Возвратный лизинг что такое: Что такое возвратный лизинг

Что такое возвратный лизинг

Многообразие лизинговых схем, не противоречащих законодательству, позволяет добиться существенных преимуществ в экономической или налоговой сферах. Одной из наиболее нестандартных схем финансовой аренды является возвратный лизинг, который включает в себя условия купли-продажи имущественных активов с последующей передачей их продавцу в срочное пользование.

Возвратный лизинг — разновидность финансового лизинга, при котором продавец предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель.

Поставщик (он же лизингополучатель) продает лизингодателю свое имущество и одновременно берет его в лизинг, получая при этом право владения и пользования им. Денежные средства, полученные за проданное имущество, лизингополучатель может использовать для любых производственных и даже инвестиционных целей, а по договору лизинга он будет вносить лизинговые платежи в обычном порядке. Возвратный лизинг представляет интерес для предприятий, испытывающих дефицит ликвидности.

Таким образом, при помощи возвратного лизинга лизингополучатель пополняет свои оборотные средства, при этом продолжает пользоваться имуществом, получает все налоговые преференции, свойственные лизингу, а после выплаты лизинговых платежей лизингополучатель вновь становится собственником своего имущества.

Схема прохождения сделки

При возвратном лизинге происходит реализация имущественных активов с одновременной обратной их передачей в финансовую аренду бывшему собственнику. Таким образом, алгоритм действий сторон будет существенно отличаться от стандартных условий лизинга и характеризуется следующими особенностями:

• совершение сделки купли-продажи имущества осуществляется по общим правилам заключения данных договоров, т.е. контрагенты определяют предмет и цену активов по собственному усмотрению;
• после перехода права собственности к новому владельцу, заключается договор лизинга, по которому осуществляется передача имущества на условиях финансовой аренды;
• в процессе реализации договора финансовой аренды происходит перечисление платежей, а по итогам выплаты полной стоимости арендованных активов право собственности может вновь вернуться к первоначальному владельцу.

Указанная схема договорных отношений чаще всего характерна для дорогостоящих видов имущественных активов. При заключении договоров возвратного лизинга положительные экономические последствия наступают для обеих сторон сделки:

• так как суть правоотношений напоминает характер кредитных сделок, продавец-лизингополучатель имеет возможность на протяжении длительного времени распоряжаться значительными денежными средствами при одновременном сохранении права пользования имуществом;
• покупатель-лизингодатель за предоставление собственных денежных средств получает вознаграждение в виде арендных платежей в увеличенном размере, так как они направлены на поэтапный выкуп арендованного имущества;
• на протяжении действия договора возвратного лизинга имущество находится в собственности покупателя-лизингодателя, однако арендатор получает возможность использовать суммы лизинговых платежей для уменьшения налогооблагаемой базы при расчете налога на прибыль.

При заключении договора купли-продажи стороны самостоятельно определяют стоимость имущества, что выгодно отличает данную сделку от кредитного способа получения денежных средств. Для оформления кредита через любое банковское учреждения сумма заемных средств будет напрямую зависеть от результатов независимой оценки активов, что может существенно увеличить сроки приобретения имущества.

Если имущество имеет практическое значение для собственника, но его фактическое и нормативное состояние не позволяет подтвердить высокий уровень ликвидности, получение кредита будет практически невозможно. Для оформления возвратного лизинга этой проблемы не существует, а итоговый процент по лизинговым платежам, в некоторых случаях, может быть существенно ниже кредитных ставок.

Если у вас возникли вопросы по практической реализации схемы возвратного лизинга, рекомендуем воспользоваться консультацией наших специалистов. Мы поможем выбрать оптимальный вариант оформления всех документов, который позволит добиться уменьшения налоговых платежей и получения оборудования, необходимого для развития бизнеса. Позвоните по телефонам, указанным на сайте, или заполните форму обратной связи с указанием интересующих вас вопросов.

Особенности оформления возвратного лизинга

Схемы с использованием возвратного лизинга всегда находятся под пристальным вниманием налоговых органов, поэтому от правильности оформления документов зависит итог возможной проверки со стороны ИФНС. Судебная практика свидетельствует, что налоговые органы рассматривают вариант с продажей и последующей финансовой арендой имущества как мнимую сделку, ведь в этом случае фактической передачи активов не происходит.

Тем не менее, Гражданский кодекс РФ не содержит ограничений для оформления таких договорных отношений, а Федеральный закон № 164-ФЗ однозначно допускает возможность продавца имущества выступать получателем по договору финансовой аренды. Однако для уменьшения риска претензий со стороны налоговых органов рекомендуем учитывать следующие моменты:

• спор с ИФНС неизбежно возникнет, если в качестве способов расчетов будут использоваться альтернативные средства – уступки права требования с участие третьих лиц, оформление векселей и т.д.;
• оформление возвратного лизинга не должно быть направлено только на цели минимизации налоговых обязательств, при отсутствии прямого экономического смысла сделки возможно возникновение спора и признании ее недействительности;
• налоговые органы успешно оспаривают в судах невключение в налогооблагаемую базу стоимости имущественных активов, переданных в рамках лизинговой сделки;
• установление длительной отсрочки по исполнению арендных обязательств также вызовет претензии со стороны ИФНС, поскольку при нормальных арендных отношениях такой вариант маловероятен, а действия сторон могут рассматриваться на предмет мнимости сделки.

Неоднозначность судебной практики не позволяет рекомендовать указанный вариант оформления лизинга только для минимизации налоговых платежей, поскольку итоговый финансовый результат может оказаться незначительным. Однако эффективность возвратного лизинга, как способа быстрого получения крупных оборотных средств, сложно переоценить.

Обращение за получением заемных средствам в банковские учреждения обойдется существенно дороже, так как займ, в отличие от лизинга, не предусматривает возможность налоговых преференций. Кроме того, для оформления возвратного лизинга не требуется подтверждение статуса участника финансового рынка, стороны могут фактически осуществить кредитование без участия банка.

Риски возвратного лизинга

Потенциальные риски при оформлении договора купли-продажи с последующей передачей имущества в лизинг связаны только с претензиями налоговых органов. Для контрагентов такого вида финансовой аренды негативные последствия минимизированы или вообще отсутствуют:

• покупатель-лизингодатель получит обратно свои денежные средства с учетом повышенной ставки, а в качестве обеспечения обязательств у него всегда есть возможность потребовать возврата имущества из пользования арендатора;
• продавец получает крупные оборотные средства, а имущество фактически остается в его пользовании и впоследствии будет полностью выкуплено обратно.

Таким образом, при грамотном оформлении документов можно полностью избежать любых потенциальных рисков и получить существенные экономические преимущества от возвратного лизинга.

Мы рекомендуем заключать подобные договоры только с участием опытных юристов, которые смогут предусмотреть все возможные последствия еще на стадии обсуждения условий сделки. Обратитесь за помощью к нашим специалистам, которые обладают высокой квалификацией в данной сфере договорных правоотношений.

Мы окажем услуги по составлению любых документов на возвратный лизинг, в том числе для того, чтобы налоговые органы признали законность сделки. Заполните онлайн заявку на возвратный лизинг на сайте или свяжитесь с нашими консультантами по телефону. Мы проконсультируем по любым интересующим вас вопросам и предложим самый оптимальный вариант финансовой аренды.

что нужно знать — Российская газета

Специалисты российской «Ассоциации Развития Возвратного Лизинга» (АРВЛ) рассказали об особенностях финансовых сделок такого рода, о его текущем состоянии и перспективах развития на финансовом рынке России.

Что такое возвратный лизинг: определение, особенности

Возвратный лизинг — вид сделки, при которой лизингополучатель продает свое имущество лизингодателю (компании, которая предоставляет необходимые средства), но продолжает использовать его на правах арендатора до окончания срока действия договора, то есть до окончательного погашения полученных в лизинг средств.

Подобные операции имеют несколько особенностей. Возвратный лизинг:

• • Дает возможность лизиногполучателю снять с баланса имущество (оборудование, технику и пр.), но продолжать им пользоваться в аренду.
• • Позволяет декларировать платежи по лизинговому договору как затраты и тем самым снизить налоговую нагрузку на предприятие.
• • Позволяет распорядиться полученными средствами по своему усмотрению: потратить их на текущие нужды, модернизировать производство, приобрести дополнительную технику и пр. Договоры возвратного лизинга не являются целевыми и не ограничивают возможности получателя средств.

