства, но при этом повышает уровень риска.

Прежде всего, это:

  • подделка документов;
  • многократная продажа недвижимости;
  • наличие других собственников и т.д.

Риски зачастую связаны с внесением оплаты. Передать средства за недвижимость можно двумя способами – безналичным и наличным платежом.

Последний вариант является безопасным только при соблюдении ряда условий – правильного выбора места передачи средств, получения расписки и наличия свидетелей.

Обман при покупке квартиры

Как не быть обманутым при покупке квартиры? Для этого необходимо предварительно изучить возможные пути мошенничества и способы их предотвращения.

Со стороны риэлторов

Задача риэлторов – помочь заказчикам продать или купить квартиру. Поскольку эти процедуры связаны с крупными суммами денежных средств, то некоторые маклеры выполняют свою работу недобросовестно.

Это может выражаться в следующем:

  1. Использование документов, предоставленных заказчиком, в корыстных целях.
  2. Увеличение стоимости продаваемой квартиры (при этом разницу недобропорядочный риэлтор оставляет себе).
  3. Предварительный сговор с продавцом (к примеру, скрытие ряда фактов, о которых покупатель знать не должен, подлог документов и т.д.).

При этом риэлторы пользуются тем, что после регистрации договора они не несут никакой ответственности, поэтому бывшие заказчики уже не смогут уличить их в обмане.

В новостройке

Если квартира приобретается в новостройке, то необходимо учитывать следующие способы обмана:

  1. Продажа недвижимости строительными компаниями без наличия соответствующих документов – разрешения на ведение строительных работ. Не проверив эту бумагу, покупатели перечисляют средства, а дом после этого не удастся ввести в эксплуатацию, поскольку его строительство проводилось нелегально.
  2. Несоответствие пунктов ДДУ, строительных норм и состояния квартиры. Нередко строительство объектов недвижимости осуществляется поспешно, что сопровождается нарушением требований в области строительства.
  3. Некомпетентность застройщика – нарушение обязательств, предусмотренных договоров (к примеру, просрочка сдачи объекта).

Здесь представлен образец покупки квартиры в новостройке.

На вторичном рынке

Чаще обманутыми остаются покупатели «вторичек» – жилья на вторичном рынке. К приобретению таких квартир необходимо подходить серьезно, поскольку они имею историю.

Важно проверить следующие моменты:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость у продавца (это может быть договор приобретения, передачи по наследству, мены и т.д.). В случае если объект был передан по наследству, то важно проверить, нет ли других наследников, претендующих на имущество и имеющих возможность добиться признания сделки недействительной.
  2. Обратите внимание на домовую книгу, в которой указываются все собственники и лица, прописанные в квартире и выписанные из неё. Будьте уверены, что из недвижимости выписаны все лица. Не доверяйте покупателям, которые убеждают, что выпишутся после внесения средств и регистрации договора.
  3. Если квартира в течение короткого времени несколько раз продавалась, то это повод серьезно задуматься – нужна ли покупка такой недвижимости?

Здесь представлен образец типового договора покупки квартиры во вторичном жилье.

В ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, то необходимо обратить внимание на:

  • условия кредитного договора с банковской организацией;
  • последствия невыплаты средств или просрочки платежей.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры в ипотеку.

Важно, чтобы недвижимость не передавалась в залог при малейшем нарушении условий, а предусматривались дополнительные сроки.

Распространенные схемы

Аферисты в своей работе используют несколько проверенных схем – указание неполной стоимости квартиры, многократная продажа, использование поддельных документов и т.д.

Несмотря на их распространенность, большинству покупателей не удается выявить их во время сделки.

Цена

Первой схемой, которая нередко используется на практике, является указание неверной стоимости в договоре:

  • продавец (иногда даже под условием скидки) просит указать в соглашении меньшую стоимость недвижимости, обуславливая это тем, что не хочет платить налоговый вычет;
  • соглашаясь на это, доверчивые покупатели рискуют остаться в проигрыше, если по определенным причинам продавец захочет расторгнуть договор, то покупателю будет возвращена только та сумма, которая в нем указана.

Несколько собственников

Другая схема основывается на продаже квартиры нескольким людям, таким образом, появляется несколько собственников недвижимости, каждый из которых уверяет о своем праве на квартиру.

В таком случае мошенник убеждает передать средства за квартиру после нотариального удостоверения договора, но не после его регистрации.

В такой непростой ситуации выиграет тот, кто первый зарегистрирует договор в БТИ.

Поддельные документы

Одной из наиболее распространенных схем является подделка документов.

Могут быть предоставлены:

  • фальшивые правоустанавливающие документы;
  • ненастоящее свидетельство собственности на недвижимость.

Нередко мошенники крадут документы у продавца и затем используют их в своих интересах.

Самостоятельно определить подлинность бумаг не удастся, для этого потребуется помощь профессиональных юристов.

Другие способы

К другим способам обмана относятся:

  • покупка неприватизированной квартиры;
  • осуществление действий лица по просроченной или фальшивой доверенности;
  • долгосрочный возврат.

В последнем случае продавец может отказаться выезжать из квартиры по причине того, что ему негде жить.

В таком случае суд обяжет вернуть средства обратно покупателю. Продавец может сослаться на то, что часть денег он уже потратил, и будет выплачивать остаток путем вычета из заработной платы.

Конечно, такой способ возмещения средств затянется не на один десяток лет.

Как избежать?

Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется:

  • заручиться помощью проверенного юриста;
  • внимательно изучать каждый документ перед подписанием.

Важно снимать копии каждой бумаги, не торопиться с совершением сделки и передавать средства только после государственной регистрации договора.

На видео о видах мошенничества при приобретении жилья

77metrov.ru

Как могут обмануть при покупке квартиры?

В последнее время сделки с жилой недвижимостью проходят довольно часто. Многие жители справляются самостоятельно с мероприятиями по оформлению квартиры. Спрос на услуги профессиональных юристов падает. Однако в период приобретения жилой недвижимости везет далеко не всем клиентам.

Что нужно знать чтобы не обманули при покупке квартиры?

