При покупке квартиры как не обмануться: 5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

---

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

---

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

---

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

---

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk — Fotolia

Не пропустите:

5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

3 признака квартиры, которую потом вы сможете выгодно продать

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Названы способы обмана при покупке квартиры: Квартира: Дом: Lenta.

ru

Специалисты сервиса по поиску недвижимости The Meters назвали способы, с помощью которых мошенники могут обмануть покупателей квартир. Злоумышленники действуют на разных этапах заключения сделки. Об этом говорится в материале компании, поступившем в распоряжение «Ленты.ру».

Эксперты отметили, что мошенники могут обманывать при внесении задатка или аванса, при работе с документами и оспаривании сделки. В первом случае они часто назначают небольшую сумму аванса, который в отличие от задатка «не является юридическим обеспечением обязательств». После перечисления денег в истории появляется собственник жилья. Если покупатели захотят отказаться от подобной сделки, то сумма аванса по закону останется у продавца.

Материалы по теме

00:01 — 17 марта

00:02 — 3 марта

В случае с задатком, злоумышленники предлагают квартиры в залоге, который будет необходимо погасить новым владельцам. На этом этапе злоумышленники начинают напирать, что нюанс обсуждался заранее. Однако, если покупатели отказываются заключать сделку, то перечисленную сумму им не возвращают. Злоумышленники также используют поддельные паспорта, доверенности и фальшивые купюры при возврате средств.

Специалисты сервиса призвали покупателей во время выбора объекта обращать пристальное внимание на объявления с небольшим количеством фотографий или вовсе без них. Следует насторожиться, если собственники продают квартиры «с нюансами» — после потопа, пожара, под арестом, в домах под снос, а также по цене на 20-30 процентов ниже средней по рынку. «Конечно, все это нельзя назвать мошенничеством в чистом виде, если продавец сообщает об этих моментах заранее. Но, тем не менее, важно быть внимательными и четко понимать, что именно вы собираетесь купить», — пояснил сооснователь сервиса Данила Тривайло.

Ранее в апреле эксперты портала Dominfo.ru назвали россиянам семь основных причин, по которым суды отбирают недвижимость у новоселов. В списке оказалась ситуация, когда квартира находится в залоге или на нее наложен арест. Проблемы также могут возникнуть, если приобрести объект у продавца, имеющего большие долги, или купить квартиру, которая была получена по наследству.

Если вы стали свидетелем интересного события или у вас есть история для отдела «Дом», напишите на этот адрес:[email protected]

Быстрая доставка новостей — в «Ленте дня» в Telegram

Не остаться без квартиры: 10 ошибок при оформлении документов

Покупка квартиры не заканчивается передачей денег собственнику. После выбора конкретного варианта жилья, начинается самая рутинная часть — оформление документов. Казалось бы, все просто — бери список документов и иди получай подписи в инстанциях, но есть нюансы, незнание которых обернется для покупателя катастрофой. Итак, обо всем по порядку.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке

Оформление квартиры в новостройках значительно проще, чем на вторичном рынке. В первую очередь свои обязанности должен выполнить застройщик. К обязанностям застройщика относится:

• получение разрешения и сдача дома в эксплуатацию;
• постановка на кадастровый учет;
• присвоение почтового адреса.

Если застройщик не выполнил текущие условие, то не имеет право реализовывать жилье. После погашения стоимости покупатель может начинать регистрацию права собственности на квартиру.

Для получения регистрации необходимо обратиться в специализированное агентство по госрегистрации и земельному кадастру. Агентство предоставляет технический паспорт на недвижимость и свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Документы, необходимые для получения техпаспорта:

• заявление;
• паспорт;
• документ, подтверждающий оплату стоимости квартиры;
• квитанция об оплате госпошлины.

Для получения свидетельства о регистрации объекта недвижимости необходимы:

• заявление;
• паспорт;
• квитанция об оплате услуг по оформлению документов;
• если привлекался льготный кредит, то справка из банка о его получении.

Что нужно знать, приобретая жилье на вторичном рынке

В первую очередь необходимо определиться, будете ли вы собирать всю документацию самостоятельно или обратитесь к риэлтору. Агентства недвижимости снимают с покупателей всю бумажную волокиту, проверяют жилье, гарантируют “чистоту” недвижимости. За свои услуги риэлторы берут от 1 до 3% от стоимости объекта недвижимости, чем дороже квартира, тем меньше процент. В денежном эквиваленте эта сумма составит примерно от 1 тыс. у.е. и выше.

Дальше — советы для тех, кто привык все делать самостоятельно и уверен в том, что справится с задачей. Решив действовать без поддержки риэлтора, нужно четко понимать, что не все продавцы чисты на руку. И есть перечень документов, которые нужно внимательно проверить.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Правоустанавливающие документы:

• свидетельство о госрегистрации;
• техпаспорт объекта;
• документ, объясняющий на основании чего текущий собственник владеет имуществом (договор купли-продажи, договор дарения и т. д.).

В свидетельстве о госрегистрации указывается адрес объекта, площадь, имя собственника, число возникновения права собственности.

Технический паспорт несет информацию о планировке квартиры, площади комнат. Нужно подробно изучить его и сравнить планировку, указанную в документе с реальной. Нередко собственники проводят перепланировку недвижимости без согласования. Для нового владельца это может стать проблемой. Несогласованная планировка карается штрафом. В случае, если затронуты несущие стены — заставят вернуть квартиру к состоянию, указанному в техпаспорте.

Внимательно изучите документ, на основании которого возникло право собственности у владельца квартиры. Это может быть договор купли-продажи, договор наследования, дарения, приватизации недвижимости. Как правило, собственники имеют оригиналы или как минимум копии этих документов. Если у вас возникают сомнения в честности продавца, всю информацию о собственниках недвижимости можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества) Причем сведения о квартире может получить любой желающий, для этого нужно оплатить госпошлину, знать точный адрес квартиры.

Выписка из регистра содержит все необходимые сведения о собственнике, она расскажет находится ли квартира в залоге или не оформлен ли на нее договор купли-продажи с третьим лицом, об источнике права собственности владельца.

Кто прописан в квартире

Информация о прописанных закрыта. Получить ее может только собственник. Важно знать не только текущую ситуацию, но и то, кто был выписан из жилья. Нередки ситуации, когда один из прописанных отбывает наказание в местах лишения свободы и по возвращении может обжаловать продажу квартиры. В таком случае новый собственник получит кучу проблем, судебные слушания, и в некоторых случаях может быть лишен права собственности.

Текущий собственник может получить такую информацию в ЖЭСе. Не соглашайтесь на покупку, если владелец упорно сопротивляется получению такой справки.

Иногда такую информацию может предоставить нотариус. Но это частные случаи, так как по закону ЖЭС не обязан удовлетворять требования нотариусов по предоставлению справки о всех прописанных в объекте недвижимости, однако иногда ЖЭСы все-таки идут на уступку, когда речь идет о заключении договоров купли-продажи.

Оптимальный вариант — это когда перед покупкой все жильцы выписаны. Если нет, то не стесняйтесь задать собственнику вопрос — куда будут прописаны проживающие на данный момент в квартире. Уточнение этого момента позволит избежать конфликтов в будущем.

Почему нужно уточнить семейное положение собственника

Перед заключением договора купли-продажи уточните у собственника его текущее семейное положение. Если он в браке, то все в порядке. Хуже, если владелец недвижимости в разводе. Тогда необходимо, чтобы бывшая жена текущего владельца подписала документ о согласии на продажу (когда речь идет о совместно нажитом имуществе). Если квартира досталась собственнику до вступления в брак, то проблем не будет.

Когда сделка может быть признана недействительной

Сделка купли-продажи может быть обжалована через суд собственником или его родственниками в случае, если он будет признан недееспособным в момент заключения договора. Недееспособными признаются граждане, стоящие на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Недееспособным могут признать и человека, не стоящего на учете. Присмотритесь повнимательнее к хозяину недвижимости. Если возникают сомнения в его дееспособности, лучше отказаться от покупки и поискать более надежный вариант.

Квартира по доверенности

При приобретении жилья у доверенного лица собственника удостоверьтесь, что срок действия доверенности не вышел. В противном случае сделка будет признана недействительной.

Оформление новой недвижимости имеет массу нюансов, но при должном подходе все острые углы можно успешно обойти. Обращайте внимание на поведение продавца, на наличие у него необходимых документов. Честный продавец никогда не будет ничего утаивать от потенциального покупателя. В интернете полно примеров того, как люди в частном порядке успешно покупали и продавали квартиры. Однако еще больше примеров того, как все шло наперекосяк. При соблюдении всех советов покупка и оформление новой квартиры пройдет гладко. Если вы все еще сомневаетесь и хотите сэкономить свое время, то за небольшую по меркам цены квартиры стоимость риэлторы решат за вас все вопросы.

Источник: https://salere.by

 

BN.ua – Сайт бесплатных объявлений недвижимости Киева и Киевской области

Вы хотите снять или купить 1-комнатную квартиру в Киеве? Мечтаете приобрести уютную двухкомнатную или просторную трехкомнатную? Вам срочно нужно купить частный дом или гараж? Задумали начать свой бизнес и планируете стать владельцем магазина или ресторана? Ваш выбор портал BN.ua – сайт бесплатных объявлений недвижимости Киева и Киевской области. На сайте вы найдете постоянно обновляемую базу предложений о продаже и аренде жилой и коммерческой недвижимости столицы и области и сможете подать бесплатное объявление о продаже квартиры, дома, участка, офиса или дать объявление о сдаче в аренду жилья или коммерческой недвижимости.

Мы стремимся развивать рынок недвижимости в Украине и способствуем налаживанию удобной связи между субъектами этого рынка. Наша база недвижимости включает в себя офисы, дома и квартиры от застройщиков, новостройки вторичного рынка жилья, недорогую недвижимость от хозяев – собственников и предложения частных риелторов и агентств недвижимости столицы. Вы хотите продать роскошные апартаменты в центре города или скромную «однушку» на окраине? Ищете покупателей на нежилое помещение или отдельно стоящее здание? Хотите реализовать дом в коттеджном поселке за городом или дачу в сельской местности? Вам нужно подать бесплатное объявление – недвижимость на продажу или в аренду на нашем сайте недвижимости Киева и области через форму «Подать объявление». 

