Сдача недвижимости в аренду бизнес план: Как открыть бизнес на аренде жилья с нуля

Как открыть бизнес на аренде жилья с нуля

Сдача в аренду — выгодный бизнес, который не требует больших усилий или финансовых затрат (если учитывать, что недвижимость уже имеется в собственности). Круг потенциальных клиентов широк, что положительно влияет на прибыль.

Есть два способа сдачи в аренду наиболее популярных видов недвижимости (квартир и домов): посуточная и долгосрочная. Долгосрочная аренда менее хлопотная с точки зрения постоянного обслуживания помещения, обеспечения всем необходимым и поддержания в идеальном состоянии. Что касается посуточной аренды, то здесь больше возможностей для роста дохода, но и трудозатраты будут высокие. После каждого выселения гостей необходимо менять, стирать белье и банные принадлежности, а также заменять их на свежие комплекты. Посуточная аренда пользуется большим спросом у туристов, людей, которые приехали по делам в командировку или на семинар, а также у молодых пар. Сдавать дом в аренду целесообразно на долгосрочный срок или на сезон. Спрос на такие объекты сейчас набирает обороты. Многие люди делают выбор в пользу загородной жизни, ценят комфорт и экологически чистое месторасположение.

Сдача в аренду гаража будет хорошей возможностью увеличить доход, так как количество автомобилей растет ежедневно, а место для парковки, обычно, ограничено. Если гараж расположен в хорошем месте и отвечает всем требованиям для содержания автомобиля, при хорошей рекламе можно быстро найти арендатора.

Дополнительную прибыль при сдаче недвижимости в аренду можно извлечь из:

• Сдачи недвижимости под офисы
• Предоставления услуг трансфера до/из аэропорта или других объектов (при наличии автомобиля)
• Сдачи гаража под репетиционную точку с почасовой оплатой

Затраты и прибыль

На стартовом этапе расходы для начала бизнеса по сдаче однокомнатной квартиры в аренду составляют 201 000 ₱ по городу Санкт-Петербургу. Эти расходы включают:

Оформление ИП	6 000
Косметический ремонт	20 000
Мебель, интерьер	160 000
Рекламу	15 000

Ежемесячные расходы:

Коммунальные платежи	3 500
Обслуживание помещения: уборка, стирка, расходные материалы	5 000
Реклама	5 000
Дополнительные затраты	2 000
Налоги	5 000

Рассмотрите идею покупки франшизы

Франшиза «Современные Технологии Гидроизоляции» – гидроизоляция, ремонт и защита строительных конструкций

590 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 2 мес.

Франшиза «БалансЭксперт» – кредитное экспертное агентство

1 160 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Франшиза «PIONER AUTO» – трейд-ин центр

1 700 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 18 мес.

Франшиза «WinFin» – кредитно-юридический центр

350 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 8 мес.

Франшиза «Inside Holding» – маркетинговое агентство

80 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 8 мес.

Франшиза «Центр земельных отношений» – юридические услуги

500 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 3 мес.

Франшиза «WATERFIND» – поиск воды на местности

500 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 8 мес.

Франшиза «Да!Банкрот» – списание долгов

2 340 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 8 мес.

Франшиза «Федеральная сеть страховых терминалов» – терминалы для продажи ОСАГО

400 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 2 мес.

Франшиза «ДиСвент» – бизнес по обслуживанию вентиляции для управляющих компаний и ТСЖ

440 000 ₽

Прибыль По запросу

Окупаемость 12 мес.

Разрешения и документы

Чтобы заняться бизнесом по сдаче недвижимости в аренду не нужны никакие специальные документы. Оформите только следующее:

1. 1. Документы о регистрации ИП
2. 2. Гарантийные сертификаты качества на технику и оборудование в помещении
3. 3. Договор с арендатором
4. 4. Опись имущества в квартире/доме

Выбор помещения

Для подобного вида бизнеса офис не нужен. Принимать заявки на размещение можно самостоятельно из дома, имея телефон и интернет. Показывать квартиру будущим арендаторам также можно лично.

Подробный перечень документов, оборудования и расходных материалов

Для сдачи недвижимости в аренду в числе первой необходимости будет ее оформление, покупка предметов обстановки и прочие нюансы. Подробно рассмотрим перечень того, на что предстоит потратить бюджет:

Регистрация документов на ИП	6 000
Мебель, интерьер помещения	150 000
Расходные материалы: полотенца, посуда, постельное белье и др.	10 000
Реклама	15 000
ИТОГО	181 000 ₱

Выбор мебели

Перед тем, как купить мебель и технику в квартиру, проанализируйте следующие факторы:

• Целевая аудитория
• Срок сдачи квартиры в аренду
• Место расположения и возможность быстро добраться
• Качество ремонта

С учетом этих данных вам будет легче ориентироваться в выборе необходимой мебели. Например, если квартира расположена в центре города, в двух шагах от метро и известных достопримечательностей, то не нужно экономить на мебели и технике, так как целевая аудитория будет состоять из арендаторов, рассчитывающих на высокий класс обслуживания. Стоимость аренды можно также назначать выше средней. Если же квартира в спальном районе, с хорошей транспортной доступностью, то целевая аудитория расширяется до туристов и гостей города, которым требуется средний класс обслуживания при адекватной стоимости аренды. В этом случае покупайте качественную мебель среднего ценового сегмента в нейтральном стиле.

Персонал

Необходимость в персонале появляется когда в распоряжении собственника от 3 объектов и более.

Во-первых, для обслуживания этих квартир потребуется заключить договоры с клининговой компанией, химчисткой и охранной фирмой.

Во-вторых, для распределения заявок на размещение и контроля за всей системой потребуется нанять администратора.

Как рекламировать бизнес

Чтобы реклама давала отдачу и приносила стабильный приток клиентов, вложите деньги в:

• Создание сайта с хорошими фотографиями квартиры и ее описанием
• Рекламу в интернете: доски объявлений, контекстная реклама, реклама в соц.сетях
• “Сарафанное радио”. Часто подобные услуги рекомендуют друзьям и знакомым, поэтому не сбрасывайте со счетов этот универсальный способ рекламы. Договоритесь со знакомыми водителями такси, владельцами туристических агентств и т.п.
• Наружную рекламу в туристических зонах, у аэропортов, вокзалов

Креативная реклама аренды жильяПростая реклама посуточной аренды жильяПростая реклама долгосрочной аренды жилья

В целом бизнес по сдаче в аренду недвижимости может принести средний стабильный доход или сохранить вложенные средства. Чтобы бизнес развивался, обратите внимание на поддержание безупречности сервиса, чистоту и качественную работу обслуживающего персонала. Тогда вас будут рекомендовать друзьям и знакомым. Что касается рентабельности, то при сдаче квартиры на длительный срок, можете рассчитывать через год полностью окупить ваши расходы (при условии, что недвижимость уже была в собственности). Посуточная аренда ускорит этот процесс на 30-40%.

Готовые бизнес планы аренда помещений

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение имущественного комплекса площадью 3000 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для получения кредита; Объем работы: 132 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Бизнес планом предполагается приобретение имущественного комплекса и проведение косметического ремонта в нем. Приобретение и ремонт планируется завершить в течение одного месяца, а уже со следующего месяца инициатор проекта начнет получать доход от сдачи помещений в аренду. Здание находится в районе сосредоточения различных организаций автомобильного бизнеса, что предполагает его использование под …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 10-ти этажного жилого дома площадью 6000 кв.м. с последующей сдачей квартир в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 57 страниц; Горизонт бизнес планирования: 20 лет. В рамках бизнес плана планируется приобрести строящейся жилой дом, состоящий из 120 квартир. Дом включает: однокомнатные квартиры средней площадью 43 кв. м. в количестве 60 шт.; двухкомнатные квартиры средней площадью 65 кв. м. в количестве 60 шт. После приобретение жилого дома планируется осуществить отделку квартир, на что уйдет …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в создание IT-парка. Цель разработки бизнес плана: для получение статуса резидента в технопарке; Объем работы: 35 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Бизнес планом предполагается строительство офисного центра общей полезной площадью 4000 кв.м. и сдача его площадей в аренду IT — компаниям. Проект должен получить льготы и поддержку, предоставляемую компаниям, являющимися резидентами особых экономических зон. В качестве конкурентного преимущества реализуемого проекта является большое сосредоточение в одном месте компаний из сферы IT, что позволит в перспективе создать целый технический кластер …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство офисного центра площадью 1700 кв.м. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 82 страницы; Горизонт бизнес планирования: 6 лет. На момент разработки бизнес плана уже осуществлены земляные работы и устройство фундаментов, стен, перекрытий и дверных блоков. За счет средств привлекаемого банковского кредита планируется завершить строительство офисного центра. Строящийся офисный центр будет иметь следующие характеристики: этажность – 3 этажа и подвал; площадь участка — 600,00 м2; общая площадь – 1 700,00 м2; полезная площадь – 1 …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисного комплекса общей площадью 2800 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 114 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемый офисный центр имеет следующие технические характеристики здания: земельный участок – общая площадь 2500 кв.м.; общая площадь – 2800 кв.м.; этажность — 3 этажа и подвал; фундамент – железобетонные блоки; стены и их наружная отделка – кирпич; перегородки – кирпич; междуэтажные перекрытия – железобетонные плиты; крыша – оцинкованное железо; …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение и ремонт здания с последующей реализацией и сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 188 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемое здание имеет следующие характеристики: Этажность – 3 этажа; Материал стен: красный кирпич; Общая площадь – 1000 кв.м.; Полезная площадь – 800 кв.м.

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство торгово-логистического центра с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 72 страницы; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Планируется предложить на рынке услуги по аренде нежилых помещений, договорами с заказчиками будет предусмотрена ежегодная индексация арендных ставок на 7%. Земельный участок расположен в новом квартале города, где ведется строительство жилых домов, построен новый детский сад. Планируется достроить торгово-логистический центр, строительство которого ведется уже продолжительное время. Планируется построить трехэтажное здание, общей площадью …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение здания с последующей сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 69 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. В рамках проекта планируется сделать инвестиции в приобретение здания и проведение косметического ремонта в нем. Для организации косметического ремонта здания предполагается привлечь подрядчика. Приобретаемое здание будет иметь следующие характеристики: площадь земельного участка — 85000 кв. м; целевое назначения здания – административно-бытовой корпус; год постройки – 1987г.; высота здания 12,6 м.; процент износа …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 2-х имущественных комплексов с последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 131 страница; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. В рамках проекта предполагается приобрести имущественный комплекс общей площадью 800 кв.м. и имущественный комплекс, состоящий из 3-х нежилых помещений, общей площадью 1 800 кв.м. Приобретаемые офисно-производственные комплексы находятся в отличном состоянии. Приобретаемые для сдачи в аренду объекты коммерческой недвижимости имеют следующие конкурентные преимущества перед аналогичными комплексами: помещения имеют большую площадь; удобные …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисно-производственного комплекса с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 93 страницы; Горизонт бизнес планирования: 7 лет. Предполагается, что здание будет приобретено и отремонтировано в течение 1 месяца, с этого же периода инициатор проекта начнет получать доход от сдачи здания в аренду. На сегодня офисно-производственный комплекс полностью сдан арендаторам на основании долгосрочных договоров. При смене собственника здания договора аренды не утратят юридической силы. В здании представлены следующие виды бизнеса: …

Подробнее…

Как заработать на посуточной или длительной сдаче квартир в аренду. Бизнес планирование.

В этой статье мы постараемся детально разобраться с нишей сдачи в аренду квартир. Обсудим наиболее часто задаваемые вопросы, и постараемся дать на них понятные ответы. Это высоко конкурентный и долгосрочный бизнес, который при этом позволяет неплохо зарабатывать, но обо всем детальнее ниже.

Формат бизнеса

Содержание статьи

Есть три основных формата бизнеса связанного со сдачей квартиры в аренду.

1. Если у вас есть свободная квартира, вы можете сдавать ее и получать дополнительную прибыль. Или же если ваша собственная квартира находиться в очень выгодном районе города, то можно ее сдать в аренду, а самому арендовать жилье на окраине городе, в итоге разница между платой это ваша прибыль.
2. Специально покупая квартиру под этот бизнес, либо же оформляя ее в ипотеку. В случае ипотеки говорить о «свободных» деньгах не придется, поскольку вся сумма аренды будет уходить на оплату ипотечного платежа, но в длительной перспективе, вы сможете стать владельцем квартиры.
3. Занимаясь субарендой. Сдавая в субаренду, арендованную на длительный срок недвижимость. Об этом мы поговорим чуть ниже.

Вы можете выбрать любой из этих вариантов и начинать планирование заработка в этом направлении.

Целевая аудитория

Кто же будет вашей целевой аудиторией? Это абсолютно разные люди, но есть ряд «типичных» клиентов, с которыми вы будете работать.

В случаях посуточной аренды это:

• Люди, которые приезжают в командировку.
• Туристы.
• Студенты.
• Те, кто останавливаются проездом через ваш город.
• Клиенты, которые ищут где отпраздновать какое-то мероприятие.

Если мы говорим о долгосрочной аренде, то тут можно выделить:

• Семейные пары.
• Люди, переехавшие на работу с другого города.
• Студенты.

Какие квартиры наиболее востребованы на рынке аренды?

Если говорить о статистике, то основным спросом пользуются одно и двухкомнатные квартиры, которые покрывают 80% – 85% рынка арендной недвижимости, оставшийся процент это многокомнатные объекты. В этом бизнесе важно чтобы было как можно меньше простоя, и сдать небольшие объекты намного легче, чем скажем 3-х комнатную квартиру.

Если говорить о классе квартир, то по статистике наибольшим спросом пользуются стандарт и комфорт, и немного меньший процент припадает на класс эконом. Детальнее об этих классах жилья мы поговорим чуть ниже.

Правильно составленное объявление

Почему важно грамотно составить объявление? Реклама играет огромную роль в этом бизнесе, особенно учитывая постоянно растущую конкуренцию. Многие арендодатели не придают созданию объявлений особого внимания, и зря, ведь именно эта работа и начнет продавать ваше предложение.

Что нужно указывать в объявлении:

1. Качественные фото объекта, всех комнат и санузла.
2. Размещение и расположение возле транспортных развязок и метро.
3. Этаж, на котором размещена квартира.
4. Тип ремонта и наличие техники.
5. Цена. В частности лучше отслеживать конкурентов и ставить цену не сильно выше их, чтобы получать заявки.
6. Наличие парковки возле дома.
7. Являетесь ли владельцем недвижимости.
8. Количество заселяемых людей.

И прочие параметры, которые могут стать полезной информацией для потенциальных клиентов.

Как подготовить квартиру к сдаче?

Подготовка квартиры к аренде – это важный этап, на котором можно неплохо сэкономить, при этом обеспечивая максимальный комфорт для клиентов.

Есть несколько основных этапов подготовки:

1. Ремонт и отделка помещений. Старайтесь делать ремонт в светлых, нейтральных тонах, купите шторы и тюли, на пол можно постелить ламинат или же уложить плитку. Старайтесь сделать вашу квартиру уютной и чистой.
2. Мебель. Не стоит нагромождать много мебели, но базовый набор должен присутствовать: кровать, шкаф для одежды, небольшой сто и стулья, а также небольшая кухонная стенка.
3. Техника. Без нее сложно представить повседневный быт человека: чайник, микроволновка, холодильник, плита, фен, утюг, телевизор, интернет. Дополнительным бонусом могут быть кондиционер и кофеварка.
4. Чистое белье и полотенца + набор тапочек.
5. Бытовая химия и приспособления для уборки в помещении.

Это все базовые вещи, которые могут присутствовать в вашей квартире и быть конкурентным преимуществом среди многих предложений на рынке. Часть оборудования и мебели можно найти в хорошем б/у состоянии.

Как правильно рассчитать годовую доходность от недвижимости?

Широко известный факт – что недвижимость это один из наиболее надежных вариантов инвестиций. Купив квартиру, вы сохраняете свои вложения, а со временем она только вырастет в цене, особенно если это новостройка, и инфраструктура возле данного жилого комплекса только развивается. Давайте разберемся, сколько стоит подготовка квартиры к сдаче и сколько на этом можно заработать.

Итак, если квартира досталась вам в наследство или же вы купили ее, то первое, что нужно будет сделать – это сделать ремонт. Речь не идет о дорогостоящем ремонте с дизайнерскими решениями. Вам нужно будет сделать косметические работы, но в то же время не стоит экономить на монтаже и разводке коммуникаций, которые в случае игнорирования их ремонта могут принести немало хлопот.

Список того, что входит в базовые ремонтные работы:

1. Замена окон на качественные металлопластиковые конструкции + подоконники.
2. Установка новой входной двери и при необходимости и межкомнатных дверей.
3. Утепление стен, которые выходят на улицу, в том числе и балкона.
4. Звукоизоляция стен совместных с соседними квартирами.
5. Монтаж качественной сантехники и электропроводки.
6. Организация системы вентиляции.
7. Поклейка обоев.
8. Укладка ламината (при необходимости можно залить выравнивающую стяжку на пол).
9. Установка розеток и выключателей.
10. Монтаж сантехники (туалет, душевая, умывальник).
11. Провести интернет.

