Претензия о расторжении договора аренды нежилого помещения: Образец претензии по договору аренды нежилого помещения

Претензия к арендодателю о незамедлительном прекращении существенных нарушений договора аренды — Юридическая Компания ЮСАКТУМ |

КОМУ:

ОАО «ЛД» ОГРН: <…> ИНН: <…> Адрес: <…>

ПРЕТЕНЗИЯ

к арендодателю о незамедлительном прекращении существенных нарушений договора аренды

Между ОАО «ЛД» (далее также – «ОАО «ЛД» и/или «Арендодатель», и/или «Профессиональный участник рынка девелоперских услуг») и Индивидуальным предпринимателем В.С.И. (далее также – «Арендатор» и/или ИП В.) было заключено предварительное соглашение № от 27 ноября 2014 г. (далее также – «Соглашение»). Далее Арендатор и Арендодатель также совместно именуются «Стороны».

Согласно п. 2.1 Соглашения предметом последнего в том числе являются обязательства Сторон «в будущем, после завершения приспособления Торгового центра к современному использованию с реставрацией фасадов, сдачи его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него или помещения, расположенные в Торговом центре, заключить Краткосрочный договор аренды и Договор аренды по формам и на условиях, согласованных сторонами в Приложении № 1 и Приложении № 2 к Соглашению соответственно; Арендодатель также предоставит Арендатору на условиях настоящего Соглашения доступ в Помещения, находящиеся в состоянии описанном в Приложении № 10 к Соглашению в целях выполнения Арендатором Подготовительных работ».

В рамках заключенного Соглашения Арендатор выполняет свои обязательства надлежащим образом, о чем свидетельствует отсутствие каких-либо претензий со стороны Арендодателя, а также иные доказательства, в том числе письменные документы, подтверждающие надлежащее исполнение своих обязательств Арендатором.

К сожалению, как обоснованно полагает Арендатор, со стороны Арендодателя допускаются существенные нарушения условий Соглашения. Вследствие ненадлежащих действий и нарушений Арендодателем условий Соглашения Арендатору причиняются значительные убытки. Данный довод Арендатора обоснован нижеуказанными фактическими и правовыми обстоятельствами.

1. Как следует из положений п. 2.2 Соглашения, «настоящее Соглашение является смешанным договором в значении ч. 3 ст. 421 ГК РФ, включающим, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора аренды, в связи с чем к отношениям Сторон по настоящему Соглашению применяются в соответствующих частях правила, предусмотренные ГК РФ для соответствующих правоотношений, если иное прямо не предусмотрено настоящим Соглашением или не вытекает из существа отношений Сторон».

Из вышесказанного можно сделать следующие выводы.

1.1 Соглашение является смешанным договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

1.2. В Соглашении содержатся условия и элементы предварительного договора, договора о возмездном оказании услуг, договора аренды, которые конкретно поименованы в вышеназванном пункте Соглашения.

1.3. В Соглашении также содержатся условия и элементы договоров иных видов, о чем свидетельствует использование Сторонами в тексте Соглашения указания на «включающим, в числе прочих условий».

1.4. К обязательствам, возникшим из Соглашения, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 — 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

Из вышесказанного также можно констатировать следующее.

Кроме существенных и иных условий и элементов, относящихся к существенным и иным условиям и элементам предварительного договора, договора возмездного оказания услуг, договора аренды, поименованных в п.

2.2 Соглашения, Соглашение включает в себя существенные и иные условия и элементы договоров различных видов, как поименованных, так и не поименованных в Гражданском кодексе Российской Федерации (ранее и далее также – «ГК РФ»). Следовательно, к отношениям Сторон применимы в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в Соглашении. К отношениям Сторон также применимы общие положения об обязательствах. В частности, к отношениям Сторон должны быть применены положения ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ.

2. В силу п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Как обоснованно полагает Арендатор, Арендодатель, существенно нарушая условия Соглашения, не исполняет обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, по сути, осуществляя односторонний отказ от исполнения обязательств, предусмотренных Соглашением.

Вышеназванный вывод Арендатора обусловлен в том числе нижеследующими доводами.

3. В силу абзаца 1 пункта 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно абзацу 2 пункта 1 вышеуказанной нормы существенными являются:

— условия о предмете договора;

— условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обращаю внимание на следующее.

В соответствии с п. 11.11 Соглашения Арендатор и Арендодатель согласовали в качестве существенного условия Соглашения условие о том, что:

«Арендодатель предоставляет Арендатору право на Эксклюзивность, по перечню торговых марок и категории товаров, указанных в п. 11.11.1 настоящего Соглашения, на 1 (Первом) этаже/уровне Торгового центра».

В пункте 11.11.1 Стороны согласовали перечень торговых марок и категории товаров, на которые распространяется условие об эксклюзивности, установленное в вышеуказанном п. 11.11 Соглашения, общем количестве 14 торговых марок, относящихся к категории товара .

Как обоснованно полагает Арендатор, исходя из вышеуказанных норм и условий Соглашения, «эксклюзивность», «право на Эксклюзивность», «условие об эксклюзивности», указанные условия являются существенными условиями Соглашения (далее также – «Условия об эксклюзивности»).

Таким образом, из вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1) Условия об эксклюзивности являются существенными условиями Соглашения, достигнутыми Сторонами.

2) Соглашением Стороны установили конкретные обоснованные рамки и критерии эксклюзивности по сроку, территории, категориям товаров, торговым маркам и т.д.

3) Указанные условия об эксклюзивности, являясь существенными условиями Соглашения, также являются заверениями Арендодателя, профессионального участника рынка девелоперских услуг, об обстоятельствах, которые при заключении Соглашения имели особое значение для Арендатора, который полагался на данные заверения Арендодателя.

4) Указанные условия об эксклюзивности, согласованные Сторонами, направлены на поддержание устойчивости и эксклюзивности отношений между Арендатором и Арендодателем в отношении товаров, маркированными указанными в Соглашении с товарными марками.

5) Согласовав существенные условия Соглашения, стороны придали особое значение существенному условию об эксклюзивности, предусмотренному вышеназванными пунктами Соглашения, то есть обязательствам Арендодателя не предоставлять иным арендаторам или не вступать с другими лицами в коммерческие отношения относительно аналогичных комплексов «арендных» и иных прав в данной сфере предпринимательской деятельности.

6) Арендодатель обязался обеспечить отсутствие «на 1 (Первом) этаже/уровне Торгового центра» предложений соответствующих товаров, маркированных торговыми марками, перечисленными в п. 11.11.1 Соглашения, относящихся к категории товаров .

7) Арендатор является эксклюзивным арендатором на территории, определенной Сторонам в Соглашении, в отношении торговых знаков, марок, категорий товаров, поименованных в Соглашении. Арендодатель, являясь профессиональным участником рынка девелоперских услуг и рынка аренды недвижимого имущества, не вправе предоставлять третьим лицам во владение и пользование имущество, которое используется третьими лицами для продажи эксклюзивных товаров, перечисленных в Соглашении.

4. Условия об эксклюзивности, существенные условия Соглашения, были нарушены Арендодателем.

К сожалению, Арендодатель нарушает свои обязательства, предусмотренные Соглашением, тем самым причиняя Арендатору значительные убытки, поскольку для обеспечения исполнения условий Соглашения Арендатором были предприняты значительные расходы в расчете на эксклюзивность.

Документы, подтверждающие несение расходов Арендатором, а также причинение ему убытков, возникших вследствие нарушений Арендодателем существенных условий об эксклюзивности, фотоматериалы и иные документы, свидетельствующие о нарушении Арендодателем своих обязательств, имеются у Арендатора.

В частности, нарушения обязательств Арендодателем своих обязательств выражаются в следующем.

На «1 (Первом) этаже/уровне Торгового центра» иными арендаторами, в частности, это – «МБ», осуществляется продажа категорий товаров, индивидуализированных (маркированных) торговыми марками, поименованными в Соглашении. Тем самым, Арендодатель нарушает существенные условия об эксклюзивности, предусмотренные Соглашением, что влечет причинение убытков Арендатору.

Напомним, что Арендодатель является профессиональным участником рынка девелоперских услуг и предоставления в аренду коммерческой недвижимости. Поэтому вышеназванное нарушение Арендодателем своих обязательств, содержащихся в условиях об эксклюзивности, относится к предвидимым Арендодателем существенным нарушениям условий Соглашения. Следовательно, данные действия Арендодателя также являются злоупотреблением правом со стороны Арендодателя. Дело в том, что при установлении обязательств профессиональный участник рынка девелоперских услуг и предоставления в аренду коммерческой недвижимости (Арендодатель) должен был предвидеть возможность существенного нарушения условий об эксклюзивности. Однако Арендодатель сознательно и преднамеренно, злоупотребляя правом, достиг соглашения с Арендатором в отношении условий об эксклюзивности, далее существенно нарушив эти условия.

Тем самым, Арендодатель или намеренно умолчал об обстоятельствах, о которых должен был сообщить Арендатору при той степени добросовестности, какая от него требовалась по условиям Соглашения или гражданского оборота, или Арендодатель намеренно ввел в заблуждение Арендатора в отношении обстоятельств, касающихся условий об эксклюзивности, которые Арендодатель не собирался исполнять.

Вышеуказанные существенные нарушения Соглашения влекут для Арендатора значительный ущерб, Арендатор в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении Соглашения.

5. Несмотря на существенные нарушения условий Соглашения и причинение значительных убытков Арендатору, которые возникли вследствие существенного нарушения Арендодателем условий Соглашения, в настоящем документе пока не содержатся требования о досрочном расторжении Соглашения, об отказе от исполнения Соглашения, о возмещении убытков и т.д. Арендатор оставляет за собой право предъявления иных, в том числе вышеназванных, требований в предусмотренном законом порядке.

Кроме того, Арендатор просит Арендодателя обратить пристальное внимание также на нижеуказанные нормы материального права, которые подлежат обязательному исполнению и применению, в том числе в части правоотношений Сторон, и которые, к сожалению, также нарушаются Арендодателем.

1) Согласно п. п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

2) В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

3) В силу п. 4 ст. 10 ГК РФ если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

4) Согласно п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

5) В соответствии с п. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

6) Согласно п. 2 ст. 431.2 ГК РФ сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

7) В силу п. 3 ст. 431.2 ГК РФ сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).

8) Как следует из п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

9) Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

10) В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1. при существенном нарушении договора другой стороной;

2. в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

11) В соответствии со ст. 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. К сожалению, имущество не предоставлено Арендодателю согласно условиям об эксклюзивности, предусмотренными Соглашением.

12) Согласно ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

13) В силу ст. 620 ГК РФ по требованию Арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями Соглашения или назначением имущества.

2. Переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Соглашения, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Соглашения.

14) В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

На основании изложенного, руководствуясь вышеназванными и иными нормами действующего законодательства, принципами добросовестности, разумности и справедливости, в целях мирного урегулирования спора, пресечения возможного судебного спора и уменьшения судебных расходов,

ПРОШУ В СРОК ДО

1. Незамедлительно прекратить существенные нарушения обязательств, предусмотренных предварительным соглашением № от 27 ноября 2014г., заключенным между ОАО «ЛД» и Индивидуальным предпринимателем В.С.И.

2. Устранить недостатки, создающие препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями Соглашения.

3. После совершения действий, в том числе поименованных выше (в пунктах 1, 2), представить Арендатору письменный ответ в отношении правомерных требований последнего, изложенных в настоящих требованиях, направив по адресу, указанному в настоящем документе.

4. Предпринять все необходимые, разумные и зависящие от Арендодателя, действия, направленные на надлежащее выполнение своих обязательств, на уменьшение размера причиненных и причиняемых Арендатору убытков.

В случае, если Арендодателем не будут выполнены требования, указанные в настоящей претензии и в ранее направленных Арендодателю документах, не будут предприняты разумные и зависящие от последнего меры, направленные на прекращение существенных нарушений условий Соглашения, на устранение препятствий, Арендатор будет вынужден обратиться в Арбитражный суд г. Москвы исковыми требованиями о досрочном расторжении Соглашения, возмещении убытков в полном объеме, а также возложении на ОАО «ЛД» судебных расходов.

Арендатор также оставляет за собой право на совершение иных правомерных действий, направленных на защиту нарушенных прав

Претензия о расторжении договора аренды

Претензия о расторжении договора аренды в связи с наличием

у имущества препятствующих пользованию им недостатков

______________________________________

(наименование или Ф. И.О. арендодателя)

адрес: ________________________________

ИНН/ОГРН____________________________

от____________________________________

(наименование или Ф.И.О. арендатора)

ИНН/ОГРН____________________________

адрес: _______________________________,

телефон: ____________________________,

адрес электронной почты: ______________

Претензия

о расторжении договора аренды в связи с наличием

у имущества препятствующих пользованию им недостатков

«___»__________ ___ г. между ____________________ и ______________________ заключен договор аренды N _____ (далее — Договор), согласно которому арендодатель должен передать арендатору _____________________________________ для целей ____________________________.

Согласно акту приема-передачи от «___»_________ ___ г. N _____ имущество передано арендатору.

Согласно п. ___ Договора арендованное имущество должно соответствовать _____________________________________ (требования к составу и состоянию имущества).

В процессе использования арендованного имущества были обнаружены следующие недостатки арендованного имущества: ______________________________________, что подтверждается ____________________________________________. Обнаруженные недостатки являются существенным и препятствуют использованию арендованного имущества, что подтверждается ___________________________________.

