Как квартиру перевести в нежилое помещение: Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

9033 просмотров

С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.

Как я перевела квартиру в нежилой фонд.

До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте. На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех. Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

Покупка квартиры на первом этаже

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы. С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве. Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете.

Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.

Купила квартиру для перевода в офис
Katerina Kalamata

Сбор бумаг

В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:

• · техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.

• заключение районной СЭС о возможности переоборудования

• заключение районного МЧС о возможности переоборудования

• заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т. к. в моем случае квартира была газифицирована.

!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.

В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.

Переоборудованная под офис квартира
Katya Kalamata

Сложности: как я убирала газ

Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.

Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.

В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли. За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем. После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

Проект и переоборудование

После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные. Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства. Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.

Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте. Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд. Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

Разрешение на переоборудование
Katerina Kalamata

Сам ремонт

Разрешение получено — привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась. Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ. Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново. Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.

Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

Как я сдавала:

После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов. Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом. За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион. Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.

вход в офис​ Katerina Kalamata

Взялась бы я опять переоформлять жильё в нежилое?

Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.

Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны. Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности. К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.

Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.

На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:

1. Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.
   

2. Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.

3. Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.

4. Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.

5. Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.

6. Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс — это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.

7. Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

— Насколько сегодня сложно перевести квартиру в жилом доме из жилой в коммерческую недвижимость и что делать, если эта квартира сейчас в ипотечном займе? Жить там не собираюсь, а сдавать смысла нет, за нее квартиранты будут платить копейки.

StockRocket/Fotolia

Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан. Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы. Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Техническое заключение на перевод в нежилое помещение

Первые этажи многоквартирных домов довольно часто используют для организации продуктовых магазинов, салонов красоты, сервисных пунктов и.т.д. Однако, каким образом перевести квартиру в нежилое помещение, знают далеко не все собственники.

В данном материале мы рассмотрим техническое заключение на перевод жилого помещения в нежилое, ключевой документ, с разработки которого начинается данная процедура переустройства. Как и любое техническое заключение, представленное включается в себя:

• Описание существующего здания (назначение, количество этажей, год постройки, описание несущий конструкций, фасады, лестницы и.т.д.)
• Результаты обследования стен (конструкция внутренних и наружных стен, материал, наличие сырости, гидроизоляция)
• Результаты обследования перекрытий (тип перекрытия, заполнение, дефекты, вентиляция и.т.д.)
• Общие выводы
• Пояснительная записка
• Акустический расчет
• Теплотехнический расчет

Жилой 9-тиэтажный дом был построен в 1968 году. Зачастую такие дома на сегодняшний день имеют значительный процент износа, что также отражено в техническом заключении на перевод квартиры в нежилое помещение.

В рамках проекта переустройства помещения были запланированы следующие мероприятия:

В результате перевода квартиры в нежилое помещение, данная площадь поменяла функциональное назначение и стала офисный помещением. В ходе акустического расчета была проведена оценка шумового воздействия от планируемого к установке оборудования, как следствие выявлено, что технологическое оборудование не будет создавать сверхнормативный шум в квартирах, которые граничат с нежилым помещением.

Также в техническом заключении на перевод квартиры в нежилой фонд отражены рекомендации по использованию инструментов при производстве внутренних и наружных ремонтных работ и указаны временные рамки на протяжении дня для выполнения работ.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежлого в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 9 тел. 31–74–33.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

Перевод в нежилое помещение в Екатеринбурге: цены

Помогаем выполнить перевод в нежилое помещение в Екатеринбурге. Работаем со всеми объектами: квартирами, домами, комнатами. Поможем соблюсти все требования контролирующих органов, соберем нужные документы и согласуем их. 

Требования к жилому помещению

В качестве жилого помещения признается квартира, дом или комната, соответствующие ряду требование: 

1. Помещение должно быть изолированным.

2. Принадлежащим к недвижимому имуществу.

3. Пригодным для постоянного проживания. 

Предоставление таких объектов для нужд промышленного или производственного назначение не допускается. Для этих целей выполняется перевод жилого помещения в нежилое. 

Требования к нежилому помещению

Чтобы выполнить перевод в нежилой фонд, объект должен соответствовать следующим требованиям:

1. Санитарным, экологическим и градостроительным.

2. Нормативам противопожарной безопасности. 

3. Все перепланировки должны выполняться по предварительному согласованию с контролирующими органами.  

Перевод квартиры в нежилое помещение осуществляется по особым правилам. Они закреплены специальными нормативными актами. Часто справиться с этой задачей самостоятельно сложно или невозможно. В таком случае вы можете воспользоваться услугами АН «Новосёл». 

Порядок перевода помещения в нежилое

Перевод регулируется Жилищным Кодексом РФ. Порядок закреплен статьей 23. Процедура следующая: 

• вы подаете документы и заявление в администрацию округа;

• оно рассматривается в течение 15 дней;

• при одобрении заявки, из жилья выносятся все общедомовые коммуникации и выполняется ремонт;

• по окончании работ, на объект приглашаются представители контролирующих органов для проверок соответствия объекта нормам закона. 

Необходимые документы для перевода в нежилое помещение

Чтобы перевести объект в нежилое, необходимо предоставить документы: 

1. Заявление с просьбой о переводе. В нем должны быть приведены аргументы в пользу перепланировки. 

2. Правоустанавливающие документы. Договоры купли-продажи, передачи объекта в собственность, свидетельства прав наследства. Нужно предоставить оригиналы документов или копии, заверенные нотариусом. 

3. Техпаспорт жилого объекта. 

4. Если у помещения несколько собственников, потребуются документы, подтверждающие их согласие на перевод в нежилой фонд. 

Перевод осуществляет администрация округа. Если у вас возникли сложности в процессе присвоения объекту нового статуса, обращайтесь в АН «Новосёл». Мы поможем собрать документы, окажем услуги представительства в контролирующих органах. Чтобы узнать цены на услуги и получить первичную консультацию, звоните по телефону +7-(343)-300-3-600.   

Перевод в Брянске жилого помещения в нежилое — Агентство недвижимости «Ваш Дом»

Нередко гражданам требуется сделать из жилого помещения нежилое. Обычно это нужно для бизнеса, например, когда вы хотите открыть на первом этаже жилого дома магазин. В агентстве «Ваш дом» данную процедуру вам помогут провести юристы с большим опытом работы. Более того, мы всегда предварительно консультируем своих клиентов и информируем их о сложностях, которые могут возникнуть.