Каждый гражданин радуется во время приобретения собственной квартиры. Однако его могут обмануть продавец или риелтор. Хотите этого избежать? Изучите всевозможные схемы махинаций. Уделите особое внимание документам и состоянию текущей квартиры. Она должна соответствовать заданным требованиям. Помимо этого, обратите внимание, если:

  • Есть задолженность по коммунальным платежам;
  • Нет ли арестов, разного рода обременений на иное лицо.

Как не быть обманутым при покупке квартиры на вторичном рынке?

Хотите приобрести недвижимость на вторичном рынке и не знаете, как не попасться на уловки мошенников? Многочисленные схемы со всевозможными уловками активно используются сегодня. Поговорим о самых популярных методов.

Одна из хитростей — указание в договоре меньше положенной суммы. Решились на этот метод экономии? Учтите, что если какие-либо обязанности не будут соблюдены, вы можете обратиться в суд. Он обяжет вернуть денежные средства, указанные в договоре, а не те, которые были реально оплачены за недвижимость.

Особое внимание уделите стоимости. Вы должны знать, какая примерная цена такой квартиры в вашем регионе. Подобную информацию можно получить, проведя самостоятельный анализ по объявлениям, которые предоставляются в интернете.

Квартира неплохая, но стоимость слишком низкая? Не видитесь на бесплатный сыр в мышеловке. Конечно же, достаточно редко, но все-таки попадается весьма неплохой вариант, когда владелец не знает рыночной стоимости или ему срочно нужны деньги.

Но часто в ход идут мошеннические действия. К примеру, оформление договора купли-продажи, используя в этот момент поддельные бумаги. Поэтому перед приобретением нужно оценивать эти бумаги максимально грамотно.

О других мошеннических схемах можно узнать в материале «Что делать, если обманули в интернет-магазине, и как вернуть деньги».

Как не быть обманутым при покупке квартиры в ипотеку?

Чтобы что-нибудь подписать, для начала возьмите совет у специалистов. Не вносите денежные средства в качестве задатка. До создания официального договора рекомендуется для начала создать письменное личное соглашение с продавцом. Этот документ не входит в список обязательных для последующей регистрации в Реестре.

В текущем соглашении, как правило, указывается:

  • Лицо, которое подписало договор со стороны продавца. Если речь идет о строительной организации, то подписывать договор должен соответствующий представитель. В письменном виде должны быть подтверждены все указанные полномочия;
  • Является ли ваша недвижимость залоговой или нет. Не находится ли она под эмбарго, не препятствует ли проведению какой-либо сделки согласно внутреннему регламенту. Подобные моменты должны быть отражены в соответствующих справках. Их можно получить в Реестре своей жилой площади или же заказать у нотариуса.

Коммунальные платежи по сообществу. Нужно обратить внимание, что в этой категории у владельца не будет никаких долгов. Иногда законодательство возлагает определенное погашение по задолженности на покупателя. С продавцом можно зафиксировать не только конечную цену жилья, но и форму по платежу для того, чтобы опционально не вносить никакие денежные средства, которые, как правило, изначально были предусмотрены договором.

Куда обращаться, если обманули при покупке квартиры?

В первую очередь, если вас обманули, обратитесь в соответствующие правоохранительные органы. Обращайтесь в полицию, а также будьте предельно осторожными. Существуют много мошеннических схем, поэтому лучше предварительно обратиться к профессиональному юристу за консультацией. Он сможет помочь вернуть денежные средства.

Рекомендуем ознакомиться

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): Загрузка…

bankitb.ru

Как могут обмануть при покупке квартиры и как избежать обмана

Покупка квартиры — это всегда серьезный шаг. Судебная практика знает немало случаев, когда покупателей обманывали. И доказать такие случаи зачастую сложнее, чем их предотвратить. Поэтому следует знать, как могут обмануть при покупке квартиры. Это позволит заключить справедливую сделку и избежать серьезных расходов.

Как могут обмануть при покупке квартиры?

Мошенники или недобросовестные продавцы могут использовать несколько схем, что обмануть приобретателя при покупке квартиры. Подобные ситуации можно разделить на несколько категорий:

  • Приобретение объекта ненадлежащего качества. Это означает, что жилье имеет скрытые дефекты, о которых умолчал продавец. Это может привести к завышенной цене и, следовательно, к необоснованной переплате. Либо дефекты могут повлечь необходимость срочного капитального ремонта и масштабные расходы;
  • Криминальные схемы, при которых право на купленную квартиру не может перейти к покупателю. К таким ситуациям относятся случаи продажи объектов на основании доверенности. При этом владелец жилья может и не быть осведомленным о действиях своих представителей;
  • Продажа жилья при невозможности в полном объеме реализовать свои права на него. В качестве примера можно привести сделки с недвижимостью, в которой зарегистрированы несовершеннолетние.

Во всех указанных случаях право собственности на дом или другое жилье окажется ограниченным или им вообще невозможно будет воспользоваться.

На что обратить внимание при покупке квартиры чтобы не быть обманутым?

Существует несколько обстоятельств, на которые необходимо обращать внимание. Таким образом, покупатель сможет защитить себя от обмана со стороны продавца или недобросовестного риэлтора:

  • Наличие зарегистрированных несовершеннолетних. Это не препятствует сделке, но затруднит последующую продажу жилья покупателем. Поэтому покупатель должен проверить документы и получить информацию из МФЦ о зарегистрированных лицах;
  • Наличие обременения. Ипотека делает невозможной продажу объекта до полного погашения займа. Покупателю следует обязать продавца или попросить риэлтора представить документы из Росреестра об отсутствии залога. В противном случае, провести сделку будет невозможно;
  • Покупатель при сделке должен обратить особое внимание на согласие второго супруга (если он есть). Если согласия нет, то сделка будет признана недействительной. Нужно убедиться, что брак расторгнут или продавец холост, чтобы не дать себя обмануть;
  • Наследственные споры также могут привести к осложнениям. Следует получить от продавца гарантийное письмо, что другие лица претензий на данное жилье не предъявляют.

Указанные обстоятельства нужно проверять во всех случаях покупки квартиры. Это не даст обмануть покупателя мошенникам.

Покупка квартиры – как оформить документы?

Как правило, сделка по покупке квартиры начинается с составления соглашения о задатке между продавцом и покупателем. Его можно оформить обычной распиской. Но делать это следует в присутствии свидетелей. Желательно обеспечить присутствие двух человек, по одному со стороны продавца и покупателя.

