Налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как: Налог на имущество организаций | ФНС России

Содержание

Налоговая база по налогу на имущество организаций

Что такое налог на имущество организаций?

Налоговая база по налогу на имущество организаций

Кадастровый налог на имущество

Нюансы определения налоговой базы налога на имущество организаций

Итоги

 

Что такое налог на имущество организаций?

Это налог, который платят фирмы со стоимости зданий, транспорта, крупного оборудования — другими словами, всех основных средств предприятия, включенных в амортизационные группы выше второй. Земля, на которой построено предприятие, и иные природные объекты не являются объектами налогообложения.

Налог на имущество организаций регулируется НК РФ и региональными законодательными актами, поскольку доходы от его взимания идут в соответствующий бюджет субъекта РФ. Регионы могут определять дифференцированные ставки налога (не больше 2,2%).

По налогу на имущество необходимо регулярно сдавать декларации, рассчитывать авансы к уплате и саму сумму налога.

Платят этот налог и отечественные фирмы, и зарубежные. Исключение сделано для компаний, работающих на спецрежимах, например, упрощенке, вмененке, патенте. Но даже спецрежимники признаются плательщиками налога на имущество, если у них есть недвижимость определенного типа.

Подробности см. в материалах:

Налоговая база по налогу на имущество организаций

Налоговая база по общему правилу рассчитывается как остаточная стоимость основных средств.

Подробнее о порядке расчета можно узнать здесь.

В расчете остаточной стоимости с 2015 года появились нововведения.

Подробнее о них читайте в материале «С 01.01.2015 налоговую базу по налогу на имущество можно уменьшать на учтенные в стоимости ОС будущие расходы».

Если вы сдаете недвижимость в аренду, то и в этом случае обязаны перечислять в бюджет налог на имущество.

А как быть с неотделимыми улучшениями, произведенными арендодателем?

Ответ ищите в этой статье.

При подсчете налоговой базы бухгалтер должен иметь в виду ряд особенностей.

Например, такие, о которых рассказывается в материале «Расчет налога на имущество при проведении модернизации основных средств».

Кадастровый налог на имущество

С 2014 года ряд объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам, оценивается для расчета налоговой базы по налогу на имущество по кадастровой стоимости. Это нововведение коснулось не всех.

Узнать, нужно ли вам считать базу для налогообложения по новым правилам, поможет статья «Когда платить налог на имущество по кадастровой стоимости».

Для подсчета налоговой базы следует определить кадастровую стоимость недвижимости.

Как это сделать, вам объяснит наша публикация.

Чем отличается кадастровая оценка от расчета по остаточной стоимости?

Остаточная стоимость недвижимости — это ее первоначальная стоимость, уменьшенная на сумму амортизационных платежей. Первоначальная стоимость зданий определяется с привлечением специалистов из БТИ. Они оценивают размеры здания, материалы, из которых оно построено, количество окон, дверей и т. д.

На основании этих сведений формируется инвентаризационная стоимость недвижимости. Обычно она далека от реальной рыночной стоимости, поскольку не учитывает таких субъективных факторов, как местоположение, инфраструктура и др. А вот кадастровая оценка, которую проводят лицензированные фирмы-оценщики, эти факторы учитывает — потому и стоимость получается выше. А это значит, что изменение методики расчета налоговой базы по налогу на имущество государством при неизменном размере налоговых ставок привело к росту налоговой нагрузки на бизнес и увеличению поступлений в бюджеты субъектов РФ.

Введение кадастровой оценки в налоговую практику привело к возникновению ряда проблем в подсчетах. Например, организация проводит операции с недвижимостью (приобретение или реализация), при этом срок владения имуществом составляет не полный год, а меньше. На каком основании юридическое лицо может рассчитывать налог на имущество по сроку реального владения?

Об этом читайте в материале «С 01.01.2015 все компании вправе корректировать кадастровую стоимость недвижимости с учетом периода фактического владения».

Бывают ситуации, когда недвижимость была неправомерно включена в перечень имущества, облагаемого налогом по кадастровой стоимости.

Что делать в таком случае и можно ли затем пересчитать сумму налога, расскажет эта статья.

Ситуации, в которых имущество, попавшее в кадастровый список, впоследствии разделяется на несколько отдельных объектов, встречаются нечасто. Но и для такого непростого случая мы подготовили для вас несколько статей:

С помощью этой информации вы сможете правильно рассчитать налоговую базу по вновь образовавшимся объектам недвижимости, а также обезопасите себя от придирок налоговых инспекторов.

В 2014 году недвижимость включалась в перечень имущества, стоимость которого определяется как кадастровая, на основании критериев, утвержденных НК РФ и региональным законодательством. В частности, в список попадали торговые комплексы и административно-деловые центры. В 2015 году данный перечень расширили — были добавлены здания, совмещающие в себе несколько функций.

О них наш материал «С 01.01.2015 налогом на имущество по кадастровой стоимости облагаются «гибриды» деловых и торговых центров».

Кадастровая стоимость недвижимости может меняться. Например, в случае ошибки фирмы-оценщика либо если организация осуществила реконструкцию здания.

Как в таком случае посчитать налог на имущество и каким нормативным актом руководствоваться?

Читайте об этом здесь.

Нюансы определения налоговой базы налога на имущество организаций

Организация может владеть объектом недвижимости совместно с другими юридическими или физическими лицами.

Как в таком случае вычислить сумму налога к уплате, расскажут статьи:

В отличие от общества с ограниченной ответственностью или акционерного общества осуществление деятельности по договору простого товарищества не приводит к образованию юридического лица. Особенность такого договора состоит в объединении имущества и усилий участников для получения прибыли или достижения какой-либо цели. Бухгалтерский и налоговый учет по договорам простого товарищества имеет свою специфику, поскольку ведение деятельности может осуществляться как совместно всеми участниками, так и одним товарищем от имени всех (или наоборот, все товарищи могут выступать от имени товарищества в целом).

Если вы являетесь участником договора простого товарищества, то вам может быть интересна статья «Налог на «совместное» имущество в простом товариществе рассчитывается пропорционально доле каждого участника».

В связи с ростом налоговой нагрузки руководители компаний, юристы и бухгалтеры задаются естественным вопросом: как законно уменьшить налоговые отчисления? НК РФ предусматривает льготы по налогу на имущество.

Кто их может применять и при соблюдении каких условий, рассказывается в нашей статье.

Расчет налоговой базы по налогу на имущество организаций с введением кадастровой оценки усложнился. К тому же государство увеличило налоговое бремя для спецрежимников, которые раньше не платили этот налог и не сдавали отчетность по нему.

Наши специалисты подготовили пошаговую инструкцию по расчету налога на имущество. Ознакомиться с ней можно здесь.

Итоги

Налоговая база по налогу на имущество определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Выписку о его оценке можно получить на сайте Росреестра.

Если имущества в перечне облагаемого по кадастровой оценке нет, то расчет осуществляется, как и раньше, по остаточной стоимости активов. Читайте нашу рубрику «Налоговая база по налогу на имущество организаций», чтобы не пропустить актуальную законодательную информацию, которая поможет вам избежать ошибок в расчете налога или отстоять свою позицию в споре с налоговиками.

Освобождение от налога на имущество организаций при применении ЕНВД не распространяется на объекты, налоговая база, по которым определяется как их кадастровая стоимость

Освобождение от налога на имущество организаций при применении ЕНВД не распространяется на объекты, налоговая база, по которым определяется как их кадастровая стоимость

С 1 июля 2014 г. вступает в силу новая редакция п. 4 ст. 346.26 Налогового Кодекса РФ – Федеральный закон от 02.04.2014 № 52-ФЗ.

Организации, применяющие спецрежим в виде уплаты ЕНВД, освобождаются от уплаты налога на имущество организаций (п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Такое освобождение касается только объектов, используемых в деятельности, облагаемой данным налогом.

Согласно изменениям, внесенным в п. 4 ст. 346.26 НК РФ, указанное освобождение не распространяется на объекты недвижимости, в отношении которых база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость. Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ к этому имуществу относятся:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

На основании положений пунктов 2 и 7 статьи 378.2 Кодекса налоговая база в отношении указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса объектов недвижимости определяется как кадастровая стоимость в случае принятия законодательным (представительным) органом субъекта Российской Федерации соответствующего нормативного правового акта и включения конкретного объекта в перечень, определенный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В силу п. 9 ст. 378.2 НК РФ вид фактического использования зданий и помещений в них определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в порядке, установленном Минэкономразвития России по согласованию с Минфином России. До принятия соответствующего акта применяется порядок, закрепленный нормативным правовым актом субъекта РФ (ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 02.11.2013 N 307-ФЗ).

В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества, исчисление суммы налога (сумм авансовых платежей по налогу) в отношении данных объектов, по мнению ФНС России, осуществляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых объекты недвижимого имущества находились в собственности организации, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде.

Письмо ФНС России от 19.06.2014 № БС-4-11/[email protected] «О налоге на имущество организаций» согласовано с Минфином России.


Возврат к списку


КОНТАКТЫ

454038, г. Челябинск, ул. Часовая, 6

Юридический адрес:

454038, г. Челябинск, ул.Часовая, 6

Телефон:

приемная: +7 (351) 728-33-71
контакт-центр: 8-800-222-2222
телефон доверия: +7 (351) 728-34-04

Факс:

+7 (351) 735-00-36

Начальник:

Федосеева Светлана Леонидовна

Код ИФНС

7460

Наименование

Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России № 22 по Челябинской области

ИНН

7460000010

КПП

746001001

Адрес

,454038,,,Челябинск г,,Часовая ул,6,,

Банк получателя

Отделение Челябинск

БИК

047501001

Бюджетн Бюджетный счет

40101810400000010801

Наименование получателя

УФК по Челябинской области (Межрайонная ИФНС России № 22 по Челябинской области)

Для направления обращений в электронной форме в ФНС России и ее территориальные налоговые органы Вы можете воспользоваться
online-сервисом: «Обратиться в ФНС России» перейти

Для определения кода ОКТМО воспользуйтесь сервисом «Узнай ОКТМО» перейти

Сервис «Заполнить платежное поручение» перейти

Дополнительная информация:

Инспекция обслуживает налогоплательщиков Металлургического района г. Челябинска, Аргаяшского, Кунашакского и Сосновского муниципальных районов.

Прием документов по государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей осуществляет ИФНС России по Тракторозаводскому району г. Челябинска

ТОРМЫ

Территориальный участок № 7426 (Аргаяш)

КОНТАКТЫ

456880, Челябинская область, с. Аргаяш, ул. Гагарина, 25А

Телефон:

контакт-центр: 8-800-222-2222

СПОСОБ ПРОЕЗДА

100 метров от Автовокзала

Территориальный участок № 7433 (Кунашак)

КОНТАКТЫ

456730, Челябинская область, с.Кунашак, ул. Ленина, 86-А

Телефон: контакт-центр: 8-800-222-2222

СПОСОБ ПРОЕЗДА

от Автовокзала 300 метров по ул. Коммунистической до пересечения с ул. Ленина

Территориальный участок № 7438 (Долгодеревенское)

КОНТАКТЫ

456510, Челябинская область, с. Долгодеревенское, пер. Школьный, 20

Телефон:

контакт-центр: 8-800-222-2222

СПОСОБ ПРОЕЗДА

от остановки «Село Долгодеревенское» по ул. Свердловской до пер. Школьный


КС не принял жалобу на порядок и нюансы определения налоговой базы по налогу на имущество организаций

По мнению одного из экспертов «АГ», определение Конституционного Суда затрагивает частный вопрос, касающийся корректировки кадастровой стоимости на объекты недвижимости, а выводы Суда будут способствовать большей стабильности и определенности в соответствующих налоговых отношениях. Другой полагает, что КС резонно указал налогоплательщику на ненадлежащий выбор последним способа защиты своих прав путем самостоятельного исключения НДС из кадастровой стоимости имущества и оспаривания доначисления налоговым органом налога на имущество. Третий отметил, что в рассматриваемом деле от Суда можно было бы ожидать более подробной мотивировки по актуальному вопросу с исчислением НДС при определении кадастровой стоимости.

23 апреля Конституционный Суд вынес Определение № 818-О по жалобе об оспаривании конституционности ст. 375, п. 1 и 15 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, регулирующих порядок и нюансы определения налоговой базы по налогу на имущество организаций.

Заявителем выступило АО «ДПП-ПЛАЗА», которому арбитражные суды различных инстанций отказали в признании незаконными решений налогового органа о начислении недоимки по налогу на имущество организаций. Суды сочли, что в целях расчета такого налога заявитель самостоятельно и неправомерно уменьшил отраженные в ЕГРН показатели кадастровой стоимости налогооблагаемого имущества на сумму НДС, включенную в эту стоимость по итогам государственной кадастровой оценки. Они также отметили, что при рассмотрении налогового спора арбитражный суд не вправе корректировать установленную кадастровую стоимость объектов недвижимости, так как закон предусматривает специальные процедуры ее оспаривания.

По мнению заявителя, оспариваемые нормы неконституционны, поскольку допускают для целей уплаты налога на имущество организаций применение кадастровой стоимости объекта недвижимости, увеличенной на сумму НДС.

Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, Конституционный Суд напомнил, что в отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и применяемая с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ (п. 2 ст. 375 Кодекса). Для этих целей уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее первого числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определяет перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых их налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

«Тем самым для таких случаев федеральный законодатель определил существенный элемент налогового обязательства по налогу на имущество организаций – налоговую базу как кадастровую стоимость объектов недвижимости, указанную в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Оспариваемые заявителем нормы Налогового кодекса РФ, устанавливающие налоговую базу по налогу на имущество организаций и порядок ее определения, не предусматривают при определении кадастровой (рыночной) стоимости имущества ее увеличение на сумму налога на добавленную стоимость», – отмечено в определении.

При этом КС подчеркнул, что в своих письмах Минфин и ФНС России со ссылкой на позицию Верховного Суда, изложенную в Определении от 15 февраля 2018 г. № 5-КГ17-258, разъясняли, что само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации такого имущества не создает объект обложения НДС. Оспариваемые заявителем законоположения не препятствуют налогоплательщикам в реализации своего права по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости в установленном законом порядке (в части увеличения ее на сумму НДС).

Старший партнер АК «Бородин и Партнеры» Алексей Пауль полагает, что определение КС РФ затрагивает частный (процедурный) вопрос, касающийся корректировки кадастровой стоимости на объекты недвижимости, являющиеся объектом по налогу на имущество организаций. «Причиной спора явилось включение в размер кадастровой стоимости суммы НДС, такая практика была достаточно распространена, но в конечном итоге Верховный Суд признал ее незаконной в 2018 г.», – отметил он.

По мнению эксперта, позиция о запрете включения в налоговую базу по налогу на имущество организаций НДС является основанием для оспаривания неправильно определенной кадастровой стоимости, однако налогоплательщик решил самостоятельно рассчитать правильную кадастровую стоимость, исключив из нее НДС. «Такой подход вряд ли может быть признан правомерным. С одной стороны, подп. 11 п. 1 ст. 21 НК РФ позволяет налогоплательщикам не выполнять неправомерные акты и требования налоговых органов, иных уполномоченных органов и их должностных лиц, не соответствующие НК РФ или иным федеральным законам. Но, с другой стороны, нормы о налоге на имущество организаций прямо устанавливают, что налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (п. 2 ст. 375 НК РФ)», – убежден Алексей Пауль.

Адвокат добавил, что Конституционный Суд, отказав в принятии к рассмотрению жалобы налогоплательщика, фактически в мотивировочной части подтвердил необходимость оспаривания неправильно определенной кадастровой стоимости. «Такой подход, видимо, более предпочтителен, так как способствует большей стабильности и определенности в налоговых отношениях и может сократить количество налоговых споров, основанных на самостоятельной корректировке кадастровой стоимости», – подытожил Алексей Пауль.

Адвокат, старший юрист налоговой практики Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Дмитрий Кириллов полагает, что определение Суда демонстрирует единообразный подход высших судебных инстанций к рассматриваемому вопросу. «Самостоятельно исключая НДС из кадастровой стоимости имущества и оспаривая доначисление налога на имущество в споре с налоговым органом, налогоплательщик применил ненадлежащий способ защиты своих прав, на что ему резонно указал Конституционный Суд. Если бы налогоплательщик оспорил кадастровую стоимость имущества в административной процедуре, ему бы с высокой долей вероятности удалось снизить ее на сумму НДС со ссылкой на перечисленные в определении судебные акты Верховного Суда, а затем включить в ЕГРН и использовать для расчета налога на имущество», – отметил он.