Как правило, договоры по возвратному лизингу действуют довольно продолжительное время. Оно часто зависит от состояния имущества. Чем меньше срок службы и чем лучше состояние, например, строительной техники — предмета договора, — тем на более длительный срок будет заключена сделка. Обычные сроки — от одного до пяти лет.

Достаточно тонкий нюанс, который часто возникает при заключении сделок подобного рода — использование возвратного лизинга для оптимизации налогообложения. Налоговая служба Российской Федерации скрупулезно проверяет заключенные по схеме возвратного лизинга договоры, особенно когда их участники — связанные компании. В случаях, когда налоговикам удается выяснить, что лизинг был заключен с целью сокращения налогов, компании с большой долей вероятности откажут в возмещении НДС и налоговых вычетах. В случае, если НДС уже был возвращен, а вычеты зафиксированы, государство может потребовать вернуть их.

Специалисты АРВЛ рекомендуют перед заключением договора о возвратном лизинге тщательно проработать экономическое обоснование сделки.

Сфера сегодня

Кроме жесткой политики со стороны налоговых органов, главное ограничение, которое сегодня действует в отношении сделок по возвратному лизингу в России, касается договоров между лизингодателями и частными лицами. По мнению специалистов АРВЛ, исключение «частников» из процесса приведет к возникновению «серой» и «черной» зон данного рынка, а никак не к оздоровлению ситуации.

Возвратный лизинг как финансовый механизм был предусмотрен более двадцати лет назад и его эффективность была доказана не один раз. Кроме того, отечественное право не знает подобных прецедентов по ограничению субъектного состава легализованной договорной формы, тем более, что такого рода ограничение может быть преодолено посредством иных схожих по своему правовому эффекту гражданско-правовых механизмов.

Пути решения

АРВЛ готова конструктивно коммуницировать и в самом широком кругу обсуждать любые законодательные инициативы, которые имеют отношение к регулированию возвратного лизинга. В ассоциации полагают, что самый оптимальный формат регулирования отрасли — это саморегулирование с помощью системы особых организаций, которые будут действовать под контролем Центробанка РФ, который как главный регулятор страны осуществляет надзор за всеми участниками финансового рынка.

Такой двухступенчатый контроль поспособствует развитию рынка возвратного лизинга и росту его эффективности, а также будет защищать права потребителей финансовых услуг подобного рода.

Необходимо отметить, что даже в отсутствие четкого механизма регулирования возвратного лизинга большая часть компаний — лизингодателей — действует с учетом интересов потребителей, рассчитывает на долгосрочное взаимовыгодное сотрудничество и развитие сферы, а также не выходит за рамки Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».

Все члены Ассоциации обладают значительным многолетним опытом в сфере лизинга (традиционного вообще и возвратного в частности), а многие из них непосредственно формировали правоприменительную практику и готовы делиться ей с экспертным сообществом, которое принимает участие в реформировании данной сферы.

Что предпринимается сегодня

Для того, чтобы непосредственно принимать участие в судьбе отрасли, руководство Ассоциации развития возвратного лизинга, в лице председателя правления Звонарева В.Н. и вице-президента Ассоциации Кожина И.В. вступили в состав Экспертного совета Государственной Думы РФ по небанковским финансово-кредитным организациям.

АРВЛ поддерживает предложения ряда депутатов Государственной Думы, некоторых общественных организаций, которые ратуют за законодательное закрепление контроля над прозрачностью рынка. Это может быть, с одной стороны, регуляция со стороны государства, а с другой — приведение в законное поле процедур саморегулирования участников процесса.

В Ассоциацию со стороны потребителей поступает множество просьб принять самое активное участие в публичном обсуждении возможных ограничений в сфере возвратного лизинга. Поступает множество групповых и индивидуальных писем, в которых люди надеются на защиту их права выбирать удобные финансовые инструменты, к которым относится и возвратный лизинг. Просьбы касаются открытого публичного обсуждения вопроса в СМИ и обращений в различные инстанции, влияющие на данную сферу деятельности.

Ассоциация выступает с инициативой внедрить систему регулирования и контроля возвратного лизинга со стороны государства и рассматривать данную сферу в качестве самостоятельного финансового института гражданского оборота. Подобная политика позволит исключить злоупотребления и недобросовестную практику на рынке лизинговых услуг в целом. Такое реформирование отвечает актуальным запросам в области совершенствования гражданско-правовых институтов, действующих в условиях современной экономики. Кроме того, с ним полностью согласуется позиция представителей Банка России.

Мировое сообщество, а в частности, страны Евразийского экономического союза, на протяжении многих лет успешно практикуют возвратный лизинг и тем самым обеспечивают гибкость в финансовых взаимоотношениях участников рынка, дополнительные квалифицированные рабочие места и хорошую собираемость налогов. И руководство АРВЛ выражает искреннюю надежду, что Российская Федерация, как один из главных членов ЕЭС, также будет способствовать становлению и развитию отрасли.

По заключению Евразийского суда от 10.07.2020 г. п. 4.1., лизинговые услуги, оказываемые лизинговой компанией, не являющейся банком, входят в предмет регулирования Протокола по финансовым услугам.

Состояние отрасли в период пандемии COVID-19 и мероприятия ассоциации

Мало какой бизнес не пострадал за последнее полугодие от последствий коронавируса. Чтобы поддержать компании и особенно частных лиц, которые являются участниками сделок возвратного лизинга и которые оказались в непростых финансовых условиях, руководство Ассоциации реализовало ряд мероприятий. В частности, АРВЛ крайне оперативно запустила так называемые «Лизинговые каникулы» и активизировала автоматическую обработку обращений участников рынка. Рассрочки в виде «лизинговых каникул» в итоге получили около 650 респондентов — лизингополучателей из числа частных лиц.

Меры, которые оказывает Ассоциация для поддержки бизнеса и частников, сходны с мерами, которые реализует государство в отношении граждан и предпринимателей — с «кредитными каникулами», которые дают право на отсрочку обязательных платежей, оговоренных в кредитных договорах и соглашениях. Стоит отметить, что программа «лизинговых каникул» не завершилась со снятием карантина и действует в настоящее время.

Об ассоциации

АРВЛ — общественная организация, цели которой:

• • способствовать развитию возвратного лизинга в РФ;
• • защищать права и интересы участников рынка;
• • задавать высокие отраслевые стандарты и с максимальной эффективностью взаимодействовать со всеми сторонами экономических процессов, включая государственные органы;
• • формировать инновационные подходы и способствовать диджитализации отрасли.

Ассоциация проводит различные активности для повышения профессионального уровня своих членов и для популяризации возвратного лизинга как эффективного финансового инструмента. Также АРВЛ финансирует инновационные подходы в сфере шеринга и цифровизации шеринг-экосистем. По мнению экспертов Ассоциации развитие данной отрасли — шаг в будущее уже сегодня.

С деятельностью АРВЛ, ситуацией на рынке возвратного лизинга, мероприятиями, которые проводит Ассоциация, можно ознакомиться на официальном сайте arvleasing.ru. Здесь же регулярно публикуется полезная и актуальная отраслевая информация.

На правах рекламы

Что такое возвратный лизинг, программы возвратного лизинга Системы Лизинг 24 (компания группы ВТБ)

Программы возвратного лизинга позволяют предприятию восполнить потребность в свободных оборотных средствах и получить налоговые преференции, сняв с баланса дорогостоящий актив. Схема проста – владелец строительной техники или производственного оборудования продает свое основное средство лизинговой компании и сразу же получает его в пользование по договору лизинга. При этом техника, ставшая предметом лизинга, продолжает работать на объектах в прежнем режиме, а по окончании срока действия договора снова возвращается в собственность владельцу.

Чем возвратный лизинг отличается от финансового:

• в качестве поставщика и покупателя спецтехники, автомобилей или оборудования выступает одно и то же предприятие, таким образом, в сделке участвуют только две стороны – лизинговая компания и предприятие-клиент.

Преимущества возвратного лизинга:

• возможность восполнить недостаток оборотных средств, чтобы профинансировать долгосрочные проекты, закупить новое оборудование или расширить действующий бизнес;
• получить налоговые льготы: до 3-х раз сократить выплаты по налогу на имущество за счет ускоренной амортизации техники и снизить сумму налога на прибыль, поскольку все платежи по договору возвратного лизинга относятся на себестоимость;
• снять дорогостоящую технику с баланса предприятия, не останавливая производственный процесс.

Программы возвратного лизинга – эффективный инструмент для компаний, чей бизнес связан с производством или строительством. При поддержке компании Система Лизинг 24 Вы сможете быстро и безболезненно для производства решить проблему единовременного привлечения денежных средств для успешной реализации текущих проектов.

Позвоните персональному менеджеру, чтобы получить подробную информацию по условиям договора и предварительные расчеты по планируемой сделке.

Преимущества компании Система Лизинг 24:

• разумные требования к финансовым показателям компании;
• профессиональная оценка предмета лизинга без занижения стоимости активов предприятия;
• взаимовыгодные условия сотрудничества, гибкий подход к формированию графика лизинговых платежей;
• консультации специалистов по вопросам налогообложения и бухгалтерского учета при использовании схемы возвратного лизинга.

Являясь государственной компанией, Система Лизинг 24 предлагает предприятиям малого бизнеса более выгодные условия сотрудничества, чем большинство коммерческих структур. Используйте наши ресурсы, чтобы раскрыть потенциал развития вашей компании.

Более полную информацию об условиях возвратного лизинга можно получить, позвонив по телефону в Москве: (495) 604-82-44 или обратившись в региональный офис Системы Лизинг 24.

Возвратный лизинг — преимущества и недостатки

Гражданским кодексом утверждены правовые основы лизинговых сделок, описанные в шестом параграфе 34 главы. Также отсутствует ограничение на возможность совпадения двух ролей (продавца и лизингополучателя) в рамках одного договора. Подобная возможность предусмотрена законом, что делает возвратный лизинг совершенно легальной операцией.

В связи с отменой налога на движимое имущество (после 2013 года) договоры возвратного лизинга стали пользоваться особым спросом.

Предметом возвратного лизинга может выступать имущество недвижимое — земля, нежилые помещения, здания; движимое — автомобили.

Возможные варианты соглашений:

• Покупка лизинговой компанией собственности у юридического лица;
• Передача лизинговой организацией в финансовую аренду (лизинг) предмета лизинга клиенту, при этом по завершении срока лизинга право собственности на предмет лизинга передается лизингополучателю;
• Покупка лизинговой организацией, предмета лизинга у клиента при этом по завершении срока лизинга право собственности на предмет лизинга не передается лизингополучателю.

Для чего используется возвратный лизинг

Используется с целью быстрого привлечения капитала, за счет получения денежных средств от продажи имущества.

Налоги

Получить снижение налоговой ставки с помощью лизинговых сделок возможно при тщательном обосновании. Необходимо доказать, что окончательной целью не является уклонение от налогов.

Возможные варианты применения:

Неотложная потребность в финансах у клиента

• Клиент подписывает договор купли-продажи о продаже лизинговой компании имущества;
• Заключается лизинговый договор на передачу имущества, приобретенного по договору купли-продажи у клиента;
• Лизингополучатель производит оплату по графику платежей;
• Получение и передача имущества осуществляется по двум договорам: купли-продажи и лизинговому договору.

В случае, когда клиенту необходимо дополнительно доукомплектовать уже закупленное имущество

• Клиент, из большего количества договоров, формирует общий крупный объект и продает лизинговой организации;
• Компания, занимающаяся лизингом, оплачивает предметы лизинга. Затем передает имущество в финансовую аренду клиенту.

Использование собственности

Юридические лица активно пользуются возможностью возвратного лизинга для получения средств и доп. прибыли. В договоре задействованы — лизингополучатель и лизинговая компания.

Принцип действия:

• Клиент продает собственное имущество лизинговой компании;
• Имущество переходит в собственность лизинговой организации;
• Клиент выступает в качестве арендатора проданного имущества;
• По завершении договора клиент может выкупить предмет лизинга по остаточной стоимости.

Особенности сделки

• Договоры могут повлиять на сумму налоговых взносов. Поэтому необходимо готовить качественную документальную базу;
• Лизинговые компании используют внесение авансового платежа как гарантию надежности клиента. Сумма взноса может составлять до тридцати процентов оценочной цены объекта лизинга.

Требование к имуществу

Предметом сделки возвратного лизинга могут являться:

• Объекты недвижимости любого типа, передача в лизинг которых возможна в соответствии с законодательством РФ;
• Транспортные средства;
• Оборудование;

Перед процессом передачи имущество оценивается. Учитывается первоначальная стоимость, срок эксплуатации, исправность, ликвидность. Также если имущество не будет выкуплено, производят оценку рисков, спрос на предмет лизинга, возможность его реализации. Все эти факторы влияют на сумму договора, предоставляемые средства.

Ограничений по использованию привлеченных средств не существует. Возвратный лизинг считается более эффективным источником финансирования компаний, которым необходимы средства, в отличие от займов в банке. Затраты связанные с ними существенно ниже ставок по банковским кредитам.

Основные преимущества и недостатки возвратного лизинга

К преимуществам можно отнести:

• Рефинансирование;
• Возможность получить налоговые льготы;
• Скорость оформления;

Минусами для клиента является:

• Лизингополучатель утрачивает право собственности на имущество;
• Необходимо детальное документальное оформление для исключения претензий со стороны налоговых органов.

Особенно тщательно нужно относиться к вопросам оценки собственности передающейся в лизинг. Отклонения в меньшую или большую сторону вызывают вопросы со стороны налоговых органов. Увеличение может расцениваться как попытка повысить расходную часть; занижение стоимости — попытка уменьшить размер выплат налога на прибыль.

Что такое возвратный лизинг и чем он лучше кредита

Представьте: вашей компании срочно нужны деньги на покупку оборудования, но банк отказал в кредите. Что теперь? Работать на старом оборудовании, терять время и деньги? Закрыть фирму и найти себе другое занятие? Объявить в Одноклассниках благотворительный сбор? Конечно, нет. Можно заключить договор возвратного лизинга.

У Маши есть автомобиль, но нет свободных денег. У Коли есть свободные деньги, но нет автомобиля. Маша не может обходиться без автомобиля, отказаться от автомобиля для Маши — не вариант. Что же делать Маше?

Маша продает автомобиль Коле, а потом берет этот же автомобиль у Коли в аренду. Через пять лет Маша хочет выкупить у Коли автомобиль по минимальной остаточной стоимости.

Что в итоге получилось? У Маши есть деньги и право пользоваться автомобилем. Коля вложил свободные средства в покупку и ежемесячно получает арендную плату.

Описанная ситуация — это и есть в общих чертах возвратный лизинг.

Что такое возвратный лизинг и с чем его едят

Возвратный, или обратный лизинг — это финансовая операция, в которой продавец продаёт активы покупателю при условии, что покупатель сразу после сделки сдаст эти активы в аренду продавцу.

По возвратному лизингу можно продавать:

Лизинговая компания (Коля), приобретая имущество, оценивает его по нескольким параметрам: по степени износа и возможности последующей продажи на вторичном рынке.

Если у вас есть какое-то уникальное или редкое оборудование, лизинговая компания не будет заключать с вами договор обратного лизинга: вдруг после окончания срока договора вы не захотите его выкупать, а лизинговая компания не сможет его никому продать.

Мало того, имущество, продаваемое по возвратному лизингу, должно быть транспортируемым. Если при перевозке его нужно разбирать, а потом заново собирать, то его стоимость будет снижена.

Как правило, лизинговые компании охотно оформляют сделки по возвратному лизингу с недвижимым имуществом, оно высоколиквидно. С транспортом дело обстоит сложнее: велик риск повреждения и угона.

Как происходит возвратный лизинг

• Продавец продает имущество, а лизинговая компания приобретает имущество, которым владеет продавец. Купля-продажа и передача имущества в возвратный лизинг оформляются одновременно.
• Лизинговая компания оплачивает стоимость имущества продавцу и получает право собственности.
• Лизинговая компания передает имущество в лизинг ОБРАТНО продавцу.

В чем тут прикол

Возвратный лизинг является альтернативой залоговым кредитам и займам. При этом:

• продавец снимает с баланса своей компании имущество, но продолжает его использовать;
• продавец относит лизинговые платежи в статью затрат — так происходит снижение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль;
• продавец тратит средства, которые получил о продажи имущества, на свои нужды по своему усмотрению: например, приобретает оборудование, увеличивает оборотные средства, может обновить производство.

Договоры возвратного лизинга заключаются на длительный срок — в среднем на три-пять лет, но могут и на 10-15 лет: чем дороже имущество, тем дольше срок договора.

В чем подвох

• После заключения договора возвратного лизинга продавец не может полностью распоряжаться имуществом – оно находится в собственности лизинговой компании.
• Лизинговые компании из-за высокой вероятности недобросовестных сделок находятся под пристальным вниманием налоговых служб – продавцу может потребоваться составлять дополнительную отчетность.

Павел Сигал, первый вице-президент «Опоры России»:

Часто фирмы используют возвратный лизинг для оптимизации налогообложения, но если налоговые органы докажут, что эта сделка была нужна только для уменьшения налогооблагаемой базы лизингополучателя, то фирма получит большие проблемы с законом. Например, лишится налоговых вычетов и возмещения НДС, а если выплаты уже получены — их придется вернуть, заплатить штраф и пеню. Поэтому нужно учитывать потребности бизнеса и его возможности.

В ближайшем будущем лизингу во всех его формах обещают изменение правил и более жесткое госрегулирование.

Дмитрий Ивантер, Генеральный директор ВТБ Лизинг:

Рынок лизинга приобрел неожиданно большой масштаб, что сейчас возникла потребность в его регулировании на федеральном уровне. Конечно, рынок лизинга не сравним с банковским, но обходит другие регулируемые финансовые сферы — например, управляющие компании или микрофинансовые организации. Кроме того, государство через инструмент лизинга реализует очень много программ для поддержки экономики, фактически инвестируя в отрасль. И разумеется, хочет понимать, что там происходит.

А может, лучше кредит?

Чтобы получить кредит, любая компания должна соответствовать некоторым из нижеперечисленных жестких критериев:

• быть резидентом РФ
• существовать не менее года
• иметь стабильный доход
• не иметь отрицательной кредитной истории
• не иметь налоговых долгов
• не быть на стадии банкротства или ликвидации
• представить гарантии возвратности кредитных средств

В случае с возвратным лизингом таких требований, как правило, нет.

У лизинговой компании риск по договору возвратного лизинга значительно ниже, чем у банка. Если продавец не сможет выплачивать ежемесячные платежи, то лизинговой компании не нужно будет взыскивать имущество — оно и так уже у нее в собственности.

Павел Сигал, первый вице-президент «Опоры России»:

Если предприниматель имеет хорошую кредитную историю и получил от банка выгодное предложение, оно может быть удобнее кредита. Но нужно учитывать и свои финансовые возможности. Ведь в случае нарушения условий договора лизингодатель имеет право его расторгнуть, а имущество оставить себе. Например, если приобрести жилье по договору возвратного лизинга и допустить три просрочки в уплате лизинговых платежей, лизингодатель может обратиться в суд и потребовать расторжения договора, взыскания задолженности и выселения лизингополучателя. Кроме того, с 2017 года действует схема, по которой «серые кредиторы» — недобросовестные фирмы — лишают владельцев машин имущества после получения займа под залог автомобиля по итогам оформления возвратного лизинга — клиенты просто подписывают договор, не глядя. А внутри прописаны огромные проценты даже за один день просрочки. В итоге набегают нереальные суммы, и человек лишается имущества.

Что потом

Когда срок действия договора заканчивается, обычно продавец вносит лизинговой компании выкупной платеж и получает имущество обратно в свою собственность.

Но могут быть и другие варианты: можно увеличить срок договора, например, еще на три года. А можно оставить имущество лизинговой компании и взять его в аренду. Лизинговая компания в свою очередь может отдать имущество в аренду другой компании или продать его на вторичном рынке.

А вы уже попробовали возвратный лизинг? Поделитесь в комментариях, с каким имуществом вы это проделали.

Автор этой статьи будет благодарен вам, если вы поставите лайк нашей группе в Facebook.

Понравилась статья?
Оцените и расскажите друзьям

условия договора и схема для юридических лиц

В статье мы рассмотрим, что такое возвратный лизинг. Разберем нюансы договора на лизинг недвижимости и оборудования, а также узнаем, можно ли оформить автомобиль по схеме возвратного лизинга. Остановимся на условиях сделки и нюансах налогообложения.

ТОП-8 лизинговых компаний, в которых можно оформить возвратный лизинг

Европлан Самое выгодное предложение.

От 0% аванс

Перейти

• Экономия с льготной Госпрограммой;
• Большой выбор авто;
• Переплата от 0%;
• Принятие решения после заявки – 15 мин.;
• Первоначальный взнос – от 10%.

Подробнее

Сбербанк Лизинг Сбербанк Лизинг

от 10% аванс

• Лизинг легковых автомобилей: аванс от 10%, сумма до 24 млн р. на 12 – 37 мес.
• Лизинг коммерческого автотранспорта: аванс от 15%, сумма до 24 млн р. на 12 – 37 мес.
• Лизинг грузового автотранспорта: аванс 15 – 20%, сумма до 24 млн р. на 12 – 48 мес.
• Лизинг спец. техникиот: аванс 25%, срок до 24 млн р. на 12 – 36 мес.

Подробнее

Альфа-Лизинг

От 0% аванс

• Аванс от 0%;
• На срок до 7 лет;
• Удорожание от 4%;
• Срок одобрения 1-4 дня.

Подробнее

ВТБ Лизинг

от 10% аванс

• Универсальный лизинг: аванс 10 – 49% от 11 до 60 мес.
• Такси в лизинг: аванс 20 – 49% от 12 до 36 мес.
• Автомобили для автошкол: аванс от 20%
• Экспресс-лизинг: аванс от 10 – 30% от 11 до 60 мес.
• Лизинг авто с пробегом: аванс от 10% от 11 до 48 мес.
• Сумма лизинга – без ограничений!

Подробнее

Открытие

от 10% аванс

• Сумма 555 000 р. – 30 000 000 р.
• Аванс от 10%.
• Срок до 3-х лет.

Подробнее

МКБ Лизинг

от 15% аванс

• Лизинг легкового, грузового и пассажирского авто;
• Лизинг спецтехники и оборудования;
• Лизинг подвижного состава;
• Лизинг воздушных, речных и морских судов;
• Лизинг недвижимости;
• Возвратный лизинг.

 

ЗАО РЕГИОН

от 10% аванс

• легковой и грузовой транспорт;
• подвижный (железнодорожный) состав;
• речные и морские суда;
• строительное и технологическое оборудование;
• коммерческая недвижимость;
• авиационная техника.

Подробнее

Сименс Финанс

от 10% аванс

• Аванс от 10%
• Объем финансирования без ограничений
• Срок договора 6 мес. – 10 лет

Подробнее

Особенности возвратного лизинга

Услуги лизинга стали популярным способом покупки транспорта и расширения производства, но немногие представители бизнеса слышали о существовании возвратного лизинга и знают, что это такое.

Возвратный лизинг — такой тип финансовой аренды, при которой собственник продает имущество, а потом получает этот же актив во временное пользование. При этом он должен регулярно вносить лизинговые платежи в соответствии с договором. Возвратный лизинг также называют обратным.

Если говорить простыми словами, при возвратном лизинге продавец имущества и лизингополучатель — это один человек. Такая форма взаимоотношений является альтернативой залоговым кредитам и займам. Возвратный лизинг для юридических лиц и предпринимателей нередко оказывается удобнее, чем кредит в банке.

Также прочитайте: Лизинг или кредит: что лучше, плюсы и минусы, условия оформления

При возвратном лизинге меняется лишь собственник имущества, а пользователь остается тем же. Когда действие лизингового соглашения заканчивается, оборудование, транспорт или технику можно выкупить.

Объекты возвратного лизинга

Чаще всего возвратный лизинг встречается при покупке недвижимости и дорогостоящего оборудования. Предметом лизинга может выступать целое предприятие, включая здания, сооружения, оборудование и технику.

Обратный лизинг автомобиля встречается реже. Такая сделка интересна представителям малого бизнеса, а для лизингодателя несет имущественные риски. Если лизинговая компания согласится на оформление договора по возвратному лизингу транспорта, она требовательно отнесется к техническому состоянию, году выпуска и пробегу машины.

Также прочитайте: Лизинг автомобилей: плюсы и минусы приобретения имущества юридическим лицом

Условия возвратного лизинга

Условия возвратного лизинга подразумевают длительные сроки договора, которые достигают 10 – 15 лет. Удорожание предмета лизинга составит от 6,5 до 9% в год. Стоит помнить о страховке лизингового имущества. Заключить договор со страховой компанией имеет право как лизингодатель, так и лизингополучатель. Стоимость страховых полисов включается в лизинговые платежи.

Размер финансирования, которое можно получить за счет возвратного лизинга, ограничен платежеспособностью лизингополучателя. Нужно помнить, что авансовый платеж по лизингу вносится из собственных средств. Размер первоначального взноса составляет около 10%.

Дополнительное обеспечение не является обязательным условием возвратного лизинга.

Однако, в некоторых случаях гарантии могут понадобиться. Например, лизинговые компании просят молодые фирмы предоставить поручительство собственников бизнеса или залог.

Схема и этапы лизинга

При возвратном лизинге в сделке участвуют лизингодатель и лизингополучатель. Последний выступает еще и продавцом имущества. Лизинговая компания выкупает технику, оборудование или транспорт у собственника и ему же передает имущество в долгосрочное пользование с последующим выкупом.

Оформление возвратного лизинга включает в себя несколько этапов:

1. Лизингополучатель продает имущество лизинговой фирме. Компания платит за предмет лизинга собственными или заемными средствами.
2. Стороны заключают договор лизинга, и имущество передается лизингополучателю в пользование.
3. Лизингополучатель вносит платежи по договору (авансовый, регулярные и выкупной).
4. После окончания срока договора имущество продают лизингополучателю по остаточной стоимости.

Первые два этапа сделки происходят одновременно. Это позволяет сторонам избежать рисков.

Договор возвратного лизинга: важные нюансы

В договоре возвратного лизинга прописаны обязательства лизингополучателя. Он должен вовремя внести платежи и выкупить предмет лизинга после окончания срока договора. Если клиент не будет погашать лизинговые платежи, лизинговая компания расторгнет договор и потребует возврата транспорта, оборудования или техники. Учитывая, что имущество находится в собственности лизинговой фирмы во время всего срока действия договора, сложностей с изъятием предмета лизинга обычно не возникает.

Чтобы избежать проблем, лизингополучатель при заключении сделки должен уделить внимание следующим условиям:

• Ограничения по использованию лизингового имущества. Иногда лизинговые компании запрещают сдавать имущество в аренду и эксплуатировать его за территорией определенного региона.
• Требования к страховке. Лизингополучателя могут склонять к покупке дорогих полисов на лизинговое имущество в определенных страховых компаниях. Если вы не согласны с условиями страхования, не подписывайте договор на лизинг.
• Регулярные платежи. График выплат составляют с учетом особенностей и сезонного характера бизнеса.

Налогообложение при возвратном лизинге

Лизинг привлекателен для организаций и частных предпринимателей из-за налоговых преференций.

При этом стоит учитывать, что большинство налоговых преимуществ доступно лизингополучателям, которые используют общую систему налогообложения.

Выделим основные моменты, связанные с налогообложением при возвратном лизинге:

• Налог на имущество платит лизинговая компания.
• Лизинговые платежи можно учесть в расходах, снизив налог на прибыль.
• НДС, включенный в лизинговые платежи, предъявляют к возмещению.
• Предусмотрена ускоренная амортизация имущества.

Преимущества и недостатки возвратного лизинга

Возвратный лизинг рассматривают как альтернативу банковскому кредиту с залогом имущества, уже находящегося в собственности.

Лизинг позволяет быстрее и проще привлечь средства для пополнения оборотного капитала, нейтрализовать последствия неправильных управленческих решений и обновить оборудование.

При этом лизингополучатель сохраняет возможность использовать имущество, которое является объектом лизинга.

Дополнительно стоит отметить такие плюсы возвратного лизинга:

• Налоговые преференции обеспечивают экономию по сравнению с кредитом.
• Лизинг не нужно отражать в отчетности как долговую нагрузку. Это значит, что у вас больше шансов на получение ссуды в банке.

Перед заключением сделки нужно знать о недостатках возвратного лизинга:

• Повышенные риски потери права пользования имуществом. Если лизингополучатель не будет своевременно вносить лизинговые платежи, компания может изъять имущество, которое является ее собственностью.
• Излишнее внимание налоговых органов. Налоговая служба применяет санкции к тем компаниям, которые заключают лизинговые сделки, чтобы снизить налоги.

Что такое возвратный лизинг? — Ассоциация лизингодателей Беларуси

Возвратный лизинг – одна из форм лизинга, применяемая, когда предприятие-собственник имущества — испытывает финансовые затруднения.

Сущность такой операции состоит в том, что собственник оборудования продает его лизинговой компании, а затем вновь арендует это оборудование, превращаясь, таким образом, из собственника в арендатора. Отличие возвратного лизинга от обычной лизинговой сделки, где участников, как правило, трое: лизингодатель, лизингополучатель и поставщик — состоит в том, что при возвратном лизинге поставщик объекта и лизингополучатель – одно и то же предприятие.

С чего все начинается и зачем все это нужно?

Возвратный лизинг начинается с того, что собственник имущества сначала продает его (имущество) будущему лизингодателю, а затем сам же арендует этот объект у покупателя. Таким образом, одно и то же лицо выступает и в качестве продавца, и в качестве лизингополучателя. В результате фактически меняется лишь собственник оборудования, а его пользователь остается прежним, получив в свое распоряжение дополнительные средства.

Возвратный лизинг, как видите, позволяет приобрести дополнительные активы, позволяя в то же время продолжать эксплуатацию оборудования. Также он позволяет регулировать активы предприятия путем продажи имущества по рыночной цене, превышающей его балансовую стоимость. После окончания срока действия договора лизинга право собственности на предмет лизинга возвращается к лизингополучателю.

В чем выгода?

Возвратный лизинг приобретает все большую популярность. Это связано с тем, что лизингополучатель использует полученные средства (высвободившиеся) по своему усмотрению и экономит на налогах по причине ускоренной амортизации объекта лизинга.
Удобно и то, что при возвратном лизинге от лизингополучателя не требуется аванс или задаток в отличие от стандартных условий финансового лизинга.

Требования к объекту лизинга

Условия покупки имущества лизинговой компанией для передачи его в возвратный лизинг зависят от нескольких факторов. В первую очередь, лизинговой компанией учитывается степень износа имущества и его ликвидность.
В отношении рассматриваемого имущества — должен иметься вторичный рынок. Оно должно быть востребованным на рынке в том регионе, где предполагается его использовать. Оборудование не должно быть уникальным или редким.
Должна также существовать техническая возможность демонтажа оборудования, его перевозки и повторного монтажа без существенной потери его стоимости. Ну и естественно, законность его использования. Использование оборудования должно быть разрешено на территории Республики Беларусь соответствующими государственными органами. Оборудование должно соответствовать всем требованиям в отношении экологии.

Преимущества возвратного лизинга

По сравнению с кредитом под залог имущества, договор возвратного лизинга является более рискованным (в связи с переходом права собственности на имущество), но риск может быть компенсирован экономией на налогах.

Этот вид лизинга успешно используется для рефинансирования капитальных вложений, особенно в тех случаях, когда предприятия испытывают финансовые затруднения.

Оформление сделки возвратного лизинга позволяет преодолеть неплатежи и возобновить производственный процесс или модернизировать производство и значительно повысить конкурентоспособность предприятия. Поскольку право собственности на имущество, которое является обеспечением по договору лизинга, принадлежит лизинговой компании, то такой способ финансирования является менее рискованным для нее, а за счет оптимизации налогообложения — значительно более выгодным и для клиента, чем кредит.
Возвратный лизинг является эффективным и относительно дешевым способом улучшения финансового положения предприятия, этот вид финансовой аренды может использоваться как альтернатива кредиту на пополнение оборотных средств компании.

Источник: «Инфобанк»

Определение с обратной арендой

Что такое возвратный лизинг?

Обратная аренда — это договоренность, при которой компания, продающая актив, может вернуть тот же актив в аренду у покупателя. При обратной аренде — также называемой обратной продажей — детали соглашения, такие как арендные платежи и срок аренды, вносятся сразу после продажи актива. В сделке продажи с обратной арендой продавец актива становится арендатором, а покупатель становится арендодателем.

Продажа с обратной арендой позволяет компании продать актив для привлечения капитала, а затем позволяет компании сдать этот актив обратно в аренду у покупателя.Таким образом, компания может получить как денежных средств, так и активов, необходимых для ведения своего бизнеса.

Что такое обратная аренда

В соглашениях о продаже с обратной арендой актив, который ранее принадлежал продавцу, продается кому-то другому, а затем возвращается в аренду первому владельцу на длительный срок. Таким образом, владелец бизнеса может продолжать использовать жизненно важный актив, но перестает владеть им.

Другой способ мышления о обратной аренде — это как корпоративная версия сделки ломбарда.Компания идет в ломбард с ценным активом и обменивает его на свежую наличность. Разница будет в том, что нет никаких ожиданий, что компания выкупит актив.

Кто и почему использует обратный лизинг?

Наиболее частыми пользователями продажи с обратной арендой являются застройщики или компании с дорогостоящими основными фондами, такими как недвижимость, земля или большое дорогое оборудование. Таким образом, обратная аренда широко распространена в строительной и транспортной отраслях, а также в сфере недвижимости и аэрокосмической отрасли.

Компании используют обратную аренду, когда им нужно использовать деньги, которые они вложили в актив, для других целей, но им по-прежнему нужен сам актив для ведения своего бизнеса. Продажа с обратной арендой может быть привлекательным альтернативным методом привлечения капитала. Когда компании необходимо привлечь денежные средства, она обычно берет ссуду (влечет за собой долг) или осуществляет финансирование за счет долевого участия (выпуск акций).

Кредит должен быть возвращен и отображается на балансе компании как долг. Сделка с обратной арендой может фактически помочь улучшить состояние баланса компании: обязательства на балансе уменьшатся (за счет избежания увеличения долга), а текущие активы покажут увеличение (в форме наличных денег и договора аренды).Хотя акционерный капитал не подлежит возврату, акционеры могут претендовать на прибыль компании, основанную на их доле в ее акциях.

Продажа с обратной арендой не является ни заемным, ни с долевым финансированием. Это больше похоже на гибридный долговой продукт. При обратной аренде компания не увеличивает свою долговую нагрузку, а скорее получает доступ к необходимому капиталу за счет продажи активов.

Пример обратной аренды

Есть множество примеров продажи с обратной арендой в сфере корпоративных финансов.Однако классический простой для понимания пример — это сейфы, которые коммерческие банки предоставляют нам для хранения наших ценностей. Вначале банк владеет всеми физическими хранилищами в своих подвалах. Банк продает хранилища лизинговой компании по рыночной цене, которая существенно выше балансовой стоимости. Впоследствии лизинговая компания предложит эти хранилища тем же банкам в долгосрочную аренду. Банки, в свою очередь, сдают эти хранилища в субаренду нам, своим клиентам.

Дополнительные преимущества обратной аренды

Операции продажи с обратной арендой могут быть структурированы по-разному, что может принести пользу как продавцу / арендатору, так и покупателю / арендодателю.Тем не менее, все стороны должны учитывать деловые и налоговые последствия, а также риски, связанные с такого рода договоренностями.

Потенциальные выгоды для продавца / арендатора …

• Возможны дополнительные налоговые вычеты
• Позволяет компании расширять свой бизнес
• Поможем улучшить баланс
• Ограничивает риски волатильности владения активом

Потенциальные выгоды для покупателя / арендодателя …

Ключевые выводы

• При продаже с обратной арендой актив, который ранее принадлежал продавцу, продается кому-то другому, а затем возвращается в аренду первому владельцу на длительный срок.
• Таким образом, владелец бизнеса может продолжать использовать жизненно важный актив, но не владеет им.
• Наиболее частыми пользователями продажи с обратной арендой являются застройщики или компании с дорогостоящими основными фондами.

договоров обратной аренды — что это такое и как они работают

Дата, когда продавец продает свою собственность, часто не совсем совпадает с тем, когда он или она может освободить собственность. В этой ситуации договор обратной аренды является идеальным решением — продавец продает недвижимость, но остается во владении.В результате понимание соглашений об обратной аренде может быть чрезвычайно важным для покупателей, заинтересованных в недвижимости, с продавцами, которые не могут освободить недвижимость одновременно с закрытием условного депонирования.

Что такое договор обратной аренды?

Договор обратной аренды — это договоренность, в соответствии с которой владелец недвижимости продает ее покупателю, но остается во владении в течение определенного периода времени, выплачивая арендную плату покупателю, что фактически делает продавца арендатором, а покупателя — арендодателем.В жилищном контексте соглашения об обратной аренде обычно представляют собой краткосрочные договоренности, которые предназначены для того, чтобы предоставить продавцу дополнительное время для выезда из собственности, не откладывая закрытие условного депонирования. В коммерческом контексте соглашение об обратной аренде может быть долгосрочным соглашением, которое используется продавцом для привлечения капитала путем ликвидации актива (т.е. собственности) без отказа от возможности использовать этот актив. Договоры обратной аренды также используются в авиационной промышленности и с промышленным оборудованием, как далее объясняется здесь.

Как договор с обратной арендой может принести пользу как покупателям, так и продавцам

Возвратный лизинг часто важен для продавцов по практическим причинам, и поэтому они также важны для покупателей с точки зрения переговоров. Причины, по которым продавец потребует обратную аренду, могут быть разными, например продавцу требуется дополнительное время для определения и покупки новой собственности, продавец одновременно закрывает другой объект недвижимости, но ему требуется дополнительное время для ремонта после закрытия условного депонирования, или продавец просто хотел бы, чтобы через неделю или около того после закрытия условного депонирования переехать.В результате покупатели, насколько это возможно, должны знать о потребностях продавца, и покупатель может иметь возможность увеличить свои шансы получить собственность, проявив гибкость в отношении потенциальной обратной аренды.

Как оформить договор обратной аренды

Соглашения об обратной аренде всегда следует оформлять как можно раньше. Это обеспечивает безопасность с обеих сторон — продавец знает, что он или она сможет остаться в собственности после закрытия условного депонирования, а покупатель знает, когда он или она может въехать.

Идея соглашений об обратной аренде в контексте жилой недвижимости, как правило, заключается в том, чтобы удовлетворить продавца, а не в получении прибыли на стороне покупателя или в том, чтобы оставаться в собственности со скидкой для продавца. Чтобы гарантировать, что ни одна из сторон не получит финансовую выгоду, покупатели, как правило, взимают с продавцов плату за их ежедневную PITI (принцип, проценты, налоги и страхование), что, по сути, гарантирует, что покупатель не потеряет деньги (продавец также будет нести ответственность. за коммунальные услуги, потому что покупатель не возьмет на себя ответственность за коммунальные услуги до окончания срока обратной аренды).Если обратная аренда задокументирована до закрытия условного депонирования, средства, причитающиеся продавцу покупателю в связи с обратной арендой, будут вычтены из затрат покупателя на покупку дома через процесс условного депонирования.

Помимо денег, еще одним важным фактором в договоре обратной аренды является ответственность и техническое обслуживание имущества. Имущество должно быть проверено как до закрытия условного депонирования, так и до окончания периода обратной аренды, чтобы убедиться, что не было причинено никакого ущерба и не было внесено никаких изменений в имущество.Кроме того, в соглашении об обратной аренде должно быть прямо указано, что покупатель / арендодатель не несет ответственности за ущерб, нанесенный собственности продавца / арендатора в течение срока обратной аренды.

Наши представители в Esquire Real Estate Brokerage, Inc. имеют опыт работы с соглашениями об обратной аренде в связи с продажей / покупкой недвижимости. Если вы хотите подробнее обсудить, как Esquire Real Estate Brokerage, Inc. может помочь вам на рынке недвижимости Лос-Анджелеса, позвоните нам по телефону 213-973-9439 или отправьте нам электронное письмо по адресу info @ esquirereb.com.

Что такое сделка продажи с обратной арендой?

Сделка продажи с обратной арендой позволяет владельцам недвижимости, например недвижимости, высвободить балансовый капитал, который они вложили в актив, не теряя возможности продолжать его использование. Затем продавец может использовать этот капитал для других целей, в то время как покупатель владеет активом, немедленно приносящим денежные потоки.

Что такое сделка продажи с обратной арендой?

Продажа с обратной арендой, также известная как продажа с обратной арендой или просто обратная аренда, представляет собой финансовую операцию, при которой владелец актива продает его, а затем сдает в аренду у нового владельца.В сфере недвижимости обратная аренда позволяет владельцу, занимающему недвижимость, продать ее инвестору-арендодателю, продолжая при этом занимать недвижимость. Затем продавец становится арендатором имущества, а покупатель становится арендодателем.

Как работает сделка продажи с обратной арендой?

Операция обратной аренды недвижимости состоит из двух связанных договоров:

1. Текущий владелец недвижимости соглашается продать актив инвестору по фиксированной цене.
2. Новый владелец соглашается сдать недвижимость обратно в аренду существующему арендатору по долгосрочному договору обратной аренды, тем самым становясь домовладельцем.

Эта сделка позволяет продавцу оставаться владельцем собственности, передавая право собственности на актив инвестору. Тем временем покупатель покупает недвижимость с уже имеющимся долгосрочным арендатором, чтобы сразу начать генерировать денежный поток.

Зачем вам покупать с обратной арендой?

Сделка продажи с обратной арендой выгодна как продавцу, так и покупателю собственности. Выгоды для продавца / арендатора включают:

• Возможность высвободить балансовый капитал, вложенный в недвижимость, для финансирования расширения бизнеса, сокращения долга или возврата денежных средств инвесторам.
• Возможность продолжить проживание в собственности.
• Долгосрочный договор аренды, фиксирующий расходы.
• Возможность вычета арендных платежей как коммерческих расходов.

Аналогичным образом, покупатель / арендодатель также получает несколько преимуществ от операции с обратной арендой, в том числе:

• Право собственности на актив с текущим денежным потоком, обеспеченное долгосрочным договором аренды.
• Право собственности на недвижимость на условиях долгосрочной аренды арендатору, который нуждается в ней для поддержки своей деятельности.
• Возможность вычесть амортизационные отчисления на имущество по налогу на прибыль.

Примеры договоров продажи с обратной арендой

Один из наиболее распространенных типов сделок продажи с обратной арендой — это сделки между владельцами коммерческой недвижимости и инвесторами в недвижимость, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). В этих сделках собственник-арендатор продает свою собственность REIT, который сдает ее обратно продавцу. Эти сделки позволяют продавцу высвободить балансовый капитал, который он вложил в недвижимость, чтобы реинвестировать его в развитие своего бизнеса, погасить задолженность или вернуть деньги инвесторам.Тем временем REIT добавляет еще одну собственность в свой портфель активов в сфере недвижимости, приносящих денежные потоки, помогая им диверсифицироваться, одновременно увеличивая поток их доходов для поддержки более высоких дивидендов.

Другая, хотя и менее распространенная сделка продажи с обратной арендой связана с жилыми домами. Например, если дом продается быстрее, чем ожидал продавец, он может закрыть сделку для покупателя и сдать дом обратно, пока не закроет свой новый дом. Точно так же домовладелец может продать свой дом члену семьи или инвестору-арендодателю и сдать его в аренду, чтобы они могли остаться в доме.

Сделки продажи с обратной арендой могут быть беспроигрышными как для покупателя, так и для продавца.

Сделка продажи с обратной арендой позволяет владельцу собственности нажиться на стоимости объекта недвижимости, не отказываясь от доступа. Между тем, инвесторы / арендодатели могут приобретать недвижимость с немедленным денежным потоком, подкрепленным долгосрочным договором аренды с арендатором, который хочет остаться арендатором. Это делает транзакцию потенциально выгодной для обеих сторон.

Учет операций продажи с обратной арендой

Сделки продажи с обратной арендой уже давно популярны, поскольку они приносят выгоду как продавцам-арендаторам, так и покупателям-арендодателям.Однако порядок учета таких операций значительно изменился после того, как Совет по стандартам финансового учета выпустил в последние годы новые стандарты признания выручки и учета аренды.

Новый стандарт учета аренды

FASB упростил определение того, перешел ли контроль от продавца-арендатора к покупателю-арендодателю, когда активы находятся в стадии строительства. Тем не менее, составители финансовой отчетности организаций, заключивших сложные договоры аренды, могут столкнуться с трудностями при применении этих положений.

Опубликованный в 2016 году стандарт FASB по учету аренды (раздел 842 FASB ASC, Аренда ) требует от арендаторов отражать активы в форме права пользования и соответствующие обязательства в связи с операционной арендой на срок более 12 месяцев. Согласно предыдущему руководству (раздел ASC 840) платежи, связанные с операционной арендой, рассматривались как расходы, и, следовательно, такая аренда не отражалась в балансах компаний. Новый стандарт оказывает косметическое влияние на операции по аренде, которые ранее соответствовали критериям раздела 840 для капитальной аренды.В результате такая аренда переименовывается в финансовую, которая в соответствии с настоящим руководством классифицируется как нематериальные активы в форме права пользования, подлежащие амортизации. Что касается таких сделок со стороны арендодателя, в новом стандарте используется та же классификация аренды (операционная, прямое финансирование, аренда для продажи), хотя критерии классификации аренды изменились. Кроме того, на учет этих операций арендодателями влияют новые принципы признания выручки, кодифицированные в Разделе 606 ASC, «Выручка по договорам с покупателями» .

ПРИРОДА АРЕНДЫ

Продажа с обратной арендой или, проще говоря, обратная аренда — это договор между продавцом и покупателем, по которому первый продает актив второму, а затем заключает второй договор, чтобы вернуть актив обратно у покупателя. Льготы для продавца-арендатора включают:

• Немедленный приток денежных средств, который может быть использован в какой-либо сфере деятельности организации; и
• Более дешевая форма финансирования благодаря способности сторон структурировать сделку таким образом, чтобы снизить стоимость обычного финансирования (например,g., залог, нарушение условий займа, затраты на закрытие сделки, возможные воздушные платежи и ограничения).

Выгоды для покупателя-арендодателя от обратной аренды включают:

• Сниженный риск неисполнения обязательств благодаря возможности напрямую проверить кредитоспособность продавца-арендатора;
• Возможность более простого расторжения контракта, чем при обычном финансировании;
• Важные налоговые преимущества — амортизация; и
• Гарантированная остаточная стоимость при расторжении.

Выгоды, полученные из этого источника финансирования, будут по-прежнему делать обратный лизинг популярным инструментом для обеих сторон, несмотря на сложность выполнения требований к подробной отчетности и раскрытию информации, изложенных в Разделе 842.

ЧТО ТАКОЕ УСПЕШНАЯ ПРОДАЖА И ВОЗВРАТ В АРЕНДУ?

Имеет отношение к обсуждению того, соответствует ли сделка или не может быть квалифицирована как операция продажи с обратной арендой, в центре внимания продавца-арендатора и был ли фактически передан контроль покупателю-арендодателю.Для обеспечения контроля продажа должна соответствовать требованиям Раздела 606, в частности, параграфов с 606-10-25-1 по 606-10-25-8. Эти параграфы определяют, существует ли договор. Параграф 606-10-25-30 определяет, были ли исполнены обязательства к исполнению. Однако соблюдения этих положений недостаточно для установления передачи контроля и получения успешной обратной аренды; сделка должна привести к классификации операционной аренды для продавца-арендатора. Здесь не должен присутствовать ни один из критериев параграфа 842-10-25-2, устанавливающих признание в качестве финансовой аренды.Если любой из критериев, указанных в данном пункте, соблюден, контроль над базовым активом не квалифицируется как эффективная передача, продавец-арендатор должен классифицировать операцию как финансовую аренду, а выручка от продажи должна рассматриваться как финансирование. . Критерии, лежащие в основе классификации операции как финансовой аренды:

.

• При прекращении аренды происходит переход права собственности на актив к арендатору;
• Арендатор имеет опцион на покупку актива, реализация которого имеется с достаточной степенью уверенности;
• Срок аренды составляет большую часть оставшегося срока службы актива;
• Приведенная стоимость суммы арендных платежей и гарантированной остаточной стоимости арендатором должна равняться или превышать практически всю справедливую стоимость базового актива; и
• Базовый актив должен иметь специализированный характер, исключающий любое альтернативное использование арендодателем по окончании срока аренды.

Кроме того, в соответствии с параграфом 842-40-25-3 практически любой опцион продавца-арендатора на обратную покупку актива исключает возможность продажи, если только опцион не оценивается по справедливой стоимости и рассматриваемый актив, по сути, является товаром.

ИЛЛЮСТРАЦИЯ УСПЕШНОЙ ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ

Предположим следующую информацию:

Не имея наличных средств, Smith Corp. заключает контракт с Jones Corp. на продажу здания, используемого в его деятельности, а затем заключает соглашение с Джонсом о сдаче здания в аренду у Джонса, что позволяет Смиту продолжать использовать здание (см. таблица «Условия продажи и аренды Smith-Jones»).

---

Условия продажи и аренды Smith-Jones

Определение продажи с обратной арендой | Пример продажи с обратной арендой

24 июля

Вернуться домой

Продажа с обратной арендой

См. Также:
Арендодатель против арендатора
Договоры аренды
Договор капитальной аренды
Операционная аренда
Оборотный капитал

Определение продажи с обратной арендой — это операция, при которой компания продает свою собственность другой компании, а затем сдает ее в аренду.Компания, продающая актив, становится арендатором, а компания, покупающая актив, становится арендодателем. В сделках этого типа арендодателем обычно является страховая компания, финансовая компания, лизинговая компания, товарищество с ограниченной ответственностью или институциональный инвестор.

Продажа недвижимости осуществляется с пониманием того, что продавец немедленно вернет недвижимость в аренду у покупателя. Детали договора аренды согласованы на определенный период времени и установленную ставку оплаты.В зависимости от типа договора аренды, будь то операционная аренда или капитальная аренда, арендатор может или не может отражать арендованное имущество в своем балансе.

[box] Вы продаете свою компанию? Первое, что нужно сделать, — это выявить «разрушителей», которые могут повлиять на стоимость вашей компании. Щелкните здесь, чтобы бесплатно загрузить «10 самых ценных разрушителей». [/ коробка]

Обоснование продажи с обратной арендой

Зачем компании продавать актив, а затем сдавать его в аренду? Компания может захотеть высвободить деньги, связанные с недвижимостью.Кроме того, компания может заключить договор аренды капитала, и в этом случае она может не включать актив и обязательство в свой баланс. Наконец, поскольку соглашение о продаже с обратной арендой является одним из видов ссуды, компания может захотеть заключить этот тип сделки, если арендные платежи ниже, чем процентные платежи, которые она должна была бы уплатить, если бы она занимала деньги для финансирования. покупка актива.

Преимущества продажи с обратной арендой

Основным преимуществом соглашения о продаже с обратной арендой является то, что компания, продающая и затем сдающая актив в аренду, по сути, высвобождает связанные с этим активом денежные средства перед его продажей.Он также продолжает получать прибыль от использования актива. Если аренда является капитальной, компания может не включать стоимость собственности в свой баланс. В зависимости от условий, договоренность может быть дешевле, чем финансирование покупки недвижимости с помощью банковского кредита.

Пример продажи с обратной арендой

Давайте посмотрим на пример продажи с обратной арендой. Представьте, что компания владеет активом, но испытывает трудности с высвобождением денежных средств для покрытия текущих обязательств и выплат по краткосрочным долгам.У компании плохая кредитоспособность, и банковский кредит будет очень дорогим.

Вместо этого компания могла бы продать один из своих долгосрочных активов страховой компании. Им следует немедленно договориться о сдаче этого актива в аренду на определенный период времени. Если страхование соглашается сдать актив в аренду по ставке ниже той процентной ставки, которую банк хотел бы взимать с компании за ссуду, тогда договор о продаже с обратной арендой со страховой компанией будет лучшей альтернативой.

Таким образом компания избавляется от нехватки денежных средств. Он использует выручку от продажи для погашения краткосрочных долгов и обязательств, чтобы продолжить свою деятельность. Он также может продолжать получать прибыль от использования своего актива. Если вы планируете продать свою компанию в ближайшем будущем, скачайте бесплатный технический документ «10 самых разрушителей ценности», чтобы узнать, как повысить свою ценность.

[коробка] Дополнительный член лаборатории стратегического финансового директора

Получите доступ к плану выполнения контрольного списка стратегии выхода в лаборатории SCFO.Пошаговый план, как получить максимальную отдачу от вашей компании при продаже.

Щелкните здесь , чтобы получить доступ к вашему плану выполнения. Не участник лаборатории?

Щелкните здесь, чтобы узнать больше о SCFO Labs [/ box]

Что такое продажа с обратной арендой?

Справочник по сделкам продажи с обратной арендой

У компаний есть много способов привлечь капитал: набор инвесторов, реинвестирование прибыли, заимствование средств и продажа акций — одни из наиболее распространенных методов.Каждый из этих методов имеет свои преимущества и недостатки, и во многих случаях эти традиционные методы привлечения капитала имеют недостатки, которые могут ограничивать компании в достижении своих финансовых целей. В этих случаях компании могут начать искать более творческие способы финансирования своих инициатив.

Один из инструментов привлечения капитала, который стал более распространенным в последние годы, — это продажа с обратной арендой. «Что такое обратная аренда при продаже?» вы можете спросить. В сфере недвижимости обратная аренда — это когда компания продает всю или часть недвижимости, которой она владеет и занимает, одновременно подписывая долгосрочный договор аренды, чтобы продолжать занимать и использовать недвижимость от следующего покупателя.Также часто можно увидеть обратную аренду с собственностью, кроме недвижимости, такой как коммерческие самолеты, грузовые баржи, солнечные электростанции, а также крупномасштабные машины и оборудование.

Операции продажи с обратной арендой позволяют владельцу / пользователю собственности извлекать свой капитал из актива, сохраняя при этом возможность его использовать. Для продавца сделка продажи с обратной арендой дает им доступ к необходимому капиталу без возникновения долгов и без влияния на их баланс. Для покупателя покупка с обратной арендой обеспечивает стабильные долгосрочные инвестиции с уже имеющимся арендатором.Кроме того, в некоторых случаях владелец и будущий покупатель могут договориться об аренде для достижения своих целей.

Как работают операции продажи с обратной арендой?

Обычно транзакция продажи с обратной арендой включает два соглашения: в одном говорится, что текущий владелец / пользователь продаст недвижимость инвестору по фиксированной цене, с которой согласны обе стороны, а во втором говорится, что новый владелец соглашается сдать в аренду. собственность предыдущему владельцу с условиями аренды, которые обе стороны согласовывают сразу после продажи.Хотя условия каждой продажи с обратной арендой различаются, эти два соглашения составляют основу каждой сделки продажи с обратной арендой.

Такое структурирование сделки дает преимущества как покупателю, так и продавцу. Завершая обратную аренду при продаже, первоначальный владелец / пользователь собственности гарантирует, что они могут продолжать использовать ее после продажи практически без перерывов. Покупатель также получает выгоду от получения актива, приносящего денежные потоки немедленно, без непосредственного риска возникновения вакансии.

Сколько арендной платы следует взимать при продаже с обратной арендой?

Обратная аренда при продаже позволяет покупателю сдавать недвижимость обратно продавцам, позволяя им оставаться в доме в течение заранее определенного периода времени после закрытия.Эта ситуация довольно распространена, если продавцы не купили новый дом до того, как его продадут, и им нужно место для жизни.

Размещение продавцов с обратной арендой может стать важным козырем для покупателей, стремящихся выделиться среди остальных на конкурентном рынке жилья. Однако перед началом обратной аренды необходимо решить несколько важных моментов.

«Покупатель и продавец [должны] заранее согласовать арендную плату, если таковая имеется», — говорит Джой Фрейзер , риэлтор® из Colorado Luxury Houses в Денвере.Но арендная плата — это лишь часть уравнения, говорит она.

Вам также необходимо заранее договориться о том, «кто будет оплачивать коммунальные услуги и страховку, сумму любого гарантийного депозита, кто будет обслуживать недвижимость, доступ покупателей к собственности и дату, когда продавец съедет». дома, — говорит Фрейзер.

Теперь, когда вы знаете, что требуется для заключения сделки с обратной арендой, пора обсудить математические расчеты, чтобы определить, сколько будет взиматься плата за аренду.

Как рассчитать арендную плату при продаже с обратной арендой

Обычно покупатели определяют ежемесячную арендную плату, вычисляя ежемесячную стоимость владения домом.Как правило, сюда входят основная сумма ипотеки и проценты, страхование домовладельцев и налоги на имущество, — говорит Мишель Лернер , автор книги «Покупка жилья: трудные времена, в первый раз, в любое время».

Другие сборы, такие как взносы ассоциации домовладельцев, также могут быть учтены при расчете арендной платы с обратной арендой. Затем вы пропорционально распределите сумму в зависимости от того, как долго продавец будет арендовать ваш новый дом.

Лернер предлагает следующий простой пример: «Если ваш общий ежемесячный платеж по ипотеке составляет 2000 долларов, а взносы домовладельцев составляют 100 долларов в месяц, ваша дневная ставка составляет 70 долларов.Если продавцы остаются в вашем доме на две недели, вы должны будете взимать с них 980 долларов ».

Некоторые продавцы могут возражать против внесения арендной платы, основанной на ваших расходах, говорит Лернер, особенно если они живут там долгое время и имеют низкие выплаты по ипотеке или вообще не имеют их. В этом случае покупатели также могут использовать текущую рыночную арендную плату для расчета обратной аренды, что может сработать в пользу продавца.

Другой вариант — вообще не взимать плату с продавца.

«Если есть несколько предложений на дом, покупатель может предложить разрешить продавцу остаться в доме бесплатно на короткое время», — объясняет Фрейзер.