Нормы закона

Такие отношения регулируются ЖК РФ. Согласно этому закону, чтобы квартиру в многоквартирном доме можно было перевести в нежилой фонд, она должна находиться на первом этаже здания. Либо все помещения под квартирой также должны быть нежилыми, иначе в соответствующем ведомстве вы получите отказ.

Однако это не единственные ограничения, с которыми приходится считаться. Так, жилое помещение нельзя перевести в нежилое, если:

• Попасть в нежилое помещение будет невозможно, без прохода через жилые помещения других жильцов.
• Нельзя сделать отдельный вход.
• Окна будут выходить во двор дома.
• Две трети жильцов дома не подпишут согласие (это требуется, если квартира находится в кооперативе или ТСЖ).
• Право собственности на жилье обременено правами прочих лиц.

Если же у вас таких проблем нет, то можете готовить следующие документы:

1. Поэтажный план помещения и экспликация.
2. Технический план и техпаспорт квартиры.
3. Заключение, выданное санитарно-эпидемиологическим надзором.
4. Заключение, выданное пожарными.
5. Согласие от ваших соседей.
6. Справку ДЕЗ.
7. Выписку из вашей домовой книги.
8. Проект на переустройство квартиры.
9. Техзаключение.

Обращайтесь в нашу компанию, и мы возьмем подготовку документов и всю эту непростую процедуру в свои руки. Опытные специалисты обязательно помогут вам решить ваши проблемы.

договоров коммерческой аренды: все, что вам нужно знать

Есть и другие предметы, которые обычно включаются в коммерческую аренду. Хотя большинство из них являются стандартными, они применяются только в том случае, если они включены в договор аренды во время переговоров с арендодателем.

Основные условия включают следующее:

• Срок аренды — Каков срок аренды? Закончится ли он в установленный день или при определенных условиях? Есть ли у арендодателя или арендатора возможность продлить его или отменить досрочно?
• Аренда — Сколько стоит базовая арендная плата? Увеличивается ли она в установленные периоды времени? Какие еще расходы включены в арендную плату?
• Прочие расходы — Кто оплачивает такие статьи, как страхование здания, налоги на имущество и текущее обслуживание?
• Залог — Сколько это стоит и когда домовладелец может удержать его?

В договоре аренды также может быть указано разрешенное использование собственности.

• Разрешенное использование — Аренда предназначена только для определенной коммерческой деятельности. Арендатор не может заниматься другими видами хозяйственной деятельности без разрешения арендодателя.
• Эксклюзивное использование — Арендатор получает исключительные права на выполнение определенных действий в более крупной собственности с большим количеством арендаторов. Например, кофейня в торговом центре или налоговый бухгалтер в офисном парке может вести переговоры об исключительном использовании, чтобы избежать въезда конкурентов в соседний дом.

Техническое обслуживание и ремонт

При коммерческой аренде домовладелец обычно несет ответственность за текущее обслуживание, такое как ремонт систем вентиляции и кондиционирования или благоустройство территории. Однако договор аренды может полностью или частично возложить эту ответственность на арендатора.

Одна важная вещь, которую следует учитывать, — это услуги по уборке. Это баланс удобства — особенно в офисной башне, где арендодатель предоставляет услуги по уборке всем арендаторам — по сравнению с возможными проблемами безопасности, связанными с привлечением внешнего персонала в бизнес.Конечно, включение этого срока в договор аренды помогает избежать споров.

Положения о ремонте также распространены при коммерческой аренде. Жильцам офисов может потребоваться переместить стены, ресторанам может потребоваться определенная планировка, а производителям может потребоваться привезти специальное оборудование. Арендатор должен иметь на это разрешение по договору аренды. В договоре аренды также должно быть указано, кто будет платить за ремонт. Это обычная концессия на аренду, когда домовладелец платит за первоначальный ремонт, чтобы сделать недвижимость подходящей для долгосрочного арендатора.

Закон об американцах с ограниченными возможностями

Закон об американцах с ограниченными возможностями (ADA) требует, чтобы рабочие места, открытые для общественности, были доступны для людей с ограниченными возможностями. Требования закона зависят от размера бизнеса, типа бизнеса и возраста здания или времени с момента последнего ремонта.

Арендаторы несут основную ответственность за обеспечение соответствия своего бизнеса требованиям ADA. Тем не менее, они могут пожелать заключить договор аренды, по которому домовладелец должен производить обновления ADA или поддерживать соответствие ADA, например, постоянный доступ к лифту.

Политика передачи квартир — Lightner Property Group

ПОЛИТИКА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИР

Иногда жители обнаруживают, что их жизненные условия больше не соответствуют их потребностям. Если в течение срока аренды вы обнаружите, что вам необходимо переехать, у вас есть возможность переехать в другую доступную квартиру в вашем сообществе за символическую плату.

Передача внутри здания осуществляется при соблюдении следующих условий:

Передача внутри здания

• Вы должны заполнить новое заявление и предоставить нам возможность провести полную кредитную проверку и проверку биографических данных, чтобы убедиться, что вы соответствуете требованиям для получения новой квартиры. .Плата за подачу заявления в размере 35 долларов США не взимается с жителей, имеющих положительный послужной список в нашей компании, который включает в себя историю платежей, в которой нет просроченных платежей и невозвращенных платежей.

• У вас должна быть действующая учетная запись и хорошая репутация.

• Если новая квартира доступна для въезда, вы должны быть готовы ее сразу же сдать. Мы предоставим вам доступ к обоим квартирам на срок до семи дней при условии, что вы заплатите согласованную арендную плату за более дорогую квартиру за те семь дней, в течение которых у вас есть доступ к ОБЕИМ квартирам.(Например, если вы переезжаете из студии в квартиру с одной спальней, ваша новая аренда начнется немедленно, и вы будете платить арендную плату за новую квартиру. С другой стороны, если вы переезжаете из квартиры с одной спальней в студии, вы продолжите свою старую аренду в течение семи дней, а аренда новой квартиры начнется ПОСЛЕ истечения семи дней. В обоих вариантах у вас будет доступ к обеим квартирам в течение семидневного периода. Это наш способ сделать переезд Вам будет проще.)

• Вы должны быть готовы заплатить залог за новую квартиру, даже если он превышает ваш существующий залог.Ваш старый гарантийный залог за вычетом законных расходов на возмещение ущерба будет переведен в новую квартиру.

