Нужно ли платить налог если квартира в собственности менее 3 лет: когда и сколько нужно платить

Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Не хотите неприятных сюрпризов, приобретая квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет? Проверьте ее до покупки. Рассказываем, на что обратить внимание и снизить риски.

 

Чаще всего продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, спешат продать ее по вполне объективным причинам. Например, собственник получил работу в другом городе и всей семьей готов переехать. Или в семье рождается второй ребенок и нужно задуматься о смене жилплощади. Или продавцу просто срочно нужны деньги на решение своих личных проблем. Вариантов развития событий может быть много. Но почему же покупатели не столь охотно идут на такие сделки.

Будет ли налоговый вычет?

Начнем, пожалуй, с самого распространенного страха. Многие покупатели думают, что, если они купят квартиру, которая была в собственности 3 года, они не получат налоговый вычет с ее покупки. Спешим развенчать этот миф.

Вернуть свои положенные деньги с НДФЛ можно. Главное, чтобы соблюдались условия:

• покупатель – гражданин Российской Федерации;
• получает официальную зарплату и платит налоги;
• сделка не заключается между взаимозависимыми людьми, проще говоря, муж не покупает у жены, дети – у родителей, подчиненный не покупает у начальника, и наоборот;
• покупатель не оплачивает квартиру за счет материнского капитала, бюджетных денег и за него не платит работодатель.

Во всех остальных случаях покупатель имеет право на налоговый вычет, даже если квартира, которую он покупает, была у продавца во владении менее трех лет. Так что стоит опасаться других недостатков.

Квартира оказалась «котом в мешке»

По закону, если квартира в собственности меньше пяти лет, а человек решил ее продать, ему придется платить налог – 13% с продажи. Тут покупатель имеет право задуматься: какая причина заставляет продавца идти на дополнительные траты и съезжать.

Здесь разумно узнать настоящую причину. Например, в квартире оказалось очень холодно или соседи сверху так шумят, что мешают жить. Вполне возможно, что продавец хочет таким образом избавиться по-быстрому от имущественной обузы.

Мошенники

Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили. Вы внесете предоплату, а потом окажется, что «собственник-то не настоящий!». Или вы окажетесь не единственным покупателем этой квартиры.

Квартира по завещанию

Обязательно стоит досконально изучить вопрос и проверить документы, если квартира находится в собственности менее 3-х лет и продавец получил ее по завещанию. Дело в том, что наследственный документ можно оспорить в определенный срок. Если наследники считают, что завещание было написано под давлением, тогда они могут обратиться в суд в течение года.

А если выявятся ошибки при составлении завещания или окажется, что наследник-продавец недееспособен, тогда оспорить можно на протяжении трех лет.

Продажа квартиры по доверенности

При таких сделках стоит быть внимательным в любом случае. И если возникнут какие-то подозрения, отказаться от покупки. Неважно, сколько лет квартирой пользовался собственник: меньше трех лет или больше. Если сделка проводится через третье лицо, то нужно обратить внимание на следующие моменты. Прежде всего, обязательно попросите контакты продавца и выйдите с ним хотя бы на видеосвязь. Если общению с собственником всячески препятствуют, это серьезный сигнал. Во-вторых, попросите доверенность и тщательно изучите ее. Лучше с юристом. Человек, который называет себя доверенным лицом может быть мошенником, а вам будет показывать фальшивый документ.     

           

Что нужно сделать, чтобы себя обезопасить?

Прежде всего, нужно помнить, любая покупка недвижимости может таить в себе определенные риски и быть к этому готовым. Неважно, сколько лет квартира была в распоряжении у продавца.

Кроме того, не стоит «кидаться» на очень выгодные предложения. За такими схемами могут скрываться мошенники.  Например, если цена на квартиру значительно ниже рыночной, либо сразу откажитесь от такой сделки, либо стоит заключать сделку с помощью юриста. 

Если ваш продавец в браке или находится в разводе, узнайте, когда он покупал квартиру: до свадьбы или после. Если имущество было приобретено в браке, тогда на него претендует и муж, и жена. В этом случае попросите у продавца согласие второго или бывшего супруга. Документ должен быть заверен у нотариуса. 

Обязательно выясните, что вам продает жилье вменяемый и дееспособный человек. Нельзя заключать сделки с алкоголиками, наркоманами или психически больными. Они могут, например, продать жилье без ведома родственников, которые также имеют имущественные права. Если такое произойдет, вас могут затаскать по судам. Это в лучшем случае. А в худшем, вы лишитесь денег.

Обратите внимание на то, есть ли в квартире перепланировки. Все изменения в жилплощади должны быть узаконены. В противном случае, решать проблемы придется через суд.

Убедитесь, чтобы продавец собрал все документы на сделку и тщательно изучите их. Кроме того, один из документов вы можете посмотреть заранее. Это выписка ЕГРН, ее можно заказать, зная только адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Эта справка расскажет о всех обременениях на квартиру, сколько собственников и кто настоящий, сколько было владельцев «до», а также вы сможете изучить точные технические характеристики еще до осмотра квартиры.  

 

 

 Текст: Дарья Морозова

 

Счастливчики: кто в России может не платить налоги на недвижимость

https://realty.ria.ru/20201126/nalogi-1586431946.html

Счастливчики: кто в России может не платить налоги на недвижимость

Счастливчики: кто в России может не платить налоги на недвижимость

Большинство из тех, кто владеет недвижимым имуществом, обязаны платить налоги, хотя ужасно не любят это делать. Поэтому, едва попав в какую-либо льготную… Недвижимость РИА Новости, 26.11.2020

2020-11-26T14:05

2020-11-26T14:05

2020-11-26T14:05

недвижимость

многодетные семьи

земельные участки

жилье

федеральная налоговая служба (фнс россии)

f.a.q. — полезное

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn22.img.ria.ru/images/149967/24/1499672461_0:0:5760:3240_1920x0_80_0_0_7bf92bfba76bfcbbc9f074e3600a051c.jpg

Большинство из тех, кто владеет недвижимым имуществом, обязаны платить налоги, хотя ужасно не любят это делать. Поэтому, едва попав в какую-либо льготную категорию, люди интересуются, не освобождает ли это их от уплаты налогов. Сайт «РИА Недвижимость» попросил юристов рассказать, кто в действительности имеет право не платить налоги.Материал подготовлен при участии адвоката, партнера адвокатского бюро CTL Павла Астапенко, юриста фирмы «Юст» Виктории Санниковой и адвоката адвокатского бюро CTL Ксении Гордеевой.

https://realty.ria.ru/20200706/1573959593.html

https://realty.ria.ru/20200730/1575119872.html

https://realty.ria.ru/20181019/1531049710.html

https://realty.ria.ru/20190326/1552117042.html

https://realty.ria.ru/20191002/1559355032.html

https://realty.ria.ru/20201124/nalogi-1585947488.html

https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

https://realty.ria.ru/20200120/1563626679.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

https://cdn22.img.ria.ru/images/149967/24/1499672461_325:0:5445:3840_1920x0_80_0_0_21cb427e5395d08df4079fdd26ca2ae6.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

недвижимость, многодетные семьи, земельные участки, жилье, федеральная налоговая служба (фнс россии), f.a.q. — полезное

«Какой налог платят собственники квартир: виды и стоимость»

Содержание:

1. Налог на имущество физических лиц
2. Какой налог за квартиру нужно платить при продаже?
3. Налог при дарении квартиры
   1. Налоговый вычет
4. Сдача в аренду: какой налог на квартиру
5. Кому положены льготы?
6. Что будет, если не платить?

В вопросах, касающихся налогов и имущественных отношений, вы можете получить профессиональные консультации агентства недвижимости. В штате компании «Винсент Недвижимость» работают опытные специалисты, которые помогут вам с расчётами, если вы захотите продать или купить квартиру.

Налог на имущество физических лиц

Такого термина как «налог на квартиру» в законе нет. Есть понятие налога на имущество физических лиц, которое, в свою очередь, становится объектом налогообложения. В качестве налогоплательщика выступает собственник квартиры, который обязан регулярно выплачивать в городской бюджет имущественный налог.

В вопросе того, какой налог приходит за квартиру, лучше всего обратиться к представителям органов местного самоуправления. Расчёт стоимости производит местная налоговая инспекция, после чего рассылает уведомления гражданам о сумме и сроках оплаты. Ставки рассчитаются исходя из кадастровой стоимости недвижимости и, в зависимости от типа жилья, могут варьироваться от 0,1% до 2%.

Тот факт, что налоговые ведомства самостоятельно формируют платежные квитанции и указывают в них все реквизиты, избавляет налогоплательщиков от массы хлопот.

Пропадает необходимость самостоятельных расчетов.

Налог на недвижимое имущество обычно приходит в конце октября — начале ноября. Срок уплаты — до 1 декабря текущего года. Затем, за каждый день просрочки платежа начисляются пени. Оплачивается налог в органы по месту нахождения объекта. Также произвести оплату можно через официальный сайт налоговой службы, отделения банков. В банках, к слову, может взыматься комиссия за транзакции.

Назад к содержанию

Какой налог за квартиру нужно платить при продаже?

Выручка, которая получена от продажи квартиры с точки зрения закона, расценивается как доход. Это прописано в статье No208 Налогового Кодекса РФ. В статье No209 говорится о том, что такой доход подлежит соответствующему налогообложению.

Отвечая на вопрос о том, каким должен быть налог на квартиру при ее продаже, важно учитывать следующие факторы:

1. Цена продажи;
2. Срок владения.

Порядок начисления налога будет напрямую зависеть от того, на протяжении какого срока квартира находилась в собственности продавца.

Если квартира приобретена до 1.1.2016 года и находилась в собственности более 36 месяцев (3 года), то налог с ее продажи платить не придется. Об этом сказано в пункте 17.1 статьи No217 НК РФ. Цена продажи при этом не имеет совершенно никакого значения.

С 1.1.2016 в закон были внесены изменения. Теперь, для того, чтобы продать квартиру и не платить налог с продажи, необходимо, чтобы она находилась в собственности не менее 60 календарных месяцев (5 лет). Что касается недвижимости, полученной в собственность не путем покупки, а путем наследования, приватизации или через ренту, то здесь по-прежнему действует правило 3 лет.

Назад к содержанию

Налог при дарении квартиры

Дарение квартиры не облагается налогом, если вы дарите или получаете ее от близких родственников. В данную категорию входят супруги, родители, дети (касается как родных, так и усыновленных), дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры. Возможно подарить квартиру без уплаты налога и неблизким родственникам — племянникам, дядям и тетям, двоюродным братьям, сёстрам.

Степень родства в обязательном порядке нужно подтверждать документально!

Сделка дарения, которая оформляется не в пользу родственников, облагается налогом в 13% от общей кадастровой стоимости. Также, если ваши родственники, которым вы подарили недвижимость, решат ее продать ранее, чем через 3 года после передачи прав собственности, то с продажи они также должны будут заплатить 13% от суммы продажи.

Если ваш родственник не является резидентов РФ, то он должен будет заплатить 30% от кадастровой цены квартиры.

Назад к содержанию

Налоговый вычет

Разумеется, получить квартиру в дар — это большая удача. Однако, ввиду высокой стоимости некоторых объектов недвижимости, 13% от стоимости квартиры, которые необходимо заплатить в виде налогов, могут очень сильно пошатнуть финансовое состояние. Важно помнить о том, что согласно закону, одариваемый гражданин имеет полное право получить налоговый вычет — вернуть до 13% от стоимости квартиры, которая прописана в дарственной.

Для этого необходимо обратиться в налоговую инспекцию и подготовить следующий пакет документов:

• Договор дарения;
• Подтверждение права собственности;
• Декларация по форме 3-НДФЛ;
• Квитанции и бумаги, подтверждающие расходы;
• Заявление по установленному образцу.

Для уверенности в правильности действий и положительном исходе можно обратиться за консультацией к юристу.

Назад к содержанию

Сдача в аренду: какой налог на квартиру

Доход, получаемый собственником квартиры от сдачи, также облагается налоговым собором. Рассказываем подробнее о том, каким должен быть налог на квартиру, сдающуюся в аренду.

Размер налогового платежа составляет тринадцать процентов от суммы, получаемой арендодателем. Платить налоги предстоит самостоятельно — подавать декларацию о доходах. Уведомления, как в случае с имущественным налогом, здесь не приходят.

Заполнить декларацию и передать ее в соответствующие органы необходимо до 30. 04. Дополнительно нужно приложить договор аренды (копию), в котором прописана цена арендной платы. Оплатить налог за сдачу квартиры необходимо до 15.07.

Назад к содержанию

Кому положены льготы?

Согласно статье No407 Налогового Кодекса РФ, налогоплательщиками считаются все граждане, имеющие в собственности недвижимое имущество — квартиры, дома, дачи, участки. Однако, некоторые категории граждан имеют льготные условия, которые позволяют снизить процент.

К лицам, которые полностью освобождаются от уплаты налога, относятся:

• Ветераны ВОВ, Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, имеющие орден Славы;
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• Военные с выслугой более 20 лет;
• Пенсионеры;
• Участники боевых действий в Афганистане;
• Семьи, потерявшие кормильцев (военных).

Что касается скидок на оплату имущественного налога, то они предоставляются многодетным семьям, военнослужащим с выслугой менее 20 лет, владельцам зарегистрированных хозяйственных построек.

Назад к содержанию

Что будет если не платить?

Ответственность за неуплату налоговой задолженности прописана в НК РФ. К неплательщикам могут применяться различные санкции: от пеней и штрафов до наложения ареста на имущество должника.

Согласно закону, пеня начинают начисляться со следующего дня после просрочки. Например, при ежегодной оплате имущественного налога, срок погашения которого датирован 1.12. пеня начнут начисляться со 2.12. Размер пеней определяется процентами от суммы долга и составляет 1:300 за один день просрочки.

Получить еще более подробную информацию о налоговых платежах на недвижимое имущество, узнать какой сейчас налог на квартиру и сколько вам придется заплатить при продаже своей недвижимости, вы можете у сотрудников нашей компании! С удовольствием проконсультируем по всем вопросам!

Назад к содержанию

Поправки 2020 года: сокращён минимальный срок владения жильём

С 2016 до 2020 года установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи квартиры, она должна находиться в собственности не менее пяти лет. С 2020 года срок сокращается до трёх лет, но не для всей недвижимости. Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ вносит поправки в Налоговый кодекс, которые коснулись условий освобождения проданной недвижимости от налога.

Если вы владели квартирой меньше, чем установленный минимальный срок, то обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и, если получили прибыль от продажи, то ещё и заплатить налог.

Сейчас установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи жилой недвижимости, её нужно продержать в собственности не менее пяти лет (для объектов, приобретённых после 01.01.2016) или не менее трёх лет (для объектов, приобретённых до 01.01.2016) (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Также минимальный срок составляет три года для жилья, в отношении которого соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником;
2. право собственности получено в результате приватизации;
3. право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 2020 года этот список будет дополнен ещё одним условием, которое предполагает, что недвижимое жильё является единственным. В этом случае срок минимального владения также составит три года. То есть по истечении трёх лет владения квартирой (комнатой, домом или долей в них) вы можете её продавать без уплаты налога и без подачи декларации. Главное, чтобы на момент перехода права собственности на данную квартиру от вас к покупателю у вас не было ещё одного жилого помещения.

Например, если у вас две квартиры, которые куплены после 1 января 2016 года, то при продаже одной из них в 2020 году вам придётся подавать декларацию и уплачивать НДФЛ.

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение, приобретённое в собственность в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от вас к покупателю. То есть возможно задвоение на срок не более 90 дней. Например, в январе 2017 года вы приобрели квартиру, ещё одну вы купили в январе 2020 года. В таком случае с января до начала апреля 2020 года первую квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты НДФЛ.

Нововведения касаются не только квартир, но и земельных участков с жилыми домами и хозяйственными постройками.

Подведём итоги. 

Содержание недвижимости в Болгарии: налоги, стоимость коммунальных услуг

Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жилье в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы по содержанию недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.

Содержание статьи:

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники, вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: Данък имот (налог на недвижимость) и Такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Читайте о процедуре приобретения недвижимости в Болгарии.

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15% до 0,25% от стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14-0,45 % от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора. Его размер зависит от стоимости объекта, престижности и транспортной загруженности района.

Например, в элитном центре Софии он составляет 1%, а на окраинах – менее половины процента. Аналогичная ситуация по всей стране. Чем объект недвижимости дальше от крупного города, тем ниже налог.

Выплачивать налоги нужно два раза в год, до 30 апреля. При оплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%. Можно платить и поэтапно в течение года, четырьмя равными частями (первый платёж – до 31 марта, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвёртый – до 30 ноября). Но в таком случае скидка не предоставляется.

Коммунальные платежи

Если недвижимость находится в жилых комплексах с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять от €5 до €15 с квадратного метра в год

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилых комплексах с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т.п.), то плата будет составлять от €5 до €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5-10 евро в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счётчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. По данным энергетической компании EVN, которая обслуживает Южные регионы Болгарии:

• Дневной тариф – около €0,23 за кВт/ч.
• Ночной тариф – €0,13 за кВт/ч.

Ночной тариф почти в два раза ниже, поэтому любую технику, с повышенным потреблением энергии, например, стиральную машину, выгоднее использовать по ночам.

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2020 году тариф на водоснабжение в среднем составляет  €1-2,5 за кубометр.  

Отопление

В крупных городах Болгарии есть централизованная система отопления. В более мелких и в сельской местности проблема отопления решается за счёт газовых и электрических котлов, обогревателей или печей/каминов. В курортных регионах самый распространённый способ отапливать помещение — кондиционеры и электрические обогреватели.

Интернет, ТВ, телефон

Доступ в интернет обычно обходится в €8-15 в месяц. За стационарный телефон придётся платить от €3 до €13 в месяц, а кабельное или спутниковое телевидение стоит €7-15.

Страхование недвижимости

В Болгарии не обязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. В среднем, страховка квартиры стоимостью €60-100 тыс. на одном из болгарских курортов составляет €90-175 в год.

Пример расчёта налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном берегу, стоимостью €25 000.

• Налог на недвижимость –€40 в год
• Коммунальный налог – €35 в год
• Товарищество собственников – €400 в год.
• Водоснабжение – €10-20 в месяц
• Электричество – €40-50 в месяц.
• Интернет, ТВ, телефон – €15-20 в месяц.

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии?

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях

В Болгарии есть несколько способов оплаты коммунальных услуг:

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже.  Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счета.

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платёжных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Управляющая компания. Большинство курортных комплексов в Болгарии имеют управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счётчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Примеры объектов в Болгарии

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счета в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

 Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4-6% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде средняя стоимость квартиры в Софии составляет €350-500 в месяц, в Бургасе – €300-400, Пловдиве – €250, в Варне – €350 , на Солнечном Берегу – около €250.

В 2020-м году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно

В феврале 2020 года в Болгарии приняли поправки в Закон о туризме, которые регулируют сдачу жилья посуточно. Для сдачи жилья в аренду собственнику потребуется зарегистрироваться в местной общине и оплатить патентный сбор,  величина которого составит от €13 до €130 (в зависимости от местоположения объекта). Можно выкупать разрешение на сдачу в аренду только на определённый период времени.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. В среднем – от €20-50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъёмников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для того чтобы оплачивать налоги, коммунальные платежи, успешно сдавать жильё в аренду и получать плату, можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок существует давно и хорошо развит. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенный процент (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Стоимость жизни в стране

Болгария – одна из самых недорогих стран Европы, за что и любима множеством иностранных отдыхающих. В известном рейтинге «Cost of Living Index» от Numbeo Болгария стоит на 84-м месте в мире.

Чтобы определить сумму, которой будет достаточно для комфортной жизни в Болгарии, можно ориентироваться на уровень средней зарплаты. В 2020 году по данным Национального статистического института она составила около €735 в месяц.

Читайте про цены в Болгарии.

Продажа недвижимости

Российские покупатели многие годы были главными инвесторами на болгарском рынке недвижимости. Самой большой популярностью пользовались апартаменты на приморских курортах.

В 2019-2020 годах интерес россиян к недвижимости Болгарии снизился, многие из них превратились из покупателей в продавцов. Вероятная причина, помимо локдаунов 2020-го года, – падение курса российского рубля.

С другой стороны, ожидаемое вступление Болгарии в зону евро и доступные проценты по ипотеке побуждают рациональных болгар инвестировать в недвижимость с целью сбережения своих накоплений.

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и её стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже собственник должен выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Другие расходы при продаже

Фиксированных процентов оплаты работы риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3-5% от суммы сделки, либо не менее €1000 – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке продавец также оплачивает затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до €300, в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: Данък имот (налог на недвижимость) и Такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах помимо коммунальных услуг оплачивают сборы в товарищество собственников.

Благодарим за помощь в создании материала Людмилу Шабанину из компании New Estate Russia.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Взять ипотеку на вторичное жильё в банке ВТБ

Площадь квартиры больше 100 кв.м При покупке квартиры площадью от 100 кв.м ставка снижена Без подтверждения дохода Цифровой бонус Скидка за оформление в Личном кабинете клиента до 31. 03.2021
Я получаю зарплату на карту ВТБ

Стоимость жилья, ₽

Первоначальный взнос, ₽ От 250000 ₽ (10% стоимости жилья)

Добавить материнский капитал Можно направить в первоначальный взнос или оформить ипотеку без первого взноса, если маткапитал составит не менее 10% от стоимости жилья. Для уточнения условий обратитесь к менеджеру после подачи заявки.

Ежемесячный доход, ₽

Расчет является предварительным. Точные условия по кредиту вам будут предоставлены в отделении банка.

Исключение продажи дома из налога на прирост капитала

Лица, не состоящие в браке, могут исключить до 250 000 долларов прибыли из налога на прирост капитала, когда они продают свое основное личное жилище, благодаря исключению продажи домов, предусмотренному Налоговым кодексом (IRC). Налогоплательщики, состоящие в браке, могут исключить прибыль в размере до 500 000 долларов США.

Эта налоговая льгота — исключение по Разделу 121, чаще называемое исключением продажи дома.

Работа по исключению продажи дома?

Ваш прирост капитала или убыток — это разница между продажной ценой и вашей базой в собственности, которая представляет собой сумму, которую вы заплатили за нее, плюс определенные соответствующие затраты.Вы получили бы прибыль в размере 200 000 долларов, если бы купили дом за 150 000 долларов и продали его за 350 000 долларов. Вам не нужно будет указывать какие-либо из этих денег в качестве налогооблагаемого дохода в своей налоговой декларации, если вы не замужем, потому что 200 000 долларов меньше, чем исключение в размере 250 000 долларов.

Теперь предположим, что вы продали недвижимость за 450 000 долларов. В этом случае ваша прибыль составит 300 000 долларов: 450 000 долларов минус ваши 150 000 долларов. Вы должны будете указать в налоговой декларации за год прирост капитала в размере 50 000 долларов, потому что 300 000 долларов — это на 50 000 долларов больше, чем исключение в размере 250 000 долларов.

Расчет базовой стоимости и прироста капитала

Формула для расчета вашей прибыли включает вычитание вашей себестоимости из вашей продажной цены. Начните с того, что вы заплатили за дом, затем добавьте затраты, которые вы понесли при покупке, такие как сборы за право собственности, сборы за условное депонирование и комиссии агента по недвижимости .

Теперь добавьте стоимость любых крупных улучшений, которые вы сделали, например, замены кровли или печи. К сожалению, покраска семейной комнаты не в счет.Ключевое слово здесь — «майор».

Вычтите любую накопленную амортизацию, которую вы могли получить за эти годы, например, если вы когда-либо брали вычет из домашнего офиса. Полученное число и есть основа вашей стоимости.

Ваш прирост капитала будет представлять собой продажную цену вашего дома за вычетом ваших затрат. Вы понесли убыток, если это отрицательное число. К сожалению, вы не можете требовать вычета убытков от продажи вашего основного дома или любого другого личного имущества. Вы получили прибыль, если полученное число положительное.Вычтите сумму исключения, и остаток, если таковой имеется, станет вашей налогооблагаемой прибылью.

Правило двух из пяти лет

© Баланс, 2018

Ваша собственность должна быть вашим основным местом жительства, а не инвестиционной собственностью, чтобы иметь право на исключение из продажи дома. Вы должны прожить в доме как минимум два из последних пяти лет, непосредственно предшествующих дате продажи. Однако эти два года не обязательно должны быть подряд, и вам не обязательно проживать там в день продажи.Взаимодействие с другими людьми

Вы можете жить в доме год, сдавать его в аренду на три года, а затем въезжать обратно на 12 месяцев. По данным IRS, если вы провели столько времени под этой крышей, дом считается вашим основным местом жительства.

Вы можете использовать это правило двух лет из пяти, чтобы исключать свою прибыль каждый раз, когда вы продаете свой основной дом, но это означает, что вы можете требовать исключения только один раз в два года, потому что вы должны проводить как минимум столько времени в резиденция. Вы не могли исключить выгоду от приобретения другого дома за последние два года. Взаимодействие с другими людьми

Исключения из правила 2 из 5 лет

Вы можете исключить хотя бы часть своей выгоды, если вы жили в своем доме менее 24 месяцев, но имеете право на одно из нескольких особых обстоятельств.

Вы можете рассчитать и потребовать частичное исключение продажи жилья на основе количества времени, которое вы фактически прожили в доме, если вы соответствуете одному из специальных правил.

Подсчитайте количество месяцев, в которых вы проживали, и разделите полученное число на 24.Умножьте это соотношение на 250 000 долларов или на 500 000 долларов, если вы женаты и имеете право на двойное исключение. В результате получается сумма прибыли, которую вы можете исключить из налогооблагаемого дохода.

Например, вы могли прожить в своем доме 12 месяцев, а затем вам пришлось продать его по уважительной причине. Вы не замужем. Двенадцать месяцев, разделенные на 24 месяца, дают 0,50. Умножьте это на максимальное исключение в 250 000 долларов. Результат: вы можете исключить до 125 000 долларов или 50% своей прибыли.

Вы должны включить в налоговую декларацию только сумму вашего дохода, превышающую 125 000 долларов США, в качестве налогооблагаемого дохода, если ваша прибыль превысила 125 000 долларов США. Например, вы отчитывались бы и платили налоги на 25 000 долларов, если бы получили прибыль в 150 000 долларов. Вы можете исключить всю сумму из налогооблагаемого дохода, если ваша прибыль была равна или меньше 125 000 долларов США.

Допущенные пропуски в вид на жительство

Вам не нужно считать временное отсутствие дома отсутствием проживания в нем. Вам разрешено проводить время в отпуске, по работе или по образовательным причинам, при условии, что вы по-прежнему сохраняете собственность в качестве места жительства и собираетесь туда вернуться.Взаимодействие с другими людьми

И вы можете претендовать на частичное исключение, если вы вынуждены переехать из-за обстоятельств, не зависящих от вас. Например, вы можете исключить часть своей выгоды, если ваше место работы изменилось, и вы были вынуждены переехать до того, как прожили в своем доме соответствующие два года. Это исключение будет применяться, если вы начали новую работу или если ваш нынешний работодатель потребовал, чтобы вы переехали на новое место.

Задокументируйте свое состояние и ситуацию с помощью заявления врача, если вы вынуждены продать свой дом по медицинским причинам или по состоянию здоровья.Это также позволяет вам жить в доме менее двух лет, но при этом иметь право на исключение. Вам не нужно подавать это письмо вместе с налоговой декларацией, но храните его в своих личных документах на тот случай, если IRS захочет получить подтверждение.

Вы также захотите задокументировать любые непредвиденные обстоятельства, которые могут вынудить вас продать свой дом до того, как вы прожили в нем необходимый период времени. Согласно IRS, непредвиденное обстоятельство — это «событие, которого вы не могли разумно предвидеть до покупки и заселения вашего основного дома. »

Стихийные бедствия, смена места работы, в результате которой вы не можете покрывать основные расходы на жизнь, смерть, развод и многоплодные роды в результате одной и той же беременности, — все это квалифицируется как непредвиденные обстоятельства по правилам IRS.

На действительных военнослужащих правило проживания не распространяется. Они могут отказаться от правила на срок до 10 лет, если находятся на квалифицированной официальной расширенной службе — правительство приказало вам проживать в государственном жилом доме не менее 90 дней или в течение периода времени без конкретной даты окончания.Вы также будете иметь право, если вас отправят на работу в 50 или более миль от вашего дома.

Правило собственности

Вы также должны владеть недвижимостью не менее двух из последних пяти лет. Вы можете владеть им в то время, когда вы там не живете, или вы можете жить там какое-то время, фактически не владея им.

Два года проживания и два года владения не должны совпадать.

Например, вы могли арендовать свой дом и прожить в нем три года, а затем купили его у домовладельца.Вы съехали и сдавали его новому арендатору, а через два года продали. Вы соблюдаете двухлетние правила владения и проживания, потому что вы прожили там три года и владели им два года.

Военнослужащие также могут отказаться от этого правила на срок до 10 лет, если они находятся на квалифицированной официальной расширенной службе.

Налогоплательщики, состоящие в браке

Налогоплательщики, состоящие в браке, должны подавать совместные декларации, чтобы требовать исключения, и оба должны соответствовать правилу проживания в течение двух из пяти лет.Однако они не обязательно должны проживать в доме одновременно, и только один из супругов должен соответствовать критериям владения.

Исключение продажи жилья недоступно для состоящих в браке налогоплательщиков, которые решили подавать отдельные налоговые декларации.

Выживший супруг может использовать место жительства и время владения покойным супругом как свои собственные, если один из супругов умирает в течение периода владения, а оставшийся в живых не женился повторно.

Разведенные налогоплательщики

Право собственности вашего бывшего супруга на дом и время, проведенное в нем, может считаться вашей собственностью, если вы приобрели это имущество в результате развода.Вы можете добавить эти месяцы к своему времени владения, а также к своему времени проживания, чтобы соответствовать правилам владения и проживания.

Отчетность о приросте

Любая прибыль от продажи вашего дома указывается в Графике D как прирост капитала, если вы получаете прибыль, превышающую суммы исключения, или если вы не соответствуете критериям исключения. Прирост регистрируется как краткосрочный прирост капитала, если вы владели своим домом в течение одного года или меньше. Это считается долгосрочной выгодой, если вы владели недвижимостью более одного года.

Краткосрочная прибыль облагается налогом по той же ставке, что и ваш обычный доход, в соответствии с вашей налоговой категорией. Ставки на долгосрочную прибыль более выгодны: ноль, 15% или 20%, в зависимости от вашего налогооблагаемого дохода. IRS указывает, что большинство налогоплательщиков платят не более 15%.

Ставка долгосрочного прироста капитала в размере 20% не применяется, если ваш общий налогооблагаемый доход не составляет 434 550 долларов на 2020 год и вы не замужем, или 488 850 долларов, если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию.

Ключевым моментом является ведение точных записей. Убедитесь, что ваш риэлтор знает, что вы имеете право на исключение, если это так, и при необходимости предоставьте доказательства. В противном случае ваш агент по продаже недвижимости должен выдать вам форму 1099-S, в которой указывается ваша прибыль, и также должен отправить копию в IRS. Это не помешает вам подать заявление об исключении, но может усложнить ситуацию, и вам может потребоваться помощь налогового специалиста, чтобы исправить это.

Если вы получили форму 1099-S, вы должны указать в налоговой декларации продажу вашего дома.Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы убедиться, что вы не понесли налоговых убытков, которых вам не нужно.

А как насчет потери права выкупа или короткой продажи?

Маловероятно, что прибыль будет результатом неблагоприятных обстоятельств, в результате которых ваш кредитор откажется от вашего ипотечного кредита или согласится на короткую продажу. Но любое из этих событий может привести к получению налогооблагаемого дохода для вас, если ваш кредитор также «простил» или аннулировал любой остаток вашей ипотеки после продажи собственности.

Конгресс расширил положение налогового кодекса, которое позволяет вам также исключать этот вид прибыли из налогооблагаемого дохода. Первоначально срок действия этого положения истекал в конце 2017 года, но он был продлен до конца 2020 года, что повлияло на налоговую декларацию, которую вы подадите в 2021 году.

Продам дом? Избегайте налогов на прирост капитала в недвижимости в 2020 году

Приятно получить высокую цену за продажу вашего дома, но будьте осторожны: IRS может захотеть принять участие в акции.Это потому, что иногда прирост капитала от недвижимости облагается налогом. Вот как вы можете минимизировать или даже избежать налоговых выплат при продаже вашего дома.

Как работает налог на прирост капитала?

• IRS и многие штаты начисляют налоги на прирост капитала исходя из разницы между тем, что вы платите за актив — вашей базой — и тем, за что вы его продаете.

• Налог на прирост капитала может применяться к инвестициям, таким как акции или облигации, и материальным активам, таким как автомобили, лодки и недвижимость.

Хорошие новости о приросте капитала в сфере недвижимости

IRS обычно позволяет исключить до:

• $ 250 000 прироста капитала от недвижимости, если вы одиноки.

• 500 000 долларов США от прироста капитала от недвижимости, если вы состоите в браке и подаете совместную регистрацию.

Например, если вы купили дом 10 лет назад за 200 000 долларов и продали его сегодня за 800 000 долларов, вы заработаете 600 000 долларов. Если вы состоите в браке и подаете документы совместно, 500000 долларов из этой прибыли могут не облагаться налогом на прирост капитала (но 100000 долларов из прибыли могут быть).

Плохие новости о приросте капитала на недвижимом имуществе

Ваше исключение в размере 250 000 или 500 000 долларов обычно теряется, что означает, что вы платите налог со всей прибыли, если любой из этих факторов верен:

• Дом не было вашим основным местом жительства.

• Вы владели недвижимостью менее двух лет в пятилетнем периоде до ее продажи.

• Вы не жили в доме как минимум два года в пятилетнем периоде, предшествующем его продаже.(Люди с ограниченными возможностями, а также представители вооруженных сил, дипломатической службы или разведки могут получить перерыв в этой части; подробности см. В публикации IRS 523.)

• Вы уже потребовали исключение в размере 250 000 или 500 000 долларов для другого дома в двухлетний период до продажи этого дома.

• Вы купили дом посредством обмена аналогичного типа (в основном, обмен одной инвестиционной собственности на другую, также известную как обмен 1031) в течение последних пяти лет.

• Вы облагаетесь налогом на иностранных граждан.

Все еще не уверены, имеете ли вы право на исключение? Наш инструмент может помочь; в противном случае прокрутите вниз, чтобы узнать о способах избежать налога на прирост капитала при продаже дома:

• Ставки налога на краткосрочный прирост капитала обычно применяются, если вы владели активом менее года. Ставка равна вашей обычной ставке подоходного налога, также известной как ваша налоговая категория. (В какой налоговой категории я нахожусь?)

• Долгосрочные ставки налога на прирост капитала обычно применяются, если вы владели активом более года.Ставки намного менее обременительны; многие люди имеют право на ставку налога 0%. Все остальные платят либо 15%, либо 20%. Это зависит от вашего статуса подачи и дохода.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома

1. Прожить в доме не менее двух лет. Два года не обязательно должны быть подряд, но любители домашних дел должны остерегаться. Если вы продаете дом, в котором не жили как минимум два года, прибыль может облагаться налогом. Продажа менее чем за год обходится особенно дорого, потому что вы можете облагаться краткосрочным налогом на прирост капитала, который выше, чем налог на долгосрочный прирост капитала.

2. Узнайте, имеете ли вы право на исключение. Согласно IRS, если у вас есть налогооблагаемая прибыль от продажи дома, вы все равно можете исключить ее часть, если продали дом из-за работы, здоровья или «непредвиденного события». Подробности см. В публикации 523 IRS.

3. Сохраните квитанции на ремонт дома. «Основа стоимости вашего дома включает не только то, что вы заплатили за его покупку, но и все улучшения, которые вы внесли за эти годы», — говорит Стивен Вейл, зарегистрированный агент и президент RMS Accounting в Форт-Лодердейле, Флорида.Когда ваша базовая стоимость выше, ваша подверженность налогу на прирост капитала ниже. «Реконструкция, расширение, новые окна, ландшафтный дизайн, заборы, новые подъездные пути, установка кондиционеров — все это примеры того, что может снизить налог на прирост капитала», — говорит он.

Подумайте дважды, прежде чем переехать в аренду, чтобы избежать налогов

Обновлено 23.12.2020 Джеффом Карраном, Джеффом Барнеттом и Скоттом Кристенсеном

Национальные цены на недвижимость росли с 2014 года, и многие инвесторы, которые перешли в сектор аренды после Великой рецессии, получили существенный прирост стоимости собственности (индексы S&P Dow Jones, 2019).Возможно, вы подумываете о продаже арендной платы, чтобы зафиксировать прибыль и насладиться плодами своих своевременных инвестиций, но осознание этой выгоды может дорого обойтись. Вы можете иметь задолженность по налогу на прирост капитала в дополнение к потенциальному возмещению амортизации с прибыли от продажи аренды.

Одна из стратегий уплаты меньшего налога — вернуться в аренду и использовать недвижимость в качестве основного места жительства перед продажей. Проживание в аренде на постоянной основе в течение как минимум двух лет до продажи может помочь вам воспользоваться исключенной прибылью в размере 500 000 долларов (250 000 долларов для одиноких), что может свести на нет всю или большую часть вашей прибыли от собственности.Звучит просто, правда?

Давайте взглянем на некоторые важные составляющие определения налогов при продаже арендной платы. Такие факторы, как возврат амортизации, квалифицированное или неквалифицированное использование и скорректированная основа затрат, могут заставить вас дважды подумать, прежде чем вернуться в аренду, чтобы избежать налогов.

Возврат амортизации

Одним из преимуществ аренды является возможность требовать амортизации имущества, что позволяет компенсировать доход от аренды, который в противном случае облагался бы налогом как обычный доход.Амортизация, которую вы принимаете, уменьшает вашу базу в собственности, что потенциально может привести к большему приросту капитала, когда вы в конечном итоге продаете. Если вы продаете недвижимость с целью получения прибыли, сумма до начисленной амортизации облагается налогом по максимальной ставке возврата 25%. Любая оставшаяся прибыль облагается налогом по более низкой ставке долгосрочного прироста капитала. Возврат к арендной плате, чтобы заявить об исключении основного дохода от прироста жилья, не позволяет вам исключить возврат амортизационных отчислений, поэтому после возвращения вы все равно можете иметь солидный налоговый счет, в зависимости от того, какая сумма амортизации была вычтена.(IRS, 2019).

При продаже имущества за убыток

Имейте в виду, что если вы продаете свой дом за убыток, независимо от того, сдан ли он в аренду или является вашим основным местом жительства, вы не облагаетесь налогом на возврат амортизации или другими налогами на прибыль. Однако из-за того, что амортизация каждый год снижает базовую стоимость вашего имущества, пока она не достигнет нуля, продажи бывших домов, сдаваемых в аренду, чаще приносят прибыль.

Примечание . Вы не можете требовать возмещения убытков для целей налогообложения, если проданная недвижимость является вашим основным местом жительства.Прочтите «Мы продали свой дом за убыток — что теперь?» для дополнительной информации.

Соответствующее и неквалифицированное использование

Возможно, вам не разрешат потребовать все освобождение от налога на прирост капитала по месту жительства, даже после учета возмещения амортизации. Это становится непросто, поскольку нам приходится копаться в последних изменениях налогового кодекса. С 2009 года IRS требует, чтобы ваш период владения был разделен на подходящее и неквалифицированное использование. Подходящее использование — это когда дом служит вашим основным местом жительства и имеет право на исключение выгоды согласно Разделу 121 IRC при продаже основного места жительства.Неквалифицированное использование — это период, в течение которого недвижимость сдается в аренду или используется в качестве дополнительного дома для вас, например, для отдыха.

Этот тест применяется к периодам владения, начиная с 2009 года, и он определяет, какая часть вашей прибыли имеет право на освобождение от налогов, а какая подлежит обложению налогом на прирост капитала. Периоды владения до 2009 года всегда считаются подходящим использованием для целей этого теста.

Возможно, вам придется пропорционально распределить исключение из прироста капитала в зависимости от количества лет использования собственности в соответствии с критериями.Это означает, что если вы вернетесь на два года после аренды на семь лет, ваш пропорциональный лимит исключения составит 2/9 прибыли. Если 2/9 меньше, чем полное освобождение от уплаты налогов в размере 500 тыс. Долларов (250 тыс. Долларов для отдельных подателей), то вы можете исключить меньшую сумму.

Пропорциональное распределение исключения применяется только в том случае, если налогоплательщик использовал резиденцию в неквалифицированных целях, а затем преобразовал собственность в основное место жительства. Обратное неверно. Если место жительства сначала использовалось в качестве основного места жительства, а затем было преобразовано в неквалифицированное использование, налогоплательщик потенциально может претендовать на полное исключение.IRS не хочет, чтобы люди нарушали правило пяти лет при аренде, в которую они возвращаются непосредственно перед продажей. Это создает два примера для рассмотрения.

1. Если вы живете в своем доме два года, а затем сдаете его в аренду на два года перед тем, как продать, вы имеете право на получение полной суммы исключения из-за прохождения теста на использование, прожив в доме два из последних пяти лет. перед продажей и прохождением проверки владения.
2. Если вы сдадите свою недвижимость в аренду на два года, а затем вернетесь в нее на два года перед ее продажей, вы должны пропорционально распределить свое исключение, поскольку исключение для периодов неквалифицированного использования применяется только к тем частям пятилетнего испытательного периода использования, которые происходят после последней даты, когда недвижимость используется в качестве основного места жительства [26 U.S.C. § 121 (b) (5) (C) (ii) (I)].

Примечание : Если есть прибыль (независимо от того, имеет ли она право на исключение прибыли), сначала признается возврат амортизационных отчислений до определения того, какая сумма не облагается налогом, а какая облагается налогом на прирост капитала.

1031 Обмен неквалифицированной части использования

Если вы столкнулись с большим налоговым счетом из-за неквалифицированного использования вашей собственности, вы можете отложить уплату налогов, совершив обмен 1031 на другую инвестиционную недвижимость.Это позволяет отложить признание любой налогооблагаемой прибыли, которая повлечет за собой возврат амортизации и налоги на прирост капитала. Что еще более важно, он позволяет отделить не облагаемую налогом и облагаемую налогом части продажи недвижимости.

Примечание : Имущество, которое вы преобразовали в основное место жительства, которое было частью предыдущего обмена 1031, должно удерживаться не менее пяти лет, чтобы иметь право на получение любого из исключений прироста.

Определение скорректированной базы

Теперь, когда мы изучили возможные исключения из налога на прирост капитала и такие проблемы, как возврат амортизационных отчислений, который сначала признается при аренде, мы разберемся, как определить основу скорректированной стоимости для расчета прибыли от продажи вашей собственности.

Ваша скорректированная основа обычно представляет собой первоначальную покупную цену дома плюс произведенные улучшения за вычетом амортизации имущества. Исключением являются случаи, когда вы преобразовали свой дом в аренду, когда рыночная стоимость собственности была ниже вашей скорректированной базы по формуле. В этом случае ваша базовая ставка уменьшается до справедливой рыночной стоимости собственности на момент сдачи в аренду. Это лишает людей возможности обойти систему, сдавая свой дом на короткий период, чтобы иметь возможность понести убытки, поскольку они не могут понести убытки при продаже основного жилья.

В приведенных ниже примерах семья покупает дом 1 января 2013 года за 300 000 долларов и вносит улучшения на сумму 75 000 долларов за счет ремонта кухни и ванных комнат. Их скорректированная база до преобразования дома в аренду составляет 375 000 долларов. Этот дом является их основным местом жительства в течение двух лет.

Сценарий 1

Затем пара сдает дом в аренду, начиная с 1 января 2015 года, на четыре года, прежде чем продать его за 525 000 долларов. В течение четырехлетнего периода аренды они получают около 40 000 долларов амортизации.Когда они продают недвижимость 1 января 2019 года, ее скорректированная база составляет 335 000 долларов (с учетом амортизации от 375 000 до 40 000 долларов). Прибыль от продажи составляет 190 000 долларов.

Несмотря на то, что 33% их периода владения приходилось на использование в соответствии с критериями, они не проходят тест на исключение выгоды на один год, потому что дом не был их основным местом проживания в течение двух из последних пяти лет. Таким образом, вся прибыль подлежит налогообложению.

Первые 40 000 долларов прибыли подлежат возмещению амортизации по ставке налога до 25%.Оставшиеся 150 000 долларов прибыли подлежат долгосрочному налогу на прирост капитала (плюс дополнительный налог на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%, если их AGI превышает применимый порог).

Примечание : Вместо этого пара может совершить обмен 1031 на другую инвестиционную недвижимость, чтобы отложить признание любой налогооблагаемой прибыли.

Сценарий 2

Это то же самое, что и в Сценарии 1, за исключением того, что после четырехлетнего периода аренды пара возвращается на полный рабочий день на два года до продажи дома 1 января 2021 года.Мы будем использовать те же суммы в долларах, что и выше.

Поскольку пара соответствует требованиям для использования исключения не облагаемой налогом прибыли, нам необходимо разбить прибыль в зависимости от квалификационного использования и неквалифицированного использования:

• Соответствующее право пользования — Дом был их основным местом жительства в течение четырех лет из восьмилетнего периода владения, поэтому 50% прибыли имеет право на освобождение от налогов.
• Неквалифицированное использование — Дом не был их основным местом жительства в течение четырех лет из восьмилетнего периода владения, поэтому 50% прибыли подлежат обложению налогом на прирост капитала.

Примечание : Сначала начисляется амортизация, а затем оставшаяся прибыль распределяется между квалифицируемым и неквалифицированным использованием.

Из прибыли в размере 190 000 долларов первые 40 000 долларов подлежат возмещению до 25%. Поскольку прибыль превышает сумму возмещения амортизации, оставшиеся 150 000 долларов (190 000 — 40 000 долларов) должны быть распределены между подходящим и неквалифицированным использованием. 75 000 долларов (150 000 долларов на 50%), относящиеся к квалифицируемому использованию части прибыли, не облагаются налогом как часть исключения прибыли согласно Разделу 121.В то время как оставшиеся 75 000 долларов, относящиеся к неквалифицированному использованию, облагаются налогом на прирост капитала.

Сценарий 3

Это похоже на сценарии 1 и 2, за исключением того, что пара покупает дом 1 января 2003 г., а затем сдает его в аренду на 10 лет, начиная с 1 января 2005 г. Они возвращаются на полную ставку 1 января 2015 г. Они продают недвижимость два года спустя, 1 января 2017 года, с амортизацией в размере 70 000 долларов за период аренды.

В результате скорректированная база собственности составляет 305 000 долларов (с учетом амортизации от 375 000 до 70 000 долларов).Прибыль от продажи составляет 220 000 долларов (525 000–305 000 долларов).