Портал недвижимости BN.ua предоставляет потенциальным покупателям удобный доступ к базе предложений по продаже и аренде недвижимости. С нами очень просто купить квартиру в Киеве недорого – вторичный или первичный рынок жилья или арендовать офис, приобрести салон, кафе, магазин или склад. А для собственников, застройщиков и риэлторов (специалистов рынка недвижимости) наш сайт – это возможность эффективно и быстро предоставить актуальную информацию будущим клиентам.

Желаете купить или снять недвижимость?

Быстро найти нужный объект недвижимости вам поможет расширенный поиск. Фильтр позволит без труда подобрать подходящие предложения по продаже жилой и коммерческой недвижимости: офисы и салоны, дачи и дешевые земельные участки, частные дома и квартиры, бары и рестораны, производственные помещения, склады и т.д.

С помощью удобного фильтра поиска Вы легко найдете любые варианты: «снять или купить квартиру в Киеве вторичный рынок недорого», «долгосрочно снять или купить дом недорого у хозяина», «снять или купить офис в Киеве без посредников», «купить квартиру в центре Киева по недорогой цене» и т.д.

С нами просто

Используйте настройки поискового фильтра для отбора нужных объявлений:

• Вы легко найдете нужные варианты, выбрав подходящий тип недвижимости: квартира или комната, дом или участок, гараж или нежилая коммерческая недвижимость.
• Выбрав статус «Купить», вы сможете найти объявления о продаже всех вариантов жилья, участков или коммерческой недвижимости. В столице можно найти как бюджетную «гостинку», так и роскошный пентхаус или современный лофт. Купить недвижимость в Киевской области также не составит труда. В базе сайта просто отыскать недорогую дачу в сельской местности, элитный особняк в коттеджном городке или недорогую жилплощадь в многоэтажном доме. Статус «Снять длительно» поможет вам найти предложения «снять недорогую квартиру в Киеве длительно без посредников», «снять частный дом в Киеве долгосрочно без посредников или снять дом под Киевом недорого».
• Первичный и вторичный рынок: Вы легко сможете выгодно по цене купить в Киеве новострой от застройщика, отметив галочкой «Новостройки», или недорого арендовать или купить квартиру от хозяина – владельца на вторичке, выделив «Вторичный рынок» + «Без посредников».
• Используя параметр «Количество комнат», Вы без труда сумеете арендовать или недорого купить однокомнатную квартиру в Киеве, недорого купить 2 квартиру в Киеве или совсем дешево купить смарт-квартиру в Киеве или гостинку, найти трех-, четырех- и даже шестикомнатные апартаменты.
• Отыскать нужное предложение помогут и такие параметры, как «Этажность», «Площадь» и «Этаж». С помощью этих фильтров не составит труда познакомиться с доступными по цене вариантами жилплощади на первых или последних этажах, задать параметры метража жилья (а чем меньше квадратных метров, тем, как правило, дешевле объект), отсортировать предложения по заданным параметрам.
• География: выставив параметр «Киев» + «Локация» (район, массив, улица, адрес), вы сможете срочно снять или купить вторичное жилье в Киеве недорого или доступный по цене новострой в любом районе столицы. Выбирайте: престижный центр, зеленые спальные районы правого берега или стремительно развивающееся левобережье. Вся информация на сайте систематизирована. Представлены не только целые столичные районы: Голосеевский, Оболонский, Святошинский, Печерский, Деснянский, Днепровский, Дарницкий, Соломенский, Шевченковский, Подольский, но и массивы: Оболонь, Минский, Оазис-Оболонь, Виноградарь, Куреневка, Троещина, Радужный, Лесной, Сырец, Лукьяновка, Подол, Печерск, Липки, Теремки, Дарница, Позняки, Осокорки, Березняки, Харьковский, Соломенка, Чоколовка, Голосеево, Демеевка, Борщаговка, Святошино, Шулявка, КПИ, все улицы Киева и даже отдельные многоквартирные дома. Вы можете изучить объявления о продаже и аренде помещений в Киеве по конкретному адресу. А выбрав вариант «Киевская область», вы сможете просмотреть предложения об аренде и продаже вторичных квартир в самых разнообразных населенных пунктах: крупные города и небольшие городки, благоустроенные поселки городского типа и зеленые села. Не составит труда купить квартиру в Киевской области, продать земельный участок в Киеве, купить участок в Киеве или срочно купить участок под Киевом недорого, срочно продать или купить дом-дачу за городом или купить дом в Киевской области недорого без посредников и т.д.
• Если ваша цель – купить гостинку или купить двухкомнатную квартиру в Киеве недорого, воспользуйтесь фильтром «Цена». Выставив нужное ограничение, вы сможете найти самые недорогие предложения. Дабы реально сэкономить при покупке недвижимости, вы можете выбрать жилье (или коммерческую недвижимость) в старом доме или в отделенном, неблагоустроенном массиве. Этот же фильтр поможет подыскать и самое роскошное жилье.
• Экономно: снять или купить дешевую квартиру в Киеве без посредников, а также приобрести или реализовать любое другое жилье без лишних трат можно, отметив параметр «Без посредников» или «Без комиссии». Объявления в блоке «Без посредников» помогут вам напрямую связаться со второй стороной, и вы сможете договориться о скидке, сэкономить на оплате услуг риелтора, наладить контакт с продавцом. А варианты «Без комиссии» как правило подразумевают оплату комиссии за работу посредников продающей стороной (продавцом).

По умолчанию все объявления сортируются по специальному рейтингу, но вы можете изменить параметры сортировки: по площади, по дате добавления, по цене за квадратный метр и т.д. Вы можете сортировать предложения так, как вам будет удобно, и искать нужные варианты, опираясь только на значимые для вас параметры: местоположение здания, цена, метраж, тип недвижимости.

С нами удобно

1. Решили вернуться к просмотру вариантов, прерванному накануне? Обратитесь к истории просмотров: выберите «Недавно просмотренные» – и перед вами окажется список объявлений, которые вы изучали в прошлый раз.

2. Оценили несколько вариантов, но не нашли идеальный? Тогда вам помогут «Рекомендации на основе ваших просмотров»: выбрав их, вы увидите список объявлений, рекомендованных нашей системой на основе анализа объявлений которые вы просматривали на сайте.

3. Если вы часто пользуетесь сайтом и не желаете каждый раз при использовании фильтра поиска вводить нужные вам параметры, воспользуйтесь «Автопоиском и сохранением поисковых запросов». Выбрав «Включить автопоиск», вы сможете сохранить свои запросы в личный кабинет, а также оформить подписку на получение e-mail рассылки с новыми объявлениями, соответствующими сохраненным настройкам поискового фильтра, чтобы получать только актуальные, интересные вам предложения.

4. Знакомясь с подходящими вариантами, вы можете добавлять наиболее интересные предложения к себе в «Избранное». Позже вы сможете просматривать их в разделе «Избранные объекты».

5. Хотите подробно узнать о многоквартирном жилом доме, в котором предлагается объект на продажу и посмотреть его 3d-панораму? На доске объявлений недвижимости Киева БН. ua вы найдете описания домов столицы: материал стен и перекрытий, серия и площадь дома, год постройки, этажность, количество подъездов. Также в описании характеристик можно найти информацию о наличии лифта, количестве квартир в доме, высоте стен. Найдутся на странице объекта и фотографии дома.

6. Еще не решили, в каком районе или массиве главного города страны или в каком населенном пункте области приобрести жилье? Для вас мы подготовили детальные описания столичных районов и областных городов, сел и поселков. Эти описания помогут вам выбрать место проживания. Вы познакомитесь с самыми престижными и самыми тихими местами, узнаете о зеленых районах и промышленных центрах, сможете оценить степень благоустроенности и транспортной оснащенности столичных массивов и областных населенных пунктов.

На нашем сайте вы увидите значительное количество самых разных объявлений, ведь многие продавцы столицы и области стремятся подать бесплатные объявления Киева недвижимость на вторичном рынке и варианты в новостройках на BN. ua.

Нужно продать

Вы планируете продать недвижимость в столице или ее окрестностях? Вам нужно подать бесплатное объявление о продаже квартиры в Киеве или Киевской области на вторичном рынке или в сданной или строящейся новостройке – если вы застройщик.

Также обратиться к ресурсам нашего сайта могут те, кто ищет арендаторов. Мы поможем сдать или снять однокомнатную квартиру в Киеве долгосрочно – на длительный срок, арендовать «двушку» или снять «трешку», сдать в аренду дачу, таунхаус, особняк, студию или частный дом.

Бесплатные объявления в базе недвижимости Киева и Киевской области – это быстрый и эффективный способ найти потенциального покупателя и продемонстрировать свое предложение заинтересованным лицам. Портал недвижимости BN.ua – популярный ресурс, так что, добавляя свое объявление, вы можете быть уверены, что оно окажется на высокой позиции поиска среди предложений в вашем родном городе, поселке городского типа или селе.

Подайте объявление прямо сейчас – и вскоре ваше предложение увидят все те, кто заинтересован в приобретении жилья, участка или коммерческой недвижимости.  Недорогие квартиры в Киеве купить на вторичке и в новостройках от застройщика – мечта многих киевлян и гостей столицы, немало найдется и желающих снять или купить дом в Киеве недорого или выгодно купить недорогой дом в Киевской области, приобрести павильон, салон или кафе. Вам есть, что предложить? Тогда не медлите: вам нужно срочно подать объявление – недвижимость на продажу или в аренду. Ведь многие ваши потенциальные клиенты знакомятся с бесплатными объявлениями продавцов именно на доске объявлений недвижимости Киева BN.ua.

Предлагайте тем, кто готов покупать!

Всем-всем-всем!

Зарегистрируйтесь на сайте и получите доступ в личный кабинет. Тогда вы сможете добавлять объявления, редактировать, временно снимать с публикации или полностью удалять неактуальные объявления, сохранять свои поисковые запросы, просматривать и редактировать избранные объекты, принимать сообщения от заинтересованных лиц и отвечать на них, а также изменять контактные данные в настройках профиля.

На нашем сайте можно не только изучать и размещать объявления, но и знакомиться с познавательными статьями о недвижимости. В этом разделе вы узнаете, чем интересны покупка и продажа квартир в Киеве – вторичный рынок продажи квартир от хозяев и новостройки первички от застройщиков, как дешево снять или недорого купить 2-х комнатную квартиру в Киеве, где выгодно сдать, снять, продать или купить 1 квартиру в Киеве и многое другое. Полезные статьи помогут вам сориентироваться в особенностях аренды, покупки и продажи домов и дач в Киеве и области. Вы узнаете, что нужно учесть, если вы собрались сдать в аренду или купить 3-комнатную квартиру в Киеве, продать или купить дом в селе под Киевом или купить дом под Киевом у хозяина без посредников, приобрести коммерческую недвижимость или земельный участок. Также в этом разделе размещена познавательная информация о достоинствах и недостатках первичного и вторичного рынка недвижимости, хитростях, которые помогут сэкономить при приобретении недвижимости, как уберечь себя от мошенников, где найти самые бюджетные или самые роскошные новостройки. Это и многое другое поможет вам лучше сориентироваться в разных нюансах такого разнообразного рынка недвижимости.

Наша база – это познавательные статьи, аналитические материалы, новостные блоки и, конечно, актуальные предложения по продаже жилья, офисов, гаражей и ресторанов, участков и дач, по аренде жилой и нежилой недвижимости во всех массивах столицы и населенных пунктах области. Квартира в новом доме в центре главного города страны или частный дом в спальном районе, участок за городской чертой или салон-парикмахерская или МАФ в городе-спутнике, офис в промышленном центре, гостиница, кафе или магазин в поселке городского типа – с нами найдется все!

Цель нашей команды – сделать все возможное, чтобы наш сайт был максимально удобным и простым в обращении, а также полезным для вас. Поэтому если Вы заметили на сайте какие-то ошибки или досадные неточности, сообщите нам об этом. Ваше мнение очень важно для нас: оно может помочь усовершенствовать ресурс. Свои пожелания относительно работы сайта БН. ua вы можете сообщить нам при помощи формы обратной связи «Связаться с нами».

Удачных сделок! Приятных покупателей и добросовестных продавцов!

Подстели соломки: как безопасно передать деньги при покупке недвижимости

Что касается вроде бы небольшой стоимости аренды за ячейку, то она может неожиданным образом вырасти. Например, придется оплатить составление дополнительного соглашения к договору, в котором подробно будут расписаны все условия получения денег продавцом, кроме того, банки взимают и страховой взнос за ячейку, и берут залог за ключи от нее на случай утраты. Кстати, если речь идет о сделке-цепочке, то арендовать придется не одну, а несколько ячеек, соответственно, не исключено, что нужно будет заплатить и за допсоглашения по ним. Нередко люди обращаются к сторонним посредникам, которые помогают составить весь пакет необходимых для доступа к сейфу документов, но это, безусловно, заметно увеличит финансовые затраты.

Еще один нюанс — некоторые люди сталкиваются с тем, что при заключении договора аренды ячейки они не обращают внимания на ее размер (ячейки бывают разные), это приводит к тому, что деньги попросту не помещаются в сейф. Мелочь, а проблем доставляет много.

Аккредитив

Аккредитив называют одним из современных способов безналичного расчета. Это условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика, произвести платежи в пользу получателя средств по предъявлении последним документов. С одной стороны, преимущество очевидно — он снимает все риски, связанные с транспортировкой денег.

Работает схема так: покупатель и продавец заключают аккредитив, в котором указывают информацию об условиях извещения сторон и оплаты, реквизиты участников сделки. Продавец в своем банке открывает специальный счет, на который банк покупателя переведет необходимую сумму. То есть средства на счет продавца, по сути, попадают еще до начала оформления сделки. Доступными для продавца они станут тогда, когда сделка будет завершена и банк получит все необходимые для подтверждения этого факта документы.

Главный недостаток аккредитива, из-за которого этот способ расчетов не пользуется популярностью, — сложность. Но помимо сложного документооборота людей смущает и необходимость оплаты комиссий. Их размер зависит от суммы сделки, а мы говорим о продаже недвижимости, которая стоит очень больших денег. Именно по этим двум причинам — очень дорого и слишком сложно — аккредитив используется редко.

Депозит нотариуса

Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса — это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору.

Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Депозит нотариуса это полноценный, современный и удобный инструмент для расчетов по сделкам, который обеспечивает безопасность и сторон сделки, и самих расчетов.

Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре.

Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.
Использование депозита нотариуса при сделках купли-продажи поможет сэкономить, избежать лишних рисков и сделать процедуру удобной и безопасной и для покупателя и для продавца.

Как не стать жертвой аферы при покупке квартиры

Хотя риск стать жертвой аферы при покупке квартиры в Украине присутствует всегда, более комфортным для преступников является рынок вторичной недвижимости.

Основные способы мошенничества на рынке вторичного жилья

Существует несколько наиболее популярных мошеннических схем, позволяющих без особого труда обмануть покупателей недвижимости и присвоить их деньги.

1. Использование фальшивых документов. Продажа жилья по поддельным документам осуществляется с завидной регулярностью, поскольку этот способ мошенничества с недвижимостью является одним из самых успешных. Секрет успеха аферы кроется в том, что злоумышленники чаще всего используют оригинальные документы на квартиру. А именно эти документы при осуществлении сделки купли-продажи проверяются особенно тщательно, в том числе с помощью нотариуса. Подделывают аферисты паспорт владельца квадратных метров. Чтобы завладеть правоустанавливающими документами, злоумышленники арендуют жилье у легкомысленных или неблагополучных собственников. Затем они обманным путем получают все, что им нужно.
   Характерными признаками такой аферы являются низкая стоимость жилья и спешка «продавцов». Аферисты утверждают, что они срочно должны уехать, а желающих приобрести недвижимость по такой цене очень много. Многие мошенники довольствуются только суммой задатка, а потом исчезают. Если покупатель сомневается в том, что перед ним реальный владелец жилья, он должен попросить у него другие документы, подтверждающие личность — водительские права или загранпаспорт.
2. Приобретение недвижимости с прописанными жильцами. Некоторые собственники жилья продают его, даже если в нем зарегистрированы другие люди. Такая ситуация возникает, когда права на квартиру получают одновременно несколько наследников или в семье возникают серьезные конфликты, вынуждающие супругов разъехаться. Если один из родственников не хочет покидать жилье, заставить его выехать невозможно. Когда собственник осуществляет продажу квартиры с прописанными людьми, он перекладывает свои проблемы на плечи покупателя. Согласно ст. 7 Закона Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине», выселить зарегистрированного жильца можно только по его согласию или по решению суда.
   Пользуясь своими правами, прописанные жильцы делают жизнь новых владельцев невыносимой. Они заставляют их инициировать расторжение сделки или продать квартиру по заниженной стоимости. Если при покупке жилья его стоимость была сознательно занижена (для уменьшения налоговой нагрузки), вернуть полную сумму после расторжения сделки не удастся. Иногда продавец отказывается возвращать деньги, утверждая, что уже их потратил. В таких случаях суд налагает на него обязанность выплачивать долг ежемесячно небольшими суммами (не больше 30% доходов продавца). Чтобы не попасть в такую ситуацию, перед сделкой нужно получить справку о прописанных и временно выписанных жильцах. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние, надо удостовериться, что на продажу квартиры дал согласие опекунский совет.
3. Продажа по доверенности. Такая сделка считается абсолютно законной. Однако она может быть признана недействительной, если продавец является недееспособным или получил доверенность обманным путем. Если сделка будет отменена, покупатель может потерять и деньги, и имущество. Чтобы убедиться, что продажа осуществляется законным путем, нужно постараться увидеться с владельцем недвижимости. Желательно добиться продажи недвижимости от собственника.

Как безопасно приобрести квартиру в новостройке

Хотя покупка первичной недвижимости сопряжена с меньшим риском, она тоже может привести к финансовым потерям. Существует несколько правил, как купить квартиру в новостройке без обмана. Придерживаясь их, можно минимизировать вероятность мошеннических действий со стороны недобросовестных лиц.

1. В первую очередь нужно проверить деловую репутацию застройщика. Инвесторы используют разные способы, чтобы найти о нем полную информацию. Они описаны в отдельной статье «Как проверить застройщика»
2. Состояние строительного объекта нужно оценивать лично. Потенциальный инвестор должен приехать на место строительства и убедиться, что работы ведутся. На стройплощадке можно побеседовать с представителями компании и получить у них информацию о сроках строительства и классе новостройки.
3. О благонадежности застройщика свидетельствует наличие проектно-сметной документации, разрешительных документов, лицензии на работу и прав на земельный участок.
4. Обязательно надо внимательно прочитать все пункты договора. В нем должны быть сведения о застройщике, сроки строительства, описание объекта недвижимости, стоимость и условия внесения оплаты. Лучше всего заключать договор с проверенным застройщиком, который построил не один жилой комплекс и давно работает на рынке.

И тут многое зависит от пытливости самого покупателя и его желания выяснить, с кем он собирается иметь дело, еще «на берегу» — до подписания бумаг. Это может быть непросто, так как сегодня отечественная отрасль жилого строительства представлена несколькими сотнями компаний – от крупнейших предприятий национального уровня до региональных, локальных, на счету которых – два-три сданных объекта. Причем, надежность компании часто зависит не столько от ее масштабов, сколько от ее «кредитной истории»: времени пребывания на рынке, количества постоянных крупных партнеров из смежных сфер (финансовой, промышленной, энергетической и пр.), а также – умения топ-менеджмента оперативно реагировать на вызовы и вести бизнес гибко и профессионально.

Хорошим образцом может служить Корпорация Недвижимости РИЕЛ, которая 17 лет строит в двух крупнейших мегаполисах Украины: Львове и Киеве – и последние годы занимает уверенные лидирующие позиции. На счету Корпорации – свыше 300 тыс. построенных и сданных квадратных метров в 49 объектах. Сейчас в рабочем портфеле Корпорации – свыше 800 тыс. квадратных метров, которые строятся и реализуются.

Стоит отметить, что все проекты, которые Корпорация Недвижимости РИЕЛ начинала, она доводила до конца — все ЖК достраиваются и сдаются. Это такие известные проекты, как Манхэттен, Моне, Ренуар, Америка (частично), Доктор Ватсон и Шерлок Холмс, Велика Британія (частично) во Львове и ELYSEUM, Львовский Квартал (частично) в Киеве. Более того, Корпорация Недвижимости РИЕЛ известна тем, что достроила и ввела в эксплуатацию более десяти домов — недостроев других застройщиков.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами.Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это для вас вложение.

Плюсы владения многоквартирным комплексом

Эффект масштаба

Экономия масштаба относится к способности распределять затраты между несколькими потоками доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом сохраняя ту же сумму арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, которые вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одно из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, — это незанятость и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее убираете и повторно выставляете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общую прибыль от инвестиций.Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как плюсом, так и минусом владения многоквартирной недвижимостью. Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены на разных почтовых индексах или на разных рынках.Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал. Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость.Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке. В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500–750 тысяч долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все же может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю.Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдицировать, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это правильно, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется.Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. . Что произойдет, если собственность сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кто подходит для владения жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий. Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая, чтобы управление зданием соответствовало вашим стандартам и позволяло достичь максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала. Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций многосемейного инвестиционного фонда недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

Вам необходимо проверить наличие неразрешенной работы перед покупкой

Если вы читаете какие-либо блоги агентов по недвижимости о «худших уроках, которые я извлек за первые пять лет» или проводите время на досках по недвижимости Reddit, вы заметите несколько повторяющихся тем которые являются источником бесконечных страданий как покупателей, так и агентов. Неразрешенная работа — одна из них.Люди сталкиваются с судебными исками, страховыми кошмарами, дорогостоящим ремонтом, штрафами и сносом целой части дома — все потому, что предыдущий владелец выполнял неразрешенную работу в доме.

И все же, тем не менее, довольно много агентов по недвижимости и профессиональных торговцев скажут: «Давай, превратите этот гараж в спальню. Добавьте фальшивую стену. Кредиторам все равно, а если она внутри дома, то нет. можно видеть, так что это не имеет значения «.

Дело в том, что кредиторы заботятся, равно как и страховщики и муниципальные строительные чиновники.

Немедленные последствия

«Если городские власти не признают улучшения, вы не сможете получить четкое название», — говорит оценщик Дина Миллер, основатель и руководитель оценочной фирмы Флориды Dina Miller Associates и бывший сотрудник. соучредитель нью-йоркской оценочной фирмы Miller Samuel.

«Например, если вы добавляете пристройку без соответствующих разрешений, собственность не будет соответствовать данным города. Банк не будет предоставлять ссуду без согласования между оценкой и данными города.»

Таким образом, с самого начала неразрешенная работа в доме может привести к отказу в выдаче кредита. Но есть много людей, которые утверждают, что разрешения никогда не проверяются, особенно если работа была незначительной или не повлияла на структуру дома. Некоторые даже говорят, что оценщики и инспекторы не могут идентифицировать фальшивую стену или неразрешенные сантехнические работы.

Долгосрочные риски

Допустим, это правда. Вот как может разворачиваться сценарий. В доме есть дополнительная спальня, которая была создается путем добавления фальш-стены.Оценщик кредитора не замечает. И инспектор тоже. В доме есть несколько электрических розеток, которые не работают после несанкционированного изменения проводки, но, опять же, никто этого не замечает. Вы покупаете дом, а через пять лет у вас проблемы с электричеством и небольшой пожар в неразрешенной комнате. Электропроводка считается не соответствующей требованиям, и поэтому страховка отказывается покрывать ущерб от пожара.

«Люди не думают об этом, но это реальная проблема, поэтому лучше и безопаснее быть законным», — говорит Миллер.

Есть абсолютно домовладельцы, которые подадут в суд, если обнаружат такое несоответствие, и именно такие люди становятся худшим кошмаром для агентов по недвижимости. Потому что, если продавец не раскрывает информацию, а инспектор агента не исследует неисправные торговые точки, покупатель вполне может иметь дело.

Наконец, если вы покупаете дом с запрещенными работами, и городской инспектор каким-то образом его поймает, вы несете ответственность за выдачу задним числом разрешений, уплату штрафов или избавление от неразрешенных работ.

Есть много очень веских причин для перепроверки, что вся работа, требующая разрешения, была проведена в соответствии с бухгалтерской книгой и одобрена городом, прежде чем вы приступите к дому.

Как проверить наличие разрешений на прошлые работы

Вы должны получить заявление о раскрытии информации от продавца в начале процесса заключения контракта с подробным описанием любого ремонта и ремонта дома. Как правило, они довольно надежны, поскольку это юридический документ, который может защитить продавца или возложить на него ответственность в случае будущих судебных исков.

Поскольку некоторые продавцы действительно лгут, если вы хотите проявить особую осторожность, в начале этапа проверки отправьте запрос в здание города или округа, чтобы получить разрешения на дом. Здесь будут показаны все открытые, отозванные, истекшие или завершенные разрешения. (Обратите внимание, что на нем не будет отображаться неразрешенная работа.) Во многих городах на данный момент есть веб-сайты, на которых вы можете получить доступ или запросить информацию, но вам может потребоваться посетить их лично.

Процесс поиска разрешения должен совпадать с окном для запроса ремонта на основе результатов проверки, но иногда это занимает больше времени.В этом случае вы можете попробовать несколько других способов:

Ассоциации домовладельцев (ТСЖ) часто также хотят иметь разрешения в досье, и им также нравится получать подробную информацию о том, что домовладельцы делают с недвижимостью в своих общинах. Так что вы можете попросить ТСЖ просмотреть записи о разрешении на дом, на который вы смотрите.

Нарушения кода часто обнаруживаются при поиске по заголовку, и во многих случаях неразрешенная работа является причиной нарушения кода.

Вы также можете вызвать своего оценщика или инспектора специально для проверки работ, которые выглядят так, как будто они были выполнены не по бухгалтерским книгам, а затем сверить это с раскрытием продавца.

Защитите себя

В случае, если все эти стратегии не раскрывают полную информацию, многие юристы помещают в контракт пункт, который гласит: «Продавец должен за счет продавца удовлетворительно закрыть все открытые или просроченные разрешения и устранить любые нарушения кодекса. до закрытия «.

Думаете ли вы о покупке или продаже дома с неразрешенной работой, наиболее честным решением будет получение разрешения с обратной силой, но имейте в виду, что политика в отношении получения разрешения с обратной силой различается на местном уровне, и что стоимость варьируется в зависимости от проекта.

Если вы видите красивую реконструкцию, сделанную своими руками, или идеальную игровую площадку с качелями, ваша первая эмоция не должна испугаться. Решения о том, какая работа должна быть разрешена, принимаются на местном (городском или уездном) уровне. И некоторые чиновники строительства явно более расслаблены, особенно в сельской местности. Поэтому не забудьте подтвердить, что разрешение требовалось и что стоимость ретроактивного разрешения чрезмерна, прежде чем вы уйдете из дома, который вам действительно нравится.

Исправление: В предыдущей версии этой статьи было сказано, что Дина Миллер подготовила рыночные отчеты Дугласа Эллимана, на самом деле это Джонатан Миллер подготовил рыночные отчеты.

Покупателей … Не обманывайтесь данными MLS о площади кадра

Я часто слышу, как агенты и брокеры мне говорят… «но это обычная практика». То, что что-то является так называемой «обычной практикой» в любой отрасли, особенно в сфере недвижимости в Южной Флориде, не обязательно означает, что это законно и / или этично. Например, это «обычная практика» для агентов по списку для манипулирования данными о площади в квадратных метрах в MLS , что неэтично и полностью искажает статистические данные, т.е.е. цена за квадратный фут.

Согласно руководству MLS, когда агент помещает недвижимость в MLS, будь то кондоминиум или дом на одну семью, агент должен ввести площадь жилой площади, общую площадь в квадратных футах и ​​скорректированную площадь в квадратных футах. Вы не поверите, но это 3 очень разных числа.

Жилая и скорректированная и общая площадь:

• Жилая площадь: Площадь в собственности, которая находится под кондиционером (пространство с кондиционером)
• Регулируемая площадь: жилая площадь + 50% площади террасы / балкона и гаража
• Общая площадь: Жилая площадь + ВСЕ террасы / балконы и гараж

Покупая недвижимость, покупатели полагаются на сопоставимые объекты («comps»), чтобы рассчитать, за что были проданы другие дома в этом районе.Это дает покупателю информацию, необходимую для расчета типа предложения по конкретной недвижимости. Фактическая продажная цена компа важна, но важнее цена за квадратный фут.

Это случается каждый день…

Допустим, вы нашли дом в Коконат-Гроув, который хотите купить, но не знаете, какое предложение сделать. Что ж, скорее всего, на улице нет дома, в точности похожего на дом, который вы хотите купить (это было бы нелегко), чтобы сравнить его.Итак, вы смотрите на кровати / ванны, размер участка, год постройки и, что наиболее важно, квадратные метры дома, который вы хотите купить, и сравниваете эту информацию с другими домами, которые недавно были проданы в непосредственной близости. Если дом, который вы хотите купить, составляет 6000 квадратных футов (жилая площадь) и цена составляет 6000 000 долларов, то продавец просит 1000 долларов за квадратный фут.

Если аналогичный дом (кровати / ванны и т. Д.) Продан на улице по цене 900 долларов за квадратный фут, можно предположить, что вы должны предложить за эту покупку 900 долларов за квадратный фут.Но подождите, какие квадратные метры агент на улице ввел в MLS, чтобы вычислить ту цифру в 900 долларов, которая только что закрылась? Вы ДОЛЖНЫ убедиться, что вы используете Жилая площадь компа, расположенного ниже по улице, для сравнения яблок с яблоками.

Скажем, цена на улицу закрылась на уровне 7 200 000 долларов, а площадь в квадратных футах в MLS составляет 8 000. Простая математика говорит, что он продавался по цене 900 долларов за квадратный фут. Но что, если этот квадратный метр на самом деле является скорректированной площадью, а не жилой площадью? Фактическая жилая площадь составляет 6800 квадратных футов… то есть фактическая цена продажи за квадратный фут составляет 1059 долларов!

Итак, вы используете 900 долларов за квадратный фут, чтобы сделать ваше предложение о доме своей мечты в Коконат-Гроув (потому что ваш агент не обучен этому процессу), что делает ваше предложение 5400000 долларов.Продавец обижен на ваш заниженный номер и полностью его отвергает. Вы думаете, что продавец сумасшедший и нереалистичный, а продавец считает вас сумасшедшим из-за попытки «украсть» дом по нереальной цене. Переговоры срываются, и вы никогда не получите дом своей мечты.

Если бы ваш агент провел исследование соседнего дома и понял, что он действительно закрывается на уровне 1059 долларов за квадратный фут, запрашиваемая цена дома вашей мечты в 1000 долларов за квадратный фут была бы полностью реалистичной и на самом деле немного заниженной.Вы делаете предложение по цене около 1000 долларов за квадратный фут (понимая, что все еще заключаете сделку) и живете долго и счастливо в доме своей мечты.

Очевидно, что «долго и счастливо» может быть натяжкой, но вы меня поняли. 2 совершенно разных результата, все в результате того, что вы выбрали агента, с которым вы работали в качестве покупателя.

Самый точный способ определить площадь дома — взглянуть на архитектурные планы или планы этажей. Я понимаю, что это не всегда вариант, поэтому следующее место, куда нужно обратить внимание, — это налоговая ведомость.К сожалению, даже несмотря на то, что информация доступна для всеобщего обозрения, агенты по листингу все еще могут манипулировать данными MLS, используя большее число (скорректированная или общая площадь), чтобы их цена за квадратный фут выглядела ниже, чем она есть на самом деле, и, к сожалению, Агенты покупателя обычно не проверяют эти данные дважды для своих покупателей.

Агенту нельзя доверять только потому, что он показал вам какую-то недвижимость. Если вы, покупатель, чувствуете, что ваш агент недостаточно опытен / осведомлен, чтобы обучить вас при покупке вашего крупнейшего актива, найдите другого агента!

ОБНОВЛЕНИЕ 21 марта 2017 г .: Я получил несколько звонков от коллег-агентов, которые не очень довольны этой статьей по очевидным причинам.Я хочу кое-что прояснить, хотя цена за квадратный фут имеет значение, это не совсем так. Тот факт, что компания закрылась на отметке «X», не означает, что вы предлагаете «X». Элитная недвижимость действительно различается по качеству строительства, местоположению и фактору «1 из 1» (очень особенный / уникальный). В случае с элитной недвижимостью, помимо цены за квадратный фут, обязательно должны быть приняты во внимание другие факторы. Поэтому еще более важно работать с агентом, который может ориентироваться в этих факторах и помочь вам принять правильное финансовое решение.

Если вы или кто-то из ваших знакомых заинтересованы в покупке недвижимости в Южной Флориде, пожалуйста, свяжитесь с Michael Light, директором по продажам предметов роскоши в Douglas Elliman . Вы можете связаться со мной по телефону (786) 566-1700 или по электронной почте [email protected].

Продавец неверно представил состояние недвижимости

Есть много вещей, которые могут помешать сделке с недвижимостью. В доме может не быть мраморной столешницы, которую вы искали, или во дворе может не быть ограды, обеспечивающей уединение.Это незначительные проблемы, с которыми мотивированный домовладелец может согласиться, чтобы обеспечить себе подходящий дом. Однако есть и другие проблемы, которые могут быть более серьезными и важными для решения домовладельца о покупке недвижимости. В доме может быть серьезная проблема с фундаментом или структурой, или же он пострадал от наводнения или пожара, который не был устранен.

Покупатель, который платит большую сумму за покупку дома, может почувствовать, что его обманули и обманули в сделке, когда он обнаружит, что ему нужно заплатить на тысячи больше, чтобы произвести ремонт.У многих покупателей просто может не хватить средств на ремонт, и их дом может продолжать разрушаться. Кроме того, они могут в конечном итоге оплатить ремонт, но пропустить ипотечные платежи и рискнуть потерять свой дом из-за потери права выкупа. Некоторые домовладельцы могут обнаружить, что они не могут продолжать владеть домом или жить в нем, и будут вынуждены продать его по более низкой цене, чем та, которую они первоначально заплатили.

Искажение информации о состоянии собственности

Во время продажи недвижимости продавцу будет предоставлено заявление о раскрытии информации о собственности (PDS).Эта форма используется для отображения любой соответствующей информации о состоянии собственности. Продавец должен сообщать о любых неисправностях, которые не были устранены, чтобы покупатель был полностью осведомлен о реальном состоянии дома. Они также должны предоставить любую документацию, касающуюся ремонта, который они сделали для решения проблемы. Существуют также заявления о раскрытии информации, относящиеся к кондоминиумам (Заявление о раскрытии информации о собственности Strata) и сельской земле (Заявление о раскрытии информации о собственности в сельской местности).

Однако выявление определенных недостатков может помешать продаже собственности или снизить ее цену.Некоторые продавцы могут исключить известные дефекты в соглашении о раскрытии информации, чтобы продать свою собственность по более высокой цене. Это преднамеренное упущение означает, что продавец обманным путем предоставил покупателям ложные сведения о состоянии собственности. Другими мошенническими способами искажения информации о состоянии собственности являются введение покупателя в заблуждение относительно линий собственности, сервитутов и работ, которые были выполнены в собственности без законного разрешения.

Помимо умышленного введения в заблуждение, существует также введение в заблуждение по небрежности и невиновное введение в заблуждение.Неосторожное введение в заблуждение происходит, когда продавец делает вводящее в заблуждение заявление, когда для него это было необоснованно. Невинное искажение информации происходит, когда продавец допускает ошибку или ошибку в отношении проблемы, но считает свое заявление правдой.

Пример введения в заблуждение в отношении недвижимости

Одним из недавних случаев введения в заблуждение относительно состояния собственности является Perzoff v. Pringle , 2017 BCSC 1448. В этом случае истцы купили дом, который был отремонтирован продавцом, который был подрядчиком.Продавец заявил, что ему не было известно о каких-либо проблемах с водой в подвале и что весь дом был отремонтирован в соответствии со строительными нормами. После покупки были обнаружены повреждения от воды в подвале. Покупатели подали на продавца в суд о возмещении затрат на ремонт и добились успеха.

Суд постановил, что по фактам дела утверждение о том, что дом был отремонтирован в соответствии с Кодексом, является как нарушением контракта, так и искажением фактов по небрежности. Суд также вновь постановил, что дренажная система, установленная продавцом, была скрытым дефектом, из-за которого, по крайней мере, часть подвала стала непригодной для жизни.Продавец также был привлечен к ответственности за халатность, вызванную тем, что он не установил надлежащую дренажную систему. Покупателям была присуждена компенсация затрат на ремонт и некоторая упущенная выгода за апартаменты, которые они хотели сдать в аренду в заболоченном подвале.

Иск против продавца за введение в заблуждение

Можно подать в суд на продавца за искажение фактов. Обычно судебный процесс связан с мошенничеством или небрежным введением в заблуждение, когда продавец знал о проблеме, но намеренно скрыл ее от покупателя или не раскрыл ее, когда они должны были это сделать.Доказать невиновность введения в заблуждение может быть сложно, потому что продавец мог не знать о дефекте или допустить честную ошибку или ошибку.

Дело будет основываться на доказательстве того, что продавец намеревался обмануть вас или неуместно раскрыл проблему. Кроме того, вам нужно будет доказать, что вы полагались на заявления в соглашении о раскрытии информации, когда вы решили завершить покупку. Изучение документов, раскрывающих информацию об имуществе от предыдущих продавцов, крупной корпорации или муниципалитета, и изучение документов по ремонту может установить, что продавец был или должен был знать об этой проблеме.

Если вы недавно купили дом только для того, чтобы обнаружить серьезные проблемы, о которых, по вашему мнению, продавец знал или должен был знать, но не упомянул в соглашении о раскрытии информации, вы можете подать иск против продавца. Свяжитесь с юристами McLarty Wolf. Мы — судебные юристы, которые могут рассмотреть ваше дело и предоставить соответствующее юридическое представительство.

Аренда или покупка? Принятие разумного решения в сфере недвижимости — советник Forbes

Домовладение — краеугольный камень американской мечты.Но к тому же это чертовски дорого. Если вы арендатор и задаетесь вопросом, пора ли покупать дом, вам нужно о многом подумать. Это не всегда простое решение.

Прежде чем сделать выбор между арендой или покупкой, узнайте обо всех факторах, которые вам следует взвесить в первую очередь.

Стоит ли покупать дом? 4 фактора, которые следует учитывать

1. Ваше финансовое положение

Первый шаг в принятии решения о покупке дома или продолжении аренды — это посмотреть на ваше финансовое положение. Покупка дома — серьезное финансовое обязательство.Вы не только должны чувствовать себя финансово подготовленными, но и ваш кредитор должен согласиться. Это означает соответствие некоторым критериям.

Авансовый платеж

Скорее всего, вам нужно будет взять ипотечный кредит, чтобы купить недвижимость, которую вы присматриваете. Большинство обычных ипотечных кредиторов требуют 20% первоначального взноса. Первоначальный взнос такого размера показывает кредиторам, что вы готовы вносить ежемесячный платеж по ипотеке, и позволяет избежать выплаты частного ипотечного страхования (PMI).

Можно отложить меньше, особенно с помощью государственных займов для впервые покупающих жилье.Например, с кредитами Федерального управления жилищного строительства (FHA) вы можете заложить всего 3,5%. Однако вам также придется вносить авансовый платеж по ипотечному страхованию, а также ежемесячные взносы.

В конечном итоге вам нужно будет решить, что важнее: отложить меньше денег сейчас и быстрее добраться до дома или потратить время на накопление первоначального взноса, который позволит вам сэкономить деньги в долгосрочной перспективе. В любом случае, у вас должен быть накоплен первоначальный взнос, прежде чем вы начнете подавать заявку на ипотеку.

Экономия

Ваш первоначальный взнос — это не единственное, что вам нужно иметь под рукой. Помимо пенсионных сбережений, у вас также должно быть много резервных денежных средств.

Опасно вкладывать каждый доллар в неликвидный актив, например недвижимость. Если вы столкнетесь с финансовым кризисом, например, с потерей работы или серьезной медицинской процедурой, вы можете задержать выплаты по ипотеке и потерять дом. Кредиторы хотят видеть, что в случае непредвиденного обстоятельства вы сможете справляться с выплатами по кредиту, пока не встанете на ноги.

Это хорошая идея, чтобы сэкономить как минимум от трех до шести месяцев. Однако, особенно в условиях нестабильной экономики, вы можете чувствовать себя более комфортно, накопив восемь или даже 12 месяцев, особенно если у вас есть семья, которую нужно поддерживать, или если доход колеблется.

Отношение долга к доходу

Помимо ваших денежных сбережений, кредиторы также будут обращать внимание на еще один важный показатель: отношение вашего долга к доходу (DTI). Это процент вашего валового ежемесячного дохода, который направляется на погашение ваших долговых обязательств.Например, если вы зарабатываете 4000 долларов в месяц до вычета налогов, и у вас есть 1000 долларов в месяц по кредитной карте и выплатам по студенческому кредиту, ваш DTI составляет 25% (1000 долларов / 4000 долларов).

Когда дело доходит до ипотеки, кредиторы на самом деле смотрят на два показателя DTI, когда решают, одобрять ли вашу заявку. Первый — это ваш внешний DTI, который рассматривает только ваши потенциальные расходы на жилье по отношению к вашему ежемесячному доходу. В идеале ваш интерфейсный DTI должен быть ниже 28%. Второй — это ваш внутренний DTI, который сравнивает всю задолженность, включая ваши потенциальные расходы по ипотеке, с вашим доходом.Кредиторы обычно требуют, чтобы внутренний DTI составлял 36% или меньше.

Если у вас большой долг, из-за которого ваш DTI превышает эти цифры, рекомендуется поработать над его погашением, прежде чем рассматривать покупку дома.

Кредитный рейтинг

Состояние вашего кредита также играет важную роль в получении одобрения на получение ипотеки. Кредиторы хотят видеть, что вы были ответственным заемщиком в прошлом и имеете большой опыт управления и выплаты долгов. Один из способов оценить это — посмотреть на ваш кредитный рейтинг.

Большинство обычных ипотечных кредиторов предпочитают кредитный рейтинг не ниже 640, чтобы соответствовать требованиям. Если ваша оценка выше — от 740 и выше — вы можете рассчитывать на лучшие процентные ставки и условия ссуды. Если ваша оценка находится в районе 600, ваш кредитор, вероятно, будет взимать с вас более высокую процентную ставку и, возможно, даст вам право на меньшую сумму кредита.

Опять же, некоторые программы государственных займов допускают более низкие кредитные рейтинги. Например, можно претендовать на ипотеку FHA с рейтингом всего 500, но только в определенных ситуациях.

2. Стоимость аренды по сравнению с покупкой в ​​вашем районе

Возможность купить дом в финансовом отношении — отличное начало, но вы также должны дважды проверить, имеет ли это смысл с чисто математической точки зрения. Есть множество эмоциональных причин для покупки дома, которые, безусловно, действительны. Но если вы хотите знать, что принимаете оптимальное финансовое решение, важно оценить стоимость аренды по сравнению с покупкой в ​​вашем районе.

Согласно одному исследованию 50 крупнейших мегаполисов страны, дешевле владеть домом на 24 рынках и дешевле арендовать на 26, при условии 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой под 5% годовых и 5% первоначального взноса.Города на Среднем Западе и Юге особенно склонялись к покупкам.

Чтобы узнать, как обстоят дела в вашем районе, вы можете использовать этот калькулятор арендной платы по сравнению с покупкой из New York Times. Используя данные об идеальном доме и информацию об аренде для вашего рынка, калькулятор может помочь вам определить, имеет ли аренда или покупка больше смысла для вашего конкретного рынка недвижимости.

3. Ваш предпочтительный образ жизни

Подумайте, где вы хотите оказаться через пять лет. Если вы не уверены или надеетесь стать цифровым кочевником, перемещающимся из города в город, то, вероятно, домовладение не для вас.Покупка дома требует значительных первоначальных вложений, и вы, скорее всего, не окупитесь по нему в течение пяти-семи лет.

Также подумайте, какой образ жизни вы хотите в целом. Вам нравится идея проводить выходные в Home Depot и заниматься своими делами дома? Или вы бы предпочли получать предсказуемую арендную плату каждый месяц и оставлять обслуживание домовладельцу?

Домовладение связано с большими расходами на содержание и периодическими расходами помимо ипотечного налога, страховки и налогов на недвижимость.Фактически, средний домовладелец тратит 3192 доллара в год на техническое обслуживание и еще 1640 долларов на чрезвычайные расходы. С другой стороны, это ваш дом, который вы можете проектировать, благоустроить и поддерживать в хорошем состоянии.

4. Связанные с этим риски

Наконец, знайте, что владение домом сопряжено с некоторыми рисками. Вы должны тщательно обдумать их и решить, имеет ли смысл аренда или покупка, исходя из вашей терпимости к риску.

Как арендодатель, всегда есть шанс, что арендодатель может расторгнуть договор аренды или выселить вас.В таком случае вам нужно найти новую квартиру. Но самое большее, что вы можете потерять, — это залог.

С другой стороны, если вы не можете вносить платежи по ипотеке, вы можете не выплачивать ссуду и проиграть ее банку. Это значительные деньги и будущий капитал исчезли в мгновение ока. Кроме того, унизительный знак, такой как потеря права выкупа, разрушит ваш кредит на несколько лет.

Также есть шанс, что стоимость вашего дома не будет расти так быстро, как вы надеялись, или даже может упасть (привет, Великая рецессия).Дом может быть отличным финансовым вложением, но не всегда. Не стоит покупать дом, если вы планируете зарабатывать на нем все свое богатство.

Стоимость покупки дома

Как вы, наверное, уже понимаете, покупка дома обходится довольно дорого. Но вы можете не осознавать все затраты, связанные с этой сделкой. Прежде чем принять решение о покупке или аренде, рассмотрите эту разбивку затрат, в том числе:

• Авансовый платеж. При финансировании дома необходим первоначальный взнос.Итак, сколько вы должны планировать сэкономить? Средний покупатель жилья впервые откладывает только 6%. Если бы вы покупали дом по национальной средней стоимости 284 600 долларов, это было бы 17 076 долларов. Если вы хотите сэкономить 20% рекомендованного авансового платежа, вам потребуется 56 902 доллара.
• Затраты на закрытие. Когда вы закрываете покупку жилищного кредита, требуются дополнительные сборы для покрытия административных расходов кредитора. Обычно это от 2% до 5% от общей суммы кредита. Допустим, вы взяли взаймы 200 000 долларов — вы должны рассчитывать заплатить от 4 до 10 000 долларов в качестве завершающих расходов.Тем не менее, вам не обязательно иметь наличные в наличии, поскольку заключительные расходы часто включаются в ссуду.
• Периодические расходы. Помимо этих авансовых платежей, вам также придется оплачивать текущие расходы. Если вы поставите менее 20%, это включает PMI. Вы также должны платить за страхование жилья, налоги на имущество, текущее обслуживание и многое другое за все время, пока вы владеете домом.

Аренда против покупки Плюсы и минусы

Очевидно, что при принятии решения об аренде vs.купить. Если вам сложно взвесить все за и против, вот основные моменты, которые следует учитывать.

Плюсы покупки дома

• Стоимость вашего дома со временем может возрасти
• Ваши платежи идут на создание собственного капитала
• Вы можете настроить жилое пространство по своему вкусу
• Владение
дает некоторые налоговые льготы.
• Это более постоянное жилище

Минусы покупки дома

• Если ваше финансовое положение изменится, вы можете потерять дом
• Колебания в экономике могут привести к обесцениванию вашего дома
• Вы несете ответственность за все техническое обслуживание
• Существуют дополнительные расходы на владение, такие как страхование жилья, техническое обслуживание, налоги на имущество и т. Д.
• Вы застряли на месте на несколько лет, если не хотите терять деньги

Плюсы аренды

• Ежемесячные расходы на жилье являются фиксированными и предсказуемыми
• Легче поднять и передвинуть, когда вам так хочется
• Вам не нужно тратить деньги на расходы, связанные с владением
• Вам не нужно откладывать тысячи долларов на первоначальный взнос или закрытие сделки
• Сбережения можно использовать для других целей, таких как инвестирование или погашение долга

Минусы аренды

• Деньги за аренду не идут на владение чем-либо
• У вас ограниченный контроль над внешним видом собственности
• В будущем арендная плата может увеличиться
• Арендодатель может продать недвижимость или отказаться от сдачи вам в аренду
• Чувство стабильности и постоянства меньше

Является ли сдача в аренду хорошей альтернативой?

Если вы не совсем готовы купить дом, но заинтересованы в том, чтобы продолжить его строительство в будущем, вы, возможно, задаетесь вопросом об аренде с выкупом в качестве золотой середины.

Соглашение о сдаче в аренду означает, что вы обязуетесь сдавать недвижимость в аренду на определенный период времени, а затем имеете возможность выкупить ее до истечения срока аренды. В некоторых случаях ваши арендные платежи идут в счет покупной цены. Вы также можете нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт во время аренды.

Хотя это может показаться привлекательным вариантом, сделки по аренде с выкупом могут привести к неудачным финансовым решениям. Существует опционная плата, которая представляет собой авансовый платеж, который вы платите текущему владельцу за возможность выкупить недвижимость позже.Обычно эта комиссия составляет от 1% до 5% от покупной цены. Если вы решите не покупать (или поймете, что не можете себе этого позволить), эти деньги исчезнут.

Многие соглашения об аренде с правом владения представляют собой договоры с опционом на аренду, что означает, что вы решаете, хотите ли вы купить или продолжить аренду в конце срока. Однако, если вы заключаете договор аренды-купли-продажи, вы фактически обязаны купить дом, независимо от того, можете вы себе это позволить или нет.

Так что лучше арендовать или купить?

Когда дело доходит до покупки vs.сдачи в аренду, действительно нет единого ответа, на который лучше. Решение очень личное и основано на десятках факторов.

В конечном итоге вам придется подумать о ваших целях — не только о том, где вы живете, но и о всей вашей финансовой картине. Домовладение может дать чувство контроля и безопасности, но требуются огромные финансовые вложения, которые могут быть не лучшим выбором для вас в долгосрочной перспективе.

Аренда

может показаться «выбрасыванием денег на ветер», но если вы цените гибкость, низкие эксплуатационные расходы и возможность тратить деньги на другие вещи, такие как инвестиции или путешествия, это может быть лучшим выбором для вас.Опять же, вам нужно подсчитать и определить свой идеальный образ жизни.

Остались вопросы? Вот ответы на несколько распространенных вопросов об аренде и покупке:

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Сдать или купить при переезде?

Если вы переезжаете, вы можете задаться вопросом, что лучше: снять квартиру или купить. В этом случае, вероятно, лучше всего арендовать на первые несколько месяцев. Переезд в новый город может быть захватывающим, но также и стрессовым.Будет легче найти дом в аренду, и вы избежите хлопот, связанных с закрытием дома. После того, как вы устроитесь и разберетесь с месторасположением, вы можете заняться покупкой более неторопливым темпом.

Действительно ли аренда — пустая трата денег?

Один из главных аргументов против сдачи в аренду — пустая трата денег. Поскольку деньги за аренду идут в карман арендодателя, а в конце дня у вас ничего нет, может показаться, что так оно и есть. Тем не менее, вы должны учитывать альтернативную стоимость покупки дома по сравнению ссдача в аренду. Как арендатор вы избегаете времени и денег, затрачиваемых на владение домом, позволяя вам инвестировать их в другое место. Это того стоит.

Арендовать дом или квартиру дешевле?

Если вы еще не решили, хотите ли вы арендовать отдельный дом или квартиру в многоквартирном комплексе, разница в цене может помочь вам в принятии решения. Аренда квартиры обычно дешевле, так как квадратных метров меньше, а коммунальные услуги часто включаются в ежемесячную стоимость.Однако это не всегда так, особенно если вы живете в районе с высокой стоимостью жизни или на быстрорастущем рынке аренды.

Является ли покупка дома плохой инвестицией?

Конечно, может быть. Люди часто покупают дома по эмоциональным причинам и не тратят время на подсчет. Нет смысла покупать дом, если вы делаете это в ущерб другим финансовым целям. У вас должны быть здоровые пенсионные сбережения, наличные в банке на случай непредвиденных обстоятельств и передышка в вашем бюджете для забавных вещей.Если вы слишком сильно растянетесь во имя домовладения, это не разумное вложение

Квартиры — хорошая инвестиция? Плюсы и минусы Condo Investment

Раскрытие информации о рекламе Эта статья / сообщение содержит ссылки на продукты или услуги от одного или нескольких наших рекламодателей или партнеров. Мы можем получить компенсацию, когда вы переходите по ссылкам на эти продукты или услуги.

Мы все знаем, что инвестирование в арендуемую недвижимость может быть отличным способом получения дохода.Но покупка дома на одну семью для сдачи в аренду может быть дорогостоящей, особенно для новичков. Квартиры обычно дешевле. Являются ли инвестиции в кондоминиумы хорошей отправной точкой для инвестора?

Что такое кондоминиум?

Кондо или кондоминиум — это частная резиденция в большом здании или сообществе. Это может быть многоэтажный таунхаус или отдельная квартира в многоэтажном доме с другими квартирами сверху и снизу.

В качестве инвестиционной собственности кондоминиум может быть сдан в аренду арендаторам.Это может сделать его очень похожим на квартиру. Разница в собственности. Каждая квартира принадлежит отдельным лицам. Но квартиры сдает тот, кто владеет всем зданием.

Владелец недвижимости покупает квартиру и платит ежемесячную плату за квартиру (в дополнение к покупной цене самой квартиры). Этот сбор покрывает обслуживание и содержание общих частей, совместно используемых с другими владельцами в сообществе кондоминиумов.

Плюсы и минусы инвестиций в кондоминиумы

Стоит ли покупать кондоминиум в качестве инвестиционной собственности?

Это зависит от некоторых ключевых моментов, как и любые инвестиции в недвижимость.

Наиболее важными являются местоположение собственности и финансовые показатели. Несмотря ни на что, кондоминиум должен быть желанным местом с квалифицированным пулом арендаторов.

Кроме того, возврат инвестиций (ROI) в конкретную недвижимость должен быть синхронизирован с вашими инвестиционными целями.

А если вас беспокоят проблемы неправильного управления имуществом, вы можете использовать такие службы, как Buildium , которые упрощают задачи управления имуществом.

Кондо составляют часть моего портфеля недвижимости, как и дома на одну семью. Итак, я бы сказал, да, квартира может быть хорошей инвестицией.

Вот плюсы и минусы, которые следует учитывать.

Инвестиции в кондоминиумы Pros

Меньше затрат на обслуживание, о которых стоит беспокоиться

Одним из самых больших преимуществ владения кондоминиумом является то, что другие люди выполняют обслуживание внешней собственности за вас. Ни вы, ни ваш арендатор не несете ответственности за уборку снега или стрижку газона, например.

Владельцу кондоминиума не нужно вкладывать большие средства, например, на замену крыши.Вы владеете пространством внутри кондоминиума, но не внешней структурой здания. Таким образом, вам нужно беспокоиться только об обслуживании приборов и систем, содержащихся в вашем блоке.

Ассоциация кондоминиумов берет на себя расходы и хлопоты по обслуживанию здания и территории. (Но не существует жесткого правила для кондоминиумов. Каждая ассоциация решает, за что несет ответственность ассоциация кондоминиумов и за что несут ответственность владельцы. Поэтому внимательно прочтите документацию по кондоминиуму перед покупкой.)

Доступность

В качестве инвестиции, как правило, дешевле купить квартиру, чем односемейный дом или таунхаус с аналогичными характеристиками. Таким образом, вам нужно меньше наличных денег, чтобы начать работу. Если вам нужна ссуда для оплаты ремонта или ремонта, вы можете использовать Monevo , чтобы сравнить все доступные вам варианты.

Однако убедитесь, что ежемесячная арендная плата, которую вы можете взимать, может покрыть все ваши затраты на владение, включая ежемесячную плату за кондоминиум.Цена покупки кондоминиума меньше, потому что покупатели жилья учитывают постоянную фиксированную плату за кондоминиум.

Удобства

Большим преимуществом проживания в кондоминиуме является доступ к высококачественным коммунальным удобствам. Часто есть клубный зал, бассейн и тренажерный зал. Эти удобства очень привлекательны для многих арендаторов, что помогает вам сохранять квартиру в аренду. Недвижимость с привлекательными удобствами часто пользуется большим спросом. Это может означать быструю текучесть кадров, когда арендатор переезжает. Короткие вакансии — лучший друг инвестора, когда дело доходит до управления денежным потоком.

Гордость собственности

Большинство квартир имеют высокую заполняемость собственниками. В подзаконных актах часто указывается, что только часть владельцев может сдавать свою квартиру в аренду. Обычно это выражается в гордости владением, которая поощряет сообщество и ответственную заботу о своей собственности. Владельцы обычно лучше заботятся о своей собственности и общих ресурсах сообщества, чем арендаторы. Это означает более привлекательные для вас вложения.

Безопасность

Большинство многоквартирных домов имеют повышенную безопасность.Обычно вам нужен ключ, чтобы получить доступ к зданию, прежде чем подойти к входной двери вашего номера. Каждый блок оборудован домофоном, с помощью которого жители могут «вбивать» одобренных гостей и посетителей. Эта дополнительная безопасность позволяет жильцам чувствовать себя в большей безопасности и не допускать адвокатов — привлекательная особенность, за которую многие арендаторы будут платить больше.

Правила кондоминиума могут сохранить стоимость вашей инвестиционной собственности

Как правило, в кондоминиуме существует больше правил, которым нужно следовать как владельцу.Вам понадобится разрешение от ассоциации кондоминиумов, чтобы вносить изменения в вашу квартиру, внутри или снаружи. Скорее всего, вы не можете изменить цвет, например, входной двери. Часто жильцам запрещается вести какую-либо хозяйственную деятельность из домашнего офиса. Правила кондоминиума, вероятно, более строгие, чем правила аналогичной собственности, не считающейся кондоминиумом. Это помогает предотвратить нежелательную деятельность, которая приводит к обесцениванию имущества.

Правила и нормы кондоминиума часто являются именно тем, что необходимо для поддержания опрятного сообщества, которое приносит пользу всем владельцам.Ваш арендатор, возможно, не сможет выращивать травы в горшках на патио, но вам также не придется беспокоиться о том, что патио соседа станет местом для хранения хлама.

Мне нравится вкладывать деньги в арендуемую недвижимость, где есть небольшая плата за кондоминиум или ассоциацию домовладельцев (ТСЖ). Ассоциация выступает в качестве полицейской силы, которая не позволяет владельцам пренебрегать своей собственностью и препятствует плохому поведению жителей. Это помогает поддерживать ценности дома и делает недвижимость привлекательной, что важно независимо от того, ищу ли я новых арендаторов или собираюсь продать недвижимость.

Инвестирование в кондоминиумы Минусы

Плохое поведение соседей

В любом районе есть соседи. У вас могут быть соседи сверху, справа и снизу. Есть хороший шанс, что в какой-то момент в вашей собственности вы или ваш арендатор получите соседа, к которому вы хотите, чтобы не въезжали. Если соседи нежелательно жить рядом, вам, возможно, будет трудно сделать так, чтобы ваш арендатор был доволен. Это может привести к увеличению количества вакансий и постоянной текучести арендаторов.

И как владельцу вам, вероятно, придется лично разбирать претензии со своими соседями, что может быть неприятно и отнимать много времени. Не все владельцы ответственны и внимательны.

В одной из моих квартир я обнаружил, что потолок туалета в спальне был поврежден водой. Причиной оказалась течь кондиционера в блоке над шахтой. Ассоциация кондоминиумов не сделала ничего, чтобы помочь мне решить эту проблему. Мне пришлось подать на владельца в суд, чтобы получить компенсацию за ремонт.Мой сантехник предоставил мне письменное подтверждение того, что повреждение моего устройства было вызвано их кондиционером (который находится прямо над очевидной утечкой), но я все равно проиграл в суде. Их друг-сантехник противоречил очевидному, и суд встал на их сторону. Я застрял в оплате расходов по устранению плесени и ремонту гипсокартона.

Повышение сборов за кондоминиумы и / или специальных взносов

Сборы за кондоминиумы обычно повышаются каждые несколько лет с учетом инфляции. В дополнение к ежемесячным платежам вы можете получить дорогостоящую разовую «специальную оценку».«Оценка — это дополнительная плата, взимаемая с каждого собственника за специальный проект, например, ремонт стоянки. Если вы не планируете увеличивать сборы, вы можете оказаться в положении, когда вы не сможете позволить себе оплату кондоминиума или специальную оценку.

Потенциал неэффективного финансового управления

Управление кондоминиумами осуществляет совет ассоциации, в который часто входят владельцы общинных кондоминиумов, которые работают волонтерами или избираются. Как правило, группа инвесторов владеет зданиями кондоминиума и нанимает компанию по управлению недвижимостью для администрирования сбора платы за кондоминиумы и управления сообществом.Правительства штатов требуют, чтобы кондоминиумы создавали и соблюдали правовые регулирующие документы, такие как подзаконные акты и учредительные документы. Но все еще существует риск того, что ассоциация кондоминиумов может неправильно распоряжаться средствами и даже стать неплатежеспособной.

Потенциал неправильного управления имуществом

Если ассоциация кондоминиумов плохо справляется с поддержанием общих оснований, это может плохо отразиться на всем сообществе. Как владелец, вы полагаетесь на них в том, что они обещают сделать, чтобы сохранить эстетику и ценность вашей собственности.Их бездействие в отношении необходимых обновлений и надлежащего управления зданием и обществом может негативно повлиять на вашу долгосрочную оценку собственности и оттолкнуть хороших арендаторов от желания сдавать вашу квартиру.

Правила кондоминиума могут ограничить вашу свободу

Большинство кондоминиумов ограничивают количество квартир, которые можно сдавать в аренду. Если лимит уже соблюден, вы не можете сдавать свою недвижимость в аренду. А ассоциация кондоминиумов, вероятно, ограничивает количество жильцов, продолжительность аренды и другие ограничения на использование вами кондоминиума.Эти правила сохраняют чувство общины и не позволяют собственности превратиться в многоквартирный дом, а не в сообщество, занимаемое владельцем. Убедитесь, что вы можете сдать свою квартиру в аренду перед покупкой, и убедитесь, что вы и ваши арендаторы можете соответствовать требованиям квартиры в качестве арендуемой собственности.

Продажа может занять больше времени

Количество покупателей кондоминиумов может быть меньше, чем покупателей односемейных домов. Поэтому, когда пришло время продавать, вы можете рассчитывать на большее количество дней на рынке.Но опять же, все зависит от местоположения. Квартиры в жарких районах продаются быстрее, чем дома.

Итак, стоит ли покупать квартиру?

Внимательно прочтите все регулирующие документы, прежде чем делать предложение о кондоминиуме. И поговорим с несколькими соседями. Они расскажут вам, насколько хорошо кондоминиум управляет сообществом, и поделятся внутренней информацией о том, каково жить в этом здании.

И, как и в случае с любой другой недвижимостью, которую вы планируете инвестировать, проверьте свои цифры, чтобы убедиться, что арендная плата покроет плату за кондоминиум, а также все другие расходы, связанные с владением и управлением арендуемой недвижимостью.

Если вы хотите оставаться в безопасности, но при этом не терять возможности заниматься недвижимостью, подумайте о краудфандинге, который считается более безопасным вложением. Crowdstreet , например, обеспечивает прямой доступ к конкретным возможностям инвестирования в недвижимость и предлагает широкий выбор сделок по вложению капитала и заемных средств, выбранных в соответствии со строгими стандартами.

Покупка домов HUD — плюсы, минусы и многое другое

Поиск на таких сайтах, как Realtor.com, Zillow (NASDAQ: Z) (NASDAQ: ZG) и Trulia — один из способов найти дом.Но знаете ли вы, что вы можете покупать дома напрямую в HUD?

Это правда: Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) владеет множеством объектов недвижимости по выгодной цене, которые вы можете купить как собственник-арендатор, так и инвестор. В зависимости от вашей профессии вы можете даже получить 50% скидку.

Вот что вам нужно знать о домах HUD и о том, как их покупать.

Что такое дома HUD?

Когда домовладелец с ипотечной ссудой FHA (Федеральное жилищное управление) не выполняет свои обязательства по ссуде, агентство лишает права собственности на недвижимость, а контроль берет на себя HUD.Затем HUD продает эти дома на открытом рынке в надежде компенсировать свои финансовые потери.

HUD предлагает как дома для одной семьи, так и многоквартирную недвижимость до четырех единиц. Недвижимость продается в состоянии «как есть» и может потребовать ремонта или обновления. Это может сделать их хорошими вариантами для постоянных инвесторов или удобных покупателей жилья.

Кто может покупать недвижимость, принадлежащую HUD?

Чтобы иметь право на покупку дома HUD, вы должны намереваться жить в этом доме в качестве основного места жительства и не должны приобретать недвижимость, принадлежащую HUD, в течение последних двух лет.Инвесторы также могут приобретать дома HUD, но только после того, как торги вступают в «расширенный» период, который начинается не менее чем через 12–22 дня после того, как дом размещен на сайте HUD.

Существует также программа Good Neighbor Next Door, которая предлагает 50% скидку на дома, принадлежащие HUD, для учителей, полицейских, пожарных и медперсоналов.

Где можно найти дома HUD?

Чтобы найти дома HUD для продажи, вам нужно посетить магазин HUD Home Store, который находится по адресу HUD.gov/HUDHomes. В списках представлена ​​подробная информация о размере, возрасте, удобствах и многом другом.Для получения дополнительной информации о недвижимости вам необходимо напрямую связаться с листинговым брокером. В листинге HUD эта информация находится на вкладке «Агент».

Процесс покупки жилья HUD

Чтобы купить недвижимость, принадлежащую HUD, вы должны пройти через утвержденного департаментом агента по недвижимости. Вы можете найти его, введя в этот инструмент свой почтовый индекс, город и штат.

После того, как вы выбрали агента и нашли понравившееся объявление, он может начать процесс торгов от вашего имени. Ставка будет рассмотрена менеджером по управлению активами HUD, который может принять ее, отклонить или сделать встречное предложение.Если ставка будет успешной, вы и ваш агент получите уведомление по электронной почте. Ваш агент также может видеть статус вашей заявки на своей панели инструментов HUD Home Store и проводить вас через весь процесс продажи от начала до конца.

Финансирование недвижимости HUD

Дома HUD могут быть застрахованы или незастрахованы. Если дом застрахован FHA, вы должны иметь возможность претендовать на финансирование FHA, что означает как минимум 3,5% первоначальный взнос и 580 кредитных баллов или 10% первоначальный взнос и 500 кредитных баллов (хотя отдельные кредиторы могут установить свои минимальные требования выше).

Если дом не застрахован FHA, это означает, что дом не имеет права на получение ссуды FHA из-за своего состояния. В этом случае вам нужно будет найти другой ипотечный продукт для финансирования покупки — возможно, обычный заем, заем VA или заем USDA.

Краткое примечание: если объект недвижимости HUD, на который вы смотрите, требует большого ремонта, вы можете рассмотреть возможность использования кредита FHA 203k для его финансирования. Они позволяют финансировать как ремонт объекта, так и его покупную цену.

Плюсы и минусы покупки дома HUD

Самым большим преимуществом при покупке собственности, принадлежащей HUD, является то, что это, вероятно, будет означать поиск выгодной сделки. Чтобы быстрее избавиться от этой собственности, HUD часто продает ее по цене ниже справедливой, что является хорошей новостью для инвесторов, желающих покупать дешево и продавать дорого.

Недвижимость HUD также имеет более низкие затраты на закрытие, чем другие дома, потому что Департамент жилищного строительства и городского развития покрывает их до 5% от покупной цены.Еще один бонус? Дома, принадлежащие HUD, уже прошли оценку, что позволило ускорить процесс закрытия и более раннего заселения.

С другой стороны, дома HUD могут иметь серьезные проблемы, и их может быть трудно финансировать. Кроме того, на завершение всего процесса обычно уходит пара месяцев, поэтому, если вы ищете быстрый и легкий переезд, это, вероятно, не лучший вариант.