Долевое участие это участие в: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги

что нужно знать дольщику ⚖

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

• Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
• Заключается договор долевого участия с дольщиками.
• Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
• После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

• Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

• Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

• Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

• Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

• Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

• Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

• Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

• Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.

• Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.

• Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

• Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
• Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

• Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.

• Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации).
  Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.

• Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

Что такое долевое строительство

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья. Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно.

В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства. Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками. Заключаем договор долевого строительства Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства: В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь — самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Обратите внимание на название договора.

Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве.

Ознакомьтесь с проектной декларацией. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Источник: www.novostroykin.ru

Долевое участие в строительстве: документы и что важно знать

1. Главная
2. Новости
3. Life Hack по недвижимости
4. Долевое участие в строительстве: документы и что важно знать

Долевое участие в строительстве: документы и что важно знать

Долевое участие в строительстве — дело непростое и требующее немалую подготовку в юридических аспектах, которые сам дольщик должен понимать. Как не стать обманутым дольщиком? В первую очередь, зная какие документы должны быть предоставлены застройщиком, — именно они отражают права участников долевого строительства.

Не каждый решиться пойти на долевое участие в строительстве, и тем более совершить сделку по покупке квартиры самостоятельно, без помощи юриста. Если вы сможете сделать это без консультаций, советов, бесконечных рысканий в сети ответов на интересующиеся вопросы— то мы рады за вас. Но если вы тот, кто хочет сделать пройти смелый путь под названием «долевое строительство» во всеоружии — то вы наш клиент! Для вас есть небольшой свод правил, которые помогут избежать явных ошибок в будущем. Лучше подстраховаться, чтобы не стать обманутым дольщиком: береженого Бог бережет, как говориться.

Правило № 1.Знание закона о долевом строительстве

Хорошо и внимательно изучите Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года, а также последних изменений в нем. Этот тот самый № 214-ФЗ. Тут описаны права участников долевого строительства, то есть дольщиков. Это основной документ, который сможет вам правильно понять договор долевого строительства. Он станет вашим защитником при возникновении каких-либо «проблем» или несогласований с застройщиков. Часто, например, бывает, что строительная компания ссылается на форс-мажорные обстоятельства, которые вынудили прекратить или затянуть строительство дома. На самом деле это может быть не форс-мажор, а прямое нарушение ваших прав, которые как раз и описаны в данном законе.

Действие закона распространяется на строительство жилья, официально разрешенное после 1 апреля 2005 года. На стройки до 1 апреля закон не действует.

Правило № 2. Договор долевого строительства — это еще не покупка квартиры

Важно знать и понимать, что договор долевого участия не является документом, подтверждающим покупку квартиры. Договор долевого участия — это отчасти ваша гарантия в чистоте сделки. Хотя это зависит от того, как он составлен, конечно. Он должен быть составлен в соответствии с требованиями 214-ФЗ!

Дольщик или соинвестор — это любой человек или юрлицо, заключивший договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, то есть внесший свою долю денежных средств в строительство объекта. Чтобы стать дольщиком, надо подписать ДДУ, а так же в обязательном порядке должна быть пройдена процедура регистрации долевого строительства, если он заключается более, чем на год. В таком случае вступление в долевое строительство право собственности подразумевает изначально. А чтобы стать владельцем своей новой построенной квартиры, надо подписать договор купли-продажи и пройти госрегистрацию объекта после того, как сдан дом и произведена раздача ключей.

Правило № 3. Проверка всех документов при ДДУ

Чтобы не стать обманутым дольщиком, не пропадать в судах, пытаясь вернуть деньги за недостроенную квартиру, чтобы быть уверенным в надежности всего мероприятия вступления в долевом строительстве, — перепроверяйте документы, и не один раз.

Потенциальный соинвестор должен навести справки об организации, с которой он собирается заключить сделку. Итак, застройщик обязан предоставить информацию о своей деятельности для любого дольщика, потенциального и настоящего:

• распределение прибыли и убытков,
• бухгалтерские отчеты и балансы,
• годовые отчеты за последние годы.

Во-вторых, застройщик должен предоставить вам и разрешение на строительство объекта. В этом документе описано право строить этой компании именно на этом пятне земли. К тому же дольщик может поинтересоваться и о праве на землю, на которой ведется строительство — является ли застройщик собственником или арендатором земельного участка. В первом случае у него должно быть свидетельство, выданное регистрационной службой, во втором — договор об аренде, заключенный с собственником.

По схемам Генплана города посмотрите, какой статус у этой территории — может ли там производиться строительство и какое именно (малоэтажное, многоэтажное и пр).

Проверьте надежность вашего застройщика перед тем, как заключать с ними договор. Никакие самые фешенебельные офисы, приветливые и отзывчивые менеджеры, повсеместная реклама застройщика не могут гарантировать вам его честности. Во-первых, в сети сегодня есть немало информации о новостях на первичном рынке, на форумах дольщики обсуждают все свои проблемы в работе со строительными компаниями. Проверьте налоговые отчеты строительной компании, которые есть в свободном доступе.

Во-вторых, существуют официальные списки незаконных строек. В Петербурге, например, есть реестр таких объектов от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. К тому же нельзя исключать и проверку своими глазами — лучше всего собственнолично убедиться, что строительство идет, что другие дома застройщика стоят, что строительная компания работает (рейтинг компаний по срокам сдачи объектов). Также есть базы фотографий со строек города, ведутся он-лайн трансляции со строительных площадок.

Правило № 4. Долевое строительство: документы

• Распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга,
• Решение инвестиционно-тендерной комиссии (с указанием срока завершения строительства). Если строит подрядная организация — на каком основании ей принадлежит доля(выяснить стадию выполнения подрядчиком обязательств),
• Учредительные документы,
• Лицензия,
• Заключаемый с вами договор.

Дополнения

Участие в долевом строительстве регулируется законом 214-ФЗ. С июля 2018 года вступили в силу поправки к этому закону.

Согласно этим поправкам, во-первых, создается реестр застройщиков. Также застройщики теперь обязаны размещать всю информацию по строящемуся объекту в интернете в открытом доступе, в том числе проектную декларацию.

Кроме того, с 1 июля 2019 года застройщики смогут продавать квартиры в строящихся домах только с помощью специальных банковских эскроу-счетов. При этом покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.

Также строительная компания теперь несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в приобретенной квартире.

С 2018 года застройщики обязаны скидываться по 1% стоимости возводимого объекта в компенсационный фонд, из которого будут возвращаться деньги дольщикам в случае банкротства застройщика.

28.12.2017

По теме:

14.05.2021

«Группа ЛСР» ввела в эксплуатацию два детсада в Красногвардейском районе

Подробнее

13. 05.2021

Каждую пятую элитную новостройку Петербурга покупают иногородние

Подробнее

12.05.2021

В «Цветном городе» выведен новый дом

Подробнее

07.05.2021

«ЛСР. Базовые» открыли навигацию на судоходных маршрутах Ладоги

Подробнее

19.04.2021

Апрельские скидки на семейные квартиры в «Ручьях»

Подробнее

19. 04.2021

Аквилон запустил программу рассрочки на 2 года в авторском доме Tesoro

Подробнее

16.04.2021

«КВС» вывела в продажу коммерческие помещения в квартале «Имение»

Подробнее

15.04.2021

Введены в эксплуатацию два дома в UP-квартале «Пушкинский» в г. Пушкин

Подробнее

14.04.2021

В жилом экорайоне «Юнтолово» выведен в продажу новый дом

Подробнее

12. 04.2021

ЮИТ предложил квартиры в восьмой очереди жилого комплекса «Новоорловский»

Подробнее

Скидки

Вопросы и ответы долевому строительству

Вопрос: Какую информацию должна содержать проектная декларация?

 

Ответ: Проектная декларация должна содержать две составляющие: информацию о застройщике и о проекте строительства. Содержание информации о застройщике включает в себя основные сведения о его статусе (т.е. является ли он юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), сведения о государственной регистрации, об учредителях, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии.

В информации о проекте строительства должны быть отражены цели, сроки и этапы строительства, данные об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения. Кроме того, данные о земельном участке и правах на него, данные проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, сведения о подрядчиках и др. Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, причем с момента указанного опубликования до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства должно пройти не менее 14 дней.

Вопрос: Какие обязательные условия должен содержать договор участия в долевом строительстве?

 

Ответ: Предметом договора является строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Застройщик несет две основные обязанности: построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок, а также передать соответствующий объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Помимо основных обязанностей сторон в договоре могут предусматриваться и дополнительные, определяемые сторонами.К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Очень важно при заключении договора правильно указать в нем объект долевого строительства, чтобы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую площадь объекта. Теперь что касается цены договора.

Она может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре. Уплата цены договора может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается также договором. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. В практике строительства часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае установлена определенная процедура действий.

Во-первых, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об изменении сроков строительства и предложение об изменении договора. При этом в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение.

Во-вторых, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.  Также важное условие договора — гарантийный срок на объект долевого строительства. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет.

Вопрос: Почему договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации?

 

Ответ: При государственной регистрации договоры участия в долевом строительстве проходят дополнительную проверку у государственного регистратора на предмет его соответствия закону. Кроме того, государственная регистрация обеспечивает публичность и достоверность информации о существующих правах и совершенных сделках, которая необходима всем сторонам, вступающим в отношения по поводу того или иного объекта недвижимости.

Кроме договоров участия в долевом строительстве, а также уступки прав требований по договорам, государственной регистрации подлежат изменения, вносимые в такие договоры.

Вопрос: Как происходит передача объекта долевого строительства от застройщика дольщику?

 

Ответ: На основании передаточного акта или иного документа о передаче. Из документа о передаче должно четко следовать, что одна сторона – застройщик — передает, а другая сторона — участник долевого строительства — принимает определенный объект долевого строительства.

Стороны указывают, в соответствии с каким договором производится передача объекта, а также соответствуют ли его состояние и качество условиям договора. Если имеются претензии к качеству объекта, их необходимо отразить в передаточном акте. До получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передача объекта долевого строительства не допускается.

Вопрос: Каким образом закон о долевом строительстве должен решает задачи по защите прав и интересов граждан, участвующих в долевом строительстве?

 

Ответ: Закон № 214-ФЗ называется «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он призван защитить права и интересы граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья на условиях долевого участия.

Снижение рисков участников долевого строительства обеспечено за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о них самих, так и о проектах жилищного строительства (так называемая проектная декларация). Законом установлены обязательные условия, порядок заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, существует обязательное условие учета договоров участия в долевом строительстве. Это сделано для того, чтобы исключить передачу прав на одну строящуюся квартиру одновременно нескольким лицам.

Долевое строительство. Инструкция для участников – Циан

Долевое строительство  — строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в ходе которого строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков»). После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности, на праве аренды (или субаренды) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для возведения многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

«Плюсы» и «минусы» долевого строительства

Чем привлекательно долевое строительство?

— Цены ниже, чем на рынке вторичного жилья, приблизительно на 20%
— «Чистая» юридическая история
— Новое комфортабельное жильё

Риски участников долевого строительства:

— Задержка сроков строительства
— Банкротство застройщика
— Риск двойных продаж, если квартира продается не по 214-ФЗ

214-ФЗ — основной закон о долевом строительстве

Привлекать денежные средства в обход 214-ФЗ запрещено!

Закон разрешает привлечение денежных средств граждан только:

— на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ)
— путем выпуска жилищных сертификатов
— жилищно-строительными (ЖСК) и жилищными накопительными кооперативами

214-ФЗ содержит:

— Условия заключения и требования к содержанию разделов ДДУ
— Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору
— Ответственность застройщика за качество строительства и несоблюдение сроков
— Ответственность участников долевого строительства за просрочку платежей

Как правильно заключить ДДУ?

Договор  участия в  долевом  строительстве должен содержать:

— Определение конкретного объекта долевого строительства
— Срок передачи застройщиком объекта
— Цену договора, сроки и порядок ее уплаты
— Гарантийный срок на объект
— Способ обеспечения застройщиком обязательств по договору с 01. 01.2014г.:

• Полис, выданный Обществом взаимного страхования
• Договор страхования ответственности со страховыми организациями
• Поручительство банка
   

! При отсутствии хотя бы одного из условий договор будет считаться незаключенным

! Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с даты его государственной регистрации

! Оплата квартиры должна производиться только после получения на руки зарегистрированного в Управлении Росреестра договора

! Заключайте ДДУ только с застройщиком

! Допускается уступка прав требований по ДДУ при условии государственной регистрации этой уступки

Как проверить застройщика?

Шаг 1. Ищите информацию о проекте!

На сайте cian.ru или на сайте застройщика можно найти проектную декларацию, в которой содержатся цель проекта, сроки его реализации, описания строящихся домов, технические характеристики квартир, планируемая стоимость строительства, подрядчики и др.

Шаг 2. Требуйте документы на объект!

Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок:

— Разрешение на строительство
— Технико-экономическое обоснование проекта
— Проектная документация со всеми внесенными изменениями
— Заключение государственной экспертизы по проекту

Шаг 3. Проверяйте документы застройщика!

— Учредительные документы застройщика
— Свидетельство о государственной регистрации
— Свидетельство о постановке на учет в налоговый орган
— Бухгалтерская отчетность за последние 3 года
— Аудиторское заключение за последний год

Шаг 4. Найдите застройщика в списке работающих по 214-Ф3!

Список застройщиков, предоставляющих отчетность в Москомстройинвест, доступен по ссылке: http://invest.mos.ru/dolevoe/member/list/

Что такое ЖСК?

ЖСК должен обладать правами застройщика! 

Жилищно-строительный кооператив — некоммерческое объединение людей или организаций в целях строительства многоквартирного жилого дома, а также для управления им.

При вступлении в ЖСК проверьте:

— Правоустанавливающие документы на юридическое лицо ЖСК
— Разрешение на строительство, оформленное на ЖСК
— Документы на земельный участок, предоставленный в безвозмездное срочное пользование ЖСК
— Устав кооператива на наличие дополнительных плат, не предусмотренных договором пая

! Не оформляйте генеральную доверенность на сотрудников ЖСК для принятия решений на общих собраниях от вашего лица!

Вы не защищены 214-ФЗ, если вам предлагают приобрести жилье:

— по предварительному договору долевого участия
— по договору соинвестирования
— по предварительному договору купли-продажи
— по вексельной схеме
— через ЖСК,  не обладающий признаками застройщика

 

Какие гарантии дает 214-ФЗ? — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

 

Таких гарантий несколько:

• Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
• Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
• В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
• и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

 

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

 

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

 

 

Что такое ДДУ?

ДДУ (договор долевого участия в строительстве) — это договор между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, указанном в договоре, при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Какие выгоды Вы получаете от оформления сделки по ДДУ:

1. Доступная цена

Главным и неоспоримым плюсом заключения договора долевого участия в строительстве и покупки квартиры на этапе строительства является доступная цена, которая существенно ниже стоимости квартир, готовых для проживания.

2. Участники долевого строительства защищены Федеральным законом (214-ФЗ)

Интересы участников долевого строительства защищает Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214-ФЗ), который устанавливает высокие требования к застройщику и защищает интересы участника долевого строительства.

Согласно214-ФЗ застройщик может начать строительство только при наличии разрешительных документов:

• разрешение на строительство,
• технико-экономическое обоснование,
• заключение государственной экспертизы проектной документации.

3. Регистрация ДДУ в Росреестре – это защита от двойных продаж

ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключённым только после её проведения, что является гарантией от двойных продаж.

4. Защита инвестиций

Оплата денежных средствпроизводится после государственной регистрации ДДУ. Деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получает доступ к ним только после ввода жилого дома в эксплуатацию, а следовательно, не может использовать их не по назначению.

5. Гарантия сроков передачи квартиры

Закон устанавливает жёсткие требования к застройщику в отношении сроков окончания строительства объекта. Застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести без согласования с участниками долевого строительства сроки передачи жилья, указанные в ДДУ. За подобное нарушение строительная компания должна будет не только выплатить дольщику неустойку за просрочку сдачи жилого дома, но также покрыть убытки, возникшие по её вине. Если строительство затянулось более чем на два месяца, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть денежные средства.

6. Гарантийные сроки

Гарантия на квартиру даёт право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире потребовать от застройщика их устранения за счёт застройщика. Законом предусмотрена гарантия застройщика на жилой дом: не менее пяти лет на конструктивные элементы (пол, стены, потолок, проёмы и т.п.) и три года на инженерное оборудование.

7. Открытая документация

Согласно 214-ФЗ застройщик обязан раскрывать всю информацию о компании (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы). Все сведения должны находитьсяв свободном доступе и быть размещены в сети Интернет в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на официальном интернет-сайте по адресу: https://наш.дом.рф.

Покупка по 214-ФЗ – самый надёжный и защищённый способ приобретения недвижимости в новостройке. Заключая ДДУ, вы можете быть уверены в том, что:

• застройщик получил разрешение на строительство,
• застройщик имеет право строить на конкретном земельном участке,
• имеется заключение о компетентности застройщика,
• проектная документация прошла экспертизу.

Мы всегда рады помочь вам сделать правильный выбор с учётом ваших индивидуальных потребностей, а также ответить на все дополнительные вопросы в офисах продаж Центра недвижимости «Стройтэк».

Желаем вам удачи, успехов на пути реализации задуманного, лёгкости в достижении целей и побольше квадратных метров!

Всегда ваш «Стройтэк»

Определение долевого участия

Что такое участие в капитале?

Под долевым участием понимается владение акциями компании или собственности. Участие в акционерном капитале может включать покупку акций через опционы или частичное владение в обмен на финансирование. Чем выше доля участия в капитале, тем выше доля акций, принадлежащих заинтересованным сторонам.

Разрешение заинтересованным сторонам владеть акциями связывает успех заинтересованных сторон с успехом компании или инвестиций в недвижимость.В этом случае более прибыльная компания принесет заинтересованным сторонам большую прибыль.

Компании могут использовать различные типы капитала для создания программы участия в капитале, например опционы, резервы, фантомные акции, привилегированные акции или обыкновенные акции.

Как работает участие в капитале

Участие в капитале используется во многих инвестициях по двум основным причинам. Во-первых, он используется для привязки финансового вознаграждения руководителей к судьбе компании, повышая вероятность того, что руководители примут решения, которые повысят прибыльность компании.

Этот тип компенсации может быть отсроченным, что снижает вероятность принятия руководителями краткосрочных решений о повышении цены акций. Компаниям также может быть предложен акционерный капитал не только руководителям, но и работникам в качестве формы удержания сотрудников и стимулирования их работы. Обычно это дополнение к базовой заработной плате и получаемым им бонусам.

Вторая причина участия в акционерном капитале заключается в том, что его могут использовать компании, работающие в странах с развивающейся экономикой, в которых органы местного самоуправления хотят получить выгоду от развития.

Преимущества участия в акционерном капитале

Как и в случае с руководителями, которые получают акционерный капитал, цель состоит в том, чтобы побудить сотрудников приложить все усилия для долгосрочного роста и процветания организации. В отношении капитала, принадлежащего руководителям и сотрудникам, могут быть предусмотрены дополнительные условия, касающиеся того, как акции могут быть конвертированы, проданы или переданы. Даже с учетом этих потенциальных выгод способ, которым компания делает доступным участие в капитале, может иметь непредвиденные последствия, например, подвергать сотрудников новым налоговым обязательствам.

Участие в акционерном капитале также позволяет местным органам власти влиять на решения компании. Жителям муниципалитета также могут быть предложены доли участия в развитии или реконструкции их родного города.

Ключевые выводы

• Долевое участие представляет собой право собственности на актив, такой как компания или собственность.
• Участие в капитале эффективно связывает успех заинтересованного лица с успехом компании.
• Долевое участие в основном используется как форма вознаграждения работникам или компаниями, ведущими бизнес в странах с развивающейся экономикой.

Пример участия в капитале

Например, после того, как Новый Орлеан был разрушен ураганом Катрина и последовавшими за ним наводнениями, были предложения предоставить перемещенным жителям долю в доходах, полученных от реконструкции их районов. Намерение состояло в том, чтобы дать людям, потерявшим свои дома и средства к существованию, шанс пожинать плоды нового бизнеса и богатства, которые придут в город благодаря усилиям по восстановлению. Это также сделало бы этих жителей более активными в процессе принятия решений по возрождению их территорий.

Определение участвующих привилегированных акций

Что такое привилегированные акции участия?

Привилегированные акции с участием — это тип привилегированных акций, которые дают держателю право на получение дивидендов, равных обычно указанной ставке, по которой дивиденды по привилегированным акциям выплачиваются держателям привилегированных акций, а также дополнительные дивиденды на основе некоторых заранее определенных условий. У участвующих привилегированных акций также могут быть предпочтения при ликвидации в случае ликвидации.

Ключевые выводы

• Привилегированные акции с долей участия аналогичны привилегированным акциям, по которым акционерам выплачиваются дивиденды по привилегированным акциям плюс дополнительный дивиденд.
• Дополнительные дивиденды обеспечивают получение этими акционерами дивидендов, эквивалентных держателям обыкновенных акций.
• Привилегированные акции с участием не распространены, но могут быть выпущены в ответ на предложение о враждебном поглощении в рамках стратегии «ядовитой таблетки».

Привилегированные акции, участвующие в акции

Привилегированные акции с участием — как и другие формы привилегированных акций — имеют приоритет в структуре капитала фирмы перед обыкновенными акциями, но уступают место долгу в случаях ликвидации.Дополнительные дивиденды, выплачиваемые держателям привилегированных акций, обычно структурированы таким образом, чтобы выплачиваться только в том случае, если сумма дивидендов, которые получают держатели обыкновенных акций, превышает указанную сумму на акцию.

Кроме того, в случае ликвидации участвующие держатели привилегированных акций также могут иметь право получить обратно покупную цену акций, а также пропорциональную долю любой оставшейся выручки, которую получают держатели обыкновенных акций.

Когда происходит событие ликвидации, то, участвуют ли привилегированные акции инвестора или не участвуют, будет определять, получит ли этот инвестор дополнительное возмещение сверх ликвидационной стоимости привилегированных акций и любых дивидендов, причитающихся инвестору.Если привилегированные акции инвестора участвуют, этот инвестор имеет право на получение любой стоимости, оставшейся после ликвидации, как если бы эта акция была обыкновенной. С другой стороны, неучаствующие держатели привилегированных акций получают свою ликвидационную стоимость и любые просроченные дивиденды, если это применимо, но они не имеют права на какое-либо иное вознаграждение.

Привилегированные акции с участием акций выпускаются редко, но их используют как отравленную пилюлю. В этом случае текущим акционерам будут выпущены акции, дающие им право на новые обыкновенные акции по выгодной цене в случае нежелательного предложения о поглощении.

Пример привилегированных акций участия

Предположим, компания А выпускает участвующие привилегированные акции со ставкой дивидендов 1 доллар на акцию. Привилегированные акции также содержат пункт о дополнительных дивидендах для участвующих привилегированных акций, который срабатывает всякий раз, когда дивиденды по обыкновенным акциям превышают дивиденды по привилегированным акциям. Если в течение текущего квартала Компания А объявляет о выплате дивидендов в размере 1,05 доллара на акцию по своим обыкновенным акциям, участвующие привилегированные акционеры получат общий дивиденд в размере 1 доллара.05 за акцию ($ 1,00 + 0,05).

Теперь рассмотрим случай ликвидации. Компания А имеет 10 миллионов долларов привилегированных акций в обращении, что составляет 20% от структуры капитала компании, а остальные 80%, или 40 миллионов долларов, составляют обыкновенные акции. Компания А ликвидируется, и выручка составляет 60 миллионов долларов. Участвующие привилегированные акционеры получат 10 миллионов долларов, но также будут иметь право на 20% оставшейся выручки, в данном случае 10 миллионов долларов (20% x 60 миллионов долларов — 10 миллионов долларов).Неучаствующие держатели привилегированных акций не получат дополнительного вознаграждения.

Определение привилегированных акций участия — AccountingTools

Что такое привилегированные акции участия?

Привилегированные акции с участием дают их владельцу участие в дополнительной прибыли бизнеса. Возможность участия увеличивает стоимость акций, позволяя эмитенту продать их по более высокой цене. Это участие является дополнением к обычным фиксированным дивидендам, связанным с большинством типов привилегированных акций.Инвестору следует покупать участвующие привилегированные акции, когда он считает, что бизнес, вероятно, будет иметь необычно высокую прибыль или будет продан по высокой цене, чтобы он мог участвовать в этой прибыли. Участие может принимать несколько форм, например:

• Права на получение прибыли . Если бизнес приносит определенную сумму дохода, держателю участвующих привилегированных акций будет выплачена определенная часть этого дохода в дополнение к обычным дивидендам.

• Право на ликвидацию . Если бизнес будет продан, держателю участвующих привилегированных акций будет выплачена определенная часть полученной чистой продажной цены.

Эти дополнительные выплаты обычно производятся в виде дивидендов. Кроме того, права на участие иногда активируются только тогда, когда суммы, которые компания зарабатывает в результате своей деятельности или продажи бизнеса, превышают определенный пороговый уровень. В зависимости от уровня порога выплаты за участие могут быть относительно редкими.

Соглашения об участии в привилегированных акциях могут включать или не включать другие особенности, такие как:

• Держатели акций могут иметь право утверждать определенные действия, такие как продажа бизнеса или более крупных активов.

• Владельцы акций могут иметь права голоса, аналогичные тем, которые имеют держатели обыкновенных акций.

• Акции могут быть кумулятивными, поэтому невыплаченные дивиденды должны быть выплачены до того, как какие-либо дивиденды могут быть выплачены держателям обыкновенных акций.

Если права участия могут приносить доход, цена привилегированных акций с правом участия может быть довольно высокой, что делает их привлекательными для инвесторов, владеющих этими акциями. Однако это уменьшает количество средств, которые могут быть распределены между держателями обыкновенных акций, поэтому имеет тенденцию снижать цену обыкновенных акций эмитента.

Пример привилегированных акций с участием

В качестве примера условий этого типа акций компания ABC выпускает 100 000 привилегированных акций с участием, что дает право держателю каждой акции на годовой дивиденд в размере 5 долларов США.00. Кроме того, держатель имеет право на свою пропорциональную долю в размере 20% от всей прибыли компании, превышающей базовый уровень прибыли в 10 миллионов долларов в год.

Сопутствующие курсы

Корпоративные финансы
Руководство казначея

Все, что вам нужно знать

Привилегированные акции с участием участия — это ценная бумага, которая дает венчурным капиталистам возврат инвестиций до того, как остальные держатели акций получат свои акции. 4 мин.

1.Что такое привилегированные акции участия?
2. Почему важно участие привилегированных акций?
3. Причины рассмотреть возможность использования участвующих привилегированных акций
4. Причины не использовать участвующие привилегированные акции
5. Примеры использования участвующих привилегированных акций
6. Распространенные ошибки, связанные с участвующими привилегированными акциями
7. Часто задаваемые вопросы

Участвующие привилегированные акции — это ценная бумага, которая дает венчурным капиталистам доход от инвестиций до того, как остальные держатели акций получат прибыль от своих акций.Он часто используется в инвестиционных схемах бизнес-ангелов, когда инвестор хочет получить надежную и быструю окупаемость своих инвестиций сверх доли своей компании в предприятии. В отличие от обыкновенных акций, на первом месте стоит капитал участвующих привилегированных акций.

Почему важно участие привилегированных акций?

Этот опцион на акции важен для венчурных капиталистов, потому что он снижает их инвестиционные риски в стартапы и расширение компании. Он также защищает их, если компания проходит процедуру ликвидации и не может заплатить всем инвесторам.Владельцы участвующих привилегированных акций будут пользоваться преференциями и получать деньги, даже если другие инвесторы или кредиторы этого не делают.

Существуют различные типы участвующих привилегированных акций, и в некоторых случаях компания ограничивает гарантированную сумму в процентах от стоимости компании или участия. Когда компании ищут инвестиций у венчурных капиталистов, они часто предлагают этот опцион на акции.

Участие в этом опционе на акции распространяется не только на фиксированные выплаты дивидендов, например, права на прибыль и права на ликвидацию.Право на прибыль гарантирует дополнительную прибыль сверх дивидендов, если компания получает определенную прибыль. Права на ликвидацию, определенный процент от суммы продажи гарантируется владельцу участвующих привилегированных акций.

Причины рассмотреть возможность использования привилегированных акций участия

Одним из преимуществ для венчурных капиталистов является гарантия права на получение прибыли. Это означает, что если компания получит определенную прибыль, инвестор получит свою долю, а также дивиденды, полученные от приобретенных акций.Во-вторых, инвесторы получают право на ликвидацию, что означает, что пропорциональный процент выручки от продажи перейдет инвестору, если компания когда-либо будет ликвидирована.

Предлагая участвующие привилегированные акции, компания с большей вероятностью привлечет средства и капитал. Хотя такой выбор предоставляется редко, это форма гарантии, которая побуждает людей покупать акции компании.

Причины не использовать участвующие привилегированные акции

Привилегированные акции с правом участия могут включать или не включать гарантии, такие как право голоса и право принимать решения о продаже.Этот тип акций также может использовать кумулятивные акции, что означает, что инвесторы практически не имеют контроля над выбором компании. Кроме того, доходы от этих инвестиций облагаются налогом по ставке общего подоходного налога.

Чтобы получить больше прав участия, инвесторы могут захотеть получить опционы на привилегированные акции, не участвующие в акции. Они по-прежнему будут получать льготные выплаты по акциям и дивиденды, но не гарантированный возврат инвестиций. Тем не менее, если стоимость компании со временем вырастет, эти инвесторы получат обратно больше денег, чем те, у кого есть привилегированные акции.

Примеры использования участвующих привилегированных акций

Предположим, что компания инвестировала 3 миллиона долларов в предприятие. Он составляет 30 процентов стоимости фирмы. Если кто-то покупает компанию за 30 миллионов долларов, компания получает обратно свои 3 миллиона долларов плюс 30 процентов от оставшейся стоимости. Другими словами, таким образом компания зарабатывает больше денег, чем имея обычные варианты. Если компания продаст свою продукцию за 10 миллионов долларов, ей все равно вернут свои 3 миллиона долларов.

Лучше всего покупать участвующие привилегированные акции, когда компания, вероятно, будет иметь рост и прибыль выше среднего и будет продана с большой прибылью.В тех случаях, когда высокие доходы маловероятны, венчурным капиталистам могут быть лучше другие варианты. Кроме того, эксперты по инвестициям заявляют, что выпуск участвующих привилегированных акций может обесценить обыкновенные акции компаний, а это означает, что венчурные капиталисты получают от них больше, чем компания.

Чрезмерно позитивный прогноз компании может заставить учредителей слишком рано выпустить опционы на участвующие привилегированные акции. Это может оттолкнуть других обычных инвесторов от капитализации компании, поскольку держатели привилегированных акций имеют приоритет при выплате дивидендов и ликвидационных выплат.

Участвующие в соглашениях по привилегированным акциям сложны и могут иметь скрытое закрытие, которое наносит ущерб либо инвестору, либо компании. Прежде чем выбирать опционы на акции, вам следует проконсультироваться с юристом по инвестициям и капиталу, чтобы избежать путаницы и юридических баталий.

В некоторых случаях права на участие срабатывают только после определенного порога дохода или капитала. Это дает инвесторам ложное чувство безопасности.

Основатели бизнеса часто неправильно оценивают размер своего выхода или сумму, за которую компания продаст после многих лет торговли.Если размер выхода, вероятно, будет небольшим, участвующие привилегированные акции не имеют большого значения или не имеют никакого значения. Если он большой, он может стимулировать инвестиции венчурных капиталистов, которые ищут гарантированно высокую прибыль.

Часто задаваемые вопросы

• В чем разница между участвующими и не участвующими привилегированными акциями?

Участвующие владельцы привилегированных акций получают назад свои вложения и дивиденды на свои акции при ликвидации компании.Однако владельцы привилегированных акций, не участвующих в акции, имеют право только на свои первые инвестиции или пропорциональную выручку от продаж, в зависимости от того, что больше.

• Что такое привилегированные акции с ограниченным участием?

Это опцион на привилегированные акции, который ограничен процентом от стоимости компании или инвестиций. Часто используется для снижения риска для других инвесторов, не участвующих в программе.

• Что произойдет, если компания будет продана в убыток?

Участвующий владелец привилегированных акций все равно получит свои инвестиции.

• Какие привилегированные акции имеют обыкновенные акционеры, такие как сотрудники?

Сотрудники и держатели обыкновенных акций обычно не имеют привилегированных акций.

• Привлекают ли участвующие привилегированные акции инвестиции?

В некоторых случаях да. Однако он привлекает только венчурных капиталистов и может обесценить обыкновенные акции.

Если вам нужна помощь с участвующими привилегированными акциями, вы можете опубликовать свой вопрос или проблему на торговой площадке UpCounsel.UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

сотрудников, выплачивающих компенсацию за счет участия в акционерном капитале

Удержание сотрудников может быть увеличено за счет участия в капитале. Есть много способов предоставить эту дополнительную компенсацию, часто в виде отсроченной компенсации.Владение акциями сотрудниками — это лишь один из возможных вариантов. Другие варианты включают участие в оценке стоимости компании с течением времени без фактического владения акциями.

Варианты акции

Выпуск опционов на акции — популярный способ поощрения и мотивации ключевых сотрудников для сотрудников. Более подробную информацию см. В отдельном разделе «Опционы на акции». Хотя владение акциями сотрудников может быть очень эффективным инструментом удержания и мотивации сотрудников, также могут быть ограничения и сложности с выплатой сотрудникам справедливой компенсации.Это особенно верно для частных компаний помощи.

Призрачные акции / права на повышение стоимости акций

Есть несколько способов вознаградить сотрудников, не привлекая их в качестве частичных владельцев компании. Фантомные акции и программа защиты прав на повышение стоимости акций — это способы предоставить сотрудникам выгоду, подобную собственникам, без фактического владения акциями.

По этим планам работникам выплачивается сумма, эквивалентная увеличению стоимости акций компании, без фактического владения.Премия основана на разнице между стоимостью акции на указанную дату и ее текущей стоимостью. Это может быть выгодно: сотрудники получают вознаграждение за успех компании, не неся налоговых обязательств и не беспокоясь о законах, связанных с владением.

Разные подходы к владению акциями

Есть еще много способов, которыми владение акциями компании может быть распределено между гораздо более широкой базой сотрудников, а не только среди элитной группы «ключевых сотрудников».”Сюда входят:

• Фондовые награды. Они предоставляют немедленное владение акциями.
• Товаров с ограниченным запасом. Призыв к выпуску акций в будущем при соблюдении таких условий, как продолжение работы.
• Планы покупки акций. Они позволяют широкому кругу сотрудников покупать акции.
• Планы владения акциями сотрудников. Владение акциями широко распределяется между сотрудниками компании.

Что такое привилегированные акции участия?

Привилегированные акции с участием могут быть наиболее желательной ценной бумагой для долевого инвестора.

Акционеры, владеющие привилегированными акциями, обычно получают любые выплаты, производимые базовой компанией, такие как дивиденды и ликвидация, раньше большинства других акционеров. В зависимости от характера акций они также могут получать более высокие платежи.

Акционеры, владеющие привилегированными акциями, пользуются всеми преимуществами привилегированных акций.Однако они также получают дополнительный приоритет, когда речь идет о платежах, даже помимо привилегированных акций, не участвующих в программе. Они могут получать дополнительные дивиденды и иметь дополнительные права на активы компании в случае ее ликвидации.

Название простое: как участвующий привилегированный акционер вы имеете самую высокую степень предпочтения и участия в прибылях бизнеса. Чтобы понять, как это работает, нам нужно разобраться в общих классах.

Что такое классы акций?

Когда компании выпускают акции, они часто делают это в разных классах.Обычно это акции класса A, акции класса B и так далее. Буквенные классификации не имеют юридического значения; компания может называть свои классы акций любым именем по своему выбору. Классы A, B и C стали обычным явлением.

Классы акций представляют собой различные права, предоставленные акционерам. Наиболее распространенная форма называется «обыкновенные акции». Большинство акций, выпущенных компанией, будут обыкновенными акциями; как правило, все или почти все акции компании, выпускаемые во время IPO, будут соответствовать этому стандарту.

Обыкновенные акции не дают акционеру особых прав. Если компания выплачивает дивиденды, держатели обыкновенных акций обычно получают выплаты последними и получают самую низкую выплату на акцию. То же самое и в случае продажи компании. Во время ликвидации, после того, как всем остальным заплатят, компания распределит оставшееся между держателями обыкновенных акций.

Так, например, компания может называть свои обыкновенные акции «Акциями класса А». Это просто означает, что всякий раз, когда компания обращается к акциям класса А, она имеет в виду свои обыкновенные акции.

Хотя обыкновенные акции — это то, что инвесторы обычно покупают и торгуют на фондовом рынке, компании иногда создают дополнительные привилегии для вознаграждения более важных инвесторов. Например, инвесторы, которые финансируют компанию до того, как она станет публичной, могут получить такие акции. В большинстве случаев эти акции называются «привилегированными» и «участвующими».

Так, например, компания может иметь акции классов A, B и C. Акции класса А могут быть обыкновенными акциями, принадлежащими обыкновенным акционерам.Акции класса B могут быть привилегированными акциями, а акции класса C могут быть участвующими привилегированными акциями.

Каковы права привилегированных акций с правом участия?

Привилегированные акции означают, что каждая акция данной акции имеет дополнительные права, превышающие права обыкновенных акций. Чаще всего это касается сбора платежей от компании; обычно в двух ситуациях: дивиденды и ликвидация.

• Дивиденды — Акции этой акции обычно получают дополнительное преимущество при выплате дивидендов.Это означает, что им могут заплатить до того, как компания выплачивает дивиденды держателям обыкновенных акций, или что привилегированные акции могут платить больше за акцию, чем обыкновенные акции.
• Ликвидация — Привилегированные акционеры обычно получают так называемую «ликвидационную привилегию». Это означает, что, если компания ликвидируется, они могут либо получить выплату за акцию, выплаченную акционерам обыкновенных акций, либо получить обратно стоимость своих первоначальных инвестиций. Если они предпочтут, они получат этот платеж до того, как получат выплату акционерам обыкновенных акций, а это означает, что они с большей вероятностью вернут свои деньги.

Привилегированные акции с участием акций являются одной из разновидностей привилегированных акций. Маловероятно, что вы когда-нибудь найдете участвующие обыкновенные акции. Акционеры, владеющие привилегированными акциями, получают дополнительный приоритет, когда речь идет о выплатах, производимых компанией, по сравнению с выплатами держателям привилегированных акций. Участие обычно бывает двух форм:

• Дополнительные выплаты дивидендов — Если компания выплачивает дивиденды, участвующие акционеры могут получить дополнительную выплату сверх суммы, выплаченной держателям обыкновенных и привилегированных акций.
• Пропорциональная ликвидационная привилегия — Если компания ликвидируется, держатели привилегированных акций получают привилегию ликвидации, доступную для всех держателей привилегированных акций. Однако акционерам, не участвующим в программе, приходится выбирать. Они могут либо вернуть свои первоначальные вложения, либо получить выплату на акцию всем акционерам. Участвующие привилегированные акционеры могут получить оба. Обычно они получают назад свои первоначальные инвестиции и долю окончательного распределения, равную их доле владения в компании.

Так, например, Grow Co. может выпустить три акции: обыкновенные, привилегированные без участия и привилегированные с участием. После трех лет работы компания выплачивает дивиденды. Через пять лет он свертывается и ликвидируется. Эти акции могут быть определены следующим образом:

• Обыкновенные акции — Когда Grow Co. производила выплату дивидендов, она платила 1 доллар за акцию каждому держателю обыкновенных акций. Когда он ликвидировался, после выплаты долгов и других обязательств, у него было 0 долларов.Осталось 25 на акцию. Он произвел эту выплату акционерам.
• Привилегированные акции — Когда Grow Co. производила выплату дивидендов, держатели привилегированных акций получали дополнительно 0,10 доллара на акцию сверх выплат по обыкновенным акциям, в результате чего их дивиденды составляли 1,10 доллара на акцию. Когда компания ликвидировалась, ее привилегированные акционеры первоначально инвестировали по 5 долларов за акцию. В результате все они исполнили свое положение о ликвидации и получили назад свои первоначальные инвестиции в размере 5 долларов за акцию.
• Привилегированные акции участия — When Grow Co.выплатили дивиденды, держатели участвующих привилегированных акций получили те же $ 0,10 за привилегированную акцию. В результате их дивиденды составили 1,10 доллара на акцию. Когда компания ликвидировалась, они воспользовались как своим предпочтением при ликвидации, так и своим пропорциональным участием. В результате они получили назад свои первоначальные инвестиции в размере 5 долларов США за акцию, а также пропорциональную выплату, причитающуюся держателям обыкновенных акций, для выплаты при ликвидации в размере 5,25 доллара США за акцию.

Однако вы должны понимать, что эти определения могут измениться.Каждая компания может определять права и обязанности привилегированных и участвующих акций по своему усмотрению. Это просто самые распространенные способы использования.

Итог

Инвесторы, владеющие привилегированными акциями, обычно получают приоритет при выплате дивидендов и любых выплат после ликвидации.

Они получат больше денег, чем держатели обыкновенных акций, и получат их первыми, а это означает, что они с большей вероятностью получат деньги, когда денег будет мало.

Советы по инвестированию

• Подумайте о том, чтобы поговорить с финансовым консультантом о роли, которую различные классы акций могут играть в вашем портфеле. Найти подходящего финансового консультанта, который соответствует вашим потребностям, не должно быть сложной задачей. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем районе за пять минут. Если вы готовы к сотрудничеству с местными консультантами, которые помогут вам в достижении ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Покупка акций — одно из лучших действий, которые вы можете сделать со спекулятивной частью вашего портфеля.Хотя вы не найдете привилегированных акций на открытом рынке, наша статья о заказах на акции поможет вам покупать обыкновенные акции с умом.

Фото: © iStock.com / razihusin, © iStock.com / fizkes, © iStock.com / monsitj

Эрик Рид Эрик Рид — внештатный журналист, специализирующийся на экономике, политике и глобальных проблемах, со значительным освещением финансов и личных финансов. Он принимал участие в таких изданиях, как The Street, CNBC, Glassdoor и Consumer Reports.Работа Эрика сосредоточена на влиянии абстрактных вопросов на человека с упором на аналитическую журналистику, которая помогает читателям более полно понять свой мир и свои деньги. Он делал репортажи из более чем дюжины стран, включая Сан-Паулу, Бразилия; Пномпень, Камбоджа; и Афины, Греция. Бывший адвокат, до того как стать журналистом, Эрик работал в судебных процессах по ценным бумагам и судебной защите по уголовным делам, на общественных началах занимался вопросами торговли людьми. Он окончил юридический факультет Мичиганского университета, и его можно встретить в любую субботу осенью, подбадривая его «Росомахи».

Разъяснение некоторых терминов, используемых на предприятии…

Это приложение к Обзору Fenwick & West Venture Financing терминов объясняет значение ключевых терминов, используемых в опросе.

Обыкновенные акции

Обыкновенные акции — это основная доля в капитале компании. Обычно это акции учредителей и сотрудников.

Привилегированные акции

Привилегированные акции имеют различные «предпочтения» по сравнению с обыкновенными акциями. Эти предпочтения могут включать в себя предпочтения при ликвидации, дивидендные права, права выкупа, права конвертации и права голоса, как более подробно описано ниже.Венчурные капиталисты и другие инвесторы в частные компании обычно получают привилегированные акции за свои инвестиции.

«Серия» привилегированных акций

Когда компания привлекает венчурный капитал для финансирования привилегированных акций, она обычно обозначает акции привилегированных акций, проданные в рамках этого финансирования, в письме. Акции, проданные в рамках первого финансирования, обычно обозначаются как «Серия A», вторая — «Серия B», третья — «Серия C» и так далее. Акции одной серии имеют одинаковые права, но акции разных серий могут иметь очень разные права.

Ликвидационная привилегия

«Ликвидационная привилегия» относится к сумме в долларах, которую владелец серии привилегированных акций получит до владельцев обыкновенных акций в случае продажи компании (или иной ликвидации компании и ее активов. распространяется среди акционеров). Например, если держатели привилегированных акций имеют предпочтение при ликвидации, равное 30 миллионам долларов, и компания продается, они получат первые 30 миллионов долларов до того, как держатели обыкновенных акций получат какие-либо суммы.Сумма ликвидационной привилегии может быть выплачена наличными или акциями приобретателя.

Преимущественная ликвидационная ставка

У серии привилегированных акций есть «старшая» ликвидационная привилегия, когда она имеет право получить свою ликвидационную привилегию перед другой серией привилегированных акций. (Все серии привилегированных акций, конечно, будут «старшими» по сравнению с обыкновенными акциями просто в силу наличия предпочтения при ликвидации.) Например, если серия B имеет преимущественную ликвидацию в размере 30 миллионов долларов, а серия A — 25 долларов США. миллионов долларов и компания продается за 40 миллионов долларов, серия B получит 30 миллионов долларов, а серия A получит 10 миллионов долларов.

Предпочтение при многократной ликвидации

Величина предпочтения при ликвидации, которую имеет данная серия привилегированных акций, обычно равна сумме, уплаченной за эту акцию. Однако в некоторых случаях финансирования новые инвесторы могут потребовать, чтобы их сумма предпочтения при ликвидации была больше, чем сумма, которую они первоначально инвестировали (часто это называется «предпочтение при многократной ликвидации»). Кратные, как правило, в полтора-три раза превышают закупочную цену. Предпочтение при многократной ликвидации почти всегда также будет приоритетным предпочтением при ликвидации.Например, если серия B была приобретена за 30 миллионов долларов, но имеет приоритет при ликвидации, равный двукратной цене покупки, то инвесторы серии B получат первые 60 миллионов долларов при любой продаже компании до серии A или обыкновенных акций. акционеры получают любые суммы.

Участие

Считается, что привилегированные акции «участвуют» или имеют права «участия», когда после того, как держатели привилегированных акций получают свою полную сумму ликвидационных привилегий, они затем имеют право делиться с держателями обыкновенных акций оставшейся сумма, выплачиваемая компании (или иным образом распределяемая среди акционеров).

Например, если компания продается за 200 миллионов долларов, привилегированные акции имеют предпочтение при ликвидации в размере 30 миллионов долларов, а привилегированные акции представляют 40% от общего количества находящихся в обращении акций компании, тогда 200 миллионов долларов будут распределены между следующие акционеры:

(1)		Первые 30 миллионов долларов — Выплачиваются держателям привилегированных акций в соответствии с их предпочтениями при ликвидации.
(2)		Оставшиеся 170 миллионов долларов:
		•		9 миллионов владельцев акций ) за свои права на участие.
		•		Держатели обыкновенных акций получают оставшиеся 60% (102 миллиона долларов).
		Итого:		Привилегированные держатели акций — 98 миллионов долларов США

Участие с ограничением

Права участия описываются как «ограниченные», когда права участия привилегированных акций ограничены так, что привилегированные акции перестают участвовать в выручке от продажи (или другого распределения) после того, как они получил обратно заранее определенную сумму в долларах (верхний предел обычно составляет от трех до пяти раз больше первоначальной инвестированной суммы).

Основываясь на предыдущем примере, если бы права участия в привилегированных акциях были ограничены в 3 раза больше суммы их ликвидационной привилегии (которая в 3 раза включает сумму ликвидационной привилегии), то результатом будет то, что привилегированные акции получат только дополнительные 60 миллионов долларов для участия в шаге (2) выше. Таким образом, общая сумма, полученная держателями привилегированных акций, составит 90 миллионов долларов (по сравнению с 98 миллионами долларов без ограничения), а сумма, полученная держателями обыкновенных акций, увеличится до 110 миллионов долларов (по сравнению со 102 миллионами долларов).

Примечание: если цена, уплаченная за компанию в этом примере, была бы существенно выше (например, 275 миллионов долларов), то держатели привилегированных акций конвертировались бы в обыкновенные акции (тем самым отказываясь от своего предпочтения при ликвидации), чтобы отменить трехкратное ограничение. , потому что 40% от 275 миллионов долларов равняется 110 миллионам долларов, что на 20 миллионов долларов больше, чем получило бы предпочтение, если бы они не совершили конверсию и подпадали под 3-кратное ограничение.

Совокупные дивиденды

Держатели привилегированных акций, имеющие право на получение кумулятивных дивидендов, имеют право на получение выплаты, помимо привилегии ликвидации, суммы, равной определенному проценту в год от покупной цены привилегированных акций (обычно от пяти до пяти процентов). восемь процентов).Например, если цена покупки привилегированных акций составляла 20 миллионов долларов, а акции имели предпочтение при ликвидации 1x и кумулятивный дивиденд в размере шести процентов, и если компания была продана через три года, то держатели привилегированных акций имели бы право на 23,6 миллиона долларов ранее. все было оплачено обыкновенными акциями. В некоторых случаях совокупные дивиденды должны выплачиваться ежегодно, но это необычно для компаний, финансируемых венчурным капиталом.

Скорость конвертации

Практически все привилегированные акции, выпущенные при венчурном финансировании, могут быть конвертированы в обыкновенные акции по усмотрению держателя привилегированных акций.Типичный начальный коэффициент конвертации — одна акция привилегированной акции конвертируется в одну обыкновенную акцию. Однако коэффициент конверсии может измениться по ряду причин, например, при разделении запасов или корректировках против разбавления.

Положения о запрещении разбавления

Положения о запрещении разбавления ретроактивно снижают цену покупки привилегированных акций на акцию, если компания продаст акции в будущем по более низкой цене. Это достигается за счет увеличения коэффициента конвертации привилегированных акций и, соответственно, увеличения количества обыкновенных акций, в которые конвертируется доля привилегированных акций.

Существует два основных типа защиты от разбавления: средневзвешенная защита от разбавления и защита от разбавления с храповым механизмом.

Средневзвешенное антиразводнение

Средневзвешенное антиразводнение положения, которые являются более мягкой формой защиты от разбавления, увеличивают коэффициент конверсии привилегированных акций на основе формулы, которая предназначена для учета общего экономического эффекта от продажи новых акций компанией. Формула включает переменные для цены, по которой продаются новые акции, цены, по которой были проданы старые привилегированные акции, общего количества выпущенных новых акций и общего количества акций в обращении.

Ratchet Antidilution

Ratchet Antidilution Положения о Ratchet Antidilution, которые являются более жесткой формой защиты от разбавления, увеличивают коэффициент конверсии привилегированных акций на основе цены за акцию, по которой компания продает свои акции в будущем понижающем раунде, независимо от того, насколько мало или сколько новых акций продано по более низкой цене. Это имеет эффект ретроактивного снижения цены за акцию, которая была продана в рамках текущего раунда, до новой, более низкой оценки будущего раунда вниз.

Pay to Play

Положения Pay to Play налагают штрафы на инвесторов за то, что они не инвестируют свою полную пропорциональную долю в следующем раунде (обычно только в том случае, если следующий раунд является отрицательным). Более суровая версия этих штрафов заключается в том, чтобы предусмотреть, что инвесторы, которые не инвестируют свою полную пропорциональную сумму, будут конвертировать свои существующие привилегированные акции в обыкновенные акции, что приведет к потере их предпочтения при ликвидации и защиты от разбавления, среди других прав. Менее суровый вариант — преобразовать привилегированные акции в другую серию привилегированных (часто называемых «теневыми предпочтениями»), которая частично или полностью сохраняет свои предпочтения по ликвидации, но теряет защиту от разводнения как для подлежащего финансированию, так и для идти вперед.

Погашение

Положения о погашении позволяют инвесторам требовать от компании выкупа их привилегированных акций при определенных обстоятельствах, обычно по первоначально уплаченной цене. Права выкупа обычно не могут быть реализованы, если этого не требуют держатели, по крайней мере, большинства (иногда более) привилегированных акций, и обычно не могут быть реализованы в течение четырех-пяти лет после финансирования. При определенных обстоятельствах положения о выкупе могут предусматривать более быстрое исполнение или обратную покупку по цене, превышающей первоначальную покупную цену.

Корпоративная реорганизация

Корпоративные реорганизации обычно означают либо (а) преобразование существующих привилегированных акций в обыкновенные акции, либо в новую серию привилегированных акций с существенно уменьшенной суммой ликвидационных привилегий и / или (б) обратное дробление акций. выдающихся запасов. Корпоративные реорганизации обычно проводятся для того, чтобы привести экономические интересы существующих акционеров в соответствие с текущими экономическими реалиями, чтобы облегчить способность компании привлекать дополнительные инвестиции и обеспечить соответствующий стимул для управленческой команды.Конверсия существующих привилегированных акций в обыкновенные или новую серию привилегированных акций имеет значительный экономический эффект, поскольку эти акционеры часто теряют существенные предпочтения при ликвидации и другие права. Обратное дробление акций само по себе не имеет экономического эффекта, но обычно проводится, когда цена акций компании значительно упала и компания хочет поднять ее до более типичного диапазона.

---

За дополнительной информацией об этом глоссарии обращайтесь к Mark A.Лихи, 650-335-7682; [email protected] или Синтия Кларфилд Хесс по телефону 650-335-7238; [email protected] в Fenwick & West. Чтобы попасть в список рассылки для будущих выпусков Опроса условий венчурного капитала Fenwick & West Venture, перейдите на нашу страницу подписки на Опрос венчурных инвесторов.

Ничто в приведенном выше глоссарии не предназначено для использования в качестве юридической консультации или установления отношений между адвокатом и клиентом между Fenwick & West (или авторами) и любым другим лицом.