Все эти ремонтные работы хоть и стоят денег, но в будущем вы сможете сэкономить свое время и нервы, к примеру, в случае поломки трубопровода. К тому же, часто, жильцы ищут комфортное жилье и облезлые стены, или отсутствие нормальной ванной комнаты может существенно сократить число желающих арендовать ваше жилье, а это потеря денег.

Помимо ремонта нужна будет и бытовая техника. В первую очередь это кухонное оборудование: холодильник, микроволновка, плита, электрочайник, а также бойлер, утюг и фен, телевизор. Вы можете добавлять дополнительное оборудование по запросу клиента.

Чтобы обеспечивать порядок в квартире, потребуется набор средств для ухода за домом, а также различные текстильные изделия.

• Постельное белье (2 комплекта на каждое спальное место).
• Полотенца (2 комплекта на каждого жильца, исходя из количества спальных мест).
• Полотенца на кухню.
• Набор посуды для готовки: сковородка, кастрюля, доска для нарезания.
• Посуда для приема пищи: тарелки, вилки, ложки, чашки.
• Моющие средства: для посуды, чистки техники, для сантехники и влажной уборке в квартире.
• Туалетная бумага, разовая зубная паста и щетки, жидкое мыло, бумажные полотенца.

Уборку в квартире, обычно заказывают у клининговых компаний, но если у вас есть время, вы можете сэкономить деньги и прибраться самостоятельно.

В статью расходов будут входить коммунальные платежи, а также плата за интернет и телевиденье.

Теперь давайте, обсудим цифры.

1. Косметический ремонт в квартире – $2000 — $5000
2. Закупка техники – 2000 — 3000
3. Бытовая химия, расходные материалы и текстильные изделия – $400 — $600
4. Оплата услуг клининговой компании – $100 — $150 услугу.
5. Коммунальные платежи + интернет – индивидуально.
6. Оплата размещения рекламы на онлайн платформах – от $120 — $150 в месяц.

Если вы будете работать официально, то сюда нужно включить еще налоги.

Теперь поговорим о том, как грамотно рассчитать годовую доходность бизнеса на посуточной аренде квартир.

Те, кто давно работает в этом сегменте рынка, уже давно рассчитывают доходность своего бизнеса по проверенной формуле, которая состоит из нескольких параметров, приведенных ниже.

1. Размер годовой аренды. Это поступления средств, которые вы планируете получать от сдачи жилья ежедневно по фиксированной сумме тарифа. Если рассматривать вариант бизнеса по сдаче квартиры на длительный срок, то тут проще рассчитать данный параметр. Для этого арендную сумму за месяц умножаем на 12 (месяцев в году). В случае посуточной аренды – то тут берут средний показатель выкупа проживания на уровне 15 – 20 дней. В этом случае суточную стоимость умножают на 20 и на 12 (месяцев году) и получают размер годовой аренды от недвижимости.
2. Ежегодные расходы. Сюда включают все поточные расходы на содержание жилья: коммунальные услуги, интернет, ремонт техники, оплата домофона и вывоза мусора и прочее. Все эти затраты суммируют в общую сумму за год.
3. Общая сумма инвестиций. Сюда входит цена квартиры и ее ремонта.

В итоге формула расчета годовой доходности имеет следующий вид.

(В-С)/А*100%.

Где, В – это ежегодные расходы, С – общая сумма инвестиций, А – размер годовой аренды.

В наших реалиях рынка процент годовой доходности находиться на уровне 6% – 8%. Но при расчетах вы можете получить и отрицательное значение, в таком случае оставаться либо поднимать цену на аренду, либо оставлять ее на том же уровне и ждать пока показатели выровняются в лучшую сторону.

На каких ресурсах размещать предложения об аренде жилья?

Если вы решили зарабатывать на посуточной аренде квартир, то потребуется выбрать интернет площадки, на которых вы будете размещать объявления. Их есть несколько, при этом у каждой свои условия сотрудничества. Почему именно интернет площадки? Сейчас практически каждый, кто ищет квартиру в аренду идет на сайты объявлений, а тех, кто покупает для этого газеты уже единицы. Именно с этим расчетом и нужно делать ставку на работу в онлайн.

Для России это следующие ресурсы:

• Avito.ru. Самая популярная площадка объявлений в России. Присутствует удобный фильтр по количеству комнат, квадратным метрам, стоимости и городам.
• Irr.
• Sutochno. Площадка ориентирована на посуточную сдачу квартир в аренду.
• Domofond. Сайт с объявления об аренде недвижимости.
• Booking.com.

В Украине наибольшим спросом пользуются следующие сервисы:

• OLX
• Dobovo
• Airbnb
• Booking.com
• Lun.ua
• Doba.

Такие ресурсы как: Booking.com, Dobovo, Airbnb, работают в формате заработка на комиссионных. Суть данного сотрудничества состоит в том, что объявления о своей недвижимости вы публикуете бесплатно, а в случае удачной сделки платформа-посредник забирает себе комиссионный процент от заказа. Наиболее популярным сервисом, успешно работающим по этой технологии, является Booking.com. Размер комиссии составляет 10% — 25%, в зависимости от страны и типа сдаваемого объекта. К примеру, сервис Dobovo снимает с каждой проведенной сделки 15%. Airbnb  снимает 3 – 5% с каждого заказа. Но в то же время эти площадки защищают права владельцев недвижимости и обеспечивают гарантии предоплаты и прочие варианты страховки в случае отказа клиента.

Но есть сервисы, которые работают и по схеме платного размещения объявлений: OLX, Doba. При таком формате вы платите за размещение объявления в категории долгосрочной или суточной аренды квартир, а всю прибыль от заказа забираете себе. Оплата может осуществляться на один или несколько дней или же на целый месяц. Стоимость таких услуг не очень высока, так что многих предпринимателям в этом сегменте рынка вполне выгодно работать с этими площадками.

Вам нужно будет тестировать все эти площадки и выбирать наиболее эффективные из них. Далее исключаете из затрат не рабочие варианты и оптимизируете расходы на рекламу.

Нужна ли предоплата при посуточной аренде жилья?

Предоплата – это обычная практика на рынке сдачи недвижимости. Начинающие предприниматели, перед тем, как начать зарабатывать на аренде квартир, задаются вопросом, а стоит ли брать предоплату и не отпугнет ли это потенциальных заказчиков. Ведь действительно на сайтах можно встретить объявления, где предлагается забронировать квартиру без предоплаты. На деле, часть таких предложений – это уловка недобросовестных арендодателей.

Что дает предоплата? Она дает возможность выполнять обеими сторонами сделки свои обязанности. К примеру, клиент, отменив заказ перед самым заездом, сорвет потенциальный заработок для арендодателя, а предоплата компенсирует хоть часть потерь.

Со стороны владельца квартиры, получив залог за аренду, он должен обеспечить все необходимые условия для заезда клиента в договоренное время. Но бывают случаи, когда предоплату и не берут, например, при срочном бронировании. Условия возврата предоплаты обговариваются с клиентом по телефону и определяются самим владельцем недвижимости.

Мы рекомендуем работать по предоплате, чтобы в итоге вы могли хоть немного застраховать свой бизнес от простоев.

Формат субарендного посуточного бизнеса

Само понятие субаренды подразумевает под собой аренду квартиры на длительный срок, с последующей сдачей ее в аренду для третьих лиц. При таком подходе, вы, как предприниматель, являетесь как арендатором, так и арендодателем, не имея при этом собственной недвижимости. Это некий вид посредничества. Субаренда хорошо работает в формате бизнеса на повторной сдаче квартиры в аренду именно посуточно, поскольку сумма, заработанная за месяц, будет значительно выше в сравнении с долгосрочной арендой, а именно разница между этими показателями и будет вашим заработком.

Со стороны владельца квартиры, субаренда не всегда является хорошим вариантом сдачи своей недвижимости в пользование, поскольку есть ряд рисков, которые могут привести к неприятным последствиям. К примеру, это повреждение техники или внутренней отделки помещений, превращение квартиры в студенческий хостел или же в жилье для десятка строителей, результат такой деятельности будет плачевным, к тому же проблем с соседями точно не избежать. Единственно нормальный вариант – это сотрудничество со знакомым или родственником, который будет предлагать субаренду вашего жилья, а также постоянный контроль.

Со стороны человека, который будет сдавать в субаренду квартиру, есть также ряд плюсов и минусов. Из плюсов, это отсутствие необходимости покупать собственную квартиру, второе – это быстрый вариант заработка, главное найти хорошее место, чтобы квартира не простаивала. Из минусов – это полная ответственность за все имущество в доме перед хозяином недвижимости, постоянный контроль состояния квартиры, проблемы с жильцами и много чего другого. Субаренда – это очень сложный бизнес, с огромным количеством проблем, но если постараться наладить все грамотно, то и на этом можно неплохо зарабатывать, особенно если сдавать несколько объектов одновременно.

Чтобы вся работа велась официально, старайтесь работать по договору, причем их должно быть два. Первый – это договор между владельцем жилья и арендодателем, второй – между арендодателем (тем, кто сдает в субаренду) и клиентом, который снимает жилье посуточно. Такой подход, поможет четко регулировать обязанности каждой из сторон, и в будущем при возникновении конфликтных ситуаций, вы сможете в правовом поле решать ваши проблемы.

Как выбрать новую квартиру для сдачи?

Если вы решили организовать бизнес на аренде квартиры, и у вас нет собственной недвижимости, то остается либо работать в формате субаренды, либо покупать собственное жилье. Именно о покупке квартиры мы и поговорим более детально. Многие детали выбора будут зависеть от формата, в котором вы будете ее сдавать.

1. В случае посуточной аренды, вам в первую очередь нужно обращать внимание на месторасположение. Инфраструктура, транспортные развязки и наличие метро, это то, что будет «продавать» аренду само по себе. Смотрите в сторону однокомнатных квартир, можно даже старого жилого фонда, по типу хрущевок. Ремонт может быть чисто косметическим. Тут мало играют роль вид из окна, наличие детских площадок и парков, основная задача – это выгодная локация для размещения клиента.
2. При длительной аренде квартиры нужно уже руководствоваться и другими параметрами. Например, желательно покупать новостройку, с новыми подъездами, коммуникациями, и детскими площадками. Транспортная развязка тоже играет роль, но тут нужно уже искать компромиссные решения. Можно рассматривать одно или двухкомнатные квартиры, так как больше комнат редко арендуют, в том числе и из-за коммунальных платежей, которые растут с каждым годом. Ремонт можно сделать косметический, уложить ламинат, поставить недорогую мебель. Нет смысла вкладывать деньги в крутой ремонт, так как ни один арендатор не будет его беречь так, как это делали бы вы.

Касательно финансового вопроса, то в среднем покупка однокомнатной эконом квартиры отбивается за 6 – 10 лет, на этот срок влияет много факторов, в том числе и цена, которая будет зависеть и от локации и от района города. Срок окупаемости более дорогой недвижимости от 15 лет и больше.

Учтите, еще один момент при покупке квартиры в новостройке – это риски замораживания объекта. Такое часто случается в крупных городах. Покупатель вкладывает деньги в жилье еще на этапе котлована по очень выгодной цене, и потом ждет годами, пока объект достроят и сдадут в эксплуатацию. Если вы попадете в такую ситуацию, то говорить о выгоде такого бизнеса не стоит и потеря потенциальной прибыли будет колоссальной.

Виды жилья под аренду

Перед тем, как начать зарабатывать на посуточной аренде квартиры, вам нужно определиться в каком ценовом сегменте рынка вы планируете работать. Уже есть целый ряд требований к разным типам квартир, которые к тому же имеют свою классификацию.

1. Эконом класс. Это наиболее бюджетный тип арендной недвижимости. Сюда входят недорогие квартиры обычно старого жилого фонда, которые к тому же расположены зачастую вдали от удачных транспортных развязок. Основным преимуществом данного класса является цена на аренду. Обычно такие объекты жилья имеют скромный косметический ремонт, базовый набор мебели (кровать, шкаф, мини кухня), а также чайник, фен, микроволновку, набор посуды, белье и полотенца. В такой квартире может и не быть телевизора, так как клиенты приходят туда исключительно, чтобы переночевать.
2. Стандарт. К этому классу посуточной арендной недвижимости уже предъявляют более высокие требования. Во-первых, это размещение, хоть и не в самом центре города, но возле удобных транспортных развязок. Во-вторых – это более дорогая мебель и ремонт. В-третьих – это наличие кондиционера, интернета, стиральной машинки, холодильника и прочей бытовой техники, которая повышает комфорт проживания клиента. Зачастую это одно и двухкомнатные квартиры, с максимальным размещением до 5-ти человек.
3. Комфорт. Это жилье в центральной части города. Обычно в него включают парковку, дизайнерский ремонт, удачное расположение, мини-бар, несколько комнат (в том числе может быть рабочий кабинет), видеонаблюдение.
4. Люкс. Это квартиры премиум класса, которые имеют шикарный вид, очень удачное расположение и при этом обеспечен высокий комфорт пребывания клиента.

Думаете с чего начать? Начните с квартир эконом класса, поработайте несколько лет, изучите все тонкости этого бизнеса, и только потом можно задумываться о покупке или сдаче в субаренду более дорогого жилья.

Посуточная или долгосрочная аренда квартиры?

Каждый из начинающих предпринимателей задумывается, как выгоднее всего сдавать квартиру. Ответ на этот вопрос нужно давать исходя из того, рассматривается этот бизнес как источник пассивного или активного дохода.

Однозначно, что на сдаче квартиры на сутки, вы сможете заработать больше за аналогичный период в сравнении с долгосрочной арендой. Но тут на первый план уже выходит подход к бизнесу. При работе в посуточном формате, вам нужно будет практически ежедневно работать с клиентами, заниматься уборкой, заменой белья и полотенец, а также постоянно вкладывать деньги в рекламу, чтобы квартира не пустовала. При таком подходе, у вас будет и сезонность, в плане праздников и наличия большого количества туристов в городе. К примеру, на новогодние праздники цена на посуточную аренду недвижимости растет в  2 – 3 раза.

Если же у вас есть постоянный источник дохода, и вы вкладываете в квартиру, с целью ее сдавать в качестве дополнительного источника заработка, тогда ищите ответственных арендаторов на длительный период времени. Это будет своеобразным пассивным доходом, но контролировать жильцов время от времени все же придется.

Стоит ли брать ипотеку?

О грамотных, а главное безопасных длительных инвестициях задумываются многие люди. И первое что приходит на ум – это покупка недвижимости, поскольку цена на нее постоянно растет, и вы в любое время сможете продать ее. Но где же взять деньги на новую квартиру? Как вариант – это ипотека, но насколько выгоден такой подход и, причем здесь аренда?

Для примерных расчетов возьмем квартиру в крупном городе площадью около 35 кв.м. с ремонтом. Стоимость такого жилья – $70000 – $88000. Первоначальный платеж в таком случае может составить $12000 — $15000, а остальная сумма ($58000 — $73000) выплачивается с процентом. Для примера возьмем срок ипотеки в 15 лет и ставку кредита около 10%. Ежемесячная плата в таком случае будет составлять – $360 — $450. Допустим, что сдавать вы сможете такое жилье за $250 — $300 и уплачивать при этом налоги. Таким образом, своих денег для погашения ипотечных платежей ежемесячно вам нужно будет добавлять около $180 — $200. Через 15 лет вы выплатите кредит и будете владельцем еще одной квартиры, которая будет приносить уже чистую прибыль.

В этом примере есть одна проблема – многие банки в договоре указывают, что данную недвижимость не можно сдавать в аренду.

Документы

Основным документом, который вам нужно будет заключить – это договор с арендатором. Его нужно подписывать обязательно, чтобы избежать проблем в будущем. В данный договор включают стоимость аренды, данные о жильцах, сроки (если квартира сдается посуточно), права и обязанности обеих сторон. Также, добавьте туда график проверок жилья владельцем, условия досрочного прекращения договора, а также суммы выплат в случае порчи техники, мебели или ремонта.

Иногда арендаторы просят предъявить документы, что именно вы являетесь владельцем недвижимости, или же разрешение от владельца на субаренду.

Лучше всего, вам обратиться к грамотному юристу и составить договор, который будет соответствовать вашим требованиям. Также, для официальной работы, вам нужно будет выплачивать налоги, как физическое лицо, либо же, как ИП. Процентные ставки налогов можете уточнить в интернете, либо же обратившись напрямую в данные службы.

Сколько можно заработать на аренде квартиры?

Разрабатывая бизнес план по сдаче в аренду квартиры, вам нужно будет ориентироваться и по цифрах, на которые вы можете рассчитывать.

Если говорить о посуточной аренде, то обычно берут показатель в 20 рабочих дней (когда квартира будет заселена) и умножают на суточную цену аренды. Ниже приведен список на аренду жилья в крупном городе.

• Студия: от $16 до $25;
• 1 комната: от $25 до $32;
• 2 комнаты: от $32 до $48;
• 3 комнаты: от $48 до $80;
• 4 комнаты и больше: от $80.

