Уплата налога за сдачу квартиры в аренду: комментарии экспертов | ФНС России
11 Республика КомиДата публикации: 25.04.2014
Издание: Официальный сайт ООО «КонсультантПлюсКоми», 23.04.2014Тема: Декларирование доходов граждан, сдача жилья в аренду
Источник:  http://www.consultantkomi.ru/presscenter/620/
В самом разгаре «Декларационная кампания 2014», и не редко в налоговые органы республики обращаются граждане с просьбой разъяснить, нужно ли до 30 апреля подавать декларацию по налогу на доходы физических лиц за прошлый год (форма 3-НДФЛ), если гражданин, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, сдавал квартиру в аренду другому физическому лицу.
Андрей Бабик, начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления Федеральной налоговой службы по Республике Коми:
– В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Одного только факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Пунктом 2 ст. 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
Критерии отнесения деятельности к предпринимательской приведены, в частности, в письмах Минфина России от 07.11.2006 N 03-01-11/4-82, от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125 и др.
При регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) с указанием вида деятельности «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (Код по ОКВЭД ОК 029-2001 – 70.20.1) доходы, полученные по договору найма жилого помещения, находящегося в его собственности, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.
ИП может находиться на общей системе налогообложения (доходы облагаются по ставке 13%) либо применять специальные режимы налогообложения (УСН).
Таким образом, доходы ИП от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества будут облагаться налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН. Он может выбрать налогообложение по одной из двух ставок: с объектом «доходы» — 6%, «доходы минус расходы» — 15%.
В ином случае, гражданин, сдававший жилье в аренду, по окончании года, но не позднее 30 апреля, обязан подать в налоговый орган по месту регистрации декларацию по форме ? 3-НДФЛ с указанием полученного от сдачи внаем дохода и до 15 июля уплатить исчисленный в декларации налог.
Эвелина Петкова, юрист-эксперт «Консультант Коми»:
– Если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду не отвечает критериям предпринимательской деятельности, то с полученных от аренды имущества денежных средств лицо уплачивает подоходный налог. Порядок налогообложения предусмотрен главой 23 Кодекса.
Плательщиками НДФЛ признаются физические лица — налоговые резиденты РФ, а также физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников в РФ, в том числе от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п. 1 ст. 207, подп. 4, 10 п. 1 ст. 208 Кодекса).
В соответствии со ст. 224 Кодекса доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма жилых помещений, являются объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13% у налоговых резидентов РФ и по ставке 30% у физических лиц — нерезидентов РФ.
Закон предусматривает ответственность за непредоставление налоговой декларации, за уклонение от уплаты налогов и т.п. Так, например, если налогоплательщик обязан представить, но не представил налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц, то он несет ответственность, предусмотренную пунктом 1 статьи 119 Налогового кодекса Российской Федерации, в виде штрафа.
Кроме того, статьей 198 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена ответственность за уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица.Налог за сдачу квартиры \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Налог за сдачу квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Налог за сдачу квартиры Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил предпринимателю налог по УСН, поскольку счел, что им при сдаче жилых помещений в аренду неправомерно в качестве налогооблагаемого дохода не была учтена сумма компенсации стоимости коммунальных услуг, полученная от арендатора. Суд отклонил довод налогоплательщика о том, что во взаимоотношениях между ресурсоснабжающей организацией и арендатором он выступает в качестве посредника, указав, что имеющееся в договоре между налогоплательщиком и арендатором условие о возможности арендатора самому заключить договор с ресурсоснабжающей организацией само по себе не свидетельствует об осуществлении налогоплательщиком деятельности во взаимоотношениях с данной организацией в качестве посредника или агента. Квалифицируя оплату стоимости коммунальных услуг в качестве переменной части арендной платы, суд указал, что исходя из анализа подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества не входит в перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по УСН.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Налог за сдачу квартирыНормативные акты: Налог за сдачу квартиры «Обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором квартале 2019 года по вопросам налогообложения»Индивидуальный предприниматель в 2013 и 2014 годах осуществляя в городе Мончегорске Мурманской области предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений на основании патентов, применял патентную систему налогообложения в отношении вида предпринимательской деятельности «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности». До перехода на патентную систему налогообложения заявитель обращался с письмом в налоговый орган, в котором просил разъяснить, на основании каких документов определяется обособленность конкретного объекта. В ответе налоговый орган указал, что перечень документов, подтверждающих обособленность объекта недвижимости, не установлен.
«О применении специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»Учитывая изложенное, если одним из супругов, применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», заключен договор по сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности и расположенного на территории любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент, то полученные по такому договору доходы, учитываются при исчислении указанного налога при соблюдении ограничений, предусмотренных Законом.
Сдача жилых и нежилых помещений, машино-мест в наем (аренду)
2Физические лица, осуществляющие сдачу в наем (аренду) другим физическим лицам жилых и нежилых помещений, машино-мест, должны произвести следующие действия:
1. заключить в письменной форме договор найма жилого помещения (аренды нежилого помещения).
Формы договоров найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, аренды нежилого помещения
утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497».2. до установленного в договоре срока фактического предоставления помещения в наем (аренду) зарегистрировать договор.
Регистрация договора производитсяв местном исполнительном и распорядительном органе или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги. Процедура регистрации договора найма бесплатная.
3. произвести уплату подоходного налога в фиксированных суммах.
Доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в наем физическим лицам жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в фиксированных суммах.
Уплата подоходного налога в фиксированных суммах производится по ставкам, установленным приложением 2 к Налоговому кодексу Республики Беларусь. При этом ставки подоходного налога в фиксированных суммах, установленные Налоговым кодексом Республики Беларусь, могут быть уменьшены (до двух раз) решениями областных (Минского городского) Советов депутатов, для той категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.
Ставки подоходного налога в фиксированных суммах за сдачу в наем жилых помещений определяются за каждую сдаваемую комнату в жилом помещении в расчете за месяц.
Ознакомиться с установленными ставками налога можно ТУТ.
Уплата подоходного налога в фиксированных суммах производится:
ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата подоходного налога в фиксированных суммах.
При изменении размеров ставок подлежащий уплате подоходный налог в фиксированных суммах пересчитывается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло изменение.
4. доплата подоходного налога.
