Порядок сдачи квартиры в аренду физическим лицом: Налог на сдачу квартиры: полная инструкция по оплате

Содержание

Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно?

– Правда ли, что налогоплательщик отчитывается о доходах от сдачи имущества в аренду в том случае, если договор заключен минимум на 12 месяцев, а если хотя бы на 11, то декларировать данный доход не надо и, соответственно, платить налоги тоже?

Tzido/Depositphotos

Отвечает основатель экосистемы по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Естественно, это не так. По закону арендодатель обязан платить налоги в любом случае. Такое мнение, что, если договор зарегистрирован всего 11 месяцев, платить налог не надо, сложилось у многих собственников квартир ошибочно. Просто если договор Вы заключаете менее, чем на год, то сам договор не нужно регистрировать. В реальности регистрация договора найма не имеет прямого отношения к налогам.

Аренда квартиры — это доходная статья ее владельца, а владелец квартиры, как гражданин РФ, должен уплачивать налоги со своих доходов. Сделать это можно разными способами. Например, собственник может уплачивать НДФЛ как физическое лицо, а также он может платить налоги как предприниматель (в этом случае нужно зарегистрировать ИП), который выплачивает «по упрощенке» 6% от дохода (плюс страховые взносы). Также на сдачу квартиры можно приобрести соответствующий патент. Все три способа абсолютно легальны, а собственник вправе решить, какой из них выгоднее для него. Другие дело, что если человек не хочет платит налоги (а налоги не платит сегодня большинство владельцев квартир, сдающихся в аренду), то и договор он заключает всего на 11 месяцев, чтобы скрыть информацию о том, что он сдает квартиру.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Нет, это неправда. Даже если Вы сдавали свою квартиру один день в году, Вы получили доход и с него обязаны уплатить 13% налог, а также подать налоговую декларацию. Налоговая декларация подается до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля следующего года. Срок минимум в год установлен для обязательной регистрации договоров в Росреестре. Если договор аренды заключается менее чем на 12 месяцев, то он заключается в простой письменной форме. К налогам это никакого отношения не имеет.

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Договор аренды сроком до 12 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. Это осложняет поиск налоговых уклонистов и затрудняет поиск собственника жилья, арендаторы которого создают неудобства соседям. Это совершенно не означает, что доходы по незарегистрированным договорам аренды не подлежат налогообложению. Если физическое лицо оформляет договор возмездного оказания услуг (например, аренды) на любой срок, он получает доход, согласно условиям договора, и обязан подавать декларацию и уплатить налоговый сбор.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Налоговый кодекс не связывает период, в течение которого арендодатель получает доходы от использования своего недвижимого имущества, с возникновением обязанности по уплате налогов. Налог на доходы физических лиц должен быть уплачен от всех доходов, за исключением прямо поименованных в налоговом кодексе. Срок действия договора аренды важен не для исчисления налогов, а для того, нужно регистрировать договор в органах Росреестра или нет.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком менее года, не требует государственной регистрации. А вот если договор заключен на больший срок, он должен быть зарегистрирован. В этом случае в данных единого государственного реестра недвижимости появится запись о том, что квартира обременена арендой. По общему правилу, Росреестр направляет информацию о любых сделках с недвижимостью в налоговые органы. Поэтому арендодатель может получить уведомление о необходимости уплатить налог с полученных от аренды доходов.

Тем не менее, налоговый кодекс обязывает не только уплачивать налог с доходов, но и подавать налоговую декларацию по всем доходам. Если только эти сведения не подает в налоговый орган налоговый агент, например, работодатель.

Как выгодно сдать квартиру?

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Нет, неправда. Все доходы, полученные налогоплательщиком (вне зависимости от того, является он физическим или юридическим лицом) в течение налогового периода, включая арендную плату по договору аренды, заключенному на любой период (и больше и меньше 12 месяцев), подлежат декларированию и, как следствие, налогообложению.

Широко распространенное заблуждение связано с тем, что договора аренды недвижимого имущества на срок менее года, например на срок 11 месяцев, не подлежат государственной регистрации, а система фискальных органов пока лишена возможности учитывать судьбу всех «незарегистрированных» аренд и, как следствие, исчислять соответствующий налог. Договоры же, заключенные на год и более, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и налогообложению, поскольку доходы, полученные налогоплательщиком в этом случае, для налоговой являются доказанными и очевидными.

Вместе с тем, необходимо помнить, что непредоставление декларации в отношении полученного за 11 месяцев в результате сдачи недвижимости по договору аренды дохода является серьезным налоговым правонарушением, ответственность за совершение которого влечет весьма серьезные последствия.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налоги при сдаче жилья в аренду. Испания по-русски

Информация об уплате налогов при сдаче квартиры или дома в аренду в Испании

 

Все собственники недвижимости в Испании оплачивают расходы и налоги, связанные с самим фактом владения.

  • Ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) оплачивается физическими и юридическими лицами, как резидентами, так и нерезидентами.
  • Налог на имущество (Impuesto de Patrimonio) оплачивается только физическими лицами – налоговыми резидентами Испании, и только с имущества и активов, превышающих в денежном эквиваленте установленные лимиты.
  • Оплата услуг жилищного кооператива (кондоминиума), на территории которого расположено недвижимое имущество (согласно квоте долевого участия в общей площади), страхование собственности (добровольное или обязательное) и текущие коммунальные платежи.

При сдаче квартиры или дома в аренду в Испании возможно начисление различных налогов в зависимости от статуса владельца.

Физические лица – резиденты Испании при сдаче собственности в аренду выплачивают налог на доходы физических лиц (IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). НДФЛ является прогрессивным налогом, в зависимости от общей суммы полученного дохода расчет ведется по ставкам от 24,75 до 52% (при подаче декларации за 2014 год), от 20 до 47% (при подаче декларации за 2015 год) и от 19 до 45% (при подаче декларации за 2016 год). Правила начисления и уплаты налога подробно рассмотрены в статье Базовое руководство по НДФЛ в Испании (IRPF).

Физические лица – нерезиденты Испании являются плательщиками налога на доходы нерезидентов (IRNR – Impuesto sobrela Renta de No Residentes). Важно помнить, что согласно испанскому налоговому законодательству иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании даже в том случае, если последняя не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от нее. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то нерезиденты выплачивают налог на доходы нерезидентов. Им приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Ставки налога на доходы нерезидентов в Испании:

Отчетный период  2011  2012–2014  2015
2016
Ставка  24%  24,75% 

Налогоплательщики стран ЕС, Исландии и Норвегии: 20%

Прочие налогоплательщики: 24%

Налогоплательщики стран ЕС, Исландии и Норвегии: 19%

Прочие налогоплательщики: 24%

Юридические лица, владеющие недвижимостью и сдающие ее в аренду, выплачивают в Испании налог на прибыль (Impuesto de Sociedades) по ставкам:

Налогоплательщики  Типы  2015  2016 
Основная ставка     28%  25% 
Новые компании (за исключением тех, чья прибыль облагается по сниженным ставкам налога) вправе использовать указанные ставки для первого отчетного периода, закрытого с положительным результатом (прибылью), и для следующего за ним отчетного периода.      15%  15% 
Компании с оборотом < €5 млн и штатом < 25 работников.    25%  25% 
Средние компании (оборот < €10 млн), за исключением тех, что облагаются по ставкам, отличным от основной.    Первые €300 000  прибыли  25%  25% 
Остаток прибыли  28%  25% 
Компании, зарегистрированные в специальной экономической зоне Канарских островов     4%  4% 

Юридические лица, а также физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей в Испании, должны учитывать, что сдача в аренду недвижимости исключительно с целью проживания (т. е. не для коммерческого использования) является операцией, выведенной из-под начисления и уплаты НДС. Если в случае сдачи в аренду коммерческой недвижимости НДС начисляется в фактурах в обязательном порядке, то жилая недвижимость сдается без этого налога. Под льготу попадают и все дополнительные элементы, включенные в договор аренды вместе с основным жильем: гараж, кладовка, мебель и домашняя техника.

Если арендатор планирует использовать объект одновременно и в качестве жилого помещения, и в качестве офиса или частной консультации, льгота автоматически снимается. В этом случае НДС (21%) должен быть начислен на всю сумму арендной платы, независимо от того, какая часть площади была отведена под коммерческие нужды. НДС начисляется также в том случае, если владелец недвижимости сдает объект в качестве туристических апартаментов с предоставлением сопутствующих услуг: уборка, услуги химчистки, смена белья, полотенец и т.п. В этих случаях собственник, предоставляющий жилье клиенту, обязан выставлять счет с НДС (НДС, применяемый к туристической аренде, составляет 10%).

При сдаче недвижимости в туристическую аренду возможны также варианты:
  • если собственник сдает жилье третьему лицу (управляющей компании), которое берет на себя обязанности по руководству сдачей отпускного жилья в аренду, в этом случае собственник выставляет счета для управляющей компании (НДС будет составлять 21%) и декларировать НДС. В это же время управляющая компания, сдающая жилье конечному пользователю, будет включать в счет НДС (10%) только в случае оказания ею услуг, связанных с гостиничной индустрией. Если услуги не оказываются, сдача в аренду конечному пользователю не подлежат налогообложению НДС;
  • если собственник сдает жилье конечному пользователю, но делает это с помощью посредника/комиссионера/агента, то этот случай – смешение двух предыдущих, т.е. сдачу в аренду конечному пользователю производит собственник, но присутствует посредник, не считающийся «управляющей компанией». В этом случае посредник выставит собственнику жилья счет за комиссионные, которые тот должен выплатить, плюс НДС в размере 21%.
    В свою очередь собственник выставит счет конечному пользователю с НДС в размере 10% в случае предоставления услуг, связанных с гостиничной индустрией.

Туристический налог (IEET – Tasa turística)

В зависимости от автономии, в которой расположена недвижимость, сдаваемая в краткосрочную аренду, нормы могут меняться. Например, в Каталонии обязательным условием является наличие туристической лицензии. При этом присутствуют и дополнительные налоги: с 1 ноября 2012 года в Каталонии применяется налог, которым облагается пребывание в туристических объектах. Необходимо оформлять дополнительные счета  на туристический налог всегда отдельно от цены за проживание.

Тарифы

От 0,45 до €2,25  за человека и единицу пребывания (дни или часть дня) в соответствии с типом учреждения (отели по категориям, круизные лайнеры и прочие объекты) и его местоположением (город Барселона или остальная Каталония), с максимальным пределом в 7 дней пребывания с человека. НДС (10%) не включен в эти тарифы. Дети до 16 лет не платят туристический налог.

 

Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

+7 495 236 98 99 или +34 93 272 64 90, [email protected]

Статья оказалась полезной?