По мнению партнера и руководителя практики «Арбитражное, налоговое и банкротное право» КА г. Москвы № 5, адвоката Вячеслава Голенева, несмотря на то что ситуация, описываемая заявителем по делу, разрешена правильно, от КС можно было бы ждать более подробной мотивировки по остающемуся актуальным вопросу с исчислением НДС при определении кадастровой стоимости. «Этот вопрос на протяжении 2017–2020 гг. был предметом подробного исследования судов общей и арбитражной юрисдикции, и позиция далеко не однозначна», – отметил он.

Читайте также

ВС указал, как учитывать пересмотренную кадастровую стоимость при определении налоговой базы

Верховный Суд отметил, что пересмотр кадастровой стоимости объекта в связи с выявлением ошибок при ее определении направлен не на установление новых условий налогообложения, а на исправление соответствующих искажений

12 Августа 2019

Эксперт убежден, что о такой неоднородной практике свидетельствует ряд определений Судебных коллегий по экономическим спорам или административным делам ВС РФ. В частности, из Определения ВС РФ № 305-КГ18-17303 от 17 июля 2019 г. по делу № А40-232515/2017 следует, что величина налога на имущество за 2016 г. в такой ситуации должна определяться расчетным путем (подп. 7 п. 1 ст. 31 НК РФ) на основании объективных и соответствующих действительности сведений о стоимости объектов недвижимости (для целей налогообложения преимущественно применение кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости).

В свою очередь, Определение ВС РФ № 5-КГ17-258 содержит следующий фрагмент: «рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС». Другое Определение Суда № 5-КГ18-96 от 9 августа 2018 г. содержит фразу: «установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано».

Кроме того, добавил Вячеслав Голенев, из Определения ВС № 5-КА19-66 от 5 февраля 2020 г. следует, что «суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, противоречит законодательству об оценочной деятельности, однако без учета приведенных выше законоположений поставил на разрешение эксперта вопрос определения рыночной стоимости указанных нежилых помещений без учета налога на добавленную стоимость, в результате чего эксперт определил рыночную стоимость с выделением НДС».

По словам адвоката, хотя по экономической природе налога на имущество в его базу как кадастровую стоимость НДС не включается, одна лишь фабула многочисленных похожих дел указывает на неурегулированность этого вопроса и недостаточную четкость для нижестоящих судов вроде бы очевидных выводов Верховного Суда, которые оформлены последним недостаточно понятно.

«В такой ситуации обнаруживается необходимость закрепить даже в отказном определении КС РФ четкое толкование указанных норм исходя из ст. 57 Конституции, предписывающей определять действительный размер налоговой обязанности налогоплательщика в реальном размере, но не сверх того, что указано законом. Однако КС РФ сослался на необходимость реализации заявителем права на обжалование кадастровой стоимости именно в судах общей юрисдикции, по сути, уйдя от разрешения вопроса по существу. Скрывшись за процедурными вопросами разной подведомственности (а ныне – подсудности) дел о кадастровой стоимости, Конституционный Суд не ответил по существу на вопрос о том, подлежит ли НДС оставлению в составе рыночной стоимости объекта недвижимости для цели обложения его налогом. Это не способствует установлению не просто налогово-правовой, но и конституционной определенности в размере действительной налоговой обязанности», – резюмировал Вячеслав Голенев.

Конституционный Суд разъяснил условия взимания налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости

18. 11.2020

Примерное время чтения: 3 мин.


Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о принятии Конституционным Судом РФ Постановления от 12.11.2020 № 46-П, в котором уточняется, в каких случаях объект недвижимости может считаться торговым центром с налоговой базой, исчисляемой по кадастровой стоимости.


Предметом проверки со стороны Конституционного Суда стал подп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ. Согласно указанной норме, для целей определения налоговой базы по налогу на имущество организаций с учетом кадастровой стоимости имущества торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания. Заявитель, обращаясь в Конституционный суд, указывал, что такая формулировка допускает взимание налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости исключительно по признаку назначения земельного участка, на котором они расположены, вне зависимости от предназначения и фактического использования самих этих объектов.


Проанализировав норму подп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, Конституционный Суд отметил, что по ее буквальному смыслу наличие среди видов разрешенного использования земельного участка такого, который допускает размещение объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания, приводит к тому, что все размещенные на нем здания приобретают статус торгового центра в качестве объекта налога на имущество организаций с налоговой базой, исчисляемой по кадастровой стоимости. Тем самым определение налоговой базы и размер налога ставятся в зависимость от сугубо градостроительных и землеустроительных решений.


Конституционный Суд пришел к выводу, что взимание налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, исключительно на основании видов разрешенного использования земельного участка, на котором расположен налогооблагаемый объект, независимо от предназначения и фактического использования самого этого объекта, не оправданно в конституционно-правовом отношении. Подобное регулирование допускало бы возложение повышенной налоговой нагрузки на налогоплательщика без экономических на то оснований и необоснованно лишало бы его права определять налоговую базу исходя из среднегодовой стоимости имущества. В особенности это относится к тем налогоплательщикам, чье недвижимое имущество расположено на арендованных земельных участках, т. к. арендатор существенно ограничен в возможности инициировать изменение вида разрешенного использования земельного участка.


Следовательно, подп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ по своему конституционно-правовому смыслу не может служить основанием для возложения на налогоплательщика обязанности определять налоговую базу по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения).


Норма подп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ признана соответствующей Конституции РФ в истолковании, данном Конституционным судом в постановлении.


О чем подумать, что сделать

Компаниям, владеющим объектами недвижимости, следует учитывать позицию Конституционного Cуда при оценке своих налоговых обязательств. Выводы, сделанные в постановлении, могут быть использованы для оспаривания региональных перечней объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и исключения из них тех объектов, которые не отвечают установленным признакам.


Помощь консультантов

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы оказать консультационные услуги по вопросам правового регулирования налогообложения имущества организаций, помочь в оценке правомерности включения того или иного недвижимого имущества в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и сопровождать процесс оспаривания нормативного акта, утверждающего такой перечень, в судебном порядке.  

Объекты недвижимости с налоговой базой

Министерство экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области определено уполномоченным органом исполнительной власти региона по формированию и передаче в налоговые органы перечня объектов недвижимого имущества, для которых налоговой базой является кадастровая стоимость.

ПРИКАЗЫ МИНИСТЕРСТВА

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 23.03.2021 г. № 37 «О внесении изменений в некоторые приказы Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области и Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 08.02.2021 г. № 19 «О внесении изменений в некоторые приказы Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области и Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области «

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 28.12.2020 г. № 187 «О внесении изменений в некоторые приказы Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области и Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 16.12.2020 г. № 177 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2021 год»

Приложение к приказу Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 16.12.2020 г. № 177

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 09.11.2020 г. № 150 «О внесении изменений в некоторые приказы Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области и Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 07.08.2020 г. № 101 «О внесении изменений в некоторые приказы Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области и Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 13.07.2020 г. № 93 «О внесении изменений в некоторые приказы Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области и Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 25.05.2020 г. № 68 «О внесении изменений в некоторые приказы Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области и Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 20.03.2020 г. № 33 «О внесении изменений в некоторые приказы Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области и Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 13.02.2020 г. № 21 «О внесении изменений в некоторые приказы Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области и Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 26.12.2019 г. № 204 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год»

Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год к приказу Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 26.12.2019 г. № 204 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 19.11.2019 г. № 170 «Об исключении объектов из Перечней на 2017-2019 гг.»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 27.09.2019 № 140 «Об исключении объектов налогообложения на 2017-2019 годы»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 05.04.2019 № 32 «О внесении изменений в приказ от 27 декабря 2018 года № 198»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 05.04.2019 № 31 «О внесении изменений в приказ от 26 декабря 2017 года № 161»

Приказ Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 05.04.2019 № 30 «О внесении изменений в отдельные приказы Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области»

Приказ Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области от 27.12.2018 № 198 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2019 год»

Приложение к приказу Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательств и торговли Калининградской области от 27.12.2018 № 198 » Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2019 год»

Приказ Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области от 24.12.2018 № 193 «О внесении изменений в приказ от 26 декабря 2017 года № 161»

Приказ Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области от 24.12.2018 № 192 «О внесении изменений в приказ от 26 июля 2017 года № 86»

Приказ Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области от 26.12.2017 года № 161 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2018 год»

Приложение к приказу Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области от 26.12.2017 года № 161 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2018 год»

Приказ Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области от 26.12.2017 года № 160 «О внесении изменений в приказ от 26 июля 2017 года № 86»

Перечень объектов недвижимого имущества (по состоянию на 12.09.2017 г.)

Приказ Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области от 26.12.2016 года № 111 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость»

Приложение к приказу Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области от 26.12.2016 года № 111 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость»

Приказ Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области от 30.05.2017 года №73 «о внесении изменений в приказ от 26.12.2016 года № 111»

Приказ Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области от 26.07.2017 № 86

Приложение к приказу Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли Калининградской области от 26.07.2017 № 86


НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА

Статья 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации

Закон Калининградской области «О налоге на имущество организаций»

Постановление Правительства Калининградской области «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти Калининградской области по определению перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость»

Постановление Правительства Калининградской области «О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, расположенных на территории Калининградской области, для целей налогообложения»

Информация о порядке исключения объекта нежилого фонда из перечня объектов недвижимого имущества

Согласие на обработку персональных данных

Информация о налоге на имущество организаций

Решение Калининградского областного суда от 22.11.2018 по делу № 3а-102/2018

Решение Калининградского областного суда от 05.02.2018 Дело № 3а-21/2018

Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 20.06.2018 Дело № 71-АПГ18-6

Решение Калининградского областного суда от 28.08.2018 Дело № 3а-90/2018

Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 11.01.2019 Дело № 71-АПГ18-15

Решение Калининградского областного суда от 29.04.2019 Дело № 3а-44/2019

Решение Калининградского областного суда от 27.05.2019 по делу № 3а-45/2019

Решение Калининградского областного суда от 03.09.2019 по делу № 3а-67/2019

Решение Калининградского областного суда от 18.05.2020 Дело № 3а-75/2020

Решение Калининградского областного суда от 15.02.2021 Дело № 3а-45/2021


ПРОТОКОЛЫ 2021 ГОДА

Протокол № 1

Протокол № 2

Протокол № 3

Протокол № 4

Протокол № 5

Протокол № 6


ПРОТОКОЛЫ 2020 ГОДА

Протокол № 1

Протокол № 2

Протокол № 3

Протокол № 4

Протокол № 5

Протокол № 6

Протокол № 7

Протокол № 8

Протокол № 9

Протокол № 10

Протокол № 11

Протокол № 12

Протокол № 13

Протокол № 14

Протокол № 15


ПРОТОКОЛЫ 2019 ГОДА

Протокол № 1

Протокол № 2

Протокол № 3

Протокол № 4

Протокол № 5

Протокол № 6

Протокол № 7

Протокол № 8

Протокол № 9

Протокол № 10

Протокол № 11

Протокол № 12

Протокол № 13

Протокол № 14

Протокол № 15

Протокол № 16

Протокол № 17

Протокол № 18


ПРОТОКОЛЫ 2018 ГОДА

Протокол № 1

Протокол № 2

Протокол № 3

Протокол № 4

Протокол № 5

Протокол № 6

Протокол № 7

Протокол № 8

Протокол № 9

Протокол № 10

Протокол № 11

Протокол № 12

Протокол № 13

Протокол № 14


ПРОТОКОЛЫ 2017 ГОДА

Протокол № 1

Протокол № 2

Протокол № 3

Протокол № 4

Протокол № 5

Протокол № 6

Протокол № 7

Протокол № 8

Протокол № 9

Протокол № 10

Протокол № 11

Протокол № 12

Протокол № 13

Протокол № 14

Протокол № 15


 Объекты недвижимости с налоговой базой — кадастровой стоимостью

Рубрика Налог на имущество организаций

Минфин поступает разумно, обсуждая возможность возвращения налога на движимое имущество юридических лиц, заявил первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Сергей Рябухин.

 

Его изначально не нужно было отменять, потому что в результате этого решения регионы потеряли доходы и возможность привлекать инвесторов, предлагая льготы по этому налогу, пояснил он «Парламентской газете».

Рябухин отметил, что в бюджетном комитете Совета Федерации изначально были против отмены налога на движимое имущество юридических лиц. Органы власти регионов, которые системно занимались привлечением инвесторов на свою территорию, как правило, заключали соглашения и принимали программы, по которым добросовестным инвесторам, принявшим на себя социальные и другие обязательства, снижали ставку налога на недвижимость с 2 до 1 процента или вообще освобождали от налога через какое-то время, если реализация проекта шла успешно, пояснил Рябухин. А своим решением отменить налог федеральный Центр лишил регионы такого инструмента регулирования инвестиционных процессов. По мнению парламентария, это решение было некорректным.

Также, по оценке сенаторов, регионы потеряли серьёзную часть доходов — 360 миллиардов в год, если ставка была бы 2 процента, и 180 миллиардов, если ставку составлял бы 1 процент.

«Несмотря на то что Минфин предлагал комплекс мер, чтобы компенсировать выпадающие доходы, отмена налога всё равно была чувствительной для регионов и с точки зрения инструмента привлечения инвесторов, и с точки зрения сбалансированности региональных бюджетов», — считает Рябухин.
С другой стороны, теперь, когда налог уже отменили, может быть проблематично вернуться к нему — это решение будет болезненно воспринято деловым сообществом и вызовет дискуссию, полагает сенатор. При этом регионы недовольны существующим положением вещей и справедливо изъявляют желание вновь пользоваться этим инструментом, добавил он.

По его мнению, если и возвращаться к налогу на движимое имущество, нужно будет навести в этой сфере порядок, так как раньше использовали недостаточно чёткую формулировку, что такое движимое имущество, и это вызывало злоупотребления со стороны недобросовестных плательщиков. Например, буровую установку могли попытаться записать в недвижимое имущество, чтобы получить льготу, ссылаясь на то, что буровую установку двигают раз в несколько лет, пояснил Сергей Рябухин.

Информация по формированию перечня недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество которых с 1 января следующего года определяется исходя из кадастровой стоимости в Республике Тыва

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ и Закона Республики Тыва от 27.11.2003 N 476 ВХ-1 (ред. от 28.11.2017) «О налоге на имущество организаций» Министерством земельных и имущественных отношений Республики Тыва ежегодно формируется и утверждается перечень недвижимого имущества (далее Перечень), в отношении которых налоговая база по налогу на имущество которых с 1 января следующего года определяется исходя из кадастровой стоимости в Республике Тыва.              Налоговая ставка в Республике Тыва определяется как их кадастровая стоимость в отношении торговых центров, административно-деловых центров и нежилых помещений общей площадью свыше 1000 кв.м. (налоговая ставка установлена в Законе РТ от 30.11.2016 г. № 232-ЗРТ «О внесении на рассмотрение Верховного Хурала (парламента)  Республики Тыва проекта закона Республики Тыва «О внесении изменений в Закон Республики Тыва «О налоге на имущество организаций).

Количество объектов в Перечне  недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (административно-деловые и торговые центры и помещения в них) в 2019 году увеличено в сравнении с 2018 годом с 64 до 103 объектов, или на 60,9 процента больше предыдущего года.

в 2016 г. в Перечне на 2017 г. утверждены 3 объекта;
в 2017 г. в Перечне на 2018 г. утверждены 30 объектов;
в 2018 г. в Перечне на 2019 г. утверждены 81 объектов;

в 2019 г. в Перечне на 2020 г. утверждены 103 объекта.

Перечень объектов на 2021 год будет утвержден в конце 2020 года в соответствии с Порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость.

Пересмотр освобождения от налога на имущество

Государственная собственность освобождена от местных налогов почти повсеместно в Соединенных Штатах, но эта ситуация основана не на логике, а на устаревших исторических соображениях. Примечательно, что нет никаких исчерпывающих оценок стоимости этих льгот. Для сравнения, стоимость освобождения от налога на имущество для некоммерческих организаций (исключая молельные дома) составляла около 900 миллиардов долларов в 1997 году, а на благотворительную собственность (включая больницы и университеты) приходилось около 500 миллиардов долларов из этой суммы (Cordes, Gantz and Pollak 2002, 89).Даже без исчерпывающих данных ясно, что количество земель, находящихся в государственной собственности, намного больше, чем у некоммерческих холдингов. Однако статус государственной земли, освобожденной от налогообложения, почти не вызывает жалоб (за исключением западных штатов, где федеральные земельные владения огромны), тогда как освобождение некоммерческих организаций часто оспаривается.