Стоит отметить, что цена будет зависеть от многих факторов, например местоположения, близости к метро и прочим. В маленьких городах цены будут ниже. При расчетах, учитывайте сезонный спрос и количество клиентов в месяц.

Если же речь идет о долгосрочной аренде, то тут доходность сдачи в аренду квартиры составляет 5% – 11%, на которую также будет влиять очень много факторов.

Риски

Как и в любом бизнесе вас могут ждать ряд неприятных ситуаций, которые в итоге придется решать вам.

• Порча или повреждение имущества.
• Порча имущества соседей (например, при затоплении).
• Бывают ситуации, что жильцы не платят за квартиру и уезжают, а вы теряете свою прибыль.
• В некоторых случаях вас может ждать утеря имущества.

Чтобы этого избежать, заключайте договор, проверяйте состояние квартиры, спрашивайте отзывы о жильцах у соседей. Дополнительно можете оформить страховку от непредвиденных ситуаций.

Как увеличить прибыль?

У опытных арендодателей есть целый список способов, чтобы увеличить прибыль от сдачи недвижимости, давайте рассмотрим некоторые из них.

• При посуточной аренде, делайте скидку за бронирование на несколько дней.
• Можно немного повышать цены в праздники и туристический сезон.
• Чтобы повысить цену на жилье, можно предлагать обставленную мебелью и техникой квартиру. Купить технику и мебель можно в б/у состоянии на любой доске объявлений.
• Чтобы бизнес был более рентабельным, можно запланировать покупку квартиры еще на этапе постройки и сэкономить бюджет, но тут тоже не без рисков.

Вы можете предлагать скидки для постоянных клиентов, и таким образом обеспечивать максимально возможную занятость вашей квартиры.

Расходы на ведение бизнеса

В бизнесе на сдаче квартиры в аренду есть ряд постоянных расходов, которые вам нужно будет учитывать, и отнимать их значение от месячного дохода.

• Коммунальные платежи.
• Если будете нанимать клининговую компанию, то нужно включать в расходы и оплату их услуг. Но можно убираться и самостоятельно.
• Реклама. Без этого не работает ни один бизнес, связанный с посуточной сдачей жилплощади.
• Налоги.
• Интернет.

Если вы сдаете квартиру в субаренду, то в этот список нужно включить еще и сумму за длительную аренду помещения, или же платеж по ипотеке.

Выводы. Заработать на аренде квартиры вполне реально, главное – это подписать договор, и тщательно отбирать клиентов, чтобы в итоге не пострадало ваше имущество. В этом сегменте рынка есть смысл работать как в крупных, так и в мелких городах, к тому же тема недвижимости – это один из наиболее безопасных способов инвестировать свои деньги.

бизнес-идея, как открыть, вложения, оборудование, что нужно для открытия + реальные кейсы

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что приобретение квартиры – это самый надежный способ инвестирования своих средств, так как вы будете извлекать выгоду не только из ежемесячных платежей арендаторов жилья, но и из непрерывного роста стоимости квадратного метра жилой площади. Однако у данного вида бизнеса присутствуют и минусы в виде расходов на амортизацию мебели в квартире, налогов, риска простоя квартиры и непредвиденных ситуаций, вызвавших порчу имущества. Разберемся со спецификой ведения данного бизнеса и определимся, стоит ли им заниматься.

Посуточная и долгосрочная аренда

Посуточная аренда

Принято считать, что посуточная сдача квартиры в аренду – это более прибыльный вариант. В многонаселенных городах и местах, привлекательных для туризма, посуточная аренда квартиры очень распространена, так как они гораздо удобнее номеров в сопоставимых по цене гостиницах.

Посуточная сдача квартиры в аренду является бизнесом, она требует вложения не только денежных средств, но и времени. Для работы вам потребуется:

• Найти клиентов.
• Встретить и разместить гостей.
• Проверить квартиру и забрать у гостей ключи.
• Произвести уборку.

Поэтому для наиболее эффективной сдачи в посуточную аренду вам нужно как минимум три квартиры, так как при сдаче одной-двух квартир доходы не покроют затрат сил, времени и денежных средств. Причем в аренде каждая квартира должна находиться не менее 70% времени, иначе расходы на жилищное кредитование не окупятся.

Долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду на длительный срок имеет как преимущества над посуточной арендой, так и недостатки. Основным ее недостатком является меньшая прибыльность в сравнении с посуточной арендой. Стоит сказать, что долгосрочную сдачу в аренду правильнее рассматривать как способ сохранения денежных средств, а не заработка. Посуточная сдача в аренду может принести вам в 2-2,5 раза больше прибыли, чем сдача квартиры на долгий срок. Люди, которые ищут квартиру на длительное время, – это чаще всего студенты из других городов или люди, приехавшие в город на заработки. Поэтому логично, что они будут искать доступную квартиру для экономии своих средств.

Несмотря на меньшую прибыльность сдачи в долгосрочную аренду, многие владельцы выбирают этот вариант, так как он обладает рядом неоспоримых преимуществ. К основным преимуществам долгосрочной аренды можно отнести:

1. Гарантия стабильного дохода на протяжении как минимум нескольких месяцев.
2. Меньше требований к внутреннему интерьеру квартиры, так как чаще люди ищут доступную квартиру на длительный срок.
3. Меньшие затраты времени. Сдача квартиры в долгосрочную аренду требует от хозяина квартиры одного визита в месяц для получения платы за аренду и проверки квартиры.

Ведение бизнеса

Чтобы начать бизнес по сдаче в аренду квартир, вам необходимо (что логично) уже иметь свободную квартиру или приобрести ее.

Выбор квартиры для последующей сдачи в аренду

Выбирая квартиру для ведения данного бизнеса, поставьте во главу угла местоположение, транспортную развязку и инфраструктуру района. Лучше, чтобы в приобретаемой квартире не было ремонта. Купить ее дешевле, а ремонт можно сделать тот, который нужен.

Поиск клиентов

Способы поиска клиентов разделяются на платные и бесплатные. Эффективное их совмещение позволит вам наработать необходимую базу клиентов. Постоянные выгоднее (например, предприниматели часто приезжают в один и тот же город по корпоративным делам, им удобно останавливаться в одном и том же месте).

К бесплатным методам рекламы относятся:

• Реклама на бесплатных интернет-площадках.
• Реклама в газетах с бесплатными объявлениями.
• Расклейка печатных объявлений на улицах города.

Последний вариант серьезно устарел, поэтому прибегать к нему следует в крайнем случае.

К популярным платным методам рекламы следует отнести создание сайта и продвижение в списках выдачи поисковиков, использование контекстной рекламы и социальные сети, размещение в базах популярных платных ресурсов объявлений об аренде недвижимости.

В итоге

Подводя итог, напомним, что данный бизнес идеально подойдет для тех, у кого уже есть несколько квартир. Потому что в противном случае потребуется порядка 5 миллионов на квартиру (в среднем по стране), а их стоит иметь 2-3. 15 миллионов стартового капитала заслуживают лучшего применения, чем переменчивый рынок аренды недвижимости. Но несомненный плюс – потерять деньги практически невозможно. Если бизнес не пойдет, квартиры можно продать (правда, если они приобретаются в кредит, уточните этот момент заранее – могут быть проблемы).

Выбор между сдачей квартиры в посуточную или долгосрочную аренду должен делаться исходя из располагаемого вами времени. Посуточная аренда может принести больше прибыли, но она требует больших затрат сил и времени.

Посуточная аренда квартир. Как устроен бизнес — Финансы на vc.ru

Одним из самых простых, понятных и, безусловно, выигрышных вариантов пассивного дохода является сдача квартир/квартиры в аренду. За последние 10 лет рынок аренды недвижимости заметно набрал обороты. Особенно выгодно сдавать квартиру посуточно, ведь, как известно, розница куда дороже опта. Так и краткосрочная аренда квартиры принесет куда большую выручку, нежели сдача квартиры на долгий срок. Это неудивительно, ведь все больше людей ездят на отдых, в командировки и т.д., выбирая для размещения не отели и хостелы, а именно квартиры и апартаменты.

{«id»:91173,»url»:»https:\/\/vc.ru\/finance\/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes»,»title»:»\u041f\u043e\u0441\u0443\u0442\u043e\u0447\u043d\u0430\u044f \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440. \u041a\u0430\u043a \u0443\u0441\u0442\u0440\u043e\u0435\u043d \u0431\u0438\u0437\u043d\u0435\u0441″,»services»:{«facebook»:{«url»:»https:\/\/www.facebook.com\/sharer\/sharer.php?u=https:\/\/vc.ru\/finance\/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes»,»short_name»:»FB»,»title»:»Facebook»,»width»:600,»height»:450},»vkontakte»:{«url»:»https:\/\/vk.com\/share.php?url=https:\/\/vc.ru\/finance\/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes&title=\u041f\u043e\u0441\u0443\u0442\u043e\u0447\u043d\u0430\u044f \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440. \u041a\u0430\u043a \u0443\u0441\u0442\u0440\u043e\u0435\u043d \u0431\u0438\u0437\u043d\u0435\u0441″,»short_name»:»VK»,»title»:»\u0412\u041a\u043e\u043d\u0442\u0430\u043a\u0442\u0435″,»width»:600,»height»:450},»twitter»:{«url»:»https:\/\/twitter.com\/intent\/tweet?url=https:\/\/vc.ru\/finance\/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes&text=\u041f\u043e\u0441\u0443\u0442\u043e\u0447\u043d\u0430\u044f \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440. \u041a\u0430\u043a \u0443\u0441\u0442\u0440\u043e\u0435\u043d \u0431\u0438\u0437\u043d\u0435\u0441″,»short_name»:»TW»,»title»:»Twitter»,»width»:600,»height»:450},»telegram»:{«url»:»tg:\/\/msg_url?url=https:\/\/vc.ru\/finance\/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes&text=\u041f\u043e\u0441\u0443\u0442\u043e\u0447\u043d\u0430\u044f \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440. \u041a\u0430\u043a \u0443\u0441\u0442\u0440\u043e\u0435\u043d \u0431\u0438\u0437\u043d\u0435\u0441″,»short_name»:»TG»,»title»:»Telegram»,»width»:600,»height»:450},»odnoklassniki»:{«url»:»http:\/\/connect.ok.ru\/dk?st.cmd=WidgetSharePreview&service=odnoklassniki&st.shareUrl=https:\/\/vc.ru\/finance\/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes»,»short_name»:»OK»,»title»:»\u041e\u0434\u043d\u043e\u043a\u043b\u0430\u0441\u0441\u043d\u0438\u043a\u0438″,»width»:600,»height»:450},»email»:{«url»:»mailto:?subject=\u041f\u043e\u0441\u0443\u0442\u043e\u0447\u043d\u0430\u044f \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440. \u041a\u0430\u043a \u0443\u0441\u0442\u0440\u043e\u0435\u043d \u0431\u0438\u0437\u043d\u0435\u0441&body=https:\/\/vc.ru\/finance\/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes»,»short_name»:»Email»,»title»:»\u041e\u0442\u043f\u0440\u0430\u0432\u0438\u0442\u044c \u043d\u0430 \u043f\u043e\u0447\u0442\u0443″,»width»:600,»height»:450}},»isFavorited»:false}

31 883 просмотров

Как начать «квартирный» бизнес? Что нужно знать? Есть ли обратная сторона медали? Расскажем в этой статье на примере апартаментов Stangher!

Первооснова

Конечно, чтобы начать сдавать квартиры в посуточную аренду, нужно иметь эти самые квартиры. Для нормального бизнеса необходимо иметь в распоряжении хотя бы 5 квартир, среди которых должно быть как жилье эконом-класса, так и элитная недвижимость. Это позволит не упустить клиентов с разными потребностями и разными материальными возможностями.

Да, заполучить во владение хотя бы 5 квартир — задача не из легких, но не спешите брать ипотеку. Как минимум процент ежемесячных выплат по ипотеке способен свести на ноль всю рентабельность арендного бизнеса.

В данном случае наилучшим решением будет субаренда. Снимите квартиру на долгий срок (не забудьте предупредить хозяина о том, что собираетесь сдавать его жилье), допустим, за 40к в месяц, и сдавайте посуточно за 2к. Таким образом, чистая прибыль за 30 дней сдачи будет 20к. Если таких квартир 5, то в месяц уже выходит около 100к.

Тонкий расчёт

Выставляя плату за квартиру, учитывайте следующие факторы: местоположение, транспортную доступность, удаление от ближайшей станции метро и центра города, наличие банкоматов, развлекательных заведений и продуктовых магазинов (в том числе и круглосуточных), а также удаление от крупных трасс, озеленение прилегающей территории и наличие интернета в квартире.

Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии или «однушки» (57% потенциальных жильцов заинтересованы именно в небольшой площади). Хуже всего в краткосрочную аренду сдаются квартиры с тремя комнатами и более.

Один в поле не воин

Просто владеть недвижимостью, чтобы сдавать её и получать деньги, недостаточно. Управлять несколькими квартирами не так просто, ведь нужно найти жильцов и договориться с ними, принять и заселить гостей, проверить квартиры после выезда, сделать уборку и т.д. Поэтому желающим заняться посуточной арендой необходимы как минимум уборщица и менеджер, который мог бы взять на себя хотя бы часть обязанностей по встрече и размещению жильцов.

Как найти клиентов?

Существует несколько способов поиска жильцов:

1. Обращение в риэлторское агенство — там уже есть большие базы потенциальных клиентов, однако, риэлторы работают сугубо на платной основе;

2. Реклама в интернете — сейчас существует множество бесплатных площадок, на которых люди ищут посуточное жилье. Разместить там свое объявление просто, эффективно и совсем не затратно;

3. Реклама на ТВ, билбордах, афишах и т.д. — отличный серьезный вариант поиска клиентов, который, однако, требует немалых затрат. Тратить на такую рекламу рекомендуется 10-30% выручки;

4. Сарафанное радио — если у вас много друзей, родственников и знакомых или кто-то из них работает в больших коллективах, то можно попросить их рассказать о вашем посуточном жилье в обмен на отчисления с выручки.

Подводные камни

В любом деле всегда бывают сложности. Посуточная аренда — не исключение.

Топ-3 наиболее вероятных и нежелательных проблем выглядит так:

-сильный износ имущества из-за частой смены жильцов. К тому же, далеко не всех людей можно назвать чистоплотными и добросовестными, вследствие чего может нередко возникать потребность в новой технике, мебели, постельном белье или и вовсе ремонте;

-преступники — увы, есть определенный процент людей, снимающий квартиру на сутки с целью ее ограбления. Также у жильцов могут быть проблемы с законом, в частности, с наркотиками. В итоге, неприятности могут коснуться и владельца/арендатора квартиры;

-незаконная коммерческая деятельность — многие предпочитают заниматься «квартирным» бизнесом, не уплачивая налоги. Это может привести к серьезным проблемам с налоговой, поэтому лучше сразу же оформить ИП.

Как минимизировать риски?

Конечно, полностью обезопасить себя и свое имущество вряд ли получится, но хоть немного минимизировать риски можно. Вместе с опытным юристом составьте договор для посуточной сдачи, в котором будет прописана ответственность сторон. Позаботьтесь об описи квартиры, в которую будет внесено всё находящееся в квартире имущество. Застрахуйте квартиру от затопления, пожара и, при наличии газовых плит, от взрыва бытового газа. Берите у жильцов копии паспортов, не забывая сверить их с оригиналом. Также можно брать залог, однако, это может отпугнуть некоторое количество потенциальных клиентов.

В заключение можно сказать, что посуточная аренда квартир — вполне неплохой бизнес, на котором, прикладывая должные усилия, можно серьезно заработать. Однако, собираясь сдавать квартиры на короткий срок, следует учитывать определенные риски и необходимость некоторых финансовых затрат.

Сдача жилья посуточно — готовая бизнес модель

Подбор квартиры для  посуточной сдачи, выбор своей целевой аудитории и прозвон конкурентов, работа с входящим трафиком. Кому лучше сдавать жилье посуточно? В каких районах искать аренду? Анализ рынка недвижимости.

Схема бизнеса

Предлагаю готовую схему бизнеса «Сдача квартир посуточно». По сути, это готовый бизнес план.