Затем составляется договор купли-продажи. Его можно подготовить самостоятельно, воспользовавшись образцом, или обратиться к риэлторам. После чего указанные документы подаются для регистрации в Росреестр. Там они проверяются и в течение одного месяца покупатель получает свидетельство о своем праве на жилье.

Как не быть обманутым при покупке квартиры в ипотеку?

При ипотечном займе следует обращать внимание на те же обстоятельства, которые указаны выше. Квартира должны быть готова к продаже и освобождена от всех зарегистрированных в ней лиц. Особенностью является то, что банк, в данном случае, выступает в интересах заемщика. Ведь он расходует свои активы и будет стараться убедиться в юридической чистоте сделки. Это означает, что банковское учреждение проведет свою проверку. Если все в порядке, то разрешение на выдачу ссуды будет получено.

Как могут обмануть при покупке дома?

Помимо перечисленных обстоятельств, покупателю следует внимательно проверять все действия, совершенные по доверенности. Если есть возможность, то лучше связаться с доверителем и удостовериться с том, что документ действителен и не отзывался. Нередко используется такая схема – владелец квартиры получает в долг деньги. А в качестве гарантии их возврата составляется доверенность на право продажи жилья. В результате — дом продается на основании доверенности. А новый владелец должен доказывать свою правоту в суде перед прежним собственником.

Важным является и состояние дома. Наличие косметического ремонта может скрывать серьезные недостатки фундамента или кровли. При их выявлении цена может упасть на несколько порядков. Поэтому продавец может попытаться их скрыть. Если подобные дефекты будут установлены, то договор можно признать недействительным и обязать продавца вернуть деньги.

Как не быть обманутым при покупке комнаты в коммунальной квартире?

В этой ситуации нужно убедиться, что право владения жильем должным образом оформлено. Единственной гарантией является наличие свидетельства об этом, выданное в Росреестре. В остальном — необходимо проверить описанные выше моменты. Помимо этого, следует убедиться, что право первоочередного выкупа жилья соблюдено. Иначе сделка может быть оспорена другими людьми, которые ждут в очереди на расселение по коммунальным квартирам.

Рекомендуем ознакомиться

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): Загрузка…

the-right.org

Как при покупке квартиры не быть обманутым?!

Статья из раздела Частые вопросы.

Решил купить квартиру?

Покупка квартиры событие очень важное и долгожданное. Годами накопленные денежные средства мы уже направляем на покупку уголка, о котором так мечтали. Конечно, существует большой риск и потери денег и приобретенной квартиры. В наше время очень много случаев с мошенническими действиями именно в этой в области. Поэтому требуется особая внимательность при подписании каких-либо бумаг, договоров о купли-продажи. В нашей статье проследим по каким схемам работают злоумышленники, на что стоит уделить внимание при покупке жилья и дадим несколько советов будущим приобретателям.

Как не обмануться при покупке квартиры в новостройках?

При приобретении жилья в долевом строительстве так же нет уникальных рецептов, которые могли бы дать вам 100 % гарантию, что вы ни в чем не пострадаете. Но и в этом случае нужно последовать некоторым правилам:

Проверьте досконально застройщика, который предлагает вам квартиру, на наличие документа в участии в долевом строительстве 214-ФЗ (ДДУ). По требованию, он должен будет показать. Даже если застройщик обанкротится, вы сохраните свое право на недвижимость. Договор о купли-продажи квартиры в новостройке должен проверять профессионал, а не дилетант.

У порядочного застройщика все разрешительные документы должны быть в порядке:

— документы, подтверждающие его права на земельный участок, на котором ведется строительство, т.е. должно быть в наличии свидетельство собственности на землю или договор аренды на нее;
— разрешение на строительство;
— заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
— проектная документация, включающая в себя все изменения, если они есть.

Стоит ли доверять застройщику?
Первым делом хочу остановиться именно на застройщиках. Потому как именно они зачастую и не вызывают подозрений со стороны покупателей. Ведь жилье новое, в строящемся доме или же уже построенном. Ну что? Многие крупные застройщики, пользуясь своей великолепной репутацией, вполне идут на преступления, не задумываясь о последствиях, тем самым незаконно наживают для себя чужие деньги. Обратите внимание, в каких случаях чаще всего происходит обман.
— Заключается договор о купли-продажи векселей, стоимость которого равна стоимости вашего жилья, с неизвестной компанией.
— Заключается договор о купли-продажи с компанией, которая вообще не имеет никого отношения к застройщику.
— В договоре с дольщиками не упоминаются сроки окончания строительства вашей квартиры.
-Вам потребуется раскошеливаться на прочие услуги, в противном же случае договор не подписывается застройщиком.

-Квартира уже продавалась дольщику, но застройщик заявить, что договор был расторжен. А со временем появится заинтересованное лицо с правами на жилье, и вам вернуть отданные деньги уже не удастся.

— Продается жилой фонд, который принадлежит местной администрации, с которым у застройщика якобы имеются соглашения касающегося строительства данного объекта. В итоге нет денег и нет квартиры.
— Покупатель оплачивает свои квадратные метры, но после сдачи объекта выясняется, что их там гораздо меньше. А уже вернуть разницу не сможете.

— Сделка по предварительному договору. Вам могут предложить предварительный договор, который не имеет законной силы. Скорее всего, у застройщика проблема, потому что он не предоставляет возможность подписания настоящего договора.

Проверьте досконально застройщика, который предлагает вам квартиру, на наличие документа в участии в долевом строительстве 214-ФЗ( ДДУ). По требованию, он должен будет показать. Даже если застройщик обанкротится, вы сохраните свое право на недвижимость.

Чиста ли совесть подрядчика?

Легко запутаться и с подрядчиками. Многие покупатели покупают квартиры через них, так обходится дешевле (да еще если продажа идет напрямую, без участия каких-либо агентств, то вообще замечательно). Между застройщиком и подрядчиком есть обязательства. Ими подписывается договор о купли-продажи. Такой же договор могут предложить и вам, есть риск потери жилья в этом случае. Более безопасно скорее, когда подрядчику застройщиком передается жилые помещения согласно договору участия в долевом строительстве, а тот в свою очередь просто продает по договору переуступки.