Историческая справка и федерализм сегодня

Государственная собственность традиционно освобождалась от налогообложения, чтобы избежать пустого ритуала, когда государь облагал налогом себя.Неявное предположение о существовании единого суверена было вполне разумным в елизаветинской Англии, где впервые появился налог на собственность, но не в сегодняшних США. Множество школьных округов и специальных округов, которые сейчас конкурируют с округами и муниципалитетами за поступления от налога на собственность, в XIX веке практически не существовали. Сегодня нет экономических причин исключать всю государственную собственность из налоговой базы.

Льготы для частных некоммерческих организаций возникли в результате освобождения от уплаты государством.В семнадцатом веке частные вечеринки не всегда ждали, пока корона отремонтирует их мосты, дамбы, дамбы или шоссе. Они брали на себя эту ответственность всякий раз, когда того требовали личные интересы и позволял кошелек. Капиталоемкость такой деятельности, которая избавила правительство от бремени, сделала освобождение от налога на имущество логическим инструментом для поощрения частной инициативы. Таким образом, первые благотворительные льготы были своего рода квазигосударственным освобождением, субсидирующим частные лица, выполнявшие государственные обязанности.

Благотворительные льготы для борьбы с бедностью были выделены в отдельную категорию, поскольку первоначально сокращение бедности не считалось обязанностью правительства. Изменение этого отношения с течением времени привело к уменьшению различий между сокращением бедности и освобождением правительства от бремени, но они остаются двумя отдельными основаниями для освобождения от уплаты благотворительной помощи. До Нового курса 1930-х годов округа США несли главную ответственность за оказание помощи бедным, поддерживая богадельни и рабочие фермы.Основные государственные расходы, необходимые для них, приходились на землю и строительство, поскольку жители выполняли повседневную работу по эксплуатации этих объектов. В этой ситуации освобождение от налога на имущество имело смысл. Если благотворительная организация не построит такой объект, ответственность будет лежать на правительстве округа и будет финансироваться за счет налогов на имущество. Было легко увидеть четкую и убедительную связь между сокращением бедности, облегчением бремени правительства и освобождением от налога на имущество.

Современный федерализм США подорвал эти связи. Сейчас нет единого суверена, а есть 87 000 единиц правительства, включая 19 000 муниципалитетов, 16 600 поселков и поселков, 3 000 округов, 13 700 школьных округов и 34 700 специальных округов, которые часто пересекаются сложным образом. Налог на имущество является практически единственным источником внутренних доходов для школьных округов и специальных округов. Правительственное освобождение от налога может применяться таким образом, чтобы ни одна правительственная единица не платила налоги самой себе, в то время как налогоплательщики за пределами налоговой юрисдикции, которые получают выгоду от собственности, будут платить налог.

Оценка уникальной государственной собственности и инфраструктуры — проблема, но она не является непреодолимой. Новое дополнение к общепринятым принципам бухгалтерского учета требует от местных органов власти отражать в своих балансах остаточную стоимость своих физических активов, включая инфраструктуру, что может быть отправной точкой для оценки такого имущества. Имущество местных органов власти уже облагается налогом в 11 штатах при условии, что оно находится за пределами границ владельца. Например, водохранилище, принадлежащее водному округу, может облагаться налогом в городе или округе, где находится водохранилище, а налог может взиматься за счет увеличения платы за воду, взимаемой с потребителей коммунального предприятия.

Строгий консенсус в пользу исключения государственной собственности объясняется инерцией, властью и осторожностью. Федеральное правительство владеет обширными земельными владениями, не взимает налоги на собственность и поэтому будет выступать против любого налога на государственную собственность. Кроме того, это защищает Конституция. Правительства штатов также имеют обширные владения и не получают значительной выгоды от налогов на собственность, поэтому они также будут выступать против налогообложения государственной собственности. Местные органы власти, особые округа и школьные округа были бы чистыми бенефициарами, если бы государственная собственность облагалась налогом, поскольку их собственное имущество невелико по сравнению с федеральным правительством и правительствами штатов, но налог на имущество обеспечивает почти 40 процентов их доходов (U.С. Бюро переписи населения 1998 г.).

Благотворительные исключения как суверенные исключения

Пока государственная собственность не облагается налогом, благотворительность усиливается. Эвелин Броуди (1998; 2002) утверждает, что государства, предоставляя преимущества суверенитета некоммерческим организациям, признают лежащую в основе независимую, самоуправляемую природу этих институтов. «Освобождение от налогов несет в себе ощущение того, что некоммерческий сектор остается неприкосновенным, а сама концепция суверенитета воплощает независимую власть управления» (Brody 1998, 588).В соответствии с федеральным налоговым законодательством ни благотворительные учреждения, ни органы местного самоуправления не облагаются налогом на чистый доход, взносы или процентный доход по облигациям, но оба облагаются налогом на платежи за оказанные услуги. Рассмотрение благотворительных некоммерческих организаций как квазисуверенных позволяет нам разобраться в «правилах налоговой схемы, которые направлены на сокращение, а не на усиление экономической мощи благотворительного сектора». В конце концов, соперничающие суверены редко чувствуют себя комфортно, позволяя другому становиться слишком сильным »(Brody 1998, 586).

Верховный суд США в деле Walz v Tax Commissioners, 397 US 664 (1969) поддерживает позицию Броуди: «[Освобождение] ограничивает финансовые отношения между церковью и государством и имеет тенденцию дополнять и усиливать желаемое разделение, изолируя каждого от другого (курсив добавлен) ». Церкви и, как следствие, другие некоммерческие организации являются суверенами в своей области, которая ограничена высшим суверенным правительством — правительством штата.

И наоборот, аргументы, используемые для нападок на определенные льготы в отношении благотворительности, также могут быть применены к льготам правительства.Критики освобождения от уплаты налогов для некоммерческих организаций сосредотачиваются на крупных, богатых имуществом и финансово сильных организациях, называя их коммерческими предприятиями (Балк, 1971; Хайман, 1990; Галл, Боровски, 1993). В эту категорию входят колледжи, университеты, больницы и дома престарелых. Ни один штат не запрещает благотворительным организациям заниматься коммерческой деятельностью, но 8 штатов из 43, ответивших на опрос, описанный ниже, запрещают благотворительным организациям получать прибыль даже в институциональных целях. Все штаты запрещают благотворительным владельцам освобожденной от налогообложения собственности передавать прибыль частным лицам.«Это устоявшийся принцип закона, согласно которому благотворительное учреждение не теряет своего благотворительного характера и последующего освобождения от налогообложения только потому, что получатели его пособий, которые в состоянии платить, обязаны это делать, при условии, что средства, полученные от этого посвящены благотворительным целям учреждения »(American Jurisprudence 1944).

Коммерческие предприятия местного самоуправления, как правило, освобождены от уплаты налогов, в том числе воздушные и морские порты, объекты по производству электроэнергии, водоочистные и распределительные установки, поля для гольфа, магазины упакованных спиртных напитков и парковочные гаражи, и многие другие.Если коммерческая деятельность должна быть критерием налогообложения, это должно применяться беспристрастно и распространяться также на государственную собственность.

Обзор государственных благотворительных льгот

Каждый штат освобождает от налогообложения благотворительную собственность, но значение слова «благотворительный» сильно различается, поскольку его правовые предшественники восходят к английскому Статуту о благотворительности 1601 года. Политики проявили значительную изобретательность, адаптируя древний закон к современным потребностям, и изобретательность порождает разнообразие.В исследовании, спонсируемом Институтом Линкольна, были изучены законы каждого из 50 штатов, чтобы уточнить определение и применение «благотворительных» налоговых льгот по налогу на имущество.

Как и положено государству, частные некоммерческие организации пользуются защищенными конституцией налоговыми льготами почти в том же числе штатов, что и местные органы власти. Конституции 38 штатов делают ссылку на освобождение местных органов власти или частных учреждений, или того и другого. Государства, вероятно, неохотно давали определение благотворительности законодательно, потому что судебная власть является окончательным арбитром в конституционных вопросах.Четыре штата уполномочивают законодательные органы предоставлять исключения без указания конкретных указаний; только 9 (включая все 6 штатов Новой Англии) молчат. Конкретные исключения предусмотрены в 27 штатах и ​​дискреционные в 16. Аризона, Миссури, Небраска, Северная Каролина и Вирджиния входят в обе категории, поскольку они предусматривают некоторые исключения (обычно правительственные), но предоставляют своим законодательным органам свободу действий в отношении других классов институциональной собственности .

Только 10 штатов имеют законодательные определения, и они очень мало похожи (см. Рисунок 1).Четыре из них определяют благотворительность с точки зрения общественного блага, два — с точки зрения облегчения бремени правительства и один (Флорида) может быть отнесен к любой категории. В других штатах благотворительность определяется как помощь в бедности или получение дохода в виде пожертвований или просто путем перечисления видов деятельности, на которую распространяется освобождение, с небольшим совпадением с сокращением бедности. Пять определений штатов (Флорида, Небраска, Нью-Гэмпшир, Северная Каролина и Пенсильвания) чрезвычайно широки, что, по сути, переносит этот вопрос на рассмотрение судебной власти.

Отсутствие четкой закономерности в судебных заключениях вызывает подозрение, что суды должны работать в обратном направлении от желаемого результата для разработки стандартов и тестов. Сегодняшняя ситуация соответствует первой половине двадцатого века, когда бюрократы и судьи были привратниками в некоммерческий сектор, одобряя или отклоняя петицию о создании некоммерческого корпоративного устава, и они «использовали свой контроль для продвижения идей, в которые они верили» (Зильбер 2001, 6). Присуждение устава некоммерческой организации теперь является министерским актом, но освобождение от налога на имущество для благотворительных целей по-прежнему регулируется различными законами штатов с своеобразным судебным толкованием в каждом штате.Несомненный результат — неразбериха в публичных дебатах по поводу освобождения от налога на благотворительную собственность. При разработке тестов суды иногда объединяют общественное благо с облегчением бедности, и результат не имеет исковой силы. Либо одно, либо другое должно иметь приоритет. Если устав не ясен, суды свободны выбирать и переключаться туда и обратно.

Пример больниц показателен. Хотя в каждом штате есть больницы, освобожденные от налогов, закон неоднозначен. Больницы имеют конституционную защиту только в 3 штатах, а в 17 они освобождены от уплаты налогов только потому, что суд считает их «учреждениями чисто общественной благотворительности.Знаменитые решения верховных судов Юты и Пенсильвании 1985 года, подрывающие освобождение больниц от налогов, касались медицинских дел. Суды пришли к выводу, что больница (Юта) и консорциум больниц (Пенсильвания) на самом деле не были благотворительными организациями. Не вдаваясь в подробности, средства судебной защиты основывались на принципе борьбы с бедностью.

Много тревог и юридических конфликтов можно было бы предотвратить, если бы облегчение бедности можно было рассматривать отдельно и отдельно от общественной пользы и освобождения правительства от бремени, и, к счастью, это можно было бы количественно оценить.Если законодательный орган хочет, чтобы учреждение определенного типа (например, больницы) уменьшало бедность, то государство должно обложить больницы налогом, но предоставить каждому владельцу собственности в группе налоговый кредит, равный сумме оказанных ими услуг до уплаты налогов обязанность. Это предложение поднимает острый вопрос о том, как измерить стоимость услуг, стоимость которых ниже рыночной, но проблемы преодолимы (см. Боуман [1999], где описан метод оказания больничных услуг). Решения этих сложностей вряд ли привнесут элемент произвола, который присутствует сегодня в судебных решениях.

Х. Вудс Боуман — адъюнкт-профессор программы общественных услуг в Университете ДеПола в Чикаго, штат Иллинойс. Он был приглашенным научным сотрудником в Институте Линкольна в 2001 году и внес вклад в книгу Института городского развития «Освобождение от налога на имущество для благотворительных организаций» под редакцией Эвелин Броуди (2002).

Список литературы

Американская юриспруденция. 1944. Налогообложение 51 § 602.

Балк, Альфред. 1971. Вольный список: собственность без налогов. Нью-Йорк: Фонд Рассела Сейджа.

Боуман, Вудс. 1999. Покупка благотворительной помощи с освобождением от налога на имущество. Журнал анализа политики и управления, том. 18, нет. 1 (зима): 120–125.

Броуди, Эвелин. 1998. О суверенитете и субсидиях: Осмысление освобождения от налога на благотворительность. Journal of Corporation Law vol. 23, нет. 4 (лето): 585–629.

_____. 2002. Правовые теории освобождения от налогов, квази и реальные. В книге «Освобождение от налога на имущество: отображение поля битвы», Эвелин Броуди, изд., 145–172. Вашингтон, округ Колумбия: Городской институт.

Кордес, Джозеф Дж., Мари Ганц и Томас Поллак. 2002. Сколько стоит освобождение от уплаты налога на имущество? В «Освобождение от налога на имущество: отображение поля битвы», Эвелин Броуди, изд., 81–112. Вашингтон, округ Колумбия: Городской институт.

Галл, Гилберт и Нил А. Боровски. 1993. Бесплатная поездка: безналоговая экономика. Канзас-Сити: Эндрюс МакМил.

Хайман, Дэвид А. 1990. Загадка благотворительности: переоценка налоговых льгот для больниц. Американский журнал права и медицины, об.6, вып. 3: 327–380.

Силбер, Норман И. 2001. Корпоративная форма свободы: появление некоммерческого сектора. Боулдер, Колорадо: Westview Press.

Бюро переписи населения США, Министерство торговли США. 1998. Статистический обзор Соединенных Штатов за 1998 год, таблица 500 (данные за 1995 год).

Рисунок 1: Установленные критерии для благотворительных организаций

Аризона требует, чтобы «соответствующие благотворительные организации» тратили не менее 50 процентов своего бюджета на услуги жителям штата, которые получают «временную помощь нуждающимся семьям или жителям с низкими доходами… и их домохозяйствам» [A.Р.С. § 43-1088 G (2)].

Во Флориде «благотворительная цель» означает функцию или услугу, прекращение которой может по закону привести к выделению государственных средств для продолжения выполнения функции или услуги. Необязательно, чтобы государственные средства [фактически] выделялись, а только то, чтобы такое распределение было законным »[Ф.С. §196.012]. Молельные дома освобождаются от налогообложения в соответствии с отдельным законом.

Гавайи определяют благотворительные цели как «сообщества, формирование характера, социальные услуги или образование, включая музеи, библиотеки, художественные академии и жилые дома для пожилых людей, которые могут претендовать на получение ссуды в соответствии с законодательством Соединенных Штатов» [H.C.A. § 246-32 (c) (2)].

В Монтане благотворительные организации должны осуществлять свою деятельность «за счет абсолютных чаевых или грантов» [M.C.A. § 15-6-201 (2) (a) (i)].

В Небраске благотворительные организации должны действовать «исключительно в целях психологической, социальной или физической пользы общественности или неопределенного числа лиц» [R.S.N.A. § 77-202 (1) (d)].

Благотворительная организация в Нью-Гэмпшире — это благотворительная организация, которая выполняет «некоторую услугу общественного блага или благосостояния, способствуя духовному, физическому, интеллектуальному, социальному или экономическому благополучию населения в целом или значительного и неопределенного сегмента населения, включая жителей штат Нью-Гэмпшир… »[Р.A. § 72: 23-1].

В Северной Каролине: «Благотворительная цель — это цель, преследующая гуманные и филантропические цели; это деятельность, которая приносит пользу человечеству или значительному, а не ограниченному сегменту общества без ожидания денежной прибыли или вознаграждения. Гуманное обращение с животными также является благотворительной целью »[Н. Gen. Stat. § 105-278.3 (d) (2)].

Пенсильвания требует: (1) облегчения бедности; (2) продвижение и обеспечение образования, включая среднее образование; (3) продвижение религии; (4) профилактика лечения заболеваний или травм, включая умственную отсталость и психические расстройства; (5) государственные или муниципальные цели; или (6) достижение цели, которая признана важной и полезной для общества и которая способствует достижению социальных, моральных или физических целей »[10 Penn.Статистика. § 372].