1. Квартиры.
   • Что сдавать: квартиры, дома, комнаты, кровати.
   • На какой срок сдавать: длительно, посуточно, по часам.
2. Где найти квартиры.
   • Свое жилье. Это минимальные затраты, включая коммунальные платежи и электроэнергию.
   • Арендованное жилье. Вы платите арендную плату и коммунальные платежи.
   • Смежная аренда. Затраты 50/50 и затраты только на уборку.
3. Что должно быть в квартире.
   • Обязательно: чайник, кружка, тарелки, ложка столовая и десертная, вилка, нож и разделочная доска, мыло, туалетная бумага, одеяло и подушка, чистое постельное, полотенце, кровать.
   • Дополнительно: плита (электро или духовая), душевая или ванна, микроволновка, утюг и гладильная доска, стиральная машина, сушилка для белья, кастрюли и дополнительная утварь, шкафы, тумбы и комоды, диван, кресла, телевизор, обогреватель, чай, кофе, сахар, соль,
     подсолнечное масло, освежитель воздуха, шампунь, гель для душа.
   • Люкс вариант: халат, тапочки, дополнительные полотенца, кабельное/спутниковое ТВ, интернет (wi-fi), зубная паста и щетка, орг. техника, цветы, дополняющие интерьер вещи.
4. Уборка.
   • Кто убирается. Если горничная, ей оплата ежемесячная, сдельная (за выполненную работу), почасовая, поквартирно. Либо убираете вы сами.
   • Что нужно: моющие средства, инструкция по уборке, перечень имущества.
5. Конкуренты.
   • Виды конкурентов: гостиницы, мини-отели и дома, квартиры посуточно, хостелы, общежития.
   • Как взаимодействовать: сотрудничать (обмен клиентами, согласование цен), конкурировать и враждовать, не замечать (работать одному).
6. Прием и выполнение заказа.
   • Узнать по телефону: дата заезда и выезда, количество заезжающих человек, что требуется (комната, квартира, номер, койко место),
     необходимые удобства.
   • Проверить, что могу предложить.
   • Перезвонить: уточнить дату и время заезда/выезда, сказать о необходимых документах + залог, согласовать цену проживания за сутки,
     назначить встречу для передачи ключей, предложить свободные даты заезда, рассказать о доп. опциях.
   • Встреча: взять 100% предоплату, взять залог, взять копию паспорта, заключить договор, рассказать о правилах поведения, отдать ключи, договориться о встрече и созвоне.
   • Прием квартиры: созвониться и уточнить продление, встретиться, проверить квартиру (при обнаружении недостатков составить акт и взять сумму ущерба, если все в порядке — вернуть залог), договориться о новой встрече.
7. Реклама: интернет, газеты, ТВ, визитки, банеры и растяжки, объявления на столбах и досках объявлений.
8. Налоги.
   • Юридическое лицо: 6% или 15%.
   • Физ. лицо: 13%.
   • Патент.

Шаг 1: Выбор стратегии

Предлагаю вам выбрать одну из двух действующих стратегий и придерживаться своего выбора в дальнейшем.

Медленный старт — через агента посуточной аренды. Вы запускаете трафик, делаете одностраничный сайт (лендинг) и льете трафик на партнерскую сеть.

Основные преимущества:

• Меньше рисков. Вы начинаете бизнес практически без капиталовложений.
• Получаете опыт, «не набивая шишки»: опыт общения с клиентами, опыт взаимодействия с партнерами.

И далее вы уже переходите на следующий уровень — сдача в аренду собственного объекта.

Быстрый старт. Это старт с капиталовложениями. Это могут быть как личные средства, так и заемные (на запуск первого объекта). Советую использовать этот путь, т.к. к успеху вы придете гораздо быстрее.

Шаг 2: Определение целевой аудитории

Следующий шаг — определить свою целевую аудиторию.

Большинство новичков постоянно совершают одну и ту же ошибку — они не выделяют свою целевую аудиторию, подстраивая бизнес одновременно под всех людей. Это неправильно. Постоянно работайте на портретом вашего клиента.

• Определитесь с категорией клиента: командированный, гости города, местные пары, компании (вечеринки, мероприятия — с ними работать сложнее). Возможно определить несколько групп, по приоритету. Рекомендую ориентироваться в первую очередь на командированных, т.к. они снимают на сутки-двое, хорошо платят, меньше рисков, стабильны.
• Если стоит выбор, кого заселять — командировочных или гостей города — заселяйте первых. Они менее требовательны, не просят скидки и допы, плюс заработок на документах для отчета о командировках (наша маржа).

Шаг 3: Обзвон конкурентов по составленной легенде

Например, вы хотите работать с командированными людьми. Пишите на листочке свою историю, что предстоит командировка и вы выбираете себе жилье на пару дней. Т.е. вы «прощупываете» рынок в своем городе.

Выбираем топовые площадки: Авито, Яндекс.Недвижимость в регионе, где вы живете, выбираете лучшие районы размещения, где больше концентрация вашей целевой аудитории. И тогда формировать свой квартирный фонд в этом радиусе — это будет самым правильным стратегическим решением. Вы будете получать бОльшие деньги.

Всегда исходите из того, что хочет клиент!

Итак, обзваниваем конкурентов по выдуманной истории, просим скидки, дополнительные услуги. Лучше включить запись разговора, чтобы потом записать, что будут говорить конкуренты.

Обзвон лучше начинать с небольших агентств, собственников, у которых пара квартир. Так вы «набьете руку»и более уверенно начнете говорить с топовыми конкурентами.

Используйте подставную сим-карту, чтобы потом нельзя было вас найти, что вы сдаете недвижимость.

Шаг 4: Прощупываем входящий трафик

Далее вы размещаете фейковое объявление о сдаче жилья в тех районах, в которых вам видится есть ваша целевая аудитория. Т.е. проверяем поток потенциальных клиентов — входящий трафик.

Цену выставить на 200-300 р. дешевле, чем у конкурентов. И замеряйте входящий поток звонков.

Рекомендую размещаться одновременно на нескольких платных топовых площадках с поднятием в ТОП минимум раз в день.

На этом этапе мы партнеримся (с конкурентами). Т.е. люди приходят, мы отдаем их партнерам — звоним с фейковой сим-карты и договариваемся о жилье + скидка. Если возникает разница, кладем себе в карман.

Шаг 5: Поиск квартиры

На этом этапе ищем и покупаем (арендуем) жилье в нужном районе. Учитывайте влияние сезонности на поток клиентов в определенные районы города.

Особо обращайте внимание на квартиры вблизи крупных предприятий, по автобусным маршрутам, около крупных магазинов, у метро, где проходят ярмарки, выставки.

В первое время будет очень сложно найти нужные квартиры под аренду — весь рынок заполонили агентства. Поэтому ищем по друзьям, знакомым, родственникам. На крайний случай обращаемся к агентам.

Итог: по такой схеме (из 5 шагов) вы выбираете каждую квартиру для сдачи. Тестируйте разные квартиры (студии, двушки, трешки).

Всегда ведите учет расходов и доходов по каждому жилому объекту. Из бесплатных и удобных приложений советую использовать google word и google excel.

1-комнатная квартира = 2 студии под сдачу

Весьма неординарным решением будет покупка 1-комнатной квартиры по схеме деления квартиры на 2 студии.

Бизнес идея: деление квартир, домов, таунхаусов на студии и сдача их посуточно в аренду.

Берем одну 1-комнатную квартиру и делим ее на два номера гостиничного типа. Возможна сдача как два раздельных номера или как 2-комнатную квартиру с санузлом и кухней в каждой комнате.

В этом случае ваша доходность вырастает на 80%, чем если вы вы сдавали просто 1-комнатную квартиру.

С арендуемой квартирой такое сделать невозможно, а вот с собственной или взятой в ипотеку возможно. Но здесь есть существенный минус — это шумоизоляция. Ваши гости будут слышать громкий разговор, телевизор и музыку из соседней студии. Здесь нужно заранее продумать шумоизоляцию между студиями внутри квартиры.

Инструментарий арендодателя

1. Вы должны четко ориентироваться в цене посуточной сдачи жилья в разных районах города.
2. Вы должны хорошо знать своих конкурентов. Не только цены, по которым они работают, но и их скидки. На что влияют их скидки и какое жилье они предоставляют. Т.е. мы должны знать плюсы и минусы конкурентов.
3. Знать географию объектов, чтобы знать, где вам лучше работать. Не обязательно квартиры хорошо будут сдаваться в центре. Как правило, в небольших городах хорошо сдаются квартиры в смежных районах.

   Основная ошибка ваших конкурентов в том, что они наберут квартир в разных отдаленных районах города, а потом задают вопросы: Почему горничная не справляется с работой? Почему я не справляюсь с заселением/выселением? Потому что квартиры вдали друг от друга, много времени уходит только на дорогу.

4. Используйте современные средства коммуникаций: планшет или ноутбук, телефон, смс, Whats App и другие. Ведите учет по квартирам, используя облачные программы google word, excel.
5. Умение работать с разными рекламными площадками: Авито, Booking, Airbnb + знать фишки этих систем бронирования. У Букинга есть фишка, что все новые объявления попадают наверх страницы. У Airbnb можно заказать себе бесплатного фотографа.
6. Вести учет всех входящих звонков, учет заселений (в том числе у конкурентов). Исходя из этого проводим анализ: какую квартиру брать, по какой цене, в каком районе.
7. Сделать анализ, что вообще происходит с вашим бизнесом.
8. Постоянное улучшение и дополнение ваших квартир. Даже если в подъезде грязно и плохо пахнет, пусть горничная уберет.
9. Нужна горничная — обычно с 3 квартир, и администратор — с 10 квартир.
10. Ведение документации (договоры, акты) и бухгалтерия. С 1 июля 2018 года все должны работать на кассовых аппаратах (онлайн касса).
11. Постоянно мониторим рынок аренды — все новые объявления по сдаче.

Нюансы работы

• Тестируйте спрос: выставляйте одну квартиру как 1-комнатную, 2-комнатную и 3-комнатную.
• Одну и ту же квартиру выставляйте с разными фотографиями. Т.е. квартиру у вас одна, вы делаете просто несколько объявлений о сдаче.
• Будьте готовы сдать двушку или трешку по цене однокомнатной или со скидкой для постоянных клиентов.
• Цель посуточной аренды — ни дня простоя. Всегда идите навстречу клиенту, делайте скидки, но не демпингуйте местный рынок аренды жилья.
• Дружите с конкурентами. Вы всегда сможете договориться с ними о ценах (не демпинговать) или перекинуть «лишних» людей к ним в случае взрывного спроса на квартиры.
• Квартира должна отвечать по удобствам своей цене. Вы не можете сдать за 1000р. квартиру vip-клиенту, который привык жить в дорогих апартаментах.
• Постоянно следите за чистотой в квартире, за посторонними запахами.
• Ищите нестандартные способы для рекламы вашего жилья.
• Не спешите заселять малолеток и молодежь, они разгромят вам всю квартиру. Лучше передайте их своим конкурентам, пусть те сами решают, заселять их или нет.
• 30% от прибыли тратим на рекламу и улучшение сдаваемых квартир.
• Рекомендую брать залог 1500-2000р., чтобы клиент потом вернул вам ключи + защита от воровства и повреждения имущества.
• Используйте тревожную кнопку в каждой квартире.

Лайфхак

С установкой онлайн касс можно продавать чеки другим. И поверьте, таких обращений к вам будет много. Например, у вас ИП на 6% налогообложения. Вы можете продавать чеки за 15-20% от суммы, т.е. 9-14% кладете себе в карман. Эти деньги с лихвой покроют все дополнительные расходы, связанные с установкой онлайн касс.

Не нужно думать, что если у вас маленький город, у вас не будет работы. Работа есть даже в городках от 30.000 человек, но часто и меньше, если в городе работают градообразующие предприятия, заводы.

В больших городах клиенты будут всегда, даже если рынок полон конкурентов. Умейте договариваться, обмениваться клиентами, и работа пойдет.

Еще один момент. Собственники жилья (если вы арендуете квартиру) часто боятся, что вы устроите притон из посуточной аренды: разврат, дискотеки, молодежь, мусор, жалобы соседей. Во-первых, отсеивайте «плохих» клиентов, а во-вторых, гарантируйте чистоту и тишину в квартире. Многие собственники идут навстречу и сдают на «испытательный срок» — 1 месяц. Как правило, их все устраивает, и аренда продляется.

Всегда работайте официально, держите наготове документы о ведении вашего бизнеса. Бдительные соседи могут вызвать участкового или управляющую компанию, когда видят постоянно новых жильцов. Особенно бабушки. Ведите учет своих клиентов, кто и когда приехал.

С собственником лучше заключить договор аренды на 11 месяцев с правом пролонгации, чтобы лишний раз не светить самого собственника. В случае какого-то инцидента вы будете застрахованы .

Плюсы и минусы работы с конкурентами

Конкуренты могут подкидывать вам «лишних» клиентов, когда у них все квартиры заняты. Это возможно, если у вас есть взаимные договоренности по обмену.

Вы можете проводить анализ работы конкурентов: стоимость заселения, поток клиентов, какие квартиры ходовые (в каких районах), на сколько по времени заселяются клиенты.

Вы всегда будете в курсе колебания цен на рынке. Ваши конкуренты снижают цены на аренду? Значит рынок стоит, и вам стоит последовать их примеру. Цены пошли вверх? Не зевайте и повышайте цены в своем регионе, не демпингуйте рынок.

Обменивайтесь «черным списком» нежелательных гостей. Берите в залог некоторую сумму при их заселении. Также с некоторыми конкурентами можно вести общую базу клиентов разных категорий: командировочные, vip-клиенты, гости города, бюджетные.

Всегда взаимовыгодная работа — выручка в простоях. Обычно конкуренты платят вам комиссию за приведенного клиента.

Основной минус: если вы переселяете своих клиентов к конкурентам, они могут остаться там надолго, продлевая и продлевая свое проживание. И конкуренты отказываются вам платить комиссию (клиент-то наш!) .Тогда вы теряете большую прибыль,  некоторые клиенты уходят к конкурентам и живут только у них.

Конкуренты могут делиться с вами «плохими» клиентами — шумными компаниями, кто ворует по мелочам, молодежь. Селить таких людей вы будете на свой страх и риск.

Конкуренты могут демпинговать рынок (площадки на booking и airbnb) аренды, предлагая цены в 1,5-2 раза ниже рыночной цены.

Изучаем спрос, предложение и цены на квартиры

Перед сдачей квартир посуточно нужно определиться, какая цена для вас приемлема (с учетом всех расходов + субаренда, если вы тоже арендуете), какой  спрос на квартиры в вашем регионе, ценовая политика конкурентов.

Рассмотрим на примере Екатеринбурга, сайт Авито, раздел недвижимость.

1. Мониторим конкурентов, 1-комнатные квартиры посуточно. В Екатеринбурге всего 800 предложений, минус 10% фейковых объявлений, получим 720 квартир. Как видим, достаточно много квартир в диапазоне 1000-1300р./сутки. Берем и прозваниваем несколько вариантов, попадаются подселения, в плохом состоянии, другая квартира и т.п.  По сути, это «объявления-наживки»: вы звоните, и вам «впаривают» либо совсем убитое жилье за эти деньги, либо предлагают хороший вариант за 1600-2000р./сутки. Проблема решается просто — жалоба модератору Авито, что объявление фейк. Иногда сами собственники могут демпинговать рынок, когда предложение превышает спрос.
2. Выделяем 3 типа жилья: стандарт, эконом, люкс. Эконом вариант стоит 1000-1200р./сутки, в старом доме, далеко от центра, старая мебель и техника, старый ремонт, малый метраж, нет микроволновки и кондиционера, нет стиральной машины. На Авито часто подменяют фотографии квартир более высокого класса.  Если цены на рынке сильно низкие, заморачиваться с эконом вариантом нет смысла. Вот пример квартиры эконом класса:За каждого гостя более двух человек накидываем 200р. Стандарт вариант квартир в ценовом диапазоне 1500-2000р./сутки. Это пластиковые окна, кондиционер, хорошая мебель и техника, чистая приятная квартира, техника на кухне. Вот пример:

   1000р./сутки на квартиры стандарта и люкс — НЕТ ТАКИХ ЦЕН! Это объявления обманки!

   Вариант Люкс от 2500р. и до бесконечности.

Более объективный сайт по аренде — Airbnb. Здесь фотографии квартир не могут отличаться от оригинала. И если собственник пишет малую цену, он должен за нее сдать, повышение цены после бронирования недопустимо. Выставляйте на этой площадке только реальные объявления. Для исследования рынка (фейковых объявлений) лучше подойдет Авито.

При конечном выставлении цены на квартиры вы должны понимать, что вы ее должны окупать вообще-то, а не заниматься благотворительностью. Поэтому ставим стандартную цену, не демпингуем рынок ради получения эконом-клиентов.

Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, и сегодня предоставление помещений в аренду является одним из самых прибыльных, стабильных и перспективных видов бизнеса. По разным данным, только в Москве сдается в аренду от 8 до 90 тысяч нежилых помещений под офисы, магазины, склады и т. д. И, несмотря на высокую конкуренцию, в этом сегменте бизнеса регулярно появляются новые игроки. Как войти на рынок коммерческой недвижимости и начать зарабатывать, а не нести убытки? Рекомендации экспертов помогут тем, кто готов стать игроком этого рынка и вести бизнес, приумножая собственные капиталы. 

Оцениваем доходы и расходы 

Владеть нежилым помещением — это полдела. Чтобы правильно сдать его в аренду,  необходимо: 

• Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости. Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся.  

• Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов). 

О том, какие расходы нужно учесть обязательно, рассказывает коммерческий директор комплекса «Румянцево» Виктория Ковалева: 

«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатора, и арендодателя, то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды. Обязательно заложите эти расходы в свой бюджет». 