• Если вы получили концессию, по которой вы должны оставаться в своей квартире в течение определенного периода времени, вы будете обязаны вернуть концессию в соответствии с условиями вашего соглашения.

Передачи между Lightner Property Group Properties

Если в вашем здании или комплексе нет подходящей доступной квартиры, мы разрешим вам переехать в другую управляемую собственность Lightner Property Group без всех стандартных затрат, связанных с разрывом договора аренды, при условии, что вы выполняете следующие положения и условия, И каждое из зданий, из которых вы переезжаете, участвуют в нашей Программе передачи.Обратитесь в главный офис, чтобы определить, являются ли объекты, участвующие в вашем переезде, участниками.

• Вы должны заполнить новое заявление и предоставить нам возможность провести полную проверку кредитоспособности и биографических данных, чтобы убедиться, что вы имеете право на получение новой квартиры. Плата за подачу заявления в размере 35 долларов США не взимается с жителей, имеющих положительный послужной список в нашей компании, который включает в себя историю платежей, в которой нет просроченных платежей и невозвращенных платежей.

• На момент подачи заявления на перевод ваша учетная запись должна быть действующей, а арендуемое имущество — в хорошем состоянии.

• Вы должны заплатить Lightner Property Group сбор за обслуживание в размере 400 долларов за расходы, связанные с документированием вашего переезда и договоренностями между вовлеченными владельцами здания.

• Если вы получили концессию, по которой вы должны оставаться в своей квартире в течение определенного периода времени, вы будете обязаны вернуть концессию в соответствии с условиями вашего соглашения с владельцем.

• Если владелец заплатил арендную комиссию во время вашего въезда, вы должны быть готовы возместить владельцу остаток неамортизированной комиссии.Например, если агенту заплатили 1000 долларов за вашу сделку по аренде, и вы прожили в своей квартире 6 месяцев, есть 6 месяцев, которые еще не амортизированы, или половина комиссии. Эта половина комиссии будет причитаться как возмещение владельцу, и вы несете финансовую ответственность за это возмещение в рамках соглашения, позволяющего вам отказаться от аренды.

• Владелец недвижимости, в которую вы переезжаете, будет нести финансовую ответственность за внесение любых платежей, причитающихся текущему владельцу за расторжение вашего договора аренды, помимо каких-либо уступок или комиссионных, которые причитаются владельцу недвижимости, которую вы в настоящее время причитаете. проживают в.

• Ваш старый залог, за вычетом законных расходов на возмещение ущерба и неоплаченных платежей, будет перенесен в новую квартиру. Если есть остаток, причитающийся или принадлежащий, вы должны заплатить его, прежде чем переехать в новую квартиру.

Если у вас есть дополнительные вопросы относительно этой политики, обращайтесь в офис по телефону (415) 267-2900. Любой сотрудник будет рад помочь вам.

Могу ли я переехать в другую квартиру?

Вашим арендаторам может не понравиться квартира или кондоминиум, в которых они в настоящее время проживают, и они могут попросить переехать в другую квартиру в вашем здании (ах), если таковая будет доступна.Ваш список ожидания уже может быть длинным.

Хороший арендатор — это тот, кого нужно сохранить, поэтому принятие заявки на переезд в другую квартиру, даже престижную квартиру, может считаться хорошей практикой управления арендаторами.

Следует ли вам препятствовать перемещению внутри здания, конечно же, ваше решение, но вот процесс и политика, которые вы могли бы использовать для профессионального управления запросами на перемещение арендатора.

Запросы на передачу единицы

Жители могут запросить передачу из одной единицы в другую. Для руководства крайне важно разработать политику с критериями приемлемости для предотвращения потенциальных жалоб на дискриминацию или преференциальное обращение.

В качестве хорошей практики мы рекомендуем руководству работать на следующих этапах:

• Либо жители, либо руководство могут инициировать запрос на перевод квартиры по разным причинам:
  • Здоровье и безопасность: например, жители являются жертвами домашнего насилия , насилие при свидании, сексуальное насилие или преследование;
  • Состояние здоровья: например, жители с физическими или умственными недостатками, которым может потребоваться помещение с особыми конструктивными особенностями в качестве разумного приспособления;
  • Изменение размера домохозяйства;
  • Квартиры непригодны для проживания из-за пожара или повреждения водой;
  • Изменение финансового положения: например, семья не может платить арендную плату из-за потери работы и дохода.

• Жители, желающие осуществить перевод, должны подать письменный запрос, используя форму запроса на передачу жилья.
• Жители могут запросить перевод только после того, как прожили в своей нынешней квартире не менее 12 месяцев, за исключением случаев, когда запрос на перевод связан с безопасностью, медициной или здоровьем.
• Жильцы должны иметь хорошую репутацию, чтобы руководство могло рассмотреть их запрос.
• За исключением определенных обстоятельств, связанных с экстренным переводом, например, когда квартира находится в непригодном для проживания состоянии, члены одного домашнего хозяйства не должны разделяться на два или более отдельных домохозяйства.
• Если дом подходящего размера недоступен, домохозяйство будет внесено в список ожидания передачи. Семья будет уведомлена в письменной форме, когда появится следующая квартира.
• Жители в списке ожидания передачи могут отклонить предложение квартиры и остаться в верхней части списка. Если житель отклонит предложение во второй раз, его имя будет перемещено в конец списка.
• После того, как запрос на перевод квартиры одобрен и домохозяйство принимает новую квартиру, житель должен внести новый гарантийный депозит за новую квартиру.Другими словами, без залогового депозита следует переводить из одной единицы в другую .
• Если парковочные места назначены конкретным единицам, жильцы должны будут переехать на парковочные места, связанные с новой единицей.

Запрос на передачу квартиры не может быть удовлетворен по следующим причинам:

• Имеется повреждение в текущей квартире арендатора;
• Резидент совершил существенное нарушение правил аренды и проживания;
• Резидент имеет задолженность по платежам, сборам или просроченную арендную плату;
• Руководство возбудило судебное дело против семьи;
• Домохозяйство не соответствует критериям выбора резидента для единицы передачи, таким как право на доход и стандарт проживания.

Ваши арендаторы — ваш самый ценный актив. Профессиональный процесс управления арендаторами поможет вам обеспечить справедливость во всех отношениях. Посетите портал клиентов ManageCasa и узнайте, насколько можно улучшить взаимодействие с клиентами.