Общественная благотворительная организация Южной Дакоты «должна получать большую часть своих доходов от пожертвований, государственных средств, членских взносов или программных взносов, собираемых исключительно для покрытия операционных расходов; он должен уменьшить бремя правительства, предоставляя свои услуги людям, которые в противном случае пользовались бы государственными услугами; он должен предлагать свои услуги людям независимо от их способности платить за такие услуги… »[S.D.C.L. § 10-4-9.1].

Техас определяет благотворительность со ссылкой на вид деятельности, которой занимается такая организация.T.T.C. В § 11 (d) перечислено 19 видов деятельности, в том числе: (d) (1) «оказание медицинской помощи без учета платежеспособности получателей…»

Часто задаваемых вопросов по оценке недвижимости в Небраске | Налоговое управление штата Небраска

Разрешительные исключения
Организация, которая владеет недвижимым или материальным личным имуществом или лицензированными автотранспортными средствами и добивается освобождения от налога на имущество, может подать заявление об освобождении, если:

  1. Недвижимость принадлежит и используется исключительно для сельскохозяйственных или садоводческих обществ; или
  2. Недвижимость:
    1. Принадлежит образовательным, религиозным, благотворительным организациям, кладбищенским организациям или любой другой организации исключительно в интересах любой образовательной, религиозной, благотворительной или кладбищенской организации;

    2. Используется исключительно в образовательных, религиозных, благотворительных или кладбищенских целях;

    3. Не принадлежит и не используется для финансовой выгоды или прибыли ни владельцу, ни пользователю;

    4. Не используется для продажи алкогольных напитков более 20 часов в неделю; и

    5. Не принадлежит и не используется организацией, которая дискриминирует членство или работу по признаку расы, цвета кожи или национального происхождения.

Важно: Когда организация приобретает или преобразует собственность для освобождения от налога после 1 января, но не ранее 1 июля того же года, организация должна подать заявление об освобождении от налогового инспектора округа не позднее 1 июля.

Информацию о недвижимом или амортизируемом материальном личном имуществе см. В заявлении об освобождении, форма 451.

Для автотранспортных средств заявление должно быть подано в казначея графства, см. Заявление об освобождении автотранспортных средств, форма 457.

См. Раздел 350, Постановление, глава 40, Освобождение от налога на имущество.

Другие исключения
Закон (Закон) о налоговых льготах на личную собственность. Начиная с 2016 года, Закон предусматривает освобождение от уплаты первых 10 000 долларов США стоимости материального личного имущества для каждого налогового округа, в котором налогоплательщик подает декларацию о личном имуществе. Несообщение о материальном личном имуществе при возврате личного имущества приведет к аннулированию исключения для любого личного имущества, которое не было своевременно заявлено за этот год.Закон предусматривает фактор освобождения от уплаты налогов для централизованно начисляемых налогоплательщиков. Он также обеспечивает механизм возмещения любых налогов, потерянных округом и политическими подразделениями в результате освобождения. См. Директиву 15-5.

Исключение составляет передвижной дом или автомобиль любого ветерана Вооруженных сил США, который был уволен с честью и имеет инвалидность, связанную со службой. См. Заявление об освобождении, форма 453.

Начинающий фермер или начинающий животновод, сертифицированный Советом начинающих фермеров, может получить освобождение в размере до 100 000 долларов от налогооблагаемой стоимости сельскохозяйственной техники и оборудования.Заявление об освобождении, форма 1027, должно быть подано окружному инспектору не позднее 31 декабря года, предшествующего году, в котором действует освобождение.

В соответствии с программами налоговых льгот штата Небраска, в соответствии с программами налоговых льгот штата Небраска, освобождены от уплаты налога на определенную личную собственность предприятий, принадлежащих соответствующим компаниям — Закон о занятости и инвестиционном росте, форма 775P, и Закон о преимуществах штата Небраска, форма 312P.

Материальное личное имущество, используемое непосредственно для производства электроэнергии с использованием ветра в качестве источника топлива, освобождено от налога на имущество и облагается налогом на мощность, указанным на паспортной табличке.Материальная личная собственность, используемая непосредственно для производства электроэнергии с использованием солнечной энергии, биомассы или свалочного газа, освобождается от налога на имущество, если амортизируемая материальная собственность была установлена ​​1 января 2016 года или после этой даты и имеет паспортную мощность 100 киловатт или более. . См. Директиву об оценке имущества 16-1.

Любая материальная личная собственность, приобретенная лицом, управляющим центром обработки данных, расположенным в Небраске, которое затем включается в другую материальную личную собственность для последующего использования за пределами штата тем же лицом, которое управляет центром обработки данных в этом штате, освобождается от личной собственности налог.

Clark County, NV

ЧТО ТАКОЕ НАЛОГОВАЯ СТОИМОСТЬ?
Налогооблагаемая стоимость — это стоимость собственности, определенная оценщиком с использованием методов, предписанных пересмотренными законодательными актами штата Невада и правилами Департамента налогообложения. В целом, налогооблагаемая стоимость недвижимости — это рыночная стоимость земли и текущая восстановительная стоимость улучшений за вычетом установленной законом амортизации.

КАК ОЦЕНКА ОПРЕДЕЛЯЕТ НАЛОГОВУЮ СТОИМОСТЬ?
В соответствии с действующим законодательством подходящим методом является метод восстановительной стоимости.Используя этот метод, оценщик должен рассчитать количество и стоимость материалов и рабочей силы, которые потребуются для замены объекта собственности. Коэффициент амортизации 1½% в год применяется к эффективному возрасту собственности до 50 лет. Стоимость земли определяется на основе рыночных продаж или других признанных методов оценки и добавляется к стоимости улучшений. Стоимость недвижимости обновляется каждый год.

КАК РАСЧЕТЫВАЮТСЯ НАЛОГИ?
В округе Кларк есть несколько налоговых округов.Чтобы просмотреть разбивку по налоговым округам и налоговым ставкам, нажмите на налоговые округа ниже. Ставки налога для этих районов основаны на сумме денег, выделенных им в бюджет на необходимое содержание и улучшение их объектов и услуг. Налоги, собранные для округов, идут на оплату школ, дорог, полиции и пожарной охраны, а также других услуг, которые налогоплательщик требует и желает от местного правительства. Эти налоговые ставки варьируются в зависимости от типа услуг, предоставляемых в районе.Сравнение городов сопоставимого размера на западе покажет, что Лас-Вегас и округ Кларк имеют одно из самых низких налогов на недвижимость.

Налоговые округа / Налоговые ставки

NRS 361.4723 предусматривает частичное снижение налогов.

Чтобы рассчитать налог на новый дом, который не соответствует критериям налоговой скидки, предположим, что у вас есть дом с налогооблагаемой стоимостью 200000 долларов, расположенный в городе Лас-Вегас, с налоговой ставкой 3,50 доллара за сотню долларов оценочной стоимости.Чтобы определить оценочную стоимость, умножьте налогооблагаемую стоимость дома (200 000 долларов) на коэффициент оценки (35%): 200 000 долларов X 0,35 = оценочная стоимость 70 000 долларов.

Для расчета налога умножьте оценочную стоимость (70 000 долларов) на налоговую ставку (0,035): 70 000 долларов x 0,035 = 2450 долларов США налога за финансовый год.

Если дом уже имеет право на налоговую скидку 3% или 8%, налоги будут рассчитаны на оценочную стоимость с базового года, в котором оно соответствовало. С вопросами относительно суммы налога на конкретную недвижимость следует обращаться в казначейство по телефону (702) 455-4323.

ПОЧЕМУ МОИ НАЛОГИ УВЕЛИЧИВАЮТСЯ ПРИ ИЗМЕНЕНИИ ИМУЩЕСТВА?
По закону Невады оценщик должен ежегодно оценивать все имущество. Оценщик обязан по закону оценивать всю недвижимость по текущей стоимости, которая представлена ​​восстановительной стоимостью улучшения за вычетом амортизации и рыночной стоимости земли. Административный кодекс штата Невада требует, чтобы оценщики штата Невада использовали услуги Marshall & Swift Building Cost Service для определения затрат на замену улучшений за вычетом амортизации.Затем земля оценивается по рыночной стоимости. Стоимость Marshall & Swift обновляется каждый год, чтобы отразить текущие затраты на строительство.

ЧТО, ЕСЛИ ВЫ НЕ СОГЛАСНЫ С ЦЕННОСТЬЮ, КОТОРОЙ ОЦЕНКА РАЗМЕЩАЕТ НА ВАШЕЙ СОБСТВЕННОСТИ?
Если, по вашему мнению, налогооблагаемая стоимость вашей собственности превышает стоимость, указанную на рынке недвижимости, позвоните или войдите в офис оценщика и обсудите свою оценку с оценщиком в офисе оценщика. Оценщик приветствует возможность ознакомиться с любыми доказательствами, которые вы можете предоставить, которые покажут, что оценка нереалистична.

Если после обсуждения вопроса с персоналом оценщика разногласия по-прежнему существуют, вы можете подать апелляцию на свою оценку в Совет по уравнениям округа. Вы можете получить формы в офисе аттестата в течение декабря и до крайнего срока подачи, которым является 15 января, если он не выпадает на праздничный или выходной день, который тогда будет истекать на следующий рабочий день. Позвоните по телефону (702) 455-4997, чтобы отправить вам форму апелляции. Формы относительно просты, поэтому вы можете представлять себя, а не нести судебные издержки.

Если Совет графства после рассмотрения вашей петиции по-прежнему согласен с оценкой эксперта, вы можете подать апелляцию на решение Совета графства в Совет штата по уравнениям. Если Совет штата также согласен с офисом асессора, а вы все еще не согласны, вы можете подать апелляцию в Окружной суд.

ПРОГРАММЫ ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ НАЛОГА НА СОБСТВЕННОСТЬ:
Законодательный орган Невады предусматривает освобождение от налога на имущество физических лиц, отвечающих определенным требованиям. К некоторым из них относятся ветераны, ветераны-инвалиды, оставшиеся в живых супруги, слепые и имущество, принадлежащее религиозным, образовательным или некоммерческим организациям.

налог на недвижимость | Определение, история, администрирование и ставки

Налог на имущество , сбор, который взимается в основном с земли и зданий. В некоторых странах, включая США, налогом также облагаются коммерческое и сельскохозяйственное оборудование и товарно-материальные запасы. Иногда налог распространяется на автомобили, ювелирные изделия и мебель и даже на такие нематериальные активы, как облигации, ипотеки и акции, которые представляют собой претензии или владение материальным богатством. Сумма к оплате основана не на общем чистом капитале лица или компании, а на валовой стоимости без учета долгов.

налог на имущество: протест

Жители Атлантик-Сити, штат Нью-Джерси, протестующие против повышения налога на имущество, 2014 г.

© Aneese / iStock.com

Сборы, обычно не относящиеся к налогам на имущество, — это сборы при передаче собственности , подарок или смерть), специальные сборы за некоторые общественные услуги или улучшения (например, специальные взносы в Соединенных Штатах), определенные типы сельскохозяйственных сборов и части подоходного налога, которые применяются к предполагаемой или фактической урожайности сельскохозяйственных или городских земель.

Объем налога в разных странах сильно различается в зависимости от правовых факторов, административных реалий, традиций, наличия других источников дохода, организации правительства (особенно на уровне местного самоуправления, где доход от этого сбора может иметь ключевое значение), а также предоставляемые государственные услуги. Классификация собственности по разным типам служила основой для изменения фактического бремени налогоплательщиков — иногда за счет исключения части стоимости некоторых видов собственности (машины, леса, шахты, ценные бумаги, мебель и т. Д.)), иногда путем корректировки ставок налога.

В простой экономике, в которой налогоплательщики очень мало отличаются друг от друга — например, в фермерском сообществе, состоящем из домашних хозяйств, имеющих одинаковый размер и доход, — сумма налога на имущество, взимаемая с отдельных домашних хозяйств, может отражать как платежеспособность домашнего хозяйства, так и его платежеспособность. и выгоды, которые он получает в виде общественных услуг. Однако взаимосвязь между налогами и льготами не будет такой прямой или очевидной в сложном индустриальном обществе.

Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчас

В большинстве стран, где взимаются налоги на собственность, доходы, которые они приносят, используются местными или государственными, а не национальными правительствами. В Соединенных Штатах поступления от налога на имущество составляют около половины доходов местных органов власти. В некоторых странах налог на недвижимость применяется в первую очередь к городской недвижимости ( см., недвижимого и движимого имущества).

В некоторых странах поступления от налога на имущество могут отставать от роста национального дохода, если налоговые оценки не отражают изменений в общем уровне цен.Более широкое использование компьютеризированных систем аттестации и оценки в последнее время помогло преодолеть эту проблему. Сбор налогов на недвижимость также может быть дорогостоящим; например, отчет Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) показал, что к началу 21 века налоги на недвижимость составляли менее 0,5 процента всех налоговых поступлений в Греции, но составляли более 1 процента налоговых поступлений в стране. расходы на налоговое администрирование.

Развитие налогообложения имущества

Одна из самых сложных проблем при налогообложении собственности — определение разумной базы оценки.Проблема усложнилась по мере усложнения экономической жизни. Налоги древнего мира, частей средневековой Европы и американских колоний изначально были земельными налогами, основанными на площади, а не на стоимости. В конце концов валовая продукция собственности (например, годовой доход) стала основой налогообложения. На более позднем этапе были предприняты попытки найти меру того, что теперь будет называться «платежеспособностью владельца собственности», означая, что другие формы богатства и личной собственности, такие как фермерские дома, животные и инвентарь, были включены в оценка.Эффективная идентификация этого типа собственности для налогообложения всегда была сложной задачей, а налогообложение нематериальных форм богатства оказалось еще сложнее, особенно потому, что нематериальную собственность так легко скрыть от налоговых инспекторов.

В Северной Америке в первых колониях Новой Англии были введены налоги, которые стремились охватить все «видимое имущество», как реальное, так и личное. Этот «общий налог на имущество», который применялся ко всему имуществу, числился в статутах некоторых штатов США к 1800 году.Фактически, в течение колониального периода южные и средние колонии относительно мало использовали налоги на собственность, но к середине XIX века налоги на собственность стали основным источником доходов для всех штатов. База общего налога на имущество была определена с учетом нематериального богатства. Поскольку стоимость ипотечных кредитов и других нематериальных активов в основном состояла из требований прав на недвижимость и материальное личное имущество, результатом стало двойное налогообложение. Поскольку двойное бремя казалось несправедливым и поскольку утаивание было легким, применение налога на «имущество» на нематериальные активы стало проблематичным.Это привело к отмене общего налога на всю собственность. Сегодня только недвижимость составляет основную часть налогооблагаемой базы США по налогу на недвижимость.

Налог на недвижимость в США является основным источником доходов местных органов власти. Правительства штатов когда-то использовали налог в качестве важного источника доходов, но сейчас немногие штаты получают из этого источника более небольшой процент своих доходов. Однако правительства многих штатов оценивают часть или всю эксплуатационную собственность железных дорог и других коммунальных предприятий.Некоторые органы власти выступают за принятие государством налога на имущество, отчасти потому, что они считают, что штаты будут управлять им более эффективно, а отчасти — для устранения неравенства в налоговых возможностях местных органов власти, особенно в отношении финансирования государственных школ.

Администрация

Ответственность за различные этапы управления почти полностью лежит на правительственных чиновниках. Администрирование включает обнаружение или идентификацию имущества, подлежащего налогообложению, его оценку, применение соответствующей налоговой ставки и сбор.Если сумма налога измеряется доходом, необходимо определять доход от собственности, а не капитальную стоимость. Важные аспекты, особенно оценка, являются скорее вопросом суждений, чем фактов. Определение стоимости для целей налогообложения не является случайным результатом или автоматическим побочным продуктом операции, заключенной для других целей, например, выплаты заработной платы или розничной продажи. Хотя налоги на имущество иногда основываются на заявленной стоимости продаж, ими можно манипулировать для снижения налогов.

Три основных подхода к современной оценке собственности — это арендная стоимость, капитальная стоимость и рыночная стоимость. В европейских странах оценка недвижимости обычно основана на ее капитальной стоимости. Традиционно считается, что стоимость капитала можно оценить на основе арендной платы, рассматривая ее как прибыль на капитал. Однако большинство европейских стран, а также США стараются оценивать недвижимость по ее справедливой рыночной стоимости. В большинстве азиатских стран существует практика основывать оценку на годовой арендной стоимости недвижимости.Согласно принципу арендной стоимости, налог основан на среднем валовом доходе от аренды, который, как ожидается, будет приносить недвижимость в нормальных рыночных условиях. Некоторые азиатские страны используют менее сложный, но, возможно, менее справедливый подход. Они просто собирают фиксированную сумму, основанную на конкретной единице измерения земли.

