Этапы покупки квартиры на вторичном рынке: Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

1. Жилье первичное, от застройщика.
2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

• квартиру продали с обременением;
• на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
• жилье находится в залоге у банка;
• на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
8. Согласие супруга продавца на сделку.
9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

1. Посредством ипотечного кредитования.
2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

1. Оформив ипотеку.
2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.

5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Источник: Метрпрайс

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке — документы и оформление

Источник изображения: www.pixabay.com

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы

:

1. Жилье первичное, от застройщика.
2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

• квартиру продали с обременением;
• на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
• жилье находится в залоге у банка;
• на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
8. Согласие супруга продавца на сделку.
9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

1. Посредством ипотечного кредитования.
2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

1. Оформив ипотеку.
2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Читайте также:

 

Чем отличается кадастровый паспорт от технического

 

Что такое выписка из ЕГРП и как ее получить

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Читайте также:

 

Как выписаться из квартиры через МФЦ

 

Приобретение жилья: новостройка или «вторичка»

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

 

Все операции на вторичном рынке жилья

Выставка «НЕДВИЖИМОСТЬ» — это не только выбор новостроек. Если вы планируете продать, обменять или приобрести вторичное жилье – посещение выставки даст Вам ряд преимуществ.

Выберите подходящего Вам агента на выставке

В выставке и деловой программе участвуют крупнейшие риэлторские агентства недвижимости. Каждое агентство представлено десятками риэлторов, готовых работать с вашей задачей. «ИНКОМ-Недвижимость», «БЕСТ-Новострой», «БЕСТ-Недвижимость», «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ», «Азбука жилья», «Бон Тон», «Центральный Департамент Недвижимости», «ОБМЕН.РУ» и ряд других компаний.

В дни выставки действуют акции и скидки на услуги риэлторов и юристов!

Получите доступ к платным и бесплатным базам вторичных квартир

Агентства недвижимости, участвующие в выставке, помогут Вам подобрать различные варианты квартир. Побывав на стендах нескольких агентств, Вы получите максимальное количество предложений из крупнейших баз вторичной недвижимости.

Вы сможете сразу записаться на просмотры, подобрать ипотечный кредит с низкой процентной ставкой и проверить юридическую чистоту квартиры.

Ознакомьтесь с программой семинаров и конференций выставки

Начните продажу недвижимости с выставки

В дни выставки пройдут бесплатные семинары от опытных юристов и риэлторов, а также от специалистов интернет-порталов, публикующих объявления собственников и пишущих о недвижимости.

Бесплатные семинары от опытных риэлторов и юристов

Ведущие бесплатных семинаров – опытные риэлторы и юристы –поделятся своим опытом и ответят на вопросы слушателей:

• где эффективнее всего разместить объявление и сколько это стоит?
• как оценить и подготовить квартиру к продаже?
• какие подготовить документы и многие другие вопросы.

Сделайте выбор между вторичной квартирой и новостройкой

На выставке вы сможете окончательно решить, что вам больше подходит — квартира в новостройке или вторичная недвижимость. Сравнить их цены, изучить макеты новых жилых комплексов, напрямую пообщаться с застройщиками.

Рекомендуем посетить выставку в первой половине четверга, пятницы и в воскресенье!
Вы проконсультируетесь с большим количеством риэлторов.

Семинары по вторичной недвижимости и юридическим вопросам

30.09.2021 Выставка недвижимости

14:30 — 15:30 Зеленый зал

14:30 — 15:30 Амфитеатр

15:30 — 16:30 Амфитеатр

17:30 — 18:40 Красный зал

01.10.2021 Выставка недвижимости

12:30 — 13:30 Амфитеатр

02.10.2021 Фестиваль недвижимости

11:30 — 12:30 Синий зал

13:30 — 14:30 Амфитеатр

13:30 — 14:30 Желтый зал

13:30 — 14:30 Зеленый зал

14:30 — 15:30 Амфитеатр

17:30 — 18:40 Желтый зал

03.10.2021 Фестиваль недвижимости

12:30 — 13:30 Синий зал

13:30 — 14:30 Синий зал

13:30 — 14:30 Красный зал

13:30 — 14:30 Желтый зал

14:30 — 15:30 Амфитеатр

15:30 — 16:30 Амфитеатр

16:30 — 17:40 Красный зал

Посмотреть все семинары

Статьи по вторичной недвижимости и юридическим вопросам

09.03.2021

29 декабря 2006 года был принят Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Федеральный закон № 256-ФЗ).

08.03.2021

Владение, пользование и распоряжение имуществом возникают у собственника с момента приобретения права собственности. Действующим законодательством предусмотрено несколько оснований возникновения права собственности.

03.03.2021

Первый и самый простой совет: не оформлять недвижимость на сына. Счастливыми обладателями квартиры могут быть родители, а молодожены будут проживать в этой квартире.

23.02.2021

В первой части мы рассмотрели, кто являются участниками рынка срочного выкупа квартир, какие у них есть риски при проведении сделок. Описаны способы, с помощью которых выкупщики стараются минимизировать свои риски.

22.02.2021

Эти слова на слуху – срочный выкуп квартир. В интернете много рекламы на эту тему. А что это такое, что из себя фактически представляет «срочный выкуп»? Есть у него альтернативы? Данная статья посвящена особенностям таких сделок.

Посмотреть все статьи

Онлайн-регистрация на выставку
Недвижимость от лидеров 30 сентября — 3 октября 2021 года

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

 – продолжение:

…Идем дальше.

На предыдущем шаге мы обсудили с Продавцом состав пакета документов, который нам нужен для проверки перед покупкой квартиры. Продавец побегал по инстанциям, собрал целую пачку документов, и бухнул ее перед нами на стол. Теперь с ней что-то надо делать.

 

Очевидно, надо их анализировать и делать выводы. Серьезных аналитических способностей здесь не требуется, но задействовать мозг для этих целей нам, как Покупателю, все-таки придется.

 

На этом этапе для нас настает самый ответственный период при покупке квартиры на вторичном рынке – нам нужно будет проверить те документы, которые нам представил Продавец. Этим мы сейчас и займемся. Риэлторы называют это проверкой «юридической чистоты» квартиры.