Начните БЕСПЛАТНУЮ пробную версию ManageCasa прямо сейчас!

См. Другие сообщения Gordon’s Leung по управлению арендаторами: отказ от квартир | Правила жилищного строительства | Подача документов выселению арендатора | Управление рисками арендодателя | Управление арендой | Дополнительные условия аренды | Building Ops | Закон об арендодателях домовладельцев | Изменения арендатора в арендуемой квартире | Как управлять персоналом по управлению недвижимостью

Еще статьи для арендодателей: Программное обеспечение для управления недвижимостью | Лучшее программное обеспечение для управления недвижимостью | Обзор рынка жилья | Приложение для управления недвижимостью | Программное обеспечение арендодателя | Приложения для арендодателей | Советы арендодателю | Рынок аренды жилья | Цены на аренду квартир | Приложения по недвижимости | Национальная квартирная ассоциация

Чтение: права и обязанности домовладельцев и арендаторов

Права и обязанности арендодателей

Закон возлагает на арендодателя ряд обязанностей и дает арендатору ряд соответствующих прав.К ним относятся (1) владение, (2) жилые условия и (3) невмешательство в использование.

Владение

Арендодатель должен предоставить арендатору право владения недвижимостью. Эта обязанность нарушается, если в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение, третья сторона имеет преимущественное право на собственность, и утверждение этого права лишит арендатора возможности использования, предусмотренного сторонами. в помещениях, которые не подлежат прекращению по желанию арендодателя или в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение.

Если арендатор уже вступил во владение и затем обнаруживает первостепенный титул, или если первостепенный титул возникает только тогда, арендодатель автоматически не нарушает права собственности. Однако, если после этого арендатор выселяется из помещения и таким образом лишается собственности, то арендодатель нарушает правила. Предположим, домовладелец сдает дом врачу на десять лет, зная, что врач намеревается открыть медицинский кабинет в части дома, а также зная, что этот участок предназначен только для использования в жилых помещениях.Въезжает врач. Хозяин еще не объявил дефолт. Арендодатель будет объявлен неисполненным, если сосед получит судебный запрет на содержание офиса. Но если домовладелец не знал (и не мог разумно знать), что врач намеревался использовать его дом под офис, то арендодатель не будет нарушать обязательства по договору аренды, поскольку имущество можно было бы вернуть в нормальное состояние, т.е. является жилым — использование без ущерба для права владения арендатором.

Гарантия пригодности для жилья

Применительно к аренде старая общеправовая доктрина caveat emptor гласила, что после того, как арендатор подписал договор аренды, она должна забрать помещения в том виде, в каком она их найдет.Поскольку она могла осмотреть их до подписания договора об аренде, она не должна жаловаться позже. Более того, если обнаружатся скрытые дефекты, их должно быть достаточно легко исправить самой арендатором. Сегодня это правило больше не действует, по крайней мере, при аренде жилья. Если стороны специально не договорились об ином, арендодатель нарушает договор аренды, если условия непригодны для использования в жилых помещениях, когда арендатор должен въехать. На арендодателя распространяется подразумеваемая гарантия пригодности для жилья.

Изменение правила частично связано с условиями современной городской среды: у арендаторов мало или нет возможности уйти от имеющейся квартиры в районах, где мало жилья.Это также связано с конструкцией и технологией модема: немногие арендаторы способны устранить большинство дефектов. Апелляционный суд США заявил следующее:

Сегодняшние городские арендаторы, подавляющее большинство которых проживают в многоквартирных домах, заинтересованы не в земле, а исключительно в «доме, пригодном для проживания». Кроме того, у современного городского жителя обычно есть один специализированный навык, не связанный с ремонтными работами; он не может делать ремонт, как фермер-мастер на все руки, который был образцом арендатора по обычному праву.Кроме того, в отличие от своего предшественника-аграрника, который часто оставался на одном участке земли на протяжении всей своей жизни, городские арендаторы сегодня более мобильны, чем когда-либо прежде. Проживания квартиросъемщика в конкретной квартире зачастую недостаточно для оправдания усилий по ремонту. Кроме того, возрастающая сложность современных жилищ делает их гораздо более трудными в ремонте, чем постройки прежних времен. В многоквартирном доме для ремонта может потребоваться доступ к оборудованию и участкам, находящимся под контролем арендодателя.Арендаторы с низким и средним доходом, даже если бы они были заинтересованы в ремонте, не смогли бы получить финансирование на капитальный ремонт, поскольку у них нет долгосрочной заинтересованности в собственности.

Согласно общему праву, домовладелец не несет ответственности, если помещение становится непригодным после въезда арендатора. Это правило часто применялось жестко, даже в неподходящих условиях, вызванных внезапным стихийным бедствием, например, торнадо. Даже если помещение рухнет, арендатор будет обязан платить арендную плату за весь срок аренды.Однако сегодня во многих штатах законодательно отменена обязанность арендатора платить арендную плату, если не искусственная сила делает помещение непригодным. Более того, большинство штатов сегодня возлагают на арендодателя после въезда арендатора ответственность за поддержание помещений в безопасном, пригодном для жизни состоянии в соответствии с кодексами безопасности, здоровья и жилищного строительства юрисдикции.

Эти правила применяются только при отсутствии явного соглашения между сторонами. Арендодатель и арендатор могут распределить в договоре аренды ответственность за ремонт и техническое обслуживание.Но маловероятно, что какой-либо суд будет применять положение об аренде, отказываясь от подразумеваемых гарантий пригодности домовладельца для жилых квартир, особенно в районах, где жилья относительно мало.

Невмешательство при использовании

В дополнение к содержанию помещения в физически подходящем состоянии, домовладелец обязан перед арендатором не препятствовать допустимому использованию помещения. Предположим, Симона переезжает в дом с несколькими квартирами. Один из других жильцов постоянно играет музыку поздно вечером, из-за чего Симона теряет сон.Она жалуется арендодателю, у которого есть положение в договоре аренды, позволяющее ему расторгнуть договор аренды с любым арендатором, который продолжает беспокоить других арендаторов. Если домовладелец ничего не сделает после того, как Симона известила его о нарушении, он нарушит правила. Иногда говорят, что это право не вмешиваться в допустимые виды использования возникает из подразумеваемого договора домовладельца о спокойном пользовании.

Средства правовой защиты арендатора

Когда домовладелец нарушает одну из вышеперечисленных обязанностей, у арендатора есть выбор из трех основных средств правовой защиты: расторжение договора, возмещение ущерба или корректировка арендной платы.

Практически во всех случаях, когда арендодатель нарушает договор аренды, арендатор может расторгнуть договор аренды, тем самым прекратив свое обязательство по продолжению выплаты арендной платы. Для расторжения договора арендатор должен (1) фактически освободить помещение в течение времени, на которое она имеет право расторгнуть договор, и (2) либо соблюдать положения об аренде, регулирующие метод расторжения договора, либо предпринять разумные меры, чтобы домовладелец знал, что она расторгла договор. и почему.

Когда домовладелец физически лишает арендатора права собственности, он выселяет арендатора; неправомерное выселение позволяет арендатору расторгнуть договор аренды.Даже если поведение домовладельца не соответствует фактическому выселению, оно может достаточно существенно повлиять на допустимое использование арендатором, так что оно равносильно выселению. Это известно как конструктивное выселение и охватывает широкий спектр действий как арендодателя, так и тех, чье поведение связано с ним, как показано в деле Fidelity Mutual Life Insurance Co. против Kaminsky (см. Раздел 13.5.1 «Конструктивное решение»). Выселение »).

повреждений

Еще одно традиционное средство правовой защиты — денежная компенсация, доступная всякий раз, когда расторжение договора является подходящим средством правовой защиты.Убытки могут быть востребованы после расторжения или в качестве альтернативы расторжению. Предположим, что после того, как домовладелец отказал Симоне в просьбе отремонтировать электрическую систему, Симона наняла подрядчика для выполнения этой работы. Стоимость ремонтных работ будет возмещена арендодателем. Другие возмещаемые затраты могут включать в себя расходы на переезд в случае прекращения аренды, затраты на переезд, расходы, связанные с поиском новых помещений, и любое увеличение арендной платы за период прекращения аренды сопоставимых новых площадей.Компания может возместить потерю ожидаемой прибыли, но только в том случае, если размер убытка установлен с разумной уверенностью. В случае большинства новых предприятий практически невозможно доказать упущенную выгоду.

Во всех случаях возмещение арендатора будет ограничиваться убытками, которые были бы понесены арендатором, который принял все разумные меры для уменьшения убытков. То есть арендатор должен принять разумные меры для предотвращения убытков, связанных с нарушением права арендодателя, найти новое пространство в случае прекращения договора, эффективно переехать и так далее.

Средства правовой защиты от аренды

Согласно старой норме общего права, обязанность арендодателя предоставить арендатору жилую площадь и обязанность арендатора платить арендную плату были независимыми условиями. Если домовладелец нарушил закон, арендатор по-прежнему был обязан платить арендную плату; ее единственными средствами правовой защиты были расторжение договора и иск о возмещении ущерба. Но зачастую это трудные средства для арендатора. Прекращение действия означает ухудшение условий переезда при условии, что можно будет найти новое жилье, а судебный иск о возмещении ущерба отнимает много времени, является неопределенным и дорогостоящим.Очевидное решение — разрешить арендатору удерживать арендную плату или то, что мы здесь называем корректировкой арендной платы. Современное правило, принятое в нескольких штатах (но еще не в большинстве), гласит, что взаимные обязательства арендодателя и арендатора зависят друг от друга. Государства, следующие этому подходу, разработали три типа средств правовой защиты: удержание арендной платы, применение арендной платы и снижение арендной платы.

Самый простой способ — арендатор удерживает арендную плату до тех пор, пока арендодатель не исправит дефект. В некоторых штатах арендатор может оставить деньги себе.В других штатах арендная плата должна выплачиваться каждый месяц на счет условного депонирования или в суд, а деньги на счете условного депонирования подлежат выплате арендодателю после устранения дефолта.

Законодательство нескольких штатов разрешает арендатору использовать арендную плату напрямую, чтобы исправить дефект или иным образом удовлетворить требования арендодателя. Таким образом, Симона могла вычесть из своей арендной платы разумную стоимость найма электрика для ремонта электрической системы.

В некоторых штатах арендная плата может быть снижена или даже отменена, если домовладелец не устранит определенные типы дефектов, например, нарушения жилищного кодекса.Уменьшение выбросов будет продолжаться до тех пор, пока не будет устранен дефолт или пока договор аренды не будет расторгнут.

Права и обязанности арендаторов

В дополнение к обязанностям арендатора, изложенным в самом договоре аренды, общее право налагает еще три обязательства: (1) платить арендную плату, зарезервированную (заявленную) в договоре аренды, (2) воздерживаться от растраты (ущерба) и (3) не использовать помещения в незаконных целях.

Обязанность по оплате ренты

То, что составляет арендную плату, не обязательно ограничивается установленной периодической оплатой, обычно называемой «арендной платой».«Арендатор также может нести ответственность за такие начисления, как налоги и коммунальные услуги, подлежащие уплате арендодателю в качестве арендной платы. По договору аренды Симона должна платить налоги в размере 500 долларов в год, выплачиваемые ежеквартальными платежами. Она платит арендную плату первого числа каждого месяца, а первый налоговый счет — 1 января. 1 апреля она платит арендную плату, но не оплачивает следующий налоговый счет. Она не заплатила арендную плату, зарезервированную в договоре аренды.

В большинстве штатов арендодатель не обязан компенсировать свои убытки, если арендатор откажется от собственности и после этого не уплатит арендную плату.На практике это означает, что арендодателю не нужно пытаться сдавать недвижимость в аренду, а вместо этого он может оставить ее свободной и предъявить иск арендатору, нарушившему обязательства, о выплате остатка арендной платы по мере наступления срока платежа. Однако арендатор может уведомить арендодателя о том, что она отказалась от собственности или собирается отказаться от нее, и предложить ее сдать. Если домовладелец принимает передачу, договор аренды прекращается. Если в договоре аренды это специально не предусмотрено, домовладелец, согласившийся на передачу, не сможет взыскать с арендатора разницу между суммой его арендного обязательства и арендного обязательства нового арендатора.

Многие договоры аренды требуют от арендатора внесения залога — выплаты определенной суммы денег для обеспечения выполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Если арендатор не платит арендную плату или иным образом не выполняет свои обязательства, арендодатель может использовать деньги для улучшения показателей арендатора. Какая бы часть денег не использовалась для выполнения обязательств арендатора, она должна быть возвращена арендатору в конце срока аренды. В отсутствие соглашения об ином домовладелец должен уплатить проценты на гарантийный депозит, когда он вернет сумму арендатору в конце срока аренды.

Переоборудование и восстановление помещения

При отсутствии специального соглашения в договоре аренды арендатор имеет право физически изменить помещение, чтобы максимально использовать его, но он не может производить структурные изменения или повреждать (растрачивать) имущество. Жилой жилец может добавить телефонные линии, повесить фотографии и прикрепить книжные полки к стенам, но он не может убрать стену, чтобы увеличить комнату.

Арендатор должен восстановить собственность до ее первоначального состояния по окончании аренды, но это требование не включает нормальный износ.Симона снимает квартиру с недавно отполированными деревянными полами. Так как ей нравится внешний вид дуба, она решает не покрывать пол ковриками. Через несколько месяцев полы теряют блеск и покрываются потертостями. Симона не обязана красить полы, потому что потертости возникли в результате обычной ходьбы, что является обычным износом.

Использование имущества в незаконных целях

Это нарушение обязанности арендатора использовать собственность в незаконных целях.Арендодатель, который обнаружил, что арендатор, например, занимается рэкетом номеров или занимается производством и продажей самогонного виски, может по праву выселить ее.

Средства правовой защиты арендодателя

Как правило, когда арендатор нарушает любую из трех обязанностей, предусмотренных общим правом, домовладелец может расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков. Особого упоминания заслуживает одна распространенная ситуация: оставшийся арендатор. Когда арендатор ненадлежащим образом продлевает срок аренды, он считается арендатором на условиях страховки, что означает, что она подлежит выселению.В некоторых культурах, например в японской, наблюдается значительная предвзятость по отношению к арендатору, что чрезвычайно затрудняет выселение старых арендаторов, которые решают остаться. Но в Соединенных Штатах домовладельцы могут снимать арендаторов путем упрощенного (ускоренного) разбирательства, доступного в каждом штате, или, в некоторых случаях, путем самопомощи. Самопомощь — это предусмотренное законом средство правовой защиты для домовладельцев или новых арендаторов в некоторых штатах, которое включает в себя мирный вывоз имущества бывшего арендатора. Если в штате есть закон, предусматривающий краткую процедуру удаления удерживаемого арендатора, ни арендодатель, ни новый арендатор не могут прибегать к самопомощи, если это специально не разрешено законом.Положение в договоре аренды, разрешающее самопомощь при отсутствии установленных законом полномочий, не имеет исковой силы. Самопомощь должна быть мирной, не должна причинять физический вред или даже ожидание причинения вреда арендатору или кому-либо в помещении с его разрешения, а также не должна приводить к неоправданному ущербу собственности арендатора. Любой пункт в договоре аренды, в котором делается попытка отказаться от этих условий, является недействительным.

Самопомощь может быть рискованной, потому что некоторые упрощенные процессуальные законы объявляют это преступным деянием и потому, что это может повлечь за собой деликтную ответственность арендодателя.Предположим, что Симона ненадлежащим образом держится в своей квартире. Поскольку новый арендатор должен прибыть через два дня, домовладелец стучит в ее дверь вечером после истечения срока аренды. Когда Симона открывает дверь, она видит хозяина, стоящего между двумя борцами сумо весом 450 фунтов с угрожающим выражением лица. Он требует, чтобы она немедленно ушла. Опасаясь за свою безопасность, она мгновенно уезжает. Поскольку у нее было разумное ожидание причинения вреда, если бы она не выполнила требование домовладельца, Симона будет иметь право взыскать убытки в результате деликтного иска против своего домовладельца, хотя она не будет иметь права вернуть квартиру во владение.

Помимо упрощенного судебного разбирательства и самопомощи, у арендодателя есть еще одно возможное средство правовой защиты от удерживаемого арендатора: наложение другого срока аренды. Чтобы продлить аренду таким образом, домовладелец должен просто уведомить арендатора, удерживающего арендатор, о том, что он удерживается на другой срок, обычно измеряемый периодическим характером арендной платы. Например, если арендная плата выплачивалась каждый месяц, то введение нового срока приводит к помесячной сдаче в аренду. Один год — это максимальный срок аренды, который арендодатель может создать, выбрав удержание арендатора на другой срок.

КЛЮЧ

И арендодатели, и арендаторы имеют права и обязанности. Основная обязанность арендодателя — соответствовать подразумеваемой гарантии пригодности для проживания: помещения находятся в безопасном, пригодном для жизни состоянии. У арендатора есть различные средства правовой защиты, если арендодатель не выполняет эту обязанность или если арендодатель не выполняет подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. К ним относятся расторжение договора, возмещение убытков и удержание арендной платы. У арендатора также есть обязанности: платить арендную плату, воздерживаться от расточительства и не использовать имущество в незаконных целях.

УПРАЖНЕНИЯ

1. В соответствии с подразумеваемой гарантией пригодности для жилья арендодателем, могут ли арендодатель и арендатор договориться в договоре аренды о том, что арендатор несет все расходы по ремонту холодильника, плиты и микроволновой печи?
2. При каких условиях арендатор должен удерживать арендную плату у арендодателя?

Вопросы для размышления

• Какой результат обучения относится к этому содержанию?
• Какие ключевые темы освещаются в этом содержании?
• Как содержание этого раздела может помочь вам продемонстрировать мастерство получения результатов обучения?
• Какие вопросы у вас есть по поводу этого контента?

После того, как вы прожили в одной квартире в течение многих лет, вполне естественно, что вы хотите сменить обстановку.Вам не нужно тратить время на поиски нового места в других многоквартирных домах. Если вас устраивает дом и район, в котором вы проживаете, вам нужно сменить квартиру. Однако есть несколько вещей, которые вам следует знать, прежде чем делать это.

Продолжите чтение, чтобы узнать, что следует знать при передаче квартир в том же здании.

Сообщите арендодателю

Прежде всего вы должны уведомить арендодателя о том, что хотите передать квартиру.Возможно, вы нашли лучшую квартиру этажом ниже или есть одна, доступная по сниженной цене. В любом случае важно, чтобы вы узнали, что требуется для перевода.

Например, домовладелец может сказать вам, что вам придется изменить текущий договор аренды или пройти повторную проверку. Имейте в виду, что процедура, которую вы выполняете, зависит от того, в каком здании вы находитесь. Кроме того, не забудьте спросить арендодателя о любой разнице в цене.

Спросите, чтобы вас поместили в список ожидания

Иногда вам может не хватить квартиры, в которую вы могли бы переехать.Если да, попросите арендодателя внести вас в список ожидания. Этот список гарантирует, что вы переедете в квартиру, которая скоро освободится. Перед этим убедитесь, что вы подтвердили арендодателю, что это просто список. Вы можете передумать, пока ждете, поэтому, если вы хотите, чтобы ваше имя было исключено из списка, с вас не будет взиматься дополнительный залог.

Продолжение

Если вы решили оставить свое имя в списке ожидания, в ваших интересах время от времени связываться с арендодателем, чтобы убедиться, что вы все еще в нем.Кроме того, не забудьте спросить, сколько еще вам придется ждать, и проинформируйте их, действительно ли вам это интересно.

Вы должны настроить свои утилиты

Независимо от того, переезжаете ли вы в квартиру, которая находится прямо в коридоре или в квартиру на пять этажей выше, вам необходимо завести новые учетные записи для коммунальных услуг. Возможно, вам не придется делать это сначала, но как только вы получите окончательное подтверждение того, что вы переезжаете в другую квартиру, вы должны связаться с ними заранее. Однако это может быть утомительно, от этого никуда не деться.

Сообщите людям свой новый адрес

Хотя адрес дома не изменится, номер вашей квартиры изменится. Очевидно, вы хотите сообщить своим друзьям и семье, в какой квартире вы живете. Однако вам также нужно будет сообщить другим важным людям ваш новый адрес. Вам нужно будет сообщить об этом в почтовое отделение, чтобы не пропустить ни одного письма. Вам также необходимо проинформировать компании, выпускающие вашу кредитную карту, чтобы они могли обновить вашу информацию.

Как видите, перенос квартиры примерно такой же, как и переезд в другое здание.Единственная разница в том, что это меньше хлопот и вам не нужно тратить деньги на профессиональную транспортную компанию. Однако переезд в другую квартиру может быть не для всех, поэтому обязательно хорошо подумайте, прежде чем принимать решение.

Закон о домовладельцах-арендаторах | Wex | Закон США

Обзор

Закон об арендодателях и арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости. Он состоит в основном из статутов штатов и общего права. Ряд штатов основывают свое статутное право либо на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA), либо на Типовом кодексе домовладельцев и арендаторов жилых помещений.Кроме того, федеральное статутное право может иметь значение во время национальных / региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений арендодатель-арендатор

В основе правовых отношений между арендодателем и арендатором лежит договорное и имущественное право. Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не владение недвижимостью) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к арендодателю. См. памятников государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законодательными актами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между домовладельцем и арендатором.

Продолжительность аренды обычно классифицируется по 1 из 4 категорий:

1. Срок аренды
   1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который заранее согласовывается как арендодателем, так и арендатором. Когда период заканчивается, то же самое происходит и с собственническими правами арендатора /
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
2. Периодическая аренда
   1. Отношения автоматически возобновляются, если домовладелец заранее не уведомляет о расторжении
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать других (включая арендодателя в доступе на землю и сдавать в субаренду или передавать имущество).
3. Аренда по желанию
   1. Не существует фиксированного периода окончания. Отношения продолжаются столько, сколько желает арендатор и арендодатель.
4. Аренда с правом собственности
   1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения арендодателя и арендатора основаны на обязанностях, запрещенных статутным правом, общим правом или индивидуальным договором аренды. В основе всех договоров аренды лежит подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении. Этот договор гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокий законный титул на землю, включая домовладельца.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свою долю собственности третьей стороне. Эта передача принимает форму двух различных действий:

1. Переуступка — арендатор полностью передает свою долю в собственности третьей стороне. Третья сторона фактически становится новым арендатором.
2. Субаренда — арендатор передает свой интерес третьей стороне, но арендатор сохраняет ревизионный интерес.Арендатор становится субарендатором, а третье лицо — субарендатором.
   1. Под «ревизионным процентом» подразумевается то, что при определенных согласованных условиях проценты по собственности возвращаются субаренденту. Когда это произойдет, субарендатор потеряет интерес к собственности.

Право собственности

Всякий раз, когда стороны намереваются передать долю, они всегда должны учитывать причастность к наследству и причастность договора:

1. Право собственности — это относится к сторонам, фактически ответственным за имущество.
   1. В субаренде домовладелец, арендатор и субарендатор находятся в праве собственности.
   2. При переуступке только домовладелец и субарендатор находятся в праве собственности.
2. Конфиденциальность договора — это относится к сторонам по договору о недвижимости.
   1. В субаренду или переуступку сюда входят арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на передачу

Как уже было сказано, возможность передачи процентов подлежит определенным ограничениям, установленным договором аренды между арендодателем и арендатором.Как правило, существует 3 таких статьи, которые могут использоваться в договоре аренды:

1. Оговорка о единоличном усмотрении — арендодатель может отказаться от субаренды по любой причине или без причины, но не по плохой причине.
2. Положение о разумности — арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески разумной основе (подробно описано ниже).
3. В аренде нет стандарта — аренда может потребовать согласия арендодателя, но договор аренды может не выражать стандарт, определяющий согласие.

Коммерческая обоснованность

Что касается стандарта «коммерчески обоснованного», суды будут использовать критерий равновесия, в котором суд уравновесит коммерческие разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли домовладелец от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторы.Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет домовладельцу разрешить субаренду.

1. Разумные факторы (неполный список):
   1. финансовая ответственность предполагаемого правопреемника / субарендатора; пригодность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором для конкретной собственности; законность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием цессионарием / субарендатором; характер занятости (т. е. офис, фабрика, клиника и т. д.)
2. Необоснованные факторы (неполный список):
   1. отказ исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ с целью взимания более высокой арендной платы, чем было первоначально оговорено; отказ на основании религиозных возражений

Под выселением понимается отказ арендодателя от использования собственности, как правило, из-за того, что арендатор существенно нарушает договор аренды и / или не платит согласованную арендную плату.

Арендодатель, однако, не может выселить арендатора в отместку за то, что арендатор сообщил о жилищных нарушениях или других проблемах с состоянием собственности.Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Обычно у арендодателя есть один из двух способов выселения арендатора:

1. Самостоятельное выселение
   1. Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора покинуть его. Однако муза домовладельца применяет лишь разумное количество силы. В ограниченном числе юрисдикций, где все еще разрешены выселения с целью самопомощи, суд определит, какое «разумное» количество силы будет.
2. Подать в суд на арендатора.
   1. Арендодатель может подать иск о выселении арендатора. Если суд выносит решение о выселении, домовладелец должен разрешить сотруднику правоохранительных органов привести решение в исполнение.

Однако в большинстве юрисдикций не допускается выселение по принципу самопомощи. Следовательно, для того, чтобы домовладелец выселил арендатора, арендодатель обычно должен подать иск против арендатора в суд и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

Конструктивное выселение

Конструктивное выселение — это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно мешает согласованной цели арендатора и препятствует тому, чтобы объект находился в пригодном для аренды состоянии.

Конструктивное выселение вызвано противоправным поведением домовладельца. Противоправное поведение может быть устранено путем неправомерного бездействия, когда арендодатель выполняет одно из пяти действий:

1. не выполняет обязательства по аренде
2. не обеспечивает надлежащего содержания и контроля общей площади
3. нарушает установленную законом обязанность перед арендатором
4. не выполняет обещанный ремонт
5. допускает неприятное поведение

Помимо существенного упущения домовладельцем одного из этих 5 элементов, арендатор также должен покинуть собственность в разумные сроки.В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивное требование о выселении. Кроме того, если арендатор уезжает по истечении разумного периода времени, суд может установить, что арендатор отказался от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда конкретная часть арендованного имущества становится непригодной для использования арендодателем. В результате суд вынесет решение о конструктивном выселении этой части арендуемого имущества. Для частичного конструктивного выселения обычно требуются те же элементы, что и для обычного конструктивного выселения.

Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец делает помещение непригодным для проживания.

Отказ от жилья

Отказ от жилья происходит, когда арендатор отвечает всем 3 из следующих факторов:

1. Арендатор безосновательно освобождает арендованное имущество
2. Арендатор не имеет намерения возвращаться в собственность
3. Арендатор не выполняет арендную плату

Чтобы взыскать за отказ, домовладелец может предпринять одно из трех действий:

1. Подать в суд на арендатора за всю причитающуюся арендную плату
2. Прекратить договор аренды
3. Снизить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору за любую потерю аренда
   1. Отметим, что если кто-то предлагает заплатить за недвижимость меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является отказом от компенсации ущерба. время аренды и во время аренды.В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это требует от домовладельца строгого соблюдения строительных норм и правил жилищного строительства. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд обычно отказывает в исполнении этого пункта.

      При нарушении гарантии пригодности для проживания суды обычно допускают одно из трех средств правовой защиты:

      1. Арендатор может удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует недвижимость
      2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и может использовать деньги для оплаты ремонта вместо этого
      3. Арендатор сможет подать иск о возмещении ущерба

      Согласно третьему методу (подать иск о возмещении ущерба), обычно существует 3 метода взыскания:

      1. Суд вычитает стоимость поврежденного имущества из неповрежденная стоимость имущества
      2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы в неповрежденном состоянии
      3. Уменьшение в процентах
         1. Это относится к проценту, на который использование арендатором помещения и пользование им были уменьшены из-за непригодных для проживания условий .Для этого суд рассмотрит существенность дефектов и продолжительность их существования.

      Дискриминация

      Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45, Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении.

      Neithamer v Brenneman Property Services Inc (1999) — ведущее дело, касающееся дискриминации арендодателем потенциального арендатора.Суд в этом деле создал тест (показанный ниже) на случай, когда домовладелец допускает дискриминацию потенциального арендатора.

      Если истец (потенциальный арендатор) не представит прямых доказательств дискриминации, то истец должен доказать дело prima facie , которое состоит из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд сочтет, что арендодатель действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

      1. Истец является членом защищенного класса, и арендодатель знал об этом или подозревал, что это правда
      2. Истец подал заявку и был квалифицирован для сдачи в аренду рассматриваемого имущества
      3. Ответчик отклонил ходатайство истца
      4. После этого имущество оставалось доступным и не сдавалось в аренду

      Суд в деле Fair Housing Council of San Francisco v.Roommate.com (2007), однако, установил ограничение на правило от Neithamer . Справедливое жилищное обеспечение суд постановил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

      Кроме того, есть еще 2 ситуации, когда домовладелец освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Когда физическое лицо является домовладельцем одноквартирного дома или когда физическое лицо является домовладельцем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то домовладелец также будет освобожден от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

      Перевод в нежилой фонд

      Перевод из жилого фонда в нежилой

      
      Внимание! Наше агентство предлагает новый перевод из жилого фонда в нежилой! Передача дома или квартиры в нежилой фонд за 30 дней! Предоставляем полный пакет документов! Мы предлагаем более надежные, точные и быстрые услуги! Звоните нам сегодня! Цена договорная.
      
      

      Наше агентство также предоставляет услуги официального перевода из жилого фонда в нежилой:

      Перевод помещения из жилого в нежилой фонд в общей очереди — стоимость услуг нашего Агентства 50 000 грн без учета официальных такс.

      ---

      О жилом к ​​нежилому фонду

      Если вам необходимо перевести жилое помещение в нежилой фонд, просто посетите наше агентство и обезопасьте себя от лишних забот. Во-первых, это довольно долгий и утомительный процесс.

      На всех этапах оформления необходимых документов вы столкнетесь с множеством трудностей и «бюрократических сюрпризов». Вы также должны пройти сбор подписей владельцев вашего дома, которые редко хотят это делать.Кроме того, еще нужно получить разрешение местной районной администрации на перевод помещения из жилого фонда в нежилой.

      Напоминаем, что в соответствии с действующим законодательством Украины в нежилой фонд могут быть переданы только те квартиры, которые расположены на первом и втором этажах жилого дома.

      Вот список документов, которые необходимо подать в Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна:

      1.Копия паспорта и идентификационного кода собственника квартиры / комнаты или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов собственника — юридического лица;

      2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на квартиру;

      3. Копия согласия собственников дома в размере не менее 50% от общего количества квартир, которая должна быть заверена либо жилищно-коммунальной службой, либо другим учреждением, обслуживающим дом;

      4.