Еще возможны случаи, когда застройщик рассчитывается с подрядчиками квартирой. И они их быстренько продают. Но застройщик может аннулировать договор, если не был доволен качеством работ подрядчиков. То здесь уже придется мучиться и вам в поисках своей квартиры и денег.

Наиболее активные схемы мошенничества

Человек, который продает квартиру, имеет очень много способов введения в заблуждение потенциального клиента. Допустим, некий гражданин нашел внешне похожего на себя человека. Он передает ему все необходимые документы, чтобы тот совершил продажу квартиры. Естественно квартира продается. Но уже на другой день тот же самый гражданин заявляет прокуратуре, что вчера потерял все документы и ключи от квартиры. Это эксклюзивный пример.

На самом же деле схемы обмана очень различны. Выделим несколько вида обманов наиболее часто встречающихся на вторичном рынке.

1) Довольно — таки часто используемая схема аферы. Собственником продается квартира. Деньги за нее он получил. Однако через некоторое время подает в суд, заявляя, что сделка оказалась недействительной по каким-либо причинам. Суд естественно, возвращает квартиру бывшему, так скажем, собственнику, а деньги покупателю. Но подвох заключается в договоре, в котором была указана меньшая сумма, ежели рыночная ее стоимость, якобы избежать излишних затрат на налоги. Покупатель остается в проигрыше.

2) Продавец, продав свое жилое место, не торопится съехать и выписаться из квартиры, объясняя тем, что пока ему некуда идти. В большинстве случае судьи встают на сторону первого собственника и выносят решение в его же пользу: возвратить сумму второму. Разумеется, первый владелец на это соглашается, но заявляет, что деньги потрачены или же потеряны, и отдавать он их он будет частично из зарплаты (официально которой и нет или же она в малом количестве). Суть состоит в том, он не отказался от своих обязанностей (перед законом он чист). А на основании российского закона, из зарплаты можно вычесть не более 30%. Тем самым нетрудно догадаться, что этот процесс займет долгие годы, покупатель еще не скоро получит свои деньги. Опять покупатель обманут.

3) Квартира продается сразу несколько покупателям (продажа по дубликату). Продавец заранее заверяет свои дубликаты договора на купли-продажи у разных нотариусов. И продает жилье, получив с каждого деньги. В данном случае выиграет лишь тот покупатель, который первым зарегистрирует свою жилплощадь в Регпалате.

4) Заключение договоров при помощи фальшивых документов. Лжепродавцом заранее снимается квартира, оформляется на нее поддельный договор. Покупатель отдает деньги. И далее судится с собственниками квартиры…

Конечно, как и в любой другой ситуации и продавцы и покупатели настороженно относятся друг к другу. Ведь на то свои причины. В случае когда денежные средства вручаются уже момент оформления в нотариальной конторе – весьма рискованная ситуация для покупателя: возможно квартиру уже продали или же она состоит в аресте, залоге. А в случае же передачи денег после подписания договоров — есть риск у продавца: покупатель может сам произвести процесс регистрирования покупки. Следуя вышеуказанным рискам, более надежным все-таки остается вариант, когда деньги находятся у надежной риэлторской конторы или же в банке, где на этот случай открывают депозитный счет. И тогда деньги выдаются только после законного совершения сделки.

К большому сожалению, в нашей стране люди не обращают большого внимания на детали сделок. Поэтому мошенники зачастую и пользуются доверчивостью граждан. Излишнее любопытство в этом деле не помешает. Важно знать, что цена на жилое помещение по оценке БТИ, отличается от стоимости рыночной его цены. Здесь и кроются подделки мошенников. Выше мы говорили, что есть вариант уменьшения налогообложения при регистрации права собственности. Здесь мошенники и указывают цену, по которой производилась оценка БТИ, а она во много раз отличается от рыночной. Далее схема, что деньги передаются с рук покупателя продавцу после совершения сделки (если вы продавец). Т.е. документальных на то нет подтверждений. И скорее вы никогда эту разницу и не увидите. При таких делах расписка либо забывается, либо просто постыдитесь спросить.

Еще в нашей стране нет такого закона, который лицензировал бы деятельность риэлторов. Получается, что при желании этим видом деятельности может заниматься каждый из нас. Поэтому случаи обмана фиксируется именно на посредниках — это либо маклеры, либо непорядочные риэлторы. Опасность представляет собой также гендоверенность, которая дает право посредникам на выполнение любых операций с недвижимостью. Немало случаев, когда данную доверенность заставляют подписывать насильно или же, шантажируя продавца. И тогда сделка получается недействительной. И покупателю здесь лучше напрямую связаться с собственником, ежели потом тоскаться по судам.

Также опасно покупателю попасться в руки компаниям-однодневкам, которые заключают договор и на следующий день исчезают. К примеру, вам предлагают там весьма интересный вариант: собственник квартиры живет за границей, ему срочно нужно продать квартиру по цене ниже рыночного. И прежде чем подписать такое наивыгоднейшее предложение необходимо оплатить половину стоимости квартиры. Средства отданы, документ подписан! И больше эту самую компанию вы и не видели.

Некоторые компании-мошенники также могут просто обводить вас вокруг носа, показывая варианты квартир, которые якобы продаются, при этом такая услуга для вас будет небесплатной. Тем самым они делают для себя так скажем мелкий доход( много таких клиентов как вы- то, и доход, соответственно, у них будет больше). А вы потеряете и часть своих денег и время.

В заключение, хочется отметить, что обо всех подробностях написать просто невозможно. Ведь каждая сделка купли-продажи уникальна. При случае проведения неграмотной сделки, последствия могут проявиться даже спустя несколько лет. Сэкономив деньги, можете потратить гораздо больше. Во избежание неприятных ситуаций, не нужно заключать сделки самостоятельно, лучше все-таки обратиться в надежную проверенную риэлторскую компанию или в юридическую фирму, которые смогут найти ошибки в договоре и быстро вычислят мошенника. Услуги обычно варьируются от 3 до 10 процентов от суммы договора. Уж лучше перестраховаться, чем остаться без денег и без квартиры.