 

Сама проверка касается не только анализа документов на квартиру, но и анализа личности Продавца, его прав и полномочий на продажу этой квартиры. Кроме того, мы будем проверять наличие или отсутствие «третьих лиц», которые тоже могли бы предъявить права на эту квартиру.

 

Какие документы нам нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке, что нас будет интересовать в личности самого Продавца, и как выявить загадочных «третьих лиц» – об этом подробно рассказано на следующих шагах нашей  (жми кнопку внизу страницы).

 

Большинство действий по проверке юридической чистоты квартиры, каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно, следуя шагам ИНСТРУКЦИИ. В отдельные моменты (далее указано, в какие именно) потребуется дополнительная консультация юриста.

 

 

Самому быть юристом, при этом, вовсе не обязательно (ведь риэлторы не являются профессиональными юристами!), но нужно знать «правила игры» и последовательность действий, и понимать логику всего процесса подготовки сделки.

Если весь процесс покупки квартиры разбить на отдельные логические этапы, то окажется, что разобраться и освоить каждый этап не так уж сложно, и доступно для понимания любому желающему.

 

Для Покупателя квартиры важно определить слабые места («зоны риска») в процессе проверки документов, и по этим отдельным пунктам принять необходимые меры предосторожности.

 

Так же действуют и сами риэлторы. И они тоже периодически консультируются с юристами по отдельным вопросам.

Именно по такой схеме мы и будем двигаться дальше. Но обо всем по порядку.

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

 

Итак, что же мы имеем «для посмотреть»?

Начнем с первого документа из базового (обязательного) пакета документов, представленного на предыдущем шаге.

 

7 самых опасных признаков риска

Рассказываем, почему рискованно приобретать недвижимость на аукционах и у пожилых людей, а также купленные на маткапитал, приватизированные и подаренные объекты

Фото: fizkes/shutterstock

На вторичном рынке жилой недвижимости нередко можно встретить квартиры с проблемной юридической историей. Поэтому, если вы решили приобрести жилье у собственника, стоит внимательно проверить объект, а в некоторых случаях даже отказаться от покупки и не рисковать своими деньгами.

Риелторы рассказали о признаках вторичного жилья, приобретать которое может быть опасно.

Эксперты в этой статье

• Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» 
• Марина Толстик, председатель совета директоров компании «Миэль» 
• Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» 

Квартиры на аукционах

К рискованным объектам на вторичном рынке можно отнести квартиры, которые реализуются на аукционах. «Зачастую их выставляют на торги банки, получившие недвижимость в собственность из-за того, что ее владелец не смог погасить ипотечный кредит. Обычно потенциальные покупатели опасаются приобретать такое жилье, чтобы не быть замешанными в чьей-то личной трагедии, связанной с потерей квартиры. Кроме того, бывшие собственники иногда продолжают бороться за жилплощадь — они пишут жалобы по поводу действий банка, обращаются в суд, пытаются выйти на связь с новыми владельцами квартиры. Для новых собственников жилья разбирательства с ними могут обернуться серьезным стрессом», — рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Владельцы зачастую продолжают бороться за жиплощадь, проданную на аукционах (Фото: 88studio/shutterstock.com)

Свежее наследство

Следует быть очень внимательным, приобретая свежеунаследованную квартиру. Особенно стоит насторожиться, если наследодатель — мужчина, уточнила председатель совета директоров компании «Миэль» Марина Толстик. Она объяснила, что на рынке много случаев, когда внезапно появляются неучтенные наследники — например, у мужчины-наследодателя могли быть дети, о которых в «основной» семье не знали, или знали, но умышленно старались не допустить до дележа наследства, и так далее.

Зачастую после сделки выясняется, что на квартиру претендуют неучтенные наследники (Фото: JP WALLET/)

Продажа по доверенности

Квартиру, которую продают по доверенности, также можно отнести к рискованным объектам. «Сделки, где используется доверенность, повышают риски покупателя. К подобному часто прибегают мошенники. Поэтому важно либо знать владельца квартиры, либо иметь с ним связь через доступные средства (телефон, видеозвонки и т. д.)», — рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин. Он отметил, что проводить такие сделки нужно через нотариуса, который должен проверить все необходимые документы, законность выданной доверенности, а также грамотно составить договор купли-продажи

Купленная на маткапитал квартира

Квартиры, при покупке которых использовали материнский капитал, но не наделили при этом долями детей, также можно отнести к опасным объектам. «Родители обязательно должны выделить доли детям именно в объекте, при покупке которого использовался маткапитал. У них есть определенные обязательства перед Пенсионным фондом, которые они нарушают. Такую сделку могут признать недействительной, поэтому следует внимательно проверить объект перед покупкой вместе с юристом», — предупредил Косьмин.

Сделку с жильем, приобретенным на маткапитал, могут признать недействительной (Фото: Olga Bocharnikova/shutterstock)

Читайте также Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала

Подаренная квартира

Покупать подаренную квартиру также бывает довольно рискованно. «Дарение, особенно если даритель пожилой человек, а одаряемый не родственник и никоим образом к дарителю не относится, часто вызывает подозрения. Рассеять эти подозрения можно, пообщавшись с дарителем и убедившись, что человек совершил акт дарения самостоятельно, без давления, не был запуган. Если риелтор не слышит нормальных ответов от одаряемого про то, почему и каким образом подарена квартира, если сам даритель странно отвечает на вопрос, почему и при каких обстоятельствах произошло дарение, — все это вызывает подозрение у профессионального риелтора и за сделку он, скорее всего, не возьмется», — пояснила Толстик.

Пожилой владелец

Квартира, которую продает пожилой человек, также является опасным объектом. «Первая проблема, которая может возникнуть, — оспаривание сделки родственниками. В силу своего возраста пожилой человек может ссылаться на то, что полностью не осознал свои действия. Достаточно часто суд встает именно на сторону пожилого человека», — рассказал генеральный директор «Азбуки жилья». Он отметил, что также является рискованной квартира, приватизированная пожилым человеком ранее. Например, в ней была прописана пенсионерка, вдруг у нее на жилплощади зарегистрировалось еще одно лицо, квартиру приватизируют, но женщина пишет отказ от приватизации. Покупка такой квартиры тоже находится в зоне риска, и сделку могут оспорить, резюмировал эксперт.

Пожилой человек может заявить, что полностью не осознал свои действия при заключении сделки (Фото: Валерий Матыцин/ТАСС)

Смена собственников

Квартиры, у которых за короткий период много переходов права собственности, должны обязательно насторожить приобретателей вторичной недвижимости. В подавляющем большинстве случаев за такой историей скрывается какая-нибудь неприятная ситуация, и, проявившись, она может вызвать расторжение всех последующих сделок, объяснила председатель совета директоров сети «Миэль». Она уточнила, что если в документах несколько переходов прав за год или два, лучше профессионально и досконально проверить всю ее историю.

Читайте также Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями

Ипотека на вторичное жилье от ПСБ

Минимальная сумма кредита	500 тыс. ₽
Максимальная сумма кредита	— 30 млн ₽ — для объектов, расположенных в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. — 20 млн ₽ — для объектов, расположенных в остальных субъектах РФ.
Срок кредита	от 3 до 25 лет
Процентная ставка, годовых	от 7,89%
Первый взнос	от 15% до 80% от стоимости приобретаемой квартиры
Способы расчетов с продавцом	— аккредитив — безналично на счёт
Погашение кредита	ежемесячно, равными платежами
Надбавки к процентной ставке	+3% — при условии отсутствия комплексного страхования
Комиссии	отсутствуют

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Несомненно, свои риски имеются и при покупке жилья на вторичном рынке, и при приобретении квартиры в новостройке Рязани. Однако меры предосторожности в этих ситуациях разные. Если в первом случае наиболее важным является выбор строительной компании в Рязани, то во втором существует множество нюансов. В том случае, если вы собираетесь приобрести квартиру у предыдущего владельца, данная статья поможет вам не стать жертвой мошенников.

Как правильно заключать договор?

Прежде, чем заключить договор о купле-продаже недвижимости, необходимо сверить адрес, указанный в свидетельстве о праве собственности, с адресом продаваемой квартиры, а так же получить на руки выписку из ЕГРП. Так вы исключите вероятность покупки квартиры, которая в действительности не принадлежит продавцу. При заключении договора так же обязательным должно быть согласие супруги (или супруга) владельца квартиры. В том случае, если на момент заключения сделки продавец или члены его семьи остаются зарегистрированными в квартире, вам следует получить на руки нотариальное обязательство о снятии с учёта на месте жительства.

В договоре должна быть указана точная стоимость покупаемой квартиры в Рязани (это важно, поскольку часто, во избежание уплаты большого налога, продавец указывает заниженную стоимость). Наиболее распространённым видом мошенничества в сфере недвижимости является признание сделки недействительной в силу того, что она была заключена вследствие заблуждения. Такая схема даёт все основания для возвращения недвижимости в собственность мошенников, покупателю же в таком случае возвращается не уплаченная сумма, а та стоимость, что указана в договоре. Порой продавец просто не желает платить большую сумму в виде налога, вовсе не имея мошеннических намерений. В этом случае покупатель и продавец могут договориться о том, чтобы разделить расходы.

Как правильно произвести расчёт по сделке покупки квартиры в Рязани?

Расчёт по сделке может осуществляться различными методами. Наиболее распространённый способ – использование банковской ячейки. В этом случае важно проверить все пункты договора аренды, изучить условия доступа к ячейке. Не забудьте так же проверить закладываемые купюры. Расчёты так же могут производиться по безналичной схеме.

Заключительный этап сделки

В качестве завершающего этапа сделки покупки квартиры в Рязани осуществляется передача квартиры согласно передаточному акту. Данный документ подписывают покупатель и продавец. Когда продавец получает оговорённую заранее сумму на руки, покупателю выдаётся расписка в её получении.

Как видите, приобретение жилья на вторичном рынке может повлечь за собой недоразумения и трудности, поэтому надёжнее обратиться в проверенную строительную компанию в Рязани и купить жильё в новостройке. При проведении сделки на вторичном рынке уделяйте большое внимание договору, указывайте в нём все параметры квартиры и особенности планировки. При возникновении малейших сомнений надёжнее будет обратиться к независимому эксперту.

Покупка готовой недвижимости на вторичном рынке с ипотекой

Многие люди принимают решение купить квартиру в Дубае, думая, что все, на чем им нужно сосредоточиться, — это наличие достаточного бюджета для покупки недвижимости, которую они хотят. Но когда на самом деле приходит время выбирать недвижимость, они обнаруживают, что есть еще несколько вещей, которые им нужно учитывать при принятии решения о покупке квартиры в Дубае.

Когда дело доходит до поиска квартир на продажу в Дубае, следует принять во внимание множество вещей, потому что это место, где вы и ваша семья будете проводить большую часть своего времени и, возможно, долгий период своей жизни.Есть много факторов, которые делают дом комфортным для всех, кто в нем живет, делая жизнь проще и радостнее.

Выбор места, где вы будете искать апартаменты на продажу, например, в Дубае, очень важен, если вы хотите купить квартиру в Дубае. Это должно быть основано на потребностях семьи, которые различаются от одной семьи к другой. Наличие детских садов, школ, университетов или конкретного учебного заведения рядом с местом жительства семьи может быть одним из основных требований для семьи.Или, возможно, кто-то из членов семьи много путешествует в соответствии со своими рабочими требованиями, что означает необходимость жить недалеко от аэропорта, чтобы сократить время, затрачиваемое на дороги, и, соответственно, применяются многие другие примеры.

Существуют и другие важные факторы, такие как размер собственности, стиль района и степень конфиденциальности, обеспечиваемая имуществу в этом районе или сообществе, а также удобства и услуги, доступные в окрестностях, застройщики недвижимости в Дубае проект и, наконец, стоимость дома или квартиры, подробнее по теме вы можете узнать, нажав здесь.

Еще одним важным фактором, который помогает определить недвижимость, которую вы хотите купить, является ее статус и готовность ли она к немедленному заселению или все еще в стадии строительства. Рынок недвижимости Дубая предлагает возможность приобрести готовую к заселению недвижимость или недвижимость вне плана, которая находится в стадии строительства и будет передана в определенное время в будущем. Определение вашего намерения приобрести недвижимость поможет вам определить, хотите ли вы купить недвижимость: готовую или строящуюся.Если вы решили купить дом, готовый к заселению, вам нужно принять другое решение. Вам необходимо решить, покупать ли недвижимость у застройщика или на вторичном рынке, то есть покупать недвижимость, которая перепродается через своего владельца.

В то время как вы можете найти готовые к заселению объекты недвижимости, предлагаемые застройщиками Дубая, варианты, предлагаемые вторичным рынком недвижимости Дубая для выбора готовой недвижимости, гораздо более многочисленны и разнообразны.

Как рынок незавершенной недвижимости Дубая, так и вторичный рынок недвижимости предоставляют ряд преимуществ и предложений, которые заставят вас предпочесть одно другому.В соответствии с вашими обстоятельствами и потребностями.

Возможность купить недвижимость у застройщиков Дубая позволяет покупателю оплачивать ее несколькими частями в соответствии с планом платежей, который включает авансовый платеж в размере определенного процента от общей стоимости недвижимости, которая варьируется в зависимости от застройщика и от одного проект к другому. Но когда дело доходит до покупки недвижимости на вторичном рынке, покупатель должен заплатить полную стоимость недвижимости в день покупки, прежде чем право собственности может быть передано на его имя.Это может создать трудности для некоторых покупателей, поскольку многие покупатели не могут предоставить достаточно денег для покупки дома, которым они мечтают владеть, что вынуждает их использовать ипотеку для покупки готовой собственности, которую они выбирают на вторичном рынке.

Первый шаг, который должен сделать покупатель при покупке квартиры в Дубае с ипотекой, — это подать заявку на предварительное одобрение в банк или финансовое учреждение, предоставляющее этот тип ссуд. Предварительное одобрение предоставляет продавцу доказательство приверженности покупателя.

Когда вы подаете заявление на предварительное одобрение ипотеки, важно учитывать ваше финансовое положение, чтобы знать вероятность принятия вашего заявления. Например, важно отметить, что наличие большого количества кредитных карт отрицательно сказывается на получении одобрения, поскольку банки берут кредитный лимит для всех текущих карт, которыми вы владеете, при изучении вашего фиксированного ежемесячного дохода, которым вы будете платить по ссуде.

Банки в Объединенных Арабских Эмиратах могут предоставить ипотеку на недвижимость с различным процентным финансированием в зависимости от стоимости недвижимости и от того, запрашивает ли покупатель ссуду для финансирования своей первой собственности или если он уже владеет другой недвижимостью.Чтобы узнать больше об ипотеке в Дубае, нажмите здесь.

Покупатель должен будет предоставить процент от стоимости недвижимости, который не покрывается ипотекой, чтобы иметь возможность выплатить полную сумму продавцу при подписании договора купли-продажи (SPA).

После того, как покупатель гарантирует предварительное одобрение банка, он может выбрать из квартир, выставленных на продажу в Дубае, ту, которая соответствует их требованиям, что соответствует их финансовому положению.

После того, как покупатель остановится на квартире в Дубае, которую он хочет купить, и цена будет определена между двумя сторонами, следующим шагом будет подписание формы F Земельного департамента Дубая или так называемого Меморандума о взаимопонимании ( МоВ). Меморандум о взаимопонимании — это договор купли-продажи между продавцом и покупателем, в котором излагаются детали сделки, такие как окончательная согласованная цена собственности и комиссия, которая должна быть выплачена агентам обеих сторон.

После этого контракт должен быть представлен в банк для рассмотрения, оценки и сравнения цены, согласованной в контракте, с фактической рыночной стоимостью проданной недвижимости в Дубае. Это делается независимой специализированной оценочной компанией, которая предоставляет полный отчет об оценке, в соответствии с которым определяется стоимость финансирования, которое банк предоставит соискателю кредита. Если в отчете упоминается, что стоимость недвижимости ниже согласованной стоимости, ссуда будет предоставлять финансирование только на основе цены, указанной в оценке, и покупатель должен установить разницу между двумя значениями.

Следующим этапом является подписание окончательного соглашения о ссуде, после чего продавец, покупатель и агенты по недвижимости обеих сторон посещают офис застройщика проекта для получения сертификата об отсутствии возражений (NOC), в соответствии с которым банк заполняет оформление управленческих чеков на имя продавца, через которые будет совершаться покупка.

После этого назначается дата посещения офиса доверительного управляющего по регистрации недвижимости, чтобы подписать документ о праве собственности и передать собственность на имя покупателя, а также выплатить полную оплату стоимости недвижимости продавцу, а также комиссию брокера в соответствии с к тому, что указано в меморандуме о взаимопонимании.

Хорошая идея — обратиться за советом к профессиональному консультанту по недвижимости, который будет сопровождать вас на протяжении всего пути покупки, с самых ранних этапов, чтобы извлечь выгоду из их опыта на рынке недвижимости Дубая и знания деталей о квартирах для продажи в Дубае. которые могут сэкономить вам много времени на поиск и погружение в большой объем информации, которая может вызвать у вас больше путаницы, чем помочь вам выбрать то, что вам подходит. не говоря уже о хлопотах, которые консультант по недвижимости может избавить от своих знаний о процессе, особенно после выбора вашей собственности и начала фактического процесса покупки.

Для просмотра дополнительных тем нажмите на ссылки ниже:

Выбор подходящего типа для вашей собственности

Как узнать, имеете ли вы право на ипотечный кредит в Дубае

Покупка недвижимости в стадии строительства с ипотекой в ​​Дубае

Плюсы и минусы покупки недвижимости на вторичном рынке

Капилдев Бхагат, 46 лет, руководитель туристического агентства, планирует купить квартиру в Национальном столичном регионе (NCR). Он сосредоточился на предстоящей скоростной автомагистрали Дварка, где цены находятся в пределах его бюджета.Недавно один брокер посоветовал ему подумать о покупке на вторичном или вторичном рынке, так как таким образом он может получить большую скидку. Не подумав об этом раньше, Бхагат хочет взвесить все «за» и «против», прежде чем продолжить.

Преимущества

Основным преимуществом покупки на вторичном рынке является то, что цена ниже девелоперской. Говорит Нишант Сингхал, директор по стратегии и альянсам, Investors Clinic Infratech: «Сейчас хорошее время для покупки квартиры на вторичном рынке.Во многих частях Гургаона ставки перепродажи на 20% ниже, чем ставки застройщика ». На многих микрорынках по всей стране, где продажи снизились, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках увеличился.

«Инвесторы, купившие несколько квартир несколько лет назад, когда цены росли, сталкиваются с трудностями при их продаже. У них также нет возможности удержать их. Теперь они хотят уйти, даже если им придется продавать с большой скидкой », — говорит Прадип Мишра, глава Sainik Estates из Гургаона.Поскольку инвестор также конкурирует с застройщиком за продажу на узком рынке, его цена должна быть более конкурентоспособной. Однако действовать придется быстро. «Мы ожидаем, что цены на вторичном рынке вырастут на 15-20% в следующем году», — говорит Сингхал.

Вторым преимуществом покупки на вторичном рынке является то, что вы можете получить квартиру в течение 6-12 месяцев.

Если покупать у застройщика на ранней стадии строительства, возможно, придется подождать 3-4 года.«Покупая на вторичном рынке, вы можете избежать риска развития — риска того, что проект может быть отложен или вообще не будет завершен», — говорит Мишра. В настоящее время многие покупатели также стремятся получить раннее владение, чтобы избежать одновременной оплаты аренды и EMI.

Сегодня вы тоже не голодаете по выбору на вторичном рынке. Говорит Саджид Мустафа Байг, менеджер по жилищным услугам в Silverline Realty, базирующейся в Бангалоре: «В 2015 году большое количество квартир в Бангалоре будет предлагаться во владение, так что есть множество вариантов.”

Недостатки и риски

Самым большим недостатком покупки квартиры на вторичном рынке является то, что продавец может потребовать оплату наличными, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала с премии — суммы, на которую выросла цена. Чтобы обойти его, продавцы требуют, чтобы покупатель заплатил премию наличными. Спрос на наличные деньги не только является незаконным, но и служит сдерживающим фактором для многих.

«Класс заработной платы зависит от банковского кредита. Они не могут получить ссуду под денежную составляющую », — говорит Байг.Когда вы покупаете у застройщика, он предлагает вам тарифный план, адаптированный к вашим потребностям, даже если проект был запущен 2–3 года назад. Это позволяет производить платежи по очереди. На вторичном рынке вам придется сразу оплатить часть стоимости, которую первый покупатель уже заплатил застройщику. Если бы проект был запущен на 2-3 года раньше, он оплатил бы 70-80% от общей стоимости.

Вам придется заплатить эту стоимость и премию сразу же. «Когда вы покупаете на вторичном рынке, ваш немедленный отток намного больше», — говорит Санджай Шарма, управляющий директор Qubrex, консалтинговой компании по недвижимости из Гургаона.Наконец, вы также можете оказаться в сложной ситуации, если не проверите заранее и не купите проект, который по какой-то причине застрял.

Проверки, которые необходимо выполнить

Перед оплатой продавцу получите последнюю выписку со счета от разработчика. В этом документе указывается сумма, которую заплатил предыдущий покупатель, и причитающаяся сумма. «Не должно быть никаких штрафов за просрочку или просрочку платежа», — говорит Сингхал.

Чтобы предотвратить отток, застройщики взимают комиссию за перевод, если покупатель продает квартиру до ее сдачи.В Мумбаи комиссия за перевод составляет 10% и более. В NCR он варьируется от 100-400 за квадратный фут. Во время сделки выясните, кто будет платить этот сбор. Если вам придется нести бремя, это сведет на нет ценовое преимущество, которое вы получаете от покупки на вторичном рынке.

Когда вы покупаете на вторичном рынке, вы должны произвести символическую оплату продавцу. Только после этого он покажет вам документы на право собственности. Как только вы получите эти документы, попросите застройщика их проверить, чтобы убедиться, что квартира действительно оформлена на имя человека, претендующего на роль собственника.

Иногда квартира уже продана, а покупатель оказывается в ловушке с набором поддельных документов.

Затем проверьте, взял ли первоначальный покупатель жилищный заем. Если у него есть ссуда, узнайте, есть ли у него средства для ее выплаты. Если вы тоже собираетесь взять ссуду, уточните в своем банке, поможет ли это закрыть ссуду первому покупателю. «Процедура перевода ссуды из его банка в ваш может оказаться утомительной», — говорит Шарма. Узнайте, как имущественные документы перейдут из банка продавца в ваш.

Наконец, запустите регулярные проверки. Убедитесь, что застройщик, в проекте которого вы покупаете квартиру, имеет право собственности на землю, лицензию на разработку проекта и все другие согласования. Либо юрист может провести эти проверки за вас, либо вы должны купить в проекте, в котором по крайней мере четыре или пять банков предоставляют жилищные ссуды. «Если многие банки предоставляют ссуды, то все они должны были бы провести комплексную проверку, и все бумаги, вероятно, будут на месте», — говорит Сингхал.

Путеводитель инвестора — Многосемейный.ссуды

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает.После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию. Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита), а также то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, покупающие и держащие акции, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, в том числе:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно повышать ее стоимость со временем, инвесторам следует обратить внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутывающими аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных кредитов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти ссуды обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость собственности на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Сейсмический отчет: Обычно требуется только в районах, где землетрясения обычны, например, в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса идут со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Руководство для новичков по покупке многоквартирного дома

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решите, выгодно ли вам это вложение.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, выполнение которой слишком сложно или дорого. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже научился покупать меньшую арендуемую недвижимость. Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом покупая актив у многих арендаторов, чтобы уменьшить риск того, что несколько пустующих единиц нанесут ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько творческих вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартира с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При инвестировании важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на принимаемый вами риск.В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом — хорошие инвестиции, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом — хорошее вложение. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату или недвижимость.Спрос на собственность в районе. Проще всего сделать это с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья. В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и, если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего за 3.На 5% ниже.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы меньше «Небольшой многоквартирный дом» и что-то большее, чем «многоквартирный комплекс».

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинство инвесторов.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Стоимость и проданные цены (за последние 24 месяца)	США
Средняя цена / кв.м	$ 1,684
Средняя цена продажи	$ 1,598 091
Средняя цена продажи	238 400 долл. США
Количество продаж	329 305
Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США	160,131
Число продаж свыше 1 млн долл. США	46669
Число продаж свыше 10 млн долл.	7659
Средняя общая сумма налога	31 708 долларов США
Средняя оценочная стоимость	758 959 долларов США
Средняя рыночная стоимость	1 205 696 долларов США

Данные из Reonomy

Совет: купите жилой комплекс и экономьте с помощью Clever

Если вы думаете о покупке В жилом комплексе Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы свяжемся с вами, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, агент, с которым мы вас связываем, возместит до 1% от стоимости покупки из комиссии, которую продавец возвращает вам!

Найти агента бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

1. Доход от аренды — После того, как вы оплатите все свои расходы, у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, когда захотите
2. Оценка имущества — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается с доходом от аренды, потому что они уверены, что с признательностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете в банке миллион долларов под 4% и используете его для покупки жилого комплекса со ставкой капитализации 8% (рентабельность инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы сможете получить огромную прибыль. возвращаться.
4. Налоговые льготы. Недвижимость — одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать, инвестируя в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

• Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
• Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
• Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

• Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их много. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
• Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно арендуются на более длительный срок. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с большей текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и ремонт, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
• Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос при аренде односемейной недвижимости.

12 шагов, чтобы купить жилой дом

Если вы хотите купить жилой комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спроси себя, чего ты хочешь получить от владения жилым комплексом, а затем работать в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедись, что ты оставьте достаточно наличных денег на ремонт и сделайте свое портфолио разнообразным. Не лучшая идея вкладывать более 50% вашего инвестиционного портфеля в одну недвижимость.
3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь находится упомянутый выше калькулятор почечных свойств. пригодится. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, выполнимо, прежде чем вы начнете смотреть из штата.Гораздо проще управлять тем, к чему вы можете доехать, и вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику района.
5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
6. Начните искать недвижимость — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть недвижимость вне рынка.Вы можете узнать здесь 5 советов по поиску выгодных предложений.
7. Начать делать предложения — Помните, чтобы не волноваться! Это инвестиции, и вам следует предложить только количество это имеет смысл для вас, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
8. Осмотр — Убедитесь, что ваш жилой комплекс находится в том же состоянии, в котором он рекламировался. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования, сантехника и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
9. Выберите управляющую компанию — Выбранная вами управляющая компания сделает или нарушите свои вложения, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, для которых они управляют недвижимостью.
10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые получили ваше предварительное одобрение, и принесите сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнивать ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полное одобрение.
11. Последний день — Поздравляем! Приготовьтесь подписать массу документов, а затем отметьте свои достижения.
12. Расширение вашего портфеля — Как только вы стабилизируете свои инвестиции и генерируете денежный поток, это пора повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но не сделал ничего большего. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что жилой комплекс — это правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продавать, но не хотят размещать свою недвижимость на рынке. Если вы Не знаю, где найти одного из этих агентов, Clever может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, которые специализируются на квартирах!

2. Выберите свой тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: высотные, средние, садовые и пешеходные, среди прочего. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации на основе того, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и наберите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам нужно будет оплатить страхование, выплаты по ипотеке, обслуживание и расходы на управление. , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

• Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды). отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
• Банковский баланс Квартирные ссуды : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок займа от 20 до 25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%
• Варианты краткосрочного финансирования квартир: Эти ссуды предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с наличными деньгами. покупателям, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы решили, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения собственности. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка — 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды под государственную поддержку, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте заявителя инвестирования в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без денег?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование для всей покупки или достаточно, чтобы покрыть первоначальный платеж с помощью коммерческого кредитора. Лично у меня было несколько продавцов, желающих профинансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, так что мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился на то, чтобы владелец профинансировал всю недвижимость.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Руководство для новичков по покупке недвижимости на вторичном рынке

© teriztdh | 123rf

Выполните следующие действия, чтобы покупка недвижимости на вторичном рынке прошла гладко.

Дополнительные шаги, которые входят в процесс покупки недвижимости на вторичном рынке, могут быть непосильными для начинающего покупателя. Если вы все еще ищете дом, в котором живет ваша душа, обратите внимание на эти 4 района долины Кланг, которые идеально подходят для тех, кто впервые покупает жилье; но если вы нашли свой в сегменте вторичного рынка и понятия не имеете, что делать дальше, не расстраивайтесь! У нас есть пошаговый контрольный список, который поможет вам, что вам следует делать после подписания Соглашения о купле-продаже (SPA).

ПРОЧИТАЙТЕ ОБНОВЛЕННУЮ ВЕРСИЮ ЗДЕСЬ: Как купить субпродажную недвижимость в Малайзии за 7 шагов

1. Убедитесь, что все платежи актуальны.

© rawpixel | 123rf

Продавец должен будет убедиться, что все неуплаченные сборы, такие как квартплата, оценка, плата за канализацию (Indah Water), были оплачены, прежде чем юрист сможет приступить к передаче собственности покупателю. С другой стороны, покупатель должен удостовериться, что его банковский заем одобрен, и подписать письмо о принятии банковского займа.Если это сделка наличными, он или она должны подготовить оставшуюся сумму наличных для выплаты продавцу, то есть: после вычета суммы первоначального взноса, которая была выплачена продавцу при подписании Соглашения SPA.

2. Далее идет Страхование от пожара и ипотечное страхование жизни (MRTA)

Обычно ипотечный служащий банка организует приобретение страховки от пожара для покупателя после подачи заявки и принятия банковской ссуды. Хотя это не обязательно, большинство офицеров будут поощрять покупателей покупать MRTA, так как это обеспечит полное урегулирование непогашенного остатка суммы жилищного кредита в случае любых непредвиденных обстоятельств, таких как смерть или полная и постоянная инвалидность покупателя. до погашения их ипотеки.

3. Проверьте передачу права собственности

Что должен делать юрист при уплате остатка покупной цены? Юрист должен подтвердить, что имя продавца было передано покупателю (правовой регистр). Кроме того, погашение ипотеки продавца и все другие сборы должны быть урегулированы до выплаты продавцу оставшейся суммы покупной цены.

4. Убедитесь, что ваше здание пригодно для проживания в

Свободное владение (VP) — это состояние собственности, при котором она полностью завершена, но не пригодна для проживания.Для защиты интересов покупателей по закону застройщики должны получить доказательство в виде сертификата от архитектора, который удостоверяет, что здание готово к подключению воды и электричества, прежде чем выдавать указанное ВП (ВП). ВНИМАНИЕ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Кроме того, необходимо будет подать заявку на получение сертификата пригодности к занятиям (CFO) и принять его в государственном органе, прежде чем застройщики смогут выдать вице-президент по жилищным единицам (Вице-президент по жилищным единицам). ВНИМАНИЕ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Юрист будет проинструктирован о передаче незанятого имущества после того, как все будет урегулировано и передано от продавца покупателю, а также после того, как покупатель погасит непогашенные суммы.

Вот и все, ребята! Удачной покупки!

ЧИТАЙТЕ: За Искандаром: 5 городов следующего бума в Джохоре

Автор: Конг Чи Мэн, старший переговорщик по вопросам сбора недвижимости (Ипох)

Покупка квартиры по ипотеке в Польше [рынок б / у]

Вы живете и работаете в Польше? Вы решили купить квартиру или дом и вам понадобится ипотека ? Я покажу вам шаг за шагом, как выглядит весь процесс.

Этот пост о покупке вторичного (подержанного) рынка , то есть когда вы покупаете полностью готовую недвижимость, которая уже была заселена. Если вы хотите купить недвижимость у застройщика ( первичный рынок ), перейдите на двойной пост: Новая квартира от застройщика и ипотечный кредит — за 7 шагов

Это должно быть отправной точкой. Встретившись с ипотечным брокером, вы прежде всего узнаете, какова ваша доступность кредита, другими словами , сколько кредита вы можете получить , чтобы вы знали, какая квартира находится в пределах вашей досягаемости.

Вы также должны знать , какой размер первоначального взноса вы должны внести и какие дополнительные расходы вы понесете в связи с предоставлением кредита и покупкой . Если у вас уже есть кредитная история в Польше, вам следует загрузить отчет BIK (Бюро кредитной информации) и посмотреть, какой у вас кредитный рейтинг.

Чем раньше вы проверите доступность кредита, тем лучше. Однажды я встретил клиента, который уже подписал предварительный договор на покупку квартиры. Это была наша первая встреча.Выяснилось, что ему не хватало финансовой доступности, и ему пришлось закрыть кредитную карту, а погашение карты было связано со значительными расходами, к которым он не был готов. Если бы мы встретились, например, двумя месяцами ранее, у него было бы больше времени, чтобы подготовить дополнительные деньги, и он избавил бы себя от проблем. . Это всего лишь один пример.

Если вы не пользуетесь услугами ипотечного брокера , вам нужно будет самостоятельно выделить несколько банков с лучшими предложениями, а затем пойти в каждый из них на встречу, чтобы проверить вашу кредитоспособность и получить всю необходимую информацию.

Не торопитесь! Чем больше квартир вы увидите, тем лучше . Однако, прежде чем отправиться на экскурсию по квартире, вы обязательно начнете с Интернета. Otodom.pl , gratka.pl , OLX.pl — примеры сайтов с большим количеством предложений.

Когда вы начнете сравнивать предложения, вы скоро поймете, что большую часть этих объявлений размещают агентов по недвижимости . Прежде чем агент покажет вам первую квартиру, он попросит вас подписать договор.Агент также подготовит и представит вам индивидуальные предложения с учетом ваших потребностей.

Агент также поможет вам оформить документы , связанные со сделкой покупки, и проверит юридический статус собственности . Если вы не говорите по-польски и не знаете рынок, это может иметь для вас большую ценность. Сколько будет стоить нанять агента ? Ищите того, кто не берет комиссию с покупателя. В противном случае вы можете рассчитывать, что комиссия будет в пределах 1-3% (помните, что вы можете договориться об этом).

Если вы найдете предложение, в котором не участвует агент по недвижимости, тогда вы должны знать, как самостоятельно проверить правовой статус собственности .

Если вы уже нашли недвижимость своей мечты, мои поздравления. Вы можете перейти к следующему шагу.

Подписывая с вами предварительный договор , продавец обязуется зарезервировать для вас недвижимость на определенный период, например 2 месяца. Это крайний срок , до которого вы и продавец обязаны встретиться в нотариальной конторе и подписать договор купли-продажи.

Вы соглашаетесь с продавцом на сумму залога (обычно около 10% от общей стоимости).

Депозит обеспечивает обе стороны сделки. Если вы не явитесь к нотариусу в установленный срок, вы потеряете залог. Если продавец не выполнит свое обязательство по передаче вам недвижимости, вы имеете право на двойной возврат вашего депозита.

Могут быть заключены два вида предварительного договора: в форме обычного гражданско-правового договора или в форме нотариального акта .Соглашение в форме нотариального акта лучше защищает ваши интересы как покупателя, но вам придется оплатить услуги нотариуса.

Когда вы держите подписанный предварительный договор в руке, вы можете подавать заявку на получение ссуды. Фактически, заявки, потому что большинство людей обращаются более чем в один банк.

Вместе с клиентом обращаюсь одновременно в три банка. Обращение в три банка защитит вас от риска, что один из них отклонит вашу заявку, потому что в соответствии с польским банковским законодательством банк может отклонить заявку в любое время без объяснения причин.

Я также предполагаю, что вы уже подготовили все дополнительных документов , которые вам нужно будет подать вместе с заявкой на ипотеку . Вы получите список документов от своего консультанта по ипотеке или из банка, если вы не пользуетесь услугами ипотечного брокера.

Кредитные заявки на ипотечный кредит необходимо подавать сразу после заключения предварительного договора, чтобы кредит был завершен до истечения крайнего срока. Вы ведь не хотите потерять свой депозит?

Процесс подачи заявки на получение кредита (от подачи заявки до подписания соглашения с банком) должен занять не более 4-6 недель . Имея на руках договор об ипотеке , вы можете перейти к последнему этапу, то есть подписать окончательный нотариальный акт .

В день завершения вы явитесь к нотариусу с договором об ипотеке. Нотариус подскажет, какие документы подготовить и какие сборы придется заплатить.Основными расходами, связанными с покупкой недвижимости, является налог PCC ( гражданско-правовых сделок) в размере 2% от покупной цены .

Нотариальный акт необходимо доставить в банк, затем банк переведет деньги из ссуды на номер счета продавца, указанный в акте . Как только продавец получает оплату, ключи передаются. Просто, не правда ли? 🙂

---

В этом посте я хотел дать вам лишь общее представление о том, как выглядит весь процесс покупки квартиры в кредит в Польше.Я знаю, что у вас есть масса вопросов по этой теме — ответы вы найдете в других статьях этого блога. Если у вас все еще возникают какие-либо вопросы, не стесняйтесь присылать свои электронные письма по адресу: [email protected] — я обязательно отвечу или просто оставлю ваш вопрос в комментарии.

Наконец, я хотел бы попросить вас об одолжении. Если вы нашли этот пост полезным, поделитесь им, если вы знаете кого-нибудь, кто заинтересован в получении ипотеки в Польше в качестве иностранца. Буду признателен.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на вторичном рынке

Капилдев Бхагат, 46 лет, руководитель туристического агентства, планирует купить квартиру в Национальном столичном регионе (NCR).Он сосредоточился на предстоящей скоростной автомагистрали Дварка, где цены находятся в пределах его бюджета. Недавно один брокер посоветовал ему подумать о покупке на вторичном или вторичном рынке, так как таким образом он может получить большую скидку. Не подумав об этом раньше, Бхагат хочет взвесить все «за» и «против», прежде чем продолжить.

Преимущества

Основным преимуществом покупки на вторичном рынке является то, что цена ниже девелоперской. Говорит Нишант Сингхал, директор по стратегии и альянсам, Investors Clinic Infratech: «Сейчас хорошее время для покупки квартиры на вторичном рынке.Во многих частях Гургаона ставки перепродажи на 20% ниже, чем ставки застройщика ». На многих микрорынках по всей стране, где продажи снизились, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках увеличился.

«Инвесторы, купившие несколько квартир несколько лет назад, когда цены росли, сталкиваются с трудностями при их продаже. У них также нет возможности удержать их. Теперь они хотят уйти, даже если им придется продавать с большой скидкой », — говорит Прадип Мишра, глава Sainik Estates из Гургаона.Поскольку инвестор также конкурирует с застройщиком за продажу на узком рынке, его цена должна быть более конкурентоспособной. Однако действовать придется быстро. «Мы ожидаем, что цены на вторичном рынке вырастут на 15-20% в следующем году», — говорит Сингхал.

Вторым преимуществом покупки на вторичном рынке является то, что вы можете получить квартиру в течение 6-12 месяцев.

Если покупать у застройщика на ранней стадии строительства, возможно, придется подождать 3-4 года.«Покупая на вторичном рынке, вы можете избежать риска развития — риска того, что проект может быть отложен или вообще не будет завершен», — говорит Мишра. В настоящее время многие покупатели также стремятся получить раннее владение, чтобы избежать одновременной оплаты аренды и EMI.

Сегодня вы тоже не голодаете по выбору на вторичном рынке. Говорит Саджид Мустафа Байг, менеджер по жилищным услугам в Silverline Realty, базирующейся в Бангалоре: «В 2015 году большое количество квартир в Бангалоре будет предлагаться во владение, так что есть множество вариантов.”

Недостатки и риски

Самым большим недостатком покупки квартиры на вторичном рынке является то, что продавец может потребовать оплату наличными, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала с премии — суммы, на которую выросла цена. Чтобы обойти его, продавцы требуют, чтобы покупатель заплатил премию наличными. Спрос на наличные деньги не только является незаконным, но и служит сдерживающим фактором для многих.

«Класс заработной платы зависит от банковского кредита. Они не могут получить ссуду под денежную составляющую », — говорит Байг.Когда вы покупаете у застройщика, он предлагает вам тарифный план, адаптированный к вашим потребностям, даже если проект был запущен 2–3 года назад. Это позволяет производить платежи по очереди. На вторичном рынке вам придется сразу оплатить часть стоимости, которую первый покупатель уже заплатил застройщику. Если бы проект был запущен на 2-3 года раньше, он оплатил бы 70-80% от общей стоимости.

Вам придется заплатить эту стоимость и премию сразу же. «Когда вы покупаете на вторичном рынке, ваш немедленный отток намного больше», — говорит Санджай Шарма, управляющий директор Qubrex, консалтинговой компании по недвижимости из Гургаона.Наконец, вы также можете оказаться в сложной ситуации, если не проверите заранее и не купите проект, который по какой-то причине застрял.

Проверки, которые необходимо выполнить

Перед оплатой продавцу получите последнюю выписку со счета от разработчика. В этом документе указывается сумма, которую заплатил предыдущий покупатель, и причитающаяся сумма. «Не должно быть никаких штрафов за просрочку или просрочку платежа», — говорит Сингхал.

Чтобы предотвратить отток, застройщики взимают комиссию за перевод, если покупатель продает квартиру до ее сдачи.В Мумбаи комиссия за перевод составляет 10% и более. В NCR он варьируется от 100-400 за квадратный фут. Во время сделки выясните, кто будет платить этот сбор. Если вам придется нести бремя, это сведет на нет ценовое преимущество, которое вы получаете от покупки на вторичном рынке.

Когда вы покупаете на вторичном рынке, вы должны произвести символическую оплату продавцу. Только после этого он покажет вам документы на право собственности. Как только вы получите эти документы, попросите застройщика их проверить, чтобы убедиться, что квартира действительно оформлена на имя человека, претендующего на роль собственника.

Иногда квартира уже продана, а покупатель оказывается в ловушке с набором поддельных документов.

Затем проверьте, взял ли первоначальный покупатель жилищный заем. Если у него есть ссуда, узнайте, есть ли у него средства для ее выплаты. Если вы тоже собираетесь взять ссуду, уточните в своем банке, поможет ли это закрыть ссуду первому покупателю. «Процедура перевода ссуды из его банка в ваш может оказаться утомительной», — говорит Шарма. Узнайте, как имущественные документы перейдут из банка продавца в ваш.

Наконец, запустите регулярные проверки. Убедитесь, что застройщик, в проекте которого вы покупаете квартиру, имеет право собственности на землю, лицензию на разработку проекта и все другие согласования. Либо юрист может провести эти проверки за вас, либо вы должны купить в проекте, в котором по крайней мере четыре или пять банков предоставляют жилищные ссуды.