Оценка стоимости земли: Оценка земельного участка — услуги по оценке рыночной стоимости земли

Оценка стоимости земельных участков | Серконс

Услуга оценки земли направлена на установление рыночной цены участка или аренды земли для населенных пунктов, сельскохозяйственных нужд и промышленности. Сюда же относятся земли, входящие в состав лесного, военного фондов, участков, находящихся на охраняемых территориях.

Кроме того, может проводиться оценка земли под частично выстроенными объектами либо инженерными коммуникациями.

Документы, необходимые при оценке земли

Список документов, которые потребуется предъявить для выполнения оценки земли:

• Документация, подтверждающая право на землепользование
• Информация о территориальной границе данной площади
• Сведения о существующих обременениях, в том числе, залоговые, долговые обязательства, наличие арендатора и других ограничений по использованию данного земельного участка

Перечень документов может дополняться или изменятся в зависимости от обстоятельств

Когда может потребоваться услуга оценки стоимости земли

Случаи, когда требуется установить рыночную стоимость площади земли:

1. Когда участок является объектом ипотечного кредита, либо применяется как залоговое имущество
2. Если площадь вносится на баланс компании
3. Когда предусмотрена продажа с аукциона
4. Если владелец сдает его в аренду и требуется определить цену этой территории
5. Во время заключения сделки по купле-продаже

Для представителей бизнеса услуга может оказаться полезна при инвестировании средств в покупку земли. К примеру, чтобы привлечь новых инвесторов.

Какие факторы влияют на оценку земли

Ряд факторов, которые влияют на конечную цену земельного участка:

• Правомочия арендаторов
• Сроки действия права на собственность
• Обременения, подписанные договором аренды
• Права других лиц, которые претендуют на площадь, подлежащий оценке
• Целевое предназначение данного пространства.

На конечную стоимость может влиять вероятная сумма дохода, которую может получить владелец, заключив договор об аренде земли. Тогда применение данной площади будет максимально эффективным.

Во время оценивающих работ наши специалисты учитывают массу всевозможных факторов, ни одна деталь не останется без внимания:

1. Место расположения данного участка, а также наличие и характер инженерных коммуникационных линий
2. Возможность присоединить имеющиеся коммуникации к другим, либо осуществление подключения с нуля, когда на площади запланировано строительство
3. Информация по инженерно-геологическим изысканиям
4. Сведения по инженерно-геодезическим исследованиям
5. Рыночная конъюнктура, характерная для данной местности в данный момент времени
6. Размер ожидаемой прибыли и сроки ее получения – если участок планируется эксплуатировать максимально эффективно
7. А также иные детали, могущие оказать влияние на конечную цену данной площади

С течением времени цена каждого конкретного участка на рынке изменяется. Она может как увеличиваться, так и уменьшаться. Потому отчет по оценочным работам формируется на конкретную дату. Кроме того, измениться стоимость может и в том случае, если изменяется характер целевого использования участка

Все тонкости в действиях с оценкой, известны специалистам нашей компании. Мы предлагаем свои услуги по проведению объективных и оперативных оценочных работ любых земельных площадок.

Этапы проведения оценочных работ

Процесс оценки проходит в несколько этапов:

• Оформление договора с клиентом на оценивание земельного участка
• Сбор необходимой объективной фактической информации о юридическом и о физическом состоянии на данный момент времени
• Анализ этой информации
• Отбор наиболее предпочтительного метода оценивания
• Непосредственно определение рыночной стоимости данной площади земли
• Формирование официального документационного отчета обо всех проделанных процедурах

Разумеется, перечисленные этапы могут и изменяться – в зависимости от каждой конкретной ситуации. В любом случае, после того, как оценка будет завершена, на руки собственнику участка будет выдан подробно составленный в письменном виде отчет обо всех исполненных процедурах. Данный отчет обладает доказательной силой, к примеру, в случае судебного разбирательства.

Главные требования к регламенту самих процедур, а также к правилам оформления итогового отчета записаны в Федеральном Законе и в Стандартах оценки.

Доверьте все необходимые оценочные работы настоящим профессионалам с богатым опытом работы в данной сфере.

Отправьте заявку на оценку земельных участков

Среди наших клиентов

Оценка стоимости земельного участка, оценка земли, оценка земельных участков, оценка природных ресурсов, оценка земельного участка, оценка стоимости земли, оценка месторождений, кадастровая оценка

 

Цели оценки

Факторы, влияющие на стоимость

Принцип наиболее эффективного использования

Оценка земли поселений

Оценка сельскохозяйственных земель

Оценка дачных участков

Перечень документов на оценку

 

Оценка земли и природных ресурсов является частным случаем оценки недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Оценка стоимости земельного участка является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него).

 

Цели оценки земельного участка, природных ресурсов

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:

• совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды
• получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения
• разрешение имущественных споров
• подготовка пакета документов для судебных приставов
• проведение приватизации имущества
• оценка инвестиционных проектов
• проведение страхования
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
• проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)
• оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия
• определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами
• определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

 

Факторы, влияющие на стоимость земли

Оценка земли — это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо — права аренды.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от:

• правомочий арендатора
• срока действия права
• обременений права аренды
• прав иных лиц на оцениваемый объект
• целевого назначения земельного участка

Также на рыночную стоимость права аренды оказывает влияние ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

При оценке земли учитывают:

• местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций
• возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство
• данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
• данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
• конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей)
• ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

 

Принцип наиболее эффективного использования

Оценка земельного участка, как и любого другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования, которое является:

• наиболее вероятным
• физически возможным
• разумно оправданным
• соответствующим требованиям действующего законодательства
• финансово осуществимым

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

• его целевое назначение и разрешенное использование
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков
• существующее использование земельного участка

 

Оценка земли поселений

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании:

• анализа рыночных данных о сделках купли-продажи
• ставки арендной платы
• цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки)
• сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре
• сведений об объектах социально-бытового обслуживания
• сведений о состоянии окружающей среды
• исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта
• ландшафтной и рекреационной ценности территории.

 

Оценка сельскохозяйственных земель

Оценка сельскохозяйственных земель определяется исходя из:

• цен сделок купли-продажи или цены предложения на земельные участки
• интенсивности транспортного сообщения
• наличия коммуникаций на участке
• удаленности от основных центров инфраструктуры
• экологической обстановки в районе
• фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур
• сенокосов
• продуктивности пастбищ, многолетних насаждений
• структуры посевных площадей
• цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе
• необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

 

Оценка дачных участков

Оценка дачных участков проводится на основании анализа:

• цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам
• интенсивности транспортного сообщения
• наличия электрификации и газо- водоснабжения
• удаленности от основных центров инфраструктуры
• экологической обстановки в районе

 

Перечень документов и сведений, необходимых для оценки стоимости земельного участка:

1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т. п.). Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год
2. Кадастровый паспорт на участок
3. Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (при наличии)
4. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

 

Приведенный перечень необходимых документов и сведений носит справочный характер и может быть скорректирован после детального изучения задания на экспертную оценку стоимости земельного участка.

Вы можете оставить on-line заявку на оценку земельного участка или связаться с нами другим удобным для Вас способом.

 

Разделы наших услуг:

Оценка жилой недвижимости

Оценка земли и коммерческой недвижимости

Оценка бизнеса

Оценка нематериальных активов

Оценка транспортных средств 

Методы оценки земли — как провести оценку земельного участка при оспаривании кадастровой стоимости.

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России (от 06.03.2002 г.568-р), приводится классификация подходов в методах оценки земельных участков:

 

Доходный подход в оценке земли.

1.      Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2.      Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3.      Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

 

Сравнительный подход.

1.    Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения — наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2.    Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3.    Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Стоимость Земельного участка находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

  

 

Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов. Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка. Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем. Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка. Как правило, данный метод используется при оценке сельскохозяйственных земель.

 

Назад в раздел

Оценка рыночной стоимости земельного участка (земли) в Москве

Если вы являетесь владельцем участка земли и вам требуется проведение таких операций, как продажа, раздел имущества, сдача в аренду, вступление в наследство, то перед проведением этих процедур вам потребуется оценка земли. 

Почему это важно? Земельный кодекс предполагает классификацию земель, каждая из категорий участков предоставляет различные возможности для строительства на этой земле, эксплуатации объекта. Есть различные типы оценки, при которых определяется характер почвы, экономическая ликвидность пригодности почвы для выращивания культур, денежная оценка. 

Оценка земельного участка обычно включает в себя следующие этапы: определение цели оценки, анализ земельного рынка, анализ предоставленных документов на землю, обоснование эффективности эксплуатации земли, расчёт стоимости объекта, отчёт о проделанной работе и вывод. 

Для того, чтобы оформить оценку земли, нужно собрать пакет документов. Для физических и юридических лиц список документов отличается. Как правило, физическому лицу необходимо предоставить акт на право собственности, кадастровую выписку о земельном участке, паспорт. Юридические лица дополнительно предоставляют устав компании. Эксперт может запросить фотографии объекта или другие документы. Уточнить список документов можно у оценщика. 

На стоимость объекта влияют как особенности самого участка (рельеф, ландшафт, состояние, целевое назначение, здания), так и особенности прилегающих территорий (использование соседних участков, озеленённость, инфраструктура, близость транспортной развязки, природные факторы). 

Почему следует обратиться к профессиональному оценщику?

Для того, чтобы грамотно выполнить оценку земли, нужны знания в области экономики, юрисдикции, геодезии и природопользования. Профессиональный оценщик имеет все необходимые знания в этих областях, разбирается в тенденциях земельного рынка, умеет работать с документами, применяет различные методики оценки. По факту выполненных работ специалист предоставляет официальный пакет документов, обладающий юридической силой. 

Вы сэкономите своё время и получите квалифицированную оценку, после чего сможете продать землю выгодно! Обратитесь в «Консалт Про Оценка» для оценки участка и получите консультацию оценщика бесплатно!

Среди услуг, связанных с независимой оценкой недвижимости, особое место занимает оценка такого объекта, как земельный участок. Без оценивающих участок документов невозможно его приватизировать, получить под его залог кредит или ипотеку, сдать в аренду, предложить инвесторам, составить бизнес-план, продать, да и просто распорядиться им с максимальной выгодой и пользой. Оценивание нами земельного участка позволит составить четкую картину его финансового и практического потенциала. При этом оценка земли в Москве (как и в любом другом городе) – это задача высокого уровня сложности, решить которую в полном объеме способны лишь высококлассные эксперты. 

Особенности услуги оценка стоимости земли

Оценка рыночной стоимости земельного участка предусматривает три варианта.

• мы можем подготовить экспертное заключение о стоимости земли;

• можем предложить отчет об оценке участка без его осмотра;

• можем выдать отчет об оценке с полным осмотром участка.

Этапы оценки рыночной стоимости земельного участка

Выбор варианта зависит от целей оценки. В любом случае услуга оценки предусматривает следующие этапы:

• подготовительный, во время его заказчик определяет задачи оценки и представляет необходимые документы, свидетельствующие, что оцениваемый участок является его собственностью или взят в аренду;

• составление договора об оказании определенной услуги;

• в зависимости от вида оценки – осмотр участка экспертом;

• анализ рыночной конъюнктуры;

• составление заключения или отчета.

К отчету прилагают ксерокопии документов, которые применялись при процедуре оценки, а также – при необходимости – фотографии. При этом следует учитывать, что отчет всегда имеет конкретную дату и действителен в течение ограниченного срока.

С какой целью выполняется оценка земельных участков?

• Выданные отчеты благодаря наличию у нас соответствующей лицензии могут быть использованы в качестве официальных документов, чьей юридической силы достаточно для предъявления в суды, госучреждения, для заключения сделок и т.д.

• Оценка земли в Москве проводится нами с учетом как общих критериев, таких как месторасположение, рельеф местности и т.д., так и применяемых лишь при оценке городских участков (плотность застройки, престижность района, экологическая обстановка и проч.).

• Оценка стоимости земли производится на основании всестороннего анализа рыночной конъюнктуры, что обеспечивает высокую достоверность отчета.

• Вы можете заказать услугу оценки в любой момент, оставив заявку на сайте.

• Все оценочные услуги мы проводим оперативно и с учетом всех пожеланий заказчика.

Сколько стоит оценка земельного участка

Наша компания предлагает быструю и качественную оценочную работу, проведение экспертизы, направленной на определение рыночной стоимости участка. Как правило, заказчикам необходимо получить результаты экспертной оценки перед проведением следующих операций:

• получение банковского кредита;
• внесение взноса в уставной капитал предприятия;
• продажа собственного участка;
• вступление в права наследования;
• составление бизнес-плана перед открытием собственной организации;
• разделение имущества между владельцами долевой собственности;
• выкуп у государства, то есть приватизация.

  Узнать наши цены на независимую оценку рыночной стоимости земельного участка Вы можете у наших менеджеров по телефону +7 (499) 347-65-15 или заполнив онлайн заявку на сайте, указав в текстовом поле «оценка земли».

 

Оценка стоимости земли, участка — оценка стоимости земельного участка

Земля в настоящее время является одной из главных сфер выгодного вложения капитала. Земельные участки можно сдавать в аренду, продавать, покупать, и, понятно, что без рыночной оценки земли для установления её реальной стоимости обойтись невозможно. Таким образом, оценка стоимости земли — это мероприятия, направленные на установление цены на какой-либо земельный участок, например, частным лицам часто требуется оценка дачного участка, а предпринимателям – оценка стоимости сельскохозяйственных земель и участков. Главным документом, который подтверждает права владельца на участок земли, в России является специальное свидетельство, выдаваемое «Государственным единым реестром прав на недвижимость».

В оценочной практике оценка земельных участков относится к частному случаю оценки недвижимости, и основной задачей, стоящей перед специалистом оценочной компании при проведении оценки стоимости земли, считается необходимость дать ответ на вопрос о том, как наиболее эффективно и финансово выгодно эксплуатировать тот или иной участок земли с максимальной отдачей для его собственника. При проведении мероприятий по оценке стоимости земельного участка принято применять два оценочных показателя – оценка права аренды и непосредственно оценка рыночной стоимости земельных участков (рыночная оценка земельного участка).

Для того чтобы взвешенно оценить земельный участок, специалист центра оценки анализирует целый комплекс разнообразных факторов и критериев, среди которых – наличие конкуренции на рынке, ландшафт, местонахождение участка, потенциал земли с экономической точки зрения и так далее. Причем оценка земли осуществляется с использованием анализа наиболее эффективного использования. Здесь сразу же можно отметить, что зачастую оценка земельных участков показывает – текущая их эксплуатация не совпадает с наиболее эффективным способом использования земли.

При оценке стоимости земельного участка, кроме того, всегда необходимо придерживаться некоторых юридических норм, связанных с нормативным или целевым назначением земли. Именно поэтому при оценке дачного участка, оценке земельных участков населенных пунктов применяются одни оценочные подходы, а при оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения – совершенно другие.

Например, когда проводится оценка земли, которая относится к землям населенным пунктам, оценщик должен проанализировать информацию об экологической обстановке в данной местности, о ландшафте, о развитости транспортной и инженерной инфраструктуры, обо всех объектах бытового, социального и культурного обслуживания, а также об эстетической, архитектурной и исторической ценности земли. А оценка дачного участка, который находится в садоводческом товариществе или кооперативе, кроме рассмотрения всех основных факторов, должна предусматривать и данные об удаленности участка от ближайших населенных пунктов, о наличии газо- и водоснабжения, об электрификации.

Оценка стоимости сельскохозяйственных земель обычно включает в себя анализ всех факторов, начиная от структуры площадей для посева сельскохозяйственных культур и урожайности (фактической) многолетних насаждений и основных культур и заканчивая рыночными ценами в конкретном  регионе на продажу выращенной продукции. При этом, чтобы грамотно оценить земельный участок сельскохозяйственного назначения, следует учесть и требуемые траты на изготовление конкретного вида продукции. Как видим, оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения требует от эксперта массы специальных знаний в области народного хозяйства.

Рыночная оценка земельного участка (оценка рыночной стоимости земельного участка) также предполагает рассмотрение данных о рельефе местности и составе грунта, то есть, изучение геологических и геодезических сведений. Эти сведения при проведении оценки стоимости участка требуются для установления вероятных финансовых вложений в новое строительство (когда речь идет об оценке земельного участка, на котором госорганы позволили застройку), и добавочную информацию о вероятной урожайности на оцениваемой земле (когда осуществляется оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения).

Отдельно отметим и тот факт, при оценке земли и при оценке земельной доли специалист оценочной компании использует данные, которые были зафиксированы при проведении кадастровой государственной оценки земли, что предусмотрено приказом Министерства имущества РФ. Как правило, при оценке земли оценщик применяет все три основных оценочных метода, что позволяет получить максимально достоверные результаты рыночной оценки земельного участка или оценки земельной доли.

Кадастровая оценка земли и недвижимости. Оценка рыночной стоимости

Кадастровая оценка земель, как и оценка недвижимости, позволяет установить его цену на конкретную дату. Она формируется с учетом территориального расположения, динамики спроса и предложения, конъюнктуры рынка и экономической ситуации на настоящий момент. Совокупность всех этих факторов и их комплексный анализ позволяет оценочной компании получить актуальные сведения, необходимые для проведения объективной экспертизы.

Как правило, кадастровая оценка земель населенных пунктов является одной из составляющих исследования объекта жилой или коммерческой недвижимости, но также может производиться и в чистом виде. Ее проведение необходимо в следующих ситуациях:

• Определение кадастровой стоимости.
• Выкуп земли из государственной собственности.
• Определение суммы налога при дарении.
• Оформление залога или ипотеки.
• Зачисление взносов в уставной капитал предприятия.
• Определение стоимости при осуществлении сделки купли-продажи.

Оценка земли и недвижимости

Оценка стоимости земли может осуществляться при разводе супругов и производится с учетом находящихся на территории строений. Для юридических лиц данная процедура, как правило, представляет собой выделение и анализ доли каждого совладельца компании или акционера, в соответствии с юридическим статусом предприятия. Поскольку раздел имущества часто сопровождается судебными тяжбами, оценка земли может проводиться неоднократно. Такая экспертиза проводиться также при вступлении в права наследования нескольких преемников. Если одна из сторон не согласна с итоговым результатом, то дело передается в суд. Потребность в ней может возникнуть и при оценке ущерба от различных действий.

В процессе выполнения работ по оценке рыночной стоимости земельного участка используются следующие подходы:

• доходный;
• сравнительный;
• затратный.

Наиболее целесообразными являются сравнительный метод, так как он учитывает конъюнктуру рынка. Если земля приносит доход от сдачи в аренду или от хозяйственной деятельности, то предпочтительнее использовать доходный подход. Затратный способ оценки применяется при исследовании улучшенных участков. Он заключается в том, что затраты определяются с учетом рыночной стоимости этих улучшений, исходя из максимально эффективного использования земли.

Оценка стоимости земли

Эксперты ООО «СОЭКС-НЕВА» имеют значительный опыт в проведении оценки земли. Заказчику гарантируются высокая скорость работы и качество исследований. Проведенный анализ земельного участка позволит минимизировать риски потерь в случае сделок купли-продажи. Более подробную информацию о всех видах нашей деятельности можно узнать в разделе О компании или у наших сотрудников по телефонам из раздела Контакты.

ООО «СОЭКС-НЕВА» проводит следующие виды оценки стоимости земли:

• Права аренды участка.
• Определение рыночной стоимости.
• Земельных участков городского, промышленного назначения.
• Лесных угодий.
• Сельскохозяйственных земель.

Оценка земли и недвижимости требует наличия следующих документов:

• Кадастровый паспорт.
• Правоустанавливающие документы на участок.
• Сведения о состоянии инженерных коммуникаций.
• Ставка арендной платы или налога на землю (при наличии).
• Договор аренды (при наличии).

Оценка рыночной стоимости земельных участков

Заказать экспертизу

По вопросам оказания услуг обращайтесь:
Адрес: г. Санкт-Петербург, 7 линия Васильевского острова, д. 76, А.
Телефон: +7 (812) 339-69-00 (доб. 19)
Факс: +7 (812) 339 69 00
E-mail: [email protected]

Форма заявки

Спасибо за заявку! Наши специалисты связужтся с вами ближайшее время.

Оценка земли

Перейти к следующей статье

Земля ─ важнейший природный ресурс, основа жизни. И только поэтому является бесценной. Для многих сама постановка вопроса о цене земли кажется принципиально неприемлемой. Жан-Жак Руссо восклицал: «…вы погибли, если забудете, что плоды земли — для всех, а сама она — ничья». А один из виднейших мыслителей и писателей США Ралф Уолдо Эмерсон отмечал: «Приобретая в собственность землю, становишься собственностью земли».

Но люди уже давно продают и покупают землю. И одной из насущных потребностей существования рынка земли является оценка стоимости земли.

Понятие оценки земель

Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется.

Инвестиционная стоимость земельного участка определяется для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, ориентированной на «среднего» покупателя, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного приобретателя и напрямую связана с величиной будущих доходов, которые он сможет получить при использовании земельного участка. Для определения инвестиционной стоимости важны такие факторы, как оценка возможных рисков (например, изменений в налоговом законодательстве), будущее повышение или понижение стоимости земельных участков в силу различных причин и т. д.

При определении инвестиционной стоимости земельного участка используются методы, аналогичные применяемым для определения его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость ─ это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка. Определяется методами массовой оценки. Если использовать такие методы оценки земли невозможно, рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Результаты оценки оформляются в виде письменного отчета. Обязательные требования к отчету:

• однозначность толкования содержащейся в нем информации;
• общедоступность изложения, включая пояснения к специальным терминам;
• наличие развернутых обоснований и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В отчете должны быть указаны:

• даты определения стоимости земельного участка и составления отчета;
• основание для проведения оценки;
• информация об оценщике: юридический адрес, сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности;
• точное описание объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости и обоснование их применения;
• перечень использованных документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики земельного участка;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.

Кроме того, в отчете могут содержаться: описание земельного участка и его улучшений (зданий и сооружений) и их фотографии; описание соответствующей времени составления отчета ситуации на рынке, предложения оценщика по наиболее оптимальному использованию участка.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины или диапазона величин.

Цели и виды оценки земли

Цели оценки земли могут быть разными. Поскольку значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является товаром (при этом не переставая оставаться важнейшим природным ресурсом) для полноценного функционирования земельного рынка, как было сказано выше, жизненно необходима оценка рыночной стоимости земли, т. е. денежная оценка земли. Например, при определении цены для совершения сделки купли-продажи участка.

Согласно ЗК РФ платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. Принцип платности призван стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования. Основным способом его реализации является налогообложение. А чтобы рассчитать размер налога на землю, необходим универсальный базовый показатель, каковым на данный момент установлена кадастровая оценка земли (земельных участков) в РФ. Поэтому налоговая нагрузка как плата за землю и оценка земли тесно связаны между собой. Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, применяется нормативная цена земли.

Нормативная оценка земли дает повод вспомнить о Законе РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2004 года этот закон признан утратившим силу за исключением статьи 25, в которой говорится о нормативной цене земли: «Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

Обязательным к применению при определении кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, является Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508.

Государственная оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земли основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Проведение государственной кадастровой оценки земель учитывает данные земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Знать стоимость земли необходимо в целом ряде других случаев. В частности:

• при передаче участка в аренду или залог;
• кредитовании;
• страховании;
• внесении в уставный (складочный) капитал;
• принятии управленческих решений;
• составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
• изъятии для государственных нужд;
• определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• разрешении имущественных споров.

Подходы к оценке. Методика оценки земли

Выбор подходов, методов и моделей для определения стоимости оцениваемого объекта производится оценщиком и должен быть обоснованным. Существует несколько подходов к оценке недвижимости вообще и земельных участков в частности.

Доходный подход заключается в оценке стоимости с использованием методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход ─ на сравнении объекта оценки с его аналогами, информация о ценах на которые известна. Аналог для целей оценки ─ это объект, сходный с оцениваемым по основным характеристикам, определяющим его стоимость. При затратном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его замещения. Выбирая подход, необходимо принимать во внимание особенности оценки земли.

Способы расчета стоимости оцениваемого земельного участка в рамках одного из подходов к оценке называют «методы оценки земли». Так, методика кадастровой оценки земель может заключаться в массовой оценке рыночной стоимости или индивидуальной оценке конкретного участка. Массовая оценка ─ процесс определения стоимости при группировании имеющих схожие параметры объектов и применении моделирования (в т. ч. компьютерного) их стоимости. При использовании таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов.

Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, внешнего влияния, соответствия, наиболее эффективного использования. 

Принцип полезности подразумевает, что оцениваемый земельный участок способен принести пользу. Если нет, то какой смысл имеет определение его стоимости?

Соотношение спроса и предложения во многом определяет уровень цен на рынке. В условиях России, страны с переходной экономикой, спрос и предложение часто могут регулироваться административно.

Принцип замещения означает наличие вариантов выбора для покупателя. Если выбора нет, о какой конкуренции цен можно говорить?

Принцип ожидания отражает то, что использование земли, как правило, предполагается протяженным во времени, и размер суммы доходов может оказаться несоизмеримо выше, чем цена продажи.

Принцип внешнего влияния отражает зависимость рыночной стоимости земельного участка от внешних факторов.

Принцип соответствия учитывает, насколько сбалансированы максимальные полезность и доходность оцениваемого участка.

Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Очевидно, что сегодня использовать землю для строительства зачастую несравнимо выгоднее, чем для аграрного производства.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Определить кадастровую стоимость земельных участков с разными видами разрешенного использования на землях населенных пунктов помогают Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 г. № 39.

Проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов состоит из двух этапов: формирование перечня земельных участков и расчет их кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка городских земель, сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и другой информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения вне черты городских и сельских населенных пунктов и за исключением участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, а также оценка лесных земель (земель лесного фонда), осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. № 445 были утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка проводится в три этапа:

• формирование перечня земельных участков;
• определение удельных показателей их кадастровой стоимости;
• расчет стоимости.

Перечень участков формируется региональным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по состоянию на 1 января года проведения работ. В нем должны содержаться сведения обо всех землях, расположенных на оцениваемой территории.

Удельные показатели земельных участков зависят от вида их использования.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагает в т. ч. расчет затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота.

Кадастровая стоимость рассчитывается в результате суммирования произведений удельных показателей и площадей, занимаемых этими землями в границах участка.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

Понятие «экономическая оценка земли» было предусмотрено в нормативных документах дореформенного периода. Такая оценка состояния земель служила для определения сравнительной ценности участков земли, как средства производства в сельском хозяйстве. Ее показатели зависели от естественного (или искусственного) плодородия и природно-экономических условий района расположения земельных участков.

Кадастровая оценка земель промышленности

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденная Приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. № П/49, подразумевает группировку различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков. Всего предусмотрено шесть групп. Для каждой из них предусмотрен свой порядок определения кадастровой стоимости.

Первоначально в России оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Развитие рыночной экономики на современном этапе привело к многообразию форм собственности и возрождению класса собственников, в т. ч. собственников земли. Оценочная деятельность превратилась в необходимое условие становления и развития новой экономики, зачастую оказывая непосредственное влияние на принятие без преувеличения судьбоносных для участников рынка решений.

Помимо этого, оценка стоимости недвижимого имущества служит одним из эффективных способов государственного регулирования экономических процессов, в первую очередь касающихся государственной и муниципальной собственности.

16 декабря 2014 г.

---

Определение стоимости земли

Что такое стоимость земли?

Стоимость земли — это стоимость объекта собственности, включая стоимость самой земли, а также всех улучшений, которые были на ней сделаны. Это не следует путать со стоимостью участка, которая представляет собой разумную стоимость земли при условии отсутствия договоров аренды, ипотеки или чего-либо еще, что в противном случае могло бы изменить стоимость участка. Стоимость земли увеличивается, когда спрос на землю превышает предложение доступной земли или если определенный участок земли имеет внутреннюю стоимость выше, чем соседние районы (например,г., нефть можно найти на суше).

Ключевые выводы

• Стоимость земли — это стоимость земли, а также всех улучшений, которые на ней были сделаны.
• Всегда используйте оценщика при оценке стоимости земли, так как они профессионалы в определении потенциальных преимуществ или недостатков для каждой отдельной собственности.
• Стоимость земли не совпадает со стоимостью участка.
• Как правило, стоимость земли определяется сторонним оценщиком.

Понимание стоимости земли

Владельцы собственности используют стоимость земли, чтобы определить, сколько взимать с других сторон за ее использование.Например, человек, который сдает в аренду владельцам ранчо несколько акров сельскохозяйственных угодий для выпаса скота, определит размер платы, сравнив рыночную стоимость земли с земельными налогами и ставкой капитализации.

Стоимость земли может быть определена путем оценки недвижимости, проводимой третьими лицами. Оценка оценщика может иметь решающее значение для решения кредитора о предоставлении финансирования потенциальному покупателю или рефинансирования для владельца собственности.

Оценка земли может включать сравнение ее состояния с аналогичной недвижимостью.Это не то же самое, что сравнительный анализ рынка, когда сравниваются цены недавно проданных аналогичных объектов недвижимости.

Всегда рекомендуется использовать оценщика, так как он также рассмотрит любые недостатки или дефекты собственности, которые могут повлиять на ее стоимость.

Положение и расположение земли могут иметь прямое влияние на ее стоимость. Например, удаленный участок земли может иметь ограниченную ценность, потому что у него нет доступа к удобствам, коммунальным услугам, транспорту или другим ресурсам, которые могли бы сделать собственность полезной.Стоимость земли может возрасти, если недвижимость находится рядом с популярным местом, например, городом, развлекательным заведением или услугами, которые пользуются спросом.

Особые соображения

Земля, находящаяся в регионе, подверженном экологическим рискам, может частично потерять свою ценность. Например, если недвижимость расположена в районе, подверженном наводнениям, оползням или землетрясениям, эти опасности могут удерживать потенциальных покупателей от интереса к ней.

Возможность повторного разрушения затрудняет поддержание безопасного и постоянного присутствия на территории.Любые улучшения, внесенные в собственность, могут быть потеряны в результате экологической катастрофы. Риск для жителей и сотрудников, которые могут присутствовать на таком участке, может перевесить любую выгоду от использования земли.

Даже если земля расположена в отличном месте и имеет доступ к желаемым ресурсам, могут существовать смягчающие обстоятельства, которые не позволят земле освоить или использовать в полной мере. Ограничительные условия могут запретить владельцам собственности использовать ресурсы, такие как нефть, которые там обнаружены.

Оценка земли в необработанном виде

Овладейте азами определения наилучшего и наилучшего использования и стоимости земли.

Джозеф Швенкер |

Оценка необработанной земли представляет собой уникальные проблемы.Аналитик работает с пустым холстом, вынужден анализировать множество факторов и делать рациональные предположения относительно наилучшего потенциального использования сайта.

Как минимум, брокер должен уметь выполнять базовый уровень анализа для клиента и должен знать, на что обращать внимание при оценке формального анализа. (Для сложных заданий или когда этого требуют правила, рекомендуется нанять более опытного специалиста по оценке.) Процесс оценки по существу состоит из двух частей: определение наиболее эффективного и наилучшего использования земли и применение соответствующей техники оценки.

Наивысшее и лучшее использование
Окончательная стоимость участка необработанной земли зависит от определения его наилучшего и наилучшего использования. К сожалению, при взгляде на участок необработанной земли наиболее эффективное и эффективное использование часто является вопросом перспективы. Например, лучшим и лучшим вариантом использования для застройщика может быть торговый центр, для защитника окружающей среды — природный заповедник, для защитника жилищного строительства — проект квартиры с низким доходом, а для соседа — элитный жилой дом на одну семью.

Как правило, наиболее эффективное и наилучшее использование — это использование, которое является разумно вероятным, физически возможным, поддерживается рынком и дает самую высокую стоимость земли.Окончательная оценка наилучшего и наилучшего использования должна быть обоснованной, логика должна быть внутренне последовательной, а выводы должны быть хорошо подтверждены и задокументированы фактами, а также мнениями.

Владельцы часто твердо придерживаются мнения о наиболее рациональном и наилучшем использовании своей земли. Но эмоциональная привязанность, первоначальное намерение совершить покупку — даже если она была куплена 20 лет назад — и неправильные представления о рынке могут омрачить суждение владельца. Поэтому предложения по развитию следует анализировать объективно. Многие концепции исходят от архитекторов или землеустроителей и ориентированы больше на дизайн, чем на экономические вопросы.

Несколько факторов вовлечены в исследование наиболее эффективного и наилучшего использования. При оценке каждого из этих факторов очень важно учитывать влияние ценности.

Физические факторы
Несколько физических факторов играют важную роль в определении землепользования.

Размер. Размер земли, о которой часто забывают, является ключевым фактором наиболее эффективного использования. Например, участок площадью один акр не может поддерживать производственный объект площадью 30 000 квадратных футов, поскольку не будет достаточно места для парковки или достаточного места для погрузки и разгрузки.

Форма. Физическая форма, включая ширину и глубину, также является решающим фактором. Участки неправильной формы (например, узкая полоса или участок с неровной линией собственности) обычно имеют меньшую физическую полезность (и, следовательно, ценность), чем участки квадратной или прямоугольной формы. Многие розничные продавцы больших коробок предъявляют особые требования к ширине и глубине стандартных прототипов зданий. Земельные участки, не отвечающие этим потребностям, часто сразу игнорируются как потенциальные участки для застройки.

Топография. Оценщики иногда упускают из виду топографию, но разработчики учитывают ее на раннем этапе, учитывая стоимость резки или заполнения участка. Например, крутые уклоны значительно увеличивают затраты на разработку. Участки, находящиеся ниже уровня земли, могут быть не видны и могут иметь проблемы с дренажем.

Геотехнические вопросы. Геотехнические соображения включают подземные условия, такие как наличие подстилающей породы, воды или пригодность грунта для поддержки строительства.Просверливание почвы или зондирование — единственный способ получить истинное представление о подземных условиях участка. Тем не менее, подсказки можно извлечь из застройки соседних участков или почвенных карт Министерства сельского хозяйства. Наличие водно-болотных угодий также может иметь огромное влияние на стоимость. Заполнение этих участков, если оно вообще разрешено, является дорогостоящим и требует много времени.

Загрязнение окружающей среды. Кроме того, необходимо изучить возможность загрязнения окружающей среды, поскольку застройщики и кредиторы могут не рассматривать такую ​​собственность как вопрос политики.Экологический отчет первого этапа — лучший способ определить потенциальное загрязнение; Аналитики, работающие без таких отчетов, должны учитывать подземные резервуары для хранения и возможное загрязнение из прилегающих участков.

Эти физические факторы могут определять будущее развитие сайта и должны быть учтены при предварительном анализе. Некоторые физические проблемы можно решить (срезать откосы, удалить подземные породы), а некоторые являются неизлечимыми (размер участка, размеры). Стоимость средств правовой защиты необходимо учитывать в процессе оценки.

Нормативно-правовые вопросы
Еще одна область, которую следует изучить при рассмотрении вопроса о землепользовании, — это нормативные и правовые требования.

Зонирование. Зонирование имеет решающее значение при оценке стоимости земельного участка с необработанной землей. Однако следует учитывать стоимость и вероятность изменения зонирования (или, в случае незонированных земель, установления зонирования). Это можно сделать, опросив местного планировщика, администратора или выборного должностного лица.

Утилиты. Необходимо оценить доступность инженерных сетей, стоимость их доставки на объект и возможности оказания услуг. Тот факт, что линии водоснабжения и канализации находятся на границе участка, автоматически не гарантирует адекватной пропускной способности. Мораторий на воду / канализацию может значительно увеличить время разработки и может предложить наиболее эффективное и оптимальное использование, которое требует меньшего расхода воды / канализации.

Водно-болотные угодья. В связи с физическими факторами, упомянутыми ранее, могут потребоваться специальные разрешения на заполнение, перемещение или изменение водно-болотных угодий. Если часть участка классифицируется как водно-болотное угодье, находящееся в ведении Инженерного корпуса армии, и это водно-болотное угодье необходимо заполнить или пересечь, процесс получения разрешения может занять много времени и быть дорогостоящим.

Сборы. Плата за воздействие и специальные оценки, взимаемые местными органами власти, также могут иметь большое влияние на стоимость земли.Многие местные муниципалитеты теперь взимают плату за новое строительство. Эти сборы могут включать плату за парки, библиотеки, водоснабжение и канализацию, полицию и пожарную охрану, а также школы. Стоимость таких сборов может препятствовать определенным типам разработки.

Ограничения по договору могут препятствовать определенному использованию земли и обычно раскрываются в политике правового титула. Обследование, которое определяет расположение сервитутов, также должно быть пересмотрено, если таковое имеется.

Местоположение и рыночные факторы
Очевидно, что выбранный самый высокий и лучший вариант использования должен подкрепляться рыночным спросом, но именно здесь большинство анализов не находят поддержки.Например, если аналитик считает, что проект квартиры — это наиболее эффективное использование земельного участка, требуется подробное изучение рынка квартир. Этот анализ должен детализировать соображения предложения (уровни арендной платы и занятости), факторы будущего спроса (открытие / закрытие заводов, демографические данные) и конкурирующие проекты, которые планируются или строятся. Большинство отчетов содержат краткий обзор рынка, но не связывают рыночные тенденции с конкретным использованием или конкретным участком.

Аналитик должен быть знаком с основными рыночными тенденциями в данном секторе недвижимости.Например, промышленные пользователи, вероятно, будут искать места в запланированных бизнес-парках, строительство квартир может быть сосредоточено на обслуживании рынка пожилых людей, а отели часто концентрируются возле межгосударственных транспортных развязок.

Конечно, необходимо учитывать и общее расположение сайта на данном рынке. Розничная торговля требует доступа и видимости с основных дорог и часто должна располагаться рядом с другими объектами розничной торговли. Использование прилегающих земель повлияет на потенциал будущего развития. Это влияние, известное как «внешнее воздействие», может быть как положительным, так и отрицательным для рассматриваемого сайта.

Особые атрибуты местоположения, которые необходимо учитывать, включают количество точек доступа, легкость входа (расположение светофоров), видимость с проезжей части, количество трафика и длину фасада.

Часто после рассмотрения физических, нормативных требований и факторов местоположения одно использование явно обеспечивает наибольшую отдачу. Если можно было бы поддерживать множество вариантов использования, то использование, которое обеспечит самую высокую цену, будет самым высоким и лучшим использованием.

Процесс оценки
После анализа всех переменных и принятия решения о наиболее эффективном использовании земельного участка, как вы оцениваете землю? Существует несколько вариантов оценки, хотя некоторые из них встречаются реже, чем другие.

Сравнение продаж. Подход сравнения продаж является стандартным методом оценки необработанной земли. Продажи «сопоставимых» необработанных земельных участков анализируются, чтобы дать оценку стоимости рассматриваемой собственности.

Решающим фактором успеха в этом подходе является нахождение действительно сопоставимых продаж. При оценке земли на данном рынке закрывается сравнительно небольшое количество продаж коммерческой земли. Следовательно, для обеспечения большей сопоставимости требуются корректировки для различных характеристик.

Поиск сопоставимых данных о продажах может оказаться утомительным процессом. Оценщики недвижимости ведут базу данных сопоставимой информации о продажах и, возможно, захотят поделиться ею. Местные оценщики, как правило, хорошо осведомлены о продаже земли, и окружной регистратор дел также является хорошим ресурсом. В крупных мегаполисах коммерческие базы данных продают сопоставимую информацию. С практической точки зрения, новые строительные проекты аналогичного наилучшего и эффективного использования также могут стать потенциальным источником сопоставимых продаж.

Аналитик также может рассматривать активные списки необработанных земель как индикатор стоимости. Однако эти списки не являются закрытой сделкой и по своей природе имеют более высокую цену, чем окончательная цена продажи. Если на рынке присутствует несколько аналогичных объектов, ситуация может отражать баланс предложения и должна быть учтена в процессе оценки. Необходимо определить достаточное количество сопоставимых продаж, чтобы составить истинную картину рынка. В некоторых случаях может быть доступна только одна или две продажи, но этот набор данных настолько мал, что могут быть получены вводящие в заблуждение результаты.В идеальных условиях должно быть представлено от трех до пяти продаж.

После определения сопоставимых продаж аналитик должен физически осмотреть каждую собственность, чтобы получить истинное представление о месте и районе. Кроме того, сторона, знакомая со сделкой (покупатель, продавец, брокер, поверенный), должна быть опрошена, чтобы определить соответствующие факторы, влияющие на ценообразование.

Процесс корректировки используется для сравнения «яблок с яблоками» сопоставимых продаж по данному предмету.Типичной единицей анализа является цена за квадратный фут или акр земли, цена за квадратный фут здания или цена за единицу (для квартир или отелей). Выбираются продажи, которые были куплены с намерением развить такое же эффективное и наилучшее использование, как предмет.

Корректировка продаж должна отражать аналогичные проблемы, решаемые при анализе наиболее эффективного использования, включая размер и форму участка, зонирование и доступность коммунальных услуг. Помимо этих факторов, необходимо изучить еще два вопроса.Сопоставимая продажа должна быть скорректирована с учетом сроков продажи. Например, продажа, которая произошла три года назад, должна быть скорректирована с учетом рыночных изменений, включая рынок недвижимости, инфляцию / дефляцию и процентные ставки. Также рассмотрите возможность финансирования, поскольку земля иногда покупается на финансирование продавца в качестве стимула, что приводит к более высокой цене.

Процесс корректировки субъективен, но необходим для обеспечения аналитической основы. Например, объект недвижимости может иметь размер пять акров и сопоставимую продажу 2.5 соток. Аналитику следует учитывать, что рынок будет платить меньше из расчета на акр за более крупный земельный участок, чем за меньший. Но даже при том, что продажа составляет 50 процентов от размера объекта, маловероятно, что корректировка на 50 процентов будет оправданной.

Корректировки сопоставимых продаж должны производиться в обратном направлении по отношению к объекту собственности. Например, если сопоставимая продажа считается более выгодной по сравнению с рассматриваемым имуществом, продажная цена сопоставимой продажи будет скорректирована в сторону уменьшения.Корректировки обычно производятся на основе цены или процента.

Процесс корректировки обеспечивает аналитическую основу и дисциплину для учета всех разнообразных факторов, влияющих на ценность сайта.

Остаточный анализ. Второй метод оценки, который используется гораздо реже, — это остаточный метод. Стоимость готового здания оценивается, и затем вычитается стоимость физического строительства здания, включая прибыль строителя.Оставшаяся (остаточная) сумма затем относится к земле. Остаточный метод обычно не используется, поскольку стоимость строительства добавляет еще одну переменную, которую трудно определить количественно. Однако остаточный метод действительно предоставляет альтернативу подходу сравнения продаж, когда сопоставимых продаж найти невозможно.

Подразделение анализа. Для большого земельного участка, где будет происходить подразделение на более мелкие отдельные участки, типичным методом оценки является использование анализа дисконтированных денежных потоков.Анализ подразделений используется не только для односемейных участков, но также и для более крупных многоквартирных жилых домов, торговых участков с участками и промышленных / бизнес-парков. Этот анализ будет учитывать денежные потоки, полученные от продажи отдельных участков с течением времени, и дисконтировать эту выручку, чтобы получить чистую приведенную стоимость.

Аналитик должен знать четыре критических фактора. Во-первых, это предполагаемые сроки продажи посылок и предположения об увеличении стоимости / цены.Затем необходимо учесть затраты на хранение, включая улучшение инфраструктуры, налоги на недвижимость, специальные оценки, маркетинг и управление, комиссионные с продаж и затраты на закрытие, а также специальные оценки, связанные с объединением инфраструктуры. В-третьих, аналитик должен оценить период поглощения отдельных посылок. Наконец, необходимо выбрать соответствующую ставку дисконтирования и применить ее к денежным потокам с течением времени (ее можно получить из опубликованных источников или из интервью с инвесторами). Анализ дисконтированных денежных потоков готовится с учетом этих четырех факторов, чтобы получить чистую приведенную стоимость участка.

Ставка дисконтирования для необработанной земли по своей природе должна отражать высокую степень риска, присущего этому типу инвестиций. Например, ставка дисконтирования, выбранная для арендатора с тройной чистой арендой с рейтингом А, будет значительно ниже, чем для сделки с землей. Сделка с землей сопряжена с высокой степенью риска, включая риск продажи, отсутствие предсказуемого потока доходов, сроков получения дохода и затрат на содержание. Часто выбранные ставки дисконтирования для сделок с землей превышают 20 процентов.

При оценке необработанной земли аналитик должен использовать субъективное суждение, чтобы рассмотреть широкий спектр факторов.Брокеры могут получать вознаграждение от нескольких сотен долларов за простой анализ посылки до более 5000 долларов за более сложные задания. Однако в различных штатах есть правила, касающиеся оценочных услуг. Чтобы точно определить наиболее эффективное и наилучшее использование, часто требуются внешние специалисты, а землевладелец может быть не в состоянии или не желать управлять процессом. Брокер также может получать вознаграждение за координацию процесса, включая надзор за инженерами, геодезистами и специалистами по окружающей среде.

Оценка земли | Округ Санта-Крус, AZ

Методика оценки земли
Справедливая оценка земли часто требует от оценщика оптимального использования очень ограниченной базы данных. Из трех подходов к оценке стоимости (доход, стоимость и сравнение рынка) стоимостной подход практически не используется при оценке земли.Земельная рента может быть очень полезной при использовании доходного подхода, но часто датируется и обычно ограничивается коммерческими и сельскохозяйственными землями.

В случае земли под жилую застройку непосредственно применим только подход рыночного сравнения, и его использование часто ограничивается нехваткой продажи свободных земель. Следовательно, оценка земли часто требует от оценщика очень тщательного изучения имеющейся информации о продаже земли. Возможно, больше, чем любой другой аспект оценки собственности, точная оценка земли во многом зависит от суждения оценщика.

Шесть методов оценки земли

1. Прямые продажи
   • Последние продажи аналогичных свободных участков сравниваются с предметом собственности.
   • Корректировки сделаны с учетом различий между объектами недвижимости и используются для создания индикаторов стоимости оцениваемой земли.
   • Метод сравнения продаж — самый надежный метод оценки земли.
   • Надежные данные о продажах доступны не всегда. Затем оценщик должен полагаться на другие методы оценки земли.
2. Размещение
   • Этот метод основан на принципе баланса, который гласит, что у 4 агентов производства есть чувство пропорции.
   • Земля как один из агентов производства имеет логическое отношение стоимости к общей стоимости собственности.
   • Продажи улучшенной собственности анализируются, и значения распределяются между землей и улучшениями.
3. Абстракция
   • В этом методе затратный подход используется при анализе улучшенных данных о продажах недвижимости.
   • Остаточная восстановительная стоимость улучшений вычитается из продажной цены.
   • Остальная часть является показателем стоимости земли.
4. Предполагаемое использование или разработка
   • Этот метод, который в первую очередь используется для оценки земли при переходе от сельскохозяйственного использования к другому, вычитает общие затраты на застройку из прогнозируемых продажных цен для определения стоимости земли.
5. Капитализация земельной ренты
   • Этот метод использует доходный подход к стоимости для определения текущей стоимости земли через ее будущий потенциальный доход.
   • Оценка сельскохозяйственных земель в Аризоне с использованием этого метода.
6. Остаточная процедура земельного участка
   • Рассчитывает стоимость земли, сначала оценивая чистую прибыль, полученную от собственности, а затем вычитая доход, который может быть отнесен к улучшениям, оставляя остаточную стоимость, относящуюся к земле.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения
Земля, используемая для сельскохозяйственных целей, должна оцениваться с использованием исключительно доходного подхода к оценке без учета влияния города или рынка.Доход от собственности определяется с использованием капитализированной среднегодовой чистой денежной арендной платы за собственность.

• Является ли средняя годовая чистая денежная арендная плата, за исключением налогов на недвижимость и налоги с продаж, определяемая путем анализа типичных коммерческих договоров аренды, собранных за 5-летний период, предшествующий году, для которого проводится оценка сопоставимых сельскохозяйственных земель, используемых для сельскохозяйственных нужд. целей и расположены поблизости, если это практически возможно, от оцениваемого имущества.
• Должны быть капитализированы по ставке на 1,5% выше средней долгосрочной годовой эффективной процентной ставки для всех новых ссуд на сельскохозяйственные кредитные услуги за 5-летний период, предшествующий году, для которого определяется оценка.

Правительство Бермудских островов — Департамент оценки земли

Информация об авторских правах

Данные, текст и изображения на этом веб-сайте остаются собственностью правительства Бермудских островов, представленного Департаментом оценки земли, за которым сохраняются авторские права короны.Эта информация также защищена Законом об авторском праве и промышленных образцах 2004 г. и положениями международных договоров.

Вы не должны использовать данные, текст или изображения в коммерческих целях и / или для получения финансовой выгоды. Разрешение на использование всех документов, связанных изображений и любых других материалов с этого сайта регулируется следующими положениями и условиями («Условия»).

Положения и условия

Этот сайт принадлежит и управляется правительством Бермудских островов. Как пользователь, заходя на этот Сайт, вы соглашаетесь с Условиями, приведенными ниже.Настоящие Условия регулируются и толкуются в соответствии с законодательством Бермудских островов.

Правительство Бермудских островов оставляет за собой право по своему усмотрению вносить изменения в любую часть Сайта. Когда Условия будут изменены, правительство Бермудских островов опубликует подробную информацию об этих изменениях. Если вы используете Сайт, вы соглашаетесь с изменениями. Если вы не согласны с изменениями, вам больше не следует использовать Сайт.

Если какое-либо положение настоящих Условий будет признано недействительным каким-либо судом, имеющим компетентную юрисдикцию, недействительность этого положения не повлияет на действительность остальных положений настоящих Условий, которые остаются в полной силе.

Использование содержания

В соответствии с разделом 198 Закона об авторском праве и образцах 2004 г., все материалы на Сайте («Контент») принадлежат Правительству Бермудских островов и предназначены только для личного пользования . Вы не должны использовать Контент (данные, текст или изображения) в коммерческих целях и / или для получения финансовой выгоды.

Вы имеете право сделать не более десяти (10) копий каждого изображения карты, отображаемого в вашем браузере.

Вы можете получать и отображать контент с Сайта на электронном устройстве (экране компьютера, планшете, телефоне и т. Д.) и распечатайте отдельные страницы и сохраните такие страницы в электронном виде только для личного использования .

За исключением случаев, явно указанных выше, вы не можете воспроизводить, изменять или дополнять данные, а также каким-либо образом коммерчески использовать любое Содержимое. В частности, но без ограничения общего применения ограничений, содержащихся в предыдущем предложении, вы не можете делать что-либо из следующего без предварительного письменного разрешения от правительства Бермудских островов:

● распространять любой Контент;
● удалить уведомление об авторских правах или товарном знаке из любых копий Контента, сделанных в соответствии с настоящими Условиями.

Запросы на повторную публикацию или распространение Контента следует направлять либо в Департамент оценки земли, либо в Департамент общественных земель и зданий в зависимости от характера запроса (контактная информация указана ниже).

Контент сайта предоставляется только в качестве справочного руководства, и на него не следует полагаться как на замену вашим собственным исследованиям или независимым советам. Правительство Бермудских островов или от его имени не несет ответственности за какие-либо ошибки, упущения или вводящие в заблуждение (но не мошеннические) заявления на этих страницах или на любом сайте, с которым эти страницы связаны, включая любую функцию или аспект такого сайта или страниц. предоставляется ли оно правительством Бермудских островов или любой организацией, компанией или частным лицом.

Ограничение ответственности и отказ от ответственности

Правительство Бермудских островов не гарантирует точность, своевременность, полноту, надежность, производительность или пригодность для конкретной цели Сайта или любого Контента. Все подразумеваемые гарантии исключены из настоящих Условий в той мере, в какой они могут быть исключены по закону.

Правительство Бермудских островов не несет ответственности за любые убытки, вызванные доверием к точности, своевременности, полноте или надежности Содержимого.Кроме того, правительство Бермудских островов не несет ответственности за любые убытки, издержки, претензии или ущерб (включая, помимо прочего, убытки за упущенную выгоду), возникшие в связи с контрактом, правонарушением (включая халатность и нарушение установленных законом полномочий) или иным образом из-за вашего доступа к или использование, или невозможность использовать Сайт или какой-либо Контент, или какие-либо действия, предпринятые (или воздерживающиеся от совершения) в результате использования Сайта или любого Контента. Также обратите внимание, что любые договоренности, достигнутые между вами и любой третьей стороной, указанной на Сайте, осуществляете исключительно на ваш риск и под вашу ответственность.

Сайт может содержать ссылки на другие сайты, как напрямую, так и через фреймы. Эти сайты предоставляются независимыми третьими сторонами, и правительство Бермудских островов не несет ответственности за их доступность или содержание.

Контактная информация

Если вы хотите использовать данные или текст с этого Сайта за пределами вышеуказанных Условий или для вашего бизнеса, пожалуйста, свяжитесь с: Директор отдела оценки земли
Почтовый ящик HM 1384
Гамильтон HM FX
Тел.297 7964
Электронная почта [email protected] Если вы хотите использовать изображения для карт с этого Сайта за пределами вышеуказанных Условий или для своего бизнеса, пожалуйста, свяжитесь с: Старший землеустроитель
Департамент общественных земель и зданий
Министерство общественных работ
Почтовый ящик HM 525
Гамильтон HM FX
Тел. 294 9274
Электронное письмо spatterson @ gov.бм

Выберите оценочный список, который вы хотите загрузить

Проект оценочного списка 2009 г. — по состоянию на 1 января 2010 г. Оценочный лист 2009 г. — по состоянию на 31 декабря 2015 г.

Оценка стоимости земли в схемах консолидации земель: необходимость в новой системе оценки земли

Основные моменты

•

Оценка земли является очень важной задачей для схем консолидации земель.

•

Используемый традиционный процесс имеет существенные недостатки.

•

Оценка текущего процесса проводится с использованием передовых методов пространственного анализа.

•

Проведенный анализ подтверждает отмеченные недостатки.

•

Предлагается новая структура для выполнения процесса.

Реферат

Существует два основных способа количественной оценки земельной стоимости участков в схемах консолидации земель.Первый подход включает присвоение агрономической ценности на основе качества почвы и продуктивности земли, представленных в баллах, в то время как второй метод определяет рыночную стоимость в денежном выражении. На Кипре используется рыночная стоимость, которая определяется посредством эмпирического процесса, основанного на визуальном осмотре всех участков, и, следовательно, представляет собой тип массовой оценки земли. Этот процесс имеет недостатки в отношении времени, затрат, прозрачности, точности, надежности, согласованности и справедливости.Кроме того, отсутствие надлежащих торговых операций в сельской местности еще больше усложняет весь процесс. Следовательно, эти недостатки отрицательно сказываются на подготовке планов консолидации земель и вызывают споры между землевладельцами и властями, реализующими каждую схему. Хотя эксперты знают об этой проблеме, исследования факторов оценки земли и качества этого традиционного процесса отсутствуют. Таким образом, в данном документе обсуждается, исследуется и оценивается оценка земли, проведенная Комитетом по оценке земли (LVC) в районе исследования на Кипре, и предлагается новая структура для проведения этого процесса.Оценка текущего процесса осуществляется с использованием передовых методов пространственного анализа, включая множественный регрессионный анализ (MRA) и географически взвешенную регрессию (GWR) в ГИС. Результаты показывают, что восемь из четырнадцати факторов оценки земли, связанных с характеристиками местоположения земельных участков, правовыми факторами, физическими характеристиками и экономическими условиями, являются наиболее значимыми. Кроме того, хотя основные регрессионные соответствия довольно хороши, некоторые из допущений, необходимых для проверки гипотезы, не выполняются, что указывает на ненадежность и несогласованность смоделированных отношений.Кроме того, наличие пространственной автокорреляции выявляет важные региональные различия в этих факторах, что указывает на значительные несоответствия в политике оценки, применяемой LVC. Последние два вывода подтверждают озабоченность экспертов и указывают на необходимость новой системы оценки земли, которая призвана преодолеть проблемы текущего процесса. Применение этой схемы и исследование различных важных актуальных вопросов составляет основу продолжающихся дальнейших исследований.

Ключевые слова

Консолидация земель

Оценка земель

GIS

Множественный регрессионный анализ

Географически взвешенная регрессия (GWR)

Автоматизированные модели оценки (AVM)

Рекомендуемые статьи Цитирование статей (полный текст 2016 0)

Просмотр Elsevier Ltd.Все права защищены.

Рекомендуемые статьи

Ссылки на статьи

Сравнение четырех методов оценки земли

В последней колонке я упомянул, что хотел бы обсудить пересмотр методов оценки выкупа или выравнивания фермерских владений. Многие вещи необходимо согласовать в плане недвижимости. Два из этих пунктов включают в себя, кто получает активы и как они будут оцениваться. Я включил диаграмму, на которую буду ссылаться в этой статье.В этой публикации представлен широкий диапазон значений стоимости земли, поэтому вам может потребоваться корректировка некоторых значений, характерных для вашего региона. Давайте сравним четыре разных способа оценки земли:

Сравнение четырех методов оценки земли. (Майрон Фризен)

1. Используйте справедливую рыночную стоимость. Эта сумма будет определена оценкой, когда кто-то скончался.Это может быть пугающим вариантом. Слова «справедливая рыночная стоимость» могут быть менее справедливыми, чем следует из названия. В нашем районе все еще есть земли по цене от 8000 до 10 000 долларов за акр. Это число может быть несправедливым для наследника земледелия, потому что кукуруза за 7 долларов получила землю по этой цене, а теперь кукуруза стоит меньше половины этой цены. В 1980-х годах, когда стоимость земли упала и упала до 600 долларов за акр, иначе это было нечестно. Посмотрите на диаграмму земли за 9000 долларов. (Для диаграммы я предполагал 5% на 20 лет для всех платежей) Плата составляет 720 долларов за акр, и это не денежный поток.Папе и маме понадобилось 40 лет, чтобы накопить эту землю, а теперь рефинансировать все это по сегодняшним ценам было бы практически невозможно.

2. Второй вариант — процент от справедливой рыночной стоимости. За более чем 20 лет работы я могу сказать, что люди, которые использовали эту опцию, варьировались от 30 до 95% от FMV, причем наиболее распространенным был 70-80%. Звучит неплохо, но если у вас есть земля в размере 9000 долларов и скидка 25%, вы получите плату за землю в размере 540 долларов за акр. Помните, что выплаты будут производиться еще 20 лет после смерти родителей.Ой! Если нет денежного потока, действительно ли у вас есть жизнеспособный план?

3. Третий вариант — просто установить цену. Некоторые родители и наследники фермеров говорят: «Мне не нравится движущаяся цель, давайте установим число, которое, по нашему мнению, сработает». В этом примере я выбрал 4000 долларов, что соответствует платежу в 320 долларов. Не легкая прогулка, но это звучит немного лучше, и это то, что можно запланировать. Кто-то может жаловаться, что это не влияет на инфляцию или другие вещи, которые могут произойти, а могут и не произойти.Я думаю, это иронично, когда вы покупаете землю у третьей стороны, каждый готов установить цену, но когда цена устанавливается внутри семьи, почему-то устанавливать цену нечестно?
   
4. Четвертый вариант — использование оценки специального назначения. Некоторые, возможно, слышали о кодексе IRS 2032A, который использует среднюю пятилетнюю арендную ставку, вычитает налог на недвижимость для вашего района и делит эту сумму на коэффициент, который в настоящее время составляет 0,0468. Например, земля со средней арендной платой в размере 250 долларов США и налогом на недвижимость в размере 30 долларов США за акр будет оценена в 4 701 доллар США за акр.Однако, если арендная плата повышается или понижается, цена будет корректироваться в зависимости от того, сколько стоит земля для сельскохозяйственных целей.
   

Есть много способов, которыми люди используют эти различные идеи и комбинации этих идей с ценовыми оговорками «не превышать», которые могут отражать ваши лучшие попытки достичь поставленных целей. Я также должен отметить, что у нас есть веб-сайт под названием www.farmestategps.com Посетите его, чтобы получить дополнительные советы, инструменты и стратегии в Интернете, которые могут быть очень полезны для вас в будущем.

Майрон Фризен является совладельцем компании Farm Financial Strategies Inc. в Осейдж, штат Айова. С ним можно связаться по телефону 866-524-3636 или [email protected].

Ключевые факторы, влияющие на оценку земли

Оценка стоимости земли включает оценку различных факторов, а именно физических, социальных, экономических, которые имеют прямое влияние на землю с точки зрения инвестиций или целей развития. Вот краткий обзор некоторых ключевых факторов, которые учитываются при оценке стоимости земельного участка для развития или инвестиций.

На оценку земли влияет наличие земельных участков в конкретном месте. Земельные участки в местах с развитой социальной и физической инфраструктурой и близостью к промышленным центрам пользуются повышенным спросом с учетом перспектив коммерческой и жилой застройки. Кроме того, устойчивые районы коммерческих и жилых районов, как правило, вызывают больший интерес со стороны застройщиков, что влияет на стоимость земли.

Кроме того, земельные участки с более высоким значением FSI / FAR имеют более высокую стоимость.К этому добавляется наличие таких объектов, как торговые центры, медицинские учреждения, школа, парки, детские площадки и т. Д. Любой земельный участок, расположенный в районе с адекватной социальной инфраструктурой, будет иметь более высокую стоимость по сравнению с неосвоенным или планируемым районом.