Автор: Алсу Петрова

www.dombler.ru

в новостройке, на вторичном рынке

Покупка квартиры — это очень серьезный вопрос, к которому нужно подходить со всей внимательностью и ответственностью. При приобретении недвижимости существует много рисков.

Покупателю нужно ознакомиться с основными юридическими тонкостями осуществления таких операций. Важно соблюдать меры предосторожности, чтобы не попасть на уловки мошенников.

Поэтому, прежде всего, нужно разобраться, как купить квартиру, чтобы не обманули.

Рынок недвижимости разделяют на первичный и вторичный. Новостройки привлекают покупателей хорошей ценой и социальным окружением.

Наиболее выгодно и дешевле входить в проект на начальной стадии возведения дома. По мере готовности объекта, его стоимость начинает значительно расти.

Довольно часто покупатели переплачивают по стоимости или в поиске дешевых квартир отдают свои деньги в руки мошенников.

Даже при наличии риэлторов, юристов или застройщиков, покупателю нужно надеяться только на себя. Для этого очень важны знания закона, процесса сделки и оформления документов.

Какие существуют риски при покупке квартиры

При покупке квартиры действительно существует много рисков. Чаще всего они связаны с такими нюансами:

  1. Незаконная приватизация.
  2. Несогласованная продажа.
  3. Наследство, которое не учли.
  4. Долги по взносам за капитальный ремонт.

Все квартиры, которые продаются на вторичном рынке, уже имеют свою историю. Покупателю важно знать, как купить квартиру на вторичном рынке, чтобы не обманули.

Не столкнуться с возможными неприятностями можно, если проверить, законно ли проводилась процедура приватизации. В ней должны участвовать все жильцы, которые зарегистрированы в данной квартире.

Например, в случае, когда кто-то из зарегистрированных там жильцов проходил службу в армии или находился в тюрьме, процедуру могут признать недействительной.

Если купить такую квартиру, гражданину грозят судебные разбирательства, что часто заканчиваются не в его пользу.

Важно обязательно выяснить, сколько собственников владеет данной недвижимостью. Ее продажа должна быть согласована со всеми сторонами.

Если супруги состоят в браке на момент продажи квартиры, то оба должны согласиться на проведение сделки.

В случае, когда среди собственников есть несовершеннолетние дети, для решения подобного вопроса следует обращаться в органы опеки и попечительства.

Необходимо выяснить каким именно путем квартира попала к нынешнему владельцу. Это может быть наследство или подарок. Главное, чтобы при этом не были нарушены права других собственников на момент свершения сделки купли-продажи.

Иначе существует угроза лишиться приобретенной квартиры по решению суда.

Перед покупкой следует проверить наличие долгов по взносам за капитальный ремонт у нынешнего собственника. Если задолженность существует, она автоматически перейдет к покупателю. Поэтому данную информацию следует обязательно уточнять.

Одновременно можно уточнить, есть ли задолженность по коммунальным услугам. Несмотря на то, что такие долги не переходят к новому собственнику, в договоре желательно указывать, что они остаются за старым собственником.

После заключения сделки на руках у покупателя должны остаться такие документы:

  • документ, который подтверждает полную оплату;
  • договор купли-продажи жилья, заверенный сторонами и удостоверенный нотариусом;
  • техпаспорт на квартиру;
  • ключи от жилого помещения.

Покупка квартиры в строящемся доме без обмана

Приобретение квартиры в доме, который еще только строиться, считается наиболее выгодным способом покупки жилья. Но когда человек становится дольщиком, ему нужно понимать, какие риски существуют при этом и как могут обмануть при покупке квартиры.

В таком случае основные риски связаны с задержкой или не введением дома в эксплуатацию.

Помимо этого, не каждый покупатель имеет возможность вкладывать деньги сразу, а жилье получить только через несколько лет, когда строительство завершиться.

Минусом является также то, что не все строители предоставляют покупателям удобную для них рассрочку. В большинстве случаев они хотят получить сразу 50-70%, а остаток суммы рассрочить не очень большой срок — максимум от 6 до 8 месяцев.

Как исключить возможность обмана

Чтобы купить квартиру в строящемся доме и не быть обманутым, необходимо тщательно выбирать застройщиков.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» содержит в себе список необходимых бумаг, которые должны быть у застройщика.

Среди документов, какие нужно проверять выделяют следующие:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Проектная декларация, опубликована в СМИ либо на сайте, где представлена подробная информация о застройщике и его объекте.
  3. Право собственности или аренды на земельный участок.
  4. Поручительство банка или страховка, чтобы была возможность возместить дольщикам убытки, если дом так и не построят или застройщик объявит себя банкротом.

Кроме проверки вышеперечисленных бумаг, нужно обращать внимание на репутацию застройщика, выяснить, как давно создана компания, сколько домов было ею построено, а также, ведутся ли судебные дела против застройщика и чем они были связаны.

Все, кто собирается заключить договор участия в долевом строительстве должны знать, что застройщик обязан по договору представить такие документы:

  • документ о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты;
  • бухгалтерские отчеты за три последних года предпринимательской деятельности;
  • заключение аудиторов за последний год предпринимательской деятельности.

Если человек беспокоится, как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули, лучше, когда за проверку документов взялся специалист.

Поскольку просто увидеть копии бумаг недостаточно. Необходимую информацию нужно изучить, проанализировать, сопоставить все факты и защитить интересы инвестора в договоре.

Например, часто покупателю приходится оплатить разницу между фактической площадью и той, которая указана в документах. Может оказаться, что в процессе строительства площадь квартиры увеличилась.

А так как человек уже внес определенную сумму денег, у него не остается другого выхода кроме как оплатить дополнительные метры.

Застройщик нередко поступает нечестно и берет за дополнительную жилую площадь завышенную цену. Поэтому нужно контролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница, за которую доплатит клиент. При этом ее цена должна быть адекватная.

Чтобы стать дольщиком особо никаких бумаг представлять не нужно. В большинстве случаев достаточно паспорта, ИНН и СНИЛС.

Существует возможность приобрести квартиру в новостройке в ипотеку. Но в таком случае появляются дополнительные риски.

Если человек берет кредит на этапе строительства, а дом так и не достраивается, то человек все равно остается должником банка. Можно попробовать продать свое право на получение жилья в будущем, но вряд ли кто-то захочет его купить.

Схемы обмана

В большинстве случаев, при заключении договоров купли-продажи недвижимости, к способам обмана прибегает именно продавец. У продавца много шансов обмануть покупателя, который хочет приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Наиболее распространенные способы мошенничества:

  1. Один гражданин продает свое жилье другому, получает всю сумму, а потом подает заявление в суд и просит признать сделку недействительной по какой-нибудь причине. В результате по решения суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю деньги. Но, чтобы избежать налогов, в договоре указывают намного меньшую сумму, чем та, что была уплачена за жилье в действительности. Продавец возвратит номинальную сумму покупателю, который в результате остается без жилого помещения и без денег.
  2. После продажи квартиры продавец не торопится выписываться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. В 2018 году судебные органы РФ часто встают на сторону первого владельца и принимают решение вернуть деньги покупателю. Владелец соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил, и будет отдавать частями из своей зарплаты. С юридической точки зрения сложно придраться к такой позиции. Поскольку человек не отказывается платить, а по российским законам из зарплаты можно высчитывать не более 30%. Таким образом, получается, что по цене проданной двухкомнатной квартиры выплаты займут около 50 лет.

  3. Еще один способ мошенничества заключается в продаже жилого помещения одновременно нескольким гражданам. В этом случае владелец квартиры делает дубликаты из своих приватизационных документов, а в течение дня заверяет договора купли-продажи в разных нотариальных конторах и получает деньги. Законным хозяином жилья будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в Регистрационной палате.
  4. При договоре купли-продажи продавец может применять фальшивые документы. Таким образом, мошенники используют поддельные бланки и печати и оформляют фальшивый договор о купле-продаже. Покупатель платит деньги, а потом предъявляет свои права на чужое жилье. В большинстве случаев для этого аферисты снимают квартиру на некоторое время.
  5. Если человек решил купить жилье с помощью риэлтора, то тоже нельзя надеяться на то, что он решит все проблемы покупателя. Риэлтор имеет только две цели — побыстрее продать квартиру и защитить интересы своего клиента, которым покупатель не является. На прямой обман он может и не пойдет. Но что-то недорассказать и недопоказать риэлтор может. И обвинить его нельзя, поскольку никто не препятствовал в анализе документов. Когда риэлторы утверждают, что они проверяют квартиру юридически — это обман, на самом деле они предоставляют только информационные услуги и никакой ответственности не несут. Есть риск купить квартиру с проблемными документами и не подозревать об этом. А через время появляется предыдущий хозяин и подает в суд для признания сделки недействительной. В этом и заключаются основные способы обманов риэлторов при покупке квартиры.

Таким образом, чтобы приобрести жилье и не быть обманутым, следует обращать внимание на нюансы всех совершаемых при этом действий.

Наиболее надежными считаются варианты, когда деньги за жилье остаются у третьих лиц, которым доверяют обе стороны сделки.

Это может быть солидарная риэлтерская контора или банк, где открывается специальный депозитный счет для такого случая. При покупке квартиры в строящемся здании, важно внимательно выбирать застройщика и подписывать документы.

Способов обмана довольно много, поэтому к покупке жилья стоит подойти со всей ответственностью и проявить бдительность.

Видео: Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости

zaschita-prav.com

Как не дать себя обмануть при покупке квартиры?

Полностью защитить себя от мошенничества при осуществлении покупки квартиры невозможно, но свести риск к минимуму, исключив хотя бы самые наглые способы, вполне возможно, если за несколько дней до подписания договора купли – продажи квартиры, документы просмотрит юрист, и будут добыты дополнительные сведения о покупаемой квартире.
А разве нотариус, который заверяет сделку, не проверяет эти документы?
Конечно, нотариальное заверение сделки, снижает риск умышленного обмана, но полностью проверить законность сделки нотариус не в состоянии. Тем более что были случаи, когда нотариусы сами являлись соучастниками мошенничества. В виду несовершенства закона «О нотариате», привлечь такого нотариуса к ответственности очень тяжело, поскольку, действуя в рамках инструкции Минюста, нотариус способен подыграть мошенникам, и не вдаваться в некоторые детали сделки, которые должны насторожить специалиста в области гражданского и жилищного права.
В настоящее время большинство сделок происходит при помощи агентств по продаже недвижимости. Несут ли они какую – либо ответственность за последствия сделок, если покупателя обманули?
Когда Вы обращаетесь в такое агентство, они Вам пообещают все, что угодно, но если Вы прочитаете договор, который они предлагают Вам заключить с ними, то там Вы не увидите ни слова о том, что агентство несет какую либо ответственность перед Вами за последствия сделки. Фактически их роль сводится к подбору вариантов квартир, их оценке, помощи в осуществлении освобождения и выписки из приобретенной квартиры. Меня всегда удивляет, что после подписания договора купли — продажи квартиры, представитель агентства требует вернуть подлинник договора с агентством, якобы для бухгалтерии. Это свидетельствует о том, что в будущем, если возникли какие – либо проблемы с квартирой, Вы вообще не сможете сослаться на договорные отношения с агентством и предъявить к ним какие – либо претензии.