Поскольку пара соответствует требованиям для использования исключения не облагаемой налогом прибыли, нам необходимо разбить прибыль в зависимости от квалификационного использования и неквалифицированного использования:

• Соответствующее право пользования — Дом был их основным местом жительства в течение четырех лет из 14-летнего периода владения. Кроме того, четыре года из 10-летнего периода аренды считаются правомочным использованием, поскольку они имели место до 2009 года, когда все права собственности считаются правомочным использованием для целей этого теста.Таким образом, восемь лет, или 57% прибыли, относятся к использованию согласно установленным требованиям и имеют право на исключение не облагаемой налогом прибыли.
• Неквалифицированное использование — Шесть лет периода аренды считается неквалифицированным использованием, поэтому 43% прибыли подлежит налогообложению.

Из прибыли в размере 220 000 долларов первые 70 000 долларов подлежат возмещению амортизации в размере до 25%. Из оставшейся выгоды в размере 150 000 долларов (повышение выше первоначальной базы) 85 500 долларов (150 000 долларов × 57%) считаются правомочным использованием, имеют право на исключение продажи жилья и не облагаются налогом.64 500 (150 000 долларов × 43%) считаются неквалифицированным использованием и облагаются налогом на прирост капитала.

Сценарий 4

Это похоже на Сценарий 2, за исключением того, что дом продается за 395 000 долларов вместо 525 000 долларов. Со скорректированной базой в 355 000 долларов это означает, что недвижимость продана с прибылью в 40 000 долларов.

Период владения составлял 50% квалификационных и 50% неквалифицированных, и пара имеет право на исключение прибыли для квалифицируемой части, но сначала признается возврат амортизации.Поскольку прибыль составляет 40 000 долларов и сначала выплачивается возмещение амортизации в размере 40 000 долларов x до 25%, не остается никакой прибыли, не облагаемой налогом или облагаемой налогом по ставкам прироста капитала. Важно понимать, что налог на возврат амортизационных отчислений уплачивается в первую очередь при получении прибыли.

Бухгалтерский учет

Важно вести подробный учет всех улучшений, которые вы делаете в доме. Каждый доллар может помочь снизить налоги, которые вы должны однажды получить.Для получения дополнительной информации прочтите статью «Почему так важно следить за улучшениями в вашем доме».

Возврат к аренде для получения права на исключение основного прироста капитала по месту жительства может не помочь значительно снизить ваш налоговый счет, если вы существенно снизили стоимость своей собственности или владели недвижимостью в основном для неквалифицированного использования. Другие варианты, такие как отсрочка налогов с обменом 1031, также могут быть более полезными для управления вашими налоговыми платежами, чем прямая продажа арендной платы. Может быть, непросто понять лучший подход к вашей личной ситуации, но мы любим копаться в этих вопросах здесь, в Merriman.Свяжитесь с командой Merriman, если вам нужна помощь в разработке стратегии продажи вашей аренды и управлении своим состоянием с учетом общей картины.

Список литературы

Исключение прибыли от продажи основного места жительства, 26 U.S.C. Статья 121 (2017). Получено с https://www.govinfo.gov/content/pkg/USCODE-2017-title26/html/USCODE-2017-title26-subtitleA-chap1-subchapB-partIII-sec121.htm

Налоговая служба. (2019, 8 марта). Имущество (основание, продажа дома и т. Д.). Получено с https://www.irs.gov/faqs/capital-gains-losses-and-sale-of-home/property-basis-sale-of-home-etc/property-basis-sale-of-home- пр-5

Индексы S&P Dow Jones. (2019, 27 августа). Финикс заменил Лас-Вегас городом с самым высоким показателем годового дохода согласно индексу S&P CoreLogic Case-Shiller [PDF-файл]. Получено с https://my.spindices.com/documents/indexnews/announcements/20190827-981359/981359_cshomeprice-release-0827.pdf

Имущество (Основание, Продажа дома и т. Д.) 5

Вопрос

Недвижимость была моим основным местом жительства в течение первых 2 из 5 лет, закончившихся на дату продажи собственности. В течение 3 лет до даты продажи я сдавал эту недвижимость в аренду. Могу ли я исключить прибыль от продажи, и если да, то как мне учитывать амортизацию, полученную при аренде недвижимости?

Ответ

Если вы использовали и владели недвижимостью в качестве основного места жительства в течение совокупных 2 лет из 5-летнего периода, заканчивающегося на дату продажи, вы выполнили критерии владения и использования для исключения.Это верно, даже если недвижимость использовалась в качестве арендуемой в течение 3 лет до даты продажи. В этом случае вы имеете право исключить часть или всю прибыль от продажи вашего дома, если вы не использовали исключение при продаже другого жилья в течение двухлетнего периода, который заканчивается в день продажи, или если вы использовали исключение в течение последних 2 лет, но эта продажа вашего дома связана с изменением работы, состояния здоровья или непредвиденными обстоятельствами.

Что касается сдаваемой в аренду собственности, закон устанавливает дополнительные ограничения на сумму, которую вы можете исключить.Вы не можете исключать часть своей прибыли, равную любому разрешенному или допустимому вычету из амортизации для периодов после 6 мая 1997 года.

Как правило, закон разрешает ежегодный вычет из амортизационных отчислений на арендуемую недвижимость, и вы должны уменьшить основание для этого имущества на сумму своих амортизационных вычетов. Если вы не претендуете на часть или все вычеты из амортизационных отчислений, разрешенные законом, вы все равно должны уменьшить базовую стоимость имущества на допустимую сумму, прежде чем определять свою прибыль от продажи имущества.

Прибыль, относящаяся к амортизации, может подлежать 25% -ной ставке налога на прибыль согласно Разделу 1250 для непересчета. Кроме того, налогооблагаемая прибыль от продажи может облагаться налогом на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%. Для получения дополнительной информации см. Вопросы и ответы по налогу на чистый инвестиционный доход. См. Публикацию 523, Продажа вашего дома, и Форму 4797, Продажа коммерческой недвижимости, для получения подробной информации о том, как рассчитать и сообщить сумму прибыли.

Принесет ли продажа вашего дома налоговый шок?

Для многих людей их дома являются их самым большим достоянием; те, которые они могут планировать продать когда-нибудь, чтобы переехать в другую часть страны, перейти на более крупный дом или помочь финансировать выход на пенсию.

Если вы не продали дом в течение последних нескольких лет, вы можете не осознавать, что изменения в налоговом кодексе могут повлиять на то, сколько вы получите после продажи. Узнайте, как новые налоговые законы повлияют на вас, если вы решите переехать.

Старые правила

В прошлом продавцы могли отложить налоги на прирост капитала на всю прошлую прибыль, независимо от ее размера, при условии, что они выполняли следующие два требования:

• Куплен новый дом, который стоит больше, чем сумма, полученная за проданный дом.
• Купил замену в течение двух лет до или двух лет после даты продажи.

Например, предположим, что вы купили дом за 200 000 долларов и продали его через пять лет за 300 000 долларов. Если вы приобрели еще один в течение двух лет не менее чем за 300 000 долларов, вы могли бы избежать налога на прирост капитала с прибыли в 100 000 долларов. Кроме того, вы могли бы продолжать этот процесс каждый год, потенциально создавая неограниченное количество отложенных налоговых доходов. Затем, когда вы умерли, прибыль могла быть сведена на нет из-за увеличения базового положения для ваших бенефициаров.Взаимодействие с другими людьми

Кроме того, продавец, достигший 55-летнего возраста, мог навсегда исключить из прибыли до 125 000 долларов, не покупая еще один дом.

Новые правила

5 августа 1997 г. вступил в силу Закон о налоговых льготах 1997 г. Закон покончил с постоянной неограниченной отсрочкой получения прибыли и заменил ее ограниченными исключениями.

Плательщики единого налога теперь могут исключить до 250 000 долларов прибыли от продажи своего дома. Супружеские пары, которые подают документы совместно, могут исключить 500 000 долларов из своего налогооблагаемого дохода.Возраст не имеет значения, и вам не нужно покупать новый дом. После исключения вы можете купить дом дешевле или даже арендовать его. Более того, IRS позволит вам использовать исключение каждый раз, когда вы продаете свое основное жилье.

Есть два правила:

• Вы должны владеть домом и использовать его в качестве основного места жительства не менее двух из предыдущих пяти лет.
• Вы не могли использовать исключение в течение предыдущих двух лет.

Например, предположим, что супружеская пара купила свой дом восемь лет назад за 200 000 долларов и все это время жила в нем. Теперь они готовы продать за 450 000 долларов и переехать в более крупный дом, который стоит 400 000 долларов в менее дорогой части страны, чтобы разместить их растущую семью. Из-за исключения им не придется платить налог на прирост капитала с прибыли в размере 250 000 долларов.

Давайте заглянем на 20 лет в будущее, когда наша пара захочет уйти на пенсию и переехать в квартиру.Они продают свой большой дом за 1 миллион долларов и покупают квартиру за 750000 долларов. Они получат прирост капитала в размере 600 000 долларов (1 миллион — 400 000 долларов) от продажи дома. Однако им придется заплатить налог только на 100 000 долларов прибыли из-за исключения 500 000 долларов.

Особые соображения

Требуемые два года владения и использования в течение пятилетнего периода, заканчивающегося на дату продажи, не обязательно должны быть непрерывными. Следовательно, если вы сдавали свой дом в аренду в течение первого, третьего и пятого года владения, но прожили в нем второй и четвертый годы, вы все равно можете воспользоваться исключением.Взаимодействие с другими людьми

Кроме того, есть исключения из правила двухлетнего проживания. К ним относятся инвалидность, осуждение и развод.

Если исключение сводит на нет всю вашу прибыль, вам не нужно сообщать о продаже в своей налоговой декларации. В противном случае вы должны подать транзакцию в Таблицу D. В любом случае обязательно храните все записи в течение как минимум трех лет.

Не думайте, что вы можете использовать это исключение только в том случае, если у вас есть традиционный дом на одну семью. Закон применяется к любому жилью, которое вы считаете своим основным местом жительства, например:

• Дом-лодка
• Кондо или таунхаус
• Кооперативная квартира
• Передвижной дом

Как снизить налог

Хотя уход от налога на прибыль в размере 250 000 долларов (500 000 долларов для совместных налоговых декларантов) является значительным, этого может быть недостаточно, чтобы полностью компенсировать прибыль некоторых продавцов.Есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы увеличить ваши расходы и снизить налоговые обязательства.

Вернитесь к своим записям, чтобы узнать, были ли у вас другие разрешенные расходы, в том числе:

• Плата за расчет или закрытие при покупке дома
• Налоги на недвижимость, которые продавец должен, но которые вы заплатили и не получили возмещения
• Улучшение дома, например, новая крыша или добавление комнаты

Итог

Наконец, посмотрите на другие ваши инвестиции.У вас есть акции, облигации или другая недвижимость, стоимость которых меньше, чем вы за них заплатили? Вы можете продать их и использовать убытки для компенсации прироста капитала от продажи дома.

Как продать арендуемую недвижимость и не платить прирост капитала | Финансы

Автор: Beverly Bird | Рецензент: Райан Кокерхэм, CISI Capital Markets and Corporate Finance | Обновлено 6 марта 2019 г.

Одна из проблем с инвестициями заключается в том, что Налоговая служба обычно ждет с протянутой рукой в ​​конце транзакции, ожидая своей доли в налогах.Если вы продаете арендуемую недвижимость, которая является «капитальным активом», и получаете прибыль, эта прибыль называется «приростом капитала». Как правило, вам придется платить налог на прирост капитала с этой прибыли, но если вы воспользуетесь маневром, называемым, например, «Обмен по разделу 1031», вы сможете избежать налога.

Наконечник

Обмен по разделу 1031 происходит, когда вы реинвестируете выручку от продажи арендуемой собственности в покупку другой инвестиционной собственности … при условии, что вы не сохраняете никаких денежных средств от продажи.

Налог на прирост капитала

Налог на прирост капитала подлежит уплате в размере , когда вы продаете актив на сумму, превышающую вложенные в него деньги. IRS требует 15 процентов от вашего дохода, если вы состоите в совместном браке и имеете налогооблагаемый доход от 77 200 до 479 000 долларов. Если вы зарабатываете более 479000 долларов в качестве совместной пары, вы можете рассчитывать на уплату 20-процентного налога с вашего долгосрочного прироста капитала. Однако вы можете избежать значительного налогового удара с помощью некоторого планирования.

Раздел 1031 Обмен

Если вы не хотите снимать наличные со своей арендуемой собственности, вы можете просто перевести одну инвестицию в другую в обмене 1031 , чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала.IRS позволяет продать одну инвестицию и реинвестировать выручку без налогообложения. Обмен должен быть аналогичным обменом, но IRS относительно снисходительно относится к этому в отношении недвижимости.

Вам не нужно обменивать арендуемое вами имущество с тремя спальнями на другое арендуемое имущество с тремя спальнями. Вы можете продать свой арендованный дом и купить неосвоенные сельхозугодья или даже коммерческий торговый центр, если хотите, при условии, что актив на обоих концах биржи является недвижимостью, и оба находятся в Соединенных Штатах .Это правило распространяется только на инвестиционную недвижимость. Вы не можете совершить обмен 1031 на продажу квартиры, в которой жил ваш студент до окончания учебы. Если вы никогда не сдавали недвижимость в аренду, это второй дом, а не инвестиция.

1031 Сроки обмена

Еще одно правило касается времени 1031 обмена. Вам не обязательно проводить своп вечно — на самом деле, у вас меньше, чем за год. Во-первых, вы должны найти другой подходящий объект недвижимости в течение 45 дней после продажи вашей первой собственности.Затем вы должны письменно подтвердить покупку, но не с продавцом, а с незаинтересованной третьей стороной, выступающей в качестве посредника. С точки зрения налогообложения, незаинтересованность означает, что он не может иметь с вами никаких деловых отношений, например, если он действовал как ваш агент по недвижимости, ваш бухгалтер или ваш поверенный.

45-дневный крайний срок длится одновременно с шестимесячным сроком . В течение 180 дней, вы должны закрыть новую собственность. Если ваша налоговая декларация за год, в котором вы продали арендуемую недвижимость, должна быть подана до истечения этих шести месяцев, у вас нет всех 180 дней для закрытия.Срок истекает, когда подана ваша налоговая декларация, но он включает любые продления, которые вы принимаете. Предполагая, что вы действуете вовремя и соблюдаете эти сроки, вы не должны будете платить налог на прирост капитала при продаже вашей собственности.

Сбор налоговых убытков

Если вы хотите вывести наличные из продажи или не можете управлять обменом 1031, внимательно посмотрите на свой инвестиционный портфель. Налоговое законодательство предусматривает возможность, известную как «сбор налоговых убытков». Если у вас есть что-то, что вы можете продать с убытком, и если вы не против, то убыток может компенсировать прирост капитала.Например, если вы получаете 100 000 долларов от продажи своей арендуемой собственности и продаете другую инвестицию с убытком в 50 000 долларов, вы должны будете заплатить налог только с 50 000 долларов.

Преобразование собственности

Если вы заранее знаете, что в конечном итоге захотите продать свою арендуемую собственность, вы можете сначала переехать в дом и минимизировать налог на прирост капитала. IRS предлагает исключение из налога в размере 250 000 долларов США для плательщиков единого налога и 500 000 долларов США для состоящих в браке налогоплательщиков за 90 215 прироста капитала в результате продажи их основного места жительства.

Если вы сдавали свою собственность в аренду, когда покупали ее, но затем прожили там два года, прежде чем продать ее, вы можете претендовать на часть этого исключения, если владели недвижимостью не менее пяти лет. Ваше исключение уменьшается на количество времени, в течение которого дом использовался в качестве инвестиционной собственности. Например, если вы владели недвижимостью восемь лет, сдавали ее в аренду на шесть лет и жили в ней последние два года, она служила инвестиционной собственностью в 75 процентах случаев .Таким образом, вы можете исключить из налогообложения 25 процентов своей прибыли.

Полное руководство по продаже арендуемой собственности и избежанию налоговых ударов

Почти на каждом пути инвестора в недвижимость наступает момент, когда ему необходимо продать арендуемую недвижимость.

Возможно, вам понадобятся деньги, новая недвижимость (которая поможет вам избежать уплаты налога на прирост капитала, уплаченного в IRS при обмене 1031) или вообще отказаться от бизнеса арендодателя.

Прежде чем мы углубимся в варианты продажи сдаваемой в аренду собственности, давайте сначала коснемся того, как можно избежать уплаты крупного налога на прибыль, полученную от продажи.

Выгодные налоговые способы продажи имущества

Важно отметить то, что существует несколько выгодных с точки зрения налогообложения способов продажи собственности.

One осуществляется через обмен 1031, который помогает отсрочить уплату налога на прирост капитала, как краткосрочного, так и долгосрочного. Когда инвестиционная недвижимость продается, у вас могут быть высокие налоги на прирост капитала в зависимости от суммы прибыли, которую вы получите от продажи. Эти налоги будут наиболее заметны на федеральном уровне.Сумма будет варьироваться в зависимости от вашего дохода, но в большинстве случаев она может составлять примерно 15-20% для федеральных налогов на прирост капитала.

В зависимости от того, где вы живете, прибыль также может облагаться налогом как доход или прибыль на уровне штата. Кроме того, возврат накопленной амортизации (т. Е. Налоговые вычеты, полученные вами в результате амортизации вашего актива за то время, когда вы им владели) необходимо будет урегулировать и облагать налогом по федеральной ставке 25% с различными ставками на уровне штата. Обязательно обратитесь к своему CPA, чтобы лучше понять ваши личные налоговые последствия в зависимости от вашей ситуации.

Однако вы можете не платить никаких налогов на момент продажи, если вы правильно выполните отложенный обмен 1031.

Также известный как обмен «аналогичного типа», отложенный обмен 1031 позволяет пользователям отложить все налоги на прирост капитала, если все доходы реинвестируются в новое имущество или портфель свойств равной или большей стоимости, а суммы ссуды аналогичны или выше. . Есть еще несколько вещей, которые необходимо учитывать, но эти два являются наиболее важными.

Что важно отметить в отношении сроков хранения — до тех пор, пока вы удерживаете свою недвижимость достаточно долго и не активируете «статус дилера» в IRS (обычно два года или дольше), нет ограничений на количество раз или как часто вы можете выполнять отложенный обмен 1031.

Теоретически, 1031 можно делать снова и снова, бесконечно … продавая недвижимость, а затем реинвестируя ее в аналогичную недвижимость, откладывая налоги и увеличивая капитал и ценность с течением времени на неограниченный срок.

Еще одно большое потенциальное налоговое преимущество — продажа вашего основного места жительства. Теперь это статья об инвестиционной недвижимости, так зачем упоминать основное место жительства? Это потенциальное освобождение от налогов для всех, кто покупает основное место жительства, а затем преобразовывает его в арендуемую недвижимость.

Согласно IRS.gov: «Если у вас есть прирост капитала от продажи вашего основного дома, вы можете иметь право исключить до 250 000 долларов США из этого дохода или до 500 000 долларов США из этой прибыли, если вы подадите совместную декларацию. с вашим супругом «.

Здесь есть несколько предостережений, и вам следует проконсультироваться со своим налоговым специалистом о том, имеете ли вы право. Самым большим препятствием, которое необходимо преодолеть, является условие, согласно которому вы должны проживать в собственности 2 из последних 5 лет (хотя это не обязательно должно быть все сразу).

Итак, если вы приобрели первичный дом, жили в нем 2 года, затем переехали и превратили его в аренду и владели им еще 3 года или меньше в качестве аренды, сейчас может быть подходящее время для продажи из Точка зрения налоговой экономии.

Продажа традиционной недвижимости в аренду

В качестве альтернативы, продажа незанятого дома относительно проста: поставьте его, сделайте ландшафтный дизайн, внесите в список и ждите предложений.

С недвижимостью, занимаемой арендатором, процесс немного сложнее.Для начала вам нужно взглянуть на тип договора аренды, который у вас есть.

Если ваши арендаторы живут на условиях помесячной аренды, основная процедура будет выглядеть так:

1. Отправьте арендаторам письменное уведомление.
2. Напомните им убрать свои вещи до последнего дня.
3. Если они не выезжают в назначенный срок, начните процесс выселения.

Некоторые арендодатели включают в договор аренды пункт о досрочном прекращении. Эти пункты предусматривают, что договор аренды может быть расторгнут при определенных обстоятельствах, таких как (а) невыполнение условий аренды, (б) серьезное пренебрежение собственностью или (в) потребность / желание арендодателя продать.

Когда у ваших арендаторов есть срочный договор аренды без оговорки о досрочном прекращении, арендаторы имеют больше прав, а арендодатели — меньше гибкости. Если вам абсолютно необходимо продать занятую арендуемую недвижимость, вот полное руководство по вашим возможностям.

(Конечно, не забудьте проверить законы вашего штата об арендодателях и квартиросъемщиках, чтобы убедиться, что вы все делаете по расписанию. В каждом штате есть свои правила об уведомлении, требуемом для выставок недвижимости и дат выселения.)

1.Дождитесь истечения срока аренды

Пока ваши арендаторы платят арендную плату и соблюдают правила аренды, они имеют право остаться в течение срока аренды; то есть, если в договоре аренды нет пункта о досрочном прекращении (см. выше). Ваш первый вариант — дождаться окончания срока аренды, после чего вы можете сообщить арендаторам о своем желании продать и направить им соответствующее уведомление.

Плюсы: Вы выполняете договор аренды, который подписали, зарабатываете арендную плату, пока ждете, и, скорее всего, делаете полный перерыв с меньшими обидами.

Минусы: Приходится ждать, чтобы продать. Если это рынок продавца, до конца аренды которого осталось 9 месяцев, это может привести к потере капитала.

2. Платите арендатору за выселение

С арендаторами срочной аренды могут вестись переговоры: вы платите им за переезд. Это может облегчить боль и снизить расходы, связанные с переездом, и при этом будет стимулировать арендатора освободить квартиру. Прежде чем выбрать этот вариант, рассчитайте цифру на основе:

1. Расходы на переезд: Предложите возместить арендаторам их расходы на переезд.
2. Разница в аренде: Если в соседнем сопоставимом доме арендная плата немного выше, предложите оплатить разницу за оставшиеся месяцы аренды.
3. Гарантийный депозит: При переезде на новое место арендатор должен будет внести залог за первый месяц аренды. Вы могли бы предложить внести залог за новое место.
4. A Ballpark Номер: Если быстрая продажа вашего дома сулит огромную прибыль, вы, возможно, захотите заплатить своим арендаторам более приятную сумму, чтобы побудить их переехать.

Плюсы: Денежные переговоры, как говорится, и предложение наличными могут стимулировать более быстрый ход и ослабить любую напряженность.

Минусы: В зависимости от обстоятельств — например, времени, оставшегося на аренде, местных цен на аренду, затрат на переезд — вы можете потратить большую часть сдачи, чтобы заставить арендаторов переехать.

3. Продать арендатору

Допустим, у вас есть хороший арендатор, который не только любит ваш дом, но и в конце концов хочет его купить. В таком случае почему бы не предложить им недвижимость? Это жест доброй воли — вы подходите к столу с предложением остаться, а не уйти, — и он приведет к относительно быстрой и безболезненной продаже.

Если ваш арендатор не может получить традиционное финансирование, вы всегда можете предложить финансирование от продавца, при котором вы получаете регулярные платежи от покупателя с учетом процентов, графика платежей и ситуаций невыполнения обязательств. Финансирование продавца обычно происходит в течение короткого периода времени, пока арендатор не сможет получить ипотеку.

Плюсы: Вы продадите человеку, который уже знает и любит дом… и никому не нужно переезжать.

Минусы: Если вашему арендатору требуется финансирование от продавца, вам нужно будет уже полностью владеть домом, а покупатель всегда может не выплатить ссуду.Кроме того, ваш арендатор, переходящий в режим покупателя, может запросить изменения или внешний ремонт дома в рамках продажи.

4. Продам в активную аренду

Другой вариант — найти покупателя, который купит вашу инвестиционную недвижимость, занимаемую арендатором, с действующим договором аренды. Новый владелец позволит жильцам проживать в доме в течение периода аренды, после чего новый владелец должен будет сохранить жильцов по новому договору аренды или составить другие планы.

Плюсы: Вы быстро обналичиваете свои вложения и передаете бразды правления новому арендодателю. Это относительно гладкая сделка для покупателя, продавца и арендаторов.

Минусы: Это не тот тип продажи, который вы можете просто перечислить на MLS. Ваш пул покупателей ограничен инвесторами или теми, кто достаточно терпелив, чтобы позволить истечению срока аренды, пока они не переедут, не отремонтируют или не заключат новый договор аренды. Таких покупателей бывает сложно отсеять.

5.Перечислить через подкладку

В целом, продать арендованный дом с арендаторами — непростая задача. По сути, вам нужно найти того, кто готов взять на себя ваш инвестиционный проект, не меняя слишком много. По-настоящему беспрепятственный способ — разместить свой дом на рынке, специально предназначенном для инвесторов, которые действительно хотят, чтобы арендаторы были на месте.

Вот как работает Roofstock.

Roofstock — ведущая площадка для продажи недвижимости в аренду. Арендодатели по всему миру выбирают нас для размещения своей аренды, потому что это просто, эффективно и на 100% онлайн.Вам не нужно ставить вывески во дворе или планировать показы, вам не нужен риелтор или брокер.

Когда вы размещаете свой дом для сдачи в аренду на Roofstock, вы напрямую подключаетесь к сети продавцов, которые хотят именно то, что вы предлагаете — недвижимость под ключ.

Наша статистика показывает, что размещение на Roofstock экономит ваше время и деньги. Средний листинг на Roofstock продается на 77% быстрее, а прибыль увеличивается на 11 500 долларов.

Вот еще несколько преимуществ использования Roofstock для продажи вашего объекта аренды:

• Продайте свою недвижимость международной сети инвесторов в недвижимость
• Сохраните денежный поток арендаторов и арендного дохода до закрытия
• Опубликуйте привлекательный онлайн-листинг, основанный на ключевых показателях и информации о собственности, которую Roofstock собирает для вас
• Совершайте транзакции на 100% онлайн — вам даже не нужно выходить из дома.
• Наслаждайтесь процессом невмешательства, в ходе которого Roofstock общается от вашего имени с местными управляющими недвижимостью и потенциальными покупателями
• Экономьте деньги с низкой комиссией за транзакцию в размере 3,0% (или 2500 долларов США, в зависимости от того, что больше).

Каков процесс?

Объявление и продажа вашего дома через Roofstock не может быть проще. Вот основные шаги:

1. Отправьте объявление: Введите информацию о своей собственности в нашу систему, и мы бесплатно сгенерируем отчет об оценке.
2. Установить цену: Используя этот отчет об оценке, мы поможем вам установить справедливую цену, которая одновременно привлечет инвесторов и будет соответствовать вашим финансовым целям.
3. Давайте возьмем на себя инициативу: Roofstock собирает отчеты о проверках, текущую информацию об аренде и другие важные документы, которые будут использоваться для создания вашего объявления. Мы также предоставляем ключевые финансовые показатели и информацию о рынке, чтобы подчеркнуть инвестиционный потенциал.
4. Получить предложения и закрыть: Предложения приходят к вам прямо в Интернете.После того, как вы примете предложение, Roofstock наблюдает за всем процессом закрытия — обычно в течение 30 дней.
5. Соберите арендную плату до закрытия: Ваш денежный поток от арендной платы не прекратится, пока сделка не будет завершена.

Roofstock избавляет от лишних догадок и головной боли при продаже вашего дома в аренду. По сравнению с другими вариантами продажи с арендаторами, он представляет наименьшее количество препятствий для продавца, покупателя и людей, живущих в вашей собственности.

Вот простая сравнительная таблица, показывающая, чем процесс Roofstock отличается от стандартного способа продажи арендуемой собственности:

Как видно из диаграммы выше, по сравнению с Roofstock традиционный способ продажи дома дороже, требует больше времени на обработку и влияет на вашу общую прибыль.

Удаление арендаторов и продажа арендуемого дома стандартным способом с использованием агента, брокера и титульной компании приводит к более длительным периодам ожидания, потере арендной платы, высоким брокерским гонорарам и другим расходам, связанным с внутренним оформлением и ландшафтным дизайном.