Этапы покупка квартиры: Этапы приобретения квартиры. Как самостоятельно купить квартиру.

Как сэкономить на покупке квартиры: рискованные способы

Когда я искала квартиру, мне предложили несколько привлекательных вариантов.

Алина Чупахина

юрист

Квартиры стоили ниже рынка, но некоторые условия выглядели необычно. Я юрист, поэтому полезла в законы и судебную практику — и решила не рисковать. После покупки дешевой квартиры можно оказаться в суде, а то и на улице.

Риск: 💰💰💰

Квартира с «подселенцем»

Одну квартиру мне предлагали на 500 тысяч дешевле, чем стоили аналогичные в том же доме. Но, когда я изучила документы, пришлось отказаться. Если бы я купила эту квартиру, был бы риск, что со мной станет жить незнакомый человек. В худшем случае сделку могли признать недействительной.

Следите за руками:

1. В 2002 году мать, отец и дочь подают заявление на приватизацию общей квартиры.
2. Отец и дочь отказываются от приватизации в пользу матери.
3. Мать приватизирует квартиру по договору передачи.
4. В 2015 году мать дарит квартиру дочери.
5. Дочь регистрирует право собственности на квартиру, а спустя три года решает продать ее мне.

На первый взгляд, всё в порядке.

Проблема в отце: на момент продажи квартиры он все еще в ней зарегистрирован. Он отказался от своего права на приватизацию, но другого жилья у него нет. Дочь предлагает выписать отца после продажи квартиры, но по закону выселить его нельзя. У отца возникло право бессрочного пользования квартирой. Пока он не приватизирует другое жилье, он сможет жить в этой квартире, и ее продажа ничего не меняет.

Вопрос 45 обзора судебной практики Верховного суда РФ за 2005 год

Если по документам выходит, что в квартире живет человек с правом бессрочного пользования, то выселить его не получится — только если съедет по доброй воле.

Теоретически для обнаружения «подселенца» не обязательно изучать все документы: продавец обязан указать его в договоре купли-продажи квартиры. Если он этого не сделает, договор можно признать недействительным, а сделку отменить. Но для этого все равно придется идти в суд.

п. 1 ст. 558 ГК РФ

Риск: 💰💰💰💰🙈

Превращение общежития в апартаменты

В другой раз я нашла интересные апартаменты в новостройке. Если судить по сайту, цена и расположение — близкие к идеалу. А потом я посмотрела документы и у меня сразу появилась куча вопросов.

Назначение здания. Оказалось, строили не апартаменты, а спортивный комплекс с общежитием для университета. Застройщик обещал, что общежитие в какой-то момент станет апартаментами. Но назначение участка, строительные экспертизы и разрешения — все это относилось не к апартаментам, а к общежитию. Поэтому с переоформлением могли возникнуть большие проблемы.

Финансирование стройки. Комплекс строили на основании инвестиционного договора. Поэтому покупать апартаменты предлагали на основании договора уступки требования по этому инвестиционному договору. По сути, вместо покупки апартаментов застройщик предлагал стать соинвестором строительства спортивного комплекса с общежитием.

Даже если забыть про здравый смысл, это прямо противоречит закону. Закон запрещает уступку гражданам прав требования по инвестиционным договорам, которые заключены юридическими лицами для строительства многоквартирных домов.

п. 3 ст. 1 закона об участии в долевом строительстве

Сроки строительства. Инвестиционный договор заключили в 2004 году. Разрешение на строительство получили в 2012. Если эти восемь лет строили без разрешения, то постройку могут признать незаконной. По закону застройщики могут привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство.

ст. 3 закона об участии в долевом строительстве

А если все это время стройка стояла, то никто не гарантирует, что ее вообще закончат. Срок действия разрешения на строительство истек уже в 2014, но здание все еще стоит недостроенным. Когда я приезжала посмотреть на стройку, я не видела, чтобы кто-то что-то строил. Как мне объяснили, строители приостановили работы для подключения коммуникаций.

Мне очень хочется, чтобы у университетов были спортивные комплексы и общежития, но я решила, что не готова за это платить.

Разрешение выдано на строительство не апартаментов, а спортивного комплекса с общежитием для вуза Покупатель апартаментов — на самом деле соинвестор. Первая страница того самого инвестиционного договора

Риск: 💰💰💰💰💰

Оплата квартиры векселем

В судебной практике много историй про изобретательных застройщиков и покупателей, которые доверили им деньги, не читая законов.

Яков решил купить квартиру в новостройке. Застройщик заключил с ним два договора: договор займа и предварительный договор купли-продажи. По договору займа Яков одолжил застройщику деньги на строительство дома. По предварительному договору купли-продажи застройщик обещал продать квартиру Якову, когда все будет готово. В обмен на заем застройщик выдал Якову вексель для оплаты готовой квартиры.

Когда дом построили, квартиру Яков не получил. Деньги пришлось искать в суде. Там ему повезло: суд взыскал с застройщика всю сумму и проценты за пользование деньгами в двойном размере. Но история умалчивает, удалось ли Якову на самом деле получить эти деньги с застройщика.

п. 7 обзора судебной практики по долевому строительству

Решение суда: застройщик не имел права привлекать деньги для строительства с помощью векселя и договора займа

Вексель — это ценная бумага, в которой указан тот, кто его выписал, сумма, которую выплатит его получатель, срок и место платежа. Когда застройщик продает квартиру с помощью векселя, он берет деньги в долг и обещает вернуть их квартирой в течение определенного времени.

Но в векселе невозможно указать квартиру, поэтому юридически она никак не связана с вексельными деньгами. Закон не мешает застройщику передумать и вернуть долг как-то иначе.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Но это не все проблемы. Когда квартиру продают с помощью договора купли-продажи или долевого участия, их регистрируют в Росреестре. К каждой квартире относится свой договор, и застройщик не может продать одну квартиру разным людям. А договор купли-продажи векселя не регистрируется. Если застройщик решит обмануть клиентов, они не смогут ему помешать. Поэтому закон запрещает привлекать для строительства вексельные деньги.

ст. 551 ГК РФ

п. 2 ст. 1 закона об участии в долевом строительстве

В истории Якова вексель — не единственная проблема. Предварительный договор тоже крамола.

Риск: 💰💰💰💰💰

Предварительный договор с застройщиком

Михаилу застройщик не выдавал вексель. Вместо этого Михаил просто оплатил квартиру по предварительному договору купли-продажи своими и кредитными деньгами.

Квартиру Михаил не получил и обратился в суд. Суд взыскал с застройщика стоимость квартиры с процентами, убытки по кредиту и компенсацию морального вреда. Хотя получил ли Михаил деньги на самом деле — тоже непонятно.

Предварительный договор не регистрируют в Росреестре, поэтому недобросовестный застройщик может продать одну квартиру нескольким покупателям. А еще предварительный договор не обязывает застройщика передать квартиру в собственность клиента — только заключить в будущем договор, по которому он это сделает.

Как правило, когда застройщик заключает предварительный договор, он просит сразу оплатить полную стоимость квартиры. При этом в договоре обычно написано, что покупатель платит деньги «в качестве обеспечения обязательств по договору» или «в счет резервирования средств по основному договору». По сути, он передает деньги не за квартиру, а за возможность в будущем ее купить.

Так может выглядеть условие об оплате квартиры по предварительному договору. Формально покупатель не оплачивает квартиру, а «обеспечивает обязательства»

Если застройщик потом откажется заключать основной договор купли-продажи квартиры, добиваться справедливости придется в суде. Шансы неплохие: Верховный суд уже постановил, что при оценке договора нужно смотреть на его цели, волю сторон и сложившиеся отношения. Если по смыслу это ДДУ, а стороны почему-то заключили предварительный договор, то его надо считать ДДУ и применять нормы закона, которые защищают права потребителя. Но гарантий все равно никто не даст: каждое дело в суде рассматривают отдельно.

п. 1 обзора судебной практики по долевому строительству

Поэтому просто запомните: если застройщик просит деньги в обмен на вексель или по предварительному договору, настаивайте на договоре долевого участия и ссылайтесь на п. 2 ст. 1 закона об участии в долевом строительстве.

Риск: 💰💰💰💰

Договор с кооперативом

Еще один способ рискнуть деньгами — купить квартиру через кооператив. Кооператив — это когда люди скидываются паевыми взносами, чтобы что-то купить или построить. Жилищно-строительный кооператив собирает желающих купить квартиру, продает им паи для оплаты стройки и заключает со строителями договор на строительство дома. Когда квартиры готовы, кооператив передает их пайщикам.

В отличие от векселя и предварительного договора, закон разрешает продавать квартиры через кооператив. Часто это даже дешевле, чем покупать у застройщика напрямую. А вот рисков больше.

Евгений заключил с потребительским кооперативом договор на строительство квартиры и уплатил паевой взнос. Потом он заключил дополнительное соглашение и уплатил дополнительный взнос. После этого кооператив заключил договор на строительство той же квартиры с Татьяной. Она тоже уплатила взнос — и заселилась в квартиру раньше Евгения, когда дом еще не достроили.

Сложный вопрос 27.07.17

Нюансы долевого строительства на основе судебной практики

У одной и той же квартиры оказалось два собственника, оба ее оплатили. Евгений обратился в суд, чтобы признать договор Татьяны с застройщиком недействительным и вернуть себе квартиру. Он выиграл в двух инстанциях, но Верховный суд все отменил и отправил дело на пересмотр. Чем кончится история — неизвестно.

Что сказали суды

Евгений — член кооператива. Договор на строительство жилья не расторгнут, паевой взнос Евгений выплатил в полном объеме. Поэтому спорную квартиру надо отдать ему, а договор с Татьяной признать недействительным. Она занимает квартиру незаконно и должна съехать.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи одной и той же квартиры, прав покупатель, которому передали имущество. Всем другим надо возместить убытки. Квартиру по документам передали Евгению: он платил взносы, контролировал строительство, заключил дополнительное соглашение, участвовал в общих собраниях кооператива. Продажа квартиры Татьяне — злоупотребление правом, поэтому ее договор с кооперативом — ничтожный, а сама Татьяна — недобросовестный приобретатель.

Суды всё напутали. Фактически квартиру передали Татьяне: она сделала там ремонт и живет. Пусть по документам Татьяна не собственник, но закон дает ей право защищать свои владения даже против собственника. Дело надо пересмотреть.

Евгений и Татьяна пострадали из-за того, что договор с кооперативом на покупку пая не регистрируется в Росреестре. Кооператив сам ведет реестр пайщиков и распределяет помещения между теми, кто уплатил взносы. Поэтому он смог продать одну квартиру нескольким покупателям и до поры этого никто не заметил.

п.3 ст. 123.1 ЖК РФ

Но это не все проблемы кооперативов. Евгению пришлось платить дополнительные взносы, и кооператив имел право их требовать. Он оплачивает стройку деньгами, которые берет у пайщиков. Если застройщик просит больше денег, кооперативу приходится требовать их у пайщиков: иначе его ликвидируют, а стройку заморозят. Поэтому в начале стройки неизвестно, сколько точно будет стоить квартира.

п. 1 ст. 123.3 ГК РФ

Просто отдать деньги и ждать квартиру тоже не получится. Чтобы защитить свои права, приходится проверять все договоры, соглашения и учредительные документы кооператива, условия и график внесения паевых взносов, реестр пайщиков, проектную документацию. Нужно проверять, как идет строительство, и участвовать в собраниях пайщиков: по-другому повлиять на застройщика не получится. Это большая работа, и без юриста очень легко что-то упустить.

Вот абсолютный минимум, который нужно проверить при покупке квартиры через кооператив:

1. Свободна ли квартира от обременений.
2. Сколько пайщиков в кооперативе и как между ними распределены квартиры по реестру пайщиков и проектной документации.
3. Если ваша квартира раньше числилась за одним из пайщиков, то почему теперь не числится. Полностью ли ему вернули паевой взнос.
4. Соответствует ли реестр реальному положению дел. Евгений с Татьяной обнаружили обман на собрании.

Кратко: рискованные способы купить квартиру

1. Квартира с жильцом, который отказался от ее приватизации и не приватизировал другое жилье. Его не выселить.
2. Квартира с документами, которые противоречат закону. Эту квартиру могут отобрать или вовсе не дать совершить сделку.
3. Квартира с оплатой векселем. Закон это запрещает, а Росреестр не регистрирует.
4. Квартира с оплатой по предварительному договору. Риски похожи на вексельные.
5. Квартира через кооператив. Это много работы, для которой лучше нанять юриста.

Основные этапы покупки недвижимости — Статьи и аналитика недвижимости Щелковского района

Спешим отметить, что купить недвижимость сегодня все же проще, чем ее продать. На отечественном рынке недвижимости предложение существенно превышает спрос. Часто для того, чтобы выгоднее продать свое имущество, некоторые собственники пытаются добавить несуществующие достоинства своей квартиры и скрыть от потенциальных покупателей откровенные минусы.

Для того чтобы избежать проблем при покупке жилой недвижимости, многие пользуются услугами агентств недвижимости. Данные организации помогают быстро найти необходимый объект, проверяют документацию владельцев и при положительном ответе способствуют подписанию сделки, помогая в оформлении документации. Обратившись в данные организации, вы существенно сэкономите свое время и нервы. Профессиональные риэлторы, которые постоянно осуществляют операции с жилой недвижимостью, смогут быстро определить недоработки и негативные стороны продаваемого объекта, уберечь вас от мошенников и аферистов. Недостаток такого метода – высокие комиссионные, которые придется заплатить за оказание услуг.

Если же вы решили купить недвижимость самостоятельно, важно соблюдать порядок оформления документов и быть очень осторожным при осмотре квартиры.

Основные этапы покупки объекта недвижимости:

1. Определите самые важные критерии, от которых следует отталкиваться при поиске объектов жилой недвижимости – площадь, количество комнат, местонахождение, этаж, состояние квартиры и др.
2. Определите бюджет, который готовы выделить на покупку недвижимости, собираетесь ли вы использовать личные сбережения или оформить ипотеку.
3. Проанализируйте предложение на рынке недвижимости.
4. Выделите интересующие варианты и позвоните по указанному номеру, договариваясь о встрече и осмотре квартиры.
5. Тщательно просмотрите максимум предложений. Не стесняйтесь задавать сопутствующие вопросы, проверяйте все, что вас заинтересовало.
6. Даже если о возможности торга в объявлении не указанно, постарайтесь снизить цену.
7. Приступайте к оформлению договора купли-продажи. Тщательно проверяйте все документы.
8. Оплатите оговоренную стоимость.
9. Все документы направьте на государственную регистрацию.

Приобретение квартиры – это одна из важнейших сделок в вашей жизни. Поэтому к данному вопросу необходимо подходить с большой осторожностью и вниманием.

Все этапы выбора и покупки квартиры

Несмотря на уже существующий кризис, вопрос о жилье все еще актуален для специалистов сферы IT. Мы не будем считать среднюю зарплату айтишника, но мы не ошибемся если скажем, что в долгосрочной перспективе среднестатистический айтишник за 3 года может приобрести квартиру, а вот какую и где это уже вопрос индивидуальный. Возможность есть, но вопрос выбора и покупки сложный и долгий. Конечно, можно прибегнуть к помощи специалистов, но найти хорошего — непростая задача, иногда проще все сделать самому. Этот процесс займет время, возможно даже много, но зато вы самостоятельно без давления и лишних расходов выберете свое идеальное жилье. Как именно это сделать, мы расскажем далее в статье.

Этап 1: Бюджет

Первый вопрос — финансовый. Определите, что вам подходит больше: покупка вторичного жилья или новострой; покупка сданной квартиры или инвестирование в строящиеся жилье; единоразовое вложение, рассрочка или ипотека. На этом этапе стоит оценить свои возможности и желания. Уделите время и изучите все варианты, чтобы выбрать оптимальный.

Этап 2: Район

Одесса большая, районы разные и у каждого есть свои фанаты. Кто-то безгранично любит центр города и готов ютиться в квартире-студии площадью в 20 кв. метров, нежели в двухкомнатной на Авангарде. В самом начале стоит решить на сколько важен район, будете ли вы рассматривать варианты за чертой города. Цена за квадратный метр прежде всего зависит от района, а из пригорода иногда добираются на работу быстрее, чем с того же поселка Котовского. Но это если у вас есть машина, общественный транспорт не радует регулярностью и маршруты подходят далеко не всем.

Этап 3: Застройщик

Если вы по ряду причин выбрали Новострой, этот пункт для вас.

 Застройщик будет с вами от начала и до конца. От застройщика и его «совести» зависит: будет ли ЖК сдан в срок, качество и технология строительства, коммуникация внутри дома, охраняемость территории и автономность дома после сдачи.

Поинтересуйтесь репутацией застройщика. Посмотрите, что он уже построил, что обещал и что выполнил. Обратите внимание, если на сайте ЖК о застройщике нет никакой информации. Не берите кота в мешке. Если вам очень сильно понравился ЖК, копните глубже, ищете информацию у друзей, знакомых, на форумах и т. д.

Есть карта новостроек от ReDWall, по которой можно увидеть оценку ЖК по следующим критериям: сроки строительства, наличие документов на строительство и на землю.  

Этап 4. Выбор Жилого комплекса

ЖК выбирается параллельно с районом и застройщиком. Не будет лишним составить таблицу всех интересующих ЖК, с пометкой районов, метража и предполагаемой стоимостью. Чтобы принять взвешенное решение стоит пообщаться с отделами продаж разных ЖК. Даже если вам понравилась квартира, возьмите паузу и изучите другие варианты, менеджеры всегда в красках описывают все плюсы и редко говорят о минусах.

В Одессе хоть и много, но все же ограниченное число застройщиков, и заехав в главный офис вы можете собрать информацию по всем строящимся ЖК данного застройщика.

Важно ездить, смотреть, сравнивать. Квартира — это серьезное и дорогое мероприятие, стоит как можно объективнее оценить и выбрать действительно стоящий вариант.

Этап 5. Условия рассрочки

Если вы не готовы сразу внести всю сумму за квартиру, в этом случае многие застройщики предложат рассрочку на разных условиях. Детально изучите условия рассрочки: первоначальный взнос (10%, 20%, 25%, 50, 100% оплата), этапы оплаты (месяц, квартал), срок оплаты (до сдачи ЖК, +год после сдачи, индивидуальные условия). Переплата всегда есть, этого не стоит бояться, тем более, что чем ближе сдача ЖК, тем выше цена за кв.метр. Но что действительно важно – знать сколько именно вы переплатите. Вы удивитесь, но разница ежемесячной оплаты при первоначальном взносе 20% и 25% — ощутимая, а если посчитать эту разницу за весть период – выйдет круглая сумма.

Этап 6: Цена вопроса

Цены на сайтах поиска квартир, не всегда актуальны. Перепроверяйте информацию на официальных сайтах застройщика, а еще лучше в отделе продаж. Обратите внимание, в одном и том же доме квадратный метр может стоить по-разному, на это влияет сторона света, этаж, вид из окна и прочее. 

Стоимость квартиры также зависит от того, как скоро будет сдан дом. Стоимость типовой квартиры в одном и том же ЖК будет зависеть от выбранной секции, так как срок их сдачи может разнится в один-два года. Например, секция будет сдана через три года и кв. метр в таком доме может стоит $600, эта же квартира в секции, которая сдастся через три месяца будет уже стоить $900.

Цена за условный кв. метр в двухкомнатной и трёхкомнатной стоит дешевле, чем кв. метр в однокомнатной.

Еще один момент — уточняйте в какой валюте продается квартира. Это важно, т. к. курс постоянно скачет, и если вы берете квартиру в рассрочку, то следует учитывать и этот факт.

Этап 7: Квартира

Этаж, планировка, площадь, сторона света, вид из окон – важные пункты, так как именно с этим выбором вам жить. Стоит определить ключевые для себя параметры и чем больше вы будете знать о своих потребностях, тем проще вам будет отсекать неподходящие варианты. В самом начале мало кто взвешивает все за и против, все просто хотят «вид на море». Но давайте посмотрим правде в глаза, квартир с видом на море, не так уж и много, а за это удовольствие тоже придется доплатить. Так ли вам важен вид?

Неправильная планировка и квартира замысловатых форм заставит помозговать при ремонте и расстановке мебели. Смотрите на площадь балкона и прохожей, вы за них тоже платите, но это не жилая площадь.

Этап 8: Документы

 Это последний в списке, но не последний по значимости пункт. По возможности проконсультируйтесь с юристом о том, какие документы должны быть у застройщика, какие документы вы получите после оформления сделки и о других нюансах, о которых вы можете не знать. Внимательно читайте договор, особенно ваши обязанности, обязанности застройщика и пункт об оплате. Случается так, что реальные размеры построенной квартиры отличаются от тех, что были указаны в договоре, если отклонение больше 3%, то по договору вам нужно будет за них заплатить.

И последний скромный совет редакции: ищите свою квартиру, которая подходит именно вам, ведь это не просто недвижимость — это ваш будущий дом.

На каком этапе строительства покупать квартиру? в 2021 году

В этой статье мы постараемся разобраться, насколько выгодна покупка жилья на разных этапах строительства: на стадии котлована, готовности коробки, после сдачи в эксплуатацию.

Этапы проведения строительных работ

Возведение многоквартирного дома состоит из нескольких этапов:

Согласование и разработка проектной документации

Можно совершить сделку по низкой цене, выбрать этаж, количество комнат и планировку.

Внимание! Некоторые компании приступают к продаже недвижимости сразу после получения разрешения на строительство, подписывая с дольщиком договор бронирования жилья. Это незаконная сделка, до завершения всех согласований вести продажу нельзя. Договор бронирования не подлежит регистрации в Росреестре, следовательно, недобросовестная фирма может продавать одну и ту же площадь несколько раз.

От рытья котлована, закладки фундамента до возведения первых этажей жилого комплекса

В этот период потенциальные покупатели квартир могут приехать на строительную площадку и убедится в том, что работы уже ведутся. Застройщики предлагают квартиры на 40% ниже рыночной цены.

Это выгодно для тех, кто ценит комфорт. Рекомендуем обратиться к дизайнеру для разработки проекта планировки и отделки. Создание макета в 3D программе позволит предусмотреть все мелочи.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Это выгодно при покупке квартиры для последующей перепродажи или при желании сделать отделку по специальному проекту.

Завершена половина работ

Стоимость квартиры будет на 20% дешевле.

Финальный этап

Предполагает завершение внутренней отделки помещений и обустройства придомовой территории. Покупка квартиры на 10% дешевле.

Застройщики стараются привлечь покупателей предоставлением:

• скидки при полной оплате стоимости;

• беспроцентной рассрочки;

• специальных предложений.

Риск заморозки проекта минимальный.

Ввод дома в эксплуатацию

Жилье будет продаваться по рыночной цене. Это наиболее дорогостоящий вариант покупки. Приходится выбирать варианты из тех, что остались. Как правило, это наиболее неликвидные квартиры большой площади с не самой лучшей планировкой и нестандартной конфигурацией комнат.

Покупка квартиры на этапе ввода в эксплуатацию практически исключает риск заморозки объекта. Получить ключи и заселиться можно сразу после заключения договора купли-продажи.

Плюсы и минусы покупки жилья в не достроенном доме

Покупка жилья на ранних этапах строительства может быть как выгодным, так и рискованным приобретением. Новостройку могут признать незаконной и «заморозить» или приостановить из-за банкротства застройщика.

Стоит иметь дело только с надежными компаниями, которые успешно завершили возведение нескольких домов в вашем городе. Проверить репутацию можно в «Едином реестре застройщиков». В случае малейших сомнений следует проверить все документы, предоставленные отделом продаж, проконсультироваться с юристом. Покупая жилье на ранних стадиях, придётся ждать завышения работ два-три года.

Фирмы стараются продавать лучшие квартиры в последнюю очередь по самой высокой цене, поэтому у надежного застройщика, выгодно покупать квартиры на начальных этапах строительства. На сэкономленные средства можно при помощи сторонней компании провести в новостройке комплексный ремонт по своему вкусу. В результате вы получите полностью отвечающую вашим потребностям недвижимость по цене квартиры с обычным типовым ремонтом.

Фирмы стараются продавать лучшие квартиры в последнюю очередь по самой высокой цене

Почему цена квартир в новых домах растет?

Цена жилья в новом доме в ходе строительства может расти.

Основные причины роста цен:

1. На стоимость жилья влияет расположение дома, этажность, сложность обустройства придомовой территории, транспортная доступность.

2. Технология возведения — железобетонные дома дешевле монолитно-каркасных зданий.

3. Надежные фирмы продают квартиры дороже.

4. Этап строительства — чем ближе сдача объекта, тем выше цена квадратного метра в новостройке.

Повышение цены вызывает инфляция, курсовые колебания, изменение экономической обстановки.

Подводим итоги

Эксперты рынка недвижимости советуют не торопиться с покупкой квартиры в новом доме. Стоит задуматься о заключении договора долевого участия, когда на объекте выполнена хотя бы половина работ.

На этапе котлована можно приобретать квартиры у проверенных временем фирм, только в том случае, если у застройщика есть вся разрешительная документация. В этом случае договор купли-продажи на ранних этапах строительства осуществляется по Федеральному закону N 214.

Если дом сдадут в эксплуатацию быстро, инвестиция в строительство на ранних стадиях быстро окупится. При этом владелец квартиры сможет получить прибыль от перепродажи или сдачи в аренду.

Покупателям жилья для личного использования предстоит сделать выбор между:

• покупкой на ранних этапах строительства по низкой цене, осознавая возможные риски такого инвестирования;

• более дорогой покупкой на стадии завершения строительства с возможностью быстрого заселения.

Выбор варианта за вами. В любом случае, необходимо приобретать ликвидную недвижимость, которую в случае необходимости можно легко и выгодно продать.

Памятка покупателю — Грасиона

1. Первый и главный шаг – это определиться с критериями выбора. 
Нужно понять, чего Вы на самом деле хотите, что для этого нужно и от чего придется отказаться. 

2. Просмотр недвижимости «вживую» даст реальное представление о ее состоянии. Первым делом обращайте внимание на ключевые моменты, важные для Вас. Оцените каждую увиденную квартиру на соответствие Вашим критериям выбора. Насколько она подходит под Ваши ключевые требования, а чем можно пренебречь?

Если вы ищите квартиру для проживания и не планируете делать ремонт, то проанализируйте состояние, посмотрите насколько тепло в квартире, как давно меняли стояки, в каком состоянии сантехника и трубы в с/у, есть ли грибок или плесень, обратите внимание на шумоизоляцию.
Если речь идет о последнем этаже — уточните как давно меняли кровлю, есть ли тех.этаж, исправно ли работает лифт, хватает ли напора воды в трубах.

Очень важно при просмотре постараться абстрагироваться от личных вещей продавца или каких-то элементов декора, которые Вам не по душе. При покупке квартиры этого не будет. Ваша задача оценить саму квартиру, ремонт, состояние дома, его расположение, посмотреть двор. Попросите у собственника или риелтора столько времени, сколько Вам потребуется, чтобы решить подходит Вам этот вариант или нет. 

3. Когда недвижимость выбрана Вам нужно обязательно проверить все правоустанавливающие документы. В сделке купли-продажи покупатель – это самое слабое звено, т.к. его права слабо защищены законом, поэтому при любой опасности Вы можете потерять не только квартиру, но и деньги. Именно поэтому проверка объекта и цепочки контрагентов – это наиважнейший этап, от которого зависит всё.

Если Вы работаете с агентством, то все эти действия агентство совершает за Вас и несет ответственность за проверку. Если же Вы самостоятельно оформляете сделку, то можете столкнуться с тем, что не всегда понятно, что именно и как проверять, какие документы должны быть собраны, как на самом деле выглядят те или иные справки и многое другое. Как минимум нужно взять выписку из ЕГРН, убедиться, что на квартире нет обременений и арестов, собрать сведения о собственниках, попросить хозяина взять необходимые справки для продажи, например, подтвердить отсутствие задолженности по ЖКУ.  

Не пренебрегайте этой проверкой (!) и не покупайте квартиру, пока не соберете все необходимые сведения. Помните, что закон оставил Вам лишь право требовать свои деньги, но он не говорит, что вся сумма должна быть возвращена сразу и в полном объеме. При признании сделки недействительной, Вы можете годами ждать, пока Вам будут возвращены деньги, а квартира останется у прежнего владельца. Поэтому рекомендуем Вам обратиться к профессиональному юристу, который обладает специальными знаниями, проведет необходимые проверки, а главное даст гарантию на проделанную работу.

4. Предварительный договор. Для спокойствия продавца и покупателя выработана практика предварительного договора, который фиксирует намерения покупателя купить определенный объект, а продавца продать свою недвижимость именно этому приобретателю. При подписании предварительного договора покупатель вносит  задаток, который является гарантом исполнения обещанных намерений. Оговариваются даты, в которые должна состояться основная сделка. За отведенное время обе стороны сделки готовят всё необходимое, для ее успешного проведения. Продавец собирает весь пакет документов, а покупатель подготавливает оставшуюся денежную сумму. Таким образом, предварительный договор позволяет урегулировать ряд вопросов, и дает время на подготовку к основной сделке. 

5. Основная сделка. Наличие предварительного договора не является обязательным условием. Вы можете приобрести квартиру сразу, буквально в тот же день, когда впервые ее посмотрите. Главное, будьте бдительны и тщательно проверяйте данные о квартире и собственниках, указанные в основном договоре.

При подаче документов в регистрирующий орган убедитесь, что вы подготовили полный пакет, и у сотрудников МФЦ нет претензий к документам, однако этого пункта недостаточно. МФЦ не занимается проверкой документов не только по содержанию, но и по форме, а это означает, что ошибочная или мошенническая сделка легко может быть принята в МФЦ для отправления документов в Росреестр.

После полной оплаты стоимости объекта не забудьте взять расписку с собственников о получении денежных средств, или иным образом документально оформите передачу денег. Это очень важно, т.к. в случае расторжения сделки Вам потребуются и договор, и расписка. Однако это также не гарантирует Вам полной защиты интересов и безопасности денежных средств. Для каждой сделки должна разрабатываться индивидуальная система безопасных расчетов, которая бы гарантированно защищала интересы обеих сторон и априори не допускала возможность мошенничества, незаконного присвоения или других неприятных ситуаций.

6. Завершающий этап сделки. В установленный срок проверьте регистрационную запись и получите выписку из ЕГРН. Помните, что с 15.07.2016 прекращена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. Теперь подтвердить приобретение недвижимости можно только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако стоит отметить, что факт получения ЕГРН и договор купли-продажи, зарегистрированный определенным образом, в Росреестре не гарантирует безопасности вашего титула собственника. Только по истечении 3 лет – срока исковой давности, Вы можете быть уверены в своих правах собственности. Для того, чтобы эти 3 года проходили спокойно, и у Вас была поддержка в случае возникновения каких-то казусов мы рекомендуем застраховать свои интересы.

Как видите, нюансов в оформлении сделки купли-продажи довольно много, оговорить их все не представляется возможным, так как каждая сделка уникальна. 
Если Вы готовы рискнуть и самостоятельно заниматься вопросами покупки квартиры, начиная от поиска и заканчивая оформлением, то мы желаем Вам удачи.
Однако, исходя из многолетней практики, мы рекомендуем не рисковать своими деньгами и своим имуществом. Обращайтесь к профессиональным риелторам и юристам, которых с легкостью может предоставить наше агентство.
Спокойствие во время сделки нужно обеим сторонам, и мы с радостью его обеспечим.

Покупка квартиры на ранних этапах строительства: преимущества и недостатки — Жилой комплекс Кампо Верде

Продажа квартир от застройщика на ранних этапах строительства − распространённая в РФ практика. Такой вариант актуален для категории покупателей, которые могут позволить себе не спешить с въездом в новое жильё и подождать окончания строительства. При этом к участию в долевом возведении домов нужно относиться внимательно, взвешивая все за и против. Правильный подход к принятию решения − возможность купить строящуюся квартиру от застройщика на выгодных условиях.

Преимущества покупки квартиры на этапе котлована

Продажа квартир в Хабаровске на ранних этапах возведения объекта ведётся достаточно активно. Это объясняется рядом плюсов приобретения жилья ещё до его сдачи в эксплуатацию. Среди основных из них такие:

• Возможность выбора подходящей квартиры в новостройке от застройщика. На ранних стадиях строительства количество вариантов, которые есть в продаже, значительно большее, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Вы можете подобрать этаж, направление выхода окон, планировку и т. д. При покупке жилья в возведённой новостройке придётся остановиться на том, что осталось.
• Экономия материальных средств. Купить строящуюся квартиру от застройщика можно гораздо дешевле, чем готовую. На этапе котлована стоимость квадратного метра будет минимальной, экономия по сравнению с покупкой сданной недвижимости может достигать 40%.

Несмотря на такие очевидные плюсы покупки квартиры от застройщика на ранних этапах строительства, есть и подводные камни. Основной из них − вероятность потери вложенных денег при сотрудничестве с недобросовестной компанией.

Как обезопасить себя от махинаций с недвижимостью?

Если вас заинтересовала продажа квартир в Хабаровске в доме, который ещё не возведён, нужно внимательно проверить застройщика на добросовестность. Вам стоит изучить:

• портфолио проектов, которые были успешно завершены;
• документацию, на основании которой ведётся строительство − и разрешительную, и проектную;
• отзывы дольщиков, которые ранее работали с данной строительной компанией.

Если вы получили подтверждение добросовестности исполнителя, то можно принимать решение о том, чтобы купить строящуюся квартиру от застройщика. Вашим надёжным партнёром станет строительный холдинг «Флагман».

Советы при покупке квартиры на этапе строительства у застройщика, нюансы покупки

Приобретая квартиры в новостройках на этапе строительства, собственники идут на определенный риск. Ведь жилплощадь еще не готова для вселения и невозможно с полной уверенностью предсказать результат такой сделки.

Существует угроза столкновения с несколькими неприятными ситуациями:

• попадание в долгострой;
• некачественная застройка;
• некачественная отделка;
• обман при заключении договора и другими.

Поэтому важно грамотно подойди к вопросу покупки жилплощади в новостройке и изучить все сомнительные аспекты перед заключением сделки.

Правило № 1: оценить репутацию продавца и законность предложения

Реализацией квартир в строящихся домах занимаются многие лица, сотрудничество с каждым из которых имеет собственные нюансы.

• Застройщики
  Квартиры на этапе строительства от застройщика считаются наиболее выгодным и надежным вариантом приобретения. В таком случае к сделке не привлекаются посредники, поэтому наценки и риск перекладывания ответственности сводятся к минимуму.

  К тому же, репутацию застройщика проверить проще, чем других продавцов, изучив прочие построенные им объекты.

• Подрядчики
  В этой среде угроза мошенничества наиболее велика. Некоторые покупатели не обращают внимание на то, что заключают сделку не с генеральным застройщиком, а только с исполнителем работ.

  Если договор с подрядчиком будет расторгнут, предъявить права на приобретенное жилье окажется практически невозможно. Останется только в судебном порядке возвращать деньги.

• Бюро недвижимости
  Как правило, обеспечивают юридическую надежность сделки, однако при этом берут свой процент посредника и с застройщика, и с покупателя, что увеличивает стоимость жилья.
• Муниципальные власти
  Муниципалитет способен свести риски потери вложенных средств к минимуму.
  Но при этом обычно власти предлагают только жилье экономкласса, а при изменении экономических условий в стране есть опасность попадания в долгострой.

В каждом из случаев стоит изучить всю доступную информацию о продавце, с которым планируется сотрудничество, особенно новости о скандалах, связанных с его проектами.

Правило № 2: тщательно проверить текст договора

Про важность мелкого шрифта сегодня знает каждый. Однако нередко покупатели квартир все-таки пренебрегают внимательным прочтением договора, надеясь на честность продавца.

Правильный подход в этом случае заключается не только в самостоятельном изучении документа, но и в привлечении независимого юриста для проверки каждого пункта.

Сегодня существует несколько форм заключения сделки между покупателем и продавцом жилья в новостройке:

1. Договор долевого участия (ДДУ)

Такой документ является наиболее надежным подтверждением приобретения квартир на этапе строительства от застройщика, поскольку покупатель в законном порядке получает долю строящегося объекта. Поэтому продавец отвечает лично перед ним.

2. Предварительная форма ДДУ

Подразумевает намерение сторон заключить договор долевого участия в будущем, но не дает покупателю прав на жилплощадь. При этом он вносит предоплату, ожидает окончания строительства и только после этого совершается окончательная сделка.

Это один из наиболее рискованных вариантов покупки квартир в новостройках, поскольку нет гарантий, что продавец исполнит свои обязательства, и ПДДУ нигде не регистрируется.

3. Участие в жилищном кооперативе

Такой формат вклада в строительство подразумевает уменьшение издержек для каждого пайщика, однако, повышает общий риск затягивания строительства.

Ведь для полноценного выполнения застройки необходимо, чтобы каждый член кооператива своевременно вносил плату. А если кто-то из дольщиков долговременно не выполняет своих обязательств, его исключают и ищут замену, на что также требуется время.

4. Договор на переуступку прав

Подразумевает передачу прав на еще недостроенное жилье от одного покупателя к другому. В этом случае необходимо особо тщательно выяснять, почему пайщик отказывается от выбранной жилплощади.

Составление такого договора возможно как при наличии собственной доли в строительстве, так и при участии в жилищном кооперативе.

Правило № 3: внимательно следить за ходом строительства и соблюдением сроков

Даже если на момент заключения договора продавец проходит все проверки, риск обмана не исключается полностью. Важно регулярно оценивать, как идет застройка.

Особенно удобно отслеживать ситуацию при наличии ДДУ. Являясь долевым участником строительства, покупатель имеет право периодически посещать стройплощадку и следить за продвижением работ (можно дополнительно указать это в договоре).

Насторожить дольщика должны следующие факторы:

• Нарушение сроков
  Затягивание отдельных этапов строительства является распространенным видом мошенничества при возведении новостроек. Застройщик намеренно задерживает работы, после чего сообщает, что требуется доплата со стороны дольщиков из-за удорожания стройматериалов.
• Дополнительные услуги
  Если при заключении договора или при дальнейшем взаимодействии покупателю предлагается без права выбора оплатить дополнительные услуги, например, страховку рисков или оформление документов, то это говорит о недобросовестности продавца. Такие схемы являются обычным вытягиванием большего количества денег.
• Проблемы с документами
  Актуальны при заключении ПДДУ, поскольку для его подписания нет необходимости предоставлять разрешение на строительство. При этом застройщик обещает получить его в самое ближайшее время. Но если в срок до полугода разрешение не было выдано, то будущие права покупателя на квартиру оказываются под сомнением.

Еще одним видом мошенничества в случае с долгостроями является затягивание выплат при расторжении договора. Срок погашения задолженности может растянуться на годы, за которые вложенные средства обесцениться.

Таким образом, застройщик вернет дольщику вложенную сумму, ценность которой может быть чуть ли не вдвое меньше, а сам реализует квартиру по актуальным ценам с выгодой для себя.

Если нет уверенности в собственной юридической грамотности, не экономьте на привлечении опытного юриста, иначе можно потерять гораздо больше вложенных в жилье средств.

Иметь уверенность при выборе новостройки от застройщика вам позволит сотрудничество с ООО «Корпорация ВИТ». Залогом надежности компании выступает двадцатилетний опыт ее работы, а это:

• более 10 успешно сданных в эксплуатацию крупных объектов;
• сотни квартир, ставших комфортным новым домом для их владельцев;
• эффективная система скидок и рассрочка без начисления процентов и т. д.

Обращение в ООО «Корпорация ВИТ» — возможность получить жилье в новостройке на выгодных условиях и с гарантией исполнения всех обязательств.

Объяснение процесса покупки квартиры в Нью-Йорке | by Hauseit

Это полное руководство о том, как купить квартиру в Нью-Йорке, от первоначального анализа арендной платы и собственного анализа до того, чего ожидать в день закрытия. Это отличное пособие для начинающих покупателей жилья в Нью-Йорке, и даже опытные профессионалы в сфере недвижимости оценят его как более глубокую информацию о процессе покупки квартиры в Нью-Йорке.

Самое первое, что вам следует сделать, прежде чем читать дальше о том, как купить квартиру в Нью-Йорке, — это определить, имеет ли смысл покупать или сдавать в аренду.Это связано с тем, что некоторые жители Нью-Йорка заключают такие выгодные предложения, когда речь идет об аренде, что просто не имеет смысла вносить солидный первоначальный взнос и покрывать все скрытые расходы, связанные с владением домом.

Как купить квартиру в Нью-Йорке (2018) — Полное руководство | Hauseit® NYC

Например, вы живете в квартире с контролируемой или стабильной арендной платой? В таком случае вы, вероятно, платите намного ниже рыночной стоимости за квартиру, в которой сейчас живете. Поскольку средняя арендная плата за квартиру с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке составляет примерно 1020 долларов в месяц2, у вас нет причин покупать или арендовать.

Или что, если вы экономно платите только 1200 долларов в месяц за самую маленькую комнату в квартире, которую вы делите с тремя другими соседями по комнате?

Возможно, ваша спальня на самом деле представляет собой угол гостиной с временными стенами. Вы могли видеть, как это происходит с молодыми людьми в таких районах, как Мюррей-Хилл или Нижний Ист-Сайд. В этой ситуации общая арендная плата за всю квартиру может составлять 8000 долларов, а ваш друг в главной спальне будет платить 3000 долларов в месяц.

Поскольку цена на 3-комнатную квартиру уже установлена ​​на рынке, у вас не будет столь значительного риска большого повышения арендной платы, особенно если у вас есть двухлетняя аренда.В этом примере может быть просто слишком разумно продолжать аренду, особенно если есть вероятность, что вы можете переехать или вообще покинуть город через несколько лет.

Расчеты в этих предыдущих примерах просты, потому что очень часто можно увидеть, что обслуживание кооперативных квартир с 1 спальней или общие расходы плюс налоги для квартир с 1 спальней значительно превышают 1000 долларов в месяц. Поэтому, если предположить, что вам не о чем беспокоиться о выплатах по ипотеке, вы все равно будете платить за покупку столько же или больше в месяц.

Кроме того, поскольку арендодателю ваши ежемесячные обязательства ограничены размером арендной платы, вам не придется беспокоиться о ремонте и поломке техники.

Однако, как домовладельцу, вам придется учитывать стоимость непредвиденного ремонта и технического обслуживания. Наконец, не забывайте о стоимости страхового полиса домовладельца, который может приносить вам 2000 долларов и более в год.

Вам также необходимо будет учесть затраты на закрытие и связанные с закрытием налоги на недвижимость Нью-Йорка, которые вы должны будете заплатить, чтобы купить дом.К наиболее значительным из них относятся налог на особняк, налог на регистрацию ипотеки и страхование титула.

Наконец, вам нужно будет рассчитать, перевесит ли прогнозируемая прибыль, которую вы получите от собственного капитала, то, что вы могли бы получить от другого класса активов. Хотя об этом было бы интересно подумать, мы рекомендуем не включать это в свой анализ, поскольку никто не может предсказать направление цен на жилье или любой другой класс активов.

Кроме того, вы не должны покупать дом исключительно в ожидании роста продажных цен.Это то, что вызвало Великий финансовый кризис, когда слишком многие неимущие заемщики купили дома, которые они не могли себе позволить, чтобы спекулировать на росте цен на жилье.

Красота Нью-Йорка — это большое разнообразие людей и окрестностей. Пройдите 40 кварталов Манхэттена, и вы увидите как суету и суету Мидтауна, так и очарование тишины и атмосферу маленького городка Вест-Виллидж.

Как найти хорошего покупателя в Нью-Йорке (2018) | Выбор агента покупателя в Нью-Йорке

Если вы уже живете в городе, вам просто нужно выяснить, что вы ищете в своем новом районе.Вы хотите переехать, потому что у вас будут дети и вам нужно находиться рядом с парком? Вам нужно, чтобы ваш новый дом находился в определенном школьном округе?

Возможно, вы ездите на велосипеде на работу по велосипедной дорожке, прилегающей к прекрасно отреставрированному парку Гудзон-Ривер. Или, возможно, вам нужно быть в центре города, чтобы вы могли дойти пешком или легко добраться до метро до своей работы в Мидтауне. Может быть, вы хотите быть поближе к продуктовому магазину с разумными и разумными ценами, например, Trader’s Joes.

Или, может быть, вас больше волнует ритм ночной жизни Нью-Йорка в районе Митпэкинг.

Если вы еще не живете в Нью-Йорке, мы настоятельно рекомендуем вам сначала посетить город. Не торопитесь, чтобы прогуляться по разным районам города, чтобы увидеть, где вы действительно можете видеть себя как дома.

Район должен казаться вам подходящим. Еще лучше, свяжитесь с одним из экспертов по районам, чтобы получить личный обзор города. Если вы серьезно относитесь к покупкам в городе и не живете здесь, вам понадобится помощь опытного агента по недвижимости на местах.

Прочтите наше руководство о том, как найти агента по недвижимости в Нью-Йорке, в качестве следующего шага! Мы объясним, какие факторы важны при выборе агента покупателя для самой важной покупки в вашей жизни.

Оцените свой ежемесячный доход реалистично. Это относительно стабильный доход W-2 или он колеблется из-за того, что вы фрилансер? Вам нужно будет чувствовать себя комфортно, имея возможность покрывать ежемесячные расходы на жилье с достаточным остатком для дискреционных расходов и сбережений.

Когда вы смотрите свою ежемесячную квитанцию ​​о заработной плате, не забудьте взять свой доход после удержания налогов в качестве отправной точки.Ваши жилищные расходы будут покрываться за счет средств после уплаты налогов, так что с этого вам следует начать. Например, предположим, что вы зарабатываете 120 000 долларов в год, выплачиваемые раз в две недели, тогда ваша общая ежемесячная зарплата составляет 10 000 долларов.

Допустим, ваш размер удержания налога установлен на уровне 28%, то есть вы получаете только 7 200 долларов США у источника ежемесячно. Для простоты мы проигнорируем тот факт, что вы можете получить возврат налога (или задолженность по дополнительным налогам) 15 апреля следующего года.

Из этих гипотетических 7200 долларов вам, вероятно, также придется вычесть взносы на медицинское страхование, а также любые взносы в ваш план 401K.Допустим, вы ежемесячно вносите 5% своего дохода до налогообложения в свой 401K, потому что это то, что будет соответствовать вашему работодателю.

После этого взноса в размере 500 401 000 долларов у вас останется 6700 долларов дохода после уплаты налогов. Несмотря на то, что в последние годы бремя взносов на медицинское страхование стало больше перекладываться на работников, а не на работодателей, для простоты предположим, что ваши ежемесячные страховые взносы составляют 200 долларов. Это означает, что у вас остался ежемесячный доход после уплаты налогов в размере 6500 долларов.

Предполагая, что вы очень экономны и стараетесь есть дома как можно больше, вам все равно придется ежемесячно вносить 500 долларов на продукты в месяц.Предполагая, что вы не экономите ничего дополнительно, не совершаете веселых поездок, не едите вне дома и не покупаете дорогие напитки в барах и ресторанах, у вас останется 6000 долларов в бюджете на расходы на жилье.

Примечание: Ваши жилищные расходы не будут необязательными. Вы не можете просто не заплатить им один месяц, потому что у вас мало денег. Ваши обязательные жилищные расходы, которые вам нужно будет внести в бюджет, будут включать в себя ежемесячную основную сумму и проценты по ипотеке, расходы на обслуживание (кооперативы), общие сборы и налоги на недвижимость (кондоминиумы) и страховку домовладельца.

Хорошо подумайте о том, чего вы хотите, а также о том, что вы можете и чего не можете иметь в своем следующем доме. Например, вам нужен шарм под открытым небом и высокие потолки лофта (обычно называемого студиями из-за отсутствия законных спален)? Или вам совершенно необходимы отдельные спальни, потому что у вас есть дети?

Что такое юридическая спальня в Нью-Йорке? Требования к юридическим спальням в Нью-Йорке (2018)

Даже если вам нужно определенное количество спален для вашей семьи, вы все равно должны рассмотреть лофты (т.е. студии) и апартаменты с меньшим количеством спален просто потому, что многие из них могут быть легко преобразованы в дополнительные спальни. Есть ли у вас предпочтения между кооперативами или кондоминиумами? Большинство инвесторов и иностранных покупателей откажутся от кооперативов из-за ограничений на субаренду и отсутствия прав на недвижимость.

Однако многие местные жители Нью-Йорка в конечном итоге купят кооператив просто потому, что он обычно на 10-40% дешевле, чем кондоминиумы сопоставимого размера и качества.

Имейте в виду, что кооперативам также требуется более длительный процесс утверждения покупки.Вам нужно будет отправить навязчивый пакет советов по кооперации, а также пройти собеседование с советом директоров. Мысль о том, что ваши соседи контролируют вашу жизнь и знают каждую деталь вашей личной и финансовой истории, является невыносимой для многих людей.

Постарайтесь, чтобы критерии поиска были как можно более широкими, чтобы не пропустить списки, в которых, возможно, забыли включить детали, которые вы просматривали. Например, почти во всех объявлениях, за исключением некоторых домов и многоквартирных домов, указано количество спален.

У каждого объявления обязательно будет цена. Однако не во всех объявлениях указана площадь в квадратных футах, особенно это касается кооперативов. Поэтому, если вы наивно просматриваете только объявления площадью 1000 кв. Футов или больше, вы пропустите тонну кооперативных квартир, в которых не указана площадь в квадратных метрах, потому что продавец просто не знает.

Совет для профессионалов: Оптимальный экран включает максимальную прейскурантную цену, конкретные районы (или вы даже можете провести границу на большинстве поисковых порталов) и исключение списков, которые уже находятся в контракте и поэтому недоступны.Если у вас должно быть две или более спальни, вы также можете добавить это на свой экран.

Сохранив результаты поиска на популярном сайте поиска недвижимости, вы начнете автоматически получать уведомления о новых предложениях, которые появляются на рынке и соответствуют вашим критериям. А еще лучше поговорите с одним из наших опытных брокеров-партнеров о том, что вы хотите от своего идеального дома, и он настроит для вас поисковое оповещение в Службе множественного листинга Нью-Йорка.

Обычно они видят объявления примерно за день до общедоступных, ориентированных на потребителей веб-сайтов по недвижимости, поэтому вы всегда будете первым, кто узнает!

Получение надлежащего письма о предварительном одобрении по сравнению с письмом о предквалификационном отборе — очень важный следующий шаг в том, как купить квартиру в Нью-Йорке.Письмо с предварительным одобрением вызывает гораздо больше доверия, чем письмо с предварительным квалификационным экзаменом.

Это связано с тем, что письмо с предварительным одобрением требует более длительного взаимодействия, подачи документов и частичного андеррайтинга. Напротив, предварительное квалификационное письмо может быть составлено с помощью 15-минутного телефонного разговора с ипотечным брокером или банком без проверки документов.

Очень важно иметь предварительное одобрение, чтобы агент покупателя мог поручиться за ваше доверие при запросе частного показа или внесении предложения.Фактически, при подаче предложения в Нью-Йорке необходимо предварительное письмо, если вы не решите отказаться от оговорки о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке.

Тем не менее, еще одна важная причина, по которой вы должны получить письмо о предварительном одобрении ипотеки, заключается в том, чтобы просто попросить вашего кредитора дать второе мнение о том, каким должен быть ваш бюджет и максимальная цена покупки. Вы можете подумать, что ваш доход дает вам право на покупку многомиллионной квартиры с потерей всего 20%, но ваш банк может думать иначе.

Чрезвычайно важно получить от ипотечного кредитора справку о том, сколько, по их мнению, вы можете занять.Нет смысла продолжать поиск, если вам нужна ипотека для покупки, а банки вам не ссудят!

Это один из наиболее часто игнорируемых шагов при покупке квартиры в Нью-Йорке. Люди неизбежно забывают об этом шаге до тех пор, пока не наткнутся на подписанный контракт, и внезапно им не нужно будет внести залог по контракту (обычно 10% от покупной цены, хранящийся на условном депонировании юристом продавца).

NYC Затраты на закрытие для покупателей — Каковы ориентировочные затраты на закрытие для покупателей в Нью-Йорке?

Если у вас есть ограниченная сумма сбережений для первоначального взноса, вы можете рассмотреть вопрос о том, чтобы вывести деньги из фондового рынка, чтобы избежать риска нехватки средств для первоначального взноса, если рынок пойдет на спад.

Это будет особенно важно, если у вас едва накоплено денег на первоначальный взнос. В этой ситуации вы определенно не хотите рисковать потерять свой депозит по контракту, потому что вы решили проиграть оставшуюся часть своего первоначального взноса, оставив ее на фондовом рынке еще несколько недель.

В качестве альтернативы, если вы еще не внесли свой депозит по контракту, вы не хотите, чтобы ему приходилось вносить депозит по контракту, если фондовый рынок обрушится, а вы по-прежнему инвестируете. В этой ситуации вам придется принять трудное решение.Следует ли вам в любом случае внести депозит по контракту и зафиксировать некоторые убытки, или вам следует отказаться от дома своей мечты?

Пожалуйста, помните, что эта статья не заменяет финансовый совет, и вам следует проконсультироваться со своим финансовым консультантом по этому поводу. Вам также следует проконсультироваться с брокером опытного покупателя о том, что люди обычно делают в таких ситуациях.

Совет для профессионалов: Получите подарок от щедрого родственника? Убедитесь, что у вас есть подарочное письмо с подписью и постарайтесь, чтобы ваш родственник внес средства на ваш банковский счет как минимум за два месяца до покупки.Это уменьшит количество дополнительных документов, поскольку вашему ипотечному брокеру или банку потребуется дополнительная проверка источника финансирования, если вы получите крупный депозит в двух последних ежемесячных выписках по счету.

Покупатели всегда могут бесплатно работать с агентом по недвижимости. Агенты покупателя получают комиссию от части комиссии, уплачиваемой продавцом. Продавец платит фиксированную комиссию на недвижимость в Нью-Йорке в размере от 5% до 6% от покупной цены. Продавец будет платить эту комиссию независимо от того, есть ли у вас агент покупателя или нет.

Таким образом, если вы отказываетесь от права на представительство интересов опытного брокера покупателя, вы просто передаете все это агенту продавца, который получит непредвиденную двойную комиссию (т. Е. Двойное агентство).

Стоит ли нанять брокера покупателя в Нью-Йорке?

Однако то, что агент покупателя является бесплатным, не означает, что вы должны работать с кем угодно. Это особенно важно, если вы рассматриваете возможность поработать с другом как услугу. Имейте в виду, что эта услуга, которую вы случайно отдаете, стоит 3% от продажной цены.Что вы за это получаете?

Вам следует работать не только с опытным и надежным брокером покупателя, с которым вы можете легко общаться, но и с брокером, который незаметно возместит вам часть комиссионных, которые он зарабатывает.

Брокеры-партнеры Hauseit, работающие под торговой маркой, вернут вам 20 000 долларов или более в среднем из комиссии брокера покупателя на момент закрытия. Лучше всего то, что ни один из наших партнеров-брокеров открыто не дискредитирует или не порочит свою репутацию подобным образом, никто не узнает, что вы заключаете более выгодную сделку! Избегайте затруднений и безопасно сэкономьте на покупке, не рискуя своей сделкой!

После того, как вы зарегистрировались у брокера покупателя, вам следует начать посещать дни открытых дверей самостоятельно.Вы можете сэкономить некоторое время агенту покупателя, самостоятельно просматривая дни открытых дверей, в которые вы можете просто войти, если только это не день открытых дверей только по предварительной записи.

Если объявление о продаже не объявлено открытым или если вы не уверены, что оно действительно доступно, отправьте ссылку на объект недвижимости агенту покупателя. Ваш агент узнает истинный статус объекта и назначит для вас частный показ, если он доступен.

Не забывайте входить в систему, используя контактную информацию брокера покупателя на днях открытых дверей.Таким образом, вы избавитесь от проблем, связанных с тем, что вам звонят многочисленные брокеры и вас добавляют во множество информационных бюллетеней.

Если вы новичок в городе, попросите агента покупателя организовать для вас несколько выставок подряд в день, когда вы свободны. Организованный для вас тур открытых дверей — одно из больших преимуществ работы с агентом покупателя. Кроме того, вы можете узнать больше о городе от своего личного гида!

Важно понимать, что предложения недвижимости не являются обязательными, будь то письменные или устные.Даже если вы отправляете очень формальное электронное письмо с предложением, состоящее из финансового отчета REBNY, письма с предварительным одобрением, письма с предложением покупателя дома, биографии и контактной информации вашего поверенного, и продавец принимает ваше предложение, это не является обязательным для обеих сторон. до подписания контрактов.

Как сделать предложение на кооперативную квартиру в Нью-Йорке — шаги для подачи предложения на кооперативную квартиру Нью-Йорка

Предложение становится обязательным для покупателя только после того, как покупатель подписал договор купли-продажи и передал чек на договор депозита.

С другой стороны, оферта становится обязательной для продавца только после того, как продавец подписал и полностью выполнил договор купли-продажи и отправил копию обратно поверенному покупателя.

В результате этого продавец действует последним, и покупатель оказывается в очень уязвимом положении за день или два до того, как он или она подпишет встречный контракт. Это связано с тем, что покупатель заблокирован и не может требовать возврата контракта и депозита, если только продавец не задерживается на необоснованное время.

Однако продавец может воспользоваться подписанным контрактом и сделать покупки по предложению покупателя и, возможно, продать его кому-либо еще в течение этого периода времени. Продавец не обязан встречно подписывать контракт и может отказаться от сделки в любое время до встречного подписания!

Совет для профессионалов: Вы можете использовать дополнительные необязательные предложения в своих интересах, разместив несколько предложений на свойствах, которые вам нравятся. Наличие нескольких принятых предложений — это нормально, и мы даже видели, как покупатели до конца согласовывали несколько контрактов, прежде чем принять решение о подписании одного.

Одна из наиболее часто неправильно понимаемых тем о том, как купить квартиру в Нью-Йорке, — это когда привлекать адвоката по недвижимости. В идеале перед тем, как подавать предложение, у вас должен быть поверенный по недвижимости.

Таким образом, когда агент вашего покупателя отправляет предложение, он или она может включить контактную информацию вашего поверенного в электронное письмо с предложением. Это заставит ваше предложение выглядеть гораздо более убедительным для листингового агента, поскольку оно демонстрирует дополнительную серьезность с вашей стороны.

Однако, если вы откладываете дела на потом или просто заняты, как большинство жителей Нью-Йорка, вы можете перейти к этой части только после того, как получите принятое предложение. На этом этапе крайне важно быстро пройти собеседование и нанять опытного и профессионального юриста по недвижимости, чтобы не было задержек. Прочтите наше руководство по вопросам, которые можно задать своему юристу по недвижимости при собеседовании с разными юристами.

Вы захотите вызвать адвоката как можно скорее после того, как у вас будет принятое предложение, поскольку адвокат продавца будет ждать, чтобы отправить вашему адвокату проект договора купли-продажи.Кроме того, агенту по листингу потребуется контактная информация вашего юриста для заключения сделки. Рассылка списка сделок брокерам и юристам, представляющим каждую из сторон, формализует принятое предложение и позволяет всем сторонам связываться друг с другом.

Совет для профессионалов: По-настоящему хорошим юристам даже не потребуется подписывать письмо о помолвке или платить авансом. Поскольку хороший юрист никогда не подаст в суд на клиента на сумму более нескольких тысяч долларов, он никогда не утруждает себя юридическим соглашением.Большинство лучших адвокатов просто берут гонорар при закрытии сделки.

После того, как ваше предложение будет принято, ваш юрист возглавит контракт, юридическую и финансовую экспертизу от вашего имени. Это означает, что ваш юрист рассмотрит и обсудит договор от вашего имени, а также тщательно изучит исходный план предложения, построение финансовой отчетности, протоколы правления, правила внутреннего распорядка, договор аренды и другие важные документы.

Ваш юрист также закажет титульный поиск для квартир и таунхаусов или кооперативный поиск кооперативных квартир.

Если вы покупаете целое здание, например, пристроенный или отдельно стоящий дом или таунхаус, вам нужно заказать осмотр дома перед подписанием контракта. Агент вашего покупателя может дать вам рекомендации, а также запланировать это за вас.

Инспекция дома обычно не проводится при покупке кооперативов и кондоминиумов в Нью-Йорке, хотя в любом случае может быть разумно провести ее для зданий с небольшим количеством квартир или новостройки.

Даже несмотря на то, что ваш юрист будет отвечать за комплексную проверку от вашего имени, все же будет разумно, если у вас будет время принять как можно более активное участие.Если вы покупаете кооператив в Нью-Йорке, попробуйте самостоятельно ознакомиться с некоторыми документами, например, с правилами внутреннего распорядка и политикой субаренды.

Когда ваш юрист назначает встречу для ознакомления с протоколом правления в офисе управляющего агента, вам следует присоединиться к нему, если это возможно. Протоколы доски могут предоставить ценную информацию о том, хорошо ли управляется здание и действительно ли ваши соседи безумны!

После того, как ваш юрист удовлетворительно проверил и обсудил все от вашего имени, самое время назначить встречу с вашим юристом, чтобы он или она объяснил вам все, прежде чем вы подпишете договор купли-продажи.Как правило, вы должны встретиться в офисе своего юриста, чтобы получить краткое изложение проведенной комплексной проверки и контракта до того, как вы подписали его пунктирной линией.

Не забудьте взять с собой личный чек на депозит по контракту, чтобы ваш юрист мог отправить подписанный контракт и чек адвокату продавца!

Совет для профессионалов: Электронные контракты разрешены и становятся все более распространенными в сделках с недвижимостью Нью-Йорка. Если вы путешествуете или по какой-либо другой причине слишком заняты, посмотрите, разрешит ли вам ваш адвокат подписать договор о покупке и провести конференц-связь.Вы всегда можете перевести депозит по контракту, а также на счет условного депонирования поверенного продавца.

После того, как вы полностью заключили контракт, самое время обратиться к вашему ипотечному брокеру или банку. Предоставьте им всю необходимую документацию и попросите их заказать оценку, если она еще не проводилась. Как только банк полностью обеспечит вашу ссуду, они вышлют вам письмо-обязательство по ипотеке.

Письмо-обязательство по ипотеке — это официальное обязательство вашего кредитора ссудить вам деньги для вашей конкретной покупки.Имейте в виду, что в вашем типичном письме-обязательстве есть множество недостатков, которые, по сути, делают его необязательным для кредитора в случае, если что-то пойдет не так.

Если вы покупаете кооператив, вам понадобится письмо с обязательством по кредиту, а также Соглашения о признании Aztech, чтобы подать заявку на покупку кооператива.

Получив письмо с обязательством по кредиту, вы можете заполнить заявку на участие в совете директоров кооператива, которую вы должны были начать, как только продавец подпишет контракт. Рекомендуется начать с этого как можно раньше, так как некоторые предметы, такие как личные и профессиональные рекомендательные письма, могут занять некоторое время.

Как получить одобрение совета по кондоминиуму или кооперативу (2018)

Как правило, вы получите копию заявки на продажу, как только у вас будет принятое предложение, но, возможно, лучше отложить его заполнение до тех пор, пока вы убедитесь, что у вас есть сделка (т.е. подписанный контракт).

Пожалуйста, не забудьте серьезно отнестись к этому обременительному заявлению. Не забудьте ответить на все вопросы, в том числе поставить «Н / Д» для вопросов, которые в противном случае оставались бы пустыми.

Все должно быть напечатано, поэтому для редактирования PDF может потребоваться дополнительное программное обеспечение.Не забудьте четко следовать инструкциям в заявке на покупку. Если они просят предоставить по 5 разобранных копий для каждого члена правления, пожалуйста, сделайте это. Если они попросят все сложить в 3 папки с кольцами, сделайте это!

Просто не забудьте быть внимательным и включить все, что требуется. Обязательно уделите внимание деталям и убедитесь, что все ваши числа складываются (т. Е. Вспомогательные номера банковских выписок складываются в сводку вашей личной финансовой отчетности).

Пожалуйста, прочтите наше подробное руководство по созданию профессионального приложения для советов по покупке кооперативов, чтобы узнать больше!

После того, как ваша заявка на покупку будет отправлена ​​и рассмотрено управляющим агентом кооператива, она будет передана на рассмотрение Правлению.Управляющий агент проведет только предварительную проверку, чтобы убедиться, что вы не упустили какую-либо информацию. Как только он будет проверен на полноту, он, как правило, будет передан на следующее заседание совета директоров для рассмотрения членами совета.

Как пройти собеседование в совет директоров кооператива в Нью-Йорке — Советы по достижению успеха на собеседовании в совет директоров

Если ваше заявление будет признано удовлетворительным и вы соответствуете финансовым требованиям кооператива, ваше заявление будет условно одобрено, и вам будет отправлено время для собеседования .

Собеседование с советом директоров кооператива — это возможность для совета директоров встретиться с вами лично и убедиться, что вы полностью не отличаетесь от человека, указанного в заявке.

Поскольку вы уже были условно одобрены на основе вашей квалификации, это часто просто встреча вежливости и приветствие, подтверждающее ваше одобрение.

Прочтите наши советы о том, как пройти собеседование с советом директоров кооператива, что делать и чего не делать во время этой важной встречи.

По иронии судьбы, этот последний шаг при покупке квартиры в Нью-Йорке — один из самых спорных.Это потому, что советы по кооперации имеют право отказать покупателю по любой причине, даже не раскрывая причину. В результате наверняка появится множество разъяренных продавцов и покупателей, которым будет отказано в правлении, которые считают, что отказ был вызван более гнусными причинами.

Однако очень сложно доказать, что правление отклонило кандидатуру, потому что оно в некотором роде является дискриминационным, поскольку от них не требуется раскрывать причину отказа, и это может быть по целому ряду законных причин.

Последний шаг при покупке квартиры в Нью-Йорке обычно самый простой. Все должно быть уже согласовано, и вы получите четкое разрешение от вашего банка на закрытие, чтобы продолжить закрытие. Юристы планируют закрытие сделки, и обычно оно проводится либо в офисе поверенного продавца, либо в офисе управляющего агента.

В день закрытия будет присутствовать много сторон, включая поверенных банков, поверенного покупателя, поверенного продавца и координатора закрытия сделки от титульной компании.Брокер покупателя и брокер продавца также могут присутствовать, хотя часто они появляются только ближе к концу, если вообще хотят забрать свои комиссионные чеки1.

Это потому, что брокеры не участвуют в закрытии сделок, и если они вообще присутствуют, то только для моральной поддержки!

Ваш юрист проведет вас через все документы, которые вам нужно будет подписать, а также обработает все чеки и необходимые платежи. Ваш адвокат, как правило, предоставляет вам таблицу всех ваших точных заключительных расходов до дня закрытия.Эта таблица обычно называется заключительным отчетом по сделкам с недвижимостью в Нью-Йорке.

После того, как все необходимые документы подписаны и чеки розданы, пора, наконец, взять ключи от вашего нового дома!

Совет для профессионалов: Если вы правильно подписались на скидку NYC с комиссией брокера , один из наших партнерских брокеров незаметно передаст вам заключительный подарок в конверте после того, как закрытие будет отложено.Средний чек, который вы получите, будет составлять 20 000 долларов или больше на средний дом в Нью-Йорке. Не тратьте все сразу!

Как купить многоквартирный дом за 7 простых шагов

Покупка многоквартирного комплекса требует большего участия, чем инвестирование в односемейную недвижимость, и предполагает более глубокое понимание финансовых и управленческих аспектов. Как правило, вы можете узнать, как купить жилой комплекс за семь шагов. Эти шаги включают решение о том, подходит ли вам многоквартирный дом и какой тип квартирного комплекса следует покупать.

Покупку жилого комплекса можно разбить на следующие семь этапов:

1. Определитесь, подходит ли вам покупка жилого комплекса

Прежде чем начать инвестировать в многоквартирные дома, вы должны убедиться, что это правильная инвестиционная стратегия для вас. По сравнению с покупкой односемейных домов и небольших многоквартирных домов, многоквартирный дом требует больше исследований, больше времени и часто больше капитальных и дополнительных затрат. Перед покупкой жилых комплексов важно взвесить все «за» и «против».

Плюсы покупки ЖК

Владение многоквартирным домом дает множество преимуществ. К ним относятся регулярный доход, диверсификация дохода по множеству единиц, более низкие затраты на обслуживание на единицу, возможность дополнительных источников дохода помимо арендной платы, финансирование, основанное больше на финансовых показателях собственности, чем на ваших собственных, а стоимость здания часто является функция арендной платы.

Периодический доход от покупки жилого комплекса

Одна из основных причин покупки многоквартирных домов — постоянный доход.Если сделка будет правильной и с хорошими финансами, хороший многоквартирный дом будет приносить регулярный ежемесячный доход, также известный как положительный денежный поток.

Диверсификация доходов между многими объектами после покупки многоквартирного дома

Если вы инвестор по принципу «купи-и-держи», который обычно покупает односемейную недвижимость, вы, вероятно, знакомы с типичной проблемой вакансий. Если ваша собственность опустеет, вы потеряете 100 процентов своей арендной платы. С другой стороны, многоквартирные дома смягчают последствия высокой доли вакантных площадей.Если одна единица пустует, у вас все еще есть другие, чтобы генерировать арендную плату для покрытия расходов и, возможно, по-прежнему генерировать положительный денежный поток.

Снижение удельных затрат на содержание жилого комплекса

Эффект масштаба работает в пользу собственника многоквартирного дома. Например, если вам нужно переделать крышу, это не только для одной единицы. Этот ремонт обслуживает все объекты в здании. Если вам нужно перекрасить, вы можете использовать одну и ту же краску для нескольких единиц и не терять материалы из-за необходимости только одной единицы.

Дополнительные источники дохода при покупке жилых комплексов

Чем больше здание, тем больше вероятность, что вы сможете добавить дополнительные источники дохода, такие как торговые автоматы, банкоматы и прачечные с оплатой монетами. Аренда парковочных мест и места для рекламных щитов также может принести дополнительный доход. Один профессиональный совет — взимать дополнительную ежемесячную арендную плату за кондиционеры, модернизированную технику и улучшенные кухни и ванные комнаты.

Финансирование больше зависит от финансовых показателей жилого комплекса, чем от ваших собственных

В отличие от частной собственности, финансирование многоквартирных домов основывается в основном на финансовых показателях здания, а не на вашей личной финансовой и кредитной ситуации.Таким образом, для утверждения кредита банки будут в основном смотреть на финансовую ситуацию со зданием. Это выгодно, если у вас низкий балл FICO.

Стоимость многоквартирного дома часто зависит от арендной платы

При покупке многоквартирных домов стоимость инвестиций в значительной степени определяется финансовыми показателями здания. Таким образом, если вы можете увеличить арендную плату, вы можете увеличить стоимость своего владения.

Минусы покупки жилых комплексов

Купить жилой комплекс сложнее, чем приобрести дом на одну семью или даже небольшой многоквартирный дом.Управление будет немного более интенсивным, а характер арендаторов будет другим. Кроме того, ожидайте, что техническое обслуживание будет более обычным делом, а управление имуществом будет более дорогостоящим.

Покупка жилого комплекса требует интенсивного управления

Если размер здания превышает четыре единицы, управление становится гораздо более интенсивным процессом. Возможность управлять собственностью самостоятельно становится проблемой, и вам необходимо рассмотреть возможность внешнего управления.

Один из вариантов — нанять профессиональную компанию по управлению недвижимостью. В других случаях вам нужно нанять местного менеджера. И то, и другое связано с дополнительными расходами и необходимостью наблюдения за менеджером. Как правило, управляющие недвижимостью взимают от 10 до 20 процентов ежемесячной арендной платы брутто.

При покупке жилого комплекса преобладает текучесть арендаторов

Когда арендаторы переезжают в односемейное жилище, это, как правило, больше на длительный срок. Они знакомятся с окрестностями, их дети ходят в местные школы и т. Д.А вот арендаторы в квартирах гораздо более временны.

В доме на одну семью арендатор нередко остается пять лет и более. В квартире вам повезло, если арендатор проживает более одного года. Таким образом, вы должны ожидать текучести арендаторов, и вы будете постоянно находиться в режиме маркетинга и сдачи в аренду новым жильцам.

Уход за жилым комплексом без арендатора

Даже съемщик дома на одну семью будет относиться к собственности как к собственному дому.А квартира — другое животное. Жильцы часто не так бережно относятся к квартирам. Таким образом, в квартирах будет гораздо больше проблем с повреждениями и обслуживанием, выходящими за рамки обычного износа.

Покупка жилого комплекса связана с высокими затратами на обслуживание

При покупке многоквартирных домов будьте готовы к текучести и общему отсутствию заботы со стороны арендаторов о своих квартирах. У вас также будет больше текущего ремонта в квартирах, чем в односемейных квартирах.В расчете на единицу затраты на обслуживание будут тем ниже, чем больше единиц в здании (особенно по сравнению с домом на одну семью).

Тем не менее, общая стоимость обслуживания будет выше в многоквартирном доме, даже если площадь дома такая же, как у дома. В компании Avail генеральный директор Райан Кун предупреждает инвесторов, что при возникновении серьезных проблем, таких как поломка котла, приводящая к потере тепла во всем здании, они затрагивают большее количество арендаторов и требуют более дорого ремонта. Замена сантехники в одной ванной, а то и во всем доме обходится намного дешевле, чем замена сантехники в пятиэтажном доме.

2. Выберите тип жилого комплекса для покупки

Если вы решили, что покупка жилого комплекса — хороший вариант для вас, следующим шагом будет выбор типа жилого дома, который вы хотите приобрести. Это включает в себя изучение ваших личных и финансовых критериев покупки, желаемого количества квартир и понимание класса квартир, доступных для покупки.

Еще пункты, которые следует учитывать при выборе типа квартирного комплекса для покупки:

Изучите свои личные и финансовые критерии, прежде чем инвестировать в жилой комплекс

Примите во внимание уровень ваших амбиций и порог риска, поскольку и то, и другое повлияет на то, какие инвестиции в квартиру вы будете рассматривать.Двумя основными соображениями в этом отношении являются количество единиц и ожидаемая рентабельность инвестиций.

Учесть количество квартир в жилом комплексе

Как правило, все, что больше двух квартир, можно считать многоквартирным домом или многоквартирным домом. Если вы достаточно консервативны и хотите только пополнить свой пенсионный доход или имеете побочный доход, возможно, вы захотите остаться со зданиями размером не более четырех-шести квартир.

Если вы стремитесь к большему доходу и готовы брать на себя связанные с этим риски, вы можете рассмотреть более крупные здания, такие как здания на 12 или даже более 20 единиц.

Знать типы и классы квартир при покупке жилого комплекса

Многоквартирные дома бывают самых разных форм. Существуют переоборудованные старые многоквартирные дома, двухэтажные апартаменты с садом и, возможно, дюжина или более квартир в одном здании, вплоть до многоэтажных средних и высотных многоквартирных домов и жилых комплексов, содержащих десятки арендных плат единицы измерения.

В США существует рейтинговая шкала с буквами от A до D, которая пытается классифицировать уровень многоквартирных домов:

• Многоквартирный дом класса «A»: Новые апартаменты класса люкс, как правило, старше 10 лет или существенно отремонтированы, если старее.Обычно это садовые, средние или высотные здания. Жилые комплексы класса «А» имеют такие удобства, как бассейны, теннисные корты и клубы.
• Многоквартирный дом класса «B»: Возраст до 20 лет, может быть устаревшим, но хорошо построен и содержится в хорошем состоянии. В этих комплексах могут быть или не быть удобства, но они есть, удобства более устаревшие, чем в квартирах класса «А».
• Многоквартирный дом класса «C»: Возраст до трех десятилетий, с ограниченными удобствами или без них.Имущество может иметь очевидную потребность в обновлении и ремонте.
• Многоквартирный дом класса «D»: Как правило, старше 30 лет и обычно проживает в более низких социально-экономических районах, часто с субсидируемым жильем. Удобства обычно отсутствуют, и здания обычно явно нуждаются в ремонте и ремонте.

Большинство индивидуальных инвесторов покупают недвижимость классов «B» и «C», потому что их стоимость заметно ниже, чем недвижимость класса «A», но они не требуют ремонта и обновления и интенсивного управления, которые требуются для недвижимости класса «D».

Учитывайте рентабельность инвестиций при покупке жилого комплекса

Доходность здания зависит от его размера и от того, сколько денег вы вложили в недвижимость. Меньшее здание с меньшим количеством квартир не будет иметь потенциал зарабатывания денег, как более крупная собственность, но для его покупки не потребуется столько денег, как и управление.

Большие здания с большим количеством сдаваемых в аренду квартир могут принести больший доход, но они потребуют больших первоначальных вложений.Кроме того, чем больше количество единиц, тем больше вам нужно учитывать, насколько сложным будет повседневное управление. Если вам придется нанять управляющего недвижимостью или воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, это снизит ваш денежный поток и прибыль.

3. Найдите жилой комплекс для покупки

Есть много способов найти жилой комплекс для покупки. Вы можете искать сами, без профессиональной помощи. Местные ассоциации инвестиций в недвижимость (называемые REIA) могут быть полезны при покупке жилого комплекса.Или вы можете воспользоваться услугами профессионалов, включая агентов по недвижимости, агентов по коммерческой недвижимости и даже бизнес-брокеров.

Некоторые из способов найти жилой комплекс для покупки:

Найдите жилой комплекс самостоятельно

Самостоятельный поиск недвижимости может занять много времени, но это не значит, что он будет непродуктивным. Одним из самых больших преимуществ поиска недвижимости, не обслуживаемой агентами по недвижимости, является то, что продавец не платит комиссию.Это потенциально 6 или 7 процентов, с которыми вы могли бы договориться относительно запрашиваемой цены.

Plus, вы можете получить достаточно выгодные условия, работая напрямую с продавцом. Вы даже можете договориться о финансировании собственника с продавцом и вам не придется брать внешний заем.

Используйте местную ассоциацию инвестиций в недвижимость (REIA), чтобы найти жилой комплекс

Если вы склоняетесь к поиску многоквартирного дома самостоятельно, подумайте о вступлении в местный клуб недвижимости в вашем районе.Обычно они называются ассоциациями инвесторов в недвижимость (REIA). Эти группы позволяют вам общаться с другими инвесторами, некоторые из которых могут продавать многоквартирные дома или знают кого-то, кто продает.

Нанять агента по недвижимости

Нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что отрасль недвижимости предоставляет доступ к самому большому количеству объектов недвижимости на продажу, включая покупку многоквартирных домов. Каждый агент по недвижимости имеет доступ к одной или нескольким службам множественного листинга (MLS), в которых перечислены все объекты недвижимости, выставленные на продажу каждым агентством, участвующим в этой MLS.Многоквартирные дома и многоквартирные дома будут включены в эту базу данных о недвижимости для продажи.

Обратной стороной работы с агентом является то, что при продаже будет взиматься комиссия. Обычно для покупателя это не из ваших карманов; они поступают из выручки продавца как одна из их заключительных расходов. Тем не менее, комиссия от 3 до 10 процентов будет учтена в цене, так что это фактически немного повысит цену здания.

Кроме того, агенты знают рынок и умеют определять стоимость, поэтому цены на здания, как правило, устанавливаются по максимальной рыночной стоимости.Имейте в виду: не каждый агент или даже агентство имеет опыт работы с многоквартирными домами. Итак, вы должны быть уверены, что работаете с кем-то, кто компетентен в работе с многоквартирными домами в диапазоне размеров, который вы ищете.

Попробуйте обратиться к агенту по коммерческой недвижимости при покупке многоквартирного дома

Агенты по коммерческой недвижимости специализируются на продаже и покупке квартирных комплексов. Они обрабатывают их все время и, вероятно, имеют лучший доступ к спискам квартир на продажу, чем типичный офис по жилой недвижимости.Например, они могут иметь доступ к спискам других коммерческих брокерских компаний, которые не входят в типичную MLS. Структура комиссионных агентств по коммерческой недвижимости, как правило, немного выше, чем у жилых офисов, поэтому будьте готовы к тому, что комиссии будут выше в диапазоне от 7 до 10 процентов.

Опять же, это может быть не из вашего кармана, но это влияет на запрашиваемую цену здания. Агентства коммерческой недвижимости, как правило, немного сложнее, чем жилые фирмы, и быстро раскрывают финансовые принципы, с которыми вы, возможно, еще не знакомы.Не будь робким; дайте им понять, что вы новичок, и заручитесь их помощью в разъяснении того, чего вы не понимаете. Кроме того, они регулярно работают с креативными идеями покупки (например, с финансированием собственника), от которых агенты по жилью недвижимости могут уклоняться.

Рассмотрите возможность использования бизнес-брокера

Бизнес-брокеры продают предприятия, но их предложения включают здания смешанного использования (коммерческие здания, в которых также есть жилые единицы), многоквартирные дома и даже целые многоквартирные дома.Они могут быть отличным источником потенциальных сделок.

Подобно агентам по коммерческой недвижимости, брокерские конторы представляют собой довольно сложные офисы.

Это может означать, что они знают, как создать и представить творческий офис. Но это также означает, что они привыкли говорить о финансах бизнеса, даже если вы этого не делаете. Не бойтесь попросить их пояснить то, что вы, возможно, еще не понимаете. Со временем вы это сделаете; до тех пор, не откладывайте их жаргон.

4.Оценка потенциального жилого комплекса и микрорайона

Когда вы покупаете жилой комплекс и оцениваете потенциальные покупки, обязательно оцените местоположение, рассмотрите количество и размеры квартир, обратите внимание на удобства собственности и обратите внимание на детали строительства. Это важно, чтобы вы знали о любых потенциальных проблемах и могли их проактивно решать.

Затем сделайте две оценки финансов. Начните с приблизительного изучения основных чисел, чтобы убедиться, что они вообще заслуживают рассмотрения.Если приблизительный осмотр указывает на собственность кандидата, сделайте полную оценку финансовых показателей здания. Опять же, важность этого шага состоит в том, чтобы убедиться, что вы можете решить любые потенциальные проблемы как можно раньше.

Более подробная информация об оценке жилого комплекса и окрестностей:

Оценка местоположения жилого комплекса

Как и при любых инвестициях в недвижимость, вы хотите приобрести многоквартирный дом в желаемом районе. Держитесь подальше от зараженных районов, какой бы привлекательной ни казалась дешевая покупка.В то время как некоторые инвесторы совершают покупки класса «D» в труднодоступных районах, есть много хороших инвестиций в других местах.

Лучше расположенная недвижимость обеспечивает более сильную базу арендаторов, лучших арендаторов, которые будут лучше заботиться о вашей собственности, более высокую арендную плату и больше шансов получить высокую оценку за здание.

Рассмотрите количество и размер квартир в жилом комплексе

Как упоминалось ранее, если вы рассматриваете возможность покупки многоквартирных домов, вам нужно будет определить, сколько квартир имеется в каждой собственности.Но вы также захотите принять во внимание размер этих квартир с точки зрения площади в квадратных футах, количества спален, ванных комнат и т. Д.

Студии или апартаменты для повышения эффективности аренды могут быть трудными за пределами кампусов колледжей и районов с высокой плотностью населения. Квартиры с одной спальней легче арендовать, чем студии, но лучше всего это квартиры с двумя спальнями и больше. Пара, особенно с ребенком, захочет получить эту вторую спальню. Даже одинокий человек может захотеть вторую спальню для гостей или в качестве домашнего офиса. Таким образом, это открывает более широкий рынок потенциальных арендаторов, чем квартира с одной спальней.

Обратите внимание на благоустройство жилого комплекса

Удобства повышают интерес к вашей собственности. Они могут включать в себя все, от стиральных машин и сушилок в квартирах до крытых парковок или гаражей, и даже бассейнов, спа и тренажерных залов. Чем больше удобств в собственности, тем более желанным она будет для арендаторов.

При покупке жилого комплекса обращать внимание на детали конструкции

Пять наиболее распространенных проблемных зон при строительстве многоквартирных домов:

1.Плоская крыша

Плоские крыши, как правило, порождают всевозможные проблемы, особенно связанные с утечками. Однако избежать их довольно сложно, потому что у многих старых многоквартирных домов плоские крыши. Просто имейте в виду, что они могут быть проблематичными.

2. Цельный каркас по сравнению с кирпичом

Если здание полностью каркасное, оно подвержено проблемам с краской и гниению. Это означает, что чем больше древесины для фасада, тем больше придется платить за обслуживание фасада. Это также приводит к повышению рейтинга страховки от пожара.

3. Старая сантехника

Если зданию более трех десятилетий, а водопровод никогда не заменялся, будьте готовы к постоянному ремонту водопровода. Старая труба, наверное, уже начала портиться. Что еще более важно, у вас могут быть проблемы со свинцом в соединениях, что означает еще более дорогостоящий ремонт для его удаления.

4. Общие утилиты

В старых квартирах часто есть общие системы, например, водопровод или электричество.Это означает, что домовладелец оплачивает эти коммунальные услуги и либо поглощает их в составе арендной платы, либо пытается пропорционально распределить их между арендаторами. Эксперты сходятся во мнении, что это обычно проблематично. Например, поскольку арендаторы чувствуют, что не платят за тепло, некоторые нередко поднимают термостат до 80 градусов по Фаренгейту зимой, а затем открывают окно.

5. Асбестовая и свинцовая краска

Старые здания часто содержат асбест в изоляции, старых системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и внешней обшивке. Дополнительно внутренняя отделка может быть окрашена краской на свинцовой основе.В зависимости от того, где вы живете, вам, возможно, придется решить эти проблемы, и это может оказаться дорогостоящим. Фактически, одна из причин, по которой владелец может продавать, заключается в том, что он столкнулся с проблемой сокращения выбросов свинца или асбеста и не может себе этого позволить. Важно, чтобы инспектор по строительству искал эти материалы и уточнял в вашем городе и штате, какие средства правовой защиты необходимы, если они присутствуют в здании.

Изучите основные числа перед покупкой жилого комплекса

Есть несколько основных цифр, на которые вы можете обратить внимание при оценке жилого комплекса.Они позволят вам предварительно оценить потенциал собственности, прежде чем вы проведете более тщательную проверку ее финансовых показателей. К ним относятся арендная плата за жилой комплекс, заполняемость и стоимость за единицу.

Более подробная информация о номерах, которые следует изучить перед покупкой жилого комплекса:

Аренда рулона ЖК

Получите текущую арендную плату за каждую квартиру. Суммируйте их и умножьте на 12, чтобы получить приблизительное представление о валовой годовой арендной плате.Это называется арендной платой. Инструмент, используемый инвесторами для сравнения покупок многоквартирных домов, основанный на сумме арендной платы, — это множитель валовой арендной платы. Он сравнивает стоимость здания в зависимости от арендной платы.

Заполняемость ЖК

Показатель занятости показывает, сколько времени в здании занято. Доля вакансий — обратная цифра; он сообщает вам, сколько времени здание пустует. Спросите продавца и агента о заполняемости или свободном месте в здании.Обратитесь к агентам по недвижимости и группам арендодателей в вашем районе, чтобы узнать, каковы типичные нормы вакансий. Сравните цифры для здания, которое вы рассматриваете, со средними показателями по местной промышленности.

Если ставки кажутся слишком хорошими, возможно, вы не получаете достоверную информацию от продавца. Если они плохие, попробуйте определить, почему заполняемость не лучше. Могут быть возможности — например, простое усовершенствование единиц — которые могут как привлечь арендаторов, так и / или удержать их дольше.

Стоимость квартиры в ЖК

Это простая цифра, которая рассчитывается путем деления покупной цены здания на количество единиц в нем. Это даст вам точку, по которой вы сможете сравнить его с другими многоквартирными домами, которые вы собираетесь купить, и сравнить эту цифру со средней местной ценой за единицу. Эта цифра может стать хорошим инструментом торга, если вы хотите купить здание, но считаете, что цена слишком высока.

Оцените все финансовые показатели перед покупкой жилого комплекса

Если посмотреть на основные цифры, вы получите представление о финансовом состоянии объекта недвижимости.Но, прежде чем делать какое-либо предложение, вам необходимо получить полную финансовую отчетность по собственности, по крайней мере, за предыдущий год, а желательно за несколько лет.

Такие цифры, как валовой операционный (арендный) доход, расходы, уровень вакантных площадей и определенные коэффициенты, исследуют жизненно важные показатели здания и, безусловно, повлияют на вашу способность получить финансирование для жилого комплекса.

Цифры, которые помогут вам оценить жилой комплекс, включают:

Валовая операционная прибыль

Валовая операционная прибыль — это фактическая арендная плата за недвижимость.Это то, что на самом деле входит в дверь, открывающую вакансию. Если вы покупаете жилой комплекс, в котором нет людей, вам может потребоваться провести анализ потенциального дохода от аренды (PRI). PRI основан на анализе рынка аренды в соответствии с условиями аренды и сопоставимой недвижимостью в этом районе.

Расходы

Расходы при покупке многоквартирных домов включают проценты, страхование, рекламу, обслуживание, имущество и другие налоги (не налоги на прибыль), сборы, управленческие расходы и профессиональные услуги (например, юридическая помощь).

Важно знать, какова общая нагрузка по расходам за год и как выглядит структура расходов каждый месяц. В одни месяцы расходы будут выше, чем в другие, и хорошо об этом знать.

Чистая операционная прибыль (NOI)

Чистая операционная прибыль — это сумма, полученная от собранной арендной платы после оплаты всех расходов. Рекомендуется проверять чистую операционную прибыль как за год, так и за месяц. Чистая операционная прибыль также известна как денежный поток.Денежный поток может быть положительным, что означает, что вы заработали деньги в течение периода, или отрицательным, что означает, что недвижимость стоила вам денег в течение этого периода времени.

Вот пример расчета чистой операционной прибыли для здания из шести домов, каждое из которых арендуется за 600 долларов в месяц:

= Валовая операционная прибыль

Ежемесячно	Ежегодно
Потенциальная арендная плата	3600 долларов США	43200 долларов США
	5	5	3240 долларов США	38800 долларов США
-Расходы	2160 долларов США	долларов США 25920 долларов США
	долларов США	долларов США чистой операционной прибыли (денежный поток) В этом примере денежный поток положительный, из-за чего ежемесячный доход составляет 1080 долларов, или 12 960 долларов в год! Отчет о прибылях и убытках Приведенная выше таблица является упрощенной версией представления ежемесячных / годовых финансов.Вам должен быть предоставлен так называемый отчет о движении денежных средств, отчет о прибылях и убытках или отчет о прибылях и убытках. По сути, это одно и то же. Они предоставляют полную картину финансовых показателей, в частности, с разбивкой всех расходов. Таким образом, отчет о прибылях и убытках позволяет вам исследовать каждую категорию расходов вместо одной единовременной выплаты, как вы видите выше. Ставка капитализации Ставка капитализации (ставка капитализации) показывает норму возврата инвестиций.Это важный показатель, позволяющий сравнивать один инвестиционный сценарий с другим или один объект недвижимости с другим. Формула: Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки Давайте возьмем приведенный выше пример и предположим, что покупка здания стоит 200 000 долларов. Cap Rate = 12 960 долларов США / 200 000 долларов США Cap Rate = 6,48 процента 6,48% — это хороший показатель? Это зависит от пары вещей. Во-первых, это зависит от сравнения с другими юнитами в вашем районе и другими юнитами, которые вы, возможно, рассматриваете.Если вы смотрите на два других перспективных объекта, и их капитализация составляет 11 процентов и 12 процентов соответственно, то вариант выше не будет таким хорошим выбором. Или, если уровень капитализации в вашем районе составляет в среднем от 9 до 10 процентов, здание наверху все равно меркнет по сравнению. Также имеет значение, как вы покупаете недвижимость. В приведенном выше примере предположим, что 25 920 долларов включают проценты в размере примерно 7 000 долларов за год. Если бы вы заплатили за здание все наличные, вы бы не понесли процентов.Итак, ваши расходы составили бы всего 18 920 долларов. В результате чистая операционная прибыль была бы выше на 7000 долларов или 19 960 долларов. Таким образом, максимальная ставка составит 19 960 долл. США / 200 000 долл. США, или 9,98 процента. Предметы должной осмотрительности при покупке жилых комплексов Если вы решили продолжить покупку, вам нужно добавить несколько элементов в свое расследование. Некоторые из них настолько важны, что вы должны вписать их в качестве официальных запросов в контракт и сделать предложение предметом вашего одобрения того, что вы видите.Таким образом, продавец должен предоставить информацию, и вы можете отказаться от сделки, если детали вам не понравятся. Определите, почему владелец продает При покупке жилого комплекса постарайтесь выяснить, почему его продают собственники. Ситуация, с которой сталкиваются продавцы, — важная составляющая при заключении сделки. Например, если продавец хочет уйти на пенсию и перейти в Sunbelt, его / ее мотивы сильно отличаются от тех, которые были при столкновении с недвижимостью, нуждающейся в капитальном ремонте. Особое беспокойство вызывает попытка выяснить что-то неладное с имуществом, которое продавец пытался скрыть. Нераскрытые проблемы могут дорого обойтись, и вы должны изо всех сил стараться выявить проблемы, прежде чем они станут вашими проблемами! Получить копии договоров аренды жилого комплекса Единственный реальный способ узнать, как будет выглядеть список арендной платы, — это получить копии каждого договора аренды. Они покажут вам не только сумму арендной платы, но и условия аренды, кто будет продлен, разрешено ли им содержать домашних животных, каковы их гарантийные залоги и т. Д.Кроме того, после того, как вы перейдете в собственность, договоры аренды станут вашими, поэтому вам необходимо с ними ознакомиться. Запросить налоговую декларацию от предыдущего собственника жилого комплекса Часто бухгалтерские книги по собственности, выраженные в отчете о прибылях и убытках, будут сильно отличаться от того, что указано в налоговой декларации владельца. Запросите оба варианта и исследуйте любые несоответствия. Например, если продавец показывает чистую операционную прибыль в размере 12 000 долларов в бухгалтерских книгах, но только 9 500 долларов в налоговой декларации, это должно вызвать некоторые предупреждающие флажки и должно быть проверено. Осмотр жилого комплекса Когда вы серьезно подумываете о покупке многоквартирного дома — и определенно в качестве непредвиденного обстоятельства в вашем контракте — вы хотите, чтобы строительный инспектор провел оценку собственности. Квартиры являются сложными и часто имеют общие системы, различные уровни состояния в каждой квартире и потенциальные проблемы с общими помещениями, о которых арендаторы никогда не сталкиваются и не сообщают. Вам потребуется подробный отчет о проверке того, что необходимо отремонтировать.Этот отчет станет инструментом переговоров при покупке. 5. Сделать предложение на жилой комплекс Чтобы сделать хорошее предложение на недвижимость, необходимо оценить стоимость здания и четко знать, как арендная плата влияет на стоимость инвестиции в квартиру. Имейте в виду, что если вы финансируете жилой комплекс в традиционном банке, он закажет вам оценку. В этом случае вам может быть полезно провести анализ рынка аренды. Экспертиза жилого комплекса Оценка многоквартирных домов отличается от оценки жилой недвижимости.Параллельно будут использоваться три метода: 1) рыночная стоимость; 2) восстановительная стоимость; и 3) доходный подход. Три метода, которые будут использоваться при оценке жилого комплекса: Подход рыночной стоимости в оценке жилого комплекса При оценке рыночной стоимости будут рассмотрены другие похожие объекты недвижимости и их продажные цены. Если вы рассматриваете покупку шестиэтажного здания, содержащего все квартиры с двумя спальнями, оценщик рассмотрит аналогичные здания и то, за что они были проданы за предыдущий год.При этом подходе учитывается рыночная стоимость единицы продукции. Подход замещения затрат при оценке жилого комплекса Стоимость замены — это сумма, которая будет стоить в расчете на квадратный метр строительство аналогичного здания. Если вы рассматриваете четырехэтажное здание площадью 4 000 квадратных футов, а затраты на строительство в вашем районе составляют 100 долларов за квадратный фут, то стоимость замены будет оценена в 400 000 долларов. Доходный подход при оценке жилого комплекса Доходный подход использует чистый операционный доход и ставки местной капитализации для определения стоимости инвестиций.Для этого возьмите чистый операционный доход и разделите его на максимальную ставку. Стоимость = Чистая операционная прибыль / Ставка капитализации Например, если чистая операционная прибыль здания составляет 46 000 долларов США, а уровень капитализации в вашем районе составляет 10 процентов, тогда: Стоимость = 46 000 долларов США / 10% = 460 000 долларов США Арендная плата влияет на стоимость многоквартирного дома Поскольку доходный подход является обычным инструментом при оценке квартир, важно понимать, что если вы можете поднять арендную плату, вы можете увеличить стоимость здания. Допустим, вы приобрели здание, указанное выше, и понимаете, что арендная плата ниже рыночной. Допустим также, что вы владеете зданием в течение двух лет и за это время можете поднять арендную плату на 20 процентов. Для простоты перенесем это 20-процентное увеличение в чистую операционную прибыль, что составит 55 200 долларов. При доходном подходе стоимость здания составит: . Стоимость = 55 200 долларов США / 10% = 552 000 долларов США. Вы смогли увеличить стоимость здания более чем на 90 000 долларов за два года, просто увеличив арендную плату! 6.Финансирование покупки жилого комплекса При покупке жилого комплекса для успешного финансирования требуется понимание типов финансирования квартир, ссуды без права регресса и без права регресса, а также обязательные резервы кредитора. Кроме того, поскольку это влияет на чистую операционную прибыль, то, как кредиторы смотрят на заполняемость как часть процесса утверждения кредита, также важно. Области, которые необходимо учитывать при финансировании покупки жилого комплекса: Виды финансирования квартир Финансирование квартир принципиально отличается от финансирования покупки жилья.Коммерческое кредитование, в отличие от жилищного кредитования, — это то, что вы, вероятно, будете использовать, с обычными кредитами, финансированием продавца или частными кредитами — вашими типичными вариантами. Коммерческое в отличие от жилищного кредитования Многоквартирные дома часто финансируются за счет коммерческих, а не жилищных займов. Хотя жилищные ссуды могут быть вариантом для двух-четырех квартирных домов, особенно если вы собираетесь жить в одной из квартир, вам следует ознакомиться с коммерческими ссудами. Чтобы узнать, на какой объем коммерческого финансирования вы претендуете, посетите CoreVest. Они предоставляют краткосрочные коммерческие ссуды и долгосрочные коммерческие ссуды как по конкурентоспособным ставкам, так и на условиях. Пройдите предварительную квалификацию за несколько минут онлайн. Обычные ссуды Если многоквартирный дом состоит из четырех или менее квартир и вы не планируете жить в одном из них, государственные ссуды, такие как ссуды Федерального жилищного фонда (FHA) и Администрации по делам ветеранов (VA), недоступны. Подавляющее большинство финансирования квартир поступает в виде коммерческих ссуд от банков и финансовых учреждений. Частные ссуды и финансирование продавцов Исключением из обычного ландшафта жилищного кредитования является частное финансирование. Самым распространенным является финансирование от собственника, при котором продавец позволит вам производить периодические платежи после внесения приличного первоначального взноса. Продавцы коммерческой или инвестиционной собственности, такой как квартиры, обычно более охотно предлагают финансирование продавцам, чем домовладельцы, потому что это строго бизнес-предложение, а процент, который они получают, означает большую отдачу от их инвестиций. Из-за возможности получать хорошую процентную ставку, вы также можете найти частные лица, желающие ссудить деньги на выгодные сделки с квартирами. Вместо того, чтобы вы пойдете в банк, эти стороны предоставят вам деньги на покупку, а вы будете им платить. Ссуды без права регресса и ссуды без права регресса Имея ссуду с правом регресса, кредитор может использовать финансовые средства, помимо самого здания, в случае невыполнения вами обязательств по платежам. При выдаче ссуды без права регресса кредитор может получить только само здание.Ссуды без права регресса — очевидный выбор, но получить их труднее. Это поднимает важный момент о том, что нельзя покупать жилой комплекс на свое личное имя. В связи со сложностями и рисками, присущими владению квартирой, не в последнюю очередь из-за риска для ваших личных финансов, вам следует покупать жилой комплекс только на имя юридического лица Ваш бухгалтер и адвокат посоветуют вам, что лучше выбрать — общество с ограниченной ответственностью (LLC) или корпорация, но приобретайте инвестиции в квартиры через вашу организацию, а не лично в качестве индивидуального предпринимателя. Необходимые резервы кредитора для покупки жилого комплекса Кредиторы обычно требуют, чтобы вы поддерживали один или оба из двух общих типов резервов. Первый — это процентные резервы, которые помогут вам обеспечить периодические выплаты. Другой — это денежные резервы для покрытия операционных расходов, страховки, налогов и ремонта. В сумме резервы могут составлять до шести месяцев платежей, поэтому будьте готовы к довольно большой сумме при финансировании покупки многоквартирного дома. Ключевые моменты, учитываемые кредиторами в процессе утверждения ссуды Поскольку чистый операционный доход так важен для инвестирования в многоквартирную недвижимость, кредиторы будут благосклонно смотреть на недвижимость с хорошим рыночным потенциалом, высокой заполняемостью и долгосрочными арендаторами. Это еще один аргумент в пользу покупки недвижимости хорошего качества в хороших районах. Помните: доход влияет на стоимость. 7. Завершение покупки ЖК Три вещи, которые следует учитывать при закрытии инвестиции в квартиру, включают: 1) выбор эскроу-агента или титульной компании, имеющей опыт работы с квартирами; 2) закрытие в финансово выгодный день месяца; и 3) надлежащим образом перечисленные вам гарантийные депозиты. Выберите эскроу-агента или титульную компанию, имеющую опыт работы с квартирами Как и при любой покупке недвижимости, вам необходимо выбрать эскроу-агента или титульную компанию, которая поможет вам завершить сделку. В некоторых штатах адвокаты занимаются закрытием сделок с недвижимостью. В других штатах используются титульные компании или компании условного депонирования. Каким бы ни был случай в вашем штате, убедитесь, что у компании есть опыт инвестирования в квартиры, и всегда получайте страховку титула, чтобы защитить вашу собственность. Закрытие ЖК в финансово выгодный день месяца Арендная плата оплачивается заранее. Выплаты по ипотеке производятся в просрочку. Таким образом, закрытие сразу после сбора арендной платы обеспечивает почти полный месяц амортизации до наступления следующего платежа по ипотеке. Это тактика, которую используют опытные инвесторы, чтобы подкрепить покупку арендуемой недвижимости. Обеспечить правильную передачу залога квартирного комплекса Когда вы закрываете собственность, любые гарантийные залоги становятся вашей ответственностью.Большинство штатов требует от домовладельцев хранить залоговые депозиты на отдельном трастовом счете. Даже если ваш штат не требует этого, не ошибитесь, думая, что владение несколькими залоговыми депозитами — это неожиданная удача наличными. Эти деньги технически принадлежат арендаторам до тех пор, пока они не потребуются для возмещения ущерба или невыплаченной арендной платы — они не ваши. Поэтому при закрытии убедитесь, что гарантийные депозиты правильно обозначены, и переводите их на банковский счет, отдельный от общего счета, используемого для собственности. Как купить жилой комплекс Часто задаваемые вопросы (FAQ) Ниже мы ответим на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс. Если у вас есть дополнительные вопросы или вы хотите прокомментировать тему, посетите форум Fit Small Business. Некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс: Сколько денег можно заработать, купив жилой комплекс? Покупка жилого комплекса может быть прибыльной, если вы найдете выгодную сделку, недвижимость имеет положительный денежный поток и высокую рентабельность инвестиций.Однако могут возникнуть большие расходы (например, плата за управление недвижимостью, страхование арендуемой собственности, налоги на недвижимость). Эти факторы влияют на то, сколько денег вы зарабатываете после покупки жилого комплекса. Как купить жилой комплекс без денег? Как правило, для покупки жилого комплекса вам потребуется минимум 10 процентов. Однако, хотя и редко, но есть способы купить жилой комплекс, не потратив деньги. Это можно сделать, если вы продадите недвижимость оптом, станете партнером инвестора или найдете кредитора с твердыми деньгами, который профинансирует 100 процентов ссуды. Есть ли налоговые льготы при покупке жилого комплекса? Как правило, для многоквартирного дома предусмотрены льготы по налогу на арендную собственность. Некоторые из этих налоговых льгот включают списание процентов и расходов по ипотеке, ремонт и амортизацию здания. Итог Как купить многоквартирный комплекс можно объяснить в семь шагов. Обычно это лучше всего для более опытных инвесторов. Сначала вы решаете, подходит ли вам покупка жилого комплекса, а затем выбираете тип здания для покупки на основе исследования и оценки собственности.Тогда вам обычно нужно найти ссуду на многоквартирный дом. Если вам интересно, где взять ссуду на многоквартирный дом, у нас есть множество кредиторов, которые могут вам помочь. Обычно они финансируют до 90 процентов стоимости краткосрочных кредитов и имеют несколько других программ на срок от пяти до 30 лет. Они предлагают конкурентоспособные цены, и мы обязательно сделаем их для вас. 10 самых важных шагов при покупке дома Покупка дома может вызывать стресс в лучшие времена, а во время пандемии она может вызывать положительные эмоции.Хотя некоторые детали могут выглядеть по-другому прямо сейчас, общий процесс покупки остается прежним — и понимание ключевых шагов может помочь вам достичь своей цели и воплотить мечту в реальность. Независимо от того, когда вы планируете покупать, вам следует знать несколько вещей. В среднем процесс покупки дома занимает около шести месяцев. Это включает в себя около 4,4 месяца на покупку плюс 30–45 дней на закрытие. Процесс покупки дома включает в себя не только тур по домам. Вам также необходимо просмотреть свои кредитные и финансовые варианты, найти подходящего агента по недвижимости, сделать предложения и провести переговоры, пройти осмотр, подготовиться к переезду и, в конечном итоге, закрыть свой новый дом. С чего начать при покупке дома При покупке дома в первую очередь следует учитывать, сколько вы хотите потратить, где вы хотите жить и что важно для вас как покупателя. Вот несколько вопросов, которые стоит задать себе: Сколько дома я могу себе позволить? Собираюсь ли я взять ссуду? Сколько я накопил на первоначальный взнос? Могу ли я позволить себе желаемый район? Повышается или понижается стоимость домов по соседству? Сколько времени займет моя поездка на работу? Подходит ли школьный округ для моей семьи? Это в нескольких минутах ходьбы от достопримечательностей и развлечений? После того, как вы ответите на эти вопросы, вы можете начать поиск дома. Вот 10 самых важных шагов, которые нужно предпринять при покупке дома. Шаг 1. Проверьте свой кредитный рейтинг Прежде чем вы разрешите кредитору проверять ваш кредитный рейтинг, вам нужно тщательно изучить свой собственный кредитный отчет. Что такое кредитный отчет? Кредитный отчет извлекает данные из трех основных кредитных агентств: TransUnion, Equifax и Experian. Этот отчет используется для расчета вашей оценки FICO и Vantage. Вы можете получать бесплатные отчеты от всех трех агентств, по крайней мере, один раз в год.Если вы обнаружите какие-либо ошибки в своем отчете, немедленно оспорите их, чтобы их можно было исправить до подачи заявки на финансирование. Что такое оценка FICO ? Рейтинг FICO — это рейтинг, который кредиторы используют для оценки вашей кредитоспособности. Рассчитано Fair Isaac & Co. и колеблется в пределах 350-850. Что такое оценка Vantage? Оценка Vantage — это кредитная оценка, которую вы увидите, когда будете проверять свою оценку на веб-сайтах проверки кредитоспособности, ориентированных на потребителей. Ваша оценка Vantage может отличаться от вашей оценки FICO.Кредиторы не используют ваш рейтинг Vantage Score для оценки вашей кредитоспособности. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже процентная ставка, которую вы будете получать. Вообще говоря, кредитный рейтинг 720 или выше даст вам хорошую процентную ставку по обычному кредиту, но квалификационные критерии зависят от конкретного кредитора. Для ссуд FHA вы обычно можете получить одобрение с кредитным рейтингом 580 или выше. Если вы пытаетесь улучшить свой кредитный рейтинг перед подачей заявки, вы должны понимать факторы, которые могут повлиять на него: История платежей Общая задолженность Продолжительность кредитной истории Новый кредит Вид кредита Шаг 2. Определите, сколько дома вы можете себе позволить Когда вы получите предварительное одобрение, ваш кредитор сообщит вам максимальную сумму, которую вы можете взять в долг (подробнее о процессе предварительного одобрения мы поговорим позже).Но вам не нужно ждать предварительного одобрения, чтобы получить общее представление о том, что вы можете себе позволить. Калькулятор доступности жилья Zillow может помочь вам выбрать правильный ценовой диапазон с учетом вашего годового дохода, ежемесячных долгов и предполагаемой суммы первоначального взноса, а также других критериев. Расставьте приоритеты в списке желаний в соответствии с вашим бюджетом Если у вас есть примерный бюджет, составьте список необходимых домашних функций. Ваша цена, скорее всего, будет определять размер, расположение и удобства вашего будущего дома.Вот несколько примеров пунктов списка желаний, которые следует учитывать: Количество спален и санузлов Квадратный метр Открытое пространство Предпочтительное местоположение Тип дома Внешний вид, особенности и отделка Школьный округ Размещение с домашними животными Дорога на работу Шаг 3. Найдите агента по недвижимости Большинство покупателей считают полезным иметь на своей стороне профессионального агента по недвижимости, который проведет их через весь процесс.Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2020, в 2020 году 85% покупателей использовали агента во время некоторой части поиска дома. Как правило, продавцы финансируют комиссию агента покупателя, что делает использование агента экономически эффективным вариантом для покупателей. . Вот некоторые области, в которых может помочь агент покупателя: Анализ рынка: определение тенденций в стоимости жилья, новых разработок, покупательского спроса и общего состояния рынка Цена предложения : определяет, сколько стоит дом, и рекомендует конкурентоспособную первоначальную сумму предложения Ведение переговоров : знает, когда поспорить за более низкую цену и как вести переговоры о непредвиденных обстоятельствах и ремонте Местный знакомство : есть советы от инсайдеров о местных школах Профессиональный рекомендации : предоставляет рекомендации для надежного кредитора, поверенного, подрядчика или других поставщиков Experience : упрощает процесс, устраняя икоту, соблюдая установленные сроки и контролируя оформление документов Шаг 4. Получите предварительное одобрение Если вы не покупаете дом на всю наличность, предварительное одобрение кредитора даст вам официальный вердикт по бюджету на покупку дома.Чтобы получить предварительное одобрение, кредитор рассчитает отношение вашего долга к доходу и оценит ваше общее финансовое состояние, просмотрев ваши: Отчеты о прибылях и убытках, такие как W2s, 1099s, доход от аренды и налоговые декларации Активы, такие как банковские выписки и пенсионные счета Долги, включая ежемесячные расходы, такие как студенческие ссуды, кредитные карты и другие ипотечные кредиты Записи о банкротстве и отчуждении права выкупа Текущая арендная плата, выплаты алиментов, алименты и любые подарки при первоначальном взносе После предварительного одобрения вы получите письмо с предварительным одобрением.Он не только официально сообщает вам, сколько вы можете занять, но и может пригодиться при отправке предложения. Письмо с предварительным одобрением показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома. Это особенно важно на горячем рынке, когда вы, вероятно, конкурируете с другими предложениями. Обратите внимание, что вам не обязательно использовать того же кредитора для финансирования вашего кредита, который вы использовали для предварительного одобрения. Фактически, всегда лучше получить оценки от нескольких кредиторов, чтобы вы могли сравнить процентные ставки и сборы, прежде чем фактически открывать ипотеку. Имейте в виду, что соотношение вашего долга к доходу будет еще раз проверено перед закрытием. Взятие нового долга может ограничить общую сумму кредита, доступную вам во время финансирования. Шаг 5: Начните поиск домашней страницы Поиск доступных домов в Интернете — отличный способ начать процесс поиска жилья. Согласно отчету Zillow Group, 88% покупателей используют онлайн-ресурсы для поиска дома. Начните с Zillow и найдите дома в целевой области, затем отфильтруйте их по цене и тому, что вам нужно.Кроме того, ваш агент может отправлять вам объявления и планировать показы. Постарайтесь оставаться гибкими — вам, вероятно, придется корректировать критерии по мере продолжения домашнего поиска. Например, вы можете решить, что стоит пожертвовать дополнительной спальней, чтобы оказаться в желаемом районе. Поиграйте с параметрами поиска и посмотрите, что можно купить за ваши деньги, если вы немного измените свой список желаний. На что обращать внимание, путешествуя по дому Начав посещать дома лично, обязательно подумайте о его «здоровье», чтобы иметь представление о любых серьезных проблемах, которые могут возникнуть на вашем пути, если вы решите сделать предложение.В конечном итоге осмотр предоставит вам официальный отчет о качестве и состоянии дома, но пока вы путешествуете, обратите внимание на следующее: Структурные дефекты и трещины Напор воды (включить смесители и душевые лейки) Проблемы с электричеством (попробуйте выключатели света) Функциональность и сохранение тепла дверей и окон Качество крыши и экстерьера Шум от соседей или движения Дома, принадлежащие Zillow, чистые, безопасные, функциональные и готовы к заселению на момент закрытия.Дома, принадлежащие Zillow, также предлагают 3D-туры и планы этажей, чтобы совершить поездку, не выходя из дома, или самостоятельные туры, которые вы можете запланировать в удобное для вас время. Шаг 6: Сделайте предложение После того, как вы нашли подходящий дом, вам следует сделать предложение на основе сравнительного анализа рынка (CMA), проведенного вашим агентом. CMA — это расчет рыночной стоимости дома на основе сопоставимых недавних продаж в том же районе. Используя CMA в качестве основы, ваш агент должен помочь вам определить справедливую цену предложения и помочь вам решить, следует ли оставлять место для переговоров — это зависит от состояния вашего рынка недвижимости. Помимо CMA, при составлении предложения следует учитывать и другие факторы: Раскрытие информации : Раскрытие информации — это известные проблемы, связанные со структурными проблемами, неразрешенными работами, стихийными бедствиями и рисками наводнений. Большинство штатов требует, чтобы продавцы предоставляли документы, раскрывающие информацию, поэтому убедитесь, что ваш агент запрашивает их. Закрытие Дата : Когда вы покупаете дом с ипотекой, после заключения контракта потребуется 30-45 дней, чтобы закрыть дом.Когда вы отправляете предложение, вы можете запросить более позднюю дату закрытия, чтобы соответствовать вашему графику перехода, но продавец может отозвать этот запрос. Непредвиденные обстоятельства : Непредвиденные обстоятельства — это соглашение между продавцом и покупателем или кредитором и покупателем в отношении условий, которые должны возникнуть для продолжения продажи. Необходимы некоторые непредвиденные обстоятельства, например, непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, которые потребует ваш кредитор, чтобы убедиться, что они не переплачивают по вашему кредиту. Вариант проверки зависит от вас, но мы настоятельно рекомендуем это сделать. Задаток деньги : задаток — это сумма денег, которую вы готовы внести, когда делаете свое предложение, чтобы показать, что вы серьезно относитесь к покупке дома. Если вы закроете дом, задаток просто станет частью вашего первоначального взноса. Если вы откажетесь от покупки (за исключением непредвиденных обстоятельств), вы потеряете залог. Важно отметить, что не все предложения работают. Это может вас разочаровать, но постарайтесь не расстраиваться, если вы не получите первый дом, о котором сделали предложение.Фактически, согласно отчету Zillow Group Report, 42% покупателей, которые подали предложение, в конечном итоге сделали несколько предложений, прежде чем успешно закрыть дом. Шаг 7: Запланируйте проверку Согласно отчету Zillow Group, 82% покупателей провели осмотр дома, который они покупают. Включение непредвиденного осмотра и завершение осмотра дома — лучший способ убедиться, что дом, который вы покупаете, не имеет каких-либо серьезных проблем. Ваш агент по недвижимости должен быть в состоянии порекомендовать надежного лицензированного инспектора дома, или вы можете выполнить поиск в профессиональном справочнике Zillow и выбрать инспектора на основе отзывов покупателей дома. Обычно осмотр назначается в течение недели после подписания контракта. Рекомендуется посетить осмотр, так как это хороший способ лучше понять, как устроен дом изнутри. Обычно ваш агент тоже присутствует. После того, как вы получите официальный отчет о проверке, у вас будет время обсудить результаты со своим агентом и решить, как вы хотите ответить продавцу. Если обнаружены серьезные, не косметические проблемы, вы можете возобновить переговоры, попросив продавца заплатить за решение проблемы до закрытия или предоставить вам кредит, чтобы вы могли исправить это самостоятельно после закрытия. Шаг 8: Обеспечьте свое финансирование Даже если вы прошли предварительное одобрение, вам все равно необходимо предпринять несколько дополнительных шагов, чтобы официально подать заявку на ипотеку. После того, как вы выполните следующие шаги (при условии, что все прошло проверку), вы должны получить сообщение «Clear to close», что означает, что кредитор одобрил вашу покупку. Заявка на получение кредита Если вы решите официально подать заявку на получение ссуды у того же кредитора, который проводил предварительное одобрение, у них уже есть некоторые документы, которые вам понадобятся для подачи заявки.Вероятно, вам потребуется предоставить обновленную финансовую отчетность. Самое важное, что вы можете сделать во время этого процесса, — это быстро отвечать на запросы. Например, если кредитор запрашивает ваш W2, отправьте его как можно скорее, чтобы избежать задержки с закрытием сделки. Если вы решите обратиться к другому кредитору, он сообщит вам список документов, необходимых для заполнения вашего заявления. Оценка Ваш кредитор наймет оценщика, так что вам здесь особо нечего делать.Ваш агент по недвижимости должен работать с агентом продавца и оценщиком, чтобы запланировать оценку. После завершения оценки вы и ваш агент получите копии отчета об оценке, чтобы вы могли увидеть оцененную справедливую рыночную стоимость и проверить компенсацию, которая использовалась в расчетах. Если оценка соответствует вашей цене предложения : у вас должно быть ясно, чтобы закрыть. Если оценка превышает вашу цену предложения : Еще лучше! Это означает, что вы не только готовы закрыть дом, но и покупаете дом по цене ниже рыночной, что дает вам мгновенный доход. Если оценка окажется заниженной. : Ваш кредитор не утвердит полную сумму кредита, поскольку, по его мнению, вы переплачиваете за недвижимость. Вам нужно будет либо компенсировать разницу между оценочной стоимостью и ценой предложения наличными, либо попытаться повторно согласовать цену предложения с продавцом. Если вы считаете, что оценка была неправильной, вы можете попытаться запросить новую оценку у своего кредитора. Шаг 9: Приобретите полис страхования домовладельцев Перед закрытием необходимо предоставить подтверждение наличия страхового полиса домовладельца, поэтому, если у вас уже есть дом, попросите своего агента помочь вам открыть новый полис.Если у вас нет дома, подберите наиболее подходящий для вас вариант. Ваш кредитор может помочь вам согласовать политику, которая может быть оплачена через ваш ежемесячный счет условного депонирования. Шаг 10: Закройте и переместите Многие покупатели предпочитают провести заключительное обследование за день до закрытия или утром в день закрытия. Его цель — убедиться, что недвижимость выглядит так же, как и в момент, когда вы сделали свое предложение, и что продавец выполнил согласованный ремонт (если применимо). Ожидайте, что в день закрытия вы проведете хотя бы несколько часов в титульной компании, подписывая документы.Вы также должны быть готовы предоставить средства для покрытия расходов на закрытие сделки, которые обычно составляют 3-5% от продажной цены. После завершения подписания и регистрации продажи вы получите ключи. Дом твой! Теперь вы можете настроить коммунальные услуги для нового дома — например, электричество, кабель и Интернет. Если вы покупаете квартиру с ТСЖ, которая покрывает некоторые расходы на коммунальные услуги, дважды проверьте договорные обязательства со своим агентом по недвижимости. Наконец, будьте готовы переехать и обосноваться в своем новом доме. Шаг за шагом — Как купить квартиру Отлично! Я так рада, что вы нашли этот блог. Это означает, что вы делаете свое исследование, прежде чем прыгать на рынок недвижимости и покупать кондоминиум. Понимание всего, что вы можете о рынке недвижимости, местных микрорынках, договоре купли-продажи и всех связанных с этим деталях, поможет вам принять более обоснованное решение, которым вы сможете гордиться еще долгое время после того, как подпишетесь на пунктирной линии. Я хочу дать вам пошаговое изложение процесса покупки кондоминиума.Вы можете пропустить две части, которые вы, возможно, тоже не понимаете, но получение знаний и реального понимания процесса покупки создает меньше стресса во время транзакции и заставляет вас чувствовать себя лучше. А теперь давайте начнем с первого шага. Зная, что вы хотите купить квартиру. Покупка кондоминиума отличается от покупки дома на одну семью. По сути, вы покупаете квартиру, и вы будете делить общие части и общее здание с остальными владельцами.Это не односемейный дом, где вы контролируете собственность снаружи. Крыша, сайдинг, стены и окна являются частью ассоциации. Однако внутренняя часть принадлежит вам, как вам будет угодно, при условии, что вы не снесете какие-либо несущие стены и не нарушите правила и устав ассоциации. Однако вы подчиняетесь ряду правил и должны их соблюдать как часть собственности ассоциации кондоминиумов. Преимущество покупки кондоминиума в том, что многие удобства и предметы, о которых я только что упомянул, позаботились о вас.Вам нужно будет заменить крышу, заняться ландшафтным дизайном или покрасить здание снаружи. Все это покрывается Ассоциацией. Получите предварительное одобрение на получение ссуды. Если вы не платите за кондоминиум наличными, как это делают многие покупатели, скорее всего, вам понадобится ипотечный заем. Эта ссуда очень похожа на ссуду на одну семью, но вам необходимо сообщить своему кредитору, что вы покупаете недвижимость в стиле кондоминиума или таунхауса. Предварительное одобрение отличается от простого калькулятора предварительного квалификационного отбора, который можно найти на любом веб-сайте по недвижимости.Предварительное одобрение означает, что вы обсудили с кредитором свои доходы, активы, обязательства и все долги, чтобы определить лучшую цену, которую вы можете себе позволить. На оплату жилья следует использовать не более 30–35% вашего дохода. Это должно включать в себя сборы ассоциации кондоминиумов, основную сумму, проценты, налоги и любую страховку домовладельцев. Кредиторы точно определят, сколько вы можете себе позволить, а затем дадут вам номер. Это то число, которое вы не захотите перебрать ни с одним, ищущим кондоминиумы. Важно отметить, что просмотр кондоминиумов до того, как точно узнать, сколько вы можете себе позволить, может привести к разочарованию и разочарованию. Подумайте об этом так; возможно, вы нашли квартиру, которая вам очень нравится, но затем после процесса предварительного утверждения понимаете, что не можете себе это позволить. Это может быть очень неприятно. Прежде чем приступить к делу, проведите процесс, определив, сколько вы можете себе позволить. Воспользуйтесь услугами агента по закупкам. При покупке кондоминиума вам понадобится агент по закупкам, чтобы облегчить сделку между покупателем и продавцом.Если вы обратитесь к агенту по листингу интересующей вас квартиры, ваши преимущества, приоритеты и стратегии ведения переговоров не в вашей компетенции. Основная обязанность листингового агента — продать именно эту квартиру, не обязательно лучшую квартиру для ваших нужд. Использование собственного агента бесплатно, и он работает исключительно для вас, а не для продавца какой-либо конкретной квартиры. Использование вашего собственного агента для проведения всех переговоров поможет вам выбрать квартиру за меньшие деньги и ваши условия. Ищите свой кондоминиум. Как только вы узнаете, сколько кондоминиумов вы можете себе позволить, самое время взглянуть на кондоминиумы. Просмотрите наш веб-сайт, чтобы увидеть все доступные квартиры на продажу в Панама-Сити-Бич и его окрестностях. Убедитесь, что вы знаете, что ищете. Вы хотите квартиру на берегу океана? Кондо с множеством удобств, таких как бассейны, теннис или гольф? Насколько большую квартиру вы ищете? Сколько спален, санузлов и планировки? Насколько далеко от занятий и приключений вы хотите быть? Вы хотите многоэтажный кондоминиум или малоэтажный? В Панама-Сити-Бич так много вариантов и вариантов, что каждый найдет себе занятие по душе практически в любом ценовом диапазоне.Выполните поиск в своем ценовом диапазоне по своим критериям и найдите именно то, что вам нужно. Не видите, что именно вы хотите в первый тайм-аут? Поговорите со своим агентом по закупкам о том, что именно вы хотите, и попросите их по электронной почте каждый раз, когда на рынке появляется объявление, соответствующее вашей цене и критериям поиска. Сделайте предложение. Найдя понравившийся кондоминиум, вы хотите сделать предложение. Ваш агент по закупкам напишет предложение с указанием задатка, условий, даты закрытия и любых других деталей договора купли-продажи.Это должно быть подписано и датировано, и для того, чтобы предложение было законным, оно должно быть принято и согласовано продавцом. Могут быть какие-то переговоры взад и вперед. Продавец может заключить встречное предложение с другой ценой или другими условиями, но задаток не будет внесен до тех пор, пока не будет достигнута взаимная договоренность. Проведите домашний осмотр. Как только будет достигнута взаимная договоренность, вы хотите организовать домашнюю инспекцию. Тот факт, что вы покупаете кондоминиум, не означает, что вам нужно пренебрегать этим важным шагом в процессе покупки дома.Обратитесь к домашнему инспектору, который знаком с кондоминиумами и таунхаусами. Они рассмотрят все детали, крыши, чердаки, места для прогулок, если применимо, Ассоциацию и все, что покрывает. Если возникнут какие-либо проблемы или вопросы, они отметят это в отчете. Отсюда вы можете отправить отчет обратно, приняв проверку как есть, отклонив и завершив транзакцию, или договорившись о ремонте или замене. Опять же, сделка не может быть продолжена до тех пор, пока обе стороны не согласятся с оговоренными в ней условиями. Ожидает закрытия. После завершения отчета о проверке транзакция переходит в состояние ожидания. Именно в это время будет завершено окончательное кредитование, условное депонирование завершит оформление документов и соберет документы, необходимые для подписания, продавцы исправят любые детали отчета о проверке, если это необходимо, и покупатель может начать упаковывать. Escrow, право собственности, агент по недвижимости или даже кредитор могут позвонить и попросить время для закрытия. Продавцы обычно подписывают документы первыми, а покупатели — в разное время.После подписания собственности документ регистрируется в округе, в котором находится собственность, и сделка закрывается. Только после этого ключи можно будет передать покупателю. Поздравляем! Вы только что купили кондоминиум! Готовы начать? Свяжитесь с нашим офисом сегодня, чтобы связаться с кредитором, осмотреть недвижимость или поговорить с агентом по закупкам кондоминиумов в Панама Сити Бич. 7 шагов к покупке дома — объяснение домовладения Мы здесь, чтобы помочь вам разобраться в лабиринте информации, которая находится там, чтобы дать вам подробную информацию обо всем, от поиска жилья до жилищных ссуд, планирования бюджета, составления предложения и организации вашего переезда. Значит, вы собираетесь стать владельцем дома? Поздравляю! В RAMS мы хотим быть уверены, что избавляемся от хлопот во всем процессе, поскольку владение своим домом поначалу может показаться сложной задачей. Что вам следует делать в первую очередь? Как можно сэкономить время в процессе? Вот 7 основных шагов к покупке дома 1. Решаем купить Есть преимущества как при покупке, так и при аренде. После того, как вы приняли решение о покупке, внимательно посмотрите на свою текущую ситуацию, определите свой бюджет и обратитесь за юридической помощью и советом. 2. Найдите ссуду, которая вам подходит Поговорите со специалистом по жилищному кредиту (воспользуйтесь нашей шпаргалкой вопросов, чтобы задать их кредитору) и узнайте, какие у вас есть варианты ссуды. 3. Подготовьтесь к реальной стоимости покупки Покупка недвижимости не ограничивается ценой: существуют дополнительные сборы, такие как оценка и судебные издержки. Планируйте свой бюджет! 4. Найдите свой новый дом Вы рассматриваете дом, квартиру или инвестиционную недвижимость? Каким бы ни был ваш выбор, на стоимость недвижимости могут и будут влиять многочисленные факторы, такие как долгосрочный потенциал роста или доступ к удобствам. 5. Сделайте предложение Будьте готовы! Ознакомьтесь с нашими советами по финансам, инспекциям и торгам, поскольку вам необходимо разобраться в этих аспектах, прежде чем делать свое предложение. 6. Следуйте инструкциям по покупке После того, как ваше предложение было принято и до того, как вы получите ключи, необходимо уладить несколько важных вопросов, таких как гербовый сбор и страхование. 7. Въезжайте! Поздравляю — место теперь твое! Пришло время переехать в вашу новую собственность и заранее спланировать свои финансы, чтобы вы могли помочь погасить ипотечный кредит раньше Co-op Apartment: Руководство по процессу покупки Покупка дома в Нью-Йорке может быть сложной задачей для непосвященных, а для тех, кто хочет купить кооперативную квартиру, процесс еще более сложен. Кооператив — это особый вид квартиры с собственной тайной процедурой покупки. Важно понимать шаги и избегать ловушек, таких как работа с кредиторами, которые не предоставляют кооперативные ссуды. Акционерный сертификат на кооперативную квартиру в Вудхейвене, Квинс. Фото через Four Story Что такое кооперативная квартира Во-первых, быстрое определение. Когда вы покупаете кооперативную квартиру, вы технически покупаете акции корпорации, а не недвижимость.Ваши доли владения дают вам право на частную аренду, которая дает вам право проживать в квартире. «Многие покупатели не понимают различий между покупкой кооператива и кондоминиума или дома на рынке Нью-Йорка», — сказала Эйлин Рихтер, младший брокер по недвижимости, специалист по жилью в Нью-Йорке, Brown Harris Stevens. «Когда вы покупаете кооператив, вы становитесь акционером корпорации». В чем уникальность процесса кооперативных закупок Каждый, кто готовится к покупке кооператива, должен быть подготовлен, как морально, так и финансово, к этому предприятию.Основное отличие, например, от покупки квартиры в том, что покупка кооператива требует одобрения совета директоров. Процесс покупки занимает больше времени, вам нужно будет подготовить финансовый пакет для правления, а у кооператива могут быть финансовые требования покупателя сверх требований ипотечного кредитора. Типичный срок для процесса составляет около трех месяцев. «Сохраняйте спокойствие и расслабьтесь», — сказала Браунстонеру Мирел Глик из Douglas Elliman Real Estate. «В кооперативном процессе нет спешки.” Гостиная кооператива Ditmas Park. Фото с Compass Обзор процесса покупки кооператива 1. Составьте команду и получите письмо с предварительным одобрением. «Убедитесь, что у вас есть команда, прежде чем начинать процесс — ипотечный брокер или банкир, инженер, юрист», — сказала Браунстонеру Зерлин Гудман, управляющий партнер и основатель одноименной юридической фирмы по недвижимости, расположенной в Бруклин-Хайтс. «Вы должны быть готовы быстро продвигаться на этом рынке.Если ваша команда выстроена в очередь, это показывает, что вы серьезны и подготовлены. Возьмите интервью у всех и убедитесь, что вы согласны с людьми, имеющими опыт работы в сфере недвижимости Нью-Йорка ». 2. Найдите кооперативную квартиру, которую хотите купить. 3. Убедитесь, что вы соответствуете требованиям: вы должны соответствовать требованиям совета по внесению первоначального взноса (обычно 20 процентов, но он может варьироваться от 10 процентов до всех наличных средств) и наличных денег в резерве (часто годовой алиментный платеж в банке). Также убедитесь, что ваши планы совпадают с правилами Совета о том, кто может жить в квартире.Например, многие кооперативные советы запрещают субаренду, pied-à-terres и родительские покупки для детей (и наоборот), но некоторые из них более снисходительны. «Это хорошая тема для обсуждения со своим брокером, прежде чем начинать охоту», — сказал Глик. 4. Разместите предложение. 5. Если ваше предложение принято, начните готовить пакет совета директоров и попросите своего юриста просмотреть протоколы здания и финансовые показатели здания, чтобы убедиться, что все в порядке. 6. Покупатель и продавец заключают договор.Обычно в контракте содержится оговорка об утверждении совета директоров (так что залог возвращается, если покупатель не принимает решение). Покупатель вносит залог (10 процентов от покупной цены) юристу продавца, чтобы поместить его на условное депонирование до закрытия сделки. 7. Запустите процесс поиска названия и подачи заявки на ипотеку. Обязательно имейте дело только с ипотечными брокерами и кредиторами, которые имеют дело с кооперативами в Нью-Йорке. (Многие покупатели дошли до конца процесса только для того, чтобы получить информацию о том, что кредитор не знает, что такое кооператив.) 8. Подготовьте и отправьте пакет платы. Вам потребуются финансовые документы, аналогичные тем, которые вы уже представили кредитору, а также личные рекомендательные письма. 9. Собеседование с советом директоров. 10. Заключительный переход. 11. Закрытие. Обычно это занимает около трех часов. Присутствуют продавец; покупатель; адвокаты продавца, покупателя, кооператива и кредитора; и агенты по недвижимости для продавца и покупателя. Право собственности на недвижимость передается по закону путем обмена денег и подписания документов. Вход в курятник Park Slope. Фото через Брауна Харриса Стивенса Истории по теме Что такое сквозная квартира? Что такое классическая шестерка квартира? Что такое рядный дом? Вышеупомянутые компании Напишите на адрес [email protected] с дальнейшими комментариями, вопросами или советами. Подписывайтесь на Brownstoner в Twitter и Instagram и ставьте нам лайки на Facebook. 11 шагов при покупке дома Иметь собственный дом — прекрасная мечта.Но не дайте себя обмануть. Это потребует от вас некоторых серьезных жертв, а поиск дома требует дисциплины и усилий, не говоря уже о деньгах. Но проявив некоторую решимость, вы можете встать на путь покупки дома своей мечты. Вот 11 основных шагов при покупке дома Шаг 1. Определите свой бюджет Первый шаг к домовладению требует небольшого самоанализа. Вам необходимо внимательно и внимательно посмотреть на себя и свои финансы и определить, что вы планируете на годы вперед и какую сумму вы можете позволить себе выплатить. Сколько вы можете себе позволить? На этом сайте есть удобный калькулятор доходов и расходов, который может сказать вам ответ, но расчеты довольно просты. Знайте свои расходы и доходы Начните с вашего общего ежемесячного дохода. Добавьте доход после уплаты налогов для вас и вашего супруга (если применимо), регулярный доход от активов, которыми вы будете владеть после покупки дома, и любой другой доход.Это ваш общий ежемесячный доход. Следующим шагом будет определение ваших ежемесячных расходов. Не включайте текущую арендную плату, если вы покупаете дом для проживания. Вычтите общие ежемесячные расходы из общего ежемесячного дохода, и полученная сумма примерно равна той сумме, которую вы можете позволить себе погашать каждый месяц по ссуде. Вам также необходимо подумать о том, в каком направлении будет развиваться ваша карьера и возможно ли повышение заработной платы. Есть еще и семейные соображения. Возможно, вам или вашему супругу понадобится отпуск, чтобы вырастить ребенка, который может существенно повлиять на ваш доход? Шаг 2 — Сколько вы можете занять Теперь, когда вы знаете общую сумму, которую вы можете выделить на погашение ипотечного кредита, вы должны определить, сколько вы можете взять в долг.Эта сумма будет варьироваться от кредитора к кредитору, и многие теперь предлагают онлайн-калькуляторы, которые позволяют определить лимит заимствования. Your Mortgage предлагает различные простые в использовании интерактивные калькуляторы и инструменты, которые помогут вам смоделировать любой сложный сценарий, связанный с ипотекой и инвестициями. Вы также можете спросить ипотечных брокеров, которые будут иметь хорошее представление о том, сколько кредиторы из их группы ссудят вам, исходя из вашего дохода, долгов, активов, количества иждивенцев, а также от того, покупаете ли вы недвижимость самостоятельно или с кем-то. еще. Расходы, с которыми вы столкнетесь Калькулятор доступности на этом сайте рассчитывает очень консервативную оценку суммы, которую вы сможете взять в долг, и затрат, с которыми вы столкнетесь, в зависимости от того, в каком штате вы живете. Вы также можете использовать калькулятор жилищного кредита, чтобы получить оценку вашего выплаты по ипотеке. Итоговые расчеты основаны на запрошенной финансируемой сумме, продолжительности срока кредита и процентной ставке. Однако эта оценка не является ни цитатой, ни предложением кредита, и вам нужно будет поговорить со специалистом по финансовому планированию, прежде чем подавать заявку на жилищный кредит.Не забудьте отложить достаточно денег для депозита, который обычно составляет минимум 10 процентов от стоимости недвижимости. Вам также необходимо заплатить гербовый сбор на недвижимость, который будет стоить несколько тысяч долларов, в зависимости от того, в каком штате вы живете. Шаг 3 — Охота за жилищным кредитом Заемщикам на рынке конкурентоспособных жилищных ссуд необходимо изучить различные доступные жилищные ссуды. Кроме того, заемщикам необходимо ознакомиться с процентными ставками по этим кредитам, а также с характеристиками продукта. Какие возможности кредита вам нравятся? Заемщикам необходимо решить, какие функции кредита им необходимы. Если вы хотите быть уверенными в том, что точно знаете сумму своих выплат, тогда вам подойдет фиксированная ссуда. Если вы думаете, что процентные ставки могут упасть в будущем, то более подходящей может быть переменная ставка. Ссуды, которые предлагают возможности переоформления, популярны, поскольку они позволяют заемщикам погашать сумму, превышающую минимальные регулярные выплаты по ипотеке, и снимать излишки погашения.Некоторые кредиторы предлагают бесплатные возможности перерисовки, другие взимают плату. Если у вас есть избыточный располагаемый доход, то подходящим вариантом может быть единый заем или 100-процентный компенсационный счет. Внесение своих сбережений и дохода на эти счета компенсирует основную сумму кредита и снижает проценты, которые вы платите по жилищному кредиту. Это может сэкономить тысячи долларов на выплате процентов в течение срока кредита. После того, как вы определили тип ссуды, который лучше всего соответствует вашим потребностям, пора заняться покупкой ипотеки.Вам потребуется подтверждение дохода, такое как платежные ведомости или недавние налоговые декларации, подтверждение вашей истории сбережений и другие документы, которые могут потребоваться конкретным кредиторам или брокерам. Шаг 4 — Узнайте о сделках на рынке Заемщикам важно знать, какие сделки есть на рынке, чтобы получить наилучшую сделку. Это тот случай, когда реклама может стать вашим другом. Реклама на телевидении и радио, в газетах и ​​журналах, таких как Your Mortgage Magazine , — отличные места, где можно узнать, какие сделки предлагают кредиторы в настоящее время.Проявляйте инициативу и напрямую связывайтесь с кредиторами по поводу предлагаемых сделок. Будь то более низкая процентная ставка, нулевая плата за учреждение, баллы для часто летающих пассажиров или другие дополнительные преимущества, чем больше вы знаете о текущем рынке жилищного кредитования, тем лучше ваши навыки ведения переговоров, когда дело доходит до запроса у кредитора дополнительных функций продукта или более низкая процентная ставка. Не бойтесь просить большего. Рынок жилищных кредитов очень конкурентен, и кредиторы могут быть готовы торговаться, чтобы выиграть ваш бизнес.И помните, если вы не спросите, вы не получите. Шаг 5 — Получите разрешение Найдя самую выгодную сделку, пора подать заявку на жилищный кредит, пройти собеседование и получить одобрение. Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы для вашего кредитора или брокера. Процедуры различаются от кредитора к кредитору, но вполне вероятно, что вам выдадут либо «сертификат гарантии жилищного кредита», либо «сертификат предварительного утверждения». Это означает, что при соблюдении нескольких условий ваш жилищный кредит был или будет одобрен, когда вы найдете недвижимость, которую хотите приобрести.Одним из основных условий часто является оценка собственности, чтобы убедиться, что покупатель не платит слишком много за недвижимость. Утверждение ссуд не длиться вечно. Обычно они действительны около шести месяцев, но иногда и до 12 месяцев. Если вы обнаружите, что ваше предварительное одобрение истекло или скоро истечет, обратитесь к кредитору или брокеру и узнайте, можно ли его продлить или вам придется подавать повторную заявку. Шаг 6 — Найдите свой дом Теперь, когда вы знаете свой бюджет, пришло время определить, сколько «дома» вы можете купить и в каком пригороде вы можете позволить себе жить.Разделы о недвижимости в газетах, местные газеты и агенты по недвижимости — все это полезные источники информации о ценах. После того, как вы обосновались в районе, вам следует сказать нескольким агентам по недвижимости, что вы ищете. Помните, что агенты по недвижимости нанимаются продавцом, поэтому обязательно проведите собственное исследование. Руководство по ценам на главную Что касается получения исчерпывающей сравнительной информации о продажах, трудно пройти мимо Руководства по ценам на жилье, доступного в компании Australian Property Monitors (APM), совместном предприятии HWW Limited, издателя Your Mortgage Magazine и John Fairfax & Sons. В Прайс-листе на недвижимость приводится информация о продаже отдельных жилых домов. В каждом стандартном руководстве по выбранному вами почтовому индексу перечислены продажи, за последние 12 месяцев. Если недвижимость, которую вы покупаете, есть в базе данных, вы можете увидеть, сколько заплатили за нее текущие владельцы, выставлялась ли она на аукцион с момента покупки, и в некоторых случаях какая была самая высокая ставка на аукционе. Шаг 7 — Не забывайте строительный осмотр Каждый покупающий дом должен проверить его на наличие неисправностей.Убедитесь, что недвижимость, которую вы покупаете, не бесполезная, а ее много, особенно в городах, где жилищный фонд может быть очень старым и изношенным. В зависимости от типа собственности необходимо провести ряд различных проверок, в том числе: строительная инспекция Инспекции на вредителей электротехнический осмотр обследований пластов и обследование земли / собственности Эти проверки, вероятно, будут стоить от 200 до 600 долларов каждая.Не уклоняйтесь от ответственности. Крайне важно, чтобы вы узнали о любых скрытых неприятностях, таких как сырость, смещение фундамента, неисправная проводка и водопровод. Затем вы можете учесть стоимость ремонта и цену покупки или вообще отказаться от сделки. Шаг 8 — Сделать предложение После осмотра, если вы все еще довольны имуществом, пора сделать следующий шаг. При подходе к переговорам о цене важно проявлять осторожность, но не будьте слишком негибкими. В конце концов, вам нужна эта собственность.Меньше всего вам нужно, чтобы кто-то побил вашу лучшую ставку на несколько сотен долларов, зная, что недвижимость стоит гораздо дороже. Предложение частной продажи Самый распространенный способ покупки недвижимости — это частный договор или продажа через агента по недвижимости или напрямую от владельца. Если недвижимость не выставляется на аукцион, вы избавляетесь от стресса в день аукциона, но затем сталкиваетесь с непростым вопросом, сколько вы должны предложить. Если в ценнике дома указано 250 000 долларов, возможно, это не та сумма, которую на самом деле хочет продавец.Многие агенты говорят, что обычно разумно делать более низкое предложение в пределах 5 процентов от запрашиваемой цены, хотя этот процент может увеличиваться на медленном рынке. Самая распространенная тактика — это устное предложение агенту по недвижимости продавца. В качестве альтернативы, ваш адвокат может подготовить сводку продаж и направить ее продавцу. Сводка продаж содержит дату предложения, адрес собственности, предлагаемую покупную цену, сумму депозита и остаток к оплате, подробные сведения о ваших финансах, любых особых условиях и предполагаемую дату расчетов.После того, как ваше предложение по частному договору принято и вы приняли договор купли-продажи, пришло время внести 10-процентный депозит. Обычно он передается агенту по недвижимости, который хранит его от имени продавца в специальном трастовом фонде до завершения продажи. Депозитные облигации Депозитные облигации все чаще используются на аукционах и в частных договорах, чтобы заменить денежный депозит. Покупатели жилья покупают облигации у страховых компаний всего за 1 процент от депозита.Залог — это гарантия, выпущенная страховщиком, гарантирующая продавцу уплату первоначального депозита при покупке недвижимости. Заемщики первоначально платят только за залог и откладывают выплату полной суммы депозита до урегулирования, когда от них требуется оплатить полную покупную цену. Обмен контрактами Обычно между потенциальным покупателем и продавцом происходит формальный обмен контрактами во время выплаты депозита. В большинстве случаев обмен осуществляется юристом или транспортным агентом, представляющим каждую из сторон.Как только это произошло, заемщики юридически обязаны приступить к покупке недвижимости, если не нарушены особые условия, перечисленные в условиях контракта. Это следует объяснить заемщикам до перехода денег из рук в руки. Торги на аукционе Если дом, о котором вы мечтаете, продается на аукционе, очень важно, чтобы у вас было предварительное финансирование. Вам также понадобится достаточно залога или залога. В то время как продажи по частным договорам предусматривают период обдумывания, в течение которого покупатели могут проводить проверки, аукционы обычно не предусматривают периода обдумывания.Ваша ставка является обязательной, поэтому убедитесь, что вам действительно нужна недвижимость, прежде чем поднимать руку. Самое главное — не превышать максимальный лимит расходов. Осмотр домов, выставленных на аукцион, необходимо провести до начала торгов. Получите копию условий продажи и заявления продавца заблаговременно до аукциона, и пусть ваш законный представитель ознакомится с условиями. Обычно существует два типа аукционов: аукционы на месте и аукционы в помещении. Чтобы сделать ставку, либо проявите интерес к аукционисту до начала аукциона, либо просто поднимите руку, объявите ставку или воспользуйтесь любым другим жестом или сигналом аукционисту.Имя, которое вы даете аукционисту перед аукционом, является именем, которое будет фигурировать в контракте и не может быть изменено позже. Если вы делаете ставку за другого человека, заранее сообщите об этом аукционисту в письменной форме. Большинство объектов недвижимости, выставленных на продажу с аукциона, имеют резервную цену, которая представляет собой минимальную цену, которую владельцы готовы принять за недвижимость. Резервная цена не разглашается до тех пор, пока торги не превысят ее. Как только резерв будет достигнут, недвижимость будет продана тому, кто предложит самую высокую цену. Шаг 9 — Юридическая работа После того, как вы нашли недвижимость и у вас есть договор, важно внимательно проверить договор, чтобы убедиться, что все, что касается собственности, понятно и что не будет никаких юридических сюрпризов после того, как вы ее приобрели.Подписать контракт без того, чтобы его сначала посмотрел юрист — безумие. Если вы хотите внести какие-либо изменения в контракт, самое время это сделать. Транспортировка Вам также необходимо организовать передачу права собственности на недвижимость от одного лица к другому. Большинство людей нанимают адвоката или эксперта по передаче права собственности. Стоимость услуг специалиста по передаче прав собственности составляет до 1500 долларов, и гонорар обычно включает в себя обследование, отчеты о зданиях и вредителях. Однако многие практикующие предлагают услуги по передаче прав собственности всего за 600 долларов.Комиссия за передачу собственности покрывает все расходы на передачу собственности, за исключением гербового сбора, и большинство фирм по передаче права собственности предоставят вам бесплатное предложение. Некоторые покупатели сами осуществляют передачу права собственности. Комплекты для самостоятельной передачи прав собственности можно приобрести в Ассоциации потребителей юридических услуг в Сиднее, в Legal Kits of Victoria в Мельбурне или в Ассоциации по реформе законодательства о защите прав потребителей в Брисбене. Эти комплекты представляют собой исчерпывающий справочник по тонкостям передачи собственности. Подход «сделай сам» сэкономит вам значительную сумму денег, но стоит иметь в виду, что вы будете нести юридическую ответственность за любые допущенные вами ошибки.Более разумным вариантом может быть оплата услуг профессионала. Шаг 10 — Игра ожидания Сделайте глубокий вдох и расслабьтесь, вы это заслужили. Теперь темп немного замедляется, пока вы ждете, пока ваша команда юристов немного поиграет. В течение следующих шести недель, иногда меньше, а иногда больше, ваш перевозчик или юрист будет наводить справки о собственности. Диаграммы обследования и дренажа будут изучены, в правительственные ведомства будут отправлены письма, будут проверены ордера на наследие и проведены проверки муниципальных властей.Другими словами, работа обычно не в ваших руках. Добрый продавец может предоставить вам дополнительное время, если вы не можете уложиться в согласованный срок, но не рассчитывайте на это. Скорее всего, недвижимость также стоит им денег (из-за их собственных выплат по ипотеке или упущенного интереса), и они не обязаны давать вам больше времени. Это время, когда покупатели и продавцы обычно испытывают приступ нервозности. Покупатели держат пальцы скрещенными, чтобы все в собственности было в порядке и работало по расписанию, а продавец молится, чтобы продажа состоялась и они могли получить наличные. Шаг 11 — Расчет на последнем Расчетный день — это день, когда вы или ваш представитель встречаетесь с продавцом, чтобы обменять ваш чек на его право собственности. Дорожите этим моментом, потому что у большинства людей этот сертификат быстро перейдет к вашему кредитору, если только вам не повезет сразу приобрести недвижимость. Государственные ведомства должны быть уведомлены о смене собственника, и обычно об этом заботится ваш адвокат или исполнитель. Вы должны застраховать здание на момент урегулирования, иначе некоторые кредиторы не одолжат вам деньги.Чтобы устранить любую двусмысленность, безопасным способом действий является страхование имущества сразу после обмена контрактами. Наслаждайтесь ощущениями Поздравляем, теперь вы являетесь счастливым владельцем своего нового дома и находитесь «на рынке недвижимости». Владельцы собственности больше не смотрят на вас свысока. Покупка первого дома — большое достижение, требующее времени и усилий. Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий * Имя * Email * Сайт