Как оформить нежилое помещение как жилое: Как перевести нежилое помещение в жилое?

Перевод нежилого помещения в жилое: оформление, процедура

Сегодня многие задаются вопросом о том, как перевести нежилое помещение в жилое, как правило связано это, в первую очередь, с появлением возможности для увеличения жилого пространства. Переводу в жилой фонд подлежат различные коммерческие помещения (торговые, складские, производственные, пристройки, объекты социального значения и др.), а также дачные дома и иные постройки, возведенные на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Отсутствие официального оформления перевода нежилого объекта в жилой фонд не позволит владельцам помещения осуществлять какие-либо регистрационные действия, а также выполнять любые действия, связанные с отчуждением собственности (дарение, договор купли-продажи квартиры/земли и другое). Процедура перевода помещения из нежилого фонда в жилой определена жилищным законодательством РФ, непосредственно порядок перевода в жилое помещение регулируется ст.

22 ЖК РФ.

Ограничения для перевода в жилое помещение

Согласно российскому законодательству жилым считается помещение, обладающее статусом изолированного и отвечающее всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, необходимым для проживания людей. Соответственно, помещение, переводимое жилой фонд, кроме достаточной жилой площади, должно иметь в планировке вспомогательные комнаты для удовлетворения бытовых нужд проживающих (санузел, кухня). Развернутый перечень технических требований, которым должно соответствовать будущее жилье, перечислен в разделе II Положения, принятого Постановлением Правительства РФ № 47. Нежилое помещение, подлежащее переводу из нежилого фонда в жилой, должно быть свободно от любых обременений, не являться объектом взыскания, ареста или залога. Также статус нежилого помещения не может быть переведен в статус жилого, если оно принадлежит физическому или юридическому лицу на правах собственности в условиях договора аренды или ипотеки на определенный срок.

Вместе с тем, в список ограничений, которые могут повлиять на конечный результат перевода из нежилого фонда в жилое, включены следующие требования и условия:

1. Помещение должно являться часть объекта недвижимости, располагающегося на зонированно жилой территории, оснащенной всеми инженерно-техническими коммуникациями.
2. Все несущие конструкции будущего жилого объекта должны строго соответствовать эксплуатационному состоянию, не иметь каких-либо трещин и деформаций, которые в дальнейшем могли бы представлять опасность для жизни.
3. Все коммуникационные системы в будущем жилом помещении должны располагаться в доступных местах, но без риска травмирования жильцов.
4. Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.
5. Жилое помещение должно быть полностью оснащено инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления газо- и водоснабжения, отвечающие санитарно-техническими нормам безопасности.

В случае необходимости перепланировки или реконструкции помещения для удовлетворения вышеназванных требований, все работы должны быть проведены до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе нежилого помещения в жилой фонд. Согласно п. 43 названного Положения приемная комиссия оценивает состояние помещения по факту проверки.

Согласно нормам Земельного законодательства РФ перевод в жилые помещения дачных объектов, расположенных за чертой населенных пунктов на землях сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Куда обращаться с заявлением о переводе нежилого помещения в жилой фонд

Вопросами переоформления статуса нежилого помещения в жилое занимаются органы местного самоуправления. В крупномасштабных городах с заявлением можно обратиться в территориальные администрации, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства, в небольших городах – в районные и исполнительные органы.

В частности, в Москве данные вопросы рассматривают в Департаменте проектирования и согласований и Департаменте жилищной политики и жилищного фонда.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

• не предоставление дополнительно требуемых документов;
• если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
• если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

В случае немотивированного отказа, а также несогласия с принятым решением, собственник помещения вправе обратиться в суд.

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2021 году

С 1997 года предприниматели начали активно скупать квартиры на первом этаже для обустройства кабинета, салона красоты, магазина, парикмахерской. Главной причиной стала высокая стоимость коммерческой недвижимости и желание сэкономить на старте предпринимательской деятельности. Но со временем может возникнуть необходимость обратно вернуть помещению статус жилого объекта. В чем отличие квартиры от коммерческой недвижимости?

Квартира – это изолированный объект с одной или несколькими комнатами и вспомогательными помещениями, которые предназначены для удовлетворения бытовых нужд. Главная характеристика жилого помещения – возможность получить регистрацию по адресу нахождения имущества. В офисе, магазине, на складе прописку оформить не получится.

Как перевести нежилое помещение в жилое? Для этого необходимо изучить законодательные требования по данному вопросу, подготовить пакет документов и действовать согласно статье 23 Жилищного кодекса РФ. В ней расписан порядок перевода квартиры в нежилое коммерческое помещение и актуальный перечень документов, которые потребуется подготовить собственнику объекта. Далее рассмотрим основные нюансы процедуры. Сразу отметим, что мы не будем затрагивать юридические аспекты вопроса, которые касаются наличия обременения, долгов, арестов, статуса земельного участка.

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое

Чтобы понять, можно ли перевести нежилое коммерческое или иное помещение в жилое, необходимо проверить соответствует ли объект требованиям закона по следующим пунктам:

• соблюдены противопожарные и санитарно-гигиенические нормы;
• помещение подключено к инженерным коммуникациям ­– отоплению, системе вентиляции и кондиционирования, водоотведению и водоснабжению, электроснабжению;
• для объекта характерно подходящее объемно-планировочное решение, имеется кухня и санузел;
• в квартиру можно попасть через подъезд;
• все работы, связанные с перепланировкой и переустройством помещения, не представляют опасности для других жильцов дома, не влияют на общую конструкцию здания, его надежность и функциональность.

Если помещение не соответствует некоторым требованиям, следует уточнить в экспертной организации, возможно ли решить вопрос в ходе перепланировки и переустройства. Например, перераспределить площади, возвести перегородки и огородить санузел, кухню, ванную.

Но не всегда вопрос решается путем перепланировки. В некоторых случаях смена статуса нежилого помещения в принципе невозможна. Например, запрещено переводить коммерческую недвижимость в квартиру, если она расположена в аварийном доме или на объекте, подлежащем сносу. Жилое помещение не может быть оборудовано в административном, торговом, промышленном или ином общественном здании. То есть реализовать задуманное возможно только в случае, если офис расположен в многоквартирном или загородном доме, или речь идет о переводе постройки на садовом участке в статус жилого коттеджа.

Зачем переводить нежилое помещение в жилое

В последние два десятилетия наблюдается значительный рост числа субъектов малого бизнеса. Открывая свое дело и стремясь сэкономить, предприниматели выкупают квартиры на первом этаже и обустраивают в них офисы, торговые площади, склады, салоны красоты. Но иногда возникает обратная ситуация.

Зачем переводить нежилое помещение в жилое? Это может быть вызвано разными причинами:

1. Классическая ситуация: квартира на первом этаже была переоборудована под офис, салон красоты или иную коммерческую недвижимость, но вскоре предприятие закрылось, и возникла необходимость вернуть объекту статус жилого помещения.
2. На балансе предприятия числится много свободных технических площадей, которые теоретически можно легко переоборудовать под жилые помещения для сотрудников (общежитие) и специалистов, приезжающих из других городов.
3. Стоимость объектов жилой недвижимости в районе значительно выросла. Собственник желает переоборудовать помещение в квартиру и продать ее.
4. Владелец садового участка построил дом и планирует переехать в него для постоянного проживания.

Это основные причины, по которым собственники нежилых помещений желают согласовать для объекта статус жилого.

Процедура перевода и разработки проекта для перепланировки нежилого помещения в жилое в 2021 году

В большинстве случаев процедура перевода нежилого помещения в жилое в 2021 году не обходится без перепланировки и переустройства. Демонтажные, ремонтные и монтажные работы необходимы, чтобы обеспечить соответствие объекта требованиям законодательства и использовать его в новых целях. Для объектов коммерческой недвижимости и квартир предусмотрены разные санитарные, гигиенические, градостроительные, противопожарные нормы.

Перепланировке и переустройству нежилого помещения предшествует разработка проектной документации. Данную работу должны выполнять специалисты экспертной организации, которые учтут все законодательные, градостроительные, технические и иные требования.

