Оценка имущества квартиры: Калькулятор недвижимости

«Сделать оценку», «Обратиться к оценщику», «Выбрать компанию для оценки…» — сегодня это темы не только деловых встреч, но и личных разговоров. В последнее время жители России стали уделять им почти такое же внимание, как к качеству услуг ЖКХ, условиям кредитования и работе страховых компаний. А поскольку именно эта «тройка» является наиболее частой причиной обращения к оценщикам, то дальше интерес к их деятельности у частных лиц будет только расти. К этому также постепенно подводят и ситуация в экономике, и регулярные изменения в законодательстве.

Конечно, реальный интерес к оценке имущества или нематериальных ценностей возникает далеко не у каждого. Как правило, это те, кто является владельцем какой-либо частной собственности или планирует таковым стать. Сегодня уже практически невозможно представить ситуацию, когда владелец того или иного имущества ни разу не столкнулся с потребностью получить профессиональное заключение оценщика. Изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», не оставили такого шанса даже тем, кто, например, решил прожить в своей квартире всю свою жизнь и никогда ее не продавать, не сдавать, не закладывать. В частности, названным Законом разд. X НК РФ был дополнен новой гл. 32 «Налог на имущество физических лиц», в соответствии с которой с 2015 года по общему правилу налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Соответственно, если налог за квартиру, рассчитываемый по новым правилам, окажется слишком высоким, визита к оценщику не избежать. Таким образом, россиян поэтапно приучают к тому, чтобы они точно знали стоимость своего имущества и сколько им это будет стоить в плане налогов.

Согласно гл. 13 разд. II ГК РФ частная собственность подразумевает защищенное законом право на владение, пользование и распоряжение тем или иным имуществом частных (т.е. негосударственных) лиц единолично или совместно. Она выступает в виде собственности граждан и юридических лиц. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В обоих случаях принудительного лишения собственности без оценщика не обойтись.

При добровольном расставании с собственностью оценщик тоже может помочь, например, указать справедливую цену продажи. Но обращаться к нему в этом случае или нет — личное дело каждого. Как показывает практика, оценка необходима почти в любом случае, где есть финансовые сделки на крупную сумму, без нее не решить такие вопросы, как приобретение недвижимости, обмен авто, взыскание ущерба. Да и сам процесс владения и пользования имуществом может этого потребовать. Кого-то интересует возможность коммерческого использования, кого-то — ценность своего владения. И в том, и в другом случае нужно будет оценить имущество. Следует также понимать, что собственность — это и статьи обязательных расходов: ее приходится и в банк закладывать, и износ считать.

Когда говорят об оценке имущества и нематериальных ценностей, то обычно подразумевают сразу три стороны этого явления. Это оценка как деятельность (бизнес, профессия), как процесс (сравнивают, оценивают) и как ее результат (отчет об оценке, экспертное заключение). Как правило, заказчику — частному лицу от оценщиков нужен только результат. Это отчет об оценке. Но чтобы правильно выбрать специалиста, поставить перед ним задачу и оценить результат его труда, стоит рассмотреть все три составляющие.

С экономической точки зрения в рыночных условиях оценщикам отведена роль своеобразных «миротворцев цен». Они являются незаинтересованной третьей стороной, которая тем не менее лучше остальных знает, какова справедливая стоимость и наиболее вероятная цена сделки. Свои знания оценщики получают путем исследования. И хотя оценка проводится по заказу одной или обеих сторон, размер оплаты оценочных услуг от выводов в отчете и последующих действий клиента не зависит.

Таким образом, независимость и незаинтересованность оценщиков являются гарантом качества их работы. Они лишь устанавливают цену, а продавцы и покупатели потом уже сами решают, насколько будут придерживаться этих рекомендаций. Но, как правило, все скидки и уступки идут уже от этой стоимости. Нет другого устраивающего всех способа точно выяснить, сколько один должен отдать, а другой — получить. Причем на основании конкретных реальных фактов, с учетом многих факторов, а не потому, что кто-то так решил.

Двоим очень сложно договориться, особенно когда один хочет купить дешевле, а другой продать дороже. Здесь нужен третий — авторитетный специалист. Потребность в нем возрастает вдвое, если это уже не просто договор купли-продажи. Есть немало примеров, когда стороны еще могут сами договориться о цене, а вот размер кредита, залога, возмещения ущерба предпочитают просчитывать более тщательно и с привлечением оценщика. Отчасти это связано с длительным сроком подписываемого договора (кредитования, страхования, залога) и сопутствующими рисками.

Так, если под залог имущества в соответствии с оценкой заемщик получает миллионы, то у кредитора есть шанс при неблагоприятном развитии событий изъять залог, реализовать его и вернуть деньги обратно. Понятно, что тогда кредитор должен быть уверен, что залог покроет все его убытки, а для этого надо оценить предмет залога и выдать кредит только в размере его стоимости.

По этому принципу действуют практически все банки. И так почти во всех случаях, когда имущество используется при совершении сделки. Без оценки многие инструменты экономики и финансового рынка просто не смогли бы работать.

Указатель сокращений

1. Оценка в историческом аспекте

Как отдельное направление деятельности оценка существует не так давно, но само явление возникло одновременно с товарно-денежными отношениями. Ювелиры, хозяева различных торговых лавок и скупщики подержанных вещей — все они занимались оценкой, когда люди приносили им то, что хотели заложить или продать. Правда, справедливость назначаемой цены редко не вызывала сомнений, что закономерно, поскольку оценку обычно проводил тот, кто потом расставался с деньгами. Желание покупателя и оценщика в одном лице заплатить меньше нередко вызывало споры.

С развитием денежного оборота споры постепенно стали столь частым явлением, что на правах «подробностей эпохи» неоднократно отражены в европейской и русской литературе, особенно XVIII — XX веков. Достаточно вспомнить, что в романе Ф.М. Достоевского «Преступление и наказание» Родион Раскольников тоже не был доволен тем, как ростовщица Алена Ивановна оценивала принесенные им в залог ювелирные украшения, хотя, конечно, и тема, и смысл произведения все же совсем в другом.

С недвижимостью и землей дело обстояло несколько иначе. Здесь, несмотря на то что цена была договорная, как правило, существовало понимание некой справедливой стоимости. Это не означало, что именно за столько один продаст, а другой купит, но те, кто мог себе это позволить, чаще всего неплохо ориентировались в данном вопросе, что, конечно, не исключало обмана, подлога и просто курьезных случаев.