Сложные административные проблемы возникают при определении (1) того, что на самом деле существует в физическом смысле (местоположение, топография и площадь участка земли; размер, материалы и состояние зданий; количество и типы машин или единиц оборудования). инвентарь) и (2) стоимость имущества.Для эффективного определения стоимости собственности требуются квалифицированный персонал, доступ к информации различного типа (включая физические характеристики собственности и реалистичные рыночные условия) и соответствующие средства, многие из которых трудно обеспечить на уровне местных органов власти.

Более эффективное администрирование налога на имущество будет зависеть от ряда переменных, таких как более качественное картографирование и улучшенные средства получения точных и актуальных описаний собственности. Ситуация также может быть улучшена за счет большего количества источников данных о ценностях и более сложных подходов к оценке.Расчет стоимости варьируется от простого до сложного. Для некоторых типов собственности, таких как дома для одной семьи, продажа в целом аналогичной собственности, известной как «сопоставимая недвижимость», обеспечивает хорошую основу для оценки. Другая недвижимость, такая как офисные и многоквартирные дома, может быть оценена на основе дохода, который они приносят. Однако для уникальной и узкоспециализированной собственности, включая фабрики и другие здания, которые являются неотъемлемыми частями хозяйственной деятельности, стоимость для целей налогообложения должна основываться на оценках стоимости воспроизводства (затраты на копирование идентичной структуры) за вычетом амортизации.Запасы предприятий, которые также могут облагаться налогом на имущество, могут быть оценены на основе записей компании, как и машины и оборудование.

Для хорошей оценки требуются навыки постоянного профессионального персонала, работающего полный рабочий день и оплачиваемого, сопоставимого с таковым в частном секторе. Каждый сотрудник не должен подвергаться политическому давлению. Однако таких посохов практически нет. В Соединенных Штатах, например, оценщики обычно были должностными лицами, работающими неполный рабочий день, обычно избираемыми, малооплачиваемыми и часто не имеющими специальной подготовки, которая теперь признана необходимой.Отсутствие опыта иногда усугублялось фаворитизмом и коррупцией — либо со стороны оценщика, либо со стороны местного правительства. Редко персоналу предоставляются ресурсы для проведения достаточно актуальной оценки всей собственности в юрисдикции. Тем не менее, темпы изменений и объем нового строительства настолько велики, что делают многие оценки значительно устаревшими до того, как новый цикл оценки сможет их исправить. Своевременное обновление карт и записей требует более продолжительной работы, чем может поддержать большинство правительств, хотя современные методы обработки данных помогли снизить нагрузку.

Поскольку налоговая база и, следовательно, сумма подлежащего уплате налога зависят от оценки должностного лица, а не от теста свободного рынка (как с налогом с продаж) или от отчета налогоплательщика (как с подоходным налогом), налогоплательщик не участвовать в определении оценки. Муниципалитеты обычно предоставляют средства для обжалования оценки до того, как она станет окончательной, но результаты таких апелляций часто несущественны. Некоторые налогоплательщики не осведомлены о процедуре или могут не считать возможную экономию оправданием усилий по подаче апелляции.Процесс обжалования усложняется обычной практикой, наблюдаемой в большинстве стран, когда недвижимость оценивается только по части текущей рыночной стоимости, даже если действующее законодательство определяет, что оценка должна быть на уровне 100 процентов. (Эти оценки ниже рыночной обычно компенсируются более высокими налоговыми ставками.) В этих случаях, когда большинство объектов недвижимости оценивается по ценам ниже рыночной, те владельцы недвижимости, которые жалуются, что их оценки неоправданно высоки, вряд ли будут иметь преимущество.

Учитывая частоту оценок ниже рыночных, номинальные налоговые ставки создают неверное представление о налоговом бремени, которое несут владельцы собственности. Раньше, когда функции правительства были ограничены и налог на имущество был единственным источником местного дохода, налоговые ставки определялись простым делением суммы предполагаемых расходов на сумму оценочной стоимости. Если бы расходы составили 400 000 долларов, а общая сумма взносов в юрисдикции составляла 40 000 000 долларов, ставки в 1 процент было бы достаточно.

Сегодня чиновники с большей вероятностью оценят сумму, которая будет доступна при сохранении существующей налоговой ставки, а затем попытаются судить, согласятся ли налогоплательщики более высокие налоги в качестве средства финансирования дополнительных расходов. Когда появляется большой спрос на какую-либо конкретную услугу, но чиновники предпочитают не повышать ставки «общего фонда», законодательный орган может проголосовать за установление «специальной» ставки. Например, правительства штатов США ранее использовали налог на имущество в качестве гибкого элемента, полагаясь в первую очередь на другие налоги.В зависимости от того, были ли они недостаточными или избыточными, государство повышало или понижало ставку налога на имущество. Многие штаты все еще имеют на это конституционные полномочия.

Ограничения ставок являются обычным явлением, иногда они устанавливаются конституцией штата, но чаще — законом. Для каждого класса правительства в Соединенных Штатах — округов, городов, школьных округов — будет установлена ​​максимальная максимальная ставка. Иногда лимит или «верхний предел» может быть изменен путем референдума или специального законодательного акта. Трудно судить, действительно ли такие ограничения сдерживали рост государственных расходов.Однако одним из результатов стало создание специальных округов с независимыми налоговыми полномочиями, что означает, что они не подпадают под налоговые ограничения.

Теория налогообложения имущества

Налог на имущество иллюстрирует концепцию налогообложения, то есть идентификацию сторон, которые в конечном итоге платят налог прямо или косвенно. Налог на землю, вероятно, будет капитализирован (поглощен из будущей прибыли, которая будет получена от собственности) в той степени, в которой он не будет компенсирован выгодами от общественных услуг.Фактическая сумма, которую покупатель заплатит за объект недвижимости, зависит от ожидаемого чистого дохода по сравнению с доходами от других инвестиций. Если, например, ожидается, что чистый доход от участка земли составит 1200 долларов в год на неопределенный срок, и если преобладающая доходность от долгосрочных активов составляет 6 процентов, то земля будет стоить 20 000 долларов. Если ввести налог в размере 300 долларов в год, то чистый доход упадет до 900 долларов, а стоимость земли упадет до 15000 долларов. Утверждается, что увеличение налога было капитализировано.Для покупателя земли, приносящей доход, налог, действующий на момент покупки, не будет в дальнейшем обременительным, поскольку в покупной цене уже учтена стоимость ежегодного налога на недвижимость. Учитывая, что цены на землю в целом со временем росли, будет справедливо сказать, что налог на недвижимость не столько снизил цены на землю, сколько замедлил их рост. Тот же тип анализа обычно используется для определения последствий увеличения налогов на недвижимость, взимаемых с существующего жилья и другой собственности.

Для сравнения, степень, в которой налоги на вновь построенные дома и нежилые здания и другие улучшения будут нести налогоплательщик — вопрос о перемещении и распределении — будет включать ряд различных факторов. Многое зависит от того, взимается ли рассматриваемый налог только одной небольшой юрисдикцией, такой как округ, город или школьный округ, или всеми юрисдикциями. Если налог взимается во всех юрисдикциях, в краткосрочной перспективе он, скорее всего, будет нести владельцы капитала.Однако, если налог снижает сбережения, это может привести к повышению цен или снижению заработной платы в долгосрочной перспективе (вместо того, чтобы обременять владельцев капитала). См. Налогообложение .

Анализ налогов, взимаемых во всех юрисдикциях, является более сложным и более актуальным для большинства политических целей. Строительство зданий зависит от желания инвесторов предоставить им доступный капитал, и налоги влияют на это желание. Налог на имущество будет рассматриваться как расходы на ведение бизнеса.Обычно он должен возмещаться за счет более высоких цен потребителей (или более низких цен, выплачиваемых поставщикам, или более низкой заработной платы, выплачиваемой работникам). Фирмы, которым не удастся передать налог клиентам, будут иметь более низкую норму прибыли на инвестированный капитал. Компании, конкурирующие с другими компаниями, расположенными с более низкими ставками, могут оказаться не в состоянии полностью переложить налог на потребителей. Кандидаты, которые, скорее всего, понесут бремя налога, — это владельцы местной земли, рабочая сила, которая не может (или не будет) переезжать в ответ на налог, и особенно местные потребители.По мере того как объем производства и цены адаптируются к изменениям налоговых ставок, налоги, как правило, перекладываются на потребителей. Время, необходимое для отражения изменения налога на недвижимость на зданиях в ценах, уплачиваемых потребителями, варьируется от нескольких месяцев до нескольких лет. Для регулируемых коммунальных предприятий перенос изменения налога обычно будет более определенным, но для этого потребуется некоторое время, поскольку новые ставки должны быть утверждены официальным агентством.

Домовладельцы не могут переносить налоги на свое жилище.Цена, уплаченная за землю, конечно же, будет использоваться для корректировки налога, действовавшего на момент покупки недвижимости (часто бывает, что, если бы налог был ниже, цена, уплаченная за землю, была бы выше. ). Налог на дом очень похож на налог на другие предметы потребления, хотя в Соединенных Штатах он, как правило, выше, чем налоги, взимаемые с большинства других потребительских товаров. Вычет налога на недвижимость из валового дохода помогает снизить чистую нагрузку на домовладельца за счет уменьшения суммы, уплачиваемой в виде индивидуального подоходного налога.

Относительные суммы налога на имущество, уплаченные лицами с разным уровнем дохода, не могут быть точно определены. Практически невозможно адекватно учесть элемент, представленный капитализированным земельным налогом, в цене земли. Рассматриваемый как налог на весь доход от капитала, налог на собственность на улучшения почти наверняка является прогрессивным (ложится относительно большим бременем на домохозяйства с высоким доходом). Но если сосредоточить внимание на бремени налога, взимаемого в одной юрисдикции, то налоги, скорее всего, упадут на местных потребителей (и, возможно, на местных рабочих и землевладельцев), что сделает налог на имущество регрессивным.Доля налога на имущество, приходящаяся на местные предприятия, предположительно перекладывается на потребителей в соответствии с их покупками, в том числе телефонными, электрическими и другими коммунальными услугами. Таким образом, в целом, налоги на недвижимость в «единой юрисдикции» можно рассматривать либо как примерно пропорциональные доходу, либо как слегка регрессивные. Однако можно утверждать, что общий эффект перераспределения от групп с более высокими доходами к группам с низкими доходами является значительным, если учесть, в какой степени налоги на имущество платят за школы и другие услуги для групп с низкими доходами.Доля налога на имущество, приходящаяся на бизнес, предположительно перекладывается на потребителей в соответствии с их покупками, в том числе телефонными, электрическими и другими коммунальными услугами.

Существует широко распространенное «горизонтальное неравенство» в налогах на недвижимость из-за неравных начислений с владельцев. Налог в большей степени падает на некоторые виды бизнеса (например, железные дороги и другие коммунальные услуги) и некоторые виды потребления (например, жилье), чем на другие. В Соединенных Штатах налоги на собственность в сельском хозяйстве как бизнесе, как правило, являются низкими по сравнению со стоимостью собственности, но также могут быть высокими по сравнению с доходом, который производит ферма.Поскольку налогообложение собственности имеет долгую историю, многие его элементы встроились в экономику, при этом некоторые части капитализируются, а другие по-разному корректируются, и неравенство в некоторой степени сократилось.

Налог на имущество был все более ослаблен за счет различных льгот. В Соединенных Штатах, например, льготы применяются примерно к одной трети земельной площади в средней местности. Большая часть земли, освобожденной от налога на имущество, включает улицы, школы, парки и другую собственность местного самоуправления, а это означает, что применение налога на имущество просто переводит средства с одного государственного счета на другой.В некоторых населенных пунктах важное значение имеет недвижимость, освобожденная от налогов на уровне штата или федерального правительства, хотя эти органы иногда производят платежи вместо местных налогов. Имущество, находящееся в собственности и используемом для религиозных, образовательных, благотворительных и некоторых других целей, обычно освобождается от налога, а в некоторых странах освобождаются земли со стоимостью ниже определенного минимума.

Некоторые исключения сделаны с целью привлечения новых предприятий или поощрения жилищного строительства для малообеспеченных слоев населения. Некоторые населенные пункты предоставляют льготы для части стоимости «усадьбы», возможно, с ограничением, основанным на доходе владельца-жителя.Многие допускают некоторые льготы для пожилых людей, лиц с ограниченными возможностями или ветеранам вооруженных сил. Некоторые органы также разрешают налоговые льготы по налогу на жилую недвижимость.

Экономический эффект

Налогообложение собственности финансирует местные органы власти в Соединенных Штатах — не полностью, но достаточно, чтобы сделать финансовую независимость местных органов власти значимой. Это позволяет децентрализовать управление, что может считаться преимуществом, поскольку позволяет гражданам осуществлять выбор в отношении получаемых ими государственных услуг.

Налог на имущество может иметь существенные последствия, не связанные с доходами. Налог на имущество, особенно когда эффективные налоговые ставки высоки, может привести к тому, что отдельные лица и предприятия будут по-разному вести свои дела в своих усилиях по снижению своих налогов. Сообщество с высокими налоговыми ставками на здания окажется в невыгодном положении в национальной (и международной) конкуренции за капитал, если оно не сможет предложить компенсационные преимущества. Предложение капитала для экономики в целом происходит за счет сбережений. Влияние налога на имущество на приток капитала неясно, но вполне вероятно, что заводы или различные производственные и производственные объекты, требующие больших капитальных вложений, не будут склонны размещаться в муниципалитетах с высокими налогами, не сопровождаемыми столь же высокими выгодами для бизнеса.

Налог на здания и имущество, кроме земли, искажает распределение ресурсов там, где существует старая собственность. Новые высококачественные здания облагаются более высокими налогами на единицу площади, чем старые, включая трущобы. Это не отражает затраты, которые эти два типа собственности и их жители возлагают на местные органы власти с точки зрения полиции, противопожарной защиты и так далее. Таким образом, плата пользователя за услуги местного самоуправления обычно относительно снижается по мере того, как здание, которое он занимает, становится хуже, даже если общественные расходы, относящиеся к собственности, остаются неизменными или даже могут увеличиваться.Точно так же жители, которые переходят от более бедного к более качественному жилью, должны платить больше в счет государственных расходов, но, соответственно, могут не получать больше в государственных услугах.

Некоторые методы налогообложения собственности работают против долгосрочного благополучия сообществ. Города, которые срочно нуждаются в замене устаревших зданий, могут парадоксальным образом основывать большую часть своего финансирования на налоге, который побуждает владельцев удерживать разрушенные постройки и наказывает владельцев новых. Любое повышение ставок налога на имущество в отношении сооружений (не земли) снижает желательность вложения капитальных средств в новые здания, создает стимул против повышения качества за счет нового строительства и препятствует техническому обслуживанию.

Различия в эффективных налоговых ставках между населенными пунктами могут привести к образованию островов с относительно низкими налоговыми ставками. Некоторые общины могут иметь налоговую базу выше средней по отношению к государственным обязательствам и могут обойтись более низкими налоговыми ставками. Они привлекают капитал. Некоторые общины, возможно, используя зонирование, исключают виды собственности, связанные с высокими государственными расходами, например, жилые дома с высокой плотностью населения, которые рождают много детей и требуют большего количества школ. В этом случае налоговые ставки в других местах должны быть выше.Существование таких анклавов усугубляет финансовую несбалансированность соседних населенных пунктов и может усугубить трудности, с которыми сталкиваются более старые районы.

Более низкие налоговые ставки на окраинах городских районов обычно способствуют развитию пригородов. Недвижимость ближе к центру часто может облагаться высокими налоговыми ставками, что усугубляет проблемы деловой собственности в центре города. Высокие налоги на строения также способствуют горизонтальному, а не вертикальному росту мегаполисов, тем самым оказывая большее влияние на прилегающие земли.

Там, где, как в Великобритании, оценка налога на имущество основывается на доходе, земля, простаивающая или используемая намного ниже своего оптимального уровня, принесет небольшой доход. В таких случаях явно отсутствуют налоговые льготы для эффективного использования.