В качестве примера укажем несколько условий, о которых необходимо помнить при разработке проектной документации:

• Работы по перепланировке не должны негативно влиять на эксплуатационные характеристики здания, надежность и прочность строительных конструкций.
• К квартире должны быть подведены и подключены все необходимые инженерные системы. Не допускается утечка из сетей.
• Запрещено объединение воздуховодов комнат с ванной и кухней. Не допускается поступление воздуха из одной квартиры в другую.
• Жилое помещение не может быть расположено на цокольном этаже или в подвале.
• Объект должен быть защищен от дождевых, талых и грунтовых вод.

Во время перепланировки и переустройства нежилого помещения в квартиру могут быть демонтированы ненесущие и установлены новые перегородки, расширены или уменьшены дверные/оконные проемы, перенесены стены, установлено сантехническое и климатическое оборудование, перераспределены площади между комнатами, кухней и ванной.

После выполнения перепланировки специальная комиссия проводит проверку и оформляет акт с результатами инспекции. Специалисты должны проконтролировать, насколько помещение оборудовано для постоянного проживания.

Где перевести нежилое помещение в жилое

За проверку объекта и согласование перевода коммерческого помещение в жилое отвечают органы местного самоуправления. Собственнику необходимо предоставить заявление и набор документов, указанный в статье 23 Жилищного кодекса.

Один из ответственных этапов перевода коммерческого помещения в объект жилой недвижимости – разработка перечня работ по перепланировке и переустройству. Какие сведения необходимо включить в проектную документацию? В текстовом или графическом варианте следует отобразить:

1. Объемно-планировочные, технические и архитектурные решения.
2. Заключение о стабильном функционировании внутренних инженерных сетей.
3. Решения по устройству инженерных систем и оборудования: отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения.
4. Противопожарные мероприятия.
5. Выполнение требований по охране экологии и окружающей среды.

В качестве графического приложения к проекту прикладывают схемы до и после перепланировки, чертежи демонтажно-монтажных работ, устройство пола, стен, перегородок и разводку инженерных систем. Можно воспользоваться каталогом типовых проектов, которые одобрены Московской жилищной инспекцией.

Проект перепланировки должен быть составлен экспертной организацией, которая имеет необходимые допуски и лицензии. Что будет, если доверить разработку документации недобросовестным или неквалифицированным исполнителям, и она не будет соответствовать требованиям закона?

1. Надзорные инстанции не дадут разрешение на перевод нежилого помещения в жилое.
2. Процедура затянется на неопределенный срок.
3. Собственник объекта недвижимости понесет дополнительные непредвиденные расходы на внесение исправлений в некачественный проект.
4. Из-за неоптимальных решений возрастет стоимость перепланировки и переустройства.
5. Проектные решения негативно повлияют на надежность строительных конструкций, из-за них пострадают эксплуатационные показатели здания.

Законодательство содержит множество требований к жилым помещениям. Если вы решили переоборудовать офис в квартиру, лучше обратиться за помощью в экспертную организацию. Специалисты проанализируют ситуацию и дадут объективную оценку, возможно ли осуществить задуманное, и в какую сумму примерно обойдется перепланировка кабинета в квартиру. Например, если нежилое помещение расположено на 10 этаже, и к нему отсутствует доступ с помощью лифта, органы местного самоуправления откажут в смене статуса объекта на жилой.

Если вы ищете, где вам помогут перевести нежилое помещение в жилое, обратитесь в компанию «Департамент». Специалисты экспертной организации проанализируют ситуацию, осмотрят объект и расскажут:

• возможно ли перевести коммерческое помещение в жилое, и насколько это целесообразно;
• какие работы потребуется выполнить в процессе переустройства и перепланировки;
• сколько стоит разработка проектной документации;
• какое время потребуется для оформления проекта и проведения перепланировки.

Штат компании «Департамент» состоит из узкопрофильных специалистов с опытом работы от 5 лет. Мы предоставляем гарантию на работы и поможем согласовать отчеты в надзорных структурах. Если вас интересует цена разработки проекта и другие условия сотрудничества, свяжитесь с консультантом любым удобным способом.

Государственные услуги в Республике Татарстан. / Услуги / Выдача разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Описание:

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Расчётное время:

Не более 33 дней с даты регистрации заявления

Результат предоставления услуги:

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Распоряжение главы администрации соответствующего района Исполнительного комитета г. Казани о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение оформляется на бланке утвержденной формы.

Основания для отказа:

Основания для приостановления предоставления муниципальной услуги не предусмотрены.

Основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги:

1) заявителем представлены документы не в полном объеме, либо в представленных заявлении и (или) документах содержится неполная и (или) недостоверная информация;

2) поступление ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для предоставления муниципальной услуги, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе;

3) несоблюдение условий перевода помещения, указанных в статье 22, пункте 10 статьи 23 ЖК РФ;

4) Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства

Способы обжалования:

Досудебное обжалование.

1. Получатели муниципальной услуги имеют право на обжалование в досудебном порядке действий или бездействия сотрудников, участвующих в предоставлении муниципальной услуги, в досудебном порядке в Администрации.
Заявитель может обратиться с жалобой в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении муниципальной услуги;
2) нарушение срока предоставления муниципальной услуги;
3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги;
4) отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги, у заявителя;
5) отказ в предоставлении муниципальной услуги, если основания для отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами;
6) затребование от заявителя при предоставлении муниципальной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
7) отказ Администрации, должностного лица Администрации в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений;
8) нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления муниципальной услуги;
9) приостановление предоставления муниципальной услуги, если основания для приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами.

2. Жалоба на решения и действия (бездействие) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, муниципального служащего, руководителя органа, предоставляющего муниципальную услугу, подается в письменной форме на бумажном носителе или в электронной форме.
Жалоба может быть направлена по почте, через МФЦ, с использованием сети интернет, официального портала Мэрии г. Казани http://www.kzn.ru, а также может быть принята при личном приеме заявителя.

3. Срок рассмотрения жалобы — в течение 15 дней со дня ее регистрации. В случае обжалования отказа органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти дней со дня ее регистрации.

4. Жалоба должна содержать следующую информацию:
1) наименование органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
2) фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер(-а) контактного(-ых) телефона(-ов), адрес(-а) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
3) сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего;
4) доводы, на основании которых заявитель не согласен с решениями и действиями (бездействием) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего.

5. К жалобе могут быть приложены копии документов, подтверждающих изложенные в жалобе обстоятельства. В таком случае в жалобе приводится перечень прилагаемых к ней документов.

6. Жалоба подписывается подавшим ее получателем муниципальной услуги.

7. По результатам рассмотрения жалобы принимается одно из следующих решений:
1) удовлетворение жалобы, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
2) отказ в удовлетворении жалобы.
Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, указанного в настоящем пункте, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

8. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, работник, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Как правильно оформить нежилое помещение в собственность

У заинтересованных лиц может возникнуть вопрос: «Как оформить нежилое помещение в собственность?».

 

Необходимость в этом может быть различна: для ведения там хозяйственной деятельности или других личных целей. Как это сделать рассмотрим в статье ниже.

 

 

Отличия нежилого помещения от жилого

 

Основное отличие напрашивается само собой: в нежилом помещении нельзя жить. Там можно обустраивать офисы, заниматься производством чего-либо, но нельзя постоянно проживать.

 

Ещё одним отличием является то, что некоторые виды нежилых сооружений можно беспрепятственно брать в аренду, пользоваться ими, но в собственность приобретать нельзя никоим образом.

 

Это касается зданий, представляющих стратегический интерес или являющиеся важной частью инфраструктуры, обеспечивающей интересы государства. Так что попытка какими-то серыми схемами оформить в собственность приглянувшееся бомбоубежище может закончиться потерей денег и проблемами с законом.

 

 

Особенности оформления

 

Особенности оформления нежилых помещений в собственность вытекают как раз из предыдущего пункта статьи. Перед покупкой такого объекта недвижимости или любым другим способом получения во владение, необходимо убедиться, что данную недвижимость возможно вообще иметь в собственности.

 

То есть лицо, передающее помещение, обязано предоставить все необходимые бумаги, которые указывают на то, что такое помещение возможно иметь в личной собственности.

 

Когда все бумаги в порядке, процесс перехода прав собственности ничем не отличается от подобного процесса для любой другой недвижимости. Так как оформить нежилое помещение в собственность?

 

Всё так же необходима подача заявления в орган Росреестра, оплата государственного сбора, предоставление определённого пакета документов.

 

 

Аукцион

 

Большинство нежилых помещений, продаваемых государством и его органами, передаётся в собственность путём проведения аукциона. Хотя это не самый оптимальный способ с точки зрения выгоды, зато самый безопасный.

 

Все помещения, которые госорганы посчитали возможным продать или другим способом передать во владение сторонним лицам или организациям, проходят специальное освидетельствование, и с документацией в этом случае, всё всегда в порядке.

 

Аукционы, как правило, открытые. И об их начале и о недвижимости, выставляемой «с молотка», сообщается средствами массовой информации заранее.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан и должны соответствовать условиям, предъявляемым законом. Тем не менее, закон не запрещает гражданам и лицам, находящимся в статусе индивидуальных предпринимателей, заниматься в жилых помещениях разрешенной деятельностью. Для осуществления профессиональной деятельности необходимо оформить перевод помещения с целью смены его правового статуса.

В качестве примера такой ситуации можно рассмотреть организацию аптеки на первом этаже многоэтажного дома. Ее открытие значительно облегчит жизнь граждан, и обеспечит доступность и своевременность получения лекарственных препаратов. Однако, оформление перевода жилого помещения в нежилое должно соответствовать правилам, установленным жилищным и градостроительным законодательством. Процедура перемены статуса помещения имеет четкий регламент. Причины запрета перемены назначения помещения должны быть обоснованными. Рассмотрим условия отказа и порядок дальнейших действий в случае его получения подробно.

Какие помещения не могут сменить статус

Порядок и условия перевода помещений регламентирует Жилищный Кодекс РФ, условно их можно разделить на общие правила и детальные. Общие правила приведены в статье 22 ЖК РФ. Исходя из ее содержания, можно сделать ряд выводов.

Нельзя перевести помещение из жилого в нежилое в случаях:

• Если помещение является составной частью жилого помещения. Так, кухню в квартире невозможно перевести в статус нежилого помещения, а комнатам и хозяйственным помещениям оставить прежний статус.
• Если право собственности на переводимое помещение ограничено чьими – то правами, к примеру — по договорам залога, найма, аренды.
• Если отсутствует проход к помещению без эксплуатации других жилых помещений, и не имеется возможности организовать этот проход. Иначе говоря, в помещении должен быть свой, обособленный вход. Такое требование предъявляется для того, чтобы другие граждане не испытывали неудобств в процессе пользования помещениями.
• Если переводимое помещение используется гражданами, собственником, как место основного проживания и это обстоятельство не изменится в ближайшее время.

Нельзя поменять юридическую категорию помещений с нежилого на жилое в случаях:

• Если помещение не соответствует тем требованиям, которые закон предъявляет к категории жилых помещений. А именно если местоположение помещения, его обустройство, состояние инженерных систем и несущих конструкций и некоторые другие характеристики не соответствуют регламенту, установленному законом, поменять его статус не представляется возможным.
• Если собственность обременена правами третьих лиц.
• Если отсутствуют ресурсы для приведения технического состояния помещения к требованиям, предъявляемым нормативными актами закона.
  a.

Основания для отказа перевода статуса помещения

В статье 24 ЖК РФ детально рассмотрены мотивы, по которым заявителю может быть отказано органом, осуществляющим выдачу разрешений на перевод.

Во-первых, это непредставление установленного законом списка документов, без которых невозможно осуществление процедуры перевода помещений. Перевод жилого помещения в нежилое и обратная процедура инициируется заявлением с приложенными к нему документами в орган местного самоуправления. Перечень необходимых документов регламентирован статьей 23 ЖК РФ. Отказать могут по следующим причинам:

• Отсутствие установочных данных заявителя: для физических лиц: — Ф.И.О., адрес регистрации и место жительства. Для юридических – место нахождения компании и наименование юридического лица.
• Отсутствие документа, который подтверждает права собственника на помещение.
• Наличие в заявлении исправлений, внесение которых не оговорено с принимающим органом, зачеркиваний текста и приписок.

Смена статуса помещения возможна лишь при условии предоставления полного пакета документов, список которых регламентирован и находится в свободном для граждан доступе, в установленный законом срок.

Если в документе обнаружена серьезная ошибка, он считается неподанным, и в отношении заявителя принимается решение об отказе в смене статуса помещения на основании непредставления или неполного предоставления документов.

Во-вторых, отказать в смене статуса помещения могут в связи с подачей заявления и сопутствующих документов в государственные органы, не уполномоченные на их рассмотрение. Лицу, подавшему заявление о переводе, будет отказано, если заявление подано в орган, не осуществляющий рассмотрение вопросов, связанных с переводом и изменением назначения помещений.

В третьих, причиной отказа может стать неисполнение условий перевода помещений, предписанных Жилищным Кодексом РФ. В большинстве случаев, для перевода жилого помещения заявителю нужно подготовить и предоставить проект перепланировки или переустройства помещения. Такой проект должен быть составлен с учетом всех требований закона, подготавливать его может организация, имеющая лицензию на осуществление такого рода деятельности. В проекте должны быть учтены требования, предъявляемые к жилому или нежилому помещению, оценены безопасность, технические, санитарные, противопожарные характеристики помещения. Несоответствие показателей требованиям, регламентируемым законодательством – одна из причин для запрета перевода.

В четвертых, несоответствие проекта помещения тем правилам, которые установил закон, также является основанием для отказа в выдаче разрешения.

Запрет на перевод помещения в категорию нежилого может быть обусловлен причинами:

• эксплуатация общего имущества дома без получения и должного оформления согласия собственников помещений;
• невозможность пройти к помещению, переводимому из жилого в нежилое, без использования территории общего подъезда дома, в котором расположено помещение, и невозможность обеспечить проход по причине отсутствия технических ресурсов;
• несоответствие условий помещения требованиям закона для жилых помещений, которые четко регламентированы и определены;
• расположение помещения на втором этаже дома и выше, если находящееся прямо под ним помещение имеет статус жилого и используется гражданами для проживания, или предназначено для такого использования.

Следует отметить, что запрет на перевод возможен только по основаниям, указанным в ЖК РФ. Основания отказа не могут дополняться самовольными требованиями органа местного самоуправления, осуществляющего проверку поданной документации.

Оформление отказа в смене статуса помещения

Существует Административный регламент, на основании которого уполномоченный орган принимает решение об отказе в переводе статуса помещения. Регламент разработан в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В указанном регламенте перечислены приложения – формы бланков, в том числе и для отказа. В части 2 статьи 24 ЖК РФ определено, что отказ должен быть обоснованным и содержать разъяснения причин запрета. Если перевод помещения сопряжен с его переустройством или перепланировкой, проведением строительных, ремонтных и иных работ, решение должно отражать требование о проведении этих работ. Регламент содержит в себе приложения – формы бланков, необходимых в том числе и для отказа. Если уполномоченный орган принимает решение об отказе, то документ выдается лично на руки заявителю, под его собственноручную подпись, либо направляется по почте.

Сроки для принятия решения об отказе и право на его оспаривание

Согласно регламенту, моментом отсчета сроков для принятия решения о переводе или отказе является день принятия органом перечня документов на перевод. Далее заявителю остается ждать извещения в течение 45 суток, такой срок установлен законом для принятия решения окружной администрацией, затем информация направляется заявителю. Эта процедура тоже ограничена сроками: орган местного самоуправления должен уложиться в три дня с даты, когда принято решение. В обязательном порядке информация доводится и до собственников помещений, расположенных в непосредственной близости от переводимого помещения.

Заявитель, если считает, что его права нарушены актом органа местного самоуправления, может его обжаловать в судебном порядке. Право на оспаривание таких решений дано гражданину Конституцией РФ (см. ст. 46), а также отмечено в положениях Кодекса административного судопроизводства РФ (см. ч.1 ст.218), ФЗ «О принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (см. ст.78).
Законом не запрещено подать заявление на перевод повторно, после переоформления документации, явившейся причиной отказа, и устранения иных недочетов. 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Принятие документов, а также выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение (Нижневартовск)

1) непредставление заявителем определенных пунктом 17 административного регламента документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

2) поступление в Департамент ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документов и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, если соответствующие документы не представлены заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если МУП «БТИ» после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документы и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, и не получил от заявителя такие документы и (или) информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления;

3) представление документов в ненадлежащий орган;

4) несоблюдение предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации условий перевода помещения, а именно:

— доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

— если квартира, переводимая в нежилое помещение, расположена в многоквартирном доме выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми;

— если переводимое жилое помещение находится в наемном доме социального использования;

— если нежилое помещение не отвечает установленным требованиям к жилому помещению или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц;

— если перевод жилого помещения в нежилое помещение производится в целях осуществления религиозной деятельности;

(абзац введен постановлением Администрации города Нижневартовска от 07. 11.2017 N 1621)

5) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Проблемы изменения назначения объектов учета

В соответствии с пунктами 15,16,18 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. №221-ФЗ (далее – Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся:

— назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

— назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;

— назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение.

Согласно Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010 №42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» (далее – Порядок ведения ГКН) п. 8 подпункт 1 раздела II Структура и состав кадастровых сведений Реестра объектов недвижимости в запись об объекте недвижимости вносятся общие сведения об объекте недвижимости в объеме, предусмотренном пунктами 63, 73, 76, 79 и 82 Порядка ведения ГКН.

В соответствии с частью 2 статьи 16 кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 13 — 20, 25 — 29 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений, осуществляется, если иное не установлено Законом о кадастре, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Как следует из пункта 10 части 1 статьи 22 Закона о кадастре, документом, необходимым для внесения или изменения сведений о назначении является копия документа, подтверждающего в соответствии с Законом о кадастре изменение назначения здания или помещения. Такие документы могут запрашиваться органом кадастрового учета в порядке, установленном частью 5 статьи 16 Закона о кадастре, т.е. в порядке информационного взаимодействия.

Соответственно в случае поступления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете в связи с изменением назначения здания, помещения и при этом непоступления соответствующих документов из уполномоченных органа государственной власти или органа местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе.

При обработке заявлений, поступивших в орган кадастрового учета в связи с изменением назначения здания, помещения возникают следующие проблемы:

1) Отсутствие в актах органов местного самоуправления (далее – ОМС) сведений о кадастровом номере объекта учета (не часто, но встречаются случаи).

Тогда как в соответствии с пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 03. 02.2014 г.N 71″Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме» в случае перевода жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение орган местного самоуправления направляет в орган кадастрового учета документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, включая кадастровый номер и назначение помещения, в отношении которого осуществляется перевод, либо документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ (в случае, если для такого перевода требовалось проведение переустройства, перепланировки или иных работ в отношении помещения).

2) При переводе из жилого в нежилое помещение (или наоборот) в приказе/постановлении ОМС указывают площадь жилого помещения без учета балкона, лоджий либо наоборот при переводе в жилое из нежилого помещения указывают площадь с учетом холодных помещений (лоджий, балконов).

Однако в соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ от 30.09.2011года № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» (далее – Приказ №531) общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, специалистам, уполномоченным на осуществление кадастрового учета объектов недвижимости, приходится самостоятельно определять площадь помещения в соответствии с приказом №531.

3) В постановлениях вместо назначения пишут целевое назначение, функциональное использование и т.д.

4) Объект учета в государственном кадастре недвижимости является зданием, а в постановлении указывают помещение и наоборот.

5) В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о здании с назначением «нежилое здание» и наименованием «кафе». Собственник хочет изменить наименование с «кафе» на «магазин». При этом орган местного самоуправления прописывает в постановлениях «…изменить назначение здания для использования в целях магазина…». Тогда как в данном случае назначение здание не меняется, а меняется только наименование.

6) Часть 8 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации «Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» предусматривает, что если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) проведение иных работ, то решение о переводе помещения, является основанием проведения соответствующих работ по переустройству, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.

Завершение указанных в части 8 статьи 23 переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии).

Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом о кадастре. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Однако органы местного самоуправления в данном случае зачастую направляют в орган кадастрового учета только решение о переводе помещения (например из нежилого в жилое), тогда как в соответствии с Жилищным кодексов РФ они должны направлять Акт приемочной комиссии.

В связи с вышеизложенным сообщаем, что существующие проблемы, возникающие при обработке документов, поступающих от органов местного самоуправления, влекут за собой нарушение Закона о кадастре. Данный факт, как следствие, приводит к последующему принятию решений о приостановлении/отказе осуществления кадастрового учета в части изменений назначения объекта недвижимости (здания, помещения).

Как перепланировать нежилое помещение в жилое | Своими руками

Нежилой участок обычно приобретается с целью осуществления предпринимательской деятельности. Но если что-то пошло не так, всегда можно попробовать перевести помещение в жилищный фонд. Как, впрочем, и любые пристройки к уже выданному жилью.

Почему необходимо переставлять нежилое помещение в жилой дом?

ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ИЛИ АРЕНДЫ

Это основные причины изменения статуса комнаты.Закон не разрешает проживание в нежилых помещениях. И уж тем более не позволяет сдавать его в аренду с той же целью. Если коммерческие планы, по которым было приобретено помещение, не реализовались, то сделать его жилым — один из способов получить от этого хоть какую-то выгоду.

ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РЕГИСТРАЦИИ

Получить постоянную или временную регистрацию в нежилом помещении тоже нельзя. Сделать это можно только в том случае, если он признан жилым.Для кого-то это хороший повод начать процесс перерегистрации.

ДЛЯ СНИЖЕНИЯ БИЗНЕС-РИСКОВ

Если помещение находится в собственности организации, оно может быть списано в счет долгов, возникших в результате ведения хозяйственной деятельности. Переоформление недвижимости на физическое лицо в одноквартирный дом поможет сберечь участок в сложной ситуации.

ДЛЯ УЛУЧШЕННЫХ ЖИЛЫХ ПЛОЩАДЕЙ

Перепланировать можно не только коммерческую недвижимость, но и различные пристройки к жилому дому.Например, в квартирах есть балконы и лоджии, а на загородных участках — хозяйственные постройки. Это сделано для того, чтобы зафиксировать в правоустанавливающих документах фактическое расширение жилой площади.

---

Смотрите также: Совмещение лоджии и кухни: отделка перепланировки

---

УСЛОВИЯ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ НОМЕРА

НАЛИЧИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ инициировать перевод нежилой площади в жилой фонд может только собственник помещения или его доверенное лицо.Таким образом, заявитель не может быть арендатором недвижимости независимо от того, на какой срок он ее арендует.

Если перерегистрация проводится доверительным управляющим, то ему в обязательном порядке необходимо предоставить документы, подтверждающие его полномочия. Чаще всего это нотариально заверенная доверенность.

СООТВЕТСТВИЕ ЖИЛИЩНЫМ СТАНДАРТАМ

Заявление о переводе здания (здания) в жилую категорию рассматривается только в том случае, если оно соответствует всем требованиям, которые предъявляются к жилью.Размеры дверных и оконных проемов, высота потолков, уклон и ширина лестницы должны соответствовать строительным нормам жилых домов. Кроме того, недвижимость должна быть оборудована всеми необходимыми коммуникациями: вода и электричество, отопление, газификация.

НЕТ ПРИСУТСТВИЯ

Заявитель получит отказ в переоформлении в случае обременения собственности. Это может быть арест помещения в результате судебного разбирательства или ограничение права на совершение сделок с недвижимостью при взыскании долговых обязательств.Единственный выход — попытаться отменить решение суда.

ПОРЯДОК НАЗНАЧЕНИЯ

ВИЗИТ НА ОСМОТР ЖИЛЬЯ

Если все необходимые бумаги собраны, можно смело идти на жилинспекцию. Вопрос о статусе номера будет рассмотрен в течение 45 рабочих дней. По результатам рассмотрения комиссия примет положительное или отрицательное решение. В некоторых случаях вам могут посоветовать получить дополнительные экспертные оценки или разрешения в ряде случаев.

ЭКСПЕРТИЗА ПОМЕЩЕНИЯ

Данная мера может потребоваться, если жилищная инспекция по каким-либо причинам сомневается в пригодности помещения для проживания. Обследование проводится на платной основе за счет средств поступающего. Для этого нужно обратиться в независимое бюро, где на основании изучения документов и комплексного обследования объекта будет составлено соответствующее экспертное заключение. Специалисты часто рекомендуют получить такое заключение еще до обращения в жилищную комиссию.

ИЗМЕНЕНИЕ СТАТУСА

Решение о переводе помещения из одной категории в другую необходимо подать (напрямую или через МФЦ) в орган государственной регистрации недвижимого имущества. Все, что остается сделать после этого, — это получить в Росреестре выписку о том, что ваш район успешно приобрел статус жилого.

ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ

ЗАЯВЛЕНИЕ

Документ необходимо направить в жилищную инспекцию самоуправления или в комитет по управлению имуществом.

Если собственник — физическое лицо, необходимо указать его полное имя, место жительства и паспортные данные. Если собственником является юридическое лицо, указываются наименование предприятия, его организационно-правовая форма, место нахождения и реквизиты уполномоченного представителя, в том числе реквизиты документа, подтверждающего полномочия заявителя.

СВИДЕТЕЛЬСТВО О СОБСТВЕННОСТИ

Если право собственности на помещение было получено ранее 2017 года, представляется свидетельство старого образца.В противном случае документом, подтверждающим права на недвижимое имущество, будет выписка из Росреестра (ЕГРН).

ТЕХНИЧЕСКИЙ СЕРТИФИКАТ

Паспорт помещения выдается в БТИ. Документ содержит план этажа с размерами и планировкой, а также список материалов, использованных при строительстве здания. Кроме того, технический паспорт должен содержать полное описание инженерных коммуникаций с оценкой их технического состояния.

Для получения данной бумаги необходимо подготовить выписку, удостоверение личности заявителя и свидетельство о праве собственности или выписку из Росреестра. Еще один необходимый документ — квитанция об оплате госпошлины.

Со всем перечисленным нужно обращаться в БТИ или (если речь идет о Москве) в многофункциональный центр госуслуг (МФЦ).

ПРОЕКТ ПЕРЕЧЕНЬ

Не все нежилые помещения соответствуют жилищным нормам. В этом случае вам нужно будет заказать разработку проекта санации.Аналогичные работы проводят специализированные проектные организации или архитектурные бюро.

Прежде чем обращаться в одно из этих предприятий, желательно убедиться, что это учреждение имеет право предоставлять такие услуги.

В результате вы должны получить проект, который составлен по всем правилам, включая эскиз готового здания и теплотехнические расчеты.

СОГЛАСИЕ СОСЕДЕЙ

По какой-то причине на это часто не обращают внимания, хотя получить письменное согласие всех соседей так же важно, как и собрать все остальные документы.Если помещение находится в многоквартирном доме, получение разрешения от всех проживающих за стеной и на другом этаже является обязательным условием для перерегистрации недвижимости.

---

См. Также: Покупка сайта: правильная регистрация и ошибки

---

ЕСЛИ ВЫ ОТКАЗАЛИСЬ ОТ ПЕРЕНАСТРОЙКИ ЧАСТНОЙ КОМНАТЫ В ЖИЛОЙ

Причины выхода из строя

Владелец получает отказ чаще всего из-за того, что помещение не соответствует жилищным нормам.Как уже было сказано, в этом случае нужно заранее побеспокоиться о разработке проекта реконструкции. Если по техническим причинам невозможно привести нежилую площадь в соответствие с жилищными нормами, необходимо будет отменить перерегистрацию. Во всех остальных ситуациях переоборудование и перепланировка помещения — это только вопрос времени и денег.

Достаточно легко решить проблемы, связанные с отсутствием каких-либо документов или необходимостью проведения дополнительной экспертизы.

Как обратиться в суд

Если причина отказа вам неубедительна, смело обращайтесь в суд. Желательно привлечь к делу грамотного юриста: он напишет исковое заявление и будет отстаивать ваши права на всех заседаниях. Но надо иметь в виду, что удовольствие не из дешевых. Стоимость адвокатских услуг начинается от 30 тысяч рублей. Правда, в случае победы все судебные издержки несет ответчик.

Вы можете сами подать в суд на жилищную инспекцию.

Сначала изучите Жилищный кодекс РФ (статьи 22,23). Напишите аргументированное исковое заявление со ссылкой на законодательные акты. Обоснуйте свою позицию и укрепите ее подготовленными документами. Заранее составьте короткую, но яркую речь, в которой четко изложите суть дела и свои аргументы. В случае затруднений посетите юридическую консультацию. Это будет не так дорого, как нанять адвоката для работы в суде. Если судья не обнаружит несоответствий, правда будет на вашей стороне.

© Автор: Сергей Васильев

ИНСТРУМЕНТЫ ДЛЯ МАСТЕРОВ И МАСТЕРОВ, ТОВАРЫ ДЛЯ ДОМА ОЧЕНЬ ДЕШЕВЫЕ. БЕСПЛАТНАЯ ДОСТАВКА. ЕСТЬ ОТЗЫВЫ.

Ниже другие записи по теме «Как сделать своими руками — домохозяину!»

---

Подписывайтесь на обновления в наших группах и делитесь.

Давай дружить!

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов.Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Укажите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Чтобы узнать о передовых методах эффективной загрузки информации с SEC.gov, в том числе о последних документах EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, в том числе о передовых методах, которые делают загрузку данных более эффективной, и о SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected].

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Код ссылки: 0.67fd733e.1632362579.53a08dc3

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности.В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная служба оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 U.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других лиц к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

В последнее время делали какие-либо улучшения в вашем нежилом доме? Закон CARES может принести вам большую пользу | Lowndes

Закон о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (Закон CARES), который был подписан на прошлой неделе, содержит важное исправление к Закону о сокращении налогов и занятости от 2017 года, которое может принести реальную финансовую выгоду нежилому недвижимому имуществу. собственники недвижимости.

Закон о сокращении налогов и занятости предусматривал 100% бонусную амортизацию недвижимого имущества, если у него был период восстановления 20 лет или меньше.Предполагалось, что это будет включать в себя квалифицированное улучшенное имущество, то есть любое улучшение внутренней части нежилого здания, если улучшение будет произведено после того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию. Из состава квалифицированных улучшений исключаются улучшения, относящиеся к (1) увеличению здания, (2) любому лифту или эскалатору или (3) внутренней структурной конструкции здания.

К сожалению, хотя законодательная история ясно показала, что суммы, уплаченные за квалифицированные улучшения, должны отвечать критериям 100% амортизации бонусов (т.е., полное списание в год, когда было произведено улучшение), произошел технический сбой, и в соответствии с законом квалифицированная улучшенная недвижимость классифицировалась как имеющая 39-летний период восстановления. В результате амортизация бонуса была недоступна. Закон CARES, наконец, устранил этот сбой, обеспечив 15-летний период восстановления для всей квалифицированной улучшенной собственности и, таким образом, на 100% амортизацию бонусов. Это изменение применяется задним числом, как если бы оно всегда было частью Закона о сокращении налогов и рабочих местах.

Что это означает для предприятий, которые улучшили свою недвижимость? Им следует посмотреть, в какой степени они внесли какие-либо уточненные улучшения с 27 сентября 2017 года, и в той степени, в которой они это сделали, им следует рассмотреть возможность подачи исправленных налоговых деклараций за годы, в которые эти улучшения были внесены. Возможность требовать 100% бонусной амортизации за эти улучшения может привести к серьезной проверке возврата налогов.

Такие отрасли, как розничная торговля и гостиничный бизнес, могут извлечь наибольшую выгоду из этого налогового фиксирования, и им следует обратиться к своим налоговым консультантам по поводу этого изменения.

Обязательно посетите нашу страницу группы реагирования на коронавирус (COVID-19), чтобы быть в курсе последних новостей.

Как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую

В прошлом существовали ограничения на преобразование коммерческих помещений в жилую недвижимость. Однако в 2015 году все изменилось. Теперь гораздо проще осуществить застройку коммерческой недвижимости в жилую, и все большее число покупателей недвижимости наживаются на возможностях, которые предлагает этот тип преобразования.

В этом руководстве вы узнаете, как превратить коммерческую недвижимость в жилую, а также о многочисленных преимуществах этого.

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую — руководство «как сделать»

В 2015 году правительство объявило о серьезных изменениях в Общем разрешенном приказе о застройке (GPDO). Это значительно упростило изменение назначения здания с коммерческого на жилое и дало разработчикам больше возможностей для создания домов из необычных рабочих помещений.

Шаг первый — проверьте, не является ли это исключением

Многие коммерческие здания теперь могут быть преобразованы в жилые, но имейте в виду, что есть некоторые возможные исключения. К ним относятся:

• Здания в заповедных зонах или национальных парках
• Здания в специально отведенных областях, представляющих природную красоту / научный интерес
• Здания, внесенные в список
• Здания в зонах повышенной безопасности / военно-взрывоопасных зонах

Если вы не уверены, проверьте прежде чем совершить покупку.Некоторые из приведенных выше примеров можно преобразовать, но для этого потребуется полное разрешение на планирование, а также некоторые архитектурные чертежи. Кроме того, может потребоваться выполнение работы в соответствии с определенным стандартом, а ваши планы проектирования могут быть ограничены официальными инструкциями. Существуют также разные наборы правил между разными местными органами власти, причем одни из них ограничивают разрешенные права на застройку больше, чем другие.

Шаг второй — определите «класс использования» здания

Все здания в Великобритании помещены в «класс использования».В общих чертах, это следующие классы:

• Класс A — Сюда входят магазины, рестораны и предприятия, предоставляющие профессиональные услуги
• Класс B — Сюда входят офисы, складские помещения и склады
• Класс C — Сюда входят жилые дома и другие места проживания (например, гостиницы, дома престарелых).
• Класс D — Это более разный вопрос, включая школы, кабинеты врачей, кинотеатры и другие места для отдыха.

Для преобразования коммерческое здание в жилую, вам нужно будет подать заявку на изменение класса использования.Обратите внимание, что это не то же самое, что получение разрешения на строительство. Фактически, вам может не потребоваться разрешение на строительство для проведения строительных работ — это зависит от того, какого класса здание было изначально.

Шаг третий — выясните, требуется ли вам разрешение на строительство.

Для некоторых преобразований не требуется разрешение на планирование, хотя вам все равно потребуется предварительное одобрение местного совета. Примеры:

• Магазины
• Торговые склады
• Выставочные залы
• Помещения легкой промышленности
• Банки
• Профессиональные услуги
• Парикмахерские

Кроме того, здания должны быть не более 150 квадратных метров, и если в ваши планы входит изменение внешний вид (или расширение здания), вам может потребоваться разрешение на строительство в конце концов.То же самое применимо, если вы хотите переделать окна или переместить какие-либо дверные проемы.

Шаг четвертый — составьте бюджет

Перед поиском на рынке подходящей недвижимости стоит точно определить, сколько вы можете себе позволить потратить на проект преобразования. Этот тип разработок хорошо известен своими неожиданными дополнительными расходами, поэтому стоит увеличить бюджет, чтобы убедиться, что вы не потратите больше, чем ожидали.

Помимо покупки недвижимости и финансирования работ, вам необходимо учесть следующие расходы:

• Заявление на получение разрешения на строительство — от 80 до 120 фунтов стерлингов
• Плата за предварительное одобрение — 200 фунтов стерлингов
• Гербовый сбор
• Расходы на адвоката / сюрвейера

Вам также могут потребоваться дополнительные строительные работы, такие как звукоизоляция собственности или обеспечение ее теплоизоляцией, чтобы сделать ее пригодной для проживания.

Шаг пятый — организация финансов

Существуют разные способы финансирования конверсии. Многие разработчики выбирают сочетание коммерческих вариантов и вариантов финансирования разработки, которые обычно объединяются в одну удобную схему. Доступны также ипотечные кредиты на самостоятельное строительство и промежуточные ссуды. Поговорите со своим кредитором, чтобы узнать, какие варианты доступны вам.

Шаг шестой — поиск подходящей собственности

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую предлагает большой потенциал прибыли, как с точки зрения доходности от сдачи в аренду, так и с точки зрения стоимости перепродажи.Однако нельзя сказать, что все созданы равными. Прежде чем переходить к конкретному объекту собственности, примите во внимание следующее:

• Что вы собираетесь с ним делать после преобразования? Например, если вы сдаете его в аренду, много ли в этом районе заинтересованных арендаторов? Если вы хотите продать его, что вы реально можете ожидать от продажи?
• Как выглядят окрестности? Это всегда следует учитывать, независимо от того, в какую недвижимость вы инвестируете.
• Вы получили расценки на работу? Не входите в проект вслепую. Получите расценки от нескольких местных компаний, чтобы понять, какую прибыль вы можете рассчитывать.

Преимущества преобразования коммерческой недвижимости в жилой дом

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую имеет несколько больших преимуществ. Вот лишь некоторые из них:

• Цены конкурентоспособные. Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время достаточно конкурентен, что означает, что цены ниже, чем на жилую недвижимость.Короче говоря, есть много возможностей получить здание, которое вы сможете повысить ценность и получить хорошую прибыль от его преобразования.
• Коммерческая недвижимость часто имеет хорошее расположение. Нередко коммерческие помещения находятся в престижных местах, например в центре города, или рядом с местными транспортными развязками. Это делает недвижимость более привлекательной для будущих покупателей или арендаторов.
• Владельцы коммерческой недвижимости иногда стремятся продать как можно скорее. Если коммерческое здание какое-то время пустовало, вполне вероятно, что владелец хочет быстро продать его.Это означает, что есть много места, где можно торговаться.
• Это чистый холст. Ваше коммерческое помещение, вероятно, необходимо будет полностью выпотрошить, чтобы оно стало пригодным для проживания жильцов. Это означает, что у вас есть много возможностей изменить конфигурацию и украсить собственность так, как вы хотите, без особых ограничений.
• Возможность создания ОПЗ. Если вы действительно хотите получить максимальную прибыль, превращение коммерческого здания в больничную кассу — отличный вариант.Это позволяет вам сдавать в аренду нескольким арендаторам и получать более высокий доход от аренды.

Хотите переоборудовать коммерческую недвижимость в жилую? Свяжитесь с нашим опытным директором по жилью по указанным ниже деталям:

Дэвид Калдерия [email protected] 020 7927 0616

Рекомендации

https://www.progressiveproperty.co.uk/your-guide- преобразование-коммерческая-недвижимость-жилое /

https://resi.co.uk/advice/planning-permission/planning-change-of-use-residential

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость.Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

• Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
• Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
• Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
• Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
• Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества. Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

1. офисных помещения;
2. промышленного использования;
3. аренда на несколько семей; и
4. розница.

Отдельные категории также могут быть классифицированы дополнительно. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

• Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
• Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
• Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако более типичный случай — это сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса. Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить более краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании 2017 года, проведенном аналитической компанией CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры.Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

• При единовременной аренде арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
• Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
• Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
• При полной аренде арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца. Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость.Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов. Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом. Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями.Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки. Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки. В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания обычно сдаются в аренду по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость.Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и обновляется. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и постановления являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов недвижимость остается вакантной без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора.Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость. Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы

• Хеджирование от фондового рынка

• Высокодоходный источник дохода

• Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

• Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Согласно отчету журнала Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовое закрытие магазинов усилилось в 2017 году и продолжилось в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 по конец 2017 года, прежде чем компенсировать некоторые убытки до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе по недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что глобальные события 2020 года на самом деле не привели к значительному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале 2020 года столь же драматичным ралли, которое длится второй квартал 2021 года. Это ключевое различие между экономическими последствиями, которые произойдут в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее.Что неизвестно, так это то, окажет ли требуемая удаленная рабочая среда, начавшаяся в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.

Жилая, фермерская и коммерческая недвижимость

Процесс оценки недвижимости в Кентукки

В Кентукки вся недвижимость оценивается местным избранным должностным лицом, известным как администратор оценки собственности (PVA). Согласно Конституции Кентукки, PVA должны оценивать всю недвижимость по расчетной справедливой стоимости.Эта стоимость оценивается исходя из того, что имущество принесет при честной добровольной продаже. Землю сельскохозяйственного назначения разрешается оценивать по ее сельскохозяйственной стоимости, а не по справедливой денежной стоимости.

PVA обязаны физически осматривать все участки в округе не реже одного раза в четыре года. От них также требуется ежегодно добавлять всю недавно построенную недвижимость в налоговый список.

Когда PVA увеличивает оценку собственности, необходимо отправить уведомление владельцу собственности с информацией о новой оценке.В уведомлении также сообщается владельцу недвижимости о сроках подачи апелляции. Этот период времени известен как период проверки налоговой ведомости.

Период проверки налоговой ведомости планируется начать в первый понедельник мая и продлится с понедельника по субботу в течение двух недель и завершится в третий понедельник мая. Обстоятельства могут привести к задержке периода проверки, и альтернативный график будет объявлен в местной газете и подробно описан в полученном уведомлении об оценке.

Процесс подачи апелляции на оценку недвижимости

Если владелец недвижимости не согласен с новой оценочной стоимостью, существует установленный процесс подачи апелляции. Во время периода проверки налоговой ведомости владелец собственности должен сначала назначить встречу с PVA или назначенным заместителем для обсуждения новой оценки. Если соглашение может быть достигнуто, то больше ничего делать не нужно, и согласованная оценка станет основой для счета по налогу на имущество, который будет получен осенью.Если соглашение не достигнуто, то владелец собственности имеет право подать апелляцию в канцелярию окружного секретаря не позднее, чем через один рабочий день после окончания периода проверки налоговой ведомости. Например, если период проверки налоговой ведомости длится с 6 по 20 мая, налогоплательщик, который провел совещание с PVA, должен до 21 мая подать апелляцию в канцелярию окружного секретаря. При подаче апелляции налогоплательщик должен предоставить свои претензии в отношении стоимости рассматриваемого имущества.

Все апелляции по оценке рассматриваются комиссией из трех членов, известной как местная комиссия по апелляциям по оценке.Члены правления назначаются мэром крупнейшего города округа, налоговым судом и исполнительным судьей округа. Все члены должны быть осведомлены о стоимости собственности в округе.

Планируется, что комиссия по рассмотрению апелляций будет созвана в период от 25 до 35 календарных дней после окончания периода проверки налоговой ведомости. Клерк округа уведомит владельца собственности о конкретной дате и времени назначения слушания по апелляции.

Ожидается, что на слушании по апелляции владелец собственности предоставит фактическую информацию, подтверждающую его или ее требование о стоимости собственности.Если информация не предоставлена, местная апелляционная комиссия по оценке должна отклонить апелляцию. PVA также должен представить доказательства, подтверждающие оценочную стоимость. Владелец недвижимости будет уведомлен заказным письмом о решении местного совета. Это уведомление также будет включать инструкции о том, как подать апелляцию в Налоговый апелляционный совет штата Кентукки, если владелец недвижимости по-прежнему недоволен оценочной стоимостью.

Апелляционный совет по налогам и сборам штата Кентукки располагает информацией о процессе подачи апелляций в этот совет.

График оплаты счетов по налогу на имущество

В Кентукки счета по налогу на имущество рассылаются осенью шерифом и собираются в этом офисе. Типичный график инкассации выглядит следующим образом:

1 октября — 1 ноября

Счет может быть оплачен со скидкой 2%

2 ноября — 31 декабря

Счет оплачен по номинальной сумме

1 января — 31 января

Добавляется 5% штраф

1 февраля — 15 апреля

Добавляется 21% штраф

Если необходимо следовать альтернативному графику, то для каждой фазы графика сбора отводится 30 дней.

В конце рабочего дня 15 апреля налоговые счета передаются из офиса шерифа в офис клерка графства. Тогда они известны как справка о правонарушении и представляют собой залоговое право в отношении рассматриваемой собственности. На общую сумму платежа начинают начисляться проценты из расчета 1% в месяц. К общей сумме также добавляются 10% гонорара окружного служащего и 20% гонорара окружного поверенного. Окружной прокурор должен отправить уведомление до 15 мая налогоплательщикам, нарушившим закон, и, при необходимости, другое уведомление будет отправлено до 15 июня.Налогоплательщики, просрочившие уплату налогов, могут в это время заключить с окружным прокурором планы платежей в рассрочку.

Начиная с середины июля, районные служащие предлагают справки о просрочке платежа для продажи сторонним покупателям. Эти продажи продлятся до второй половины октября, при этом большая часть продаж будет проходить с середины июля до конца августа. Подробная информация о продаже в каждом округе, а также перечень всех свидетельств о просрочке платежа должны быть опубликованы в местной газете не менее чем за 30 дней до даты налоговой продажи.Справки о просрочке платежа также перечислены на веб-сайте районного клерка не менее чем за 30 дней до продажи.

Если сертификат о просрочке платежа продан третьему лицу-покупателю, владелец собственности должен работать с третьей стороной, чтобы организовать оплату просрочки. К общей сумме, подлежащей уплате сторонним покупателем, будут взиматься значительные дополнительные сборы. У стороннего покупателя можно запросить рассрочку платежа.

IRAS | Недвижимость

Начисление налога на товары и услуги при покупке недвижимости

Продажа и аренда жилых объектов освобождены от уплаты налога (т.е.е. GST взимать не нужно).

Продажа и аренда нежилых объектов облагаются налогом на товары и услуги в размере .

Для объектов недвижимости, которые состоят как из жилых, так и из нежилых частей, только нежилая часть облагается налогом на товары и услуги.

С внедрением обратного списания 1 января 2020 года разработчики, зарегистрированные в GST, или владельцы Жилая недвижимость должна будет учитывать налог на товары и услуги на стоимость импортированных услуг, поскольку они не имеют права на получение полной налоговой скидки.Они будут имеет право требовать налога на товары и услуги, учитываемого как предварительный налог, при условии нормального ввода правила возврата налогов. Для получения дополнительной информации см. GST: Налогообложение импортируемых услуг в обратном порядке. заряд (1202КБ).

Меблированная жилая недвижимость

Когда жилая недвижимость меблирована, вы должны будете взимать GST за поставку передвижной мебели и фурнитуры .

Однако такие приспособления, как встроенные шкафы и гардеробы, кухонные и сантехнические изделия, настенные кондиционеры, которые постоянно прикреплены к жилой недвижимости, могут быть освобождены от уплаты НДС вместе с недвижимостью.

Для получения информации о том, как учитывать налог на товары и услуги при продаже и аренде мебели и фурнитуры, см. FAQs .

Жилая и нежилая недвижимость

Поскольку к жилой и нежилой собственности применяется другой режим GST, вам необходимо указать, является ли ваша собственность жилой или нежилой.

Жилая недвижимость

Под жилой недвижимостью понимается свободная жилая земля, а также жилое здание, квартира или многоквартирный дом (именуемый «зданием»).

Земля
Считается жилой землей, если это свободная земля, обозначенная в Генеральном плане как «Жилая», и использование земли одобрено для строительства жилых домов или кондоминиумов.

Жилая земля включает свободную землю или землю с существующим зданием (которое требуется правительством или государственным органом для сноса), который предоставляется правительством или государственным органом и одобрен исключительно для строительства жилых домов или кондоминиумов.

Здание
Здание является жилым зданием, если оно разрешено для использования или разрешено для использования в жилых целях.Пожалуйста, обратитесь к утвержденному использованию здания, которое разрешено соответствующими властями в течение соответствующего периода, в который происходит поставка.

Нежилая недвижимость

Недвижимость, не подпадающая под определение жилой недвижимости, указанное выше, считается нежилой недвижимостью.

Общие примеры

Когда сообщать GST (время поставки)

Продажа завершенной нежилой недвижимости

При продаже завершенной нежилой недвижимости вы обычно получаете комиссию за опцион, за которой следует депозит при исполнении опциона.Недвижимость обычно передается покупателю после завершения продажи.

Комиссия за бронирование и депозит

Вы должны учитывать исходящий налог на комиссию за опцион и депозит на более раннем из следующих событий:

1. Когда платеж получен; или
2. При выставлении счета.

Оставшаяся сумма

Для оставшейся суммы к оплате вы должны учесть GST не ранее следующих событий:

• Когда платеж получен;
• При выставлении счета;
• Когда недвижимость предоставляется покупателю для занятия; или
• Когда право собственности передается после юридического завершения.

В случае, если ваш адвокат перечислит налог на товары и услуги, взимаемый с продажи собственности, напрямую IRAS, вы все равно должны указать продажу недвижимости в декларации по налогу на товары и услуги. В частности, вы должны указать продажную стоимость собственности (без GST) и соответствующую сумму GST в полях 1 и 6 вашего возврата GST соответственно.

Продажа нежилой недвижимости в стадии строительства

Поскольку недвижимость еще находится в стадии строительства, платежи собираются постепенно в соответствии с графиком платежей, указанным в соглашении (например,грамм. исходя из стадии завершения разработки).

Недвижимость обычно предоставляется покупателю для проживания после выдачи разрешения на временное проживание (TOP).

Текущие платежи до TOP

Вы должны учитывать выходной налог в ранее следующих событий:

1. Когда платеж получен; или
2. При выставлении счета.

Оставшаяся сумма после выдачи TOP

Однако после выдачи разрешения на временное пребывание (TOP) вы должны отразить налог на товары и услуги на оставшуюся сумму, подлежащую выплате, при наступлении следующих событий:

1. полученный;
2. При выставлении счета; или
3. Когда недвижимость становится доступной (выдаётся TOP) покупателю.

Аренда нежилой недвижимости

Для сдачи в аренду нежилой недвижимости вы должны учитывать исходящий налог в ранее следующих событий:

1. При получении платежа; или
2. При выставлении счета.

Единый счет за многократную ежемесячную арендную плату

Когда вы выставляете один налоговый счет за ежемесячную арендную плату за несколько месяцев вперед, вы должны указать срок оплаты для каждой арендной платы и соответствующий налог на товары и услуги, подлежащий уплате, в налоговой накладной. .

Соответственно, вы будете учитывать GST для каждой аренды в ранее из следующего:

1. Срок уплаты каждого арендного платежа; или
2. При получении арендной платы.

Меры поддержки COVID-19

В рамках мер помощи, объявленных Правительство должно обеспечить облегчение движения денежных средств предприятиям, которые пострадали от В связи с COVID-19 приняты следующие меры по оказанию помощи:

(i) Скидка по налогу на имущество

В соответствии с Законом о COVID-19 (временные меры), владелец недвижимости обязан полностью и безоговорочно передать арендатору скидка по налогу на имущество, относящемуся к арендованной недвижимости в зависимости от периода сдачи в аренду, либо за счет снижения арендной платы, либо за счет оплата арендатору.Передача налоговой скидки арендатору рассматривается как скидка на аренду, а налог на товары и услуги рассчитывается в сети. аренда взимается независимо от способа выплаты. Пожалуйста, обратитесь к рабочие примеры для расчета GST:

Понижающий ток или будущая аренда

Пример 1а: Арендодатель передает Скидка 100 долларов по налогу на имущество арендатору за счет уменьшения текущей арендной платы. В аренда составляет 1000 долларов до уплаты налога на товары и услуги.Поскольку скидка по налогу на имущество рассматривается как со скидкой, GST взимается с чистой арендной платы в размере 900 долларов США. Арендодатель должен отчитаться за налог на товары и услуги в размере 63 долларов США (900 x 7%).

Пример 1b: Арендодатель передает Скидка арендатору по налогу на недвижимость в размере 1000 долларов США за счет уменьшения текущей арендной платы. В аренда составляет 1000 долларов до уплаты налога на товары и услуги. Поскольку нетто-арендная плата, подлежащая уплате после вычета льгота по налогу на имущество, налог на товары и услуги не взимается.

Выдача кредита примечание

Пример 2: Арендодатель уже выставил счет арендатор и, следовательно, передает арендатору скидку по налогу на имущество в размере 100 долларов совершение единовременного платежа с помощью кредитной ноты.Кредитовое авизо будет отражать скидка по налогу на имущество передана в размере 100 долларов США с кредитом GST в размере 7 долларов США.

(ii) Государственная денежная субсидия как часть аренды Relief

Как указано в Бюджете Стойкости, соответствующие владельцы собственности получат поддержку в виде государственной денежной субсидии, и они, в свою очередь, должны оказывать поддержку в виде льгот при аренде малым и средним предприятиям, имеющим на это право Предприятия (МСП) арендаторы-арендаторы.

С государственной денежной субсидией, собственность Владельцы обязаны предоставить отказ от аренды правомочным арендаторам МСП и они могут сделать это по:

a.снижение арендной платы выплачивается арендаторами; или
б. вернуть деньги их арендаторам, если арендная плата уже внесена.

Отказ от аренды рассматривается как скидка сдаются в аренду собственниками и / или арендодателем. Таким образом, GST должен быть взимается с чистой арендной платы (включая плату за обслуживание и другие сборы за предоставление таких услуг, как уборка и охрана). Как передача Скидка по налогу на имущество в пункте (i), если домовладелец уже выставил счет арендатору и предоставляет отказ от аренды, возвращая деньги, арендодатель должен выписать кредит-нота, отражающая предоставленную скидку и соответствующий кредит GST.

В некоторых случаях собственники и / или арендодатели может оказывать своим арендаторам добровольную поддержку в аренде за пределами (i) объекта недвижимости Налоговая скидка и (ii) государственная денежная субсидия как часть арендной платы. В других слов, собственники и / или арендодатели могут отказаться от арендной платы или предоставить возмещение арендаторам сверх того, что предусмотрено в пунктах (i) и (ii). Эти также рассматриваются как скидки для целей GST.

Размер арендной платы, которая может быть рассматривается как скидка для целей GST, ограничивается общей стоимостью договорных аренда на 2020 год.В случае, если собственники или арендодатели предоставляют освобождение от общей суммы договорной арендной платы за 2020 год, сумма Излишне предоставленные будут рассматриваться как платеж по гудвиллу. См. Пример 3 ниже.

Пример 3

Договорная аренда на 2020 год: 12000 долларов США за Годовой налог

GST уже взимается с января по июнь 2020 года. 420 долл. США (6000 долл. США x 7%)

Аренда с июля по декабрь 2020 г .: отменена

Поскольку арендодатель отказывается от с июля по декабрь 2020 г. арендной платы, и нет чистой арендной платы, никакой GST не взимается.Если арендодатель также возвращает арендатору арендную плату, собранную с января по Июнь 2020 г., максимальная сумма кредита GST, которую он может отразить в кредитном авизо выпущено составляет 420 долларов.

Требование уплаты НДС

Такие претензии могут включать в себя налог на товары и услуги, понесенный при покупке недвижимости, транспортные расходы, расходы на строительство и развитие, а также профессиональные гонорары.

GST, уплаченный при покупке жилой недвижимости, не подлежит возмещению. Однако льгота GST разрешена при покупке земли под жилую застройку.

С внедрением обратного начисления 1 января 2020 г., вам может потребоваться оплатить налог на товары и услуги на стоимость импортированных услуг. если у вас нет права на полное возмещение входящего налога, например, если вы продаете или сдаете в аренду жилая недвижимость. Вы можете потребовать налог на товары и услуги, учтенный на вашем импортированном услуги в качестве предварительного налога (при условии соблюдения обычных правил возврата входящего налога) в тот же установленный отчетный период, в который вы применяете обратный сбор за импортированный Сервисы.

Дополнительную информацию см. Налог на товары и услуги при покупке земли под жилую застройку (PDF, 450 КБ).

Для получения дополнительной информации о налогообложении НДС для сделок, связанных с застройщиками, см. GST: Руководство для застройщика (PDF, 737 КБ).

Для получения дополнительной информации о GST-транзакциях, касающихся владельцев собственности и компаний, владеющих недвижимостью, см. GST: Руководство для владельцев недвижимости и компаний, владеющих недвижимостью (PDF, 423 КБ).

Для Для получения дополнительной информации об обратном начислении см. GST: Налогообложение импортных услуг. путем обратной оплаты (PDF, 1202 КБ).

Агентства недвижимости

Агентство недвижимости предоставляет брокерских услуг продавцам или покупателям недвижимости, в то время как агенты по недвижимости предоставляют брокерские услуги агентству недвижимости.

Комиссионные, полученные за предоставленные брокерские услуги, облагаются налогом на товары и услуги.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт

Жилая недвижимость	Нежилая недвижимость
Жилые дома (напр.грамм. бунгало)	Пансионаты или гостевые дома
Жилые или рабочие помещения	Шале, бунгало для отдыха или курорты
Общежития Общежития общежития
Верхний этаж торговых домов, разрешенных только для проживания	Нижний этаж торгового дома, разрешенных для нежилого использования
Квартиры с обслуживанием