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 450, 606, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, прошу в срок ______________________ расторгнуть Договор путем подписания соглашение о расторжении Договора в следующем порядке: ________________________.

В случае полного или частичного отказа в удовлетворении настоящей претензии в срок _____________ заявитель будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением для защиты своих прав и законных интересов.

Приложение:

1. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых заявитель основывает свои требования (договор аренды нежилого помещения; акт приема-передачи помещения; документы, подтверждающие наличие недостатков и их существенность)
2. Проект соглашения о расторжении договора аренды N ___ от «___»___________ ____ г. в двух экземплярах.
3. Доверенность представителя заявителя от «___»______________ ___ г. N ____ (если требование подается представителем заявителя).

Арендатор (Представитель арендатора)

_______________/__________________

«____»_________ ___ г.

Скачать шаблон документа

Досрочное расторжение договора аренды | Арбитражные адвокаты Москвы

Фабула дела
Между нашим Доверителем – Компанией с ограниченной ответственностью АЙОНА АЙПИ ЛИМИТЕД, созданной в соответствии с законодательством Республики Кипр, действующей в лице московского представительства (Арендодатель) и ООО «Девелоперская компания «ТЕМА» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений.
04.09.2015г. Арендатор направил Ответчику досудебную претензию о досрочном расторжении Договора аренды с 31.10.2015г. и возврате обеспечительного платежа в связи с существенным нарушением условий Договора со стороны Арендодателя. Арендодатель отказался удовлетворить претензию Арендатора о досрочном расторжении Договора по указанным в претензии основаниям, т.к. требования Арендатора не соответствовали закону и Договору. Арендатор покинул помещение до истечения срока аренды и обратился с иском в Арбитражный суд о расторжении Договора.

Позиция защиты
31.10.2015г. Арендатор самостоятельно покинул арендуемое Помещение в отсутствие юридических оснований и до истечения срока Договора аренды. Действия Арендатора представляют собой фактический односторонний отказ об исполнения Договора, который не предусматривает такого права. Ссылки Арендатора на чинение препятствий Арендодателем в пользовании помещениями не обоснованы и не подтверждаются.
Кроме того, п.9.1. Договора аренды предусматривает право Арендодателя на односторонний отказ от Договора аренды путем направления письменного уведомления Арендатору за 15 банковских дней до даты предполагаемого отказа в случае, если просрочена оплата более чем на 15 банковских дней. Реализация данного право возможно при условии направления Арендатору письменного уведомления о неоплате и предоставления ему 7 банковских дней для выплаты задолженности. Арендодатель неоднократно уведомлял Арендатора. Арендодатель на основании п.9.1 и п.9.1.1 Договора аренды отказался от Договора аренды о просрочке арендной платы.
Довод Арендатора о чинении Арендодателем препятствий в доступе к помещению необоснован, поскольку он документально не подтвержден. Арендатор не доказал существенное нарушение условий Договора со стороны Арендодателя, а также создание Арендодателем препятствий в пользовании имуществом либо невозможность использования данного имущества в соответствии с условиями Договора, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требования о расторжении Договора.
Арендатор имел доступ к арендуемым помещениям, а некоторые сложности в доступе, указанные Арендатором в основание своих требований не могут быть расценены как существенные нарушения условий Договора. Арендатор не доказал, что Арендодатель несет ответственность за указанные неудобства в доступе к арендуемым помещениям.

Позиция суда первой инстанции
Суд первой неправомерно расценил досудебную претензию Арендатора о расторжении Договора аренды как уведомление об отказе от Договора на основании п.9.3 Договора (непригодность помещения к использованию по назначению) и неправомерно установил, что Договор расторгнут с 31.10.2015г.

Позиция апелляционной инстанции
Суд апелляционной инстанции подтвердил законность решения суда первой инстанции

Позиция суда кассационной инстанции
Суд первой и второй инстанции сделали выводы о праве Арендатора на отказ от Договора без наличия законных оснований и представляет собой выход за пределы исковых требований. Исковые требования мотивированы тем, что Арендодатель существенным образом нарушает право Арендатора на доступ к арендуемому Помещению. Факт непригодности арендуемого Помещения не устанавливался и не исследовался судом первой инстанции. Помещение, переданное Арендатору, было пригодным для использования. Арендатор не ссылался на непригодность Помещения как на основание для удовлетворения исковых требований. Истец не ссылался на п.9.3 Договора аренды как на основание для отказа от Договора. В судебном процессе не доказывался факт непригодности к использованию арендуемого Помещения. Досудебная претензия Истца о расторжении Договора от 04.09.2015г. не является уведомлением Истца об отказе от Договора на основании п.9.3 Договора. Следовательно, суд первой инстанции не имел оснований ссылаться на п.9.3 Договора как на основание для расторжения Договора.
Кроме того, арбитражный суд Московского округа установил, что Арендатором не доказан факт чинения препятствий со стороны Арендодателя. Суд кассационной инстанции также установил, что обеспечительный платеж может быть удержан Арендодателем в качестве санкции за досрочное расторжение Договора аренды по иной причине, чем вина Арендодателя.
Принятые судебные акты были отменены – дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Москвы. С Постановлением АС Московского округа можно ознакомиться здесь

Защитим в Спорах При Расторжении Договора Аренды в Москве и Подмосковье | Защита Арендатора и Арендодателя

Наши рекомендации в спорах при расторжении договора аренды

Статья 620 Гражданского кодекса РФ устанавливает ограниченный перечень правовых оснований для расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Арендодатель не предоставляет имущество

Передача в аренду недвижимого имущества удостоверяется подписанием акта приема-передачи. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного документа должно рассматриваться как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества.

Однако если арендуемая недвижимость уже находится у арендатора к моменту заключения договора, отсутствие акта приема-передачи не является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Таким образом, следует доказать, что арендодатель не просто уклоняется от подписания акта, но и фактически не предоставил имущество во временное владение или пользование.

Арендодатель создает препятствия пользованию имуществом

Это весьма распространенное основание для расторжения договора аренды. Часто арендодатель ограничивает доступ арендатора в помещение или подачу электроэнергии. Причины могут быть разные. Например, наличие задолженности по арендной плате.

Законодательство по общему правилу не позволяет арендодателю создавать какие-либо препятствия пользованию имуществом. Однако договором аренды могут быть предусмотрены случаи, когда у арендодателя возникает такое право.

Таким образом, арендатору, пожелавшему расторгнуть договор аренды, следует доказать, что арендодатель без достаточных оснований создал препятствия в пользовании имуществом.

Арендованное имущество имеет недостатки, о которых не было известно арендатору

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены:

• Физическое состояние объекта аренды. Например, скрытые строительные недостатки, несоответствие объекта противопожарным или санитарным требованиям. Для расторжения договора аренды важно, чтобы эти недостатки препятствовали пользованию имуществом.
• Юридическая невозможность использовать имущество по назначению. Примером такого недостатка является случай, когда органы государственной власти изменяют правила землепользования и застройки арендованного земельного участка, и такие изменения являются непреодолимым препятствием к проектированию и строительству на нем. Невозможность использования арендованной

Для удовлетворения иска важно, чтобы недостатки, послужившие основанием для расторжения договора аренды, возникли не по вине арендодателя.

Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества

Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт предусмотрена статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта не является абсолютной, а возникает в случае неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендованного имущества. Таким образом, арендатор, требуя расторжения договора по этому основанию, должен представить доказательства наличия неотложной необходимости проведения капитального ремонта.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ основаниями для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя являются:

1. Арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату

   Необходимо признать, что суды не всегда расторгают договор аренды по этому основанию. Отказывая в удовлетворении иска, суды ссылаются на недостаточность формальных условий для расторжения договора.

   Исходя из конкретных обстоятельств дела, нарушение арендатором обязательства может быть признано судом несущественным. Суды принимают во внимание такие обстоятельства как: незначительность размера долга, фактическую оплату долга арендатором, отсутствие у арендодателя значительного материального ущерба.

2. Арендатор существенно нарушает условия договора, ухудшает имущество или пользуется им с нарушением назначения

   Существенность нарушения договора аренды нужно доказывать. Договор аренды не может устанавливать, какие нарушения являются существенными. Это может определить только суд. Под «существенностью» нарушения суды понимают:

   1. Нецелевое использование земельного участка;
   2. Случаи, когда арендатор в течение продолжительного периода не использует земельный участок в соответствии с целями аренды;
   3. Систематическое невнесение арендных платежей;
   4. Перепланировка или реконструкция помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя;
   5. Ненадлежащее исполнение охранных обязательств в отношении арендуемого объекта культурного наследия.

   Не может служить основанием для расторжения договора аренды только факт существенного нарушения договора. Если такое нарушение (его последствия) было устранено арендатором в разумный срок, договор аренды не будет расторгнут судом.

Обращение в суд с иском о расторжении договора аренды

Прежде чем подавать иск о расторжении договора аренды, направьте второй стороне договора аренды письмо о намерении расторгнуть договор. В письме необходимо предложить второй стороне договора устранить обстоятельства, послужившие поводом для его досрочного расторжения. Если обстоятельства, послужившие поводом для расторжения договора, не будут устранены в разумный срок, можно обращаться в суд. Разумным сроком для устранения таких обстоятельств является 30 календарных дней с момента направления предупреждения должнику.

Исковое заявление о расторжении договора аренды следует подавать в суд заблаговременно, при наличии значительного времени до истечения срока его действия и с учетом сроков рассмотрения дела в арбитражном суде. Срок действия срочного договора аренды может истечь до принятия судом решения по иску о его расторжении. Расторгнуть договор аренды, срок действия которого истек, нельзя, в удовлетворении иска в этом случае, скорее всего, будет отказано.

Каждый случай расторжения договора аренды, с которым мы сталкивались в своей практике, уникален. По понятным причинам рекомендации, данные нами в этой статье, не могут быть универсальными. Расторжение договора аренды должен сопровождать опытный юрист или адвокат. Поэтому подготовку досудебного требования и искового заявления должен осуществлять только квалифицированный юрист.

Карта сайта

Расписание Пассажирам Услуги Камера хранения Залы ожидания VIP-зал Зона комфортного ожидания Услуги информационной справочной Медпункт Комната матери и ребенка Wi-Fi Магазины и кафе Fast Track Электронная таможенная декларация Багаж Животные и растения Прием/выдача багажа Негабаритный багаж Сверхнормативный багаж Хрупкое, скоропортящееся Повреждение и утрата багажа Контроль Досмотр Пограничный контроль Таможенный контроль Миграционный контроль Ветеринарный контроль/фитоконтроль Санитарно-карантинный контроль Особые категории пассажиров Маломобильные пассажиры Обслуживание пассажиров с детьми Обслуживание несопровождаемых детей Обслуживание транзитных и трансферных пассажиров Экстренные ситуации Медицинская помощь Полиция Чрезвычайные ситуации Форма обратной связи Транспорт Прокат автомобиля Автобусы Парковки Электропоезда Такси Авиакомпании Тайный пассажир Интернет-приемная Партнерам Авиакомпаниям Техническая характеристика аэродрома Ставки, тарифы Положения Реестр заявок Регламент работы Руководство Оператора аэропорта Владивосток Образцы документов Технологические графики обслуживания ВС Дезинфекция/дезинсекция Технологическая схема организации пропуска через государственную границу Публичная оферта Сертификаты Арендаторам Образцы документов Руководство Оператора аэропорта Владивосток Порядок взаимодействия Информация о доступных площадях Требования в отношении качества Лоты Требования по безопасности Торги и конкурсы Операторы АО «Терминал Владивосток» ООО «ТЗК ДВ» ООО «Аэро-Груз» Филиал ООО «Аэрофьюэлз Камчатка» ООО «РН-АЭРО» АО «АэроМар-ДВ» АО «Авиакомпания «Аврора» (Приморский филиал) ООО «Карго-Владивосток» Тарифы для операторов Для физических лиц и сторонних организаций Ставки, тарифы Услуги связи Тарифы Договоры Порядок оформления пропусков Продажа ТМЦ Реклама в аэропорту

Об аэропорте Корпоративные ценности Руководство Акционерам Годовые отчеты Учредительные документы Списки аффилированных лиц Бухгалтерская отчетность Обязательное предложение о приобретении эмиссионных ценных бумаг АО «МАВ» Раскрытие информации Коммунальные услуги: тарифы 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 Коммунальные услуги: показатели Регулируемые услуги аэропорта Структура издержек Формы договоров и соглашений Объемы покупки электроэнергии по договорам Фактический полезный отпуск электроэнергии Водоснабжение Антикоррупционная политика Политика охраны труда Политика обработки персональных данных Материалы СОУТ Социальная ответственность Карьера Вакансии Ведущий инженер-энергетик Водитель автобуса Водитель автомобиля Врач — терапевт Инспектор по досмотру службы транспортной и авиационной безопасности Начальник службы тепло- и санитарно-технического обеспечения Программист Руководитель группы парковочного комплекса Слесарь по ремонту автомобилей Тракторист Электромонтер Инженер по пожарной безопасности аэровокзала Экономист отдела тарифов и ценообразования Контролер-кассир Есть такая профессия Без немецкой пунктуальности в ПДСА ни туда и ни сюда Служба на таможне – это настоящее, это мужское. Орнитолог — авиационная профессия И напарник, и лучший друг Есть такая профессия — авиадиспетчер Информация студентам Авиационный учебный центр Основные сведения Документы Руководство. Преподавательский состав Материально-техническая база Слушателям Отчет о результатах самообследования Контакты Наши партнеры Контакты Телефоны подразделений и служб Система добровольных сообщений История Пресс-центр Новости Публикации в СМИ Порядок организации съемок на территории аэропорта Фотоальбом Корпоративная газета Авиабилеты

Арендатор не платит арендную плату что делать — если арендатор не платит арендную плату

Арендатор не платит – что делать?