Самый яркий пример мировой истории — покупка у индейцев Северной Америки острова Манхэттен за бижутерию и рыболовную снасть стоимостью на тот момент около 60 гульденов. Это случилось в 1626 году, по итогам которого голландская Вест-Индская компания, основавшая первое постоянное поселение на Манхэттене, наторговала в его окрестностях на 25 тыс. гульденов.

Можно вспомнить и другой пример: продажу Россией Аляски США в 1867 году за 7,2 млн. долл. до того, как в ее недрах обнаружили золото. В итоге доходы США многократно превысили цену покупки. Точнее упущенную выгоду трудно подсчитать: разработки месторождений, правда, в гораздо меньших объемах, чем в XIX веке, ведутся до сих пор.

Как бы там ни было, но в отдельную профессиональную деятельность оценка стала выделяться не из-за недовольства какой-либо стороны, а в соответствии с потребностями нарождающегося бизнес-класса в индустриальную эпоху. Специальные комиссии, создаваемые в XIX веке крупными компаниями или даже правительствами некоторых стран для оценки перспектив того или иного инвестиционного проекта, можно смело считать прообразом профессиональной оценочной деятельности.

Оценка недвижимости в Екатеринбурге — стоимость услуги в компании «Априори»

Оценка стоимости объектов недвижимости в Екатеринбурге

Недвижимое имущество – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (статья 130 Гражданского кодекса РФ). Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества определяется оценщиком в нижеуказанных случаях:

• для осуществления договоров купли-продажи;
• для осуществления договоров мены;
• для предоставления документов в судебные органы;
• для целей налогообложения;
• для исполнения прав наследования;
• при передаче объектов недвижимости в аренду или доверительное управления;
• при разработке инвестиционных проектов и бизнес-планов;
• при постановке на баланс;
• при переоценке основных фондов;
• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставной (складочный) капитал;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при ликвидации объектов недвижимости;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства
• а также для совершения иных сделок с объектами недвижимости.

Наберите номер (343) 237-27-27, 361-11-41 и запишитесь на консультацию в офисе группы компаний «Априори» или отправьте заявку по адресу [email protected]

В зависимости от целей проведения оценки, а также  в соответствии с действующими  стандартами оценки в РФ определяют следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Компания «Априори» занимается всеми видами услуг по оценке недвижимости в Екатеринбурге.

Подходы для оценки стоимости недвижимости

Применение подходов и методов к оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта.

• Затратный подход  — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
  Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.


• Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
  Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.


• Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
  Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Наберите номер (343) 237-27-27, 361-11-41 и запишитесь на консультацию в офисе группы компаний «Априори» или отправьте заявку по адресу [email protected]

НАШИ ПРЕИМУЩЕСТВА

Лидеры рынка по версии делового квартала

Комплексный и научный подход

Более 1061 выигранного дела

Находим наилучшее решение для клиента

Сильная команда

В тройке лидеров по УРФО

Процесс оценки: почему, когда и как получить справедливую оценку при покупке или рефинансировании дома

Новый горизонт Corinthian, # 34B продается по цене аска в 1 398 630 долларов (Насколько конкретно. Листинг через Компас). Независимо от того, покупаете ли вы дом в кредит или рефинансируете существующую ипотеку, ваш кредитор, скорее всего, захочет провести оценку вашей собственности.Причина проста: ваш дом является залогом банка, и для защиты их интересов им необходимо тщательно оценить стоимость вашей собственности. Хотя это может показаться относительно простым процессом, знать, почему, когда и как получить оценку, сложнее, чем вы могли ожидать, особенно в Нью-Йорке.

Все, от уровня пола до качества и количества естественного света и отделки квартиры, может повлиять на ее стоимость. Но оценщики обращают внимание не только на такие видимые черты.В кооперативных зданиях оценщики также внимательно изучают менее заметные переменные, включая финансовые показатели вашего здания и записи об обслуживании. Если есть вероятность, что вашему зданию вскоре могут потребоваться дорогостоящие фасадные работы, которые могут привести, например, к высокой оценке, это может отрицательно повлиять на стоимость вашей квартиры. Поэтому важно знать, почему, когда и как получить справедливую оценку квартиры.

К счастью, в свете пандемии COVID-19 и изоляции штата Нью-Йорк оценщики недвижимости считаются важным бизнесом в соответствии с федеральным законом Грэмма-Лича-Блайли от 1999 года.Недавнее письмо, отправленное Конгрессу Джонатаном Миллером и оценщиком / регулятором Питом Фонтаной, поддерживает и подтверждает это понятие, объясняя, что оценщики жизненно важны, поскольку они защищают от хищнического кредитования и ипотечного мошенничества, тем самым позволяя потребителям безопасно брать займы для сохранения ликвидности условий кредитования и поощрения потребителей. расходы.

Для начала, если вы покупаете дом, вам, вероятно, потребуется завершить оценку, прежде чем вы сможете оформить ипотечный кредит.Если вы хотите рефинансировать, вас, скорее всего, попросят провести переоценку имущества. Аналогичным образом, если вы ищете ссуду под залог собственного капитала (т. Е. Заимствование под залог собственного капитала для реализации проекта капитального ремонта), вы, как правило, должны пройти аттестацию дома. Наконец, хотя это и менее распространено, кредиторы могут потребовать оценку вашего дома перед одобрением других типов ссуд (например, бизнес-ссуды), но только если вас просят использовать ваш дом в качестве залога.

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Во-первых, важно иметь в виду, что в зависимости от кредитора вы вообще не сможете нанять оценщика.Многие кредиторы предпочитают нанимать собственных оценщиков, чтобы убедиться, что недвижимость не переоценена. Если вы должны нанять оценщика, сосредоточьтесь на найме самого квалифицированного оценщика для вашей конкретной собственности — в идеале, это тот, кто знает ваш район и даже уже знает ваше здание. Для начала спросите совета у ваших нынешних соседей, агента или брокера, имеющего значительный опыт продажи квартир в вашем здании.

Наконец, если вы покупатель, избегайте оценок, оплачиваемых продавцом.Это может показаться заманчивым, поскольку каждый хочет сэкономить, но оценки, оплачиваемые продавцом, часто лучше служат продавцам, чем покупателям. Кроме того, если оценщик продавца слишком завышает стоимость единицы, ваш собственный кредитор может отказаться от сделки.