С 01.01.2019 при получении физическими лицами доходов от сдачи в наем (аренду) помещений физическим лицам налоговая декларация (расчет) по подоходному налогу с физических лиц не предоставляется, перерасчет подоходного налога не производится, независимо от размера таких полученных доходов.
ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ!!!
При указании в декларации о доходах и имуществе либо пояснениях, представленных по требованию налогового органа, в качестве источников, за счет которых было приобретено имущество либо произведены иные расходы, доходов, полученных от сдачи физическим лицам в аренду жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, в размерах,
Более подробную информацию по вопросу уплаты подоходного налога в фиксированных суммах можно получить в налоговом органе по месту жительства.
Минстрой заставит платить налоги за сдачу жилья. Стоимость аренды может увеличиться на 13%
Минстрой готовит законопроект о выведении рынка аренды недвижимости из серой зоны. До конца 2021 года его планируют внести в Госдуму, узнали «Известия».
Пока документ не готов — идет его разработка и обсуждение. По задумке, законопроект должен сформировать в России рынок частного наемного жилья и защитить интересы как собственников, так и арендаторов.
Для этого планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья. Данные в нее должны будут подавать добросовестные арендодатели. Платформу собираются интегрировать с системами Федеральной налоговый службы, что должно упростить процесс начисления и уплаты налогов.
Глава экспертного совета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова полагает, что в законопроект могут включить типовой договор найма, создание реестра наймодателей, а также агрегатора — компанию, которая будет вести отношения с арендаторами от имени собственника. «Агрегатор будет отвечать перед собственниками за своевременную оплату и проверку нанимателя», — сказала она.
По мнению Булгаковой, логично будет ввести административную ответственность за неподачу информации и неуплату налогов. Недобросовестных собственников можно выявлять по данным Росреестра — если человек владеет несколькими квартирами, проверять, кто в них живет, предполагает она.
Как прогнозируют эксперты, новые правила могут увеличить стоимость аренды жилья в пределах 13% или выше. Учитывая колоссальное влияние поправок на рынок недвижимости, правильно их для начала опробовать в нескольких пилотных регионах, отмечают они.
Сейчас 80–90% рынка арендного жилья в России находится в серой зоне. По мнению управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, это означает не только упущенные налоговые сборы, но и риск криминогенных ситуаций. В квартирах, которые сдаются нелегально, могут проживать люди, занимающиеся преступной деятельностью, или незаконные мигранты.
Россияне оправдывают «серых» арендодателей — НАФИ
Большинство россиян не считают сдачу жилья в аренду без уплаты налога серьезным нарушением закона и сами не стали бы платить подобный налог, если бы были арендодателями. Об этом свидетельствуют результаты исследования Аналитического центра НАФИ*.
Большинство россиян не осуждают арендодателей, которые не платят налог с дохода от сдачи жилья. 41% относятся к нелегальной сдаче жилья в аренду скорее положительно, а 39% не имеют четкой позиции по этому вопросу. Две трети россиян считают, что арендодатели, которые не платят налоги с дохода, не заслуживают никакого наказания. Они не видят необходимости в ужесточении контроля над уплатой таких налогов и не стали бы поддерживать подобные государственные инициативы.
Помимо наиболее очевидной причины – нежелания делиться доходом с государством – россияне объясняют нежелание арендодателей платить налоги бюрократическими сложностями, которые повлечет за собой оформление соответствующих документов, и отсутствием серьезных наказаний за неуплату налогов.
Только четверть россиян (29%) считают, что уклоняющихся от уплаты налогов арендодателей нужно штрафовать. Среди сторонников административной ответственности для «нелегальных» арендодателей больше тех, кто на данный момент снимает жилье (37% против 29% в среднем по стране). При этом сами они скорее не платили бы налог с дохода, если бы являлись арендодателями.
Более половины россиян (51%) признались, что сами скорее всего не стали бы платить налоги с дохода от сдачи жилья в аренду. Большую «законопослушность» в этом плане демонстрируют женщины. Они чаще мужчин выступают за административное наказание арендодателей, которые не платят налоги, и сами проявляют большую готовность платить налог в случае, если станут сдавать свое жилье.
Одна из причин, по которым россияне лояльно относятся к сдаче жилья в «серую» аренду – в том, что они не видят позитивных последствий обязательной уплаты налогов с дохода от сдачи жилья (50% опрошенных).
Есть и те, кто отмечает положительный эффект подобных законодательных мер. Так, по мнению 31% опрошенных, официальное оформление арендодателей, которое подразумевает уплату налога с дохода от сдачи жилья, защитит прежде всего арендаторов. Квартиросъемщики в таком случае смогут рассчитывать на полноценный договор и связанные с ним гарантии. Пятая часть россиян (19%) считают, что выход арендодателей из «серой зоны» сделает сдачу жилья в аренду безопаснее, так как снизит количество нелегальных жильцов. Еще 12% указывают на то, что уплата налогов с дохода от сдачи жилья в аренду пополнит государственную казну.
Среди тех, кто видит позитивные последствия строгого соблюдения подобных обязательств для арендаторов и самих арендодателей, наибольшую долю составляют молодые россияне в возрасте до 24 лет.
Анастасия Гребенюк, руководитель исследовательских проектов Аналитического центра НАФИ:
«Невысокий уровень культуры уплаты налогов у россиян в целом сказывается как на оценке деятельности “серых” арендодателей, так и на потенциальной готовности самих опрошенных платить налог с доходов от сдачи жилья. Сдача жилья, находящегося в собственности, не воспринимается большинством россиян как бизнес, с которого необходимо платить налоги. По этой причине, а также по причине отсутствия в настоящее время реального наказания за отказ от уплаты налогов со сдачи жилья, большинство россиян никаким образом не осуждают подобную практику. Если наказание за подобного рода деятельность не будет ужесточено на законодательном уровне, в ближайшее время не стоит ожидать изменения отношения россиян к “серой аренде”».
«Часто бывает так, что владельцы квартир сдают жилье и не платят налоги с дохода. Как Вы к этому относитесь?», в % от всех опрошенных
| % | |
| Скорее положительно | 41 |
| Скорее отрицательно | 20 |
| Затрудняюсь ответить | 39 |
Тема 415 — Сдача в аренду жилого помещения для проживания или отдыха
В случае, если вы получаете доходы от сдачи в аренду жилого помещения, как например, дома или квартиры, вы можете вычесть из налоговой базы определенные расходы. Эти расходы, в число которых могут входить процентные платежи по ипотеке, налоги на недвижимость, убытки от повреждения имущества, расходы на содержание помещения, коммунальные платежи, расходы на страхование и амортизацию, приведут к снижению налогооблагаемого арендного дохода. Обычно вы представляете информацию об этих доходах и расходах в Форме 1040 или Форме 1040-SR, «Декларация о выплате индивидуального подоходного налога США» (Английский), «Налоговая декларация США для пожилых лиц» и в Таблице «E» Формы 1040 или Формы 1040-SR «Дополнительный доход и убыток» (Английский). В случае, если вы сдаете недвижимое имущество в аренду с целью получения прибыли и не пользуетесь этим жилищем для проживания, ваши расходы на сдачу внаем могут превысить ваш валовой арендный доход. Однако такие потери, как правило, будут ограничены «рисковыми» и (или) правилами, касающимися убытков от пассивной активности. Информация по этим ограничениям приводится в Публикации № 925 «Пассивная активность и рисковые правила» (Английский).
Аренда имущества и его использование в личных целяхВ случае, если вы сдаете другим лицам жилоe помещениe, которoe вы также используете в качестве своего личного жилища, объем расходов, связанных со сдачей собственности в аренду и разрешенных к вычету из налоговой базы, может быть ограничен. Считается, что вы используете недвижимость в качестве жилища, если вы пользуетесь ею для личных целей в течение налогового года на протяжении периода, превышающего
- 14 дней или
- 10% от общего числа дней, в течение которых недвижимость сдана вами в наем другим лицам по справедливой рыночной стоимости.
Возможно, что вы пользуетесь более, чем одной единицей жилого фонда, как жилищем в течение года. Например, если вы проживаете в вашем основном доме на протяжении 11 месяцев, то ваш дом — единица жилого фонда, используемая как жилище. В случае, если вы проживаете в доме, который вы используете для отдыха, в течение оставшихся 30 дней года, то эта собственность также считается жилищем, используемым в качестве жилища, за исключением случаев, когда вы сдаете указанную используемую для отдыха недвижимость в аренду по справедливой рыночной стоимости на протяжении 300 или более дней в году в этом примере.
День использования единицы жилого помещения в качестве личного жилища — это любой день, в течение которого недвижимость используется:
- Вами или любым другим лицом, владеющим долей в ней, если вы не переуступаете ваши права собственности другому владельцу в качестве основного жилища, и этот другой владелец платит соответствующую арендную плату в рамках соглашения о совместном финансировании собственности;
- Членом вашей семьи или членом семьи любого другого лица, владеющего долей в ней, если только данный член семьи не использует эту недвижимость в качестве своего основного жилища с выплатой справедливой арендной платы;
- Любым иным лицом в рамках соглашения, по которому вы используете иную единицу жилого фонда;
- Любым иным лицом по цене ниже справедливой арендной платы.
Особое правило действует в случае, если вы сдаете часть недвижимости, в которой вы проживаете, в аренду на срок менее 15 дней. В этом случае не сообщайте о доходах, полученных от аренды, и не вычитайте каких-либо расходов, связанных со сдачей собственности внаем.
Разделение расходов между арендой имущества и личным пользованиемВ случае, если вы используете недвижимость как для сдачи внаем, так и в личных целях, как правило, вы должны разделить общую сумму понесенных вами расходов между деятельностью, связанной с арендой имущества, и личным пользованием, исходя из количества дней, на протяжении которых недвижимость используется по этим назначениям. Вы не сможете вычесть расходы по сдаче имущества внаем на сумму, превышающую ограничение, относящееся к валовому арендному доходу (ваш валовой доход от аренды за вычетом арендной доли процентных платежей по ипотеке, налогов на недвижимость, а также суммы ущерба, причиненного имуществу, и расходов по организации аренды, таких, как стоимость услуг агентов по недвижимости и расходов на рекламу). Однако возможно, вы сможете перенести на следующий год часть этих расходов с учетом ограничения, относящегося к валовому доходу от аренды за этот год. В случае, если вы разбиваете ваши вычеты по позициям в Таблице «А» Формы 1040 или Формы 1040-SR «Постатейные вычеты» (Английский), вы все же сможете вычесть вашу личную долю процентных платежей по ипотечному кредиту, налогов на недвижимость и затрат в связи с ущербом, причиненным имуществу стихийным бедствием, признанным федеральными органами, в этой таблице ставок.
Использование жилища для ведения коммерческой деятельностиЕще одно особое правило применяется в случаях, когда вы сдаете часть вашего жилища в аренду вашему работодателю и оказываете услуги вашему работодателю в этом сданном в аренду помещении. В этом случае следует сообщать о доходах, полученных от сдачи внаем, но не следует вычитать расходы, связанные со сдачей собственности. Вы можете вычесть из суммы дохода ипотечные проценты, налоги на недвижимость и личные расходы в связи с ущербом, причиненным стихийным бедствием, признанным федеральными органами сдаваемой внаем части жилища, с учетом любых ограничений. Однако никакие расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, не вычитаются. Для получения информации об этих ограничениях см. Публикацию № 587 «Использование вашего жилища в коммерческих целях (включая сдачу внаем для использование в качестве детского учреждения» (Английский).
Налог на чистый доход от инвестицийЕсли вы получаете доход от сдачи внаем, вы, возможно, должны уплатить налог на чистый доход от инвестиций (NIIT). Дополнительная информация приведена в разделе Тема 559.
Дополнительная информацияДля получения дополнительной информации по предложению жилища внаем см. Публикацию № 527 «Сдача внаем недвижимости (в том числе временно занимаемой или используемой для отдыха)» (Английский).
Для получения дополнительной информации о доходах от предоставления жилья внаем и соответствующих расходах обращайтесь по ссылке «Подлежит ли мой доход от сдачи жилья внаем обложению налогом и (или) вычитаются ли мои доходы из налогооблагаемой базы?» (Английский).
Муниципальное образование Смольнинское — Какое наказание предусмотрено за сдачу жилья без договора найма
Нелегальная сдача квартиры в аренду — так называется с точки зрения закона съем жилплощади без подписания всех необходимых документов.
Сегодня Правительство РФ озадачилось выводом арендованного жилья из тени. И поэтому рассчитало штраф, который должен уплатить собственник жилого помещения при условии, если он будет пойман на незаконной сдаче своей квартиры в аренду.
Не заключение договора найма при сдаче квартиру в аренду с точки зрения собственника объясняется довольно просто — владелец жилплощади попросту уходит от налогов. Однако сейчас законодательство стало гораздо жёстче к подобным дельцам. Ведь государство, во-первых, не устраивает то, что бюджет недополучает свою часть, во-вторых, квартиры зачастую сдаются весьма сомнительным личностям. И теперь для предприимчивых владельцев предусмотрен штраф за незаконную сдачу жилья.
За сдачу жилья без договора найма у владельцев возникают проблемы с законом. Наказание предусмотрено не за то, что не был составлен договор, а за неуплату налогов, которая должна следовать за регистрацией договора найма в налоговых органах.
За незаконную сдачу жилья предусмотрена следующая система наказаний:
— взыскание всей неуплаченной суммы налога;
— пени за оплату налога не в срок (это положение регулируется статьей 75 Налогового Кодекса РФ). Определяется размер пени обычно по ставке рефинансирования Центробанка РФ. Считаются они так: неуплаченная сумма налога умножается на 1/300 ставки рефинансирования и на количество дней просрочки;
— штраф за непредставление налоговой декларации (ведь сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности). Данный штраф составляет 5% от всей неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Но при этом сумма не может быть более 30% от указанной суммы и меньше 1000 р.;
— штраф за нарушение срока уплаты налога — а это 20% от неуплаченной суммы налога.
Если будет доказано, что налог не уплачивался умышленно, размер штрафа возрастёт до 40%.
Следует учитывать и тот факт, что за сокрытие налогов может быть применена и уголовная ответственность. Согласно статье 198 Уголовного кодекса России должник наказывается штрафом в размере от 100 до 300 000 р., либо его могут приговорить к принудительным работам сроком до года, аресту на полгода или лишению свободы на 1 год. К уголовной ответственности должника привлекают, если сумма неуплаты составляет более 600 000 р. за 3 отчётных года подряд.
Правительство РФ в настоящий момент активно разрабатывает меры, которые помогут им вычислять скрытых арендодателей. Поэтому тем, кто сдаёт квартиры нелегально, стоит задуматься о том, чтобы вывести свой бизнес из тени.
Доходы и расходы от аренды — Советы по налогу на недвижимость
Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы. Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью.
Расходы на аренду недвижимости могут быть вычтены из вашего валового дохода от аренды. Как правило, вы вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором они были оплачены. Публикация 527 включает информацию о расходах, которые вы можете вычесть, если вы арендуете кондоминиум или кооперативную квартиру, если вы арендуете часть своей собственности или если вы меняете свою собственность на аренду.
Когда сообщать о доходах
Укажите доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его фактически или конструктивно получили, если вы платите кассовый налог. Вы являетесь налогоплательщиком по кассовой основе, если вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Вы конструктивно получаете доход, когда он предоставляется вам, например, за счет зачисления на ваш банковский счет.
Для получения дополнительной информации о том, когда вы получаете доход конструктивно, см. Публикацию 538.
Предварительная аренда
Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до истечения периода, на который она покрывает. Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в год, когда вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете.
Пример:
Вы подписываете договор аренды на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получаете 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. В первый год вы должны включить в свой доход 10 000 долларов.
Залог
Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды. Но если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.
Если сумма, называемая гарантийным депозитом, должна использоваться в качестве окончательного платежа за аренду, это аванс. Включите его в свой доход, когда вы его получите.
Расходы, оплачиваемые арендатором
Если ваш арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов, платежи являются арендным доходом. Вы должны включить их в свой доход. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычитаемыми расходами на аренду. См. Расходы на аренду в Публикации 527 для получения дополнительной информации.
Пример 1:
Ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой собственности и вычитает ее из обычной арендной платы. По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет.
Пример второй:
Пока вы находитесь за городом, печь в арендуемой вами собственности перестает работать. Ваш арендатор оплачивает необходимый ремонт и вычитает счет за ремонт из арендной платы. Основываясь на фактах, приведенных в каждом примере, включите в свой доход от аренды как чистую сумму арендной платы, так и сумму, уплаченную арендатором за счета за коммунальные услуги и ремонт. Вы можете вычесть расходы на коммунальные услуги и ремонт как расходы на аренду.
Имущество или услуги вместо аренды
Если вы получаете недвижимость или услуги вместо денег в качестве арендной платы, включите справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды.
Если услуги предоставляются по согласованной или указанной цене, эта цена является справедливой рыночной стоимостью, если нет доказательств обратного.
Пример:
Ваш арендатор — маляр. Он предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо того, чтобы платить за аренду за 2 месяца. Вы принимаете его предложение. Включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за аренду за 2 месяца. Вы можете включить эту же сумму в арендную плату за покраску вашей собственности.
Использование дома для отпуска или жилого помещения в личных целях
Если вы используете в личных целях дом для отпуска или другое жилое помещение, которое вы сдаете в аренду, вы должны разделить свои расходы между арендным и личным использованием.См. Расчет дней личного использования и разделение расходов в Публикации 527. Если ваши расходы на аренду превышают ваш доход от аренды, вы не сможете вычесть все расходы на аренду. См. Как рассчитать доход от аренды и вычеты в Публикации 527.
21 Налоговые вычеты для арендодателей в 2021 году
11. Страхование арендуемого имущества и страхование невыполнения обязательств по аренде
Как и страхование домовладельца для вашего основного места жительства, страховой взнос вашего арендодателя для каждого имущества также не облагается налогом.
Вы также можете вычесть стоимость страховых полисов по умолчанию при аренде для каждого объекта недвижимости. Не знакомы со страхованием при невыполнении арендной платы? Если арендатор перестает платить арендную плату, страховая компания платит ее до тех пор, пока вы не пройдете процесс выселения и не подпишете договор аренды с новым арендатором. Он защищает вас от невыплаты арендной платы арендаторами, поэтому вы никогда не останетесь без арендного денежного потока.
Они тоже не очень дорогие, обычно от 300 до 450 долларов в год. Попробуйте Steady, мы отметили их как надежную страховую компанию, с которой легко работать.
12. Проценты по ипотеке
Все проценты, которые вы платите своему ипотечному кредитору по ссудам на аренду недвижимости, не облагаются налогом. Как упоминалось выше, это вычет «сверх нормы», который просто вычитается из вашего налогооблагаемого дохода от сдачи в аренду собственности.
Но для вашего основного места жительства Налоговое управление США (IRS) ограничивает вычет по ипотечным процентам только до 750 000 долларов по жилищной ипотечной задолженности на 2020 налоговый год.
13. Ипотечное страхование (PMI / MIP)
Ипотечное страхование (кроме банков) не любит никто.Но, по крайней мере, вы можете вычесть стоимость из налогооблагаемого дохода от сдачи в аренду собственности.
Обратите внимание, что ипотечное страхование распространяется только на обычные ссуды и ссуды FHA, но не на частные портфельные ссуды. Если вы взяли ссуду на аренду недвижимости через частного портфельного кредитора, такого как Lending Home или LendingOne, вам не нужно беспокоиться о ипотечном страховании.
Пока вы это делаете, проверьте, не упал ли какой-либо из ваших остатков по ипотеке ниже 80% от соответствующей стоимости собственности.Если это так, вы можете подать заявку на исключение PMI из ссуды и потенциально сэкономить сотни долларов в месяц.
То же самое и с вашим домом, а не только с арендуемой недвижимостью!
14. Сборы за бухгалтерский учет, юридические услуги и другие профессиональные услуги
Все профессиональные сборы, связанные с арендой вашей собственности, не облагаются налогом. Бухгалтерия, бухгалтерский учет, услуги адвоката, агента по недвижимости и любые другие сборы, которые вы выплачиваете за профессиональные услуги, могут быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода.Не забывайте о стоимости любого бухгалтерского программного обеспечения или программного обеспечения арендодателя (кхм!), Которое вы используете.
Тем не менее, TCJA вводит один недостаток: личных расходов на подготовку налогов больше не подлежат вычету с 2018 года. Но бухгалтерский учет — например, для вашего ООО или S-corp в сфере недвижимости — по-прежнему вычитается как расходы на аренду бизнеса для арендодателей. Поговорите со своим бухгалтером о том, чтобы переложить как можно больше ваших налоговых расходов на деловую часть бухгалтерских книг!
15.Проверка арендаторов
Если вы заплатили за кредитные отчеты арендатора, проверку на наличие судимости, проверку личности, отчеты об истории выселения, проверку работы и дохода или проверку жилищной истории, эти сборы вычитаются.
Еще лучше, если заявитель оплатит непосредственно стоимость отчета о проверке арендатора. Могу добавить, что наше программное обеспечение для арендодателей позволяет вам это делать!
16. Юридические формы
Купили в этом году договор аренды для конкретного штата? Уведомления о выселении? Контракты на управление недвижимостью? Стоимость юридических форм также подлежит вычету.
Хотя я должен добавить, что мы предлагаем бесплатные письма арендаторам и уведомления о выселении в зависимости от штата, поэтому вам вообще не нужно за них платить.
17. Налог на имущество
В соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости домовладельцы могут вычитать налог на арендную собственность в качестве расходов.
Но для домовладельцев это немного сложнее, и даже несмотря на то, что это список налоговых вычетов домовладельцев, давайте рассмотрим изменения для домовладельцев, не так ли?
В 2020 налоговом году вы больше не можете удерживать налоги штата и местные налоги, превышающие 10 000 долларов США.Эти государственные налоги включают в себя такие вещи, как: государственный и местный подоходный налог, налоги с продаж, налог на личное имущество и… налоги на собственность домовладельцев.
Что это означает для штатов с высокими налогами, таких как Нью-Йорк, Нью-Джерси или Коннектикут? Что ж, это может означать, что больше людей могут переехать в штаты с более низкими налогами, такие как Флорида, и может даже вызвать снижение стоимости собственности в таких штатах, как Нью-Джерси. Время покажет.
18. Телефоны, планшеты, компьютеры, телефонная связь, Интернет
Купили в этом году новый телефон? Может новый ноутбук или планшет? Если вы используете его для работы, вы, вероятно, сможете убедить своего бухгалтера (и IRS) в том, что расходы должны быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода.Или, что более вероятно, со снижением стоимости, так как большинство этих устройств имеют срок службы, который IRS классифицирует как несколько лет.
Аналогичным образом, для счетов за Интернет, телефонных услуг и т.п., с оговоркой, что вы должны иметь возможность документально подтвердить, что это было сделано для бизнес целей. Тонер для принтера, компьютерная бумага, ручки и т.п. сохраните эти квитанции.
19. Лицензионные сборы и регистрационные сборы на аренду недвижимости
Лицензионные и регистрационные сборы иногда являются местным требованием для сдачи недвижимости в аренду.Например, в городе Филадельфия требуется плата за лицензию на аренду вместе с осмотром собственности.
Итак, если вам пришлось купить или продлить лицензию арендодателя или арендовать недвижимость, эта стоимость подлежит вычету.
Кроме того, в некоторых населенных пунктах потребуется лицензия на аренду на время отпуска для краткосрочной аренды, такой как сезонная, AirBnB и т.п. Эти лицензионные расходы также подлежат вычету.
20. Налог на помещение
Есть штаты, которые взимают налог на проживание с собранных сумм арендной платы, сопоставимый с уплатой налога с продаж.Вы видите это чаще в штатах, где краткосрочная аренда является обычным явлением. Флорида, Аризона и Нью-Джерси являются примерами штатов, которые взимают налог на проживание или туристический налог.
Если вы владеете арендуемой недвижимостью в районе, где взимается налог, аналогичный налогу на проживание, то эта сумма не подлежит налогообложению. Однако помните, что размер налога будет отличаться не только от штата к штату, но и от местных юрисдикций, таких как города и округа.
21. Транзитный вычет для юридического лица
TCJA внес значительные изменения в то, как юридические лица (например,грамм. LLC) и сквозные. Индивидуальные предприниматели, партнерства и юридические лица теперь имеют право на «сквозной» вычет, если арендная деятельность соответствует требованиям для целей налогообложения бизнеса.
Краткая версия заключается в том, что арендодатели могут вычитать 20% дохода от арендного бизнеса из суммы налогооблагаемого дохода от бизнеса. Например, если вы владеете арендуемой недвижимостью, за которую в прошлом году вы получили чистую прибыль в размере 10 000 долларов, сквозной вычет снижает ваш налогооблагаемый доход от арендного бизнеса с 10 000 до 8 000 долларов.Довольно мило, а?
Конечно, есть ограничения. Вычет постепенно отменяется для плательщиков единого налога со скорректированным валовым доходом более 163 300 долларов США и состоящих в браке налогоплательщиков, зарабатывающих более 326 600 долларов США. Хотя при некоторых условиях арендодатели с более высоким доходом все же могут воспользоваться сквозным вычетом — обязательно обсудите это со своим бухгалтером.
Еще одна причина, помимо защиты активов, владеть арендуемой недвижимостью под юридическим лицом!
Мы уже говорили это раньше и скажем еще раз: поговорите с бухгалтером, прежде чем делать этот вычет.Это быстро усложняется, и вы не хотите оказаться в кипящей воде с IRS.
Калькулятор возврата арендной платы
Финансирование:Это сумма денег, предоставленная вам банком, выраженная в процентах от первоначальной стоимости вашей собственности. Оставшаяся сумма — это ваш первоначальный взнос.
Амортизация: (количество лет): Это когда вы делите ссуду на последовательность регулярных последовательных платежей. Однако состав платежа со временем меняется, поскольку часть идет на проценты, а другая часть — на основную сумму.Если вы составите таблицу амортизации, вы увидите, сколько еще основной суммы и процентов вам осталось выплатить с течением времени, что может быть полезно для принятия решений, начиная от составления бюджета и заканчивая рефинансированием.
Процентная ставка:Ваша процентная ставка — это комиссия, которую банк взимает с вас за ссуду денег. Это процент от вашей основной суммы, который вы платите каждый месяц. Основная сумма — это сумма, которую дает вам банк.
Финансируемый доход (ROI): Ваш ROI — это соотношение потерь или прибылей по отношению к размеру ваших инвестиций.Обычно выражается в процентах.
Выплата основной суммы: Выплата основной суммы происходит тогда, когда вы производите платежи только в счет своей основной суммы. Выплачивая большую часть своей основной суммы, вы в конечном итоге платите меньше процентов, поскольку чем меньше времени у вас уходит на выплату основной суммы, тем меньше процентов вы платите, поскольку проценты — это процент от вашей основной суммы.
Чистый денежный поток: Это сумма дохода, которую операционная деятельность получает за период времени.
Денежный поток от объекта недвижимости, инвестируемого в недвижимость, — это расчет суммы денег, которые уходят и приходят от объекта недвижимости. Владельцу арендуемой недвижимости важно отслеживать эту информацию по двум причинам. Во-первых, он определит, является ли собственность денежным успехом или неудачей. Во-вторых, он определит, когда недвижимость окупит свои первоначальные вложения.
Чистый денежный поток рассчитывается путем вычитания чистого операционного дохода из изменения в чистом операционном балансе, как показано ниже:
Чистый денежный поток = денежные поступления — денежные выплаты
Денежный доход: Это показатель вашего валового дохода от аренды по сравнению с выплатами по ипотеке за определенный год.
Ваша эффективная налоговая ставка: Это сумма налогов, которую вы платите с налогооблагаемого дохода. Это среднее значение всех налоговых категорий, которым подвергается ваш доход, в сочетании с вычетами и кредитами, которые уменьшают ваш потенциально налогооблагаемый доход. Ваша эффективная налоговая ставка применяется только к федеральным подоходным налогам, поэтому, например, она не включает налоги штата и местные налоги. Альтернативой вашей эффективной налоговой ставке является ваша предельная налоговая ставка, которая представляет собой самую высокую ступень, по которой облагается налогом ваш доход.Эффективная налоговая ставка рассчитывается путем деления общего дохода на общий налогооблагаемый доход. Результат выражается в процентах.
Стоимость земли в% от покупной цены: Это цифра, которую важно знать по нескольким причинам. Земля, например, исключается из амортизации, поэтому вы должны вычесть стоимость своей земли при расчете ежегодного амортизационного вычета. Есть много разных способов рассчитать процентную долю вашей покупной цены на землю, но быстрое и грязное предположение состоит в том, что стоимость вашей земли составляет 20% от вашей покупной цены
Чистая операционная прибыль (NOI):Чистая операционная прибыль доход — это все деньги, которые вы получаете от своей собственности после вычета всех разумно необходимых операционных расходов.Ваш NOI является цифрой до уплаты налогов. Некоторые примеры операционных расходов включают страхование, судебные издержки, расходы на ремонт и т. Д. Ваш доход может включать не только ежемесячную арендную плату. Парковка, торговые автоматы и прачечная — другие примеры того, как ваша собственность может приносить вам деньги.
Cap Rate: Ваша ставка капитализации — это ваш NOI, деленный на текущую рыночную стоимость вашей инвестиционной собственности. Он обеспечивает вам процентную окупаемость инвестиций в течение одного года (ипотечные кредиты не учитываются при расчетах).Хотя этот показатель полезен, его не следует использовать независимо от других показателей оценки, поскольку он недостаточно надежен, чтобы дать полную картину стоимости вашей собственности. Например, год, который вы использовали для расчета, мог бы быть особенно удачным для вас и, как следствие, дать неполное представление о стоимости вашего актива. Таким образом, может быть полезно построить график капитализации с течением времени.
Узнайте больше о высшем управлении недвижимостью и условиях инвестирования в аренду, которые вам следует знать как инвестору в недвижимость.
5 важных фактов о доходах от аренды и налогах
Управление недвижимостью может быть прибыльной отраслью для арендодателей. Это быстроразвивающаяся отрасль со множеством движущихся частей, таких как собеседование с потенциальными арендаторами, управление текущими арендаторами и поддержание качества собственности. Подоходный налог и вычеты за арендуемую недвижимость могут быть не первым делом, о котором думает арендодатель, но есть налоговые льготы, которые могут быть полезны.
Если вы арендодатель, который получает доход от аренды от управления имуществом, вам следует знать о налоге на доход от аренды и потенциальных налоговых вычетах.
Что такое доход от аренды?
Доход от аренды — это широкий термин, который включает четыре части:
- Суммы, уплаченные при расторжении договора аренды
- Предоплата
- Расходы арендатора
- Залоговые депозиты
Во-первых, деньги, полученные в результате расторжения договора аренды, считаются доходом от аренды. Вы должны сообщить об этом за тот налоговый год, в котором вы его получили. Авансовая арендная плата, выплаченная в том налоговом году, в котором вы ее получаете, является доходом от аренды.Расходы, оплачиваемые арендаторами, также являются доходом от аренды; однако эта форма дохода от аренды может вычитаться из налогооблагаемой базы.
Гарантийный депозит состоит из нескольких компонентов:
- Гарантийный залог, который будет возвращен арендатору после его аренды, не считается доходом от аренды.
- Если ваш арендатор досрочно расторг договор аренды или досрочно выехал из собственности, вы должны включить сумму дохода, которую вы сохранили, в качестве дохода за налоговый год.
- Если вы сохранили часть или весь гарантийный залог арендатора из-за повреждения имущества для ремонта, вы включите оставленную вами сумму в доход от аренды, если вы вычтете стоимость ремонта в качестве расходов.
- Залог, взимаемый за последний месяц аренды вашего арендатора, представляет собой авансовую арендную плату. При получении денег это можно считать доходом от аренды.
Сколько налогов вы платите с дохода от аренды?
Налог, который вы платите с дохода от аренды, такой же, как и обычный доход. Это означает, что ваша налоговая категория как домовладельца или физического лица будет такой же, как и у физического лица, получающего такую же сумму дохода.
Как рассчитывается налог на доход от аренды?
Чтобы рассчитать налог на доход от аренды, сложите всю полученную вами арендную плату.Включите любые расходы, связанные с вашей собственностью. Вы также должны указать справедливую рыночную стоимость любых товаров или услуг, которые вы получили. Если вы планируете вернуть гарантийный залог в конце срока аренды, не включайте эту сумму в общий валовой доход.
Затем добавьте суммы связанных с недвижимостью затрат, таких как реклама, амортизация, страхование, техническое обслуживание и налоги. Наконец, вычтите расходы из своего валового дохода. Эта сумма является вашим налогооблагаемым доходом.
Возможны три результата:
- Если сумма больше нуля, это сумма вашего налогооблагаемого дохода от аренды.
- Если итоговое значение меньше нуля, это сумма, которую вы можете вычесть из других источников дохода, таких как упущенная коммерческая прибыль.
- Нулевое значение не влияет на ваш доход.
Считается ли доход от аренды заработанным доходом?
Доход от аренды не является заработанным доходом из-за источника денег. Вместо этого доход от аренды считается пассивным доходом за некоторыми исключениями.
Что еще мне нужно знать?
Есть расходы, которые вы можете вычесть из арендного дохода:
- Амортизация
- Операционные расходы
- Стоимость ремонта
Чтобы избежать уплаты более высоких налогов, можно воспользоваться несколькими вычетами.Такие расходы, как обычные и необходимые расходы, могут уменьшить ваши налоговые обязательства или сумму вашей налоговой задолженности.
Обычные расходы включают ежедневные платежи, которые вы вносите на содержание своей собственности. К необходимым расходам относятся расходы на рекламу, страховку, техническое обслуживание и коммунальные услуги.
Расходы на техническое обслуживание, материалы, ремонт и принадлежности подлежат вычету. Вы также можете вычесть расходы, оплаченные арендатором, если они являются вычетом расходов на аренду. Однако вы не можете вычесть стоимость улучшения арендуемой собственности.
Работа с профессионалом
Возможные вычеты из дохода от аренды могут помочь арендодателям сэкономить деньги за счет снижения налоговых обязательств. Поработайте со специалистом по бухгалтерскому учету, чтобы воспользоваться как можно большим количеством налоговых вычетов. Не стесняйтесь обращаться за советом к экспертам, чтобы максимизировать доход от сдачи в аренду недвижимости!
Аренда Дом| Департамент доходов штата Аризона
Вниманию владельцев собственности и управляющих компаний: помните, что даже если вы не сдавали недвижимость в аренду на период подачи документов, вы все равно должны подать декларацию TPT в размере 0 долларов США.
Жилая аренда — это аренда недвижимости на срок 30 или более дней подряд только для жилых, а не коммерческих целей. Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, также облагается налогом, известным как налог на привилегии по сделке (TPT), и взимается при ведении бизнеса в соответствии с классификацией аренды жилой недвижимости Налоговым кодексом модельного города. Некоторые города, но не все, предпочитают облагать налогом доход от аренды жилья.
TPT применяется, когда арендаторы или управляющие компании занимаются коммерческой деятельностью в соответствии с классификацией аренды жилья Налоговым кодексом модельного города.Индивидуальные владельцы облагаемой налогом арендной собственности по закону обязаны получить лицензию TPT в ADOR независимо от того, арендуют ли владельцы недвижимость сами или нанимают компанию по управлению имуществом (PMC). Лицензия требуется только для городов, которые облагают налогом деятельность по аренде жилья. Чтобы определить, требуется ли лицензия городского налога, налогоплательщики могут использовать матрицу лицензирования аренды жилого помещения.
Для получения дополнительной информации см. Какой доход от аренды жилья облагается налогом?
Информация и ресурсы
Глоссарий терминов:
ADOR: Налоговое управление штата Аризона
PMC: Управляющая компания
PO: Собственник недвижимости
POA: Доверенность — Доверенность устанавливает PMC в качестве уполномоченного, чтобы действовать от имени POA по всем вопросам, касающимся сбора и перевода TPT.Этот документ должен быть заполнен и сохранен в файле PMC.
TPT: налог на привилегии по транзакциям
Участие: когда PMC добавляет владельцев собственности к своей лицензии AZTaxes Property Management для подачи документов и оплаты от их имени.
Disengage: Когда PMC удаляет владельца собственности из своей лицензии AZTaxes Property Management, чтобы разорвать отношения.
Связывание: процесс, при котором PMC связывает счета привилегий / использования транзакций, удержания или корпоративного налога со своей учетной записью AZTaxes.
Для получения дополнительной информации и ресурсов по аренде жилья перейдите по следующим ссылкам:
Если вам нужна дополнительная помощь, позвоните по телефону (602) 716-RENT (7368) или по электронной почте [адрес электронной почты защищен].
Вы можете зарегистрироваться, подать заявку и оплатить онлайн на сайте www.AZTaxes.gov. Это быстро и безопасно.
Примечание: в соответствии с A.R.S. § 42-6013, ADOR разработала новую консолидированную декларацию, в которой отдельно указываются валовой доход и вычеты по местонахождению собственности каждого владельца.
Налог на коммерческую аренду бизнеса — CRT
С 1 июня 2018 года налогоплательщики могут потребовать налоговую льготу для малого бизнеса.
Кредит эффективно освобождает арендаторов с «общим доходом» не более 5 000 000 долларов И «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» менее 500 000 долларов США от налога на коммерческую арендную плату.
Налогоплательщики с «общим доходом» более 5 000 000 долларов США, но менее 10 000 000 долларов США и «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» более 500 000 долларов США, но менее 550 000 долларов США получают кредит по скользящей шкале против налога.
Налогоплательщики с «общим доходом» равным или более 10 000 000 долларов США или «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» менее 250 000 долларов США или равной или более 550 000 долларов США не имеют права на получение этого кредита.
Налогоплательщики с несколькими помещениями и «общим доходом» менее 10 000 000 долларов США могут иметь право на получение этого кредита в отношении одних помещений и не имеют права в отношении других.
Аренда базы налоговых льгот для малого бизнеса
«Базовая арендная плата по налоговому вычету для малого бизнеса» — это базовая арендная плата до снижения арендной платы на 35% (сумма на стр. 2, строка 7 годовой декларации по налогу на коммерческую арендную плату формы CR-A г. Нью-Йорка), разрешенной в соответствии с разделом 11-704 Административного кодекса. (з) (2).Примечание. Не используйте «Годовая базовая арендная плата до снижения арендной платы (стр. 2, строка 12 формы CR-A г. Нью-Йорка)».
Общий доход
«Общий доход» определяется разделом 11-704.4 Административного кодекса как сумма, сообщаемая Налоговой службе для целей федерального подоходного налога (например, Федеральный 1120, строка 11; Федеральный 1120S, строка 6; Федеральный 1065, строка 8) налоговый год, непосредственно предшествующий периоду, на который арендатор подает заявку на получение этого кредита, который равен валовой выручке или продажам физического лица, траста, имущества, партнерства, ассоциации, компании или корпорации за вычетом доходов и надбавок за вычетом стоимости товаров продано плюс сумма любых дивидендов, процентов, валовой ренты, валовых лицензионных платежей, чистой прибыли от прироста капитала, чистой прибыли или убытка от продажи коммерческой собственности, чистой прибыли или убытка фермы, обычного дохода или убытка от других партнерств, имений или трастов или прочие доходы или убытки. «Общий доход» — это доход, указанный в вашей федеральной налоговой декларации, независимо от того, как вы подаете налоговую декларацию в г. Нью-Йорке.
Расчет базовой арендной платы Арендная плата, выплачиваемая арендатором за каждое местоположение
— Арендная плата, полученная или причитающаяся от субарендатора
= Базовая арендная плата *
* Если базовая арендная плата составляет менее одного года (или менее трех месяцев при квартальном доходе), вы должны рассчитать его в годовом исчислении на весь период возврата. Базовая арендная плата в годовом исчислении используется для определения соответствующей налоговой ставки.
Налоговые правила для дохода от аренды второго дома
Налоговые правила для дохода от аренды второго дома могут быть сложными, особенно если вы сдаете дом в аренду на несколько месяцев в году, а также используете дом самостоятельно.
Однако есть одно несложное положение. Домовладельцы, которые сдают свою недвижимость в аренду на 14 или менее дней в году, могут получить доход от аренды, не облагаемый налогом. Другими словами, если вы живете недалеко от места отдыха, такого как пляж или горы, вы можете заработать дополнительные деньги, сдавая в аренду свой дом (основное место жительства) на время отпуска — при условии, что это две недели. или менее.Хотя вы не можете получить амортизацию или вычет на техническое обслуживание, вы можете вычесть проценты по ипотеке, налоги на имущество и убытки от несчастных случаев по Приложению A (1040), Детализированные вычеты .
В целом, однако, доход от аренды дома для отдыха на 15 дней или более должен указываться в вашей налоговой декларации в Приложении E, Supplemental Income and Loss . Ваш доход от аренды также может облагаться налогом на чистый инвестиционный доход. Вы также должны иметь в виду, что определение «загородный дом» не ограничивается домом.Квартиры, кондоминиумы, мобильные дома и лодки также считаются домами для отдыха в глазах IRS.
Кроме того, IRS заявляет, что дом для отпуска считается местом проживания, если личное использование превышает 14 дней или более 10 процентов от общего числа дней, которые он сдается в аренду другим лицам (если это число больше). Когда вы используете дом для отдыха в качестве места жительства, а также сдаете его в аренду другим лицам, вы должны разделить расходы между арендным и личным использованием, и вы не можете вычесть арендную часть расходов, превышающую доход от аренды.
Пример: Допустим, у вас есть пляжный домик (ваш «второй дом») и вы сдаете его в аренду летом с середины июня до середины сентября. Вы и ваша семья также отдыхаете дома одну неделю в октябре и две недели в декабре. В остальное время дом не используется.Семья использует дом 21 день, и он сдается другим лицам на 121 день, всего 142 дня использования в течение года. В этом сценарии 85 процентов расходов, таких как проценты по ипотеке, налоги на имущество, техническое обслуживание, коммунальные услуги и амортизация, могут быть списаны против арендного дохода в Графике E.Что касается оставшихся 15 процентов расходов, в Таблице А вычитаются только проценты по ипотеке и налоги на недвижимость.
Обнаружили ошибку в налоговой декларации? Не пропустите эту статью!
Налоговая реформа и аренда на время отпуска
Согласно налоговой реформе, домовладелец может списать максимум 750 000 долларов по ипотечному долгу. Если вы также владеете вторым домом, интерес от двух владений вместе взятых может превысить лимит в 750 000 долларов.Кроме того, вычеты по налогу на имущество (в сочетании с подоходным налогом штата) не превышают 10 000 долларов. Если вы не сдадите в аренду свой второй дом, вы можете потерять вычеты (налоги и проценты по ипотеке), которые снизят ваш налогооблагаемый доход. Поэтому разумно рассмотреть возможность сдачи вашего второго дома в аренду на время отпуска, поскольку тогда вы сможете вычесть эти и, возможно, другие расходы, такие как сборы Ассоциации домовладельцев, расходы на техническое обслуживание и коммунальные услуги. Кроме того, вы по-прежнему можете использовать дом 14 дней в году (и больше, если вы остаетесь в нем для выполнения работ, связанных с домашним хозяйством) и вычитаете эти расходы.Даже если вы используете его более 14 дней в году, вы все равно можете вычесть эти расходы пропорционально сумме арендного использования.
Вопросы?
Сложное налоговое законодательство.