Какие способы мошенничества с квартирами наиболее распространены?
Первая группа способов – это явное мошенничество. Вас обманывают либо относительно продавца, т. е. лицо, которое подписывает договор купли – продажи, не имеет на то полномочий, либо относительно самой квартиры, подписывая договор купли – продажи, Вы приобретаете совсем не ту квартиру, которую осматривали. В этом случае, через некоторое время к Вам обращается настоящий собственник приобретенной Вами квартиры, который может быть и в сговоре с мошенниками, и сообщает, что свою квартиру продавать никому не собирался, и дай бог, что бы Вам еще дали время собрать вещи. Естественно, что тех лиц, которым Вы передали деньги, больше никогда не увидите. Конечно, эти действия подпадают под ст. 190 УК Украины «Мошенничество», но мошенников надо еще найти.
Вторая группа более изощренна. Мошенничества, в смысле Уголовного Кодекса тут нет. Через некоторое время к продавцу предъявляют иск о признании сделки недействительной, суд рассматривает дело в соответствии с Гражданским Кодексом и выносит законное решение, удовлетворяя иск. Основания для удовлетворения иска изложены в Гражданском Коодексе. том случае, продавцу возвращается квартира, а покупателю деньги, которые он уплатил продавцу за квартиру, согласно подписанного договора. Мастерство мошенников заключается в том, что бы искусственно создать ситуацию, при которой суд будет просто обязан вынести такое решение.
Давайте по подробнее о первых способах мошенничества. Как это можно приобрести квартиру не у собственника, что бы хозяин об этом ничего не знал, или как это можно приобрести квартиру не ту, которую выбрал?
Очень просто, допустим по поддельному паспорту. Грубо, но иногда срабатывает. Или более юридически изощренно. Лицо, которое подписывает договор на стороне продавца, действует на основании доверенности, выданной собственником. Но потом оказывается, что собственник квартиры на тот момент уже отозвал свою доверенность, а поверенный Вам об этом не сообщил, забыл. Или собственник на момент подписания сделки умер, а доверенность прекращает свое действие со смертью доверителя. Но поверенный опять таки, Вам об этом не сообщил.
Что касается приобретения не той квартиры, то хочу привести пример мошенничества, который имел место в Москве в начале 90х годов, когда название улиц менялось очень часто. Мошенники прикрепляли вывески на дома, находящиеся в центре Москвы, на которых были указаны улицы окраин. Покупателю, который плохо ориентировался в названии Московских улиц, показывали престижную квартиру, которая стоила например, 300 000 долларов, продавали за 200 000. Оформляли сделку у нотариуса. Позднее выяснялось, что покупатель действительно приобрел квартиру по адресу, указанному в договоре, только улица эта находится на самом краю Москвы и стоит максимум 50 000 долларов. Представьте себе, что на престижном доме по ул. Дерибасовская повесили табличку, что это ул. Добровольского и продали четырех комнатную квартиру по цене ул. Дерибасовской, на самом деле на ул. Добровольского. Причем по документам все будет совершенно законно, нотариус ведь не знал, какую квартиру Вы перед этим осматривали.
Еще раз повторюсь, эти действия продавцов явно криминальные и влекут уголовную ответственность. Выдает таких продавцов специально созданная атмосфера нервозности, объяснения о том, что продать надо очень быстро, за цену, которая существенно ниже рыночной.
Теперь по поводу второй группы способов мошенничества. Какие такие ситуации могут повлечь признание сделки недействительной?
Наиболее рискованные сделки с квартирами, право собственности у продавца, на которые возникло вследствие приватизации. Дело в том, что в приватизации квартиры должны участвовать все лица, которые были прописаны в ней, даже если кто-либо в этот момент там не проживал и временно отсутствовал. Перечень случаев, когда непроживание в квартире считается временным, и за человеком сохраняется право на квартиру, указан в ст. 71 Жилищного Кодекса. Это, например выезд в другой населенный пункт для дневного обучения, срочная служба в армии, нахождение моряка в рейсе, выезд для ухода за больными родителями, нахождение в местах лишения свободы до 6 месяцев и др. Но даже, если отсутствие прописанного жильца в квартире и не является временным отсутствием, то для того, что бы приватизация квартиры проводилась без него, необходимо решение суда о признании его утратившим право на это жилое помещение.
Если же жильцы, каким-то образом осуществили приватизацию и соответственно продажу квартиры без участия отсутствующего члена семьи, то существует реальная угроза того, что такой человек узнав об этом, предъявит иск в суд о признании приватизации и купли – продажи квартиры недействительной. Нотариусы же проверяют только то, что бы договор купли – продажи подписывали те лица, которые указаны в свидетельстве о праве собственности, а не то, кто участвовал либо не участвовал в приватизации.
Другие основания для признания сделки недействительной – продавец заявляет, что в момент подписания договора он находился в состоянии, в котором не способен понимать значение своих действий. Т. е. под воздействием, какого – либо лекарственного препарата, наркотика или других веществ. Например, собственником квартиры является пожилой человек, который находится на стационарном лечении. В этом случае, нотариуса привозят в лечебное учреждение, где собственник подписывает договор купли – продажи. В последующем, он подает иск в суд о том, что в момент подписания договора ему кололи лекарство, под воздействием которого он был фактически в состоянии, в котором он не понимал, о чем его спрашивают, что от него хотят, и под чем он подписывается. Нотариус может «не заметить» такого состояния продавца, либо пояснить, что внешне он был нормальным, а в медицине он разбираться не обязан.
Так же сделка может быть признана недействительной, если продавец докажет, что продать квартиру он был вынужден под воздействием тяжких обстоятельств, например, болезнь близких родственников и другие обстоятельства. Основанием для вынесения решения судом, являются доказательства того, что под воздействием тяжких обстоятельств, продавец заключил сделку на явно невыгодных для него условиях, (заниженная цена сделки), и при отсутствии этих обстоятельств он не заключил бы такую сделку.
Сделка может быть признана недействительной так же, если продавец судом признан ограничено недееспособным, (а в паспорте об этом отметок не делают), и для осуществления такой сделки необходимо согласие опекуна.
Если квартира приобретается у юридического лица, обычно это бывает, когда приобретается новое жилье у строительных фирм, то Уставы некоторых фирм содержат ограничения относительно права руководителя такой фирмы, осуществлять сделки на большие суммы. Договор подпишет руководитель фирмы, а потом сама фирма подаст иск в суд о признании сделки недействительной, поскольку руководитель не имел таких полномочий, согласно Устава фирмы.
Это далеко не полный перечень случаев, когда договор купли – продажи квартиры могут признать недействительным, а только наиболее распространенные. Самое страшное, это то, что даже при наличии умысла продавца на мошенничество, и искусственное создание ситуаций для последующего признания сделки недействительной, его действия не попадают под ст. 190 Уголовного Кодекса Украины. Ведь окончательную точку в споре будет ставить суд, а обращение в суд не наказуемо.