Во время оценки квартиры не утаишь основных фактов. Если ваша квартира всего 565 квадратных футов, а не 850 квадратных футов, это станет очевидным. Точно так же, если вы находитесь в одном квартале от Восточного Гарлема, а технически не в Верхнем Ист-Сайде, оценщик обязательно заметит эту небольшую разницу.Наконец, если финансовые показатели вашей кооперативной доски плохи, любой хороший оценщик узнает. Но есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы подготовиться к оценке, и эти шаги могут значительно повлиять на оценочную стоимость вашего дома.

Сначала оценщики оценят текущее состояние вашей собственности. Заплесневелые стены ванной комнаты с потрескавшейся плиткой, неплотными половицами и отслаивающейся краской произведут неправильное впечатление. Перед визитом оценщика постарайтесь заняться хотя бы основным ремонтом всего дома.Во-вторых, обращайте внимание на любые улучшения, которые вы сделали после переезда в дом. Если вы делали ремонт в ванной и кухне, обязательно укажите на это. То же самое и с любыми другими дорогостоящими дополнениями, включая встроенные. Наконец, в день посещения убедитесь, что ваш дом чистый и хорошо оборудованный — вы не получите дополнительных баллов за чистоту, но так будет проще проявить лучшие черты вашего дома.

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

В идеальном мире оценка дома была бы совершенно справедливой и объективной наукой, но во многих отношениях оценка дома — это больше искусство, чем наука.В результате аналогичные квартиры, расположенные всего в нескольких кварталах друг от друга, часто имеют кардинально разные оценки. Если это произойдет, у вас есть несколько вариантов.

Для начала получите копию отчета об оценке и начните искать возможные ошибки. В некоторых случаях виновата простая техническая ошибка (например, квадратные метры вашего помещения были записаны неправильно), и если это так, исправить это может быть довольно просто. Если очевидных ошибок нет, проведите собственное исследование рынка и сравните свою оценку с сопоставимой недвижимостью в вашем квартале или, по крайней мере, в вашем районе.Если станет еще хуже, вам, возможно, придется заплатить за повторную аттестацию, но в зависимости от ситуации это также может быть сложно. Лучше всего начать с лицензированного оценщика, имеющего опыт работы в вашем районе или здании — человека, которому вы можете доверять, чтобы дать вам справедливую оценку.

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Назначить встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

• Из отличных объявлений Впереди: 10 лучших кондоминиумов Нью-Йорка с извилистыми фасадами Четверг, 24 июня 2021 г.
• С Кони-Айленда Снижение стоимости аренды: квартиры с высокими этажами в жилых домах Пятница, 4 июня 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Продажи и контракты: $ 666,9 млн продаж за лучшую неделю 2021 года; Таунхаусы доминируют в топ-контрактах Вторник, 1 июня 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Это мраморный! Tour 53 White Street, роскошный кондоминиум Tribeca продается рекордными темпами Понедельник, 23 августа 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Основные продажи и контракты: $ 563 млн продаж; Район Хадсон-Ярдс доминирует над топ-контрактами Понедельник, 23 августа 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Радио.181, новая красочная коммерческая башня, близится к завершению в Вашингтон-Хайтс Воскресенье, 22 августа 2021 г.
• Из отличных объявлений Кражи и сделки: возможные новые предложения включают 3-х спальную кровать UWS за 849 тысяч долларов. Суббота, 21 августа 2021 г.
• От познакомиться Когда, почему и как приобрести страховку от наводнения в Нью-Йорке Пятница, 20 августа 2021 г.

Что произойдет, если оценочная стоимость квартиры окажется ниже контрактной?

В мире дорогостоящей недвижимости Нью-Йорка, где цены на квартиры по-прежнему бьют рекорды, нередко оценка оказывается ниже согласованной цены продажи. Оценка проводится через несколько недель после того, как контракт уже будет полностью выполнен, поэтому это обычно ставит покупателя в особую ситуацию. Прежде чем мы углубимся в то, что на самом деле происходит, когда оценка показывает более низкую оценочную стоимость, чем покупная цена собственности, давайте рассмотрим цель оценки кондоминиумов и кооперативов и то, чего они стремятся достичь.

Когда потенциальному покупателю квартиры требуется финансирование, он обычно подает предварительное одобрение ипотеки вместе со своим предложением. После согласования продажных цен между покупателем и продавцом составляется договор купли-продажи, который рассматривается поверенными по недвижимости города Нью-Йорка. После заключения контракта адрес собственности и контракт передаются кредитору, с которым работает покупатель.

Одним из первых действий кредитора является заказ оценки.Причина, по которой при заимствовании денег для финансирования закрытия сделки необходима оценка квартиры, заключается в том, что недвижимость должна выступать в качестве залога на случай, если заемщик (покупатель квартиры) не выплатит ипотечный кредит и не лишится права обращения за недвижимостью. Если банк окупает квартиру, он хочет убедиться, что квартира действительно стоит тех денег, за которые она была куплена.

Наличие оценки имущества оценщиком помогает кредитору снизить риск. Кредиторы принимают окончательное решение о том, ссужают ли они деньги покупателю квартиры, не только под свой кредит, доход и профили активов, но также и от того, соответствует ли оценочная стоимость покупной цене или превышает ее.Кроме того, из-за жилищного кризиса и ипотечного кризиса, произошедшего в 2008 году, кредиторы больше не могут присылать своих собственных оценщиков. Скорее оценщики действуют как независимые третьи стороны. Это предназначено для поощрения устойчивой практики кредитования и предотвращения мошенничества и чрезмерного заимствования на недвижимость, стоимость которой меньше, чем ипотечные кредиты, взятые на нее.

Каждая квартира в Нью-Йорке уникальна.При определении цен оценщики принимают во внимание множество факторов. Вот некоторые из вещей, которые они ищут:

• Расположение квартиры
• Размер квартиры
• Отделка квартиры
• Виды по сравнению с отсутствием видов
• На каком этаже находится квартира
• Удобства в здании
• Кондо или совместная работа
• Район
• Компы (сопоставимые жилые дома, которые недавно были проданы)

Комплексы — это самый простой способ для оценщика высказать свое экспертное мнение и составить свой отчет.Однако иногда подборки не могут рассказать всей истории.

Оценка зависит от объективности и субъективности оценщика. Если покупатель ищет ипотеку у двух отдельных кредиторов, будут заказаны две независимые оценки. Каждая оценка, вероятно, вернется с немного разными оценками, что отражает тот факт, что существует определенная степень субъективности, связанной с процессом.

В идеальном случае оценка будет возвращена на квартиру по цене, равной или превышающей покупную цену.Тем не менее, это не всегда так. Вот несколько причин, по которым оценка может быть ниже ожидаемой:

• Оценщик не знаком с окрестностями. Представьте себе оценщика из округа Вестчестер, который приезжает в Вильямсбург, Бруклин, чтобы оценить недвижимость. Будет уровень отключения. Такого рода разъединение — это реальность, с которой необходимо надлежащим образом справляться.
  
• Незнание сопоставимых единиц. Оценщик может видеть комплекты квартир, которые были проданы по более низкой цене, но не осознает, что их отделка хуже, чем у оцениваемой им собственности.Например, объект недвижимости мог быть отремонтирован с новой кухней и ванными комнатами, в то время как другие квартиры в здании или районе были проданы по более низкой цене и не были отремонтированы.
  
• Район облагораживается. Когда районы проходят процесс джентрификации, есть вероятность, что стоимость квартир в предыдущие годы была значительно ниже. В некоторых районах, возможно, даже не было кондоминиумов или кооперативов, с которыми можно было бы сравнивать.
  
• Новый проект со значительно более высокой стоимостью, чем соседние объекты.Покупатели готовы покупать новостройки по более высокой цене. Без ранее закрытых сделок, с которыми можно было бы сравнивать, оценка новых разработок может оказаться ниже. Несмотря на то, что объекты недвижимости находятся в контракте с еще более высокой оценкой, они не будут считаться доплатой.

Сделка противопожарной продажи записана как комп. Если кто-то скончался или переживает трудности, он может быть склонен продать недвижимость как можно быстрее по любой цене. Эта распродажа может быть сопряжена с дополнительными расходами.

Когда покупатель квартиры видит отчет об оценке и узнает, что оценочная стоимость вернулась по более низкой цене, чем та, за которую он покупает свою квартиру, первоначальной реакцией может быть то, что он переплатил за квартиру. Это не тот случай. Оценочные значения подвержены аномалиям, указанным выше.

На данный момент у покупателя есть множество вариантов.

• Получите вторую оценку. Кредитор может позволить покупателю получить вторую попытку получить правильные цифры. Кроме того, покупатель, возможно, уже проходил процесс ипотеки со вторым кредитором, но воздержался от оплаты оценки, чтобы посмотреть, как обернулся первый. Пришло время позвонить второму кредитору и снова проверить недвижимость. Кроме того, одна уловка, которая работает в новых разработках до получения второй оценки, — это ожидание в течение нескольких недель, прежде чем произойдет какое-то другое закрытие.Это увеличит стоимость комм. Эти компании могут закрываться с традиционным кредитованием или даже быть покупателями за наличные.

• Запрос об исключении. Оценщик пропустил некоторые ключевые детали, такие как внутренняя отделка или удобства в здании? Если брокеры (листинговый или брокер покупателя) могут выявить ключевые упущения, потенциальный покупатель может потребовать исключения. Это может занять неделю и не является гарантией, но это возможность.
  
• Положите больше денег. Если покупатель может покрыть разницу между оценочной стоимостью и покупной ценой наличными, это простое решение, которое позволяет обеим сторонам беспрепятственно продолжить сделку.
  
• Пересмотреть сделку. Если внесение большего первоначального взноса за квартиру не является жизнеспособным вариантом, и кредитор не проявляет гибкости в отношении оценочной стоимости, ваш единственный другой вариант, кроме прекращения сделки, — это вернуться к чертежной доске и посмотреть, будет ли сделка можно реструктурировать.Несколько способов реструктуризации сделки включают комбинацию опций:
  
  • Продавец соглашается на снижение цены квартиры
  • Покупатель вкладывает больше денег в обмен на продавца, желающего также снизить цену продажи, что позволяет обе стороны эффективно восполняют дефицит финансирования
  • Продавец предоставляет финансирование на основе разницы между оценочной стоимостью и продажной ценой, хотя это может чрезмерно усложнить сделку и может не работать с банком, предоставляющим основную часть финансирования
    
• Прогулка от сделки. Если все усилия были исчерпаны, то единственным выходом будет свернуть сделку с квартирой и расторгнуть договор. Конечно, это должно происходить под руководством юристов покупателя и продавца по недвижимости. Кроме того, контракт должен будет включать в себя непредвиденное финансирование, которое позволит покупателю в одностороннем порядке аннулировать сделку, если финансирование не может быть достигнуто. Без такого непредвиденного обстоятельства покупатель может лишиться своего задатка (первоначального взноса).

R каждый к нам за бесплатной консультацией, чтобы узнать больше о том, что нужно для покупки квартиры или кооператива в Нью-Йорке. Прежде чем искать в случайных списках, мы всегда рекомендуем связаться с брокером, который будет представлять ваши интересы. В Blooming Sky мы работаем с нашими клиентами от начала до конца.

Прочтите: Руководство первого покупателя жилья для вашей квартиры в Нью-Йорке

Что следует знать об оценке дома

Независимо от того, покупаете ли вы дом с использованием ипотеки, рефинансируете ли вы существующую ипотеку или продаете его кому-либо, кроме покупателя, оплачивающего все наличные, оценка дома является ключевым компонентом сделки.Если вы покупатель, владелец или продавец, вам нужно понять, как работает процесс оценки и как оценщик определяет стоимость дома.

Ключевые выводы

• Оценка — это объективное профессиональное мнение о стоимости дома, которое используется всякий раз, когда ипотечный кредит связан с покупкой, рефинансированием или продажей этой собственности.
• Квалифицированный оценщик создает отчет на основе визуального осмотра, используя недавние продажи аналогичной недвижимости, текущие рыночные тенденции и характеристики дома (например.g., удобства, план этажа, квадратные метры) для определения оценочной стоимости недвижимости.
• Заемщик обычно платит оценочную комиссию, которая может составлять несколько сотен долларов.
• Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена.

Что такое оценка дома?