Формируем арендную ставку 

Грамотно выстроенная политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления помещений в аренду. Для разработки этой политики: 

• нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.  

• предусмотреть поднятие ставок. 

Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно, на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро, возведут инфраструктуру. Политику ставок нужно продумать так, чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта. 

Анализируем свою роль на рынке недвижимости 

Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый.  

«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / офисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест. Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера, способствуют развитию малого и среднего бизнеса.  

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам повышается уровень бытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга: кафе, детские клубы, фитнес-залы)», — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина. 

Учитываем риски 

Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление коммерческих помещений в аренду не несет такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше). 

Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают: 

• рост тарифов на коммунальные услуги, 

• увеличение эксплуатационных и прочих расходов,  

• непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).  

Планируем на перспективу  

Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое  помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем: 

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели. Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить архитектуру города, запросить сведения о перспективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет. Надо спрогнозировать, какие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И на основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать сейчас, пока это еще актуально», — советует Виктория Ковалева. 

Получение стабильного дохода от сдачи помещения в аренду возможно только после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса. В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед. 

Как начать бизнес по аренде недвижимости

Ключевые выводы:

---

Как однажды сказал Антуан де Сент-Экзюпери: «Цель без плана — всего лишь желание». Следовательно, лучшие планы заработали репутацию, помогая людям в любой отрасли реализовать свои собственные цели, какими бы высокими они ни были. В буквальном смысле нет ни одного профессионала, который не смог бы извлечь больше выгоды из хорошо продуманной стратегии, и инвесторы в недвижимость не исключение. Инвесторы, предпочитающие покупать и удерживать, в частности, могут улучшить свои долгосрочные перспективы, когда они найдут время, чтобы разработать надежный бизнес-план по аренде недвижимости .

Проверенный бизнес-план аренды недвижимости может помочь в планировании систем и ориентиров, необходимых инвесторам для достижения успеха на более высоком уровне. При этом остается только один вопрос: как выглядит бизнес-план аренды недвижимости?

Если вы заинтересованы в создании бизнеса по аренде недвижимости, из опыта можно извлечь несколько ценных уроков. А пока вот руководство по разработке надежного бизнес-плана аренды недвижимости; это может быть именно то, чего вы ждали.

Что такое бизнес по аренде недвижимости?

Бизнес по аренде недвижимости — это предприятие, посредством которого инвестор приобретает и управляет одной или несколькими объектами, приносящими доход. Одна или несколько квартир могут быть сданы в аренду арендаторам в обмен на ежемесячную арендную плату. Инвесторы могут иметь эффективный план аренды без прямого управления этой недвижимостью; Компании по управлению недвижимостью могут быть наняты для выполнения обязанностей, часто связанных с арендодателями, таких как сбор арендной платы и техническое обслуживание.

---

[Научитесь анализировать сделки как профессионал! Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости в вашем районе, чтобы узнать, как определять наиболее выгодные инвестиционные сделки. ]

---

Является ли моя аренда недвижимости бизнесом?

Аренда дома может считаться бизнесом, в зависимости от того, кого вы спрашиваете. Это может показаться спорным вопросом, и здесь есть как минимум два ответа. С финансовой точки зрения аренда жилой недвижимости может привести к пассивному доходу.Важно отметить, что инвесторы не обязаны платить налоги на самозанятость, сообщая о своей арендуемой собственности. Поэтому многие утверждают, что владение арендуемой недвижимостью не считается «бизнесом», особенно с точки зрения налоговой отчетности. С точки зрения карьеры, однако, многие люди живут на пассивный доход, полученный от их компаний по аренде недвижимости; В этом свете аренда дома может рассматриваться как бизнес. Когда все сказано и сделано, вполне возможно управлять портфелем арендуемой недвижимости как бизнесом.Тем не менее, тем, у кого есть одна арендуемая недвижимость, возможно, не нужно создавать компанию для получения пассивного дохода. Превращение практики аренды в бизнес становится более важным только после того, как портфель начинает расти.

Как начать бизнес по аренде недвижимости

Обучение тому, как начать бизнес по аренде недвижимости, не сильно отличается от любого другого предпринимательского начинания. Перед тем, как начать, инвесторам необходимо определить несколько ключевых элементов; Таким образом, они смогут начать свой бизнес на прочном фундаменте.Вот некоторые из наиболее важных шагов, которые следует учитывать при составлении бизнес-плана аренды недвижимости и становлении предпринимателем в сфере недвижимости:

1. Присоединяйтесь к местному клубу REI и начинайте нетворкинг

2. Выберите нишу и выберите рынок аренды недвижимости

3. Определите подходящее финансирование и обеспечьте его

4. Проведите соответствующее исследование и наймите менеджера

5. Внедрить системы для повышения эффективности

6. Управляйте недвижимостью и стабильно масштабируйте бизнес

Присоединяйтесь к клубу инвесторов в недвижимость

Присоединение к местному клубу или ассоциации инвесторов в недвижимость предоставляет возможности для налаживания контактов, не последнее из которых может помочь инвесторам в аренду недвижимости найти партнера — или, возможно, кого-то еще, кто может помочь им в реализации их бизнес-плана по аренде недвижимости.Нет абсолютно никаких причин полагать, что новые инвесторы, особенно начинающие владельцы арендуемой недвижимости, не смогут найти руку помощи в клубе инвесторов в недвижимость. Эти типы встреч специально разработаны, чтобы помочь своим участникам, и всегда есть кто-то, кто готов протянуть руку помощи. По крайней мере, инвесторы получат представление о местных профессионалах, которые, скорее всего, уже делают то, что хотят.

Выберите нишу и выберите рынок

Определение того, куда инвестировать, часто может быть более важным для инвесторов, чем то, сколько капитала или опыта они вкладывают в игру.В конце концов, золотое правило недвижимости сохраняется: местоположение, местоположение, местоположение. Возможно, нет более важного фактора для успеха инвестора в арендуемую недвижимость, чем место, в которое он решил инвестировать. Местоположение будет определять все, от спроса и цены, не говоря уже о долгосрочном потенциале недвижимости. Таким образом, действительно отличный бизнес-план по аренде недвижимости должен быть уверен, что он отвечает на эти и многие другие вопросы:

• На каком удалении от рынка я готов инвестировать?

• Есть ли у меня команда для повседневной работы или мне придется ездить туда и обратно?

• Сколько мне будет стоить поездка на работу и исследование рынка?

• Насколько стабильна и разнообразна экономика на рынке? Существуют ли различные бизнес-секторы, которые могут помочь сохранить рабочие места и бизнес? Есть ли один главный работодатель?

• Какова средняя рыночная цена приобретения недвижимости?

• Какая средняя стоимость аренды?

Ни одно правило не гласит, что инвесторы должны жить на рынках, в которые они вкладывают средства, но нет никакого оправдания тому, чтобы пренебрегать должной осмотрительностью и исследовать местный рынок жилья.Для успешного инвестирования инвесторам необходимо знать каждую деталь об определенной области, не говоря уже о конкретной нише, которую они намереваются обслуживать. По крайней мере, инвесторам необходимо знать своих арендаторов так же хорошо, как и область, в которую они вкладывают средства. Выбор ниши, в отличие от сосредоточения внимания на жилье для колледжа или дома на одну семью, — это самый простой способ привлечь определенную аудиторию. Таким образом, в настоящее время инвесторы в арендуемую недвижимость должны решить, кого они будут обслуживать; только тогда они смогут адаптировать свой бизнес-план аренды недвижимости с учетом потребностей своей аудитории.

Расчетное финансирование

Обеспечение финансирования, вероятно, является самым большим препятствием, с которым сталкиваются инвесторы в арендную недвижимость. Однако финансировать сделку с недвижимостью не так сложно, как многие новые инвесторы думают. Оказывается, бесчисленное множество кредиторов просто ждут возможности дать опытным инвесторам деньги, которые им нужны для инвестирования в недвижимость. Подобно институционализированным банкам, сегодняшние инвесторы в недвижимость имеют доступ к большему количеству источников финансирования за пределами традиционных источников, чем когда-либо прежде.В частности, частные кредиторы и кредиторы твердых денег стали синонимом лучших способов обеспечения финансирования и готовы работать с инвесторами так же, как инвесторы стремятся работать с кредиторами.

Эти «альтернативные» источники, как правило, совпадают с более высокими процентными выплатами (часто в три-четыре раза выше, чем у традиционных банков), но добавленная стоимость того стоит. В обмен на более высокие ставки инвесторы не только получают деньги, необходимые для завершения сделки, но и получают их намного быстрее, чем если бы они проходили через банк.В то время как банкам может потребоваться несколько месяцев для распределения средств, альтернативные кредиторы могут получить деньги в руках инвесторов всего за несколько дней, если не часов.

Также важно отметить, что получение финансирования должно быть сделано еще до того, как искать дом. Таким образом, инвестор будет точно знать, сколько жилья он может себе позволить и какие инвестиции стоит использовать в дальнейшем.

Провести исследование и нанять менеджера по недвижимости

Получение статуса арендодателя означает, что инвесторы будут нести ответственность за поддержание внешнего вида и функциональности сдаваемой в аренду собственности.Однако вопрос о том, является ли инвестор разнорабочим или нет, спорный, так как им настоятельно рекомендуется нанять управляющего недвижимостью. Хотя это помогает знать все о рассматриваемой собственности, привлечение услуг стороннего управляющего недвижимостью является важным шагом в бизнес-плане аренды недвижимости. С их помощью инвесторы могут расширить свой портфель, не добавляя бесчисленных часов работы. По крайней мере, обо всем позаботится управляющий. Управляющие недвижимостью проследят за тем, чтобы все было покрыто — от поиска арендаторов до сбора арендной платы.Между тем, инвестор может добавить больше активов в свой портфель и увеличить денежный поток пассивного дохода.

Систематизировать

Есть много вариантов плана аренды для домовладельцев, например, специализирующихся на районах с низким доходом или университетских городках. В качестве альтернативы они могут выбрать специализацию в городских районах с более высокими доходами. Различные стратегии требуют разных наборов навыков, поэтому арендодатели могут добиться большего успеха, если они выберут нишу, в которой они специализируются. Однако, независимо от ниши, арендодателям потребуется настроить систему для запуска приложений, проверки кредитоспособности и анкетных данных.Добавление проверенных систем в бизнес-план аренды недвижимости — вернейший способ сделать успех привычным. Следовательно, инвесторам необходимо будет создать систему для каждого отдельного процесса, связанного с инвестированием в арендуемую недвижимость. Таким образом, всегда найдется подходящий курс действий, независимо от ситуации. Управляющие недвижимостью, в этом отношении, значительно упрощают внедрение систем.

Управление недвижимостью

Управление арендуемой недвижимостью — это гораздо больше, чем просто найм управляющего недвижимостью; речь идет о том, чтобы точно выяснить, какие системы будут введены в действие, чтобы поддерживать недвижимость в хорошем состоянии и обеспечивать приток денежных средств.Это означает ответы на такие запросы, как:

• Собираетесь ли вы стать арендодателем? (Или вы возьмете на работу управляющего недвижимостью?)

• Кто будет искать и отбирать арендаторов?

• Будете ли вы проводить ремонт для содержания объекта? (Или нанять подрядчика?)

• Кто будет выполнять обслуживание двора и другие обязанности?

Ваши ответы будут зависеть от вашего бюджета и свободного времени. Ключевым моментом является использование вашего бизнес-плана по аренде недвижимости, чтобы заранее спланировать все системы управления и убедиться, что не будет никаких сюрпризов в последнюю минуту.

Зачем писать бизнес-план

Хорошо составленный бизнес-план поможет вам во многих отношениях, если вы научитесь ориентироваться в сфере недвижимости. Написав бизнес-план, вы сможете четко определить свои цели и общую миссию. В нем также должна быть указана причина, по которой вы хотите начать инвестировать. Это позволит вам сосредоточиться на принятии инвестиционных решений и, в конечном итоге, на росте вашего бизнеса. Думайте о бизнес-плане как о дорожной карте для вашего будущего.

Бизнес-план также очень полезен при разговоре с потенциальными кредиторами, разработке маркетинговых кампаний и найме новых сотрудников. Каждая из этих задач станет проще, если у вас будет четкое представление о том, чем занимается ваш бизнес (и как). Например, когда вы начнете собирать средства для своей первой сделки, вам, вероятно, потребуется представить свои бизнес-цели потенциальным инвесторам. Бизнес-план может помочь снять напряжение — информация уже будет записана. Если вы хоть немного подумываете об открытии бизнеса по аренде недвижимости, научиться писать бизнес-план — отличный первый шаг.

Как составить бизнес-план аренды недвижимости

Начать бизнес по аренде недвижимости — это одно, но научиться писать бизнес-план по аренде — совсем другое. Хотя оба звучат одинаково, последнее — важный шаг, который делает первое еще сильнее. По крайней мере, знание того, как начать бизнес по аренде недвижимости, должно быть прежде, чем начинать его. В результате инвесторам необходимо сначала ознакомиться с наиболее важными шагами:

1. Определите видение и напишите заявление о миссии

2. Установите пассивный доход и бизнес-цели

3. Создайте структуру команды, ведущую к успеху

4. Получите общее представление о компании в целом

5. Разработка маркетинговых систем и воронок для конкретной аудитории

Видение и миссия

По-настоящему отличный бизнес-план по аренде недвижимости должен подчеркивать одно превыше всего: видение или миссию инвестора.То, чего инвестор надеется достичь, вкладывая средства в недвижимость, может одновременно служить мотивацией и руководством в неидеальные времена. Таким образом, инвесторы должны подумать о том, почему они вкладывают деньги. Комфортно ли уйти на пенсию? Чтобы проводить больше времени с семьей и друзьями? Это и то, и другое? Знание их «почему» поможет инвесторам разработать надежную бизнес-стратегию, которая приближает их к их целям с каждым вложением. Следовательно, те, у кого нет миссии, не будут знать, в каком направлении двигаться, что не сулит ничего хорошего для любого бизнеса по аренде недвижимости.

Цели пассивного дохода

Хотя цели пассивного дохода тесно связаны с собственным видением или миссией, они определяют, какой денежный поток потребуется, чтобы удовлетворить аппетиты инвесторов. Тем не менее, цели по пассивному доходу должны помочь инвесторам выполнить свою собственную миссию. Точно так же, если инвестор хочет выйти на пенсию с комфортом, ему нужно будет установить свои цели пассивного дохода достаточно высокими, чтобы облегчить желаемый выход на пенсию. Хотя цели пассивного дохода у всех разные, общее практическое правило учитывает, какой денежный поток потребуется для поддержания их предпочтительного образа жизни.

Помните, цели должны быть реалистичными и напрямую связаны с причиной, по которой кто-то хочет инвестировать. Видение чрезмерно амбициозных целей может удержать многих инвесторов от прогресса, поэтому цели должны быть достижимыми. Чувство выполненного долга, возникающее в результате достижения цели, часто является мощным мотиватором.

Определение целей по пассивному доходу также поможет ответить на самый важный из них вопрос: на каком типе арендуемой собственности я сосредоточусь? Жилой? Коммерческий? Многосемейный? Начните с конца и работайте в обратном направлении для достижения лучших результатов; это лучший и самый эффективный способ построить бизнес.

Конструкция

Начало бизнеса по аренде недвижимости может побудить многих инвесторов нанять команду. В конце концов, они говорят правду: многие руки делают легкую работу. Чем больше квалифицированных частных лиц-инвесторов работают для достижения общей цели, тем больше у них шансов добиться успеха. Не только это, но и наем компетентной команды по недвижимости — это просто еще один шаг к тому, чтобы инвесторы исключили себя из уравнения и получили более пассивный доход. Тем не менее, недостаточно нанять кого угодно; сотрудникам нужно привнести что-то новое к столу.Инвесторам необходимо нанять команду, которая дополняет их навыки, а не копирует их. Таким образом, структура команды становится более разносторонней и способной выполнять больше задач.

Общий обзор

Инвесторам необходимо смотреть не только на перспективы отдельной инвестиционной собственности, но и на потенциал всего портфеля. В то время как один дом может приносить обнадеживающий уровень денежных потоков, полный портфель может помочь инвесторам реализовать финансовую свободу. Поэтому важно не забывать о «общей картине».«Конечно, начните с одного дома, но планы должны быть масштабируемыми. При написании бизнес-плана аренды недвижимости позаботьтесь о том, чтобы все можно было расширить с учетом будущего роста.

Маркетинг

Покупка недвижимости в аренду — это лишь первый шаг на пути к инвестированию в пассивный доход. В какой-то момент инвесторам нужно выяснить, как найти арендаторов, чтобы привлечь денежный поток. Чаще всего инвесторы полагаются на своих управляющих при заполнении вакансий. Однако на случай, если инвестор не наймет управляющего недвижимостью, есть несколько способов найти арендаторов, не в последнюю очередь:

• Аренда сайтов

• Социальные сети

• Печатные СМИ / газета

• Местные доски объявлений

• Местные риэлторы

• Устный маркетинг

• Прямая почтовая рассылка

• Предыдущие арендаторы

Аренда недвижимости — хорошая инвестиция?

Инвесторы узнают, является ли аренда недвижимости хорошей инвестицией, если их чистый денежный поток остается стабильно положительным.Опытные инвесторы в недвижимость знают, что для того, чтобы иметь надежный план аренды и бизнес, они должны прежде всего проявить должную осмотрительность и убедиться, что сдаваемая в аренду недвижимость действительно является хорошей инвестицией. Есть несколько способов измерения, которые помогут инвесторам понять потенциальную прибыль от собственности. Воспользуйтесь 10 калькуляторами недвижимости, которые подойдут любому инвестору в недвижимость.

Сводка

Уверенность — это не просто позитивное настроение, основанное на утверждениях и мантрах «хорошего настроения».Уверенность, согласно словарю Вебстера, — это «состояние уверенности в чем-то». Между тем, не может быть большего повышения уверенности, чем бизнес-план по аренде недвижимости , который претворяется в жизнь. Определив свои точные цели — и системы, которые вы будете использовать для их достижения, — вы обнаружите, что цели создания богатства более достижимы, чем вы когда-либо думали.

---

Хотите ли вы выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните изучать, как инвестировать в сегодняшний рынок арендной недвижимости!

Как составить бизнес-план по аренде недвижимости

Объясните, кто вы и чем занимаетесь

Первая страница бизнес-плана по недвижимости, как правило, представляет собой краткое изложение, которое представляет собой обзор того, кто вы и чем занимаетесь.Думайте об этом как об одностраничном резюме для вашего арендного бизнеса.

Если вы планируете инвестировать в арендуемую недвижимость как компания, объясните, как устроена компания, кто такие руководители, опыт руководителей, какова миссия или цель компании, а также любую другую уместную информацию, которую вы считаете. читатель должен знать. Обычной практикой является включение логотипа вашей компании и изображения руководителей.

Определите свой рынок

Затем вы определите свой рынок и область внимания.Это включает в себя тип арендуемой вами недвижимости и демографические данные по географическому положению, на которое вы ориентируетесь, в том числе:

• Спрос и предложение на ваш тип недвижимости.
• Средняя норма вакансий.
• Средние ставки аренды.
• Экономическая статистика, включая основные источники рабочих мест, численность населения, средний доход и процентное соотношение арендаторов к домовладельцам.
• Любое запланированное развитие, которое может положительно или отрицательно повлиять на ваш рынок.

Опишите вашу бизнес-модель

Далее вам нужно объяснить вашу конкретную бизнес-модель с подробным, но кратким описанием того, как работает ваш бизнес.Например, вы можете:

• Объяснить ваш процесс комплексной проверки и то, как вы определяете потенциальную инвестиционную собственность или конкретные критерии инвестиционной собственности.
• Опишите вашу модель приобретения или модель финансирования.
• Уточните, работаете ли вы с риэлторами и есть ли у вас установленный банк или кредитный брокер, с которым вы будете работать.

Воспользуйтесь этой возможностью, чтобы объяснить общий поток вашего бизнеса от приобретения до продажи.

Опишите свой план

Большинство бизнес-планов по аренде недвижимости будут сосредоточены на конкретной инвестиционной собственности, которую вы пытаетесь приобрести. План может использоваться для поиска партнеров по синдицированию или частных инвесторов или для получения финансирования от кредитора. В этом разделе вы найдете подробную информацию об объекте и о вашем плане. Это «мясо и картошка» вашего бизнес-плана, и он должен включать:

• Текущие финансовые показатели: Как сейчас обстоят дела с недвижимостью? Включите показатели заполняемости и вакансий, текущий валовой доход от аренды, расходы и чистый денежный поток.
• Ремонт или капитальные затраты: Будет ли недвижимость ремонтироваться? Если да, то сколько это будет стоить, кто будет проводить работы и сколько времени это займет?
• Pro forma financials: Подробно укажите прогнозируемые или «идеальные» доходы и расходы объекта, включая валовой доход от аренды, чистый операционный доход и услуги по покрытию долга (если применимо). Объясните свой план по достижению предварительных прогнозов, в том числе о том, как вы планируете повысить арендные ставки, уменьшить количество вакансий и улучшить маркетинг или управление.
• Управление недвижимостью: Кто будет управляющим недвижимостью? Как это будет осуществляться: на месте или за его пределами, с менеджером, работающим полный или неполный рабочий день? Будет ли это сторонняя компания или вы будете управлять ею сами? Будет ли использоваться какое-либо программное обеспечение?
• Срок владения и отчуждение: Как долго вы планируете владеть недвижимостью и каковы планы продажи? Что произойдет, если рыночные условия не идеальны в желаемое время продажи? Какой план резервного копирования?

Тщательный план показывает потенциальным клиентам, что вы тщательно обдумываете свой бизнес, ориентируетесь на области возможностей, имеете стратегический план действий и заранее продумали выявление потенциальных проблем.

Представьте ваши потребности или цель

В последнем разделе бизнес-плана вашего арендуемого имущества будет представлена ​​ваша цель. Например, «Компания ABC хочет собрать 200 000 долларов для приобретения 123 Main St., предоставив взамен XYZ».

Если цель этого бизнес-плана — просто проинформировать читателя о том, кто вы, вы можете обобщить будущие возможности сотрудничества или работы с вами. Каждому что-то нужно, будь то контакты для качественного менеджера проекта или подрядчика, потенциальных клиентов для внебиржевых запасов или просто для развития отношений со стратегическими партнерами для будущих приобретений.В этом разделе должны быть четко указаны ваши потребности или цели.

Вкратце

Вы можете упростить написание каждого бизнес-плана, написав общий бизнес-план, не связанный с какой-либо конкретной арендуемой недвижимостью, который вы можете корректировать и улучшать для потенциальных клиентов при появлении инвестиционной возможности. Хорошая идея — обновлять свой бизнес-план по мере того, как вы набираетесь опыта, достигаете определенных целей или корректируете свою модель инвестирования.

Бизнес-план аренды недвижимости

Бизнес-план аренды недвижимости — это первый шаг в определении ваших ожиданий и целей в отношении арендного бизнеса.Читать 3 мин.

Что нужно знать о бизнес-плане по аренде недвижимости

Элементы бизнес-плана

• Видение.
• Миссия.
• Цели.
• Стратегии.
• Планы высокого уровня.
• Ежедневные планы.
• Финансы.

Установление целей инвестирования в пассивный доход

При создании бизнес-плана аренды необходимо ответить на два вопроса: какой пассивный доход вы надеетесь получать ежемесячно и сколько времени и денег вы можете инвестировать?

Обдумывая ответы на эти вопросы, помните, что ваши цели должны быть реалистичными с точки зрения количества времени, которое вы должны инвестировать, и денег, которые вы надеетесь заработать.Если вы планируете начать работать неполный рабочий день, ваши цели могут быть менее амбициозными по сравнению с наличием неограниченного времени для инвестиций и финансирования. Держите временные рамки реалистичными, но не бойтесь их достичь, чтобы воплотить в жизнь свою мечту об успешном бизнесе.

Еще один вопрос, который следует рассмотреть, — на каком типе арендуемой собственности вы хотите сосредоточиться. Ваши варианты:

• Жилой
• Коммерческий
• Многосемейный

Определите, каким должен быть конечный результат.Затем двигайтесь в обратном направлении, чтобы достичь наилучшего результата.

Выбор рынка

Определение области / региона, в который вы планируете инвестировать, является даже более важным решением, чем то, сколько опыта или капитала вы можете предложить. Прежде чем отвечать на вопросы, вам следует изучить следующие вопросы:

• Есть ли ограничение на расстояние до рынка, в который вы инвестируете?
• У вас есть команда на рынке для повседневных операций, или вам нужно будет ездить туда и обратно?
• Сколько вам будет стоить поездка на работу и исследование рынка?
• Считаете ли вы экономику рынка стабильной и разнообразной?
• Предлагает ли рынок различные секторы бизнеса, чтобы помочь сохранить рабочие места и предприятия?
• Есть ли на определенном рынке один главный работодатель?
• Какова средняя рыночная цена приобретения недвижимости?
• Какая средняя цена аренды?

Не обязательно, чтобы вы проживали на рынке, чтобы инвестировать в него, но вам нужно знать все тонкости рынка, чтобы убедиться, что он работает в ваших интересах.

Финансирование и расходы

Серьезным препятствием, с которым вы столкнетесь как инвестор в арендную недвижимость, является финансирование вашего предприятия. Понимание того, что вам нужно и как вы будете платить за бизнес, может облегчить стресс и внести ясность в поиск решений и / или альтернатив для финансирования компании.

В бизнес-плане должно быть четко указано:

• Сумма денег, необходимая для начала работы.
• Планирует привлечь финансирование, если у вас еще нет финансирования.
• Бюджетный объем строительства реабилитационного центра.
• Примерная сумма ежемесячных расходов.

Маркетинговые стратегии

Когда у вас есть арендуемая недвижимость, следующим шагом будет реализация плана действий по привлечению арендаторов для создания денежного потока. Вот некоторые из наиболее распространенных вариантов:

• Местные доски объявлений.
• Местные риэлторы.
• Печатные СМИ / газета.
• Прокатных сайтов.
• Социальные сети.
• Сарафанное радио.

Конкретные маркетинговые каналы, которые вы выберете, будут зависеть от выбранного вами рынка. Чем более конкретным вы можете быть в маркетинге, тем больше у вас будет бюджета на соответствующие маркетинговые расходы.

Управление арендуемой недвижимостью

Есть дополнительные вопросы, которые нужно задать и ответить, касающиеся управления арендуемой собственностью, а также ее содержания, чтобы поддерживать ее в хорошем состоянии и поддерживать стабильный денежный поток.Это означает наличие ответов на следующие вопросы:

• Планируете ли вы быть арендодателем или нанять управляющего недвижимостью?
• На кого будет возложена задача по поиску и отбору арендаторов?
• Вы сделаете ремонт или наймете профессионального подрядчика?
• Кто будет обслуживать двор и выполнять другие обязанности?

Ваши ответы на эти вопросы зависят от нескольких факторов, таких как бюджет, с которым вам нужно работать, и доступное время. Кроме того, заранее составленный бизнес-план со всеми системами управления помогает избежать неожиданностей в последнюю минуту.

Если вам нужна помощь с бизнес-планом аренды недвижимости, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Лучшая бизнес-модель в сфере недвижимости

Недвижимость может быть отличным способом создания богатства и диверсификации вашего инвестиционного портфеля, но, как и все остальное в области инвестирования, она не подходит для всех при покупке и управлении инвестиционной недвижимостью.Когда вы только начинаете заниматься недвижимостью, отличный способ найти подходящую для вас модель инвестирования в недвижимость — это делать заметки от тех, кто добился успеха. Затем вы можете разработать бизнес-модель в сфере недвижимости, соответствующую вашим потребностям, с планом выгодного приобретения, управления и распоряжения недвижимостью. Давайте посмотрим, чему мы можем научиться у некоторых тяжеловесов REIT в сфере жилой недвижимости и у привычек других успешных инвесторов в недвижимость.

Приобретение недвижимости

Одна вещь, которую вы будете слышать снова и снова, когда приступите к работе с недвижимостью, — это местоположение, местоположение, местоположение.И это потому, что местоположение вашей собственности — это единственное, что вы не сможете напрямую изменить самостоятельно, поэтому стоит потратить время и усилия, чтобы сделать правильный выбор. Каждый местный рынок индивидуален, поэтому для этого потребуется небольшое исследование с вашей стороны, поэтому идеальное место для каждого инвестора будет выглядеть по-разному. Даже инвесторы в одном и том же городе могут иметь другую целевую область в зависимости от денег, которые вы должны вложить, или целей, которых вы пытаетесь достичь.

При выборе целевых местоположений для вашей бизнес-модели девелопмента необходимо учитывать множество факторов.Возможно, вы захотите рассмотреть возможность увеличения количества рабочих мест в этом районе или близости к благоприятным достопримечательностям, таким услугам, как общественный транспорт, а также торговые / развлекательные районы. Еще одна вещь, на которую стоит обратить внимание, — это демографические данные района. Согласно данным REIT AvalonBay (NYSE: AVB), возрастная группа от 25 до 34 лет увеличится на 1,1 миллиона в течение следующих трех лет. А поскольку процент домовладельцев среди молодых людей упал с 43,6% до 35,3% за последнее десятилетие, это группа, которая скорее всего будет арендовать жилье.Если вы хотите сдавать в аренду на длительный срок, районы с высокой концентрацией представителей этой возрастной группы могут быть подходящими местами для владения арендуемой недвижимостью.

В большинстве случаев вы захотите сосредоточиться на покупке недвижимости в районах, где арендный спрос растет быстрее, чем предложение, как общее практическое правило. Это действительно включает в себя многие столичные рынки, но, вероятно, есть примеры этого где угодно в США. Например, если вы живете недалеко от крупного университета, где количество студентов растет быстрее, чем количество доступных единиц жилья, и вы намереваетесь управлять недвижимостью. Вы сами, это может стать отличным местом для покупки арендуемой собственности.

Управление недвижимостью

В идеальном мире ваша инвестиционная недвижимость никогда не останется пустой, вам никогда не придется выселять арендатора, и ничто не сломается. К сожалению, мы живем не в идеальном мире — иногда все идет не так, как планировалось. Если вы планируете держать арендную плату, а не переворачивать ее, практически все типы бизнес-моделей недвижимости выиграют от наличия хорошего страхового полиса арендодателя. А если вы планируете владеть несколькими объектами недвижимости, полис зонтичного страхования также может быть хорошей идеей для защиты ваших активов в случае, если арендатор решит подать на вас в суд.

Важно заранее планировать непредвиденные расходы по всем направлениям. Независимо от того, нацелены ли вы на многосемейное жилье с низким доходом или дома для одной семьи с синими воротничками, затраты на реабилитацию неизбежно будут выше, чем ожидалось, или дорогостоящие предметы обслуживания, которые появятся через несколько лет. Как правило, планируйте откладывать 10% арендной платы на покрытие эксплуатационных расходов. Это должно быть увеличено в зависимости от возраста собственности. И еще 5-10% следует выделить под резерв вакансий.Таким образом, если недвижимость пустует пару месяцев между арендаторами, вы все равно сможете покрыть свои расходы.

После того, как вы выбрали недвижимость и решили оставить ее себе, а не переворачивать, следующим шагом будет поиск арендатора. Для многих инвесторов в недвижимость, помимо проверки кредитоспособности, некоторые важные факторы, которые следует учитывать (и проверять), могут включать стабильную занятость, более чем достаточный доход для покрытия арендной платы и солидную историю аренды. Но каждому нужно место для жизни, и именно тогда модель инвестирования в недвижимость каждого человека действительно может начать отличаться.Вы можете лично сосредоточиться на аренде с высоким оборотом или, возможно, на долгосрочной стабильной аренде — и то, и другое может быть прибыльным. Итак, когда вы только начинаете заниматься недвижимостью, помните, что мудрый совет одного человека может быть для конкретной ниши или желаемого результата, что не обязательно применимо к вашим целям или подходу.

Продажа недвижимости

Одна из эффективных стратегий инвестирования в недвижимость — это «покупка, восстановление, аренда, рефинансирование, повторение», также известная как BRRR. Приобретая недвижимость с прочной структурной целостностью, но с некоторыми косметическими проблемами, вы можете приобрести недвижимость по цене ниже рыночной, провести некоторые ремонтные работы и сдать ее в аренду с низкой ипотекой и минимальными вложенными средствами.Проведя небольшой ремонт, у вас есть возможность быстро и легко улучшить привлекательность недвижимости. Это может облегчить сдачу недвижимости в аренду с очень небольшими расходами из кармана.

С другой стороны, вы можете войти в собственность с намерением отремонтировать ее, а затем дождаться подходящего времени для продажи, что может произойти сразу же или через пару лет. Предположим, вы купили недвижимость за 100 000 долларов с выкупом на 25% (25 000 долларов) пять лет назад, и теперь эта собственность стоит 150 000 долларов, что означает, что вы можете получить чек на 75 000 долларов или больше, продав.Вместо того, чтобы продолжать собирать поток арендного дохода, вы могли бы продать эту недвижимость и использовать выручку в качестве первоначального взноса на еще два или три объекта. Ведущие REIT используют это как часть своей стратегии создания стоимости, и это оказалось довольно эффективным. Например, лидер сектора Equity Residential (NYSE: EQR) в 2014 году продал 10 объектов недвижимости, состоящих из почти 3100 квартир, и еще 5273 строятся, и, по его мнению, его капитал будет более эффективно использован.

Планируемая модель инвестиций в недвижимость также повлияет на ваш подход к финансированию.

Многие успешные REIT имеют кредитные рейтинги инвестиционного уровня, и поддержание отличной личной кредитной истории также является ключом к успеху для многих индивидуальных инвесторов в недвижимость. При приобретении многие инвестиционные объекты обычно не имеют денежного потока (прибыли) более нескольких сотен долларов в месяц, если это так. Если вы намерены удерживать недвижимость в течение более длительного периода времени, это может буквально сделать разницу между стабильной ежемесячной прибылью и борьбой с безубыточностью.Например, для ипотечного кредита на 100 000 долларов разница между кредитным рейтингом 620 и 800 составляет 95 долларов в выплатах по ипотеке, исходя из текущих ставок.

Итоги

Лучшая бизнес-модель в сфере недвижимости — это та, которая работает на вас и позволяет достичь желаемых финансовых целей или приносит прибыль. Это означает, что подход, который вы решите использовать, исходя из ваших целей, дохода, времени, возраста, толерантности к риску, базы знаний, местоположения и связей, вероятно, будет полностью отличаться от подхода следующего инвестора в недвижимость.Подводя итог: не думайте, что вам нужно следовать процессу формочки для печенья. Начиная инвестировать в недвижимость, найдите модель инвестирования в недвижимость, которая лучше всего подходит для вас.

Как создать бизнес-план инвестиций в недвижимость (и зачем он вам нужен)

Все предприятия начинают с плана . Даже если этот план звучит просто: «Я думаю, что могу купить этот виджет за 1 фунт стерлингов и продать его за 1,50 фунта стерлингов», это все равно изложение того, чем будет заниматься бизнес и как он будет получать прибыль.

Но многие — фактически, большинство — желающие инвесторы в недвижимость начинают, даже не имея самых элементарных планов. Часто у людей возникают не что иное, как расплывчатые мысли вроде « цены на недвижимость растут, значит, это хорошее вложение » или «, кажется, что у самых богатых людей есть собственность ».

Может показаться, что сидение без дела планирования просто мешает вам выйти, чтобы посмотреть на недвижимость и начать зарабатывать деньги. Но возьмите это у человека, который общался со множеством инвесторов за последние несколько лет: почти каждый, кто добивается большого успеха, начинал с твердого плана.

(Или, говоря другим, более болезненным способом: почти все, кто не начал с плана, в конечном итоге разочаровываются тем, чем они заканчивают — сколько бы усилий, денег и времени они ни вложили.)

Итак…

Как выглядит бизнес-план инвестиций в недвижимость?

Конечно, это не обязательно должно быть 100 скрепленных спиралью страниц проекций и причудливых диаграмм. На самом деле, лучший план был бы настолько простым, что он поместился бы на обратной стороне учетной карточки , а это означает, что вы можете сохранить его в памяти и использовать для принятия каждого решения.

Однако, чтобы достичь этой простоты, вам, возможно, придется сначала серьезно напрячь мозг.

Это непросто, но это просто: ваш план просто должен быть изложен…

• Где вы сейчас
• Куда вы хотите попасть и
• Какие действия вы собираетесь предпринять, чтобы преодолеть разрыв?

СКАЧАТЬ РАБОЧУЮ ТАБЛИЦУ МОЙ БИЗНЕС-ПЛАН

Запишите свой план на бумаге, загрузив мою распечатываемую рабочую таблицу, которая проведет вас через процесс планирования

Вы получите одноразовое электронное письмо со ссылкой для скачивания и подпишитесь на Воскресное электронное письмо, в котором я подхожу к основным новостям недели о недвижимости.Вы можете отказаться от подписки в любое время, и ваши данные никогда не будут переданы кому-либо еще.

Где вы сейчас

Если провести дрянную аналогию, вы не можете спланировать маршрут, если не знаете, откуда вы начинаете.

Разработка исходной точки — самая легкая часть, потому что она включает в себя информацию, которая либо известна, либо легко узнаваема вам.

Вам необходимо пояснить:

• Сумма денег, которую вы должны инвестировать
• Сумма сбережений, которую вы можете направить на инвестиции в недвижимость в будущие годы
• раз вы можете инвестировать каждую неделю или месяц
• Навыки и знания, которые вы можете применить в своем бизнесе с недвижимостью

Обратите внимание, что я сказал, что это была самая легкая часть , , но все же не easy — потому что она требует честности в отношении того, что вы можете совершить, и самопознания, чтобы определить, в чем заключаются ваши сильные стороны.

Знать, сколько денег вы должны инвестировать, должно быть просто, но, вероятно, стоит поговорить с ипотечным брокером , чтобы проверить, есть ли у вас варианты заимствования, потому что это определит вашу общую сумму инвестиций. Брокер также сможет рассказать вам о ваших вариантах высвобождения капитала из вашего собственного дома, если вы хотите это рассмотреть.

Я также настоятельно рекомендую вам подумать о том, какой «чрезвычайный фонд» вы хотите сохранить наличными, и вычесть его из общей суммы инвестируемых средств.Я предлагаю всегда иметь в банке расходы по крайней мере за шесть месяцев: последнее, чего вы хотите, — это вкладывать все до последнего пенни в инвестиции, а на следующий день потерять работу и быть не в состоянии оплачивать счета.

Куда вы хотите попасть

Итак, теперь вы знаете, с чего вы начинаете и где хотите закончить? Другими словами, какова ваша цель?

Да, вы хотите быть «богатым», «защищенным» или «строить будущее» — но что это на самом деле означает для вас в фунтах и ​​пенсах?

И, что не менее важно, , когда вы хотите этого достичь?

Вы можете быть удивлены тем, сколько размышлений нужно, чтобы правильно ответить на эти вопросы.Легко использовать такие термины, как «достаточно, чтобы профинансировать мой образ жизни», и предполагать, что это может включать доход в размере 10 000 фунтов стерлингов в месяц, но совсем другое дело — честно взглянуть на свой идеальный образ жизни и определить, какова по-настоящему значимая цифра.

То же самое верно и для «когда» — и это фактор, который часто игнорируется, который на самом деле затрагивает суть самых основных инвестиционных решений.

Например, выберите одно из двух свойств:

• Свойство 1 принесет доход от ваших инвестиций в размере 15%, но, вероятно, никогда не будет увеличиваться в цене
• Property 2 принесет доход в 7%, но имеет потенциал удвоения стоимости в течение следующего десятилетия.

Если вашей целью является получение определенного ежемесячного дохода в течение трех лет, Недвижимость 1, вероятно, будет лучшим выбором. Маловероятно, что за это время произойдет сколько-нибудь значительный рост, поэтому вам нужно оптимизировать денежные средства в банке прямо сейчас.

С другой стороны, если у вас есть десять лет, прежде чем вы хотите достичь своей цели, свойство 2, вероятно, будет лучшим выбором. Это в значительной степени «ставка», потому что вы делаете что-то вроде ставки на рост капитала, но у этого еще много времени, и когда это произойдет, ваши доходы будут значительно превосходить более высокий доход от аренды, от которого вы могли бы получить. другое имущество.

Это лишь один из примеров того, почему принятие даже простых решений в вашем бизнесе с недвижимостью невозможно без наличия самого основного компонента вашего плана: где вы в конечном итоге хотите оказаться и когда.

Итак, к этому моменту в плане вам необходимо:

• Оцените свои финансы, чтобы составить честную картину того, где вы сейчас находитесь.
• Серьезно подумайте, куда вы хотите добраться и когда.

Если вам нужна помощь в этом процессе постановки целей, я являюсь совладельцем Property Hub Invest, который предлагает бесплатные встречи по стратегии.Часто легче разобраться с этим в разговоре с кем-то, кто знает свое дело, чем делать все это в своей голове.

Это отличное начало, но для большинства людей оно приведет к неприятному пониманию: разрыв между тем, где вы находитесь, и тем местом, где вы хотите быть, кажется невероятно большим! С теми ресурсами, которые у вас есть сейчас, как вы, возможно, собираетесь достичь своей цели в разумные сроки?

Что ж, вот где пора задуматься о деталях третьего шага: стратегии, которую вы будете использовать для достижения своей цели.

Стратегия преодоления разрыва

Шаги, которые вы предпринимаете для перехода от точки A к точке Z, обычно называют вашей стратегией , а стратегия является жизненно важным компонентом вашего бизнес-плана.

Мне нравится думать о стратегии как компенсировать нехватку наличных . Это необычный способ взглянуть на это, но я считаю его полезным — потому что он сообщает вам (с учетом ваших временных рамок и вашей цели), сколько тяжелой работы потребуется сделать вашей стратегии, чтобы вы не сбились с пути.

Думайте об этом так: , если бы у вас было 10 миллионов фунтов стерлингов в банке и ваша цель состояла в том, чтобы получать доход в размере 5000 фунтов стерлингов в месяц в течение года, вам вообще не нужна была бы какая-либо стратегия . Вы можете просто потратить свои 10 миллионов фунтов стерлингов на покупку любых объектов недвижимости в любом месте — вам не нужно будет максимизировать арендную плату, хорошо управлять ими или даже постоянно держать их все занятыми! Вы бы смогли купить столько собственности, что действительно не могли бы потерпеть неудачу.

Конечно, это было бы довольно глупо — у вас действительно должна была быть более амбициозная цель — но суть вы поняли.

Очевидно, что большинство из нас не в таком положении — и поэтому нам нужна стратегия.

Итак, в каком вы положении?

Практическое правило

Удобный способ взглянуть на это — взять сумму денег, которую вы должны инвестировать в недвижимость, и предположить, что вы можете получить 10% годовой доход на эти деньги (ROI) — что является приблизительным правилом — на обычную недвижимость, купленную с ипотекой 75%.

Итак, если у вас есть 100 000 фунтов стерлингов, вы можете получить прибыль (до налогообложения) в размере 10 000 фунтов стерлингов в год или 833 фунта стерлингов в месяц.

Вряд ли этого будет достаточно для достижения целей большинства людей, но есть фактор , умноженный на . Если вы накопите доход от аренды в течение 10 лет, вы сможете купить еще одну партию недвижимости, как и первую, — так что теперь у вас будет доход в размере 1666 фунтов стерлингов в месяц.

Если вас это устраивает, значит, у вас уже есть стратегия: покупайте недвижимость, которая даст вам 10% рентабельности инвестиций, а затем подождите!

Стратегии создания портфеля

Но большинство людей захотят большего — именно здесь появляется более продвинутая стратегия, позволяющая получать лучшие результаты быстрее.

Это может включать:

• Покупка недвижимости и добавление стоимости, чтобы вы могли рефинансировать более высокую стоимость и быстрее купить следующую недвижимость (узнайте больше об этой стратегии) ​​
• Покупка недвижимости со скидкой, позволяющая снова рефинансировать более высокую стоимость и перейти к следующей
• Превращение собственности в ОПЗ, чтобы вы могли повысить рентабельность инвестиций
• «Перелистывание» свойств для получения прибыли, чтобы вы могли быстрее пополнить свои деньги (прочтите мое руководство по переворачиванию)

… или что-то совсем другое.

Я подробно рассмотрю различные стратегии в своей книге «Полное руководство по инвестициям в недвижимость».

Простое осознание необходимости одной из этих стратегий с самого начала — действительно большое дело.

Большинство людей этого не делает: они спешат, тратят все свои деньги на покупку недвижимости, которая приносит (скажем) 500 фунтов прибыли в месяц, а затем… что? Они застрянут — , потому что они не разработали план того, как они собирались добраться до своего целевого числа .По сути, они будут начинать с нуля, собирая деньги, чтобы пойти снова.

Это очень распространено, и меня это не удивляет, но меня это разочаровывает. Если бы они начали с небольшим количеством времени на составление плана, они бы не совершили этой ошибки — потому что стало бы совершенно очевидно, что они не достигнут своей цели без применения какой-либо стратегии.

Любая из перечисленных мной стратегий (или другая, или комбинация нескольких из них) при эффективном применении может привести вас туда, где вам нужно.Но это не значит, что все они одинаково хороши для вас. Каждый из них имеет разные факторы риска, требует разного времени, подходит для разных наборов навыков и так далее.

Вот почему это ваш бизнес-план: копирование чужого домашнего задания не принесет вам никакой пользы, потому что его навыки, атрибуты и предпочтения будут отличаться от ваших.

Например, план одного человека может заключаться в том, чтобы запачкать руки ремонтом собственности для перепродажи — выполнение двух проектов в год и использование прибыли для покупки ОПЗ.Через пять лет у них будет пять ОПЗ, которые будут приносить им необходимый доход.

Кто-то другой может быть безнадежным ни в чем, кроме мастера переговоров. Их план может заключаться в том, чтобы купить с достаточной скидкой, чтобы они могли снова вывести не менее половины своих средств путем рефинансирования — и продолжать делать это до тех пор, пока через десять лет у них не появится 15 объектов недвижимости с однократной сдачей в аренду, что даст им целевой показатель дохода .

(Вот почему, когда кто-то пишет мне по электронной почте, спрашивая, «звучит ли хорошо» их стратегия, я должен сказать, что не знаю: обычно на бумаге это звучит так, как будто это сработает для и кого-то , но я понятия не имею, Правильный человек, чтобы выполнить это.)

Итак, для разработки вашей стратегии необходимо:

• Начиная с оценки того, где вы сейчас находитесь
• Решение, куда вы хотите добраться и когда
• Увидеть, насколько вы проиграете, просто купив «нормальную» недвижимость
• Подумайте о своих навыках, времени и предпочтениях, чтобы выбрать, какую стратегию (или стратегии) ​​вы будете использовать, чтобы заполнить пробел

Это может занять некоторое время, и это нормально — это непростое решение .Однако, чтобы снять напряжение, помните: ваш план не высечен на камне. Важно начать с четкого видения и не отвлекаться на каждую новую возможность, которая появляется на вашем пути, но каждый план — это всего лишь отправная точка: вы будете видеть, что работает, пересматривая и корректируя курс по ходу дела.

Когда у вас есть стратегия на бумаге, это огромный шаг — и вы должны поздравить себя, потому что это шаг, который большинство людей никогда не сделает (и будет за него страдать).

Но, конечно, процесс написания плана не приведет к его волшебному существованию: вам нужно выйти и выполнить план.

Превратите вашу стратегию в действие

Конечно, важно иметь соответствующую цель и твердую стратегию для ее достижения, но ничего не произойдет, пока вы действительно не предпримете шаги, необходимые для реализации этой стратегии.

Если вы не найдете времени, чтобы определить шаги и составить план их выполнения, вы в конечном итоге окажетесь в режиме «просидеть всю ночь за день до того, как должна начаться ваша домашняя работа». И вы этого не хотите: не стоит ставить пятилетнюю цель, чувствовать себя добродетельным оттого, что вы такой стратегический мыслитель, а затем осознать, что за четыре года и 364 дня вы на самом деле не приблизились к сделать это реальностью!

Итак, давайте приступим к этим шагам.И хорошие новости … это действительно просто. (Обычно самое лучшее.)

Разрушение

Какой бы большой, амбициозной и далекой от будущего ни казалась цель, все цели достигаются одинаково: путем разбивки их на отдельные задачи и проработки этих задач одну за другой.

По мере того, как вы работаете над этими задачами, важно иметь подцелей в качестве «контрольных точек».

Подцели — это то, как вы не сбиваетесь с пути: устанавливая крайний срок для каждой подцели, вы можете быть уверены, что ваш прогресс достаточно быстр.Они также поддерживают вашу мотивацию, потому что это означает, что у вас всегда будет небольшая «победа» на горизонте: вы не будете просто смотреть на главную цель (потенциально) на годы вперед. Думайте о них как о отметках миль на марафонской дистанции.

Другими словами:

Маленькая задача + Маленькая задача + Маленькая задача = Промежуточная цель
Промежуточная цель + Промежуточная цель + Промежуточная цель = Общая цель

Именно те небольшие ежедневные задания являются основой ваших достижений. И в этом прелесть хорошего плана: все, на чем вам нужно сосредоточиться, — это отмечать свои задачи каждый день, и ваша общая цель достигается автоматически!

Итак, этот последний шаг в вашем плане состоит в том, чтобы разбить эту большую цель на подцели, а эти подцели на отдельные задачи небольшого размера.Вот и все!

Когда вы разберетесь, я считаю, что есть несколько вещей, о которых стоит подумать…

Разовые задачи v повторяющиеся задачи

У вашего бизнеса будет два типа задач:

• Разовые задачи , например, поиск ипотечного брокера
• Повторяющиеся задачи , такие как просмотр свойств и создание предложений

Эти два типа задач будут отображаться в ваших еженедельных, ежемесячных и ежеквартальных списках дел. Полезный способ спланировать свое время — начать с выполнения ваших повторяющихся задач — например, каждый день просматривать порталы для поиска новых потенциальных приобретений и звонить агентам, чтобы следить за предложениями один раз в неделю, — а затем добавлять повторяющиеся задачи в начало.

Подумав об обоих типах, вы убедитесь, что не упускаете из виду важные повседневные дела, но также не игнорируете единичные задачи в целом, которые сделают огромное разница для вашего бизнеса в долгосрочной перспективе.

Первый, самый простой шаг

Так же, как вы разбиваете цель на подцели и подцели на задачи, я предпочитаю разбивать каждую разовую задачу на наименьшие возможные единицы .

Например, «найти ипотечного брокера» может быть важной разовой задачей для вас, но это не то, что вы можете просто сесть и делать, пока не сделаете это.Поскольку это кажется туманным, и вы никогда не сможете определить отрезок времени, когда вы можете сделать это от начала до конца, вы можете вообще никогда этого не делать.

Вместо этого вы почувствуете себя лучше, отметив более мелкие задачи, которые кажутся более легкими, но зачастую менее важными.

Решение состоит в том, чтобы разбить каждую задачу на как можно больше подзадач. Таким образом, вместо «найти ипотечного брокера» задачи становятся :

• Электронная почта 3 контакта для запроса рекомендаций
• Сообщение на форуме Property Hub с просьбой дать рекомендации.
• Напишите всем, кому рекомендуется установить быстрый звонок
• Составьте список из 2–3 человек для более продолжительного разговора с
• Выберите победителя

Неужели это уже не кажется намного проще? Вы можете прямо сейчас представить, как садитесь и решаете выполнить первое задание за пять минут, и тогда вы в пути!

Кто будет выполнять каждую работу?

Вот потенциальный момент лампочки: не обязательно делать все в своем бизнесе самому.

Любой бизнес имеет разные «функции» или отделы — например, продажи, производство и администрирование. Недвижимость — не исключение.

Основные функции всех предприятий недвижимости одинаковы:

• Исследования
• Финансирование
• Приобретение
• Ремонт
• Менеджмент
• Рефинансирование / продажа
• Администратор

Типы задач, относящиеся к каждой функции, будут зависеть от вашего бизнес-плана.Например, если ваша цель — найти недвижимость, которую можно купить «по цене ниже рыночной», приобретение может стать важной частью бизнеса, включая прямой маркетинг продавцу, взаимодействие с агентами по недвижимости и участие в аукционах.

С другой стороны, если ваша модель предполагает покупку недвижимости, которая, по вашему мнению, приведет к значительному росту капитала, в «исследовательской» части бизнеса может быть гораздо больше задач — и приобретение может быть очень простым, как только вы определите сама возможность.

Могли бы вы самостоятельно выполнять все задачи в рамках каждой функции? Может быть.

Может ли бизнес достичь лучших результатов, если вы привлечете специалистов, которые будут делать то, что у них лучше всего? Определенно.

Вы можете пойти дальше и нанять помощника, который будет просматривать объекты недвижимости и делать для вас предложения, или просто передайте такие функции, как управление и бухгалтерский учет, соответствующим профессионалам.

Что бы вы ни делали, как только вы начнете думать о своем предприятии в сфере недвижимости как о бизнесе с различными отделами, вы начнете отказываться от идеи, что это то, что вы должны делать самостоятельно, — и это очень мощный вывод.

Заключение

Хорошо, это было долгое время, но мы прошли большой путь.

Напомним, эти важные шаги:

• Оцените, где вы сейчас находитесь
• Тренируйтесь, где вы хотите быть, и к тому времени
• Обрисуйте стратегию, чтобы добраться туда
• Заполните детали, чтобы перейти от «общей картины» к отдельным этапам.

Это процесс, который сработал для меня, и я видел, как он работает для многих инвесторов, и я тоже поощрял его претворять в жизнь.

Его сила в его простоте: вы тратите время, чтобы разумно решить, что именно вам нужно сделать, затем вы выясняете способ (заимствовать зарегистрированный товарный знак) , просто сделайте это . Пока вы приходите и работаете над своим списком дел каждый день, большая, пугающая и долгосрочная цель позаботится сама о себе!

Конечно, вам нужно будет оценить свой прогресс и по ходу скорректировать курс: ничто не будет работать так, как ожидалось, и многое может измениться в течение нескольких лет.

Но, имея свой план, вы не будете отвлекаться на каждую новую идею, которая встречается на вашем пути — исследование HMO один день, а отпуск позволяет следующий — и в конечном итоге ни к чему не приведет.

(Вы будете поражены, сколько людей без плана подходит к футболке с таким описанием.)

Следующие шаги

Итак, теперь вы знаете, как составить бизнес-план недвижимости. Это не тот план, который обязательно принесет вам финансирование из банка, но это нечто более важное, чем это: план, который вы можете использовать каждый день, чтобы не сбиться с пути и достичь своих целей.

СКАЧАТЬ РАБОЧУЮ ТАБЛИЦУ МОЙ БИЗНЕС-ПЛАН

Запишите свой план на бумаге, загрузив мою распечатанную рабочую таблицу, которая проведет вас через процесс планирования

Вы получите одноразовое электронное письмо со ссылкой для скачивания и подпишитесь на мое воскресенье электронное письмо, в котором я подхожу к основным новостям недели в сфере недвижимости. Вы можете отказаться от подписки в любое время, и ваши данные никогда не будут переданы кому-либо еще.

Бизнес-план

Аренда Недвижимости | Upmetrics

Если вы планируете начать новый бизнес по аренде недвижимости, первое, что вам понадобится, это бизнес-план.Воспользуйтесь нашим проектом Real Estate Ventures — Пример бизнес-плана по аренде недвижимости, созданный с использованием программного обеспечения для бизнес-планов upmetrics, чтобы начать писать свой бизнес-план в кратчайшие сроки.

Прежде чем вы начнете писать бизнес-план для своего нового бизнеса по аренде недвижимости, потратьте как можно больше времени на чтение некоторых примеров бизнес-планов, связанных с услугами.

Ознакомление с некоторыми образцами бизнес-планов даст вам хорошее представление о том, к чему вы стремитесь, а также покажет вам различные разделы, которые включают разные предприниматели, и язык, на котором они пишут о себе и своих бизнес-планах.

Мы создали этот образец бизнес-плана Real Estate Ventures — Аренда недвижимости, чтобы вы получили хорошее представление о том, насколько идеальным должен выглядеть бизнес-план аренды недвижимости и какие детали вам нужно будет включить в свой потрясающий бизнес-план.

Предварительный просмотр наших предприятий по продаже недвижимости — пример бизнес-плана по аренде недвижимости. Давайте начнем писать собственный бизнес-план. С Upmetrics это легко и весело.

Описание бизнес-плана по аренде недвижимости

• Краткое содержание
  • Бизнес-цели
  • Заявление о миссии
  • Руководящие принципы
  • Ключи к успеху
• Описание компании
  • Собственность
  • Юридическая форма
  • Краткое описание запуска
  • Расположение и удобства
• Продукты
  • Описание продуктов / услуг
  • Сравнение с конкурентами
• Анализ рынка
  • отраслевой анализ
    • Размер рынка
    • Участники отрасли
    • Основные конкуренты
    • Сегменты рынка
  • Тесты рынка
  • Стратегия целевого сегмента рынка
    • Потребности рынка
    • Тенденции рынка
    • Рост рынка
  • Выбор позиции
• Маркетинговая стратегия и реализация
  • SWOT-анализ
  • Стратегическая пирамида
  • Уникальное торговое предложение (USP)
  • Конкурентное преимущество
  • Маркетинговая стратегия и позиционирование
    • Заявление о позиционировании
    • Ценовая стратегия
    • Стратегия продвижения и рекламы
    • Сайт
    • Маркетинговые программы
  • Стратегия продаж
    • Прогноз продаж
    • Программы продаж
  • Юридический
  • Вехи
  • Стратегия выхода
• Организация и менеджмент
  • Организационная структура
  • Управленческая команда
    • Стив Роджерс
    • Линда Роджерс
  • Пробелы в управленческой команде
  • Персональный план
• Финансовый план
  • Важные предположения
  • Начальные затраты
  • Источник и использование средств
  • Прогнозируемая прибыль и убыток
  • Прогнозируемый денежный поток
  • Прогнозируемый баланс

Используйте этот примерный план в качестве ориентира и сразу же приступайте к его редактированию.С Upmetrics это просто и весело.

После начала работы с upmetrics вы можете скопировать этот пример бизнес-плана арендуемой недвижимости в свой бизнес-план, изменить необходимую информацию и загрузить бизнес-план арендуемой недвижимости в формате pdf. Это самый быстрый и простой способ начать писать бизнес-план.

Настройте свой бизнес-план

Все предприятия разные.Так что не стесняйтесь настраивать свой бизнес-план в соответствии с вашими требованиями. Хотя наши примерные бизнес-планы нацелены чтобы помочь вам создать идеальную презентацию для ваших клиентов и инвесторов, наконец, вам решать, как вы собираетесь представить свои идеи в лучший свет.

Предварительный просмотр шаблона полного бизнес-плана оформления заказа
создан с помощью конструктора бизнес-планов upmetrics

Приступим к бизнес-планированию!

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Бизнес-планы, шаблоны и статьи, содержащиеся на upmetrics.co не следует рассматривать как юридическую консультацию. Весь контент носит информационный характер целей, а upmetrics не претендует на точность, законность или пригодность. Сайт владелец не несет ответственности за любые ошибки, упущения или ущерб любого рода.

Бизнес-план по недвижимости | Руководство для начинающих | Бизнес-план BiggerPocketsReal Estate | Руководство для начинающих

Если бы вам пришлось сесть в машину и отправиться в путешествие по стране туда, где вы никогда не были, вы бы просто довериться своей интуиции и начать путешествие в общем направлении пункта назначения? Скорее всего, вы бы привели дорогу своего рода карта.

Причина, по которой мы используем карты и GPS, заключается в том, что часто дорога непредсказуема, и может показаться, что правильная дорога ведет к неправильное место. В других случаях может показаться, что неправильная дорога ведет прямо к пункту назначения. Дорожные карты созданы, чтобы определить самый простой маршрут, подводные камни, которых следует избегать, и особые вещи, которые стоит увидеть по пути.

Тот же принцип применим и к вашему путешествию в инвестирование в недвижимость. В этом разделе будет обсуждаться строительство дороги карта, по которой вы будете следовать в своем путешествии по недвижимости.В бизнесе мы называем это бизнес-планом.

Заявление о миссии — Когда люди спрашивают вас, чем вы занимаетесь, что вы им отвечаете? Ваше заявление о миссии должно четко определять ваша цель, и она должна включать преимущества, которые предоставляет ваш бизнес. Проведите свое исследование и придумайте надежный заявление о миссии. Это «почему» в вашем путешествии.

Goals — Куда вы хотите пойти? Чего вы хотите, чтобы недвижимость помогла вам достичь? Если ваша цель — заработать 5000 долларов за месяц пассивного дохода, запишите это.Если ваша цель — перевернуть четыре дома в месяц, запишите это. Эти цели со временем может измениться, что повлияет на остальную часть вашего бизнес-плана — и это нормально. Убедитесь, что вы положили как короткие, так и долгосрочные цели. Ставя перед собой более мелкие и достижимые цели, вы дадите себе возможность постоянно искать с нетерпением ждем достижения — что поможет вам сохранить мотивацию.

Стратегия — Есть сотни способов заработать деньги на недвижимости, но вам не нужно так много. Вам просто нужно выберите одну стратегию и станьте ее мастером.Эта стратегия (средство передвижения), если она надежна, проведет вас до вашего пункт назначения (ваши цели). Если вы решите переворачивать дома, чтобы заработать деньги, чтобы накопить достаточно денег, чтобы бросить работа, запишите это. Если вы хотите получить пассивный доход к выходу на пенсию, скупив небольшую многоквартирную семью свойства запишите это. Не волнуйтесь, если вы не понимаете (или не знаете), как вы собираетесь достичь всего в план. Помните, что ваш бизнес-план может и будет меняться со временем. По мере того, как вы узнаете, вы заполните свой план дополнительные детали.

Хронология — Каковы ваши желаемые сроки для достижения ваших целей? Будьте реалистичны, но не бойтесь дотянуться до вас. Ты хотите выйти на пенсию через 10 лет? Планируете ли вы уволиться с работы в следующем месяце? Задокументируйте свой график здесь. Сделайте это в соответствии с вашими целями.

Рынок — Определите свой рынок. Какую недвижимость вы будете искать? Низкий уровень дохода? Высокий доход? Коммерческие здания? Как новичок, выберите область, в которой вы чувствуете себя наиболее комфортно. Как новый инвестор, планируйте инвестировать в недвижимость, которая находится в нескольких минутах езды от вашего дома (если только местный рынок не делает это невозможным).Это поможет вам чтобы стать экспертом в вашем регионе, который поможет вам проанализировать близлежащие сделки и возможности. Это также поможет вам выявить и познакомиться с игроками в вашем районе, что в конечном итоге поможет вам найти партнеров — и, опять же, больше возможности.

Критерии — Прежде чем вы начнете искать сделки, вам необходимо установить строгие критерии, которых они должны придерживаться. Вы захотите определить сумму кредита, требования к денежному потоку, максимальную закупочную цену, максимальный бюджет реабилитации и максимальный размер. временная шкала, чтобы назвать несколько.Один из самых важных уроков, который вы, возможно, можете извлечь, — это придерживаться своих критериев и уйти от любой сделки, которая ему не соответствует. Стать эмоционально привязанным к сделке легко, но если вы всегда придерживайтесь своих критериев, вы уберете эмоции из картины.

Гибкость — Если вы не можете найти достаточно выгодных предложений, измените свой рынок и / или стратегию. Вы узнаете больше об этом в главе 5. Гибкость в рамках ваших критериев — одна из самых важных концепций, которые необходимо понять и четко определить.Слишком много новых инвесторов воодушевляются и покупают первую сделку, которая им встретится. Имея ясно определенных критериев, вы можете легко отклонить 99 процентов свойств, которые в конечном итоге не будут выгодными.

Маркетинговый план — Как вы собираетесь создать маркетинговую систему, которая привлечет мотивированных продавцов? Как ты найдешь лучшие предложения, которые перечислены? Будете ли вы использовать MLS, агентов, онлайн-поиск, прямую почтовую рассылку или другие средства поиска сделки? Мы рассмотрим различные маркетинговые стратегии в главе 7.

Финансирование сделок — Как вы планируете приобретать сделки? Вы используете обычные кредиты, твердые деньги, частные деньги, капитал? партнеры, финансирование продавца, варианты аренды или какой-то другой творческий метод? Поиск финансирования часто является проблемой Сегодняшний рынок, и частные деньги предоставляют потрясающее решение. Научитесь привлекать частные деньги, чтобы у вас всегда было стабильный поток финансирования, когда заключаются сделки. Мы рассмотрим это подробнее в главе 6.

Как вы ведете дела — Как вы собираетесь превратить покупку недвижимости в прибыль? Четко определите шаги.Убедись тщательно задокументировать свои доходы и расходы и подготовиться к неожиданностям. Вам следует подготовить несколько выходных стратегии на случай, если первая не сработает по плану.

Команды и системы — Четко определите свою команду и системы, которые вы будете использовать для делегирования и автоматизации задач. Кто будет на твоя команда? Вам понадобится адвокат? CPA? Вам не обязательно знать, кто займет эти должности, просто выясните, какие роли вам понадобятся в вашей команде.Подробнее об этом ниже.

Стратегии выхода и планы резервного копирования — Разработка нескольких четко определенных стратегий выхода будет чрезвычайно важна для ваш бизнес-план. Как вы собираетесь выйти из сделки? Какие у вас планы резервного копирования? Вы переворачиваете, сдаете в аренду, оптом, птичьей собакой, продать банкноту, продать юридическое лицо, владеющее титулом, сдать в аренду и удержать или использовать какой-либо другой метод? Что конец игры? Четко определите это. Подробнее об этом мы поговорим в главе 8.

Примеры сделок — Эта часть должна вас заинтересовать! Подумайте, как будут выглядеть следующие 10 лет в идеале. но посильный мир.Проиллюстрируйте покупки, денежный поток, повышение стоимости, продажи, сделки, 1031 обмен, возврат наличных денег, и многое другое, чтобы продемонстрировать, как может выглядеть ваш путь вперед. Это в некоторой степени идет рука об руку с вашим цели — это просто иллюстрирует возможные способы их достижения. Кроме того, это изменится со временем из-за Конечно, идеалы ненастоящие. Однако приятно видеть, что возможно.

Financials— Включите в свой бизнес-план описание того, где находятся ваши личные финансы на данный момент.Что вы принести к столу? Есть ли у вас акции, которые вы можете использовать? Вы начинаете с нуля? Задокументируйте свою текущую ситуацию и обновлять его всякий раз, когда он изменяется. По мере того, как вы продвигаетесь со своими инвестициями, всегда важно иметь полную документация по вашим финансам наготове.

И последнее — помните, что дорожные карты и бизнес-планы — это руководства, а не правила. Бизнес-план призван обеспечить направление и побудить вас довести дело до конца. Он разработан, чтобы держать вас в правильном направлении на правильная скорость.Когда у вас есть четко определенный бизнес-план, выполнение плана и видение конечной цели становится намного легче.

тупики, да еще и поломка-два. Однако если вы держитесь как можно крепче за созданную вами карту, вы преодолеет препятствия и в конечном итоге выйдет в пункт назначения.

Если вы поговорите с инвесторами, у которых за плечами несколько неудач, вы обнаружите, что большинство неудач произошло из-за к отсутствию подготовки и планирования.Не попадитесь в эту ловушку.

.