Кризис, обрушившийся на страну, привёл к росту проблем в секторе аренды. Значительная часть офисных и торговых помещений пустует, многие арендодатели вынуждены снижать ставки, а число неплательщиков по договорам аренды резко увеличилось. В последнее время владельцы помещений всё чаще сталкиваются с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Проблема может возникнуть и по объективным причинам, заключающихся в трудностях ведения бизнеса, и по субъективным – из-за явной недобросовестности неплательщика. Что делать в этом случае?

Ситуация усугубляется, если арендатор не платит и при этом не желает освобождать помещение. решить эту проблему без привлечения «тяжёлой артиллерии» в лице опытного юриста будет крайне непросто.

Рассмотрим алгоритм действий по отношению к недобросовестному арендатору и возможные сценарии разрешения конфликта.

Предъявление письменной претензии

Итак, вас утомили «завтраки», которыми вас кормит арендатор, его устные заверения и жалобы на кризис в стране. Возможно, он вообще не выходит на связь, и, попросту говоря, прячется от вас – но, тем не менее, продолжает занимать арендуемое помещение. Нет смысла затягивать с решением этого вопроса и ждать экономического расцвета. Пора обратиться к адвокату и составить письменную претензию неплательщику.

Перед тем, как Вы приступите к досудебному порядку урегулирования спора необходимо внимательно изучить положения договора аренды в этой части. Договором аренды может быть предусмотрен определенный порядок направления претензии и ее рассмотрения. В случае несоблюдения данного порядка впоследствии Ваше исковое заявление может быть оставлено судом без рассмотрения.

Следует подчеркнуть, что составление претензии – это ещё не обращение в суд. Это попытка достичь мирного, досудебного урегулирования конфликта, но при этом ваши действия укладываются в чёткие юридические рамки. Предъявляю официальную претензию по поводу невыплаты арендной платы, вы даёте понять, что разговоры закончились: следующим этапом станет обращение в суд.

Как правило, после получения претензии многие арендаторы решают не испытывать судьбу и выплачивают деньги. Шансы на подобный исход дела увеличиваются, если адвокат лично примет участие в досудебных переговорах, обрисовав перед неплательщиком дальнейшее развитие ситуации с привлечением суда и судебных приставов, что может быть чревато даже потерей бизнеса. И не стоит удивляться, если окажется, что деньги на погашение долга немедленно найдутся!

В том случае, если у арендатора действительно серьёзные проблемы с финансами, он, возможно, направит вам письменные заверения о выплате долга, обозначив срок погашения задолженности. Это, конечно, не стопроцентное решение проблемы, но и не устные обещания. Возможно, вы сочтёте нужным продолжить переговоры.

[1]

Если же ваше терпение лопнуло окончательно, составление письменной претензии позволит перейти к этапу судебного разбирательства. Этот этап обязателен в том случае, если договор аренды можно расторгнуть только в судебном порядке. Кстати, если в договоре зафиксирован именно данный порядок решения конфликтов, письменную претензию следует направлять как можно быстрее, чтобы начался отсчёт срока её рассмотрения контрагентом – это позволит вам сэкономить время.

Следует подчеркнуть, что при претензионном порядке разрешения споров недобросовестному арендатору выгодно «убаюкивать» вас обещаниями, поскольку он знает: судебные действия не начнутся, пока вы не предъявите официальную претензию, а срок её рассмотрения может достигать 1 – 2 месяцев. И всё это время неплательщик сможет спокойно пользоваться помещением, игнорируя необходимость внесения арендной платы.

Досудебные переговоры: досрочная выплата, расторжение или пересмотр договора

В ходе досудебного разрешения конфликта с арендатором, который задерживает арендные выплаты, возможно несколько вариантов развития ситуации:

• Жёсткий сценарий заключается в требовании арендодателем не только погашения всего долга за предшествующий период, но и досрочного внесения арендной платы за два и более месяца вперёд. Этот вариант возможен, если арендатор вносит деньги частями или иным образом нарушает условия договора. При положительном исходе вы получите возможность продолжать деловые отношения, причём оказавшись в более выгодном положении, чем на момент заключения договора. Этот вариант предпочтителен в том случае, если вы не хотите искать нового арендатора, но и этого хотите поставить в жёсткие рамки. При негативном развитии ситуации, то есть при отказе неплательщика на данные условия, вы имеете право расторгнуть договор. Если предусмотрен судебный порядок расторжения, отказ должника от выполнения данных требований является аргументом, который будет учтён судом.

• При переговорах с недобросовестным арендатором следует чувствовать его истинное намерение: он просто тянет время или действительно хочет договориться и погасить долг?

• Мягкий сценарий предусматривает компромиссное решение проблемы. Он заключается в пересмотре условий договора и отсрочке внесения арендной платы, а иногда и снижении её суммы. Казалось бы, зачем арендодателю идти на столь невыгодный шаг? Но альтруизма здесь нет. Как показывает практика последних лет, на пересмотр арендных договоров в пользу арендаторов идут многие владельцы помещений. Это объясняется кризисной ситуацией на рынке недвижимости, особенно в сегменте нежилых помещений. Статистика показывает, что значительная доля площадей в офисных и торговых центрах пустует. Иногда выгоднее пойти на снижение требований, если вы видите, что проблемы с внесением арендной платы возникли не из-за принципиальной недобросовестности должника, а по объективным обстоятельствам.
• Ещё один вариант достижения взаимовыгодного компромисса – получение поручительства от лица, которое готово гарантировать выплату долга по аренде юридическим лицом. Бывают случаи, когда вот прямо сейчас у арендатора нет возможности заплатить за аренду, но в целом он показал себя как добросовестный контрагент и вы хотели бы сохранить с ним деловые отношения. В качестве подтверждения добросовестности намерений юридическое лицо может предоставить поручительство. Его может выдать, например, руководитель предприятия (и будет в этом случае отвечать своим личным имуществом).
• Расторжение договора аренды – это сценарий, предусматривающий полное завершение дел с недобросовестным арендатором. Он может развиваться несколькими путями: — самый простой – это направление неплательщику письма о расторжении договора с требованием покинуть помещение (но этот вариант возможен только тогда, когда в договоре есть пункт об одностороннем внесудебном прекращении арендных отношений по инициативе арендодателя). — второй путь – заключение соглашения о расторжении договора аренды (в процессе составления письменной претензии неплательщику можно сразу включить этот пункт). — и, наконец, обращение в суд по поводу расторжения договора.
В процессе досудебных переговоров может сложиться ситуация, когда должник согласится освободить помещение в добровольном порядке. Однако это не значит, что вы автоматически получите деньги, которые он вам задолжал. Возможны такие варианты действий:
• Прощение долгов и поиск нового арендатора. Этот вариант возможен в том случае, если должник освободил помещение, а вы не хотите тратить время на взыскание долга. Если задолженность сравнительно невелика, возможно, вы придёте к выводу, что судебная тяжба нецелесообразна. Такое развитие событий возможно и в ситуации, когда становится ясно, что неплательщик практически разорён и долг взыскать будет очень трудно – попросту нечего взять. Многие арендодатели, столкнувшись с такой проблемой, довольны уже тем, что должник собрал вещи и согласился выехать без суда.
• Судебное взыскание задолженности по арендным обязательствам. Долги, разумеется, прощать вовсе необязательно. Даже если арендатор освободил помещение, но остался вам должен, вы имеете право взыскать задолженность по договору аренды через суд..
Чтобы гарантировать себе получение средств от должника, владелец помещения может воспользоваться правом на удержание имущества, которым владеет арендатор. Но этот способ достаточно сложен в реализации и требует адвокатской поддержки.



Расторжение договора аренды по соглашению сторон и в судебном порядке

Некоторые арендодатели стремятся сохранить клиентов даже при проблемах с внесением оплаты за помещение, другие же предпочитают прекратить дела со столь необязательным контрагентом. Если помещение пользуется спросом на рынке аренды, вы, вероятно, предпочтёте второй сценарий.

Мирное расторжении договора по соглашению сторон происходит в территориальном подразделении регистрирующего органа, куда следует предоставить данное соглашение.

Одностороннее расторжение договора требует соблюдения пунктов, прописанных в документе (это важная причина для составления договора аренды вместе с юристом). Если такое право, согласно условиям договора, у вас имеется, необходимо направить в регистрирующий орган соответствующие документы. Это подтверждение вручения претензии и уведомление о расторжении договора.

И, наконец, расторжение отношений с арендатором возможно в судебном порядке. Это самый невыгодный вариант для арендодателя, поскольку до тех пор, пока решение суда не вступит в законную силу, арендатор сможет продолжать занимать помещение. Но при этом он, конечно, должен вносить арендную плату. А поскольку в этом-то и заключается главная проблема, то параллельно с расторжением договора аренды необходимо будет добиваться и судебного взыскания задолженности.

Если договором не предусмотрено иное, то по договорам аренды недвижимости срок досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды составляет 30 дней.

К сожалению, судебный процесс может затянуться на год. Но и с решением суда на руках у арендодателя нередко возникает вопрос: а что делать дальше, если арендатор настолько нагл, что всё равно не выезжает из помещения? Отключать свет, воду и канализацию, рискуя получить иск за нанесённый ущерб? Выслушивать отговорки судебных приставов? Решать проблему придётся с опытным адвокатом, который будет контролировать работу приставов. Кроме того, если противник в арендной войне упорен, следует быть готовым к апелляции и кассации.

Тем не менее, с поддержкой адвоката можно решить самые сложные ситуации с арендой. И лучше всего предусмотреть возможные варианты развития событий заранее, грамотно составив арендный договор вместе с опытным юристом: как показывает практика, значительная часть проблем коренится в желании арендодателя сэкономить, использовав типовой договор, дающий массу лазеек для недобросовестного арендатора.

Коронавирус и договоры аренды: последствия для арендаторов и арендодателей

Пандемия коронавирусной инфекции (COVID-19) набирает обороты. Одной из ключевых рекомендаций (а в отдельных случаях – обязательной инструкцией) по борьбе с распространением вируса является максимальная домашняя изоляция граждан.

В результате организации массово переводят своих сотрудников на удаленный режим работы и рассматривают возможность временного закрытия офисов. Торговые и развлекательные центры опустели, и арендаторы помещений жалуются на беспрецедентное снижение трафика покупателей.

Одновременно государственные органы устанавливают ограничения в отношении проведения массовых мероприятий и принимают решения о закрытии отдельных видов объектов. Например, в Москве запрещены любые культурные и развлекательные мероприятия численностью свыше 50 человек в помещениях, а с 21 марта 2020 года также закрыты фитнес-центры, бассейны и иные спортивные объекты. Аналогичные ограничения принимаются властями и в других регионах.

В Москве и Московской области (а в дальнейшем, возможно, и в иных городах или субъектах федерации) распространение COVID-19 объявлено обстоятельством непреодолимой силы, то есть на их территории коронавирусная пандемия признается форс-мажором.

Арташес Оганов, партнер, глава практики недвижимости и строительства CMS Russia и Наталья Гегечкори, младший юрист, практика недвижимости и строительства CMS Russia, ответили на некоторые вопросы о том, как текущая ситуация может влиять на отношения арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости.

Если только стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы.

В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним арендатора наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств и послужить основанием для переноса срока исполнения договора. Например, если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил арендную плату в течение какого-то времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку. Однако задолженность по арендной плате будет подлежать полному погашению после устранения обстоятельств непреодолимой силы.

Но даже для освобождения от ответственности арендатор должен будет доказать, что неисполнение стало прямым следствием форс-мажора. Отсутствие денежных средств из-за падения выручки арендатора в период распространения COVID-19 не может быть основанием для освобождения от платежей.

Ограничения и меры по борьбе с COVID-19, принятые властями на момент публикации, в целом не препятствуют исполнению арендаторами и арендодателями офисных и торговых помещений своих обязательств по договорам. За редкими исключениями (например, решение Роспотребнадзора закрыть фитнес-центры в Москве, официальная рекомендация Правительства Московской области закрыть кинотеатры), доступ к торговым центрам и офисным зданиям остается свободным, и в режим их работы не вносится существенных изменений. А значит, арендаторам будет сложно обосновать задержку арендных платежей наступлением форс-мажора.

Тем не менее для некоторых арендаторов есть и хорошие новости. Правительство РФ объявило о временной отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества на срок до 1 мая 2020 года. Но в этой ситуации речь также идет не об освобождении от арендной платы, а об отсрочке арендных платежей без уплаты неустоек и иных санкций.

Как повлияет на платежи закрытие офисных или торговых центров арендодателем по решению властей или по своей инициативе?
В отсутствие соответствующих решений органов власти закрытие объектов коммерческой недвижимости по инициативе арендодателя, скорее всего, будет признано ограничением доступа к арендованным помещениям. В этом случае арендатор не только может претендовать на освобождение от внесения арендной платы, но и окажется вправе требовать от арендодателя компенсации своих убытков.

Как отмечалось выше, освободить себя от ответственности арендодатель сможет, только если докажет, что основанием для закрытия помещений и неисполнения договора аренды стали обстоятельства непреодолимой силы в виде распространения COVID-19.

Другие последствия будут при закрытии арендуемых помещений по решению органов государственной власти в связи с форс-мажором. В данном случае арендодатель не будет нести ответственности в виде возмещения убытков арендаторам или иных санкций, предусмотренных договором.

Российское законодательство также предусматривает возможность прекращения обязательства по договору, если в результате издания акта органа власти исполнение обязательства становится невозможным. Однако, исходя из сложившейся судебной практики, для прекращения обязательств по данному основанию необходимо доказать, что исполнение обязательства становится невозможным на постоянной основе. При этом, если временное ограничение деятельности актом органов власти (например, закрытие торгового или делового центра) превышает срок аренды, стороны могут отказаться от договора аренды.

А что произойдет, если арендатор самостоятельно приостановит деятельность?
Как было сказано выше, само по себе приостановление деятельности арендатором в помещениях ввиду признания эпидемии/пандемии форс-мажором не может являться безусловным основанием для невнесения арендной платы по договору.

Если в договоре аренды прямо не указано, что арендатор освобождается от исполнения обязательств при наступлении форс-мажора, он будет обязан продолжать платить арендную плату даже за период неиспользования помещений.

Кроме того, некоторые договоры аренды содержат положения, согласно которым за неиспользование помещений или неведение деятельности арендатором в помещениях предусмотрена договорная ответственность в виде уплаты неустойки.

Может ли арендатор потребовать уменьшения арендной платы в связи с COVID-19?

В теории арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если докажет, что условия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились в связи с распространением коронавируса. Однако перспективы удовлетворения таких требований без детального анализа конкретной ситуации и условий договора аренды оценить в данный момент невозможно.

Есть ли возможность расторгнуть договор аренды в связи с признанием COVID-19 форс-мажором?
Законодательством прямо не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы. При этом стороны могут при подготовке договора аренды самостоятельно закрепить в нем механизм одностороннего отказа от договора при наступлении форс-мажора.

На практике в договорах аренды очень часто встречается условие о праве сторон на односторонний отказ при наступлении форс-мажорных обстоятельств, если такие обстоятельства препятствуют исполнению договора и длятся, например, более одного или трех месяцев.
 

Основные выводы

 

Резюмируя, эксперты компании CMS отмечают, что арендаторы помещений в торговых и деловых центрах могут претендовать на освобождение от арендной платы или уменьшение арендной платы по договору в связи с распространением COVID-19 в одном из следующих случаев:
 

• нормативно-правовым актом будут закрыты для посещения такие центры;

• арендодатель самостоятельно приостановит доступ к ним;

• договором аренды будет прямо предусмотрено освобождение арендатора от внесения арендной платы при наступлении форс-мажора, и исполнение договора будет невозможным именно по причине коронавирусной пандемии.

В иных случаях обязательства по внесению арендной платы сохраняются, даже несмотря на объявление форс-мажора.

Безусловно, распространение COVID-19 может существенно повлиять на рынок аренды. Однако точная оценка возможных последствий будет зависеть в первую очередь от фактических условий самих договоров аренды, заключенных сторонами. Чтобы подготовиться к различным сценариям развития текущей ситуации, эксперты рекомендуют и арендаторам, и арендодателям детально проанализировать положения договоров об обстоятельствах непреодолимой силы и возможном освобождении сторон от обязательств или ответственности в связи с форс-мажором или по другим основаниям.

Расторжение договора аренды или аренды: часто задаваемые вопросы

Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление 6 декабря 2019 г.

Законы штата и федеральные законы, в дополнение к условиям договора аренды, определяют, как и при каких обстоятельствах арендодатель может расторгнуть договор аренды. См. Разделы FindLaw о правах домовладельцев и арендаторах для получения соответствующих статей и ресурсов.

Часто задаваемые вопросы

Действительные причины прекращения договора аренды и выселения арендатора

Как правило, в большинстве штатов домовладелец разрешает расторгнуть договор аренды или аренды, если арендатор:

• Не вносит арендную плату;
• Нарушает пункт договора аренды или аренды;
• Нарушает ответственность, установленную законом.

При расторжении договора аренды или аренды домовладелец должен отправить арендатору уведомление о расторжении.Хотя названия уведомлений могут различаться в зависимости от штата, в уведомлениях о расторжении договора арендатору обычно предлагается выполнить одно из следующих действий:

• Pay Rent or Quit — Арендатор должен заплатить арендную плату в течение установленного времени (обычно от трех до пяти дней) или освободить арендуемую квартиру.
• Cure or Quit — Арендатор должен исправить нарушение договора аренды или договора аренды в течение определенного времени.
• Безусловный выход — Арендатор должен освободить помещение без возможности устранить нарушение или внести арендную плату.

Если арендатор продолжает оставаться в арендуемой квартире после получения уведомления о расторжении договора, арендодатель может подать иск о выселении.

Как домовладелец выселяет арендатора?

Выселение — это физическое удаление арендатора и его имущества по решению суда с помощью сотрудника правоохранительных органов. Прекращение аренды может потребовать от арендодателя подачи иска о выселении или незаконного задержания, если арендатор остается в арендной плате после получения уведомления о расторжении.Чтобы начать процесс выселения, домовладелец должен подать жалобу в суд и дождаться ответа арендатора. Если арендодатель имеет преимущественную силу, будь то на основании существа дела или потому, что арендатор не дал ответа, арендодатель имеет законное право вернуть собственность во владение. Если арендатор отказывается уехать после получения уведомления о выселении, сотрудник правоохранительных органов может удалить арендатора.

При каких обстоятельствах арендатор может расторгнуть договор аренды и какие средства правовой защиты есть у арендодателя, если арендатор незаконно расторгает договор аренды?

В большинстве случаев арендатор должен соблюдать условия аренды до истечения срока ее действия.Однако есть некоторые исключения, в том числе:

• Разрешено федеральным законом или законом штата — Законы различаются от штата к штату, но федеральный закон разрешает арендатору, поступающему на действительную военную службу, досрочно прекращать договор аренды. В некоторых штатах арендатор может по закону расторгнуть договор аренды, если он планирует переехать в учреждение по уходу за престарелыми или из-за переезда нынешнего работодателя.

• Арендодатель нарушает условия договора аренды — Во многих штатах нарушение арендодателем норм охраны труда и техники безопасности, которые создают невыносимые условия жизни для арендатора, равносильно «конструктивному выселению».«

• Значительное повреждение арендуемой единицы не позволяет занимать ее — Арендатор может выехать до истечения срока аренды в случае стихийного бедствия или какого-либо другого события, за которое арендатор не несет ответственности, разрушает или значительно повреждает арендуемое имущество.

Когда арендатор расторгает договор аренды без юридически защищенной причины, арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении ущерба. Арендодатель, однако, должен уменьшить ущерб, попытавшись повторно сдать квартиру в аренду.Если арендодатель понесет убытки, превышающие сумму, оставшуюся от гарантийного депозита арендатора, арендодатель может подать в суд на арендатора за время, в течение которого квартира оставалась вакантной, за расходы на поиск нового арендатора и гонорары адвокатам, если это предусмотрено в договоре аренды.

На что арендодатель может заплатить залог?

Каждый штат позволяет домовладельцу взимать гарантийный депозит, когда арендатор переезжает в съемную квартиру. Залог — это платеж арендодателю, чтобы гарантировать, что арендатор платит арендную плату и не повредит имущество.Законы штата регулируют сумму, которую арендодатель может взимать за гарантийный депозит, и когда арендодатель должен вернуть гарантийный депозит арендатору.

Когда арендатор выезжает, арендодатель может использовать гарантийный депозит для оплаты следующего: невыплаченная арендная плата, износ сверх обычного использования, а также уборка, чтобы восстановить арендуемую квартиру до того состояния, в котором она находилась до проживания арендатора. . Арендодатель, однако, не может использовать залог для устранения повреждений, возникших в результате естественного износа.

В большинстве штатов законы арендодателя-арендатора требуют, чтобы арендодатель возвращал залог в течение 30 дней, но сроки варьируются от 14 до 60 дней. В течение указанного срока домовладелец должен отправить арендатору письмо:

.

• Весь гарантийный депозит, плюс проценты, если требуются; или
• Если арендодатель использовал залог для невыплаты арендной платы, ремонта или уборки, арендатору необходимо отправить подробный отчет со списком вычетов, а также оставшейся суммы залога и процентов, если это необходимо.

Если арендодатель не вернет залог, не отправит подробный отчет в течение установленного законом срока или не уплатит арендатору соответствующие проценты, арендатор может подать на арендодателя иск о возмещении ущерба.

Получите юридическую помощь по вопросам о расторжении договора аренды или аренды

Завершение аренды предполагает анализ вашего контракта, местного законодательства и подробностей ваших обстоятельств. Лучший способ ответить на любые вопросы, которые могут у вас возникнуть по поводу расторжения договора аренды или аренды, — это связаться с местным адвокатом арендодателя-арендатора, который поможет уточнить ваши права и проведет вас через процесс.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:

Руководство по досрочному расторжению договора для арендодателей

Итак, ваш арендатор хочет досрочно расторгнуть договор аренды.Что теперь? Они подписали юридический документ, который обязывает их соблюдать условия, в том числе платить арендную плату до даты выселения, указанной вами, арендодателем. Однако, поскольку договор аренды служит защите арендодателя, существуют законы, защищающие арендаторов, когда они хотят уйти. Как владельцу недвижимости важно знать, как справляться с такими ситуациями, чтобы быть уверенным, что вы общаетесь четко и честно, следуете юридическим протоколам и, в конечном итоге, получаете прибыль.

Почему арендатор хочет досрочно расторгнуть договор аренды?

Арендаторы хотят разорвать договор аренды по множеству разных причин — личных, профессиональных или из-за того, что арендодатель нарушил договор аренды.В зависимости от причины, домовладелец может быть юридически обязан освободить арендатора без ущерба (при условии, что арендатор следует протоколу). В других ситуациях имеет смысл проявить сострадание и поработать с арендатором, чтобы найти решение.

Военное развертывание: Если ваш арендатор призван на военную или действительную службу, Закон о гражданской помощи военнослужащим разрешает служащим вооруженных сил, Национальной гвардии, Национального управления океанических и атмосферных исследований (NOAA) и U.S. Служба общественного здравоохранения имеет право разорвать договор аренды, чтобы начать действительную военную службу, или если по их распоряжению они уйдут далеко (50 миль — это минимальное допустимое расстояние). Однако арендатор должен сначала уведомить вас за 30 дней, которое вступает в силу через 30 дней после даты уплаты следующей арендной платы. Это означает, что солдат может уведомить вас 17 июля, но по-прежнему будет нести ответственность за уплату арендной платы за август. Однако после 31 августа они могут уйти.

Насилие в семье: В некоторых штатах (например, Невада и Вашингтон) законы арендодателя и арендатора позволяют пережившим насилие в семье, сексуальное насилие, преследование или незаконные домогательства разорвать договор аренды и переехать в случае необходимости.Если ваш арендатор отправляет письмо о досрочном прекращении аренды с указанием этой причины, проконсультируйтесь с законами своего штата, чтобы узнать, каковы ваши обязательства. Даже если ваш штат не защищает жертв, не рекомендуется заставлять вашего арендатора оставаться в небезопасной ситуации.

Потеря работы: Здесь есть смысл проявить сострадание. Если ваш арендатор больше не может обеспечивать доход, который позволял бы ему платить арендную плату, для него не имеет смысла продолжать жить в вашей арендной плате. На данном этапе своей жизни они не смогли бы пройти критерии отбора, которые вы указали, когда сдавали им квартиру в аренду.Разрешить им выйти из договора аренды гораздо менее затратно по времени, труднее и дороже, чем выселение или привлечение взыскателя долгов. Поработайте со своими арендаторами, чтобы найти решение, которое подойдет вам обоим.

Развод / болезнь: Так же, как потеря работы, развод или серьезная болезнь могут серьезно повлиять на финансы ваших арендаторов. Несмотря на то, что вы не обязаны по закону освобождать своих арендаторов от аренды в таких смягчающих обстоятельствах, предоставление арендатору (-ам) выхода немного облегчает сложную ситуацию для всех вовлеченных сторон.Например, когда пара из вашего подразделения решает разделиться, арендная плата может стать основным источником разногласий. Точно так же, если арендатор поделится с вами, что он должен освободить квартиру из-за смерти члена семьи (соарендатора или родственника) или из-за серьезной болезни, желательно проявить сострадание.

Передача работы: Ваши арендаторы не контролируют передачу своих рабочих мест, и законы некоторых штатов позволяют арендаторам расторгать договор аренды по этой причине.

Нежелательность: Как домовладелец, вы обязаны предоставить своим арендаторам безопасное и пригодное для жилья место.Имеются в виду работающие газовые, отопительные, электрические, водопроводные системы; оперативные раковины, унитазы, душевые кабины; непротекающие крыши и стены; свобода от опасностей для здоровья и вредителей; и т. д. Если квартира непригодна для проживания или вы не реагируете, когда возникает проблема безопасности, вашим арендаторам по закону разрешено расторгнуть договор аренды и уйти, не возмещая вам ущерб в связи с потерей арендной платы. В конце концов, вы не выполняете свою часть сделки.

Навязчивость: Хотя недвижимость принадлежит вам, вы не имеете права вводить ее по своему усмотрению.Вы должны уведомить своих арендаторов как минимум за 24 часа о въезде, если не возникнет чрезвычайная ситуация. Арендаторы имеют право на неприкосновенность частной жизни, и если вы его нарушите, арендатор может расторгнуть договор аренды. Тем не менее, арендаторы должны сначала дать вам официальное письменное предупреждение, чтобы вы перестали приходить без предупреждения. В редких случаях арендаторы могут разорвать договор аренды по этой причине без письменного уведомления в бухгалтерских книгах.

Если арендатор нашел место, которое он предпочитает, переезжает к своему партнеру, планирует купить дом или переезжает за город, арендодатель не на крючке, чтобы освободить его досрочно.

Совет для профессионалов: будьте готовы к тому, что ваш арендатор предъявит ложные обвинения, ссылаясь на возможность проживания или навязчивость, если он хочет не платить вам, и проблема переходит в суд. Сохраняйте записи о техническом обслуживании и фотографии, чтобы показать, что вы хорошо обслуживали устройство и быстро выполняли ремонт.

Ваша обязанность по уменьшению ущерба (поиск нового арендатора)

Когда ваш арендатор отправляет вам формальное письмо о досрочном прекращении аренды и планирует освободить квартиру до окончания срока аренды, в большинстве штатов вы обязаны поиск нового арендатора (юридически сформулированное «уменьшение ущерба»).По закону вы не можете требовать от арендатора соблюдения условий аренды и взимать с него арендную плату, в то время как квартира пассивно остается вакантной до конца срока аренды.

Даже если ваш арендатор решил расторгнуть договор аренды в межсезонье или во время, неудобное для вашего графика, вы должны предпринять усилия для повторной аренды квартиры. Возможно, вам придется пройти те же процедуры, которые вы обычно выполняете в начале сезона, например, продвигать аренду, показывать квартиру потенциальным арендаторам и так далее. Однако необязательно сдавать аренду первому, кто проявит интерес.Вы все равно должны пройти процесс отбора, чтобы убедиться, что кандидат соответствует всем вашим критериям.

Пока вы ищете, ваш арендатор по-прежнему несет ответственность за оплату аренды. А в некоторых штатах вы можете привлечь первоначального арендатора к ответственности за всю арендную плату до конца срока. Однако, как только вы заполните квартиру, ваш предыдущий арендатор отключится. Взыскание двойной арендной платы за одну и ту же квартиру является совершенно незаконным.

Не позволяйте арендатору найти неофициальную субаренду

В качестве добросовестного акта арендатор может предложить помощь в поиске нового арендатора.Это не обязательно, но может облегчить процесс. Вы также можете официально попросить их помочь вам. Как и в случае с любым кандидатом, которого вы найдете самостоятельно, просмотрите кандидатов, которых найдет арендатор, и предъявите им те же требования .

Примечание: Не разрешайте арендатору брать на себя обязательства от вашего имени, неофициально находя субаренду. Вы хотите сохранить контроль над тем, кому разрешить жить в квартире, чтобы они были хорошими арендаторами и не повредили вашу собственность и не создали проблем.

Досрочное прекращение договора аренды, вариант выкупа и сборы

Чтобы избавить вас и арендатора от всего сложного процесса поиска нового арендатора, рассмотрите возможность включения пункта о досрочном прекращении аренды в свои арендные документы с самого начала -идти. Если вы оформляете разрешение на досрочное расторжение с соответствующими сборами, вы можете защитить себя, а также предоставить арендатору легкий выход. Это освобождает арендатора от ответственности за оставшийся остаток по аренде, а также дает вам немного денег, чтобы покрыть несколько месяцев пустой квартиры, пока вы ищете нового арендатора. Плата за досрочное расторжение договора обычно составляет арендную плату за два месяца. Любое большее количество будет сочтено судом чрезмерным.

Многие статьи о досрочном прекращении аренды включают плату за досрочное расторжение. Однако вам не обязательно включать возможность внесения платы — вы можете просто потребовать, чтобы они платили арендную плату, пока вы не найдете нового арендатора. Кроме того, если вы вообще не включаете пункт о досрочном прекращении аренды, закон требует, чтобы арендатор покрыл ваши убытки, пока вы не найдете кого-то нового.Тем не менее, это помогает изложить все это в договоре аренды.

Что включать в оговорку о досрочном прекращении аренды с уплатой платы за досрочное расторжение

Вместе со своим юристом разработайте твердую оговорку о досрочном прекращении аренды. Некоторые моменты, которые вы, возможно, захотите решить, перечислены ниже:

• Минимальное уведомление для арендатора, чтобы запросить досрочное прекращение аренды (обычно 30-60 дней)
• Уведомление должно быть написано и подписано всеми арендаторами, участвовавшими в прекращении аренды
• Стоимость платы за досрочное расторжение (обычно 1-2 месяца или арендная плата)
• Арендодатель официально считает договор аренды прекращенным после получения подписанного уведомления и платы за досрочное расторжение
• Вся остальная арендная плата за предыдущие месяцы или причитающиеся сборы будут выплачены заранее арендатору (-ам), освобождающемуся
• Если арендатор не соблюдает процесс, освобождает до согласованной даты, уплачивает сбор за прекращение, уплачивает другие понесенные сборы или любую комбинацию последних, попытка досрочного расторжения будет недействительна и будут применяться все остальные аспекты договора аренды.

Составьте его на надлежащем юридическом языке и четко укажите в своем договоре аренды.При подписании новых арендаторов просмотрите каждый пункт, чтобы убедиться, что все полностью понято.

Вариант выкупа

Досрочное прекращение аренды поможет установить руководящие принципы для варианта выкупа, то есть плату, которую арендатор будет платить за выход. Однако арендодателю не обязательно иметь оговорку о досрочном прекращении аренды, чтобы договориться о выкупе.

Поскольку вам разрешено продолжать взимать с арендатора арендную плату до тех пор, пока вы не найдете замену, арендаторам может показаться более привлекательным заплатить невозвращаемую плату за прекращение отношений и освобождение.Как упоминалось ранее, эта плата обычно составляет арендную плату за два месяца. Если у арендатора осталось более двух месяцев аренды, это может показаться сделкой. И если вы найдете кого-то менее чем через два месяца, вам не нужно возвращать арендатору пропорциональную сумму за время перекрытия. Однако, если вы в конечном итоге будете искать нового арендатора дольше двух месяцев, вы не сможете вернуться к первоначальному арендатору и попросить его больше откашляться.

Вам решать, включать ли вы плату или требовать, чтобы арендаторы платили арендную плату, пока вы не найдете замену.С одной стороны, предложение выкупа — это удобно и просто, но с другой стороны, вы можете искать дольше, чем рассчитывали, и получить больше денег, чем вы ожидали. Если вы обеспокоены тем, что вам, возможно, придется подать в суд на своего арендатора за отказ платить арендную плату, пока квартира свободна, вариант выкупа — хороший способ снизить этот риск. В случае, если вам все же придется подать на своего арендатора в суд, все, что вам нужно сделать, это предоставить подписанную копию договора аренды и указать, за какие месяцы ваш арендатор должен вам.Кроме того, будьте готовы к тому, что арендатор предъявит ложные обвинения относительно пригодности для проживания и вторжения, чтобы не платить, как упоминалось ранее. Это особенно необходимо, если арендатор все равно просто встает и уезжает.

Не (обязательно) конфисковывать залог в качестве арендной платы

Требование платы за досрочное расторжение является законным, однако изымать залог и использовать его в качестве арендной платы не рекомендуется. Вы взяли залог, чтобы произвести любой ремонт квартиры, вызванный заселением арендатора, помимо устранения нормального износа.Если вы потратите эти деньги на аренду, у вас больше не будет средств на ремонт, который вам обычно требуется, когда арендатор переезжает.

Вам также следует учитывать, что арендатор, желающий расторгнуть договор аренды, скорее всего, будет ожидать потери своего депозита. В этом случае они более склонны намеренно повредить квартиру или все равно не платить арендную плату. Этот залог понадобится вам, чтобы произвести ремонт, а затем подать иск о невыплаченной арендной плате.

Требование о досрочном расторжении договора аренды

Ничто не является официальным до тех пор, пока оно не будет оформлено в письменной форме.Убедитесь, что ваш арендатор составляет письменное уведомление о расторжении договора аренды и подписывает его. Держите это в своих записях. Кроме того, убедитесь, что вы получили запрошенные платежи до их отмены (плата за расторжение договора, неоплаченная арендная плата, другие сборы и т. Д.).

Следует ли разрешить арендатору досрочно расторгнуть договор аренды?

Как всегда, зависит от обстоятельств. Ваши отношения с арендаторами и репутация арендодателя имеют такое же значение, как и ваша прибыль. Вы не можете заставить их остаться, но вы можете напомнить им об их обязательствах по аренде и продолжать держать их в финансовой ответственности до тех пор, пока вы не заполните квартиру.Прочная аренда поможет вам и обеспечит вам компенсацию, когда арендаторы захотят уехать. Кроме того, проконсультируйтесь с юристом каждый раз, когда вы считаете, что ваши права и обязанности, изложенные в первоначальном договоре аренды, могут измениться, а также во избежание судебного процесса (инициированного вами или арендатором).

Имейте в виду, что если вы позволите одному арендатору расторгнуть договор аренды, а не другому, вы рискуете подвергнуться дискриминации. Лучше всего иметь политику, которую можно применить ко всем арендаторам.

Управление арендаторами, финансами и документацией — это большая работа, особенно когда все становится сложно.Подумайте о том, чтобы привлечь управляющего недвижимостью, который будет заниматься всеми тонкостями оборота и аренды арендаторов, общения и многого другого. Если вы готовы начать поиск управляющего недвижимостью в вашем районе, вам поможет All Property Management.

Как разорвать договор аренды, не заплатив арендодателю ни копейки!

Многим арендаторам жилых и коммерческих помещений, пострадавшим от пандемии COVID-19, необходимо прекратить долгосрочную аренду. Это руководство покажет арендаторам, как расторгнуть договор аренды, не платя арендодателю никакой дополнительной арендной платы.

РАЗРЫВ АРЕНДЫ ЖИЛОГО ДОМА

Заявить о конструктивном выселении

Во многих случаях у арендаторов будет юридическая причина, основанная на действиях или бездействии арендодателя, чтобы выселиться без какой-либо дополнительной оплаты арендной платы. Если нарушения со стороны вашего арендодателя будут повсеместными и достаточно серьезными, вы сможете не только выселиться без штрафных санкций, но и подать на арендодателя в суд за конструктивное выселение.

Преследование : проникновение в вашу квартиру без уведомления, а также физические или словесные угрозы являются примерами преследований арендодателя.Если домогательства являются продолжительными и достаточно серьезными, вы можете аннулировать договор аренды, съехать и не платить арендодателю дальнейшую арендную плату по соглашению.

Пригодность для жилья : Все соглашения об аренде жилья содержат «подразумеваемую гарантию пригодности для проживания», что означает, что ваш домовладелец обязан убедиться, что, как минимум, в доме нет паразитов, имеется соответствующее отопление и водопровод. , и электричество, и есть горячая и холодная вода. При определенных чрезвычайных обстоятельствах арендатор может съехать из нежилого помещения для аренды, и арендодатель не имеет права взимать арендную плату с этого арендатора.

Незаконная квартира : Если вы живете в квартире свекрови, в коттедже на заднем дворе, в квартире в гараже, в доме для бабушек, в подвале или на чердаке, квартира может быть незаконной. Согласно законам Калифорнии, контракты, заключенные с незаконной целью, например, аренда незаконного жилья, являются недействительными. Если ваша квартира незаконна, вы можете съехать, и ваш арендодатель не имеет права на дополнительную арендную плату.

Помеха : Ссоры между соседями — обычное дело, но некоторые могут быть настолько серьезными, что доходят до уровня неприятностей.Чрезмерный шум или курение со стороны других жильцов в здании — распространенные неприятности, которые, если их не остановит ваш домовладелец, могут заставить вас покинуть ваш дом.

Опасные условия : Если вы получили травму на собственности из-за небезопасного состояния, о котором ваш арендодатель знал или должен был знать, но не смог его отремонтировать, ваш арендодатель может быть привлечен к ответственности за травму, и вы можете съехать без оплата дальнейшей аренды.

Если арендатор конструктивно выселяется, арендодатель может нести ответственность за возврат арендной платы арендатора, будущую арендную плату, эмоциональные страдания, гонорары адвоката, а в некоторых юрисдикциях с контролируемой арендной платой ущерб арендатору будет утроен.

Укажите на нарушениях со стороны арендодателя, чтобы уменьшить ваш долг

Арендаторы, которым грозит дополнительная арендная плата за расторжение договора аренды, должны указать на нарушения арендодателем, чтобы договориться о сокращении своей задолженности. Даже если нарушение арендодателем не достигает уровня конструктивного требования о выселении, арендаторы все равно могут утверждать, что их арендодатель не произвел ремонт или вторгся в их частную жизнь, что гарантирует уменьшение долга. Кроме того, сокращение жилищных услуг или удобств, таких как закрытие бассейна или тренажерного зала на территории из-за правил социального дистанцирования без справедливой компенсации, является рычагом для уменьшения суммы задолженности.

Арендаторам, у которых остается много времени по контракту, следует попытаться договориться о сумме платежа в обмен на освобождение от договора. Возможно, в вашем договоре уже есть пункт о «выкупе» аренды. Поскольку большинство арендаторов защищены от выселения во время чрезвычайного положения, объявленного губернатором, ваш арендодатель может согласиться сохранить ваш гарантийный депозит, который обычно равен арендной плате за один-два месяца, чтобы расторгнуть договор, а не иметь дело с арендатором, который не может платить арендную плату и кого нельзя выселить.

Арендодатели обязаны уменьшить свой ущерб

Если с вашей квартирой нет проблем, ваш домовладелец все равно обязан приложить разумные и добросовестные усилия для повторной аренды квартиры как можно скорее, но вы будете нести ответственность за оставшуюся часть аренды, пока арендодатель не найдет новый арендатор.

Поскольку арендаторы несут ответственность за аренду до тех пор, пока не будет найдена замена, что будет затруднительно, пока действует временное убежище, им следует принять меры для ограничения своей ответственности.Убедитесь, что арендодатель активно продает квартиру. Если ваш домовладелец не предпринимает попыток сдать квартиру повторно, возможно, он не имеет права на получение от вас дополнительной арендной платы. Арендаторы также могут разместить объявление об аренде, чтобы помочь найти замену, но в объявлении должно быть указано, что это сообщение принадлежит существующему арендатору.

Последствия расторжения договора аренды

Ваш домовладелец может подать на вас в суд мелких тяжб в отношении причитающейся арендной платы и любых личных убытков, которые он мог понести.На арендаторе лежит обязанность доказать, что арендодатель не предпринял никаких усилий для повторной сдачи квартиры в аренду и, следовательно, не имеет права на дополнительную арендную плату. Доказательства, такие как свидетельские показания ваших соседей, скриншоты компьютерных поисков рекламы и необоснованный отказ потенциальных арендаторов, могут быть использованы для доказательства того, что арендодатель не смог уменьшить нанесенный им ущерб. В случае успеха арендатор может уменьшить или устранить задолженность арендодателя.

Если причитающаяся сумма превышает 10 000 долларов, домовладелец может подать иск в суд высшей инстанции.Арендаторам следует проверить договор аренды, чтобы определить, несут ли они ответственность за оплату услуг адвоката арендодателя. В большинстве случаев из-за затрат и времени, необходимых для судебного разбирательства, домовладельцы часто готовы вести переговоры с арендатором и согласиться на некоторую сумму денег прямо сейчас, а не доводить дело до конца.

Вместо того, чтобы подавать в суд, домовладелец может решить отвезти вас в коллекцию. Если вы получили письмо от коллекторского агентства, немедленно ответьте письменно. Если долг законный, лучше всего работать с кредитором.Большинство кредиторов примут предложение об оплате по сниженной цене и не рассчитывают получить полную сумму.

Хотя это и не идеально, в крайнем случае арендаторам, имеющим значительную задолженность по арендной плате перед предыдущим арендодателем, возможно, потребуется рассмотреть вопрос о банкротстве.

РАЗРЫВ КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЫ

Ищите эти пункты в договоре аренды

Многим коммерческим арендаторам необходимо разорвать договор аренды, потому что они не могут работать из-за законов о приютах на месте COVID-19.Ниже приведены несколько общих положений, которые арендаторы должны учитывать в своем соглашении, которые могут освободить их от договора.

Форс-мажор : Это положение иногда называют оговоркой о «стихийных бедствиях». Этот пункт позволяет арендатору расторгнуть договор, если события, не зависящие от сторон, не позволяют арендодателю или арендатору выполнить свои договорные обязательства. Стихийные бедствия, такие как землетрясения, или другие события, такие как война или террористические акты, — это некоторые события, которые могут быть перечислены в этом пункте.Оговорки о форс-мажорных обстоятельствах имеют узкое толкование, и суды не будут выходить за рамки конкретных событий, перечисленных в договоре аренды. Таким образом, арендаторы, желающие применить это положение во время пандемии, должны указать в своем контракте формулировку, которая конкретно относится к чрезвычайным ситуациям в области общественного здравоохранения, эпидемиям и / или пандемиям.

Снижение операций со-арендатора : Аренда торговых площадей в торговых центрах или торговых центрах может содержать этот пункт. Поскольку арендатор розничной торговли зависит от пешеходной посещаемости, которая в значительной степени зависит от уровня и характера занятости других помещений в торговом центре, их контракты могут содержать условия, касающиеся уровня и характера занятости, которые арендодатель должен поддерживать.Если арендодатель не может выполнить эти требования и это затрагивает бизнес арендатора, этот пункт может быть задействован и потенциально позволяет арендатору расторгнуть договор.

Доктрина нарушения цели : Эта доктрина доступна, даже если это не конкретный пункт в договоре аренды. На него можно ссылаться, когда непредвиденные обстоятельства или события мешают арендатору выполнить основную цель соглашения. Цель должна быть такой, которую предполагали как арендодатель, так и арендатор во время заключения договора.Эта доктрина часто применяется, когда действия правительства подрывают способность арендатора выполнять свою основную цель. Арендаторы должны понимать, что эта доктрина будет успешной только тогда, когда цель аренды становится невозможной навсегда, а не только временно.

Ваш арендодатель может быть обязан смягчить последствия

Многие договоры коммерческой аренды возлагают бремя уменьшения ущерба на арендатора. Как правило, арендодатель не может просто позволить собственности оставаться пустой и рассчитывать на то, что арендатор будет продолжать вносить арендную плату; они должны сдать квартиру повторно как можно скорее.Однако домовладелец может продолжить аренду даже после того, как арендатор уйдет, и может продолжать взимать арендную плату с этого арендатора без необходимости смягчать его. Для этого в договоре должно быть конкретно зарезервировано это право, а также должна быть предоставлена ​​возможность арендатору сдавать в субаренду и / или уступать, что по существу перекладывает бремя на арендатора.

В любом случае арендаторам следует попытаться вести переговоры со своим арендодателем, особенно сейчас, когда малые предприятия не могут быть выселены из-за неспособности платить арендную плату.Ваш арендодатель может пожелать оставить вам залог, если он достаточно большой, в обмен на освобождение вас от договора.

Заявить о конструктивном выселении

Иск о конструктивном выселении сложнее в коммерческой аренде, чем в жилой. Многие договоры коммерческой аренды содержат положения, которые лишают арендатора права расторгнуть договор и ограничивают средства правовой защиты арендатора в случае неисполнения арендодателем денежного ущерба и / или судебного запрета. Суды соблюдают эти положения и не разрешают арендатору возражать против конструктивного выселения, если домовладелец преследует арендатора, нарушившего свои обязательства, за аренду.

Однако, если ваш договор аренды не содержит этого отказа, и вы освобождаетесь из-за серьезно отложенного технического обслуживания или ремонта, опасных условий, вызывающих травмы, или постоянных неудобств, у вас может быть защита в виде конструктивного выселения. Если вы вынуждены покинуть дом из-за действий или бездействия арендодателя, он может не иметь права на дальнейшие выплаты арендной платы.

Если коммерческий арендатор может потребовать конструктивного выселения и предъявить иск своему арендодателю о возмещении ущерба, он может потребовать возврата арендной платы, будущей арендной платы, возмещения убытков в связи с потерей бизнеса и гонораров адвокатам.

Последствия расторжения договора аренды

Поскольку сумма арендной платы, причитающаяся при расторжении арендатором договора коммерческой аренды, может быть значительной, арендодатель, скорее всего, подаст иск в суд высшей инстанции, а не в суд мелких тяжб. В этом случае арендатор может нести ответственность за оплату услуг адвоката арендодателя, если он проиграет в суде. Проверьте договор аренды на предмет оплаты услуг адвоката. Арендаторам следует попытаться договориться, если им предъявят иск. Учитывая стоимость и время, которые требуются для судебного разбирательства дел, домовладельцы часто готовы согласиться на некоторую сумму денег прямо сейчас, а не доводить дело до конца в судебном порядке.

Маловероятно, что коммерческий арендатор будет отправлен в коллекции. Обычно арендодатель требует достаточно большой арендной платы, чтобы он мог подать в суд. Но если арендатор все же получит письмо от коллекторского агентства, он должен немедленно ответить в письменной форме. Если долг законный, лучше всего работать с кредитором. Большинство кредиторов примут предложение об оплате по сниженной цене и не рассчитывают получить полную сумму.

Хотя это и не идеально, в крайнем случае арендаторам, имеющим значительную задолженность по арендной плате перед предыдущим арендодателем, возможно, придется рассмотреть вопрос о банкротстве.

Когда арендаторам следует обращаться к адвокату?

Это руководство не заменяет собой юридическую консультацию юриста по правам арендатора по вашему конкретному вопросу. Каждый случай уникален, и арендаторы могут поговорить с юристами по правам арендаторов жилых или коммерческих помещений в компании Tobener Ravenscroft LLP по телефону 415-504-2165 .

Особенности расторжения договора коммерческой аренды

Несостоятельность цели и неосуществимость

Если формулировке обстоятельств непреодолимой силы в контракте не хватает необходимой конкретики, то вместо заявления о форс-мажоре или в дополнение к нему можно ссылаться на возражения по гражданскому праву в отношении «несоблюдения цели», «непрактичности» или «невозможности».

Разочарование цели может быть оспорено, если цель, ради которой компания заключила договор аренды, «существенно расстроена», например, ресторан, в котором во время пандемии подают только еду на вынос, или тренажерный зал, который может предлагать только онлайн-тренировки. В таких случаях может также применяться соответствующее заявление о «временной невозможности». Но такие аргументы, даже в случае успеха, обычно не приводят к выполнению обязательств по аренде — они просто сокращаются или откладываются.

Во время пандемии разочарование в намерениях могло быть связано с защитой «невозможности выполнения»; однако доказать абсолютную невозможность COVID-19 само по себе чрезвычайно сложно.Это связано с тем, что суды склонны рассматривать пандемии и другие кризисы в области общественного здравоохранения как события, которые маловероятны, но в некоторой степени предсказуемы и поэтому должны быть включены в контракт. В противном случае и если существует какой-либо мыслимый способ, которым бизнес может продолжать получать доход, шансы на успех защиты от невозможности в лучшем случае маловероятны.

Страхование от перерыва в работе

Компании, осуществляющие страховку от перерыва в работе, также могут по понятным причинам полагать, что их полис должен покрывать любые убытки из-за COVID-19 или освобождать их от обязательств по аренде.К сожалению для арендаторов, суды до сих пор в основном поддерживали страховые компании по этим вопросам — опять же, если только формулировки контракта не включают в себя конкретно пандемии или санкционированные правительством действия, не зависящие от арендатора.

Стратегическое банкротство

Если все другие аргументы исчерпаны, а арендодатель просто настаивает на соблюдении условий контракта, объявление о банкротстве может быть лучшим вариантом для бизнеса по нескольким причинам.

Во-первых, банкротство в соответствии с главой 11 позволяет арендаторам отказаться от договора аренды, что автоматически приводит к ограничению суммы денег, которую арендодатель может законно возместить с арендатора.В случае банкротства арендатора сам иск может обеспечить некоторую экономическую защиту.

Для тяжущихся лиц заявление о банкротстве также может использоваться в качестве инструмента переговоров. Как правило, домовладельцы не хотят обращаться в суд, поэтому иногда можно использовать заявление о банкротстве, чтобы вернуть домовладельцев за стол переговоров. Там ограничение, вызванное отказом в аренде, может использоваться в качестве рычага или просто служить отправной точкой для дальнейших переговоров.

Юридическое представительство

Для главного юрисконсульта прекращение коммерческой аренды бизнеса может быстро перерасти в серьезный вопрос.Закон о коммерческой недвижимости сложен, и непосвященный потенциально может наткнуться на мины. Более того, большинство арендодателей, управляющих недвижимостью и брокеров по коммерческой недвижимости (и их юристы) гораздо лучше знакомы с правовой системой, чем их бизнес-арендаторы, поэтому адекватное представительство со стороны бизнеса является обязательным. Консультации или партнерство с опытным местным юристом по недвижимости может иметь большое значение для обеспечения наилучшего представительства клиентов.

Последствия расторжения коммерческой аренды

Две наиболее распространенные причины для досрочного прекращения коммерческой аренды — это когда бизнес перерастает площадь или когда бизнес резко сокращается или прекращает свою деятельность.В любом случае расторжение договора коммерческой аренды может иметь серьезные последствия, которые могут иметь долгосрочные последствия для вашего бизнеса.

Коммерческая аренда — это договор с арендодателем на использование собственности. Он может содержать мало средств защиты для арендатора, когда в собственности есть дефекты, даже если они препятствуют бизнес-операциям или угрожают бизнесу арендатора. В договоре аренды должны быть прописаны меры защиты, в которых указывается, кто будет производить ремонт, модификации и какие штрафы применяются в случае досрочного расторжения договора аренды.Если эти условия не являются частью контракта, вы можете оказаться во власти домовладельца.

Что может случиться при досрочном расторжении договора аренды

Законы об аренде варьируются от штата к штату и могут быть полезны для вас, если вам нужно преждевременно расторгнуть договор аренды. Изучите законы своего штата и внимательно изучите их, прежде чем рассматривать вопрос о расторжении договора аренды, желательно до подписания договора аренды. Если вы хорошо спланировали, в вашем договоре аренды может быть пункт о досрочном прекращении, который регулирует, как и когда вы можете расторгнуть договор коммерческой аренды на законных основаниях.

В вашем штате может потребоваться, чтобы домовладелец нашел другого арендатора, чтобы уменьшить его потери по квартплате. Возможно, вы сможете помочь своему домовладельцу найти другого арендатора. Однако это не может помешать вашему домовладельцу подать против вас судебный иск. Если они это сделают, вы можете добавить к штрафам дорогостоящие судебные издержки.

Логистические и операционные расходы при расторжении договора аренды

Ваш договор аренды является юридически обязывающим договором, и вы не можете просто отказаться от него, если вы не договорились с арендодателем о досрочном расторжении его.В дополнение к арендной плате и другим расходам по лизингу вам, возможно, придется заплатить:

• Стоимость рекламы объекта и поиска нового арендатора
• Штрафы за расторжение
• Затраты на очистку
• Судебные издержки, если вы не достигнете договоренности с арендодателем
• Расходы, предусмотренные в вашем пункте о досрочном расторжении

Могу ли я расторгнуть договор коммерческой аренды на законных основаниях?

Если вы хотите расторгнуть договор коммерческой аренды, первым делом ознакомьтесь с вашим соглашением о коммерческой аренде.Ищите пункт о спасении или пункт о досрочном расторжении, который позволяет вам выйти из договора аренды, если ваши продажи низкие. Еще один пункт, который может помочь, — это пункт о совместной аренде, который позволяет вам законно расторгнуть договор аренды, когда якорный арендатор уходит или заполняемость падает ниже заранее установленного уровня.

Если вы находитесь в популярном районе, ваш домовладелец может согласиться на досрочное расторжение договора, если он сможет снова быстро сдать помещение в аренду, особенно если он может арендовать его по более высокой ставке или если вы предложите единовременную выплату за прекращение ваши обязательства.

Другие причины, по которым вы можете юридически расторгнуть договор коммерческой аренды:

• Ваш арендодатель нарушил важное положение об аренде
• Вы в банкротстве
• Вы и ваш арендодатель соглашаетесь досрочно расторгнуть договор. Заключите акт о сдаче, чтобы полностью освободить вас от всех обязательств по аренде
• У вас есть оговорка о досрочном прекращении или прекращении договора аренды
• Вы можете передать или переуступить договор аренды по соглашению с арендодателем.
• Есть возможность сдать недвижимость в субаренду

Может ли арендодатель расторгнуть договор коммерческой аренды или отказаться от него?

Ваш договор аренды имеет обязательную юридическую силу согласно договорному праву, но при некоторых обстоятельствах он может быть нарушен.Если вы и арендодатель соглашаетесь расторгнуть договор аренды, вы оба должны подписать соглашение, чтобы защитить вас от будущих судебных исков. Без вашего согласия арендодатель может на законных основаниях расторгнуть договор аренды в некоторых случаях:

• Арендатор вовремя не платит арендную плату
• Арендатор не заботится об имуществе и не повреждает его
• Арендатор нарушает условия договора коммерческой аренды

Если ваш арендодатель досрочно прекращает договор аренды без вашего согласия, обратитесь за советом к юристу, имеющему опыт работы в договорном праве.

Закон 1954 года о арендодателе и арендаторе предоставляет вам «гарантии владения». Этот закон дает вам право продлить договор аренды по истечении срока его действия. В большинстве случаев арендодатель будет согласовывать с вами условия нового договора аренды. Арендодатель может отказать в продлении договора коммерческой аренды в следующих ситуациях:

• Арендатор нарушил договор
• Хозяин предлагает другое, подходящее имущество
• Когда субарендатор сдает в аренду часть здания, но арендодатель хочет сдать в аренду все здание целиком
• Арендодатель планирует снести или перестроить здание
• Хозяин планирует использовать здание сам

Прежде чем пытаться продлить договор коммерческой аренды, вам следует посоветоваться со специалистом по коммерческой аренде и рынку коммерческой недвижимости.

Может ли арендодатель выселить коммерческого арендатора?

Арендодатель может выселить коммерческого арендатора по разным причинам. Многое зависит от законов вашего штата и условий аренды. Как правило, арендодатель может выселить вас, если вы нарушите условия аренды или не внесете арендную плату.

Чтобы выселить коммерческого арендатора, арендодатель должен:

• Уведомить арендатора о выселении.
• По истечении срока действия уведомления домовладелец может подать жалобу в суд и вызвать повестку о начале процесса выселения.
• Арендатор должен ответить в срок, указанный в повестке. Если они не отвечают, суд обычно выносит решение о выселении.

Расторжение договора аренды — серьезное решение, требующее от вас полной информации обо всех последствиях. Проконсультируйтесь с юристом по договорному праву и опытным брокером по коммерческой недвижимости. Если перед подписанием договора аренды у вас был хороший совет, у вас должен быть пункт о досрочном расторжении, который может защитить вас.

Особые соображения при прекращении коммерческой аренды

Когда финансовые или деловые интересы меняются, коммерческие арендодатели и арендаторы могут решить, что расторжение договора аренды необходимо.Однако прекращение аренды может повлечь за собой множество судебных исков, если это не разрешено в соответствии с соглашением. И арендодатели, и арендаторы должны тщательно проверять свои договоры аренды, чтобы убедиться, что их действия по расторжению договора соответствуют конкретным условиям, изложенным в договоре аренды. Всегда лучше тщательно разработать положения, касающиеся расторжения договора аренды, в письменной форме, чтобы стороны были хорошо осведомлены о своих правах.

Право арендодателя на досрочное расторжение договора

Как правило, коммерческая аренда содержит положения о досрочном прекращении, которые предусматривают особые условия, при которых арендодатель может отказаться от аренды.Это включает неуплату арендатором арендной платы или нарушение других условий аренды. Эти положения часто требуют письменного уведомления о прекращении действия или предусматривают устранение нарушения в течение установленного периода времени. В договоре аренды также могут содержаться инструкции по доставке уведомления о расторжении договора. Некоторые договоры аренды также позволяют домовладельцам в одностороннем порядке расторгнуть договор и выплатить арендатору определенную сумму на условиях, не относящихся к нарушению. Например, в контракте может быть предусмотрено прекращение аренды, если в здании проводится ремонт.

Незаконное расторжение договора арендодателем

Арендодатель может нести ответственность за незаконное расторжение договора, если он расторгает договор аренды при отсутствии условий, описанных выше. Помимо неправомерного расторжения договора, арендодатель может быть предметом исков о незаконном выселении и преобразовании собственности арендатора, если он ошибочно выселяет арендатора, не соблюдает законные процедуры выселения или выселяет арендатора вместе с его собственностью, остающейся в помещении.

Досрочное расторжение договора арендатором

Как правило, арендатор не может расторгнуть договор аренды без специального разрешения, предоставленного в договоре аренды, или без другого юридического обоснования.Если арендатор досрочно прекращает работу при отсутствии этих обстоятельств, он может нести ответственность за нарушение и неправомерное прекращение. Эти претензии могут повлечь за собой значительные денежные штрафы, включая ускорение арендной платы, что означает, что арендатор будет нести ответственность за все арендные платежи после заключения договора аренды. Арендатор должен знать о последствиях досрочного расторжения и, если это оправдано, договориться с арендодателем о возможности досрочного расторжения при определенных условиях. Например, положение о прекращении аренды позволяет арендатору досрочно расторгнуть договор без ответственности за оставшуюся квартплату.

Опытная команда юристов Адвокатского бюро Марка Вайнштейна, П.С. может помочь вам оспорить ваши претензии по недвижимости. Свяжитесь с Марком Вайнштейном и его коллегами по телефону (770) 888-7707 или посетите их по адресу https://www.markweinsteinlaw.com, чтобы узнать, как они могут вам посоветовать.

% PDF-1.3 % 2 0 obj > поток 1 г / GS1 GS 0 792 кв.м. 0 792 л ж q 1 я -1 793 614 -794 рэ 0 792 кв.м. W n 0 792,06 612-792 рэ W n 0 0 0 0 к / GS2 GS 54 617,75 522 -581,75 об. ж BT / F6 1 Тс 16 0 0 16 55 605.4545 тм 0 0 0 1 к 0,0166 Тс 0,028 Tw [(Аренда T) 33,7 (e) 0,1 (r) -23,1 (mination Agr) -17 (элементы: Убирайтесь быстро, но машина) -17 (полностью)] TJ 10 0 0 10 55 583,0387 тм -0,0002 Тс (Джей А. Гитлес) Tj / F5 1 Тс 46,91 0 0 46,91 53,9906 536,6229 тм 0 Tc 0 Tw (R) Tj 10 0 0 10 81,125 559,6229 тм -0,0001 Тс 0,0824 Tw [(вне зависимости от маршрута, по которому арендодатель и арендатор пришли к взаимному решению) -14 (m) 0,1 (при заключении договора аренды, окончательный)] TJ 0 -1,1708 TD 0,0494 Tw [(шаги потребуют заключения договора аренды) -14 (договор об аренде.Иногда, торопясь выбраться поскорее, приземляются -)] TJ Т * 0,0563 Tw [(лорды и арендаторы упускают из виду многие вопросы, которые им следует рассмотреть перед подписанием. Эта статья поможет арендодателям и)] TJ -2,6125 -1,1708 ТД 0,0843 Tw [(арендаторы продолжают быстро уходить, не позволяя им упустить из виду проблемы, которые они должны рассмотреть перед выполнением -)] TJ Т * 0 Tc 0,0318 Tw (разрывая такое соглашение.) Tj / F6 1 Тс 12 0 0 12 55 499,0834 тм 0 Tw (S) Tj 9 0 0 9 60,9686 499,0834 тм -0,03 Тс [(УКАЗАТЬ) -380.6 (THE)] TJ 12 0 0 12 114.3482 499,0834 тм 0 Tc (P) Tj 9 0 0 9 120,8823 499,0834 тм -0,03 Тс [(ARTIES) -380.6 (TO) -380.6 (THE)] TJ 12 0 0 12 188,8539 499,0834 тм 0 Tc (L) Tj 9 0 0 9 195,0628 499,0834 тм -0,0301 Тс (EASE) Tj / F5 1 Тс 10 0 0 10 64,35 487,3755 тм -0,0201 Тс -0.0055 Tw [(Часто стороны договора аренды переходят от первоначального исполнения договора аренды, особенно в ситуациях, когда договор аренды)] TJ 50,565 0 TD 0 Tc 0 Tw (e) Tj -51,5 -1,1708 ТД -0,02 Тс 0,0994 Tw [(тер) -13,9 (добыча спустя много лет. Доли собственности на недвижимость обычно переходят из рук в руки с течением времени; аренда обычно)] TJ Т * -0.0203 Tc -0.0034 Tw [(передается сторонами; некоторые или все арендованные помещения время от времени сдаются в субаренду; многие стороны имеют) 16,5 (ge, получить)] TJ Т * -0,0201 Тс -0.0119 Tw [(или измените имена. В описании договора аренды) -14.1 (соглашение о минимизации, домовладельцы и арендаторы должны учитывать включение языка)] TJ Т * 0,0827 Tw [(описание истории аренды. Например, указание дат и сторон первоначального договора аренды и любых поправок к договору аренды -)] TJ Т * 0,0074 Tw [(ентов, и цепочка правопреемства любых заинтересованных сторон может быть полезна.Кроме того, неплохо было бы включить языковой минус)] TJ 51.6802 0 TD 0 Tc 0 Tw (-) Tj -51.6802 -1.1708 ТД -0,0201 Тс 0,0319 Tw [(пихта) -14 (имеется в виду, что арендатор не уступал договор аренды и не передавал в субаренду какие-либо права на арендуемые помещения.)] TJ / F6 1 Тс 12 0 0 12 55 403.4202 тм 0 Tc 0 Tw (I) Tj 9 0 0 9 59,3184 403,4202 тм -0,0002 Тс [(DENTIFY) -410,5 (THE)] TJ 12 0 0 12 123,0316 403,4202 тм 0 Tc (P) Tj 9 0 0 9 130,2299 403,4202 тм -0,0002 Тс (РЕМИССЫ) Tj 12 0 0 12 170,9931 403,4202 тм 0 Tc (B) Tj 9 0 0 9 178.6719 403,4202 тм -0,0001 Тс (EING) Tj 12 0 0 12 203,962 403,4202 тм 0 Tc (T) Tj 9 0 0 9 211,1602 403,4202 тм -0,0002 Тс [(ERMINA) 45.7 (TED)] TJ / F5 1 Тс 10 0 0 10 64,35 391,7123 тм -0,0101 Тс 0,069 Tw [(Помещение должно быть тщательно определено в тер) -13.9 (договор о строительстве. В течение длительного периода) -13,8 (м арендуемое имущество)] TJ -0,935 -1,1708 ТД -0.0319 Tw [(первоначально арендованные помещения могут уже не быть прежними, и стороны лучше обслуживаются подтверждением) -13,9 (с учетом существовавшей тогда предварительной -)] TJ Т * -0.0124 Tw [(ises. Confir) -13,9 (объединение существующих на тот момент помещений поможет арендодателю и арендатору устранить неуверенность) -14,6 (ning surrender obli -)] TJ Т * 0,0319 Tw [(параметры и требования согласованы) -14.9 (в соответствии с состоянием помещения.)] TJ / F6 1 Тс 12 0 0 12 55 342,8807 тм 0 Tc 0 Tw (S) Tj 9 0 0 9 61.2373 342.8807 тм -0,0001 Тс (УКАЗАТЬ) Tj 12 0 0 12 96,0635 342,8807 тм -0,0004 Тс (E) Tj 9 0 0 9 106,379 342,8807 тм -0,0002 Тс (FFECTIVE) Tj 12 0 0 12 151,2819 342,8807 тм 0 Tc (D) Tj 9 0 0 9 160,3991 342.8807 тм -0,046 Тс [(AT) -45,7 (E)] TJ 12 0 0 12 176,7226 342,8807 тм -0,0005 Тс () Tj 9 0 0 9 183,5329 342,8807 тм -0,0002 Тс (И) Tj 12 0 0 12 206,483 342,8807 тм 0 Tc (I) Tj 9 0 0 9210,8013 342,8807 тм -0,0001 Тс (NCLUDE) Tj 12 0 0 12 250,3078 342,8807 тм 0 Tc (M) Tj 9 0 0 9 260.6261 342.8807 тм -0,0001 Тс (UTUAL) Tj 12 0 0 12 293,1145 342,8807 тм 0 Tc (R) Tj 9 0 0 9 301,0334 342,8807 тм -0,0002 Тс (УДАЛЯЕТ) Tj / F5 1 Тс 10 0 0 10 64,35 331,1728 тм -0,0101 Тс 0,0644 Tw [(Аренда тер) -13.9 (договор минации не всегда еф) -9.7 (действительна на дату подписания сторонами и должна указывать специфику -)] TJ -0,935 -1,1708 ТД -0,0102 Тс -0.0039 Tw [(точное время и дата, когда тер) -14 (минация будет ef) -9.9 (fective, время, которое часто является датой в будущем. That ef) -9.9 (fective date)] TJ 51.6201 0 TD 0 Tc 0 Tw () Tj -51.6201 -1.1708 ТД -0,01 Тс 0,0138 Tw [(будет триггерная дата, к которой арендатор освобождает и сдает помещение. Срок аренды) -13,8 (должен быть заключен договор аренды)] TJ Т * 0,0002 Tw (включая освобождение арендодателя от всех претензий, которые арендатор имеет или может иметь против арендодателя, возникающих в связи с этим) Tj Т * 0.0004 Tw [(аренды или использования арендаторами и проживания в помещениях по договору аренды или вне договора аренды) -13,8 (заключение договора аренды)] TJ Т * 0,0259 Tw [(сам. И наоборот, ef) -9,8 (фактическая дата также будет датой, к которой домовладелец принимает передачу аренды и)] TJ Т * 0,0557 Tw [(помещения, и арендодатель должен освободить арендатора от претензий, которые арендодатель имеет или может иметь против арендатора, возникающих)] TJ Т * 0,0319 Tw [(вне аренды или использования помещения по договору аренды или тер) -13.9 (заключение договора аренды)] TJ / F6 1 Тс 12 0 0 12 55 235,5096 тм 0 Tc 0 Tw (I) Tj 9 0 0 9 59.1168 235.5096 тм -0,0225 тс (NCLUDE) Tj 12 0 0 12 97,2126 235,5096 тм 0 Tc (T) Tj 9 0 0 9 104.2093 235.5096 тм -0,0225 тс [(ERMINA) 45,8 (TION)] TJ 12 0 0 12 161,96 21 235,5096 тм 0 Tc (L) Tj 9 0 0 9 168,2381 235,5096 тм -0,0225 тс (ЯЗЫК) Tj 12 0 0 12 213,335 235,5096 тм -0,017 Тс (\ (B) Tj 9 0 0 9 225,4095 235,5096 тм -0,0226 Тс (UT) Tj 12 0 0 12 240,1964 235,5096 тм 0 Tc (C) Tj 9 0 0 9 247,9138 235,5096 тм -0,0225 тс (ОНФИРМ) Tj 12 0 0 12 285.469 235,5096 тм 0 Tc (O) Tj 9 0 0 9 294,3847 235,5096 тм -0,0226 Тс [(BLIGA) 45,7 (TIONS)] TJ 12 0 0 12 348,356 235,5096 тм 0 Tc (C) Tj 9 0 0 9 356,0734 235,5096 тм -0,0225 тс (ONTINUE) Tj 12 0 0 12 398,2875 235,5096 тм 0 Tc (U) Tj 9 0 0 9 406,4854 235,5096 тм -0,0226 Тс (NTIL) Tj 12 0 0 12 429,1463 235,5096 тм 0 Tc (E) Tj 9 0 0 9 436,143 235,5096 тм -0,0225 тс (FFECTIVE) Tj 12 0 0 12 479,2322 235,5096 тм 0 Tc (D) Tj 9 0 0 9 488,1479 235,5096 тм -0,0684 Тс [(AT) -45,7 (E)] TJ 12 0 0 12 503,8668 235,5096 тм 0 Tc (\)) Tj / F5 1 Тс 10 0 0 10 64.35 223.8017 тм -0,0151 Тс 0,0268 Tw [(Арендодатель и арендатор должны включить положение, в котором говорится, что они оба согласны с тем, что договор аренды отменяется и тер) -14 (заключено и)] TJ -0,935 -1,1708 ТД 0,0174 Tw [(тер) -14 (м) 0,1 (прекращено по договору аренды, завершившемуся с момента окончания срока действия) -9,8 (фактическая дата, как если бы тер) -14 (м арендного договора был в противном случае зафиксирован)] TJ Т * 0,071 Tw [(истекает ef) -9,8 (фактическая дата. Опять же, потому что ef) -9,9 (эффективная дата часто является датой, установленной в будущем, важно указать)] TJ Т * 0.0887 Tw [(формулировка, согласно которой стороны соглашаются сохранить обязательства по договору аренды через ef) -9.9 (фактическая дата и тому подобное)] TJ Т * 0,0064 Tw [(обязательства остаются в силе до истечения срока тер) -14,1 (м арендного договора в той мере, в какой такие обязательства не выполняются до)] TJ 50.6904 0 TD 0 Tw (the) Tj -50.6904 -1.1708 ТД 0,032 Tw [(ef) -9.9 (дата начала.)] TJ / F6 1 Тс 12 0 0 12 55 151,5542 тм 0 Tc 0 Tw (S) Tj 9 0 0 9 61,1702 151,5541 тм -0,0076 Тс (УКАЗАТЬ) Tj 12 0 0 12 95,5264 151.554 тм 0 Tc (E) Tj 9 0 0 9 102,6575 151,554 тм -0,0076 Тс [(XPECT) 56,8 (A) 45,8 (TIONS) -403 (UPON)] TJ 12 0 0 12 194,0005 151,554 тм 0 Tc (D) Tj 9 0 0 9 203,0505 151,554 тм -0,0076 Тс [(ELIVER) 16,7 (Y) -403 (O) 0,3 (F)] TJ 12 0 0 12 258,1349 151,554 тм 0 Tc (P) Tj 9 0 0 9 265,266 151,554 тм -0,0077 Тс (ОССЕССИЯ) Tj 12 0 0 12 315,7927 151,554 тм -0,0058 Тс (\ (I) Tj 9 0 0 9 324,7756 151,554 тм -0,0076 Тс (NCLUDING) Tj 12 0 0 12 374,4773 151,554 тм 0 Tc (Вт) Tj 9 0 0 9 385,6895 151,554 тм -0,0077 Тс [(HA) 45,7 (T)] TJ 12 0 0 12 407.057 151,554 тм 0 Tc (H) Tj 9 0 0 9 416,3473 151,554 тм -0,0077 Тс [(APPENS) -403,1 (TO)] TJ 12 0 0 12 468,5918 151,554 тм 0 Tc (P) Tj 9 0 0 9 475,7229 151,554 тм -0,0076 Тс (ERSONAL) Tj 12 0 0 12 519,0099 151,554 тм 0 Tc (P) Tj 9 0 0 9 526,141 151,554 тм -0,0074 Тс (ВЕРОЯТНОСТЬ) Tj 12 0 0 12 566,7115 151,554 тм 0 Tc (\)) Tj / F5 1 Тс 10 0 0 10 64,35 139,8463 тм -0,0102 Тс 0,0389 Tw [(Важно проверить, что арендатор)] TJ 16.3558 0 TD -0,0097 Тс 0,0384 Tw [(сдастся и передаст владение) -353,2 (из)] TJ 17.7692 0 TD -0,0052 Тс 0,0389 Tw [(пр) -3,1 (излучает арендодателю в компл. -)] TJ -35,06 -1,1708 ТД 0,0059 Tw [(соответствие требованиям договора аренды или, если стороны договорятся об ином, и указать, какие обязательства)] TJ Т * 0,0883 Tw [(стороны должны отличаться) -9,9 (в отличие от тех, которые предусмотрены в существующем договоре аренды. Иногда стороны предпочитают заключать новый договор)] TJ Т * 0,0392 Tw [(договоренности в договоре аренды) -14,1 (договор аренды) -15 (размещение личного имущества и оборудования в помещениях от)] TJ Т * 0.0385 Tw [(договоренность изначально предполагалась и изложена в договоре аренды. Если стороны предполагают, что любое личное имущество или)] TJ Т * -0,005 Тс 0,0333 Tw [(оборудование остается в помещении или остается у арендодателя, арендодатель должен попросить арендатора представить представителя -)] TJ Т * -0,0052 Тс 0,058 Tw [(сведения о состоянии и рабочем состоянии личного имущества и оборудования. Если применимо, домовладелец должен)] TJ ET 0 0 0 0 к 53,87 644,88 522 -17,05 об. ж BT 10 0 0 10 54,8701 633.972 тм 0 0 0 1 к -0,0001 Тс 0,032 Tw [(V) 89,8 (часть 17, номер 11) -500,1 (апрель 2005 г.)] TJ ET / Cs7 CS 1 SCN 0 Дж 0 j 3 w 10 M [] 0 d 53,87 627,05 м 575,87 627,05 л S / Cs7 CS 1 SCN / GS3 GS 54,32 755,68 521,36 -109,56 об. ж 0 0 0 1 тыс. 0,634 Вт 54,32 755,68 521,36 -109,56 об. S BT / F3 1 Тс 42,35 0 ​​0 48,53 179,3952 702,1976 тм 0 0 0 0 к 0,0268 Тс 0,0267 Tw (Коммерческий лизинг) Tj / F4 1 Тс 20,59 0 0 20,22 187,2067 663,5479 тм 0,639 Тс 0,0278 Tw [(LA) 110,6 (W &) — 917,3 (STRA) 73,7 (TEGY)] TJ 10,67 0 0 11 548,9036 674.4831 тм 0 Tc 0 Tw () Tj ET 66,98 744 88,93 -63,95 об. ж Q q 1 я 66,98 744 88,93 -63,95 об. W * n / GS3 GS q 89,5294 0 0 64,5309 66,72 679,7491 см / Im1 Do Q Q q 1 я -1 793 614 -794 рэ 0 792 кв.м. W n 0 792,06 612-792 рэ W n 0 0 0 1 тыс. 0 Дж 0 j 1.097 w 10 M [] 0 d / GS3 GS 66,98 744 88,93 -63,95 об. S 0 0 0 1 к / GS2 GS 66,39 679,78 90,06 -24,02 об. ж BT / F2 1 Тс 9,66 0 0 8,4 70,8766 671,3374 тм 0 0 0 0 к / GS3 GS 0,1485 Тс 0 Tw [(LA) 73.1 (W) -556.1 (JOURNAL)] TJ 0,0652 -1,3785 TD (ИНФОРМАЦИОННЫЕ БЮЛЛЕТЕНИ) Tj ET Q q 1 я 535,11 631.87 40.919 10.666 об. W n 497,19 653,9 78,81 -23,01 об. 152,765 659,758 м W * n -1 793 614 -794 рэ 0 792 кв.м. W n 0 792,06 612-792 рэ W n 0 0 0 1 к / GS3 GS 540,938 631,87 м 545,845 631,87 576,029 631,87 г. 576,029 642,536 л 535,11 642,536 л 535.11 637.302 л 535.188 631.87 540.938 631.87 в ж 0 0 0 0 к 559,001 633,859 м 558,447 635,421 л 555,609 635,421 л 555.055 633.859 л 554,125 633,859 л 556,558 640,534 л 557,567 640,534 л 560,02 633,859 л 559.001 633.859 л час 557,329 638,527 м 557.201 638.863 557.112 639.18 557,033 639,526 в 557.013 639.526 л 556.934 639.199 556.835 638.853 556.706 638.517 c 555,846 636,143 л 558,2 636,143 л 557,329 638,527 л ж 561,345 633,859 м 561.345 640.534 л 562,255 640,534 л 562,255 634,64 л 564,648 634,64 л 564,648 633,859 л 561.345 633.859 л ж 573,064 633,859 м 572.501 637.716 л 572.392 638.477 572.332 638.962 572.293 639.358 c 572,273 639,358 л 572.204 639.041 572.