Оценка — это объективное профессиональное мнение о стоимости дома. Оценки почти всегда используются в сделках купли-продажи и обычно используются в сделках рефинансирования.В сделке купли-продажи оценка используется, чтобы определить, соответствует ли договорная цена дома его состоянию, местоположению и характеристикам. В сделке рефинансирования оценка убеждает кредитора в том, что он не передает заемщику больше денег, чем стоит дом.

Кредиторы хотят удостовериться, что домовладельцы не берут чрезмерные займы на недвижимость, потому что дом служит залогом для ипотеки. Если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотеке и будет лишен права выкупа, кредитор продаст дом, чтобы вернуть деньги, которые он ссудил.Оценка помогает банку защитить себя от кредитования в большей степени, чем он сможет восстановить в этом наихудшем сценарии.

Что вы должны знать о Home Appraisals

Процесс оценки и определение стоимости

Поскольку оценка в первую очередь защищает интересы кредитора, кредитор обычно заказывает оценку. Оценка стоит несколько сотен долларов, и, как правило, эту комиссию оплачивает заемщик.

По данным Appraisal Institute, ассоциации профессиональных оценщиков недвижимости, квалифицированный оценщик должен иметь лицензию или сертификат — в соответствии с требованиями всех 50 штатов — и знать местность.Согласно федеральным правилам оценщик должен быть беспристрастным и не иметь прямого или косвенного интереса в сделке.

На оценочную стоимость недвижимости влияют недавние продажи аналогичной недвижимости и текущие рыночные тенденции. Удобства в доме, количество спален и ванных комнат, функциональность плана этажа и площадь в квадратных футах также являются ключевыми факторами при оценке стоимости дома. Оценщик должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера и отметить все условия, которые отрицательно влияют на стоимость имущества, например, необходимый ремонт.

Обычно оценщики используют Единый отчет об оценке жилья от Fannie Mae для домов на одну семью. В отчете оценщику предлагается описать интерьер и внешний вид собственности, окрестности и сопоставимые продажи поблизости. Затем оценщик предоставляет анализ и выводы о стоимости недвижимости на основе своих наблюдений.

Отчет должен включать:

• Карта улиц, показывающая оцениваемую недвижимость и сопоставимые продажи бывшего в употреблении
• Эскиз внешнего вида здания
• Объяснение того, как был рассчитан квадратный метр
• Фотографии фасада, спины и улицы дома
• Фотографии фасада каждой использованной сопоставимой собственности
• Другая относящаяся к делу информация, такая как данные о рыночных продажах, государственные земельные записи и государственные налоговые отчеты, которые требуются оценщику для определения справедливой рыночной стоимости собственности.

При рефинансировании ипотечного кредита, если оценочная стоимость вашего собственного капитала составляет менее 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI).

Что нужно знать покупателям жилья

Когда вы покупаете дом и заключаете договор, его оценка будет одним из первых шагов в процессе закрытия. Если оценка соответствует цене контракта или превышает ее, сделка проходит в соответствии с планом. Однако, если оценка оказывается ниже цены контракта, это может задержать или сорвать сделку.

Скорее всего, ни вы, ни продавец не хотите, чтобы транзакция сорвалась. У вас как у покупателя есть преимущество в том, что низкая оценка может служить инструментом переговоров, чтобы убедить продавца снизить цену. Банк не ссудит вам или любому другому потенциальному покупателю больше, чем стоит дом.

Хотя оценка помогает покупателям избежать переплаты за дома, продавец может посчитать заниженную оценку неточной и не захотеть снижать цену. Если между вами и покупкой или продажей вашего дома стоит плохая оценка, постарайтесь получить второе мнение с помощью другой оценки, проведенной другим человеком.Оценщики могут ошибаться или иметь несовершенную информацию. Еще лучше представить первоначальному оценщику фактические доводы в пользу более высокой стоимости. Они могут согласиться с вами и пересмотреть оценку.

Федеральные директивы, направленные на устранение завышенной оценочной стоимости, которая способствовала жилищному кризису 2008 года, иногда приводит к тому, что оценки оказываются ниже справедливой рыночной стоимости и могут затруднить оспаривание низких оценок.

Что нужно знать продавцам жилья

Если вы продавец, то низкая оценка, если она точна, означает, что вам, возможно, придется снизить цену на свой дом, чтобы продать его.Удержание покупателя, который полностью оплачивает покупку, который не требует оценки в качестве условия завершения сделки, вряд ли принесет вам более высокую продажную цену. Никто не хочет переплачивать за дом.

К сожалению, если в вашем районе недавно были плохие продажи, это может снизить оценочную стоимость вашего дома. Если вы чувствуете, что стоимость вашего дома снизилась из-за продажной цены близлежащих выкупа и коротких продаж, вы можете убедить оценщика, что ваш дом стоит больше, если он находится в значительно лучшем состоянии, чем эта недвижимость.

Оценка также является обязательным шагом при передаче дома члену семьи в качестве правового подарка.

Что необходимо знать домовладельцам рефинансирования

Если вы рефинансируете обычную ипотеку, низкая оценка может помешать вам сделать это. Дом должен быть оценен на уровне или выше суммы, которую вы хотите рефинансировать, чтобы ваш кредит был одобрен. Однако, если ваша существующая ипотека является ипотекой FHA, вы можете рефинансировать ее без оценки через программу FHA Streamline — отличный вариант для подводных домовладельцев.

Итог

Когда все идет гладко, оценка дома — это просто еще одно поле, которое нужно проверить на заключительном контрольном списке. Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена. Независимо от того, с какой ситуацией вы сталкиваетесь при покупке, продаже или рефинансировании дома, базовое понимание того, как работает процесс оценки, может работать только в вашу пользу, особенно если вы покупаете свой первый дом.

Как работает процесс в кондоминиумах и кооперативах — Азбука оценки

Для многих людей оценка остается загадкой — от того, почему и как они проводятся, до того, как в конечном итоге используется информация, собранная в процессе.По правде говоря, эту тайну легко развенчать. Оценка — это для всех намерений и целей простой и понятный компонент процесса завершения финансовых транзакций. Поскольку они относятся к недвижимости в целом и кооперативам и кондоминиумам в частности, оценки могут быть определены просто как оценка стоимости для целей продажи, оценки и / или налогообложения. Оценка требуется для всех типов финансирования, включая индивидуальные кооперативные ссуды и ссуды для кондоминиумов, постоянные ипотечные ссуды на кооперативные многоквартирные дома и даже права собственности с частичной процентной ставкой, такие как общие площади в кондоминиумах.

Оценка недвижимости — это не только искусство, но и наука. Он использует установленные методы и методы для получения последовательных и надежных оценок. По словам Кена Читестера, директора по связям с общественностью в Appraisal Institute, национальной головной организации оценочной индустрии, базирующейся в Чикаго, «методологии и приемы аттестации едины по всей стране. Каждый рынок уникален, но методология оценки остается неизменной и применяется повсеместно.”

По словам Джонатана Миллера, президента и генерального директора Miller Samuels, национальной оценочной фирмы, базирующейся в Нью-Йорке, оценку от других секторов процесса сделки с недвижимостью отличает то, что «в сделке с недвижимостью каждый имеет что-то свое. о подключении к сделке, кроме оценщика. Оценщик получает деньги независимо от того, закрывается сделка или нет; брокеры этого не делают, если транзакция не закрывается. Мы сторонние нейтральные эксперты.В игре нет скина. Поэтому есть иная точка зрения «. Благодаря этому все остается прозрачным и открытым.

Три подхода к оценке стоимости

Методология оценки основывается на трех подходах к определению стоимости любого объекта недвижимости: затратном подходе, сопоставимых продажах или рыночном подходе и доходном подходе.

Затратный подход — самый простой — хотя, откровенно говоря, наименее используемый — из трех.При использовании стоимостного подхода стоимость определяется путем оценки стоимости воспроизводства собственности; Другими словами, учет всех физических аспектов собственности — кирпичей, строительного раствора, бетона, стекла, плитки и т. д. — корректировка этих затрат с учетом возраста и морального износа, а затем добавление стоимости земли, на которой расположена недвижимость, для определения сколько будет стоить эта собственность сегодня. Такой подход используется редко, за исключением страховых значений, к которым мы вернемся позже.

Сопоставимые продажи или рыночный подход к оценке стоимости рассматривает продажи аналогичной собственности и основан на сравнении соответствующих различий между оцениваемой собственностью (известной как объект) и другими объектами (известной как сопоставимая недвижимость), выводится соответствующее значение.Этот подход чаще всего используется с отдельными домами, кооперативами и кондоминиумами. Так, например, если мы пытаемся оценить кондоминиум с двумя спальнями или кооперативную квартиру в довоенном жилом доме с лифтом в Бэк-Бэй в Бостоне, мы будем смотреть на недавние продажи других двухкомнатных квартир в Бэк-Бэй и сравнивать их атрибуты — такие вещи, как площадь в квадратных футах, виды, отделка, возраст приборов и т. д., корректировки в сторону увеличения или уменьшения и получение в конечном итоге значения для объекта.

Доходный подход используется в основном для доходной собственности, такой как сдаваемые в аренду многоквартирные дома или торговые центры.Теория, лежащая в основе этого подхода к определению стоимости, заключается в том, что недвижимость может иметь определенную сумму арендной платы, а также иметь определенные расходы. Расходы вычитаются из дохода, а результирующая чистая прибыль, начисляемая собственнику, затем «капитализируется» по соответствующей ставке для определения ценности для инвестора. «Ставка капитализации» — это отражение того, какой доход требуется инвестору для осуществления инвестиций с определенным потоком доходов и «чистой прибылью». Другими словами, инвестору может потребоваться 10% -ный доход, чтобы принять на себя риск в отношении своих инвестиций. скажем, небольшой многоквартирный дом.Если чистый доход от собственности составляет 100 000 долларов, стоимость собственности составит 1 000 000 долларов. Оценка доходного подхода обычно требуется для приобретения и рефинансирования ипотечных кредитов, включая лежащие в основе постоянные ипотечные кредиты в кооперативных зданиях.

Оценка жилья в кооперативе и кондоминиуме в реальном мире

Наиболее типичной причиной оценки здания кооператива является рефинансирование основной постоянной ипотечной ссуды.В отличие от жилищных ссуд или ипотеки индивидуальных кооперативов, основная постоянная ипотека обычно не является самоликвидирующейся ссудой сроком на 20 или 25 лет. Эти ссуды обычно предоставляются на срок от пяти до 10 лет и требуют рефинансирования с той же периодичностью.

Возникает вопрос: как будет оцениваться кооперативное здание? Как и у односемейных домов, каждая отдельная единица имеет ценность, поэтому будет ли стоимость собственности совокупной стоимостью всех единиц? Короче говоря, да, говорит Теренс Тенер, основатель KTR Real Estate Advisors, общенациональной фирмы по оценке и консультированию в сфере недвижимости с офисами по всей стране.По его словам, «стоимость здания равна сумме стоимости каждой отдельной акции, составляющей корпорацию, владеющую недвижимостью. Но стоимость этих акций зависит не от того, за что вы можете их арендовать, а от того, сколько вы готовы заплатить за жилье, в котором будете жить ».

Тенер объясняет, что «в целях андеррайтинга банки могут оценить вероятность того, что кооператив может обанкротиться, и они могут забрать собственность в результате обращения взыскания, и попросить оценщика рассмотреть гипотетическую ситуацию, при которой собственность будет эксплуатироваться как аренда.Эта гипотетическая стоимость — стоимость кооператива, если бы он был преобразован в сдаваемую в аренду собственность — является основой, на которой большинство кредиторов будет гарантировать свой ссуду. «Истинная стоимость, — утверждает Тенер, — это стоимость суммы акций».

Индивидуальная оценка единицы

«Хотя ключом к оценке является то, что оценщики учитывают все три подхода к оценке, — говорит Миллер, — в многоквартирном доме для кооператива или кондоминиума, стоимостной подход нельзя использовать, потому что вы бы извлекать стоимость единицы из всего проекта — так что это просто нецелесообразно.Вы учитываете все три, но на самом деле только два, и из этих двух [подход к продажам] составляет 90% от рассмотрения, а остальные 10% — от доходного подхода. Проблема доходного подхода в кооперативах заключается в том, что существует так много ограничений на разрешение субаренды, что рынок кооперативов в целом не управляется инвесторами с экономической точки зрения ».

Использование рыночных продаж или сопоставимого подхода в качестве первичного определения стоимости отдельных единиц зависит от надежной сопоставимой информации.«Первое, что нужно сделать, — продолжает Миллер, — это посмотреть на торговую активность в том же здании, особенно на той же линии. Вы склонны отдавать предпочтение единицам в одном здании, потому что на них влияют те же общие зоны, основное финансирование, пропорциональное обслуживание и удобства, которые определяют собственность. Вторая категория для рассмотрения — это продажи из близлежащих зданий с аналогичными атрибутами; тип здания, удобства и т. д. После этого вы можете рассматривать все, что угодно ».

«Процесс оценки, — поясняет Миллер, — состоит в том, что чем меньше корректировок должен внести оценщик между объектом и сопоставимым объектом, тем лучше; тем надежнее сравнение.Это становится очевидным, когда, например, вы используете квартиру этажом выше или ниже в одной линии ».

Другие виды и способы использования оценок

Оценка и методы оценки используются для нескольких других целей в мире кооперативов и кондоминиумов. Наиболее часто приходит на ум вопрос об определении страховой стоимости.

Страховая стоимость чаще всего запрашивается либо страховой компанией относительно восстановительной стоимости имущества в случае полной потери (например, сильного землетрясения), либо банком во время рефинансирования основной постоянной ипотечной ссуды с целью определения того, как они хотят, чтобы у кооператива была большая страховка относительно новой ипотеки.Страховая стоимость основана на стоимостном подходе и часто очень мало связана с реальной стоимостью собственности, поскольку основана на восстановительной стоимости строительных материалов и технологий, которые больше не могут использоваться или являются устаревшими. Рассмотрим случай довоенного жилого дома с мраморными коридорами и паркетными полами ручной работы. Эти отделки не могут быть заменены сегодня без чрезмерных затрат.

Еще одна область, в которой используются методы оценки, — это налогообложение для целей налогообложения.Налоговые инспекторы в основном проводят оценку вашей собственности. «Оценочная оценка, — говорит Тенер, — основана на массовой оценке, а не на конкретной оценке. Не хватает оценщиков для оценки каждого здания в Нью-Йорке — или любого муниципалитета, если на то пошло — поэтому оценщик говорит: «Хорошо, вся собственность в конкретном районе стоит не менее 300 долларов за квадратный фут» и так далее. ” Налоговая оценка редко имеет прямое отношение к реальной стоимости недвижимости.

Миллер говорит, что они часто получают запросы о передаче всех видов уникальных прав собственности.«Мы оцениваем общественное пространство, коридоры, подвал и многое другое. Это нетрадиционная оценка, и для нее требуются специальные методы ».

Возможно, в конечном счете, предполагает Миллер, существует важная концепция, которую владельцы кооперативов и кондоминиумов или любой другой собственник недвижимости должны учитывать при проведении оценки. «Оценщик работает на банк» или на того, кто их нанял, — говорит он, — «не на потребителя. Дело не в том, кто платит комиссию; все дело в том, кто привлекает оценщика.«Эта сделка на расстоянии вытянутой руки защищает всех.

А. Дж. Сидрански — штатный писатель / репортер New England Condominium и писатель-романист.

3 метода оценки, используемые для оценки стоимости собственности — Блог BHHS Michigan Real Estate

Оценка является важным компонентом утверждения ссуды. Есть множество методов оценки, используемых для оценки стоимости недвижимости.Эти методы оценки различаются в зависимости от типа недвижимости, которую вы покупаете. Независимо от того, покупаете ли вы дом на одну семью, недвижимость с потенциальным доходом или коммерческую недвижимость, ваша оценка будет немного отличаться.

Вот 3 распространенных метода оценки жилья, используемых для оценки стоимости недвижимости:

1. Метод сравнительной оценки продаж

Первый метод оценки стоимости недвижимости — это метод сравнения продаж. Этот метод используется для стандартных домов на одну семью и является наиболее распространенным методом, поскольку собранная информация требуется для типичной ипотеки.Как работает сравнительная оценка продаж, это аналогичные дома в окрестностях, также известные как «Сопоставимые», используются, чтобы получить представление о стоимости близлежащих аналогичных домов. Затем в оценочную стоимость вносятся корректировки на основе различий между домом, который вы покупаете, и сопоставимыми объектами. Например, предположим, что в доме, который вы пытаетесь купить, есть недавно отремонтированная кухня, качество которой выше, чем у домов, с которыми ее сравнивают. Это повысит вашу оценочную стоимость.С другой стороны, если дом находится в худшем состоянии или на меньшем участке, чем аналогичные, его оценочная стоимость снизится. Этот метод помогает убедиться, что для дома определена справедливая стоимость, и что банк может продвигаться вперед, предлагая ссуду на покупку, подкрепленную данными о стоимости.

2. Метод оценки дохода

Второй метод оценки стоимости недвижимости — доходный. Доходный подход используется для оценки свойств, имеющих потенциальный доход.Сюда входят многоквартирные дома или офисные здания, в которых будут проживать арендаторы, а также одно- или двухквартирные дома с арендуемой площадью. Используя доходный подход, оценщик оценивает потенциальный доход собственности. Допустим, это жилой комплекс на 10 комнат. Покупатель недвижимости может предоставить данные о том, по какой цене будут сдаваться эти комнаты, чтобы получить представление о потенциальном валовом доходе. Оттуда это число сравнивается с затратами, связанными с приобретением собственности, и другими накладными расходами, чтобы выяснить, какова стоимость собственности.

Этот подход также используется для домов на одну или две семьи, которые потенциально могут иметь доходную собственность. Во-первых, стоимость недвижимости рассчитывается с использованием описанного выше метода сравнения продаж. Затем рассчитывается «Множитель валового дохода», или, другими словами, ежемесячный доход, который может быть получен от сдачи недвижимости в аренду. После расчета GIM (GIM = Цена продажи / Доход от аренды) оценщик рассчитает стоимость собственности, умножив GIM на потенциальный доход от аренды.Это позволяет корректировать стоимость недвижимости в соответствии с потенциальным некоммерческим доходом.

3. Метод оценки затрат

Последний метод оценки, используемый для оценки стоимости недвижимости, — это метод оценки стоимости. Этот метод обычно используется для коммерческой недвижимости, которая не будет использоваться в качестве доходной собственности, или для более крупных объектов, которые должны быть построены с нуля или радикально реконструированы. Он также используется для недвижимости, которая продается не так часто, как дома на одну семью.Метод оценки стоимости заключается в том, что земля и недвижимость оцениваются отдельно, чтобы понять, какой будет общая стоимость. Затем учитывается амортизация, которая потенциально может произойти с течением времени, и вычитается из суммы стоимости. Аналогичные существующие здания также будут оценены, чтобы убедиться, что их стоимость соответствует номиналу по сравнению с другими объектами недвижимости. После того, как все это будет учтено, будет рассчитана общая стоимость недвижимости.

В целом, при покупке нового дома метод оценки, с которым вы имеете дело, — это метод сравнения продаж.Однако другие методы оценки используются, если у вас есть недвижимость с потенциальным доходом или вы совершаете коммерческую покупку. Оценка — ключевой компонент для получения одобрения на правильную сумму кредита, поэтому лучшее понимание того, что принимает во внимание оценщик дома, может помочь вам лучше подготовиться к оценке.

Почему оценки важны для покупателей кондоминиумов?

Оценка — это оценка имущества, проводимая объективным профессионалом, нанятым вашей ипотечной компанией.Имея на руках оценку, ваш кредитор знает, есть ли у него залог, необходимый на случай, если что-то пойдет не так.

Оценка — один из первых шагов в процессе закрытия.

Кредиторы полагаются на оценщиков, имеющих лицензию или сертификаты для выполнения работы, в качестве объективной третьей стороны. Покупатель квартиры может доверять оценщикам, которые дадут потенциальному кредитору справедливую оценку стоимости новой квартиры.

В Нью-Йорке оценка стоит около 500 долларов. Вы платите эту комиссию своему кредитору, который нанимает и платит оценщику.Хотя о некоторых комиссиях при закрытии ипотечного кредита можно договориться, плата за оценку не входит в их число.

Что ищут оценщики квартир?

Они стремятся определить основную ценность кондоминиума независимо от временных атрибутов, таких как мебель.

Основные характеристики для оценки включают площадь кондоминиума, возраст, количество спален и ванных комнат, размер участка, расположение и вид.

проведут визуальный осмотр вашей потенциальной новой квартиры и отметят любой необходимый ремонт.Они также учитывают такие факторы, как недавние продажи аналогичной недвижимости и рыночные тенденции в этом районе.

См. Пример формы оценки квартиры внизу этого поста.

Посетите Marketproof New Development , чтобы получить больше информации о кондоминиумах Нью-Йорка.

Что произойдет, если оценка квартиры отличается от контрактной цены?

Если оценка соответствует цене контракта или превышает ее, транзакция проходит без проблем.Если оценщик говорит, что квартира стоит меньше контрактной цены, кредитор не предоставит ссуду, если продавец не снизит контрактную цену.

Однако покупателям кондоминиумов не обязательно бояться этого сценария, и они даже могут извлечь из него выгоду. К тому времени, когда спонсор и покупатель достигают этой стадии, спонсор обычно не хочет терять сделку. Поэтому они могут снизить цену, чтобы удовлетворить требования банка, и закрыть.

Если спонсор или застройщик считает, что оценка слишком занижена, и не будет снижать цену кондоминиума, покупатель квартиры может запросить дополнительную оценку.Оценщики стараются быть беспристрастными и точными, но иногда допускают ошибки. Фактически, покупатель может даже представить оценщику дело, чтобы заставить его пересмотреть оценку в сторону повышения.

Как покупатели квартир узнают, сколько стоит дом?

могут почувствовать, что они во власти оценщиков или застройщиков, когда дело доходит до оценки стоимости их нового дома. Трудно найти данные о сопоставимых продажах кондоминиумов и даже других квартир в здании.

К счастью, для покупателей квартир, которые хотят провести свою собственную неофициальную оценку, есть Marketproof New Development.Marketproof предоставляет самую полную и актуальную информацию о новых квартирах в Нью-Йорке.

Marketproof покажет вам подробную информацию, например, сколько теневых запасов находится в вашем здании и сколько сопоставимых квартир недавно было закрыто и продано. Эта информация позволяет покупателям кондоминиумов в Нью-Йорке заключить наиболее выгодную сделку.

Рыночная новая разработка

Используя Marketproof New Development, вы сможете искать как публично перечисленные объекты, так и внебиржевые объекты, не представленные на популярных сайтах.Marketproof может увеличить количество товаров, которые вы видите, в 9-10 раз по сравнению с другими сайтами.

Создайте учетную запись и получите семидневную бесплатную пробную версию.

Новые разработки для рыночных условий

Образец формы экспертизы квартиры

Ссылка на форму выше: https://blocksandlots.com/wp-content/uploads/2020/12/Condo-appraisal-form.pdf

Верхнее фото любезно предоставлено 550 Vanderbilt.

Получено извещение об оценке моей квартиры…Что это значит? : LosAngeles

Я получил один в начале этого года, а в начале этого месяца получил уведомление о том, что я должен выписать свои чеки в другую управляющую компанию.

Это не могло быть ничего — может, старый домовладелец продал здание новому домовладельцу и все. Но я боюсь того же, что и ты.

Согласно Закону Эллиса, владелец не может выселить вас, если он не выселит всех арендаторов в здании, а затем либо снесет здание, либо превратит квартиры в квартиры для продажи, а не аренды.И если они это сделают, они должны уведомить вас за 120 дней и оплатить помощь при переезде. Если вы проработали там три года, я думаю, вы имеете право на более чем 10 000 долларов.

Подходит ли ваше здание для ремонта и преобразования в кондоминиумы? Достаточно ли места на вашем участке для современных парковок? Есть ли поблизости свободные участки? Ответы на эти вопросы могут показать, насколько вероятно и как скоро вы будете выселены.

Если ваше здание относительно новое и большое, возможно, его можно было бы просто модернизировать, добавив новую технику, столешницы и полы, а затем относительно быстро продать как кондоминиумы.Но если это более старое здание, оно, вероятно, не соответствует современным строительным нормам и нормам зонирования, не говоря уже о рыночных требованиях по размеру и удобствам, а это означает, что быстрая распродажа маловероятна.

Если вы, как и я, живете в старом здании, на этом участке, вероятно, нет места для современных правил парковки (примерно 1 место на спальню). Это означает, что если застройщик захочет провести выселение-демонтаж-реконструкцию, ему, вероятно, потребуется приобрести хотя бы одно соседнее здание для сноса, чтобы иметь достаточно места для строительства современного здания с парковкой.