На темпы вырубки древесины и добычи полезных ископаемых может существенно повлиять налогообложение собственности. Чтобы предотвратить неэкономичное и преждевременное истощение природных ресурсов, многие штаты перешли с налогообложения собственности на минеральные ресурсы на «налог на добычу полезных ископаемых» при производстве или добыче ресурсов.

Налогообложение стоимости объектов

Часто предлагалось использование земельного налога в качестве основного источника доходов. Он был одобрен физиократами во Франции 18-го века. Вероятно, самым известным представителем был американец XIX века Генри Джордж. Его работа Progress and Poverty (1879) основывалась на экономическом анализе в традициях британских экономистов Дэвида Рикардо и Джона Стюарта Милля, чтобы убедительно аргументировать необходимость единого налога на землю и отмены других налогов (тогда преимущественно взимавшихся с другой собственности).Одним из аргументов в пользу более жесткого налогообложения земли — налогообложения стоимости участка — является то, что большая часть того, что платится за использование земли, отражает социально созданный спрос, а не является платой за создание земли. Таким образом, сообщество может вернуть за счет налогов на землю часть созданной им стоимости, в том числе стоимости улиц, школ и других объектов. Утверждается, что это был бы более справедливый способ финансирования местного самоуправления. Другой аргумент заключается в том, что поступления от налога на землю позволят снизить налоги на здания, которые, как правило, сдерживают новое строительство.Третий аргумент состоит в том, что более высокие налоги на землю будут способствовать более эффективному использованию земли.

Можно много сказать в пользу увеличения налогов на землю и, таким образом, снижения цен на землю. С экономической точки зрения, конечно, «высокая» цена на высокопродуктивную землю имеет важное значение для поощрения ее наилучшего использования. Например, ни один рациональный человек не стал бы платить высокую цену, установленную на недвижимость на Манхэттене, за то, чтобы посадить там пшеницу. Пользователь земли должен заплатить сумму, равную ее стоимости, при ее наилучшем использовании, но собственник, не сталкивающийся с производственными затратами, не обязан получать все, что уплачено.Таким образом, некоторые считают, что правительство может разумно забрать большую часть суммы, уплаченной пользователем.

Увеличение земельного налога изменит условия собственности. Общая сумма, полученная от пользователей, не изменится, но частные владельцы земли будут удерживать меньше, а государственная казна получит больше. Система цен по-прежнему будет распределять землепользование. Тогда налоги на улучшения можно было бы значительно снизить. Налоговые льготы для ветхих зданий будут небольшими, но для зданий высокого качества снижение может быть большим по сравнению с чистой прибылью на инвестиции.Будет поставлено больше зданий, новых и лучших. Модернизация и обслуживание существующих зданий станут более выгодными.

В долгосрочной перспективе землевладельцы получат меньше прироста стоимости земли, а население — больше. Социально созданные ценности будут направлены на государственное, а не на частное использование. Налоги можно было бы более тесно увязать со стоимостью государственных услуг.

Противники налогообложения стоимости земли указывают на то, что незаработанное увеличение стоимости земли было капитализировано, и ставят под сомнение справедливость наложения высоких налогов на текущую стоимость земли, за которую собственники добросовестно заплатили.Они сомневаются в способности оценщиков дать достаточно справедливую оценку, чтобы поддержать гораздо более высокие ставки на землю. Они также сомневаются, что сама по себе земля, за исключением зданий, создаст адекватную налоговую базу.

К. Лоуэлл Харрис Чарльз Э. МакЛюр

Узнайте больше в этих связанных статьях Britannica:

  • государственный бюджет: состав налоговых доходов

    Налог на имущество es редко составляет более 5 процентов, за исключением Соединенного Королевства в этом случае.Налоги с продаж, акцизы и НДС составляют почти половину всех доходов в Греции, Ирландии и Португалии по сравнению с менее чем одной пятой в Японии.…

  • государственный бюджет: государственные и местные бюджеты в США

    Налог на имущество es, который когда-то был основным источником государственных доходов, в течение 20 века превратился в основном в местный налог.…

  • оценка

    … стоимость недвижимого или движимого имущества, обычно для целей налогообложения. В большинстве стран оценку проводят центральные правительственные учреждения, но в некоторых странах ее проводят местные чиновники…

NJ Division of Taxation — Field Assistance and Appraisal

Field Assistance and Appraisal Unit (Полевая помощь и оценка) оказывает прямую помощь 565 муниципальным налоговым инспекторам и 21 налоговому совету графства в решении повседневных проблем.Разделы ответственности включают соотношение оценки / продаж для выравнивания для опубликования Таблицы приравненных оценок директора; проверка таблиц выравнивания округов и выписок из рейтинговых таблиц для разработки Таблицы выравнивания штата и выписок из рейтинговых таблиц штата и разработка статистических данных для анализа функции оценки; обслуживание и администрирование системы налогообложения имущества штата Нью-Джерси — MOD IV и сертификация центров обработки данных, на которых установлено программное обеспечение; ведение Руководства по оценке штата Нью-Джерси для оценщиков и помощь местным налоговым инспекторам по вопросам оценки; аудит и расследования, относящиеся к вопросам местной собственности.Утверждение налоговых карт и начисление, выставление счетов и сбор налога на имущество железных дорог осуществляется этим подразделением. Кроме того, в этом разделе проводится оценка недвижимого имущества для раздела налога на передачу прав на наследство.

История местного налога на имущество
Конституция штата Нью-Джерси, принятая в 1947 году, предусматривает, что «имущество должно оцениваться для целей налогообложения в соответствии с общим законом и единообразными правилами. Все недвижимое имущество, оцениваемое и облагаемое налогом на местном уровне или государством для распределения и выплаты налоговых округов, должно оцениваться в соответствии с тем же стандарт стоимости, если иное не разрешено в настоящем документе, и такое имущество облагается налогом по общей налоговой ставке налогового округа, в котором оно расположено, для использования такого налогового округа »(Статья VIII, Раздел I).В настоящее время сельскохозяйственные угодья и жилье, созданные в соответствии с COAH, являются исключениями из одного стандарта стоимости недвижимости.

За долгую историю законодательства были разработаны многочисленные льготы и различные специальные режимы налогообложения собственности. Как правило, от налога не облагается государственная собственность, а также собственность религиозных, образовательных, благотворительных и различных некоммерческих организаций. Кроме того, квалифицированным ветеранам и инвалидам, пожилым людям и их пережившим супругам разрешены налоговые вычеты в размере 250 и 250 долларов соответственно.

Описание налога:

Адвалорный налог — в каждом муниципалитете сумма стоимости налогооблагаемой недвижимости и стоимости частной собственности предприятий, оцениваемой на местном уровне, является оценочной базой, которая используется для поддержки местного налога на недвижимость. Недвижимость оценивается с использованием рыночной стоимости (или ее процента) в качестве стандарта стоимости.

Местный налог — местный налог на недвижимость — это остаточный налог, который обслуживает четыре единицы местного самоуправления, округ, муниципалитет, школьный округ и специальный округ.Никакая его часть не используется для поддержки правительства штата.

Сумма налога (остаточный налог) — каждое государственное подразделение составляет бюджет, вычитает из бюджетных потребностей все ожидаемые доходы, а оставшаяся сумма (остаточная сумма) поднимается за счет налога на имущество. После того, как каждый бюджет утвержден, заверен и передан в налоговую комиссию графства, рассчитывается налоговая ставка. Каждый муниципалитет имеет общую ставку налога, которая представляет собой сумму нескольких составляющих ставок. Общая ставка муниципального налога включает все компоненты применимой ставки от трех единиц местного самоуправления; уездный, муниципальный и школьный бюджет.Муниципалитет также может иметь одну или несколько специальных районных налоговых ставок. Специальные районные налоговые ставки не являются частью общей налоговой ставки. Они рассчитываются и сообщаются отдельно.

Оценка имущества (налоговая база) — Все налогооблагаемое имущество оценивается (оценивается для налогообложения) местными оценщиками в каждом муниципалитете. Оценки выражаются в «налогооблагаемой стоимости».

Ставка — местная ставка налога на имущество определяется каждый год Налоговым советом округа для каждого муниципалитета путем соотнесения общей суммы налогового сбора с общей суммой всех облагаемых налогом оценочных оценок.Ставка налога, выраженная в 1 долларе на 100 долларов налогооблагаемой оценочной стоимости, является множителем, используемым при определении суммы налога, взимаемого с каждой собственности.

Общие ставки налога по округам и муниципалитетам

Распределение доходов — этот налог начисляется и взимается на местном уровне налоговыми округами для поддержки окружных и муниципальных органов власти и целей местного школьного округа.

Список налоговых советов 21 округа Нью-Джерси

Таблица уравненных оценок

Каждый год Отдел публикует Таблицу уравненных оценок, показывающую среднее отношение или оценочную стоимость к истинной стоимости недвижимости в каждом из 565 местных налоговых округов .Эта таблица сертифицирована государственным уполномоченным по вопросам образования в соответствии с главой 86 Закона 1954 года (N.J.S.A.54: 1-35.1) для использования при расчете и распределении государственной помощи школам. Уравненные оценки также являются основой для распределения окружных налогов между местными налоговыми округами и для распределения налоговых затрат для большого числа региональных школьных округов между составляющими налоговыми округами. Выравниваемые оценки также являются основой для измерения лимитов долга для местных органов власти.

Отношение оценочной стоимости к продажной цене рассчитывается для каждой продажи, пригодной для использования, и все они классифицируются по четырем группам (свободная земля, жилая недвижимость, ферма, прочие i.е. коммерческие, промышленные и квартирные). Общий средневзвешенный коэффициент по округу рассчитывается для всех классов как средневзвешенное значение отдельных коэффициентов, рассчитанных для каждого класса. Это взвешенное по округу соотношение применяется к оценочной стоимости округа для определения совокупной «истинной стоимости».

«Истинное значение усредняется с истинным значением за предыдущий год после поправки на« добавленные и пропущенные оценки ». Это усреднение имеет двустороннее преимущество, заключающееся в предотвращении резких изменений соотношения из года в год и во избежание чрезмерного влияния неадекватных выборок продаж для один год.

Таблица приравненных оценок

Глава 123, Верхний и нижний пределы оценки

Глава 123, Законы 1973 г., с поправками, внесенными главой 51, P.L. 1979 год касается налоговых апелляций и устанавливает «общие уровни» для использования в апелляциях в случаях предполагаемой дискриминации. Поправка изменила определение среднего соотношения с невзвешенного, неклассифицированного среднего арифметического на среднее соотношение, определенное Директором государственной школьной помощи.

«Общий диапазон уровней» для каждого района определяется путем вычитания 15% отношения из отношения нижнего предела и прибавления к коэффициенту верхнего предела.

Глава 123 Пределы оценки

Распределение продаж собственности класса 4

В этой публикации перечислены продажи недвижимости класса 4 (коммерческая, промышленная и жилая), как пригодных для использования, так и неиспользуемых в течение последнего периода выборки, используемого в Таблице выравненных оценок директора. Расценки.

Классификация недвижимости класса 4 при продажах

Руководство по оценке недвижимости для оценщиков из Нью-Джерси

Руководство по оценке недвижимости для оценщиков из Нью-Джерси (Том.I и II) является одним из инструментов, используемых оценщиками в процессе оценки для определения оценочной стоимости.

Руководство по оценке недвижимого имущества

Налоговые карты

Все налоговые карты в штате проверяются и утверждаются по форме и содержанию в соответствии с нормативными актами и стандартами властей штата Нью-Джерси. 54: 1-15 и 54: 50-1 этим блоком. Все муниципалитеты, рассматривающие возможность переоценки, должны иметь обновленную налоговую карту, утвержденную до заключения контракта на переоценку.

Налоговая карта Правила, стандарты и цифровые налоговые карты

Часто задаваемые вопросы владельцев недвижимости

В этом разделе представлены общие рекомендации для муниципальных выборных должностных лиц и администраторов по ответам на общие вопросы владельцев собственности относительно оценки собственности и налогов.

  1. Для чего используются мои налоги на недвижимость?

Счет по налогу на имущество обычно состоит из двух основных статей: (1) муниципальные налоги и (2) провинциальные налоги на собственность на образование.

  1. Муниципальные налоги на имущество устанавливаются муниципалитетом для оплаты местных муниципальных услуг, таких как содержание дорог и уборка снега, уличное освещение, парки и места отдыха, полиция и противопожарная охрана, планирование землепользования и общественные программы.
  2. Налоги на собственность в сфере образования взимаются правительством Альберты.Муниципалитет собирает налог от имени провинции и направляет его правительству Альберты для оплаты начального и среднего образования, предоставляемого школьными советами по всей провинции.

В некоторых общинах счет по налогу на имущество может включать налог для финансирования деятельности одной или нескольких общественных организаций, таких как жилье для пожилых людей.

  1. Как определяется стоимость моей собственности?

Зависит от типа недвижимости.Если ваша недвижимость является жилой или коммерческой недвижимостью, она, вероятно, будет оцениваться с использованием стандарта рыночной стоимости, который оценивает стоимость, за которую ваша недвижимость, вероятно, будет продаваться на открытом рынке недвижимости между желающим покупателем и продавцом. В большинстве случаев эта стоимость определяется путем сравнения аналогичных объектов недвижимости и недавних продажных цен. Если данные о продажах для определенного объекта недвижимости недоступны, оценщик может также использовать доходный или затратный подход для определения его рыночной стоимости.

Если имущество представляет собой сельхозугодья, машины и оборудование, железную дорогу или другое линейное имущество, то оно оценивается с использованием стандарта на основе регламентированной процедуры. Этот метод требует, чтобы правительство Альберты установило ставки и процедуры, позволяющие оценщикам определять соответствующую оценочную стоимость собственности.

  1. Какие факторы повлияют на рыночную стоимость моего дома?

Факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость жилья, включают общую готовую жилую площадь, качество конструкции, возраст конструкции, уровень модернизации, тип здания (т.е. дуплекс и т. д.), тип структуры (например, бунгало, двухэтажное здание и т. д.), тип квартиры в кондоминиумах, тип и размер гаража, размер участка, топография участка и доступ, виды из собственности и близость собственности к движению , зеленые насаждения, общественные услуги, коммерческая недвижимость, многоквартирная недвижимость, водные пути, школы, поезда, линии электропередачи и башни связи.

  1. Почему стоимость, указанная в моем оценочном бюллетене, выше / ниже, чем стоимость моей собственности сегодня?

Ваши налоги на недвижимость рассчитываются исходя из стоимости вашей собственности по состоянию на 1 июля предыдущего года.Дата оценки устанавливается в соответствии с законодательством провинции. Например, в вашем уведомлении об оценке имущества за 2020 год будет отражена стоимость имущества на 1 июля 2019 года. Изменения в условиях рынка недвижимости могут привести к существенным изменениям в стоимости имущества в период между моментом оценки и получением оценки имущества собственниками. Эти изменения будут отражены в оценке следующего года.

  1. Почему оценка собственности моего соседа выше / ниже моей?

При сравнении стоимости двух соседних объектов необходимо учитывать следующие факторы:

  • Размер лота и влияние на каждый лот — i.е. трафик, парки, пешеходная зона
  • Тип конструкции дома — например, бунгало, двухэтажный или двухуровневый
  • Размер дома
  • Возраст и состояние
  • Подвальная застройка — т.е. законченная или незаконченная, или подвал с выходом из дома
  • Наличие и размер гаража
  • Ремонт и качество внутренней и внешней отделки
  1. Как оценка моей собственности влияет на мои налоги на недвижимость?

Муниципалитет использует оценочную стоимость вашей собственности для определения вашей доли муниципальных налогов на собственность и вашей доли провинциальных налогов на образование.

  1. Почему ставки налога на имущество часто меняются каждый год и как они определяются?

Ежегодно совет определяет сумму денег, необходимую для работы муниципалитета. Затем муниципалитет оценивает, какой доход он получит из других источников, помимо налогов на недвижимость, таких как сборы с пользователей и гранты. Эта сумма вычитается из общей суммы необходимых денег, а оставшаяся часть — это сумма, которую муниципалитет должен собрать в виде налогов на недвижимость для оказания муниципальных услуг в течение года.

Пример

Стоимость содержания муниципалитета 1000000 долларов США

Минус: выручка из неналоговых источников (300 000)

Требуются налоги на недвижимость 700 000 долларов США

Совет постановил, что 500 000 долларов из 700 000 долларов должны быть профинансированы владельцами жилой недвижимости.

Общая оценка жилищного фонда 100 миллионов долларов

Ставка муниципального налога = 500 000 долларов США требуемых налогов ÷ 100 миллионов долларов США облагается налогом на жилье = 0.005

Ставка налога на имущество для образования в провинции рассчитывается иначе. Каждый год правительство Альберты сообщает муниципалитету, сколько налога на образовательную собственность необходимо взимать с владельцев жилой недвижимости и владельцев нежилой собственности в пределах сообщества. Это известно как «реквизиция налога на имущество для образования». Муниципалитет использует эту информацию для расчета ставки налога на образование.

Ставка налога на образование по месту жительства = заявка на провинциальный налог на образование для жилой недвижимости ÷ общая оценочная стоимость жилой собственности в муниципалитете

Пример

Требование муниципалитета по уплате налога на имущество для образования на 2020 год составляет 1 200 000 долларов, а общая стоимость оцененного имущества составляет 475 000 000 долларов.Следовательно, расчет составляет 1 200 000 долларов США ÷ 475 000 000 долларов США = местная ставка налога на образование в размере 0,0025.

  1. Как рассчитываются мои налоги на недвижимость?

Налог на недвижимость рассчитывается в три этапа.

  1. Ваш муниципальный налог на имущество рассчитывается путем умножения ставки муниципального налога на оценочную стоимость вашей собственности.
  2. Ваш налог на имущество для образования рассчитывается путем умножения ставки налога на образование на оценочную стоимость вашей собственности.
  3. Добавьте ваш муниципальный налог к ​​налогу на образование, чтобы он равнялся вашей общей сумме налога на имущество.

Пример

Муниципальный налог = размер налогообложения x ставка муниципального налога

+ налог на образование = налоговая ставка x ставка налога на образование

= счет налога на имущество

Муниципальный налог на имущество = 300 000 долларов США x 0,0060 1 800 долларов США

Налог на имущество для образования = 300 000 долларов x 0.0025 750

Счет по налогу на имущество = 2550 долларов США

В зависимости от муниципалитета, ваши налоги на недвижимость могут также включать другие налоги, такие как налоги на жилье для пожилых людей или сборы, которые зависят от местоположения вашей собственности.

  1. Могу ли я подать апелляцию на уплату налогов?

Нет, вы не можете подавать апелляцию на уплату налогов. Налоги на недвижимость основаны на ставках муниципального налога, которые применяются к стоимости всей собственности в муниципалитете.Вы можете подать апелляцию на оценочную стоимость вашей собственности, но это должно быть сделано в течение периода, указанного в вашем оценочном уведомлении.

В то время как владелец собственности не может обжаловать налоги на отдельную собственность, владельцы собственности могут связаться с администрацией или советом своего муниципалитета, чтобы обсудить возможности минимизации уровня налогообложения для всех владельцев собственности в будущем.

  1. Если я не согласен с оценкой моего имущества, что я могу сделать?

Если у вас есть сомнения по поводу информации в вашем оценочном уведомлении, вам следует связаться с экспертом.Если после обсуждения с оценщиком вы по-прежнему считаете, что ваша оценка неверна, у вас есть возможность подать письменную жалобу в комиссию по оценке оценки муниципалитета, если она подана в течение определенного периода подачи жалоб. Инструкции можно найти в уведомлении об оценке.

  1. Я подал жалобу на оценку моей собственности. Мне все еще нужно платить налоги на недвижимость?

Да, вы все равно должны уплатить налоги в установленный срок, чтобы избежать штрафов.Если решение по вашей жалобе приведет к снижению налогового сбора, вам будет начислена соответствующая сумма.

  1. Влияет ли изменение в оценке моего имущества на мои налоги на имущество?

Да, может. Изменение налогов на недвижимость обычно является результатом трех факторов:

  1. Изменение суммы денег, требуемой муниципальным бюджетом;
  2. Изменения суммы денег, требуемых провинцией в счет налога на имущество для образования; или
  3. Является ли изменение оценочной стоимости вашего имущества выше или ниже среднего изменения стоимости имущества в муниципалитете.
  • Если стоимость вашей собственности увеличилась на 5 процентов, в то время как среднее увеличение стоимости собственности в муниципалитете составило 2 процента, тогда ваши налоги на собственность могут увеличиться.
  1. Почему я получил уведомление об оценке имущества отдельно от счета по налогу на имущество?

Уведомление об оценке было предоставлено в начале года, чтобы у вас было время проверить оценочную стоимость вашей собственности и связаться с муниципалитетом, если у вас есть сомнения по поводу оценки до определения налогов на недвижимость.Поскольку вы не можете оспорить свой счет по налогу на недвижимость, вы должны решить любые проблемы с помощью уведомления об оценке до истечения срока подачи жалобы на оценку.

Этот подход используется не всеми муниципалитетами. Некоторые муниципалитеты отправляют уведомление об оценке имущества и налоговое уведомление вместе. При таком подходе период рассмотрения претензий по оценке открыт в тот же период, когда собираются налоги.

  1. Почему я получил дополнительное уведомление?

Вы получили дополнительную оценку и налоговое уведомление в связи с новым строительством вашей собственности, которое не было включено в налоговое уведомление и оценку за текущий год.Вы облагаетесь налогом с этой дополнительной стоимости, так что вы платите свою справедливую долю налогов на недвижимость, которые поддерживаются муниципальными услугами, предоставляемыми вашей собственности в течение года. Полученный дополнительный налог рассчитывается пропорционально количеству месяцев, в течение которых ваша недавно улучшенная недвижимость была завершена или заселена.

Пример

Владелец недвижимости получает уведомление об оценке собственности на 2020 год на сумму 100000 долларов, которая представляет собой его пустырь. В апреле 2020 года начали строительство нового дома, а завершают его в октябре.В течение этого времени они платят налог на недвижимость со стоимости своей земли в 100 000 долларов. В конце октября они получают дополнительную оценку в размере 250 000 долларов, что соответствует стоимости нового здания. Дополнительный налог будет взиматься со стоимости здания и рассчитывается пропорционально на три оставшихся месяца (с октября по декабрь) 2020 налогового года.

  1. Если Совет утвердил увеличение муниципального налога, означает ли это, что мои налоги на недвижимость будут повышены?

Повышение муниципального налога означает, что муниципалитет будет собирать больше муниципальных налогов в общей сложности из налогооблагаемой базы исчисления.Вы можете столкнуться с увеличением или уменьшением налога в зависимости от того, как изменилась оценка вашего имущества относительно среднего изменения стоимости имущества. Например, совет разрешил собирать больше налогов с жилой недвижимости, и средний рост рынка жилой недвижимости составляет 2%. Это означает, что если оценка вашей жилой недвижимости увеличилась более чем на 2 процента, вы получите соответствующее увеличение общей суммы налога.

  1. Повысятся ли мои налоги на недвижимость, если я отремонтирую свой дом?

Значительное улучшение собственности обычно увеличивает ее рыночную стоимость, а впоследствии и ее оценочную стоимость, поскольку ваша оценка основана на рыночной стоимости.Улучшения, такие как новое пристройка, новый гараж или застройка подвала, повысят оценку вашей собственности. Ремонт интерьера может повысить вашу оценку в зависимости от того, насколько повысилась рыночная стоимость.

  1. Существуют ли какие-либо программы налога на имущество для пожилых людей?

Правительство Альберты предлагает Программу отсрочки налога на недвижимость для пожилых людей, которая позволяет имеющим на это право домовладельцам отложить уплату налога на недвижимость полностью или частично с помощью ссуды под низкий процент на недвижимость, предоставленной правительством Альберты.Если вы соответствуете требованиям, правительство Альберты будет платить муниципалитету налоги на жилую недвижимость от вашего имени. Вы выплачиваете ссуду с процентами при переезде или продаже дома или раньше, если хотите.

  1. Могу ли я получить информацию о том, как была проведена оценка моей собственности?

Вы имеете право получать все документы, записи и другую информацию в отношении вашего имущества, которое имеет в своем распоряжении оценщик. Чтобы получить эти записи, свяжитесь с муниципалитетом, и у них будет установленный период времени, чтобы предоставить вам информацию.

  1. Как мне получить информацию о других сопоставимых объектах недвижимости?

Вы имеете право запросить сводную информацию о недвижимости, аналогичной вашей. Чтобы получить эти записи, свяжитесь с муниципалитетом, и у них будет установленный период времени, чтобы предоставить вам информацию.

  1. Какие даты важны для оценки собственности и налогообложения?

Следующий график применяется к жилой недвижимости, когда муниципалитетом крайний срок выплаты — конец июня каждого года.Сроки могут отличаться в зависимости от муниципалитета и типа собственности.

Июл 1

31 декабря

январь — май

апр — июнь

30 июня

Июл 1

Ваша собственность оценивается на основе того, за что она, вероятно, была бы продана на открытом рынке недвижимости на эту дату.

Любые изменения в физическом состоянии вашего имущества на эту дату учитываются при оценке вашего имущества с 1 июля.

Уведомления об оценке

отправляются владельцам недвижимости по почте. У вас есть 60 дней на то, чтобы подать жалобу согласно вашему оценочному уведомлению.

Совет утверждает налоговые ставки, и налоговые уведомления рассылаются владельцам недвижимости на основе оценочной стоимости, собранной 1 июля прошлого года.

Крайний срок уплаты налога на недвижимость — последний рабочий день июня.

Муниципалитеты могут применить штраф к невыплаченным налогам.

Пример

Июл 1

31 декабря

16 января

30 мая

30 июня

Июл 1

2019

2020

Земля и дом оценены в 280 000 долларов.

Оценщик отмечает, что гараж был построен с 1 июля. Стоимость гаража на 1 июля составила бы 20 000 долларов, поэтому общая оценка за 2020 год составляет 300 000 долларов.

Уведомление об оценке отправлено владельцу недвижимости со сроком подачи жалобы до 24 марта 2020 г.

Налоговое извещение в размере 2 850 долларов США отправляется владельцу недвижимости по почте. Налоги были рассчитаны на основе собственности за 300 000 долларов.

Срок уплаты налога на имущество.

Владелец недвижимости своевременно уплатил налоги на сумму 2850 долларов, поэтому штраф не применяется.

Домовладельцы Gude

I. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО:

НАЛОГОВЫЙ СЧЕТ НА ИМУЩЕСТВО

Закон штата предусматривает, что вся недвижимость подлежит обложению налогом на имущество. Владелец недвижимости будет получать счет по налогу на имущество каждый год. При наличии квалификации собственность, которая принадлежит и используется религиозными, благотворительными или образовательными организациями; или собственность, принадлежащая федеральному правительству, правительству штата или местному правительству, освобождена от налога на имущество.

Счета по налогу на имущество выставляются в июле / августе каждого года 23 округами Мэриленда и Балтимор-Сити, а также 155 муниципалитетами штата Мэриленд. Налоговые счета выставляются на предстоящий финансовый год и вступают в силу с 1 июля.

Свяжитесь с финансовым отделом или казначеем вашей местной юрисдикции для получения информации, касающейся выставления счетов и взимания налога на имущество.

ДОХОД

Налог на имущество — это, прежде всего, доход местного правительства. Бюджеты округов и муниципалитетов зависят от налога на имущество и части подоходного налога.Правительство штата в основном финансируется за счет подоходного налога и налога с продаж.

II. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО: ОЦЕНКА И НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ

ОЦЕНКА, умноженная на НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ, дает НАЛОГОВЫЙ СЧЕТ

Сумма налогового счета определяется двумя факторами: (1) оценкой и (2) ставкой налога на имущество для каждой юрисдикции (штата, округа и муниципалитета). Оценки основаны на справедливой рыночной стоимости имущества и выдаются Департаментом по оценкам и налогообложению, агентством правительства штата.Ставки налога на имущество устанавливаются каждой единицей правительства (штата, округа и муниципалитета).

ОЦЕНКИ

Переоценка собственности проводится раз в три года, и владельцы собственности уведомляются о любых изменениях в своей оценке в конце декабря. Округа содержат 3 региона (цикла) переоценки, что позволяет ежегодно переоценивать примерно 1/3 счетов собственности.

Оценочные значения собственности заверяются Департаментом по оценке и налогообложению местных органов власти, а затем конвертируются в счета по налогу на имущество с применением ставок налога на имущество в данной юрисдикции.

НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ

Ставки налога на имущество сильно различаются. Государство не налагает никаких ограничений на налоги на имущество, что дает городам и округам право устанавливать налоговые ставки на уровне, необходимом для финансирования государственных услуг. Эти ставки могут увеличиваться, уменьшаться или оставаться неизменными из года в год. Если предлагаемая ставка налога увеличивает общие поступления от налога на имущество, руководящий орган должен объявить об этом факте и провести публичные слушания по новой ставке налога. Это называется процессом постоянной ставки налога на доход.

Эффективная ставка налога представляет собой комбинацию налоговых ставок штата, округа и муниципалитета. Ставки налога на имущество выражаются в долларах за 100 долларов оценки. Например, для собственности со справедливой рыночной стоимостью 100 000 долларов США налоги на имущество будут рассчитаны путем деления оценки на 100 и умножения произведения на ставку налога на имущество. Используя для этого примера эффективную налоговую ставку 1,08 доллара за 100 долларов (1 доллар местный налог на имущество плюс 0,08 доллара США налог на имущество штата), сумма подлежащих уплате налогов на имущество будет рассчитана следующим образом: 100 000 долларов, разделенные на 100, умноженные на 1 доллар.08, что составляет 1080 долларов США.


III. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ

Статья 15 Декларации прав Конституции Мэриленда требует, чтобы вся собственность оценивалась и облагалась налогом единообразно. Закон штата особо требует, чтобы все налогооблагаемое имущество оценивалось на основе его справедливой рыночной стоимости. Суды также истолковали это требование как означающее, что оценка должна основываться на справедливой рыночной стоимости собственности.

ПОДХОДЫ К ЦЕННОСТИ

Оценка основана на оценке справедливой рыночной стоимости недвижимости. Оценка — это оценка стоимости. Оценщики — это оценщики, которые оценивают стоимость имущества для целей налогообложения. Оценщиков обучают использовать стандартные подходы и методы оценки для определения оценочной стоимости. Существует три общепринятых подхода к оценке рыночной стоимости: (1) коммерческий подход, (2) затратный подход и (3) доходный подход. Несмотря на различия в методах расчета, каждый подход предназначен для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости.

ЭТАП ОЦЕНКИ

Для любого увеличения полной денежной стоимости собственности закон штата требует, чтобы увеличение стоимости по сравнению со старой оценкой было «поэтапным» в течение следующих трех лет. В качестве примера возьмем новую оценку в 130 000 долларов по сравнению со старой оценкой в ​​100 000 долларов. В этом примере новая оценка на 30 000 долларов выше, чем старая оценка. Это увеличение на 30 000 долларов «поэтапно» равноценно в течение следующих трех лет: 1-й год — 110 000 долларов; 2-й год — 120 000 долларов США; и 3-й год — 130 000 долларов.

IV. ЖИЛЫЕ ОЦЕНКИ

ОЦЕНКА

В Мэриленде насчитывается более 2,3 миллиона счетов недвижимого имущества. Департамент по оценке и налогообложению должен проводить оценку каждого из этих объектов недвижимости один раз в три года. Для выполнения этой задачи Департамент нанимает и обучает оценщиков проверять, анализировать рынки и оценивать недвижимость. Оценщики обучены правильным подходам и методам оценки и должны быть знакомы с характеристиками местной собственности, которые влияют на ее стоимость.

Два подхода к оценке, используемые оценщиками для оценки справедливой рыночной стоимости жилой недвижимости, включают: (1) подход продаж и (2) метод затрат. Доходный подход, упомянутый в предыдущем разделе, подходит для собственности, которая приносит поток доходов от аренды или договоров аренды.

ПОДХОД К ПРОДАЖЕ

Предпосылка продажного подхода заключается в том, что справедливая рыночная стоимость данного имущества (называемого объектом собственности) может быть определена путем изучения продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости.Если аналогичная недвижимость будет продана примерно за 100 000 долларов, можно предположить, что другая сопоставимая недвижимость будет продаваться в диапазоне от 100 000 долларов. Ключом к подходу к продажам является сопоставимость и наличие достаточного количества данных.

СТОИМОСТЬ ПОДХОДА

Предпосылка затратного подхода заключается в том, что справедливая рыночная стоимость данной собственности равна общей стоимости строительства аналогичного улучшения за вычетом амортизации, связанной с возрастом и состоянием, и ценой земли. Например, если стоимость строительства ранчо площадью 1800 квадратных футов составляет 70 000 долларов, то при стоимостном подходе предполагается, что потенциальный покупатель не заплатит более 70 000 долларов плюс стоимость земли за дом, который уже построен.Если существующий дом не был новым, его можно было продать менее чем за 70 000 долларов. Как правило, чем старше дом, тем больше потеря стоимости из-за износа. Дом, которому 10 лет, обычно продается дешевле, чем аналогичный дом, который был недавно построен.

Оценщики в Мэриленде используют сочетание методов продаж и затрат для оценки жилой недвижимости. Стоимость земли основана на продажном подходе. Однако, когда доступны ограниченные данные о продаже земли, можно использовать метод распределения или процентного соотношения.Стоимость жилища оценивается с использованием стоимостного подхода с поправочным коэффициентом для района. Коэффициент корректировки по соседству создается путем анализа продаж аналогичных смоделированных жилищ в аналогичных рыночных зонах.

V. ПОНИМАНИЕ ВАШЕЙ ОЦЕНКИ (ОЦЕНКА)
УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ

Уведомление об оценке, выпущенное Департаментом оценки и налогообложения, информирует владельцев собственности о соотношении старой и новой рыночной стоимости. Из всех цифр, представленных в уведомлении, наиболее важной является общая новая справедливая рыночная стоимость.Это новая оценочная оценка как земли, так и построек (улучшений). Новая справедливая рыночная стоимость, указанная в уведомлении, может быть обжалована. Сроки подачи апелляции и инструкции предоставляются вместе с уведомлением.


ЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЛИ

Местоположение земли является основным фактором при определении ее стоимости. Например, земля, расположенная у воды, обычно более ценна, чем земля, расположенная внутри страны. Точно так же земля, расположенная недалеко от городского центра, обычно более ценна, чем земля, расположенная за много миль. Оценщики рассматривают и анализируют продажу земли, чтобы определить факторы местоположения.При отсутствии достаточной информации о продаже земли оценщики оценивают стоимость земли, используя метод распределения или процентный метод. В этом методе используется оценка всего имущества с использованием продаж аналогичных домов с последующим разделением стоимости земли и улучшений на основе процента от общей суммы для каждого компонента. В зависимости от размера и / или типа земельного участка земля отображается в квадратных футах, акрах или количестве строительных площадок.

VI. РАБОЧАЯ ТАБЛИЦА ОЦЕНКИ

Клиент может получить копию своей ведомости по недвижимости в любое время в местном отделе оценки.В ведомости собственности подробно описаны улучшения и земельные участки, находящиеся в ведении отдела оценки. Рабочий лист собственности также содержит информацию, включая описание собственности, а также расчеты, сделанные для достижения оценочной сметы.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ СТАВКИ

В таблице собственности указывается, как была рассчитана стоимость земли, с указанием размера земельного участка и используемых ставок. Обычно такая же ставка используется для минимального размера участка под застройку для аналогичных участков.Цены могут варьироваться в зависимости от размера, местоположения и зонирования. Участок, который превышает минимальный размер участка под застройку, требуемый зонированием, будет оцениваться по нескольким ставкам. Одна ставка будет за минимальную площадь, необходимую для строительства дома, а другая ставка (и) будет за площадь земли, превышающую то, что необходимо для строительства. Первая ставка известна как «основная» и дает основную стоимость домашнего сайта. Дополнительные ставки за «лишнюю землю» обычно ниже, чем «первичная» ставка, и иногда они уменьшаются по мере увеличения размера земельного участка.

УЛУЧШЕНИЯ

Таблица собственности включает административные данные и подробную информацию о жилище; включая информацию о году постройки, качестве, состоянии, размере и дополнительных элементах, таких как террасы, ванные комнаты, камины или кондиционеры. В таблице собственности указаны базовые ставки за квадратный фут или любые фиксированные платежи, используемые для каждого компонента здания (улучшения). Также перечислены множители, коэффициенты, амортизация и другие корректировки.

Общие коэффициенты, перечисленные в таблице, описаны ниже:

«Множитель округа», указанный в таблице, является региональным множителем, который применяется к стоимости.Это объясняет региональные различия в стоимости и рынке по всему Мэриленду.

«Фактор качества», указанный на рабочем листе , представляет собой индекс, применяемый на основе выбора качества жилья. Выбор качества основан на числовой шкале от 1 до 9. Количество настроек и функций в жилище; дизайн и архитектура жилища; а строительные материалы и методы, использованные при строительстве жилища, — вот некоторые из соображений, которые помогают в определении выбора качества.

«Корректировка соседства», указанная в рабочем листе (ранее известная как индекс рыночной стоимости или MVI), представляет собой сочетание упомянутого ранее подхода к продажам и стоимости. «Корректировка района» позволяет применять рыночные факторы и влиять на стоимость жилья. Этот коэффициент корректировки предусматривает корректировки, основанные на таких элементах, как рыночное расположение жилища в пределах юрисдикции, спрос на типовой тип дома и рынок жилья в целом.
Анализ продаж района (ей) и модели (ей) жилья завершается в каждом цикле переоценки, чтобы определить поправку на район. Например, предположим, что стоимостной подход указывает на стоимость жилища в 70 000 долларов. Однако анализ продаж в этом районе показывает, что эта конкретная модель жилья была привлекательной на рынке недвижимости в последние годы и фактически продается за 77 000 долларов плюс стоимость земли. «Корректировка соседства» + 10% будет использована для корректировки рыночной стоимости в 77 000 долларов.«Корректировка соседства» выражается десятичной дробью (70 000 долларов США x 1,10 = 77 000 долларов США). «Корректировка соседства» также используется для уменьшения сметы, если анализ продаж показывает, что рынок меньше сметы. Если анализ рынка показал, что жилище продавалось примерно за 63 000 долларов, потребуется «MVI» в 0,90 (70 000 долларов x 0,90 = 63 000 долларов).

VII. ОБЖАЛОВАНИЕ ВАШЕЙ ОЦЕНКИ

(см. Также процесс апелляции)

ОБРАЩЕНИЕ

Уведомление содержит форму апелляции и инструкции, которые необходимо подать в местный отдел оценки в течение 45-дневного срока для апелляции.При рассмотрении вопроса об обжаловании оценки следует сосредоточить внимание на общей новой справедливой рыночной стоимости и на том, были ли сделаны какие-либо ошибки при улучшении характеристик объекта.

ПЕРВАЯ СТУПЕНЬ — УРОВЕНЬ НАБЛЮДЕНИЯ

Каждый покупатель имеет право подать апелляцию на уведомление об оценке своего имущества в течение 45 дней с даты уведомления.

Первый шаг в процессе апелляции известен как уровень апелляции супервайзера и дает клиенту время обсудить оценочную стоимость с оценщиком — лично, письменно или по телефону.Затем местный офис уведомит клиента о запланированной дате, времени и месте слушания (если применимо). Чтобы помочь в подаче апелляции, до запланированной даты подачи апелляции бесплатно предоставляется дополнительный рабочий лист собственности и список продаж. За разумную плату заказчик также может получить копии ведомостей собственности для запрашиваемых сопоставимых объектов недвижимости. Эти ведомости собственности должны быть идентифицированы заказчиком.

Целью апелляции уровня Супервайзера является обмен информацией.Это возможность для клиента узнать как можно больше о том, как была произведена оценка. Кроме того, заказчик должен учитывать любые факторы, которые могут повлиять на стоимость объекта недвижимости, по которому он будет обжалован. Проблема апелляции — справедливая рыночная стоимость недвижимости. После того, как вся информация, представленная на слушании, будет рассмотрена, клиенту будет отправлено «окончательное уведомление». «Последнее уведомление» указывает результат апелляции уровня Супервайзера.

ВТОРОЙ ЭТАП — АПЕЛЛЯЦИОННАЯ КОМИССИЯ ПО НАЛОГОВОЙ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА

Последнее уведомление включает заявление о том, что клиент имеет право подать апелляцию в местный апелляционный совет по оценке налога на имущество в течение 30 дней с даты уведомления.Апелляционные советы расположены в каждой из 24 юрисдикций. Эти советы состоят из местных жителей юрисдикции, рекомендованных местным правительством и назначенных губернатором. Они являются отдельным и независимым от Департамента органом. Апелляция, поданная в Апелляционный совет по оценке налога на имущество (PTAAB), приведет к слушанию в Совете. Заказчику и оценщику будет предоставлена ​​возможность представить свои аргументы относительно справедливой рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого проводится апелляция.Апелляция носит неформальный характер, и клиента не обязательно должен представлять адвокат. После того, как Правление рассмотрит информацию, представленную на слушании, обеим сторонам будет направлено письменное уведомление о решении. Апелляция в Совет также может быть подана в письменной форме, что избавляет от необходимости присутствовать на слушании.

ТРЕТИЙ ШАГ — НАЛОГОВЫЙ СУД МЭРИЛЕНД

Решение Апелляционного совета по оценке налога на имущество может быть обжаловано любой стороной в Налоговом суде Мэриленда. Эта апелляция должна быть подана в письменной форме в течение 30 дней с даты принятия решения PTAAB.Налоговый суд Мэриленда (MTC) — независимый орган, назначаемый губернатором. Хотя разбирательство в MTC является более формальным, чем слушание PTAAB, оно по-прежнему считается неформальным административным слушанием. Плата за регистрацию не взимается, и адвокат не требуется. Заказчику и оценщику предоставляется возможность представить свои аргументы относительно справедливой рыночной стоимости недвижимости. Решение выносится обеим сторонам апелляции. Это последний административный шаг в процессе апелляции.Любая дальнейшая апелляция должна быть подана в окружной суд. Апелляция в окружной суд носит формальный характер, и суд изучает протокол, сделанный в налоговом суде Мэриленда, чтобы определить, допустил ли MTC ошибку с точки зрения закона.

VIII. ПРАВА СОБСТВЕННИКА
Клиентам доступны различные права на протяжении всего процесса оценки и апелляции. Билль о правах собственника резюмирует многие разделы статьи о налогах на имущество, которые касаются с апелляциями, оценочным уведомлением и публичной информацией.Чтобы получить брошюру, в которой перечислены эти права, обратитесь в местный отдел оценки или зайдите на наш веб-сайт www.dat.maryland.gov в разделе «Недвижимость».

IX. МЕРЫ ПО ОСВОБОЖДЕНИЮ ОТ НАЛОГОВ ИМУЩЕСТВА

Департамент по оценке и налогообложению управляет рядом программ освобождения от уплаты налога на имущество, которые специально разработаны для предоставления необходимых льгот определенным группам владельцев собственности.

Дополнительную информацию об этих программах можно получить, позвонив в отдел обслуживания налогоплательщиков Департамента по телефону (410) 767-4433 (район Балтимора) или 1-800-944-7403 (звонок бесплатный) в пределах Мэриленда.


ПРОГРАММА НАЛОГОВЫХ КРЕДИТОВ НА СОБСТВЕННОСТЬ

Программа налоговых льгот на недвижимость домовладельцев (прерыватель цепи) является самой крупной и самой важной программой, поскольку она предоставляет ежегодные налоговые льготы по налогу на недвижимость домовладельцам, которые имеют право на

дохода. Эта финансируемая государством программа предоставляет более 58 миллионов долларов необходимой помощи домовладельцам, которые соответствуют критериям права, независимо от возраста.

Эти налоговые льготы не предоставляются автоматически. Домовладелец должен повторно подавать заявление каждый год и предоставлять информацию об общем валовом доходе семьи за предыдущий календарный год.Подача

крайний срок — 1 сентября.

Налоговый зачет определяется в соответствии с соотношением между доходом домовладельца и фактическим налогом на недвижимость, который взимается с основного места жительства владельца недвижимости. Налоговые льготы

рассчитывается по скользящей шкале, что приводит к уменьшению налогового кредита по мере увеличения валового дохода домохозяйства.


ПРОГРАММА НАЛОГОВОГО КРЕДИТА ДЛЯ УСАДЬБЫ

Другая программа налоговых льгот — это налоговая льгота для усадьбы.Впервые введенная в действие в 1977 году, с тех пор в программу были внесены поправки, позволяющие домовладельцам иметь право на получение государственной налоговой льготы, если оценка их основного места жительства, занимаемого их владельцами, увеличилась более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Закон штата требует, чтобы окружные и муниципальные органы власти устанавливали процент кредита усадьбы от 0% до 10% для целей местного налогообложения собственности. Начиная с 2008 года, домовладельцы должны подавать одноразовую заявку на получение налоговой льготы.


ОТСРОЧКА ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО
Эта программа позволяет владельцам недвижимости в возрасте 65 лет и старше отложить увеличение своего счета по налогу на недвижимость.Каждое местное самоуправление должно сначала принять программу. В этом случае местное правительство имеет право в соответствии с законодательством штата устанавливать ограничения на доход и размер процентных ставок. Отсроченные налоги становятся залогом имущества и должны быть возвращены при передаче имущества. Округ Монтгомери делает эту программу отсрочки доступной для домовладельцев всех возрастов, которые соответствуют определенным требованиям к месту жительства и уровню дохода.

X. ГЛОССАРИЙ ТЕРМИНОВ
  • Программа налоговых льгот для домовладельцев: Программа льгот по налогу на имущество, позволяющая получать налоговые льготы по налогу на имущество домохозяйствам, общий валовой доход которых ниже стандарта, установленного законодательным органом.
  • Программа налоговых льгот при усадьбе: Программа налоговых льгот на имущество, которая предоставляет налоговую льготу для основного места жительства владельца собственности. После квалификации этот зачет автоматически применяется к налоговой накладной, когда сумма налогообложения увеличивается более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Округа и муниципалитеты имеют возможность установить предел ниже 10% для целей местного налогообложения.
  • Доходный подход: один из трех общепринятых подходов к оценке справедливой рыночной стоимости.Он основан на предпосылке, что покупатель коммерческой недвижимости будет платить не больше, чем стоимость недвижимости в качестве инвестиций, а продавец примет не меньше, чем она стоит в качестве инвестиций. Этот подход используется только для коммерческой аренды или сдаваемой в аренду недвижимости.
  • Земельная ставка: долларовая ставка, умноженная на площадь земельного участка, дает стоимость земли. Ставки выводятся на основе анализа сопоставимых продаж земли или метода распределения.
  • Корректировка соседства: множитель, используемый для связи подходов затрат и продаж к стоимости.Он применяется к стоимости, указанной при стоимостном подходе, с учетом рыночных условий.
  • Множитель округа: Множитель, который используется для конкретного региона штата, чтобы обновить его стоимость и рыночные факторы до текущего времени.
  • Фактор качества
  • : к жилью применяется индекс , основанный на качестве строительства .
  • Налоговый суд Мэриленда: апелляция третьего уровня. Суд является независимым органом, назначаемым губернатором.Суд рассматривает и решает вопросы налога на имущество, представленные на его рассмотрение.
  • Стоимость поэтапного внедрения: Увеличение оценки от одной переоценки к другой распределяется (поэтапно) равномерно в течение трехлетнего периода между переоценками.
  • Апелляционный совет по оценке налога на имущество: второй уровень апелляции. Каждый совет состоит из трех членов, назначаемых губернатором и выбираемых из списка, составленного местным правительством. Совет рассматривает информацию, предоставленную владельцем собственности и оценщиком, и принимает решение о поставленном перед ним вопросе оценки.
  • Лист недвижимости: карта учета собственности для каждого участка недвижимости. Он содержит информацию о праве собственности, юридическое описание, оценку земли и зданий, а также данные о продажах этого земельного участка.
  • Список продаж для региона: документ, в котором суммируются сопоставимые продажи для определенного района или группы объектов недвижимости, которые использовались при анализе продаж.
  • Подход к продажам: один из трех общепринятых подходов к определению справедливой рыночной стоимости. Данные о продажах анализируются и применяются к свойствам для определения справедливой рыночной стоимости.Предпосылка продажного подхода заключается в том, что покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем сумма денег, необходимая для покупки сопоставимой собственности.
  • Трехлетний цикл оценки: трехлетний цикл повторной оценки. Ежегодно в каждой юрисдикции проводится переоценка примерно одной трети собственности.
  • Единообразие: Недвижимость в Мэриленде должна оцениваться и облагаться налогом аналогичным образом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *