Как приобрести недвижимость безопасно и выгодно — Рынок жилья
Покупка квартиры сопряжена с рисками, которые ложатся на плечи покупателя. Необходимо отнестись к сделке максимально ответственно, ведь речь идет часто о единственном жилье и самой крупной покупке в жизни человека. К сожалению, довольно большой процент сделок по приобретению недвижимости расторгается судами по различным основаниям.
С самого начала покупатель должен определить, для чего приобретается недвижимость – для проживания или для инвестиции, а также представлять всю последовательность действий.
Поиск вариантов, просмотры, торги
Процесс приобретения жилья можно условно разделить на два этапа. Первый этап – это поиск подходящих объектов, договоренности о просмотре, просмотры квартир, переговоры, торги по цене квартиры.
На первом этапе, а еще лучше в самом его начале, покупателю необходимо определиться, действует ли он самостоятельно либо с помощью риэлтора.
Если вы решили действовать самостоятельно, уделите максимум времени поиску и выбору жилья, изучите все нюансы подбора нужного варианта.
Большинство потенциальных покупателей считают, что все просто и подобрать квартиру не проблема, поскольку все базы открытые. Но по факту это большой труд. Изучение рынка, анализ ситуации, переговоры с продавцами и агентами отнимают много времени и сил – по моим оценкам, раз в десять больше, чем если бы покупатель воспользовался услугами риэлтора. Еще больше времени тратится на бесполезные просмотры объектов, которые по разным причинам не подходят – их невозможно купить в конкретном случае или они вообще не скоро будут готовы к сделке.
Некоторое количество потенциальных покупателей все же успешно проходят этот сложный этап выбора квартиры. Однако если у вас нет такого количества свободного времени, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Опытный риэлтор, желательно еще и юрист в одном лице, уже на этапе подготовки к просмотру отсеет нереальные варианты.
Правильно заданные вопросы и опыт помогают выявить юридически проблемные объекты, что сокращает количество просмотров раз в пять.
Профессионализм риэлтора и заключается в том, чтобы понять клиента, помочь ему разобраться в его потребностях и найти оптимальный вариант. Хороший специалист способен подобрать вариант клиенту с трех показов.
Еще большой плюс опытного риэлтора – понимание истинной рыночной цены объекта. Он всегда укажет на моменты, по которым можно торговаться, и вовремя остановит торги, когда это неуместно и может сорвать выгодную сделку. Таким образом, профессионал сэкономит вам не только время и нервы, но и деньги.
Но вот наконец нужный объект найден. На этом первый этап в приобретении жилья заканчивается. Этот этап еще не нес в себе финансовых рисков.
Готовимся к сделке
Подобрав объект, мы переходим ко второму этапу, уже связанному с рисками.
Что необходимо? Проверить документы на объект, разобраться в ситуации продавца, внести задаток/аванс или заключить предварительный договор купли-продажи, подготовить схему сделки, составить и согласовать со сторонами основной договор купли-продажи, подписать его, зарегистрировать переход права, получить документы с регистрации, проконтролировать выполнение всех условий сделки продавцом, произвести расчеты, принять квартиру и подписать акт приема-передачи.
Даже если вы в себе уверены, для заключения сделки, подписания договора и координации денежного расчета лучше воспользоваться помощью профессионалов, а не советами в интернете, которые зачастую неверны. Это может быть риэлтор, юрист, а лучше и тот и другой или в одном лице.
Найдите хорошего специалиста, которому можно доверить процесс. На что обратить внимание? Желательно, чтобы у специалиста было высшее юридическое образование, большой опыт работы с недвижимостью, знание судебной практики по недвижимости, навыки профессионального переговорщика, наличие рекомендаций, репутация честного порядочного человека.
Распространенная ошибка – обращаться к знакомому агенту просто потому, что он хороший человек. Бывая на сделках, я часто встречаю слабо подготовленных, юридически неграмотных агентов. Их единственный плюс – что они знакомые клиента, и человек надеется, что именно поэтому агент его не подведет. Умышленно, конечно, не подведет, но зачастую проблемы у клиента возникают именно из-за неграмотности агента.
Причем, как правило, такие «спецы» не заключают официальных договоров и, соответственно, ни за что не отвечают.
Обязательно заключите письменно договор на услугу и исключите все пени, штрафы, неустойки. Не составляйте генеральных доверенностей и доверенностей с правом получения денег.
Рекомендую также при заключении договора с риэлтором (юристом) не вносить невозвратный аванс или задаток, не убедившись, что такое юридическое лицо существует, а лицо, принимающее денежные средства, имеет данные полномочия. Если не могут представить документы – лучше отказаться от сотрудничества.
Не полагайтесь полностью на непроверенного агента. Среди них есть так называемые продавцы авансов, которые, получив от вас деньги, ничего не делают.
Если агент неадекватно себя ведет, нагнетает обстановку, торопит вас или оказывает давление – лучше отказаться от его услуг.
На что обратить внимание
Первичное представление о юридической чистоте квартиры можно сделать на основании документов о собственности, справки о зарегистрированных лицах.
Дальнейшие проверки сложнее, они зависят от ситуации и объекта, и их очень трудно провести без привлечения специалистов.
На что нужно обратить внимание, рассматривая покупку на вторичном рынке?
- Число собственников. Особенно важно уточнить, есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане, кто сейчас служит в армии или отбывает срок наказания в местах лишения свободы.
- Число зарегистрированных лиц и основания их регистрации. Существуют такие основания, по которым граждан нельзя будет выселить даже через суд.
- Есть ли обременения на квартире в виде залога, ареста имущества, долгов собственников по кредитам, ипотеке и т. п.
- Планировка квартиры. Отвечает ли она фактическому состоянию жилья, не было ли перепланировок, не внесенных в документы.
- Качество и состояние жилья. За красивыми и свежими обоями может скрываться плесень, а за подвесными потолками следы затопления жильцами сверху.
- Стоимость. Если цена занижена относительно аналогичных объектов – это повод задуматься о его чистоте в юридическом смысле.
- История жилья, количество его переходов к новым владельцам. Если квартира часто перепродается, это требует дополнительной проверки.
- Личность продавца. Если есть малейшие подозрения на его счет, лучше отказаться от покупки.
- От чьего имени продажа. Продажа по доверенности – не самая желательная сделка, но если объект действительно нравится, покупка возможна, но с дополнительной проверкой. И обязательно проводите такие сделки с участием нотариуса.
- Не стесняйтесь просить у владельцев документы. Адекватные хозяева, которым нечего скрывать, не станут вам в этом препятствовать. А если есть подозрения, что что-то скрывается или не договаривается, – это основание для более тщательной проверки.
- Если приобретаете квартиру с евроремонтом и мебелью, это должно быть отражено в договоре или дополнительном соглашении. Квартиру принимайте по акту в день передачи вам ключей от приобретенного жилья.
Это лишь малая часть моментов, на которые следует обратить внимание.
Каждый объект индивидуален, каждое из перечисленных обстоятельств может потянуть за собой длинную цепочку проблем, что впоследствии может повлечь за собой изъятие недвижимости.
Чего нельзя делать, чтобы не лишиться своих денег
- Покупать объект без проверки.
- Покупать по доверенности без тщательной проверки. Такую сделку рекомендую делать только в нотариальной форме.
- Приобретать жилплощадь, на которую возникло право приватизации, без проверки ущемления прав третьих лиц.
- Приобретать жилплощади, если не выписались бывшие жильцы, сохраняющие право проживания по тем или иным законным основаниям.
- Приобретать недвижимость без нотариального согласия на продажу супруги/супруга продавца.
- Проводить сделку с несовершеннолетними владельцами без разрешения органа опеки.
- Покупать у недееспособных лиц.
- Вносить большой задаток, аванс.
- Рассчитываться за квартиру не тем способом, который прописан в договоре.
- Производить расчеты в машине, жилье продавца и других не предназначенных для этого местах.
- Рассчитываться с продавцом до момента регистрации сделки купли-продажи.
- Передавать деньги без расписки или иного платежного документа.
- Соглашаться на подписание договора или расписки не продавцом.
- Заключать договор с указанием заниженной цены сделки. В случае банкротства продавца это может привести к изъятию квартиры в конкурсную массу.
- Заключать договор купли-продажи в форме, не соответствующей закону.
- Не производить регистрацию перехода права в Росреестре.
Это, повторюсь, не все риски, а лишь часть из них. Выявить их сможет только риэлтор, имеющий хорошую юридическую подготовку и постоянно изучающий судебную практику.
Если, к примеру, продавец скрыл от вас, что владельцы – недееспособные лица, вы рискуете потерять недвижимость и деньги. Справка о том, что продавец не состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не спасет от изъятия квартиры.
Если поведение продавца кажется неадекватным либо продавец пожилой и его вменяемость смущает, то, помимо справок, я в некоторых случаях дополнительно заказываю экспертизу у психиатра. Ипотечникам не стоит уповать на проверку в банках. Банку нет большой разницы в законности предыдущих сделок, поскольку изъятие квартиры у собственника не освобождает его от выплаты кредита.
Только после тщательной проверки объекта и предыдущих его собственников переходим к сделке.
Расчеты
Это наиболее волнительный и сложный этап для покупателя, особенно если это альтернативные сделки (цепочки). Для специалиста же это обычная работа. По моему мнению, непрозрачные схемы с использованием банковских ячеек уходят в прошлое. Для простых безальтернативных сделок я предпочитаю расчеты с использованием аккредитива или депозита нотариуса. Для покупателя он хорош тем, что обязательство по оплате им исполнено с момента поступления денег в депозит. А в случае, если сделка не состоится или условия депозита не будут соблюдены, то денежные средства будут ему нотариусом возвращены.
Если сделка не нотариальная, то можно использовать аккредитив. Некоторые банки предлагают иные схемы расчетов, например сервер безопасных расчетов, блокированный накопительный счет и другие. Но ячейка как способ расчетов остается.
Доверьтесь профессионалам
Профессиональное сопровождение сделки – ваша защита. Составление договора купли-продажи, который является важнейшим документом сделки, я бы рекомендовал поручить нотариусу. Это, конечно, стоит дополнительных денег, но квартира покупается в среднем один-два раза в жизни. К тому же нотариальная сделка, по сути, приравнивается к решению суда, поскольку нотариус «проверяет законность сделки». Такую сделку расторгнуть можно только в исключительных случаях.
Многие сделки сейчас подлежат обязательному нотариальному удостоверению. По таким сделкам нотариальный тариф значительно снижен.
В то же время нотариус не анализирует и не проверяет историю квартиры и не может гарантировать законность предыдущих сделок по объекту.
В этом вопросе может помочь адвокат, риэлтор, юрист. Лучше, если все это есть в одной компании.
Самое выгодное и безопасное для покупателя – полная услуга от надежного агентства недвижимости с участием грамотного юриста. От подбора и изучения всех вариантов покупки до детального анализа всех документов, изучения истории объекта, собственников, оснований перехода прав и их законности, анализа судебной практики по данному вопросу, проведения нотариальной сделки, обеспечения безопасности взаиморасчетов и до момента заселения покупателя в квартиру. При этом клиент получает также грамотную консультацию по налогообложению и налоговым вычетам.
Автор материала:
Адвокат ГК «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк
Консультации и сопровождение сделок с недвижимостью (купля-продажа квартир, комнат, загородной недвижимости, новостроек, а также аренда, ипотека и другие жилищные вопросы) комфортно и безопасно вместе с ГК «Адвокат-Недвижимость».
Тел.: (812) 741-60-05, 8 (905) 200-66-44. Сайт www.advocat-n.ru
Текст: На правах рекламы Фото: jcomp — ru.freepik.com
в ипотеку и не только
Фото: fizkes/shutterstock
С введением режима самоизоляции застройщики перешли на онлайн-продажи.
Однако компании оказались в разной степени готовы к новым методам работы. Под онлайн-сделкой застройщики могут понимать разное — от возможности зарегистрировать сделку в электронном виде до полного перечня услуг (онлайн-оплата, выездная ипотека и т. д.). Зачастую дистанционно осуществляется прохождение отдельных этапов покупки, а покупателю все же приходится нарушать режим самоизоляции. Для того чтобы избежать такой ситуации, необходимо понимать возможности, которые сегодня предлагает рынок недвижимости, и заранее выяснить, какими из современных инструментов покупки можно воспользоваться в конкретном проекте.
Рассказываем, какие инструменты онлайн-продаж доступны на рынке и с какими нюансами может столкнуться покупатель при оформлении удаленной сделки.
Услуга удаленного бронирования — обязательный этап сделки в проектах, ориентированных на потоковые продажи. Покупатель резервирует выбранный лот, чтобы зафиксировать цену и не упустить понравившийся вариант.
Эта услуга доступна на официальных сайтах проектов. После оплаты с использованием интернет-эквайринга (банковской карты) квартира автоматически снимается с продажи.
Подготовка документов
Следующим этапом после бронирования квартиры является подготовка к оформлению сделки. Менеджер по продажам связывается с клиентом и высылает список необходимых для совершения покупки документов. При 100%-ной оплате оформляется договор долевого участия (ДДУ), если квартира строится, или договор купли-продажи, если квартира уже сдана. Покупатель получает документы на подписание в электронном виде, которые необходимо заверить электронной цифровой подписью. Ее можно оформить в специализированном удостоверяющем центре.
Фото: Drazen Zigic/shutterstock
Важно помнить: если квартира приобретается клиентом, состоящим в браке, ему потребуется получить согласие от супруга, заверенное электронной подписью нотариуса.
Оформление ипотеки
Подать заявку на ипотеку можно онлайн. Для этого нужно предоставить менеджеру по ипотеке необходимый пакет документов в отсканированном виде или самостоятельно заполнить анкету на сайте банка. В случае одобрения заявки клиенту все равно придется лично прийти в банк для подписания документов. Подтверждение личности заемщика является обязательным условием сделки согласно регламенту ЦБ.
В условиях пандемии коронавируса ЦБ разрешил банкам выдавать ипотеку дистанционно. Однако в большинстве финансовых организаций по-прежнему необходимо личное присутствие клиента. Без посещения банка можно обойтись при оформлении кредита в ряде кредитных организаций: сотрудник банка сам приедет к заемщику по указанному адресу и привезет пакет документов на подписание.
Электронная регистрация
Во время самоизоляции практически все МФЦ были закрыты, а Росреестр приостановил прием и выдачу документов на бумажных носителях.
Однако электронный документооборот продолжил работать, и единственной доступной опцией стала электронная регистрация сделок. Сейчас такая услуга доступна практически у всех крупных застройщиков.
Фото: Drazen Zigic/shutterstock
Взаиморасчеты
Одно из главных нововведений на рынке недвижимости — онлайн-оплата сделки. Наиболее продвинутые банки в этой сфере — Сбербанк и ВТБ. Например, Сбербанк использует систему безопасных расчетов. На счете клиента блокируются денежные средства на срок до 30 дней.
За этот период проходит электронная регистрация сделки, после чего средства переводятся на эскроу-счет или напрямую на счет застройщика. В случае если регистрация не состоялась, сумма размораживается и клиент может дальше пользоваться своими средствами.
Еще одно решение — удаленное открытие эскроу-счетов. Для этого сотрудник банка выезжает к заемщику для подписания соответствующих документов. Такой услугой могут воспользоваться покупатели строящегося жилья, которые оплачивают сделку за счет собственных средств с привлечением ипотеки. Причем эту опцию можно объединить с программой выездной ипотеки — и за один визит сотрудника банка клиент может открыть эскроу-счет и получить жилищный кредит.
Приемка квартиры
Если клиент приобретает квартиру в новостройке, то сделка не заканчивается на этапе оплаты и регистрации. После завершения строительства жилого комплекса покупателю необходимо прийти на приемку, подписать акт приема-передачи объекта недвижимости и получить ключи от квартиры.
У проектов с близким сроком сдачи эти процедуры могут совпасть с периодом самоизоляции. Некоторые компании адаптировали процесс приемки жилья к условиям карантина: теперь это можно сделать дистанционно посредством фото- и видеоотчета.
Практически все застройщики в той или иной степени перестроились на удаленную работу с клиентами. Но не все покупатели готовы дистанционно оформлять сделки с недвижимостью, особенно если речь идет о высокобюджетном проекте.
В связи с этим некоторые компании нашли компромисс. Например, часть офисов продаж продолжили работать в период карантина по сокращенному графику с соблюдением профилактических мер.
Подготовлено по материалам компании «Метриум»
Автор
Елена Коннова
Покупка квартиры до регистрации брака
Что учесть будущим супругам при приобретении недвижимости до свадьбы, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?
«Мы с будущим мужем планируем приобрести квартиру до брака.
Ипотека будет оформлена на него. Я выступаю в качестве созаемщика и вношу половину первоначального взноса. Деньги я просто переведу со своей карты на его счет, а он уже внесет всю сумму. Скорее всего, в будущем мы используем средства маткапитала для погашения ипотеки. Скажите, я все равно никакого отношения к квартире иметь не буду?» – с этим вопросом читательница обратилась в редакцию «АГ».
Давайте разберемся, как будущим супругам купить квартиру до брака, чтобы потом не возникло проблем.
Заключение брачного договора будет правильным решением
Прежде всего ответим на вопрос читательницы. Если между супругами пробежит черная кошка и дойдет до недружественного раздела имущества, спор придется решать в суде. И тут будет важно, аргументы какой из сторон окажутся сильнее.
Супруг может заявить: «Ипотека оформлена до брака, как и право собственности на квартиру. Значит, задолженность по ипотечному кредиту – это мое обязательство, как и квартира – моя собственность.
Да, жена давала деньги, но кто сказал, что именно они пошли на первоначальный взнос и уплату процентов?» Супруга может приводить свои аргументы: она участвовала в выплате первоначального взноса, часть ипотечного кредита была погашена маткапиталом, выплачивались ипотека и проценты по ней в период брака за счет общего дохода супругов, поэтому она все же имеет право на долю в квартире. Но чью сторону примет суд, какие документы будут оценены им как подтверждающие требования и в каких долях он разделит квартиру между супругами – сказать сложно.
Читайте также
Брачный договор перестал быть прерогативой миллионеров
В России брачный договор всегда считался признаком меркантильности и недоверия, но теперь его заключают все чаще. Чем он может пригодиться даже любящей семье? Как его составить и будет ли он работать?
04 Июня 2019
Другое дело, если будет оформлен брачный договор (хотя бы в отношении приобретаемой квартиры, если подписание «всеобъемлющего» договора смущает).
Он может быть заключен в любое время – как до вступления в брак, т.е. при покупке квартиры, так и после (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Заключенный до свадьбы договор начнет действовать с момента государственной регистрации брака.
В этом договоре супруги могут определить, кому и в каких долях квартира будет принадлежать, как она будет делиться в случае прекращения брака вне зависимости от того, кто из супругов и как именно вносил первоначальный взнос, с чьего счета списывались ипотечные платежи, был ли в это время у другого супруга источник дохода. Единственное ограничение: один из супругов не может быть поставлен в заведомо худшее положение, чем другой. Например, нельзя заключить брачный договор, по которому при разводе и разделе имущества одному супругу переходит квартира, а второму – долг по ипотеке. В общем, чтобы тяжкие мысли о возможной несправедливости в будущем не омрачали счастье семейной жизни, лучше оформить брачный договор.
Ниже рассмотрим общие ситуации.
Что учесть при заключении договора о покупке квартиры до брака?
Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).
Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г.
по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.
В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.
А если квартира будет куплена в ипотеку?
Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.
В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.
Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.
Читайте также
Как супругам разделить обязательства по ипотеке при разводе?
Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами
03 Сентября 2020
Рассмотрим пример: заемщики вступили в брак, но спустя время их отношения прекратились, а ипотеку платить надо.
Обычно ее выплачивает тот, кто указан основным заемщиком или кто остается проживать в квартире. При разделе имущества в связи с расторжением брака один из супругов вправе потребовать от другого половину платежей по кредитному договору, произведенных им после прекращения семейных отношений (Апелляционное определение Верховного cуда Республики Башкортостан от 20 февраля 2014 г. по делу № 33-2011/2014).
Если квартира приобретена с использованием заемных средств и на момент раздела имущества кредит не выплачен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок его выплаты. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015). После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли.
Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Что нужно знать о приобретении квартиры с использованием маткапитала?
Если брак зарегистрирован, то использование материнского капитала на улучшение жилищных условий дает мужчине право на долю в недвижимом имуществе. Средствами маткапитала можно также погасить ипотеку, оформленную на имя супруга, даже если она была взята до брака. Сожительство такой возможности не дает, как и не обязывает женщину, который выдан сертификат, выделять партнеру долю в имуществе (подробнее о преимуществах и последствиях, о которых нужно подумать как до свадьбы, так и после, – читайте в статье «Зачем нужен брак?»).
Жилье, приобретаемое супругами с привлечением средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. При разводе супруги могут претендовать только на свою долю, даже если она еще не выделена.
Так, если квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, не была оформлена в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суд должен будет поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на жилое помещение (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).
Что будет с квартирой, если один из будущих молодоженов погибнет?
Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).
В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.
Если квартира куплена до свадьбы, что изменится после регистрации брака?
Если квартира приобретена до свадьбы и оформлена в общедолевую собственность, то после заключения брака ничего не изменится, так как недвижимость будет личным имуществом каждого из супругов, нажитым ими до брака.
Читайте также
Судьба совместно нажитого имущества при банкротстве супруга
Брачный договор или соглашение о разделе общего имущества помогут минимизировать риски имущественных потерь до возбуждения дела о банкротстве. Если же они не были заключены, супругу, не являющемуся должником, сохранить свою долю поможет обращение в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества
12 Октября 2020
А вот ипотека будет выплачиваться в условиях действия режима совместно нажитого имущества супругов, ведь деньги, которые они зарабатывают и тратят на погашение долга, уже общие.
Напомним: к общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья, и др.
). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).
В случае развода и раздела имущества к той его части, которая куплена до брака, будут применяться долевое соотношение и правила главы 16 Гражданского кодекса РФ, посвященные общедолевой собственности. А к той части квартиры, которая была оплачена после заключения брака, будут применяться нормы Семейного кодекса РФ, устанавливающие презумпцию равнозначности имущества супругов, – иначе будет складываться ситуация, только если они заключат брачный договор или если у них появятся дети и супруга будет настаивать на отступлении от принципа 50/50 и увеличении ее доли в делимом имуществе супругов.
Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?
Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.
Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»).
выбор жилья и оформление сделки
Одним из наиболее популярных способов, позволяющих улучшить жилищные условия, является приобретение недвижимости на вторичном рынке.
Тенденция к поиску именно вторичного жилья сохраняется, несмотря на популяризацию долевого строительства, которое помогает оптимизировать расходы при покупке.
В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, как подготовиться и провести сделку, и расскажем, на что стоит обращать внимание в первую очередь.
Вторичное жилье: преимущества и недостатки
При рассмотрении квартир на вторичном рынке недвижимости в глаза бросаются сразу несколько очевидных преимуществ: это готовое жилье, которое можно «посмотреть и потрогать» (в отличие от долевых квартир), кроме того, жилье может иметь подходящий ремонт и может присутствовать мебель, что делает недвижимость пригодной для проживания «уже сейчас». Покупатель может въехать на жилплощадь сразу же после заключения договора — нет нужды подолгу ожидать окончания строительства, которое может затянуться из-за проблем самого застройщика.
Конечно, есть и обратная сторона — имеется множество нюансов, связанных и с финансовой, и с правовой безопасностью такого рода покупки. В сделках с недвижимостью фигурируют немалые суммы, поэтому крайне важно иметь информацию обо всех аспектах и правилах проведения подобных сделок. Из-за страха стать жертвой мошенников многие предпочитают доверяться профессиональному риелтору, который сможет рассчитать и предусмотреть все риски, однако посредник, фактически, ничего не гарантирует, ему важно лишь провести сделку и получить вознаграждение.
Поэтому искать вторичное жилье можно и своими силами, вооружившись нужными сведениями о специфике этого рынка, а также заручившись поддержкой профессионального юриста.
Как выбрать правильное жилье?
Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам.
Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:
-
Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);
-
Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;
-
Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);
-
Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).
Лучше всего в самом начале четко расставить свои приоритеты и требования к новому дому, чтобы потом не разочаровываться в квартире. Однако стоит иметь в виду, что каждый «плюс» уравновешивается «минусом» в виде повышенной стоимости, поэтому стоит точно определить – насколько нужен тот или иной «плюс».
Если имеется ряд основных желаний, связанных, например, с чистотой воздуха или видом из окна, то лучше продолжать поиски до тех пор, пока не будет найден вариант, идеально удовлетворяющий покупателя. Не стоит останавливаться слишком быстро на предложениях из категории «более-менее», ведь вторичный рынок в любом регионе, не говоря уже о столице, ежедневно пополняется новыми интересными вариантами.
Даже если по чудесным обстоятельствам случится так, что первая же осмотренная квартира полностью удовлетворяет запросы, не стоит останавливать поиски. Лучше отложить этот вариант, договорившись с хозяином, но после этого просмотреть еще несколько квартир. В этом случае при покупке будет уверенность в том, что первый выбранный вариант действительно был лучшим в сравнении с другими аналогичными, однако вполне может произойти и наоборот. При осмотре, помимо самой квартиры, лучше сразу проверить работу лифта, мусоропровода и общее состояние подъездов, изучить инфраструктуру и ближайшие к дому магазины. Проверить юридические аспекты при покупке квартиры можно самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту.
Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?
После того, как будет сформирована детальная характеристика требуемого жилья, следует выбрать для себя приемлемую сумму сделки. Здесь следует учитывать и собственные финансовые возможности, и текущие условия рынка, но лучше всего заранее снижать оптимальную цену ниже той суммы, что сейчас есть на руках (или может быть изыскана дополнительно). В процессе сделки покупателей часто поджидают дополнительные юридические, ремонтные, транспортные расходы, а также прочие траты, связанные с переездом и обустройством жилья, например:
-
Комиссионные риэлтерские отчисления (если участвовал посредник), которые обычно не превышают 3% от стоимости жилья;
-
Затраты на перепланировку, ремонт и декорирование квартиры;
-
Приобретение новой мебели или транспортировка старой;
-
Расходы на оформление всех требуемых документов.
При обращении к риелторам примерная стоимость квартиры будет озвучена сразу же, однако сложно понять, насколько названная сумма соответствует реальной стоимости. Если нет желания связываться с посредниками, можно пойти на небольшую хитрость, обзвонив несколько агентств и, представившись продавцом жилья, просто детально описать все интересующие параметры искомой квартиры, выдавая ее за свою, чтобы запросить у них предварительную оценку стоимости. Таким образом, получится узнать о нормальной средней цене по заявленному варианту.
Стоит иметь некоторое представление о наиболее весомых факторах, которые определяют общую стоимость жилья:
-
Общее количество этажей в доме и этаж расположения квартиры;
-
Число комнат с их общим метражом и планировкой;
-
Отопление, качество воды, средняя цена за коммунальные платежи;
-
Год постройки дома и наличие подвала (который жильцы могут эксплуатировать), а также благоустройство двора;
-
Инфраструктура на прилежащей территории;
-
Удаленность района от центра и условия общественного транспорта.
По всем этим параметрам можно найти в городе несколько практически идентичных предложений и сделать вывод относительно приемлемой цены, от которой можно отталкиваться. Собственно, можно изучить даже те вторичные квартиры, которые уже проданы, но стоимость которых известна. Это поможет перестраховать себя от предложений с завышенной ценой, а также понять, насколько можно сбить цену, если продавец будет готов торговаться.
При этом лучше обойтись без удаленных торгов по телефону, и говорить о цене конкретно на самом объекте. Если есть желание немного снизить стоимость, для начала лучше убедить продавца в том, что есть реальная готовность приобрести квартиру, но общее впечатление портит несколько нюансов (отсутствие нужной мебели, некачественный ремонт, инфраструктура), которые можно загладить скидкой.
Что нужно знать о приобретаемой квартире
Если покупатель и продавец решили отказаться от участия посредников в сделке, необходимо внимательно изучить все юридические аспекты и отношение продающей стороны к самому жилищу. В качестве продавца могут выступать:
-
Хозяин, который имеет квартиру в своей полной собственности;
-
Представитель собственника (по нотариально заверенной доверенности);
-
Совладельцы со своими долями собственности этого жилья;
Приняв решение о самостоятельной покупке (без привлечения риелтора) переходить к процессу приобретения стоит только после тщательного изучения всей жилья и выявления потенциальных проблем, как физических (качественные параметры), так и юридических.
Чтобы предотвратить возможные риски судебных разбирательств, у продавца нужно узнать историю о том, как ему досталась квартира и есть ли другие совладельцы, а также «несобственники» с правом пользования недвижимостью (несовершеннолетние, недееспособные, пенсионеры, пр.). К таковым, кстати, относятся лица, отбывающие наказание в соответствующих учреждениях.
В том случае, если квартира была приобретена после заключения брака, его супруг также является собственником. Причем, даже после развода жилье принадлежит обоим супругам в равных долях, если, конечно, доля одного не была передана в дар другому.
Также нужно обратить внимание на число прописанных в квартире лиц и удостовериться в том, что за жильем не числится никаких штрафов и задолженностей, включая коммунальные платежи.
Кстати, прописанных «несобственников» на момент продажи быть не должно, так как выселить их будет крайне сложно даже по решению суда.
Оформление сделки: процедурные вопросы
При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу. Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности. Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:
-
Паспорта продающей и покупающей стороны;
-
Сам договор купли-продажи;
-
Акт приема-передачи жилья;
-
Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);
-
Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;
-
Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.
В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие органов опеки, если в квартире был прописан ребенок, пр.
Весь процесс регистрации с полной передачей прав владения новому собственнику длится не дольше трех месяцев.
Нужно ли использовать посредников? Преимущества и недостатки
Риэлтор может выступать в роли консультанта (для поиска вариантов и достижения предварительных договоренностей) или в роли представителя покупателя. Это крайне удобно в том случае, если участник сделки хочет перестраховаться и учесть все юридические детали (а также прочие аспекты, в которых разбирается профессионал в рынке недвижимости).
Также стоит понимать, что поиск и изучение подходящих вариантов – это весьма трудоемкая задача, которая помимо прочего отнимает еще и уйму времени. Необходимо рассмотреть предложения из всех источников, посетить множество объектов и узнать подробности о владельцах. У многих покупателей просто нет физической возможности заниматься всем этим комплексом работ, за которыми к тому же можно не заметить мелких неприятных нюансов самой приобретаемой вторичной квартиры.
К основным преимуществам работы с риелтором можно отнести:
-
Профессиональный взгляд, ведь по своей специальности риелтор должен быть в курсе всех возможных недочетов, касающихся и юридических вопросов, и непосредственно самого состояния жилища;
-
Накопленная база клиентов, что помогает существенно ускорить процесс поиска релевантных предложений;
-
Возможность избавления от обязательств по рутинному поиску, выбору и осмотрам квартир-претендентов.
Конечно, на другой чаше весов — комиссия (часто немаленькая, ведь это от 0,5 до 3 процентов от всей стоимости квартиры), которую посредник забирает себе в качестве вознаграждения. Также при обращении в недобросовестную фирму есть небольшие риски работы с мошенниками. Кроме того, как было отмечено, риелтор не гарантирует полную защиту от мошенничества, некоторые специалисты даже не утруждают себя никакими проверками – просто сводят продавца и покупателя и принимают вознаграждение. Поэтому при желании провести сделку с участием риелтора, стоит обратиться в крупную компанию с хорошей репутацией, а также дополнительно привлечь юриста.
Заключение
Вне зависимости от того, было принято решение о приобретении вторичного жилья своими силами, либо при помощи посредника, следует внимательно относиться ко всем мелочам. Важно не поддаваться искушению приобрести первую попавшуюся квартиру, помня о том, что поиски могут отнять довольно много времени.
Обстоятельность и взвешенный подход к планированию, поиску вариантов, к подготовке и проведению сделки позволит закрыть все потребности новых хозяев и удовлетворить их предпочтения, сводя риски к минимуму. Если поиски долгое время не дают ожидаемого результата, можно пересмотреть источники подбора квартир.
Чтобы расширить охват рынка, лучше одновременно анализировать объявления в газетах, на сайтах и даже на столбах объявлений в нужном районе, а также самостоятельно подавать объявления о поиске жилья.
Игорь Василенко
Нехорошая квартира: как обнаружить обременения на недвижимость
В Кадастровой палате пояснили, какие бывают виды обременений на квартиры и как их обнаружитьБольшинство квартир имеют свою особую «историю». У кого-то она чистая, но есть «истории» с «отягчающими обстоятельствами» – обременениями. С таким понятием в равной степени можно столкнуться как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Что такое обременение? И стоит ли покупать квартиру с «грузом»? Рассказали эксперты Кадастровой палаты.
Обременение – это вид ограничений прав собственности на объект недвижимости. Иными словами, хозяин квартиры не может продать его без согласования с третьими лицами или государством.
Наличие обременений на недвижимость может обернуться проблемами как для покупателя, так и для продавца. Покупая квартиру, важно понимать: если есть какие-то запреты – обременения – на неё могут предъявить права иные лица, не являющиеся по документам собственниками недвижимости.
Какие бывают виды обременений?
Сегодня самое популярное обременение – ипотека. Владелец недвижимости не может выставить квартиру на продажу и реализовать сделку без разрешения банка. Фактически, до окончания выплаты ипотеки имущество находится в залоге у банка. Иными словами, банк является собственником недвижимости.
Второе по популярности обременение – зарегистрированные несовершеннолетние дети. Если в квартире зарегистрированы граждане до 18 лет, на момент покупки следует проверить: а не нарушает ли сделка купли-продажи жилья права ребенка. Особенно, если квартира была приобретена под материнский капитал.
При использовании государственной субсидии на покупку недвижимости каждый член семьи получает долю имущества, в том числе дети. При неправильно оформленной сделке впоследствии уже совершеннолетние граждане имеют право претендовать на долю в квартире.
Арест не менее распространенное обременение. Причин для ареста недвижимости много: долговые обязательства перед банком или частным кредитором, раздел имущества при разводе, просрочки по услугам ЖКХ. В этих случаях на квартиру может быть наложен арест судебным приставом по решению суда.
Нечастое для нашей страны обременение – аренда. Случались ситуации продажи квартиры, когда в ней проживали арендаторы, официально заключившие договор с собственником имущества. В основном, это распространенная практика европейских стран, когда человек покупает жилье в инвестиционных целях. Кроме квартиры, новому собственнику достаются квартиранты, которые продолжают платить за жилье, только уже новому хозяину.
Еще один редкий вид обременений на российском рынке недвижимости – рента. Зачастую пожилые люди продают свои квартиры с условием пожизненного проживания в них. Если право собственности переходит новому владельцу жилья, получателя ренты выселить невозможно.
Одна из критических ситуаций, которая может возникнуть при покупке квартиры – обнаружить в ней жильцов с правом безвозмездного пользования. Большинство недвижимости, построенной в 90-е годы, было в государственной или муниципальной собственности. В процессе продажи-передачи недвижимости в частные руки гражданин мог отказаться от приватизации в пользу другого человека, тем самым сохраняя за собой право бессрочного пользования жилплощадью. Проблема в том, что такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания в ней.
Завещательный отказ – последняя воля умершего – тоже может стать камнем преткновения при купле-продаже квартиры. По завещанию собственника жилья, выраженном в нотариальной форме, гражданин получает право на проживание в квартире. Даже при смене собственника недвижимого имущества, человек не теряет своего права (ст. 1137 ГК РФ).
Как узнать об обременениях на квартиру?
Главное – тщательно проверить все документы на недвижимость. Приложенные справки или нотариальные свидетельства станут первым «звоночком». Не лишним будет спросить продавца «историю» квартиры: купил он ее, взял в ипотеку или получил по наследству. Из рассказа легко понять, правильно ли сформирован пакет документов для сделки, и запросить недостающие бумаги, если это необходимо.
Не все продавцы квартир добропорядочные граждане. От действий злоумышленников покупатель может обезопасить себя сам, заказав выписку из ЕГРН на официальном сайте Кадастровой палаты. В выписке, получить которую может любой гражданин, нужно обратить внимание на пункт №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на приобретаемое жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».
«Обременения на недвижимое имущество встречаются нечасто, но могут послужить причиной отказа от сделки купли-продажи, долгих судебных тяжб или, в худшем случае, потери жилья и денег покупателя. Поэтому любой приобретаемый объект необходимо проверять на юридическую чистоту. Сегодня выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом, с помощью которого можно понять, что явилось основанием для возникновения права собственности, действительно ли продавец является законным владельцем недвижимости и, конечно, узнать о наличии обременений на приобретаемую квартиру», – отметила директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн.
Рынок недвижимости всегда полон красочных предложений о продаже жилплощади. Кому-то удается поймать чистую квартиру, но зачастую приходится выбирать из квартир с «историей». Обременение не порок, если учитывать, что некоторые виды обременений имеют временный характер и снимаются сразу же после устранения причины наложения. Цена обузы, и правда, очень привлекательна для покупателей, и продавцы таких квартир весьма уступчивы ради сделки.
Главное, при купле-продаже квартиры внимательно изучить все документы. А в целях экономии времени и нервов, покупателю следует самому позаботиться о безопасности проведения сделки и заранее заказать выписку из ЕГРН. Рекомендуем заказывать выписку как можно ближе к планируемой дате, так как данные, содержащиеся в ЕГРН, постоянно актуализируются.
5 простых шагов к одобрению кредита на покупку жилья
Эксперты рассказали, с чего начать оформление ипотеки, и на что обращать внимание перед подписанием кредитного договора.
Приобрести собственную квартиру, даже на начальной стадии строительства, сегодня может позволить себе не каждая краснодарская семья. Чтобы стать обладателем заветных квадратных метров часто приходится копить деньги годами. Но выход есть. Решить жилищный вопрос в рекордно короткие сроки поможет ипотечный кредит. Однако чтобы процедура покупки квартиры прошла максимально быстро и комфортно, перед оформлением кредитного договора следует учесть несколько важных моментов.
Шаг 1
Взвесьте свои финансовые возможности, чтобы понять, насколько комфортной для вашей семьи будет рассчитанная банком ежемесячная выплата.
Обязательно продумайте свои действия на случай форс-мажорных обстоятельств. Ипотека – серьезный шаг, требующий обдуманного решения.
Шаг 2
Если вы твердо решали купить квартиру в ипотеку в Краснодаре, необходимо определиться с приобретаемым объектом.
Учтите, если выбор будет сделан в пользу новостройки, то подать заявку на кредит можно исключительно в банки, аккредитованные данной строительной компанией. Если же вы решите приобретать готовую квартиру, то перед ее выбором не поленитесь проанализировать рынок банковских предложений в регионе. При этом обратите внимание на размер процентной ставки и первоначального взноса, а также на предложения по суммам, срокам кредита, условиям досрочного погашения и другие факторы. Важную роль при выборе банка, с которым вы планируете заключить кредитный договор, играют его рейтинг и деловая репутация. Поэтому перед оформлением сделки подробно ознакомьтесь с отзывами о кредитной организации.
Шаг 3
После получения положительного решения от банка, ориентируясь на одобренную сумму кредита, приступайте к поиску квартиры.
Сегодня в Краснодаре пользуются спросом квартиры на первичном рынке, так называемые новостройки. Изменения, внесенные в 214-й федеральный закон «Об ипотеке» оставили на строительном рынке проверенных и надежных застройщиков.
При банковской аккредитации застройщики и их объекты недвижимости проходят строгую и тщательную проверку. Тем не менее, не лишним будет перед покупкой жилья зайти на сайт администрации Краснодара, где регулярно обновляется список домов, возведенных с нарушениями. Его изучение гарантированно поможет избежать покупки «незаконного» жилья.
Шаг 4
Следующий этап оформления ипотечного кредита — сбор документов по приобретаемому жилью и принятие банком окончательного решения по итогам его изучения.
При покупке квартиры на первичном рынке, как правило, все юридическое сопровождение — от сбора документов до сдачи их на регистрацию — берет на себя представитель застройщика. При покупке готового жилья этим вопросом придется заниматься самостоятельно либо доверить его за отдельную плату юридической компании.
Шаг 5
После одобрения кредита на жилье наступает, пожалуй, самый важный шаг – подписание ипотечного договора и договора сделки (купли-продажи, долевого участия или уступки прав требований).
С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. С ними необходимо ознакомиться, уделив особое внимание изучению всех пунктов кредитного договора. Желательно перед подписанием получить от кредитного специалиста максимум ответов на вопросы по содержанию документа. К слову, сделать это можно заранее, запросив шаблон договора за несколько дней до планируемой даты сделки.
Остались вопросы об ипотеке в Краснодаре? Звоните в банк «Кубань Кредит» по бесплатному номеру 8 800 555 25 18 или *2518 (звонок с мобильного).
Для многих квартира в ипотеку в Краснодаре – единственный реальный вариант в короткий срок обзавестись собственным жильем.
«Кубанские новости» разбирались, от чего зависит стоимость квартир в Краснодаре, в каких именно районах города сегодня выгоднее всего брать жилье в ипотеку, и на что надо обращать внимание перед оформлением документов.
Недавно поженились, но не хотите платить за съемную квартиру или жить у родителей? На сегодняшний день молодые семьи в Краснодаре могут без особого труда позволить себе собственное жилье. Для этого достаточно оформить ипотеку. В Краснодарском крае для молодых семей предусмотрены специальные программы ипотечного кредитования и государственные меры социальной поддержки.
Мы выяснили, какими программами субсидирования для приобретения жилья в кредит могут воспользоваться молодые семьи в Краснодаре в 2019 году.
Как купить квартиру в Нью-Йорке
У покупателя из Нью-Йорка есть три основных выбора. Должен ли он / она покупать недвижимость: в здании кондоминиума, в здании кооператива или в таунхаусе / коричневом камне. У каждого есть свои преимущества и недостатки, и выбор всегда остается делом индивидуальных предпочтений. Мы попросили наших опытных сотрудников составить список плюсов и минусов по каждому из них. Вот что они сказали.
Кондоминиумы
В кондоминиуме покупатель владеет квартирой плюс процент от общих частей здания.Покупатель получает право собственности по документу, который регистрируется в канцелярии уездного клерка. Если вы намереваетесь получить ссуду на покупку квартиры, вы подпишете ипотеку, которая будет записана в канцелярии окружного клерка. В кондоминиуме есть ассоциация, к которой вы принадлежите после покупки квартиры. Ассоциация предоставляет такие услуги, как общее обслуживание общих частей в обмен на ежемесячную плату. Поскольку это недвижимость, вы будете платить налоги на недвижимость отдельно или включительно с платежами по ипотеке.Как правило, ваш кредитор поможет вам в этой области. Поскольку кондоминиум — это недвижимость, затраты на закрытие выше, чем у кооператива. Независимо от того, владеете ли вы кооперативом или кондоминиумом, вам, возможно, придется заплатить взносы за любой капитальный ремонт или реконструкцию.
- Плюсы
- Упрощенный процесс утверждения
- Собственная недвижимость, дающая вам больше прав на нее, т.е. вы можете передавать документ членам семьи
- Больше контроля над вопросами эксплуатации и развития зданий
- Меньшие ежемесячные общие расходы
- Минусы
- Обычно более высокая закупочная цена на кв.футов основания
- Дополнительные юридические обязательства для всего жилого помещения
Кооперативы
Кооперативы и кондоминиумы на первый взгляд могут показаться похожими, но между ними есть несколько принципиальных отличий. Жилищный кооператив или ассоциация кооперативов — это юридическая корпорация, состоящая из акционеров, владеющих жилым домом. Членство в корпорации предоставляется при покупке доли в кооперативе путем покупки пая. Вместо того, чтобы владеть квартирой, как кондоминиумом, вы в некотором смысле становитесь арендатором.Налоги на недвижимость включены в ежемесячные сборы, часть которых не подлежит налогообложению.
Члены просматривают и выбирают новых жителей через своих избранных представителей (совет кооператива). Возможно, вы знакомы со многими наиболее известными различиями между кондоминиумами и кооперативами: процесс утверждения здания, финансовые требования и правила обычно более строги в кооперативе, но кооперативы обычно дешевле приобретаются.
Кооперативы составляют гораздо больший процент жилищных единиц, находящихся в собственности города — около 75 процентов, хотя это число сокращается по мере роста количества новых кондоминиумов и практически не строятся новые кооперативы.Кооперативы всегда были выбором высшего эшелона в таких популярных кварталах Манхэттена, как Верхний Ист-Сайд и Верхний Вест-Сайд. Если вы ищете элегантные архитектурные детали старого мира, знайте, что многие из классических довоенных зданий города являются кооперативами, а редкие кондоминиумы довоенных жилых домов, как правило, очень дороги.
Подойдет ли кооператив вашим потребностям, зависит от того, что вы ищете в квартире. Если вы ищете место с довоенными деталями в одном из самых дорогих районов города, вы найдете его в кооперативе.Если вы ищете место, которое можно назвать своим домом и пустить корни, или если важно, чтобы здание было интимным и чтобы ваши соседи заботились о своем окружении, более вероятно, что вы найдете соседей-единомышленников в доме. кооператив. Если вы — иностранный покупатель, надеетесь купить с очень низким первоначальным взносом, планируете использовать объект в качестве инвестиции в недвижимость или сдачу в аренду или надеетесь продать с прибылью в течение короткого времени, вы можете почувствовать разочарование на кооперативном рынке.
- Плюсы
- Кооперативы обычно дешевле покупать, чем кондоминиумы (примерно на 9 процентов дешевле с учетом разницы в размерах).
- Их больше: Кооперативы составляют гораздо больший процент жилищных единиц, находящихся в собственности города (около 75 процентов).
- Довоенных кооперативов гораздо больше, чем кондоминиумов.
- Кооперативы имеют немного более низкие затраты на закрытие; страхование титула не требуется, и нет налога на регистрацию ипотеки.
- Тщательный процесс проверки и более строгие финансовые требования означают большую финансовую стабильность, особенно в условиях рыночных спадов.
- Процесс проверки и ограничения означают, что владельцы занимают больше квартир и меньше текут, что может предотвратить такие проблемы, как постоянный набор арендаторов, незаконное использование Airbnb и другие потенциальные сбои.
- Часть ежемесячной платы за обслуживание не подлежит налогообложению.
- Акционеры кооператива также считаются арендаторами кооператива, что дает им правовую защиту в соответствии с законодательством города Нью-Йорка о арендодателях и арендаторах.
- Минусы
- В кооперативах процесс утверждения и правила строительства обычно строже, и потенциальным покупателям может быть отказано без объяснения причин; Правления кондоминиума не могут юридически отказать потенциальным покупателям.
- Кооперативы обычно требуют от покупателей внесения первоначального взноса в размере не менее 20 процентов от покупной цены, иногда до 50 процентов или более; некоторые эксклюзивные постройки вообще не допускают финансирования. Кооперативы также предъявляют требования к ликвидным активам и могут просить покупателей соблюдать соотношение долга к доходу и иметь отличный кредитный рейтинг.
- Более строгие финансовые требования означают, что вам будет предложено предоставить дополнительную личную финансовую информацию.
- Ограничения на сдачу в субаренду, покупку для других и средние кооперативы на условиях соседства не лучший выбор для инвестиционных покупателей, которые не планируют жить в здании или ищут краткосрочное владение.
- Ежемесячная плата за обслуживание, как правило, выше для кооперативов, чем для кондоминиумов, так как в нее включена доля налога на недвижимость и, возможно, платеж в счет базовой ипотеки.
- Обычно процесс закупки занимает больше времени.
- Большинство новых разработок (1980-х годов и позже) — это кондоминиумы; если новое — это то, что вы ищете, вам, вероятно, придется пойти в кондоминиум.
- Иностранным покупателям сложнее приобрести кооперативы, поскольку у них часто нет необходимых записей в U.S. bank и кооперативы не разрешают анонимные покупки ООО.
Таунхаусы и Браунстоун
Таунхаусы и дома из коричневого камня — это отдельно стоящие 2-5-этажные здания, часто построенные до войны. Коричневые камни более изящны, с замысловатыми декоративными фасадами и множеством других архитектурных деталей внутри. Таунхаусы, как правило, проще с жилыми помещениями меньшего размера (хотя будьте осторожны, поскольку эти термины часто используются как синонимы). Эти типы зданий традиционно занимают семьи или солидные люди, которые предпочитают более уединенную и комфортную жилую среду.Реальные здания могут варьироваться от узких и невысоких двухрядных домов до больших и сложных домов из коричневого камня, которые, если не разделены на единицы, могут иметь жилую площадь до 10 000 кв. Футов. Точно так же цены на эти типы зданий сильно различаются в зависимости от по местонахождению, размеру, состоянию, а также их юридическому статусу.
- Плюсы
- Комфорт и уединение собственного дома
- Нет процесса утверждения
- Большие жилые помещения / обычно многоуровневые
- Полный контроль над вопросами обслуживания и улучшения
- Проще перепродать или передать документы, чем квартиры или кооперативы
- Минусы
- Значительно выше закупочная цена за кв.футов основания
- Больше юридических и финансовых обязательств и обязательств, например: кодексы зонирования, налоги, более высокие ипотечные кредиты
- Проблемы, связанные с техническим обслуживанием
Легкая покупка многоквартирного дома (12-шаговое руководство)
Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это выгодным вложением средств для вас.
Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, выполнение которой слишком сложно или дорого.Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую собственность. Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.
Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие.Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.
Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?
При любых инвестициях важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на принимаемый вами риск. В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется. для каждой отдельной собственности, обычно на основе покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.
Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом является хорошим вложением. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в сфере недвижимости, арендную плату по сравнению с спросом на владение в этом районе. Проще всего сделать это с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.
Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья.В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.
Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?
Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом.Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего на 3,5%.
Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом », и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс.”
Квартирные комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.
В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.
| Стоимость и проданные цены (за последние 24 месяца) | США | ||
| Средняя цена / кв. Фут | $ 1,684 | ||
| Средняя цена продажи | $ 1,598,091 | 238 400 долл. США | |
| Количество продаж | 329 305 | ||
| Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США | 160,131 | ||
| Число продаж свыше 1 млн долл. США | 46,669 | ||
| 7,659 | |||
| Средняя общая сумма налога | 31,708 долл. США | ||
| Средняя оценочная стоимость | 758,959 долл. США | ||
| Средняя рыночная стоимость | 1,205,696000 долл. США |
| Ежемесячно | Ежегодно | ||
|---|---|---|---|
| Потенциальная арендная плата | 3600 долл. = Валовая операционная прибыль | 3 240 долларов США | 38 800 долларов США |
| -Расходы | 2160 долларов США | 25 920 долларов США | |