В какой срок к покупателю может быть предъявлен иск о признании сделки недействительной?
В течение 3х лет, начиная со дня, когда лицо узнало, либо должно было узнать о том, что его права на эту квартиру нарушены. Эта дата может и не совпадать с днем заключения сделки. Например, 3х летняя исковая давность в случае, когда в приватизации не участвовал гражданин, который не проживал в квартире на момент приватизации, начинается не с дня осуществления сделки, а с того дня, когда такой человек узнал о том, что приватизация произошла без него. Например, освободившись с мест лишения свободы, через 10 лет после осуществления сделки.
Какие же последствия признания договора купли – продажи квартиры недействительным для продавца и покупателя?
В этом случае, суд выносит решение о том, что покупатель больше не является собственником приобретенной квартиры и подлежит выселению, если успел туда вселится. Одновременно суд обязывает продавца выплатить покупателю стоимость квартиры, указанную в договоре.
Обычно люди с целью сэкономить на расходах, связанных с оформлением сделки, указывают в договоре сумму, меньшую чем ту, за которую реально продают. Чем это грозит в случае признания сделки недействительной?
В этом то весь и фокус со стороны мошенников. Суд обязывает продавца вернуть покупателю не ту сумму, за которую реально была продана квартира, а за ту, которую продавец и покупатель указали в договоре. Никакие свидетели, расписки не являются для суда доказательствами того, что, например, продавец получил от покупателя на самом деле 20 000 долларов, а не 7 000 гривен, как указано в договоре. Ведь именно на это и направлен умысел продавца — мошенника, записать в договоре 7 000 грн., взять с Вас 20 000 долларов, а потом вернуть Вам 7 000 грн. Разница в деньгах и составляет его заработок на таких грязных сделках.
Кстати именно агентства по продаже недвижимости, почему-то, предлагают покупателям указывать в договоре минимальную стоимость квартиры (она определена в справке – характеристике, выдаваемой ГБТИ и РОН, и называется инвентаризационной). Чем старше дом, тем ниже ее величина. В новых домах она может быть даже выше рыночной стоимости. Госпошлина, уплачиваемая нотариусу (2 %) рассчитывается исходя из суммы сделки, но не ниже инвентаризационной стоимости квартиры. Представители агентства предлагают покупателю взять с продавца расписку, о том, что реально квартира была продана за 20 000 долларов. Не ясно, какие цели преследуют агентства, давая такие советы. Хотелось бы верить, что они не вступают в сговор с мошенниками. Но эту расписку нельзя будет предъявлять официально, поскольку у продавца возникают налоговые обязательства на сумму, указанную в расписке. Если же в договоре указали заведомо меньшую сумму, и еще пытаетесь доказать это при помощи расписки, то продавцу необходимо уплатить подоходный налог с суммы, указанной в расписке, который в настоящее время составляет 15%. Если об этом узнает налоговая, то продавец обязан выплатить налог и пеню исходя из размера 120% годовых учетной ставки НБУ за каждый день просрочки. кая расписка свидетельствует так же и о том, что и покупатель, с целью непоступления госпошлины в госбюджет, занизил сумму сделки. Так что наличие такой расписки ничего Вам не даст и не защитит в суде.
Что же делать гражданину при покупке квартиры, что бы не быть обманутым?
Самое главное, это указывать в договоре реальную сумму, за которую Вы покупаете квартиру. Сэкономив 200 – 250 долларов на сделке, Вы рискуете потерять 20 000 долларов. Кстати ее совершенно законно можно указывать цену квартиры в гривнах с эквивалентом любой валюты. Если продавец будет знать, что ему придется возвращать реальную стоимость квартиры, то он вряд ли будет подавать в суд иск о признании сделки недействительной, поскольку ему это не выгодно. Поэтому, не поддавайтесь уговорам экономить на уплате госпошлины.
Если приобретаете приватизированную квартиру, то необходимо добыть у паспортистки ДЭЗа сведения о том, кто был прописан в данной квартире на момент приватизации, если количество прописанных и лиц, которые участвовали в приватизации совпадает, то все нормально, а если кто то из прописанных не является собственником квартиры, то необходимо выяснять, почему он не участвовал в приватизации, где находился в момент приватизации, и имеется ли решение суда о признании его утратившим право на жилое помещение.
Если собственником квартиры является один человек, то необходимо поинтересоваться состоит ли он в браке.
Если собственник очень пожилой человек, то необходимо посоветоваться с лечащим врачом о том, какие препараты он принимает, и какие последствия вызывают такие препараты.
Если же продавец продает квартиру по доверенности от хозяина, то обязательно надо увидеть собственника и убедиться в том, что он жив, и в нормальном психическом состоянии.
У юридического лица – продавца следует проверить Устав, не содержит ли он ограничений в полномочиях руководителя на продажу квартиры, и имеется ли в этом случае разрешение организации.
В заключение хочу привести характерный пример из своей практики. Молодая семья (мои клиенты) приобрели 3х комнатную квартиру, на ул. Софиевская, за 22 000 долларов США (события 2003 года) квартира до этого этого была приватизирована продавцом. В договоре, по совместному согласию продавца, и покупателя было указано, что квартира продается за 7 000 грн. (инвентаризационная стоимость). Через пол года собственником дома к продавцу и покупателю был предъявлен иск о признании приватизации и купле – продажи квартиры недействительными, поскольку, оказывается на самом деле квартира не 3х комнатная, а 2х комнатная, а третья комната является незаконно возведенной пристройкой, которая построена вплотную к подстанции, размещенной в этом доме, и препятствует входу в эту подстанцию. Удивительно, что в техническом паспорте на эту квартиру была указана эта пристройка как комната, и приватизация осуществлялась с пристройкой. Интересно, как себя повел в суде продавец, который на вырученные от продажи квартиры денег, уже приобрел себе другую квартиру. Он тут же признал иск полностью и выразил желание вернуться в проданную им квартиру, обязавшись вернуть полученные им деньги (7 000 грн. разумеется, а не 22 000 долларов США). Слава богу, дело закончилось благополучно для всех, но покупателям пришлось сильно попереживать, рискуя получить назад 7 000 грн. и потерять приобретенную квартиру.
Таким образом, приобретение квартиры всегда сопряжено с риском потерять и большую часть денег и квартиру. Универсальных способов защиты от мошенников нет. Главное, это помнить, что бесплатный сыр только в мышеловке, и не следует зариться на слишком дешевые квартиры, экономить на госпошлине и юристе. Стоимость юридических услуг по сопровождению купли – продажи квартир относительно невысока, но позволяет избежать крупных потерь в будущем.

www.kvartal.in

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *