Налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как: Налог на имущество организаций | ФНС России

Жители Атлантик-Сити, штат Нью-Джерси, протестующие против повышения налога на имущество, 2014 г.

Сборы, обычно не относящиеся к налогам на имущество, — это сборы при передаче собственности , подарок или смерть), специальные сборы за некоторые общественные услуги или улучшения (например, специальные взносы в Соединенных Штатах), определенные типы сельскохозяйственных сборов и части подоходного налога, которые применяются к предполагаемой или фактической урожайности сельскохозяйственных или городских земель.

Объем налога в разных странах сильно различается в зависимости от правовых факторов, административных реалий, традиций, наличия других источников дохода, организации правительства (особенно на уровне местного самоуправления, где доход от этого сбора может иметь ключевое значение), а также предоставляемые государственные услуги. Классификация собственности по разным типам служила основой для изменения фактического бремени налогоплательщиков — иногда за счет исключения части стоимости некоторых видов собственности (машины, леса, шахты, ценные бумаги, мебель и т. Д.)), иногда путем корректировки ставок налога.

В простой экономике, в которой налогоплательщики очень мало отличаются друг от друга — например, в фермерском сообществе, состоящем из домашних хозяйств, имеющих одинаковый размер и доход, — сумма налога на имущество, взимаемая с отдельных домашних хозяйств, может отражать как платежеспособность домашнего хозяйства, так и его платежеспособность. и выгоды, которые он получает в виде общественных услуг. Однако взаимосвязь между налогами и льготами не будет такой прямой или очевидной в сложном индустриальном обществе.

В большинстве стран, где взимаются налоги на собственность, доходы, которые они приносят, используются местными или государственными, а не национальными правительствами. В Соединенных Штатах поступления от налога на имущество составляют около половины доходов местных органов власти. В некоторых странах налог на недвижимость применяется в первую очередь к городской недвижимости ( см., недвижимого и движимого имущества).

В некоторых странах поступления от налога на имущество могут отставать от роста национального дохода, если налоговые оценки не отражают изменений в общем уровне цен.Более широкое использование компьютеризированных систем аттестации и оценки в последнее время помогло преодолеть эту проблему. Сбор налогов на недвижимость также может быть дорогостоящим; например, отчет Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) показал, что к началу 21 века налоги на недвижимость составляли менее 0,5 процента всех налоговых поступлений в Греции, но составляли более 1 процента налоговых поступлений в стране. расходы на налоговое администрирование.

Развитие налогообложения имущества

Одна из самых сложных проблем при налогообложении собственности — определение разумной базы оценки.Проблема усложнилась по мере усложнения экономической жизни. Налоги древнего мира, частей средневековой Европы и американских колоний изначально были земельными налогами, основанными на площади, а не на стоимости. В конце концов валовая продукция собственности (например, годовой доход) стала основой налогообложения. На более позднем этапе были предприняты попытки найти меру того, что теперь будет называться «платежеспособностью владельца собственности», означая, что другие формы богатства и личной собственности, такие как фермерские дома, животные и инвентарь, были включены в оценка.Эффективная идентификация этого типа собственности для налогообложения всегда была сложной задачей, а налогообложение нематериальных форм богатства оказалось еще сложнее, особенно потому, что нематериальную собственность так легко скрыть от налоговых инспекторов.

В Северной Америке в первых колониях Новой Англии были введены налоги, которые стремились охватить все «видимое имущество», как реальное, так и личное. Этот «общий налог на имущество», который применялся ко всему имуществу, числился в статутах некоторых штатов США к 1800 году.Фактически, в течение колониального периода южные и средние колонии относительно мало использовали налоги на собственность, но к середине XIX века налоги на собственность стали основным источником доходов для всех штатов. База общего налога на имущество была определена с учетом нематериального богатства. Поскольку стоимость ипотечных кредитов и других нематериальных активов в основном состояла из требований прав на недвижимость и материальное личное имущество, результатом стало двойное налогообложение. Поскольку двойное бремя казалось несправедливым и поскольку утаивание было легким, применение налога на «имущество» на нематериальные активы стало проблематичным.Это привело к отмене общего налога на всю собственность. Сегодня только недвижимость составляет основную часть налогооблагаемой базы США по налогу на недвижимость.

Налог на недвижимость в США является основным источником доходов местных органов власти. Правительства штатов когда-то использовали налог в качестве важного источника доходов, но сейчас немногие штаты получают из этого источника более небольшой процент своих доходов. Однако правительства многих штатов оценивают часть или всю эксплуатационную собственность железных дорог и других коммунальных предприятий.Некоторые органы власти выступают за принятие государством налога на имущество, отчасти потому, что они считают, что штаты будут управлять им более эффективно, а отчасти — для устранения неравенства в налоговых возможностях местных органов власти, особенно в отношении финансирования государственных школ.

Администрация

Ответственность за различные этапы управления почти полностью лежит на правительственных чиновниках. Администрирование включает обнаружение или идентификацию имущества, подлежащего налогообложению, его оценку, применение соответствующей налоговой ставки и сбор.Если сумма налога измеряется доходом, необходимо определять доход от собственности, а не капитальную стоимость. Важные аспекты, особенно оценка, являются скорее вопросом суждений, чем фактов. Определение стоимости для целей налогообложения не является случайным результатом или автоматическим побочным продуктом операции, заключенной для других целей, например, выплаты заработной платы или розничной продажи. Хотя налоги на имущество иногда основываются на заявленной стоимости продаж, ими можно манипулировать для снижения налогов.

Три основных подхода к современной оценке собственности — это арендная стоимость, капитальная стоимость и рыночная стоимость. В европейских странах оценка недвижимости обычно основана на ее капитальной стоимости. Традиционно считается, что стоимость капитала можно оценить на основе арендной платы, рассматривая ее как прибыль на капитал. Однако большинство европейских стран, а также США стараются оценивать недвижимость по ее справедливой рыночной стоимости. В большинстве азиатских стран существует практика основывать оценку на годовой арендной стоимости недвижимости.Согласно принципу арендной стоимости, налог основан на среднем валовом доходе от аренды, который, как ожидается, будет приносить недвижимость в нормальных рыночных условиях. Некоторые азиатские страны используют менее сложный, но, возможно, менее справедливый подход. Они просто собирают фиксированную сумму, основанную на конкретной единице измерения земли.

Сложные административные проблемы возникают при определении (1) того, что на самом деле существует в физическом смысле (местоположение, топография и площадь участка земли; размер, материалы и состояние зданий; количество и типы машин или единиц оборудования). инвентарь) и (2) стоимость имущества.Для эффективного определения стоимости собственности требуются квалифицированный персонал, доступ к информации различного типа (включая физические характеристики собственности и реалистичные рыночные условия) и соответствующие средства, многие из которых трудно обеспечить на уровне местных органов власти.

Более эффективное администрирование налога на имущество будет зависеть от ряда переменных, таких как более качественное картографирование и улучшенные средства получения точных и актуальных описаний собственности. Ситуация также может быть улучшена за счет большего количества источников данных о ценностях и более сложных подходов к оценке.Расчет стоимости варьируется от простого до сложного. Для некоторых типов собственности, таких как дома для одной семьи, продажа в целом аналогичной собственности, известной как «сопоставимая недвижимость», обеспечивает хорошую основу для оценки. Другая недвижимость, такая как офисные и многоквартирные дома, может быть оценена на основе дохода, который они приносят. Однако для уникальной и узкоспециализированной собственности, включая фабрики и другие здания, которые являются неотъемлемыми частями хозяйственной деятельности, стоимость для целей налогообложения должна основываться на оценках стоимости воспроизводства (затраты на копирование идентичной структуры) за вычетом амортизации.Запасы предприятий, которые также могут облагаться налогом на имущество, могут быть оценены на основе записей компании, как и машины и оборудование.

Для хорошей оценки требуются навыки постоянного профессионального персонала, работающего полный рабочий день и оплачиваемого, сопоставимого с таковым в частном секторе. Каждый сотрудник не должен подвергаться политическому давлению. Однако таких посохов практически нет. В Соединенных Штатах, например, оценщики обычно были должностными лицами, работающими неполный рабочий день, обычно избираемыми, малооплачиваемыми и часто не имеющими специальной подготовки, которая теперь признана необходимой.Отсутствие опыта иногда усугублялось фаворитизмом и коррупцией — либо со стороны оценщика, либо со стороны местного правительства. Редко персоналу предоставляются ресурсы для проведения достаточно актуальной оценки всей собственности в юрисдикции. Тем не менее, темпы изменений и объем нового строительства настолько велики, что делают многие оценки значительно устаревшими до того, как новый цикл оценки сможет их исправить. Своевременное обновление карт и записей требует более продолжительной работы, чем может поддержать большинство правительств, хотя современные методы обработки данных помогли снизить нагрузку.

Поскольку налоговая база и, следовательно, сумма подлежащего уплате налога зависят от оценки должностного лица, а не от теста свободного рынка (как с налогом с продаж) или от отчета налогоплательщика (как с подоходным налогом), налогоплательщик не участвовать в определении оценки. Муниципалитеты обычно предоставляют средства для обжалования оценки до того, как она станет окончательной, но результаты таких апелляций часто несущественны. Некоторые налогоплательщики не осведомлены о процедуре или могут не считать возможную экономию оправданием усилий по подаче апелляции.Процесс обжалования усложняется обычной практикой, наблюдаемой в большинстве стран, когда недвижимость оценивается только по части текущей рыночной стоимости, даже если действующее законодательство определяет, что оценка должна быть на уровне 100 процентов. (Эти оценки ниже рыночной обычно компенсируются более высокими налоговыми ставками.) В этих случаях, когда большинство объектов недвижимости оценивается по ценам ниже рыночной, те владельцы недвижимости, которые жалуются, что их оценки неоправданно высоки, вряд ли будут иметь преимущество.

Учитывая частоту оценок ниже рыночных, номинальные налоговые ставки создают неверное представление о налоговом бремени, которое несут владельцы собственности. Раньше, когда функции правительства были ограничены и налог на имущество был единственным источником местного дохода, налоговые ставки определялись простым делением суммы предполагаемых расходов на сумму оценочной стоимости. Если бы расходы составили 400 000 долларов, а общая сумма взносов в юрисдикции составляла 40 000 000 долларов, ставки в 1 процент было бы достаточно.

Сегодня чиновники с большей вероятностью оценят сумму, которая будет доступна при сохранении существующей налоговой ставки, а затем попытаются судить, согласятся ли налогоплательщики более высокие налоги в качестве средства финансирования дополнительных расходов. Когда появляется большой спрос на какую-либо конкретную услугу, но чиновники предпочитают не повышать ставки «общего фонда», законодательный орган может проголосовать за установление «специальной» ставки. Например, правительства штатов США ранее использовали налог на имущество в качестве гибкого элемента, полагаясь в первую очередь на другие налоги.В зависимости от того, были ли они недостаточными или избыточными, государство повышало или понижало ставку налога на имущество. Многие штаты все еще имеют на это конституционные полномочия.

Ограничения ставок являются обычным явлением, иногда они устанавливаются конституцией штата, но чаще — законом. Для каждого класса правительства в Соединенных Штатах — округов, городов, школьных округов — будет установлена ​​максимальная максимальная ставка. Иногда лимит или «верхний предел» может быть изменен путем референдума или специального законодательного акта. Трудно судить, действительно ли такие ограничения сдерживали рост государственных расходов.Однако одним из результатов стало создание специальных округов с независимыми налоговыми полномочиями, что означает, что они не подпадают под налоговые ограничения.

Теория налогообложения имущества

Налог на имущество иллюстрирует концепцию налогообложения, то есть идентификацию сторон, которые в конечном итоге платят налог прямо или косвенно. Налог на землю, вероятно, будет капитализирован (поглощен из будущей прибыли, которая будет получена от собственности) в той степени, в которой он не будет компенсирован выгодами от общественных услуг.Фактическая сумма, которую покупатель заплатит за объект недвижимости, зависит от ожидаемого чистого дохода по сравнению с доходами от других инвестиций. Если, например, ожидается, что чистый доход от участка земли составит 1200 долларов в год на неопределенный срок, и если преобладающая доходность от долгосрочных активов составляет 6 процентов, то земля будет стоить 20 000 долларов. Если ввести налог в размере 300 долларов в год, то чистый доход упадет до 900 долларов, а стоимость земли упадет до 15000 долларов. Утверждается, что увеличение налога было капитализировано.Для покупателя земли, приносящей доход, налог, действующий на момент покупки, не будет в дальнейшем обременительным, поскольку в покупной цене уже учтена стоимость ежегодного налога на недвижимость. Учитывая, что цены на землю в целом со временем росли, будет справедливо сказать, что налог на недвижимость не столько снизил цены на землю, сколько замедлил их рост. Тот же тип анализа обычно используется для определения последствий увеличения налогов на недвижимость, взимаемых с существующего жилья и другой собственности.

Для сравнения, степень, в которой налоги на вновь построенные дома и нежилые здания и другие улучшения будут нести налогоплательщик — вопрос о перемещении и распределении — будет включать ряд различных факторов. Многое зависит от того, взимается ли рассматриваемый налог только одной небольшой юрисдикцией, такой как округ, город или школьный округ, или всеми юрисдикциями. Если налог взимается во всех юрисдикциях, в краткосрочной перспективе он, скорее всего, будет нести владельцы капитала.Однако, если налог снижает сбережения, это может привести к повышению цен или снижению заработной платы в долгосрочной перспективе (вместо того, чтобы обременять владельцев капитала). См. Налогообложение .

Анализ налогов, взимаемых во всех юрисдикциях, является более сложным и более актуальным для большинства политических целей. Строительство зданий зависит от желания инвесторов предоставить им доступный капитал, и налоги влияют на это желание. Налог на имущество будет рассматриваться как расходы на ведение бизнеса.Обычно он должен возмещаться за счет более высоких цен потребителей (или более низких цен, выплачиваемых поставщикам, или более низкой заработной платы, выплачиваемой работникам). Фирмы, которым не удастся передать налог клиентам, будут иметь более низкую норму прибыли на инвестированный капитал. Компании, конкурирующие с другими компаниями, расположенными с более низкими ставками, могут оказаться не в состоянии полностью переложить налог на потребителей. Кандидаты, которые, скорее всего, понесут бремя налога, — это владельцы местной земли, рабочая сила, которая не может (или не будет) переезжать в ответ на налог, и особенно местные потребители.По мере того как объем производства и цены адаптируются к изменениям налоговых ставок, налоги, как правило, перекладываются на потребителей. Время, необходимое для отражения изменения налога на недвижимость на зданиях в ценах, уплачиваемых потребителями, варьируется от нескольких месяцев до нескольких лет. Для регулируемых коммунальных предприятий перенос изменения налога обычно будет более определенным, но для этого потребуется некоторое время, поскольку новые ставки должны быть утверждены официальным агентством.

Домовладельцы не могут переносить налоги на свое жилище.Цена, уплаченная за землю, конечно же, будет использоваться для корректировки налога, действовавшего на момент покупки недвижимости (часто бывает, что, если бы налог был ниже, цена, уплаченная за землю, была бы выше. ). Налог на дом очень похож на налог на другие предметы потребления, хотя в Соединенных Штатах он, как правило, выше, чем налоги, взимаемые с большинства других потребительских товаров. Вычет налога на недвижимость из валового дохода помогает снизить чистую нагрузку на домовладельца за счет уменьшения суммы, уплачиваемой в виде индивидуального подоходного налога.

Относительные суммы налога на имущество, уплаченные лицами с разным уровнем дохода, не могут быть точно определены. Практически невозможно адекватно учесть элемент, представленный капитализированным земельным налогом, в цене земли. Рассматриваемый как налог на весь доход от капитала, налог на собственность на улучшения почти наверняка является прогрессивным (ложится относительно большим бременем на домохозяйства с высоким доходом). Но если сосредоточить внимание на бремени налога, взимаемого в одной юрисдикции, то налоги, скорее всего, упадут на местных потребителей (и, возможно, на местных рабочих и землевладельцев), что сделает налог на имущество регрессивным.Доля налога на имущество, приходящаяся на местные предприятия, предположительно перекладывается на потребителей в соответствии с их покупками, в том числе телефонными, электрическими и другими коммунальными услугами. Таким образом, в целом, налоги на недвижимость в «единой юрисдикции» можно рассматривать либо как примерно пропорциональные доходу, либо как слегка регрессивные. Однако можно утверждать, что общий эффект перераспределения от групп с более высокими доходами к группам с низкими доходами является значительным, если учесть, в какой степени налоги на имущество платят за школы и другие услуги для групп с низкими доходами.Доля налога на имущество, приходящаяся на бизнес, предположительно перекладывается на потребителей в соответствии с их покупками, в том числе телефонными, электрическими и другими коммунальными услугами.

Существует широко распространенное «горизонтальное неравенство» в налогах на недвижимость из-за неравных начислений с владельцев. Налог в большей степени падает на некоторые виды бизнеса (например, железные дороги и другие коммунальные услуги) и некоторые виды потребления (например, жилье), чем на другие. В Соединенных Штатах налоги на собственность в сельском хозяйстве как бизнесе, как правило, являются низкими по сравнению со стоимостью собственности, но также могут быть высокими по сравнению с доходом, который производит ферма.Поскольку налогообложение собственности имеет долгую историю, многие его элементы встроились в экономику, при этом некоторые части капитализируются, а другие по-разному корректируются, и неравенство в некоторой степени сократилось.

Налог на имущество был все более ослаблен за счет различных льгот. В Соединенных Штатах, например, льготы применяются примерно к одной трети земельной площади в средней местности. Большая часть земли, освобожденной от налога на имущество, включает улицы, школы, парки и другую собственность местного самоуправления, а это означает, что применение налога на имущество просто переводит средства с одного государственного счета на другой.В некоторых населенных пунктах важное значение имеет недвижимость, освобожденная от налогов на уровне штата или федерального правительства, хотя эти органы иногда производят платежи вместо местных налогов. Имущество, находящееся в собственности и используемом для религиозных, образовательных, благотворительных и некоторых других целей, обычно освобождается от налога, а в некоторых странах освобождаются земли со стоимостью ниже определенного минимума.

Некоторые исключения сделаны с целью привлечения новых предприятий или поощрения жилищного строительства для малообеспеченных слоев населения. Некоторые населенные пункты предоставляют льготы для части стоимости «усадьбы», возможно, с ограничением, основанным на доходе владельца-жителя.Многие допускают некоторые льготы для пожилых людей, лиц с ограниченными возможностями или ветеранам вооруженных сил. Некоторые органы также разрешают налоговые льготы по налогу на жилую недвижимость.

Экономический эффект

Налогообложение собственности финансирует местные органы власти в Соединенных Штатах — не полностью, но достаточно, чтобы сделать финансовую независимость местных органов власти значимой. Это позволяет децентрализовать управление, что может считаться преимуществом, поскольку позволяет гражданам осуществлять выбор в отношении получаемых ими государственных услуг.

Налог на имущество может иметь существенные последствия, не связанные с доходами. Налог на имущество, особенно когда эффективные налоговые ставки высоки, может привести к тому, что отдельные лица и предприятия будут по-разному вести свои дела в своих усилиях по снижению своих налогов. Сообщество с высокими налоговыми ставками на здания окажется в невыгодном положении в национальной (и международной) конкуренции за капитал, если оно не сможет предложить компенсационные преимущества. Предложение капитала для экономики в целом происходит за счет сбережений. Влияние налога на имущество на приток капитала неясно, но вполне вероятно, что заводы или различные производственные и производственные объекты, требующие больших капитальных вложений, не будут склонны размещаться в муниципалитетах с высокими налогами, не сопровождаемыми столь же высокими выгодами для бизнеса.

Налог на здания и имущество, кроме земли, искажает распределение ресурсов там, где существует старая собственность. Новые высококачественные здания облагаются более высокими налогами на единицу площади, чем старые, включая трущобы. Это не отражает затраты, которые эти два типа собственности и их жители возлагают на местные органы власти с точки зрения полиции, противопожарной защиты и так далее. Таким образом, плата пользователя за услуги местного самоуправления обычно относительно снижается по мере того, как здание, которое он занимает, становится хуже, даже если общественные расходы, относящиеся к собственности, остаются неизменными или даже могут увеличиваться.Точно так же жители, которые переходят от более бедного к более качественному жилью, должны платить больше в счет государственных расходов, но, соответственно, могут не получать больше в государственных услугах.

Некоторые методы налогообложения собственности работают против долгосрочного благополучия сообществ. Города, которые срочно нуждаются в замене устаревших зданий, могут парадоксальным образом основывать большую часть своего финансирования на налоге, который побуждает владельцев удерживать разрушенные постройки и наказывает владельцев новых. Любое повышение ставок налога на имущество в отношении сооружений (не земли) снижает желательность вложения капитальных средств в новые здания, создает стимул против повышения качества за счет нового строительства и препятствует техническому обслуживанию.

Различия в эффективных налоговых ставках между населенными пунктами могут привести к образованию островов с относительно низкими налоговыми ставками. Некоторые общины могут иметь налоговую базу выше средней по отношению к государственным обязательствам и могут обойтись более низкими налоговыми ставками. Они привлекают капитал. Некоторые общины, возможно, используя зонирование, исключают виды собственности, связанные с высокими государственными расходами, например, жилые дома с высокой плотностью населения, которые рождают много детей и требуют большего количества школ. В этом случае налоговые ставки в других местах должны быть выше.Существование таких анклавов усугубляет финансовую несбалансированность соседних населенных пунктов и может усугубить трудности, с которыми сталкиваются более старые районы.

Более низкие налоговые ставки на окраинах городских районов обычно способствуют развитию пригородов. Недвижимость ближе к центру часто может облагаться высокими налоговыми ставками, что усугубляет проблемы деловой собственности в центре города. Высокие налоги на строения также способствуют горизонтальному, а не вертикальному росту мегаполисов, тем самым оказывая большее влияние на прилегающие земли.

Там, где, как в Великобритании, оценка налога на имущество основывается на доходе, земля, простаивающая или используемая намного ниже своего оптимального уровня, принесет небольшой доход. В таких случаях явно отсутствуют налоговые льготы для эффективного использования.

На темпы вырубки древесины и добычи полезных ископаемых может существенно повлиять налогообложение собственности. Чтобы предотвратить неэкономичное и преждевременное истощение природных ресурсов, многие штаты перешли с налогообложения собственности на минеральные ресурсы на «налог на добычу полезных ископаемых» при производстве или добыче ресурсов.

Налогообложение стоимости объектов

Часто предлагалось использование земельного налога в качестве основного источника доходов. Он был одобрен физиократами во Франции 18-го века. Вероятно, самым известным представителем был американец XIX века Генри Джордж. Его работа Progress and Poverty (1879) основывалась на экономическом анализе в традициях британских экономистов Дэвида Рикардо и Джона Стюарта Милля, чтобы убедительно аргументировать необходимость единого налога на землю и отмены других налогов (тогда преимущественно взимавшихся с другой собственности).Одним из аргументов в пользу более жесткого налогообложения земли — налогообложения стоимости участка — является то, что большая часть того, что платится за использование земли, отражает социально созданный спрос, а не является платой за создание земли. Таким образом, сообщество может вернуть за счет налогов на землю часть созданной им стоимости, в том числе стоимости улиц, школ и других объектов. Утверждается, что это был бы более справедливый способ финансирования местного самоуправления. Другой аргумент заключается в том, что поступления от налога на землю позволят снизить налоги на здания, которые, как правило, сдерживают новое строительство.Третий аргумент состоит в том, что более высокие налоги на землю будут способствовать более эффективному использованию земли.

Можно много сказать в пользу увеличения налогов на землю и, таким образом, снижения цен на землю. С экономической точки зрения, конечно, «высокая» цена на высокопродуктивную землю имеет важное значение для поощрения ее наилучшего использования. Например, ни один рациональный человек не стал бы платить высокую цену, установленную на недвижимость на Манхэттене, за то, чтобы посадить там пшеницу. Пользователь земли должен заплатить сумму, равную ее стоимости, при ее наилучшем использовании, но собственник, не сталкивающийся с производственными затратами, не обязан получать все, что уплачено.Таким образом, некоторые считают, что правительство может разумно забрать большую часть суммы, уплаченной пользователем.

Увеличение земельного налога изменит условия собственности. Общая сумма, полученная от пользователей, не изменится, но частные владельцы земли будут удерживать меньше, а государственная казна получит больше. Система цен по-прежнему будет распределять землепользование. Тогда налоги на улучшения можно было бы значительно снизить. Налоговые льготы для ветхих зданий будут небольшими, но для зданий высокого качества снижение может быть большим по сравнению с чистой прибылью на инвестиции.Будет поставлено больше зданий, новых и лучших. Модернизация и обслуживание существующих зданий станут более выгодными.

В долгосрочной перспективе землевладельцы получат меньше прироста стоимости земли, а население — больше. Социально созданные ценности будут направлены на государственное, а не на частное использование. Налоги можно было бы более тесно увязать со стоимостью государственных услуг.

Противники налогообложения стоимости земли указывают на то, что незаработанное увеличение стоимости земли было капитализировано, и ставят под сомнение справедливость наложения высоких налогов на текущую стоимость земли, за которую собственники добросовестно заплатили.Они сомневаются в способности оценщиков дать достаточно справедливую оценку, чтобы поддержать гораздо более высокие ставки на землю. Они также сомневаются, что сама по себе земля, за исключением зданий, создаст адекватную налоговую базу.

Узнайте больше в этих связанных статьях Britannica:

• государственный бюджет: состав налоговых доходов

  Налог на имущество es редко составляет более 5 процентов, за исключением Соединенного Королевства в этом случае.Налоги с продаж, акцизы и НДС составляют почти половину всех доходов в Греции, Ирландии и Португалии по сравнению с менее чем одной пятой в Японии.…

• государственный бюджет: государственные и местные бюджеты в США

  Налог на имущество es, который когда-то был основным источником государственных доходов, в течение 20 века превратился в основном в местный налог.…

• оценка

  … стоимость недвижимого или движимого имущества, обычно для целей налогообложения. В большинстве стран оценку проводят центральные правительственные учреждения, но в некоторых странах ее проводят местные чиновники…

NJ Division of Taxation — Field Assistance and Appraisal

История местного налога на имущество
Конституция штата Нью-Джерси, принятая в 1947 году, предусматривает, что «имущество должно оцениваться для целей налогообложения в соответствии с общим законом и единообразными правилами. Все недвижимое имущество, оцениваемое и облагаемое налогом на местном уровне или государством для распределения и выплаты налоговых округов, должно оцениваться в соответствии с тем же стандарт стоимости, если иное не разрешено в настоящем документе, и такое имущество облагается налогом по общей налоговой ставке налогового округа, в котором оно расположено, для использования такого налогового округа »(Статья VIII, Раздел I).В настоящее время сельскохозяйственные угодья и жилье, созданные в соответствии с COAH, являются исключениями из одного стандарта стоимости недвижимости.

За долгую историю законодательства были разработаны многочисленные льготы и различные специальные режимы налогообложения собственности. Как правило, от налога не облагается государственная собственность, а также собственность религиозных, образовательных, благотворительных и различных некоммерческих организаций. Кроме того, квалифицированным ветеранам и инвалидам, пожилым людям и их пережившим супругам разрешены налоговые вычеты в размере 250 и 250 долларов соответственно.

Описание налога:

Адвалорный налог — в каждом муниципалитете сумма стоимости налогооблагаемой недвижимости и стоимости частной собственности предприятий, оцениваемой на местном уровне, является оценочной базой, которая используется для поддержки местного налога на недвижимость. Недвижимость оценивается с использованием рыночной стоимости (или ее процента) в качестве стандарта стоимости.

Местный налог — местный налог на недвижимость — это остаточный налог, который обслуживает четыре единицы местного самоуправления, округ, муниципалитет, школьный округ и специальный округ.Никакая его часть не используется для поддержки правительства штата.

Сумма налога (остаточный налог) — каждое государственное подразделение составляет бюджет, вычитает из бюджетных потребностей все ожидаемые доходы, а оставшаяся сумма (остаточная сумма) поднимается за счет налога на имущество. После того, как каждый бюджет утвержден, заверен и передан в налоговую комиссию графства, рассчитывается налоговая ставка. Каждый муниципалитет имеет общую ставку налога, которая представляет собой сумму нескольких составляющих ставок. Общая ставка муниципального налога включает все компоненты применимой ставки от трех единиц местного самоуправления; уездный, муниципальный и школьный бюджет.Муниципалитет также может иметь одну или несколько специальных районных налоговых ставок. Специальные районные налоговые ставки не являются частью общей налоговой ставки. Они рассчитываются и сообщаются отдельно.

Оценка имущества (налоговая база) — Все налогооблагаемое имущество оценивается (оценивается для налогообложения) местными оценщиками в каждом муниципалитете. Оценки выражаются в «налогооблагаемой стоимости».

Ставка — местная ставка налога на имущество определяется каждый год Налоговым советом округа для каждого муниципалитета путем соотнесения общей суммы налогового сбора с общей суммой всех облагаемых налогом оценочных оценок.Ставка налога, выраженная в 1 долларе на 100 долларов налогооблагаемой оценочной стоимости, является множителем, используемым при определении суммы налога, взимаемого с каждой собственности.

Общие ставки налога по округам и муниципалитетам

Распределение доходов — этот налог начисляется и взимается на местном уровне налоговыми округами для поддержки окружных и муниципальных органов власти и целей местного школьного округа.

Список налоговых советов 21 округа Нью-Джерси

Таблица уравненных оценок

Каждый год Отдел публикует Таблицу уравненных оценок, показывающую среднее отношение или оценочную стоимость к истинной стоимости недвижимости в каждом из 565 местных налоговых округов .Эта таблица сертифицирована государственным уполномоченным по вопросам образования в соответствии с главой 86 Закона 1954 года (N.J.S.A.54: 1-35.1) для использования при расчете и распределении государственной помощи школам. Уравненные оценки также являются основой для распределения окружных налогов между местными налоговыми округами и для распределения налоговых затрат для большого числа региональных школьных округов между составляющими налоговыми округами. Выравниваемые оценки также являются основой для измерения лимитов долга для местных органов власти.

Отношение оценочной стоимости к продажной цене рассчитывается для каждой продажи, пригодной для использования, и все они классифицируются по четырем группам (свободная земля, жилая недвижимость, ферма, прочие i.е. коммерческие, промышленные и квартирные). Общий средневзвешенный коэффициент по округу рассчитывается для всех классов как средневзвешенное значение отдельных коэффициентов, рассчитанных для каждого класса. Это взвешенное по округу соотношение применяется к оценочной стоимости округа для определения совокупной «истинной стоимости».

«Истинное значение усредняется с истинным значением за предыдущий год после поправки на« добавленные и пропущенные оценки ». Это усреднение имеет двустороннее преимущество, заключающееся в предотвращении резких изменений соотношения из года в год и во избежание чрезмерного влияния неадекватных выборок продаж для один год.

Таблица приравненных оценок

Глава 123, Верхний и нижний пределы оценки

Глава 123, Законы 1973 г., с поправками, внесенными главой 51, P.L. 1979 год касается налоговых апелляций и устанавливает «общие уровни» для использования в апелляциях в случаях предполагаемой дискриминации. Поправка изменила определение среднего соотношения с невзвешенного, неклассифицированного среднего арифметического на среднее соотношение, определенное Директором государственной школьной помощи.

«Общий диапазон уровней» для каждого района определяется путем вычитания 15% отношения из отношения нижнего предела и прибавления к коэффициенту верхнего предела.

Глава 123 Пределы оценки

Распределение продаж собственности класса 4

В этой публикации перечислены продажи недвижимости класса 4 (коммерческая, промышленная и жилая), как пригодных для использования, так и неиспользуемых в течение последнего периода выборки, используемого в Таблице выравненных оценок директора. Расценки.

Классификация недвижимости класса 4 при продажах

Руководство по оценке недвижимости для оценщиков из Нью-Джерси

Руководство по оценке недвижимости для оценщиков из Нью-Джерси (Том.I и II) является одним из инструментов, используемых оценщиками в процессе оценки для определения оценочной стоимости.

Руководство по оценке недвижимого имущества

Налоговые карты

Все налоговые карты в штате проверяются и утверждаются по форме и содержанию в соответствии с нормативными актами и стандартами властей штата Нью-Джерси. 54: 1-15 и 54: 50-1 этим блоком. Все муниципалитеты, рассматривающие возможность переоценки, должны иметь обновленную налоговую карту, утвержденную до заключения контракта на переоценку.

Налоговая карта Правила, стандарты и цифровые налоговые карты

Часто задаваемые вопросы владельцев недвижимости

В этом разделе представлены общие рекомендации для муниципальных выборных должностных лиц и администраторов по ответам на общие вопросы владельцев собственности относительно оценки собственности и налогов.

1. Для чего используются мои налоги на недвижимость?

Счет по налогу на имущество обычно состоит из двух основных статей: (1) муниципальные налоги и (2) провинциальные налоги на собственность на образование.

1. Муниципальные налоги на имущество устанавливаются муниципалитетом для оплаты местных муниципальных услуг, таких как содержание дорог и уборка снега, уличное освещение, парки и места отдыха, полиция и противопожарная охрана, планирование землепользования и общественные программы.
2. Налоги на собственность в сфере образования взимаются правительством Альберты.Муниципалитет собирает налог от имени провинции и направляет его правительству Альберты для оплаты начального и среднего образования, предоставляемого школьными советами по всей провинции.

В некоторых общинах счет по налогу на имущество может включать налог для финансирования деятельности одной или нескольких общественных организаций, таких как жилье для пожилых людей.

2. Как определяется стоимость моей собственности?

Зависит от типа недвижимости.Если ваша недвижимость является жилой или коммерческой недвижимостью, она, вероятно, будет оцениваться с использованием стандарта рыночной стоимости, который оценивает стоимость, за которую ваша недвижимость, вероятно, будет продаваться на открытом рынке недвижимости между желающим покупателем и продавцом. В большинстве случаев эта стоимость определяется путем сравнения аналогичных объектов недвижимости и недавних продажных цен. Если данные о продажах для определенного объекта недвижимости недоступны, оценщик может также использовать доходный или затратный подход для определения его рыночной стоимости.

Если имущество представляет собой сельхозугодья, машины и оборудование, железную дорогу или другое линейное имущество, то оно оценивается с использованием стандарта на основе регламентированной процедуры. Этот метод требует, чтобы правительство Альберты установило ставки и процедуры, позволяющие оценщикам определять соответствующую оценочную стоимость собственности.

3. Какие факторы повлияют на рыночную стоимость моего дома?

Факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость жилья, включают общую готовую жилую площадь, качество конструкции, возраст конструкции, уровень модернизации, тип здания (т.е. дуплекс и т. д.), тип структуры (например, бунгало, двухэтажное здание и т. д.), тип квартиры в кондоминиумах, тип и размер гаража, размер участка, топография участка и доступ, виды из собственности и близость собственности к движению , зеленые насаждения, общественные услуги, коммерческая недвижимость, многоквартирная недвижимость, водные пути, школы, поезда, линии электропередачи и башни связи.

4. Почему стоимость, указанная в моем оценочном бюллетене, выше / ниже, чем стоимость моей собственности сегодня?

Ваши налоги на недвижимость рассчитываются исходя из стоимости вашей собственности по состоянию на 1 июля предыдущего года.Дата оценки устанавливается в соответствии с законодательством провинции. Например, в вашем уведомлении об оценке имущества за 2020 год будет отражена стоимость имущества на 1 июля 2019 года. Изменения в условиях рынка недвижимости могут привести к существенным изменениям в стоимости имущества в период между моментом оценки и получением оценки имущества собственниками. Эти изменения будут отражены в оценке следующего года.

5. Почему оценка собственности моего соседа выше / ниже моей?

При сравнении стоимости двух соседних объектов необходимо учитывать следующие факторы:

• Размер лота и влияние на каждый лот — i.е. трафик, парки, пешеходная зона
• Тип конструкции дома — например, бунгало, двухэтажный или двухуровневый
• Размер дома
• Возраст и состояние
• Подвальная застройка — т.е. законченная или незаконченная, или подвал с выходом из дома
• Наличие и размер гаража
• Ремонт и качество внутренней и внешней отделки

6. Как оценка моей собственности влияет на мои налоги на недвижимость?

Муниципалитет использует оценочную стоимость вашей собственности для определения вашей доли муниципальных налогов на собственность и вашей доли провинциальных налогов на образование.

7. Почему ставки налога на имущество часто меняются каждый год и как они определяются?

Ежегодно совет определяет сумму денег, необходимую для работы муниципалитета. Затем муниципалитет оценивает, какой доход он получит из других источников, помимо налогов на недвижимость, таких как сборы с пользователей и гранты. Эта сумма вычитается из общей суммы необходимых денег, а оставшаяся часть — это сумма, которую муниципалитет должен собрать в виде налогов на недвижимость для оказания муниципальных услуг в течение года.

Пример

Стоимость содержания муниципалитета 1000000 долларов США

Минус: выручка из неналоговых источников (300 000)

Требуются налоги на недвижимость 700 000 долларов США

Совет постановил, что 500 000 долларов из 700 000 долларов должны быть профинансированы владельцами жилой недвижимости.

Общая оценка жилищного фонда 100 миллионов долларов

Ставка муниципального налога = 500 000 долларов США требуемых налогов ÷ 100 миллионов долларов США облагается налогом на жилье = 0.005

Ставка налога на имущество для образования в провинции рассчитывается иначе. Каждый год правительство Альберты сообщает муниципалитету, сколько налога на образовательную собственность необходимо взимать с владельцев жилой недвижимости и владельцев нежилой собственности в пределах сообщества. Это известно как «реквизиция налога на имущество для образования». Муниципалитет использует эту информацию для расчета ставки налога на образование.

Ставка налога на образование по месту жительства = заявка на провинциальный налог на образование для жилой недвижимости ÷ общая оценочная стоимость жилой собственности в муниципалитете

Пример

Требование муниципалитета по уплате налога на имущество для образования на 2020 год составляет 1 200 000 долларов, а общая стоимость оцененного имущества составляет 475 000 000 долларов.Следовательно, расчет составляет 1 200 000 долларов США ÷ 475 000 000 долларов США = местная ставка налога на образование в размере 0,0025.

8. Как рассчитываются мои налоги на недвижимость?

Налог на недвижимость рассчитывается в три этапа.

1. Ваш муниципальный налог на имущество рассчитывается путем умножения ставки муниципального налога на оценочную стоимость вашей собственности.
2. Ваш налог на имущество для образования рассчитывается путем умножения ставки налога на образование на оценочную стоимость вашей собственности.
3. Добавьте ваш муниципальный налог к ​​налогу на образование, чтобы он равнялся вашей общей сумме налога на имущество.

Пример

Муниципальный налог = размер налогообложения x ставка муниципального налога

+ налог на образование = налоговая ставка x ставка налога на образование

= счет налога на имущество

Муниципальный налог на имущество = 300 000 долларов США x 0,0060 1 800 долларов США

Налог на имущество для образования = 300 000 долларов x 0.0025 750

Счет по налогу на имущество = 2550 долларов США

В зависимости от муниципалитета, ваши налоги на недвижимость могут также включать другие налоги, такие как налоги на жилье для пожилых людей или сборы, которые зависят от местоположения вашей собственности.

9. Могу ли я подать апелляцию на уплату налогов?

Нет, вы не можете подавать апелляцию на уплату налогов. Налоги на недвижимость основаны на ставках муниципального налога, которые применяются к стоимости всей собственности в муниципалитете.Вы можете подать апелляцию на оценочную стоимость вашей собственности, но это должно быть сделано в течение периода, указанного в вашем оценочном уведомлении.

В то время как владелец собственности не может обжаловать налоги на отдельную собственность, владельцы собственности могут связаться с администрацией или советом своего муниципалитета, чтобы обсудить возможности минимизации уровня налогообложения для всех владельцев собственности в будущем.

10. Если я не согласен с оценкой моего имущества, что я могу сделать?

Если у вас есть сомнения по поводу информации в вашем оценочном уведомлении, вам следует связаться с экспертом.Если после обсуждения с оценщиком вы по-прежнему считаете, что ваша оценка неверна, у вас есть возможность подать письменную жалобу в комиссию по оценке оценки муниципалитета, если она подана в течение определенного периода подачи жалоб. Инструкции можно найти в уведомлении об оценке.

11. Я подал жалобу на оценку моей собственности. Мне все еще нужно платить налоги на недвижимость?

Да, вы все равно должны уплатить налоги в установленный срок, чтобы избежать штрафов.Если решение по вашей жалобе приведет к снижению налогового сбора, вам будет начислена соответствующая сумма.

12. Влияет ли изменение в оценке моего имущества на мои налоги на имущество?

Да, может. Изменение налогов на недвижимость обычно является результатом трех факторов:

1. Изменение суммы денег, требуемой муниципальным бюджетом;
2. Изменения суммы денег, требуемых провинцией в счет налога на имущество для образования; или
3. Является ли изменение оценочной стоимости вашего имущества выше или ниже среднего изменения стоимости имущества в муниципалитете.

• Если стоимость вашей собственности увеличилась на 5 процентов, в то время как среднее увеличение стоимости собственности в муниципалитете составило 2 процента, тогда ваши налоги на собственность могут увеличиться.

13. Почему я получил уведомление об оценке имущества отдельно от счета по налогу на имущество?

Уведомление об оценке было предоставлено в начале года, чтобы у вас было время проверить оценочную стоимость вашей собственности и связаться с муниципалитетом, если у вас есть сомнения по поводу оценки до определения налогов на недвижимость.Поскольку вы не можете оспорить свой счет по налогу на недвижимость, вы должны решить любые проблемы с помощью уведомления об оценке до истечения срока подачи жалобы на оценку.

Этот подход используется не всеми муниципалитетами. Некоторые муниципалитеты отправляют уведомление об оценке имущества и налоговое уведомление вместе. При таком подходе период рассмотрения претензий по оценке открыт в тот же период, когда собираются налоги.

14. Почему я получил дополнительное уведомление?

Вы получили дополнительную оценку и налоговое уведомление в связи с новым строительством вашей собственности, которое не было включено в налоговое уведомление и оценку за текущий год.Вы облагаетесь налогом с этой дополнительной стоимости, так что вы платите свою справедливую долю налогов на недвижимость, которые поддерживаются муниципальными услугами, предоставляемыми вашей собственности в течение года. Полученный дополнительный налог рассчитывается пропорционально количеству месяцев, в течение которых ваша недавно улучшенная недвижимость была завершена или заселена.

Пример

Владелец недвижимости получает уведомление об оценке собственности на 2020 год на сумму 100000 долларов, которая представляет собой его пустырь. В апреле 2020 года начали строительство нового дома, а завершают его в октябре.В течение этого времени они платят налог на недвижимость со стоимости своей земли в 100 000 долларов. В конце октября они получают дополнительную оценку в размере 250 000 долларов, что соответствует стоимости нового здания. Дополнительный налог будет взиматься со стоимости здания и рассчитывается пропорционально на три оставшихся месяца (с октября по декабрь) 2020 налогового года.

15. Если Совет утвердил увеличение муниципального налога, означает ли это, что мои налоги на недвижимость будут повышены?

Повышение муниципального налога означает, что муниципалитет будет собирать больше муниципальных налогов в общей сложности из налогооблагаемой базы исчисления.Вы можете столкнуться с увеличением или уменьшением налога в зависимости от того, как изменилась оценка вашего имущества относительно среднего изменения стоимости имущества. Например, совет разрешил собирать больше налогов с жилой недвижимости, и средний рост рынка жилой недвижимости составляет 2%. Это означает, что если оценка вашей жилой недвижимости увеличилась более чем на 2 процента, вы получите соответствующее увеличение общей суммы налога.

16. Повысятся ли мои налоги на недвижимость, если я отремонтирую свой дом?

Значительное улучшение собственности обычно увеличивает ее рыночную стоимость, а впоследствии и ее оценочную стоимость, поскольку ваша оценка основана на рыночной стоимости.Улучшения, такие как новое пристройка, новый гараж или застройка подвала, повысят оценку вашей собственности. Ремонт интерьера может повысить вашу оценку в зависимости от того, насколько повысилась рыночная стоимость.

17. Существуют ли какие-либо программы налога на имущество для пожилых людей?

Правительство Альберты предлагает Программу отсрочки налога на недвижимость для пожилых людей, которая позволяет имеющим на это право домовладельцам отложить уплату налога на недвижимость полностью или частично с помощью ссуды под низкий процент на недвижимость, предоставленной правительством Альберты.Если вы соответствуете требованиям, правительство Альберты будет платить муниципалитету налоги на жилую недвижимость от вашего имени. Вы выплачиваете ссуду с процентами при переезде или продаже дома или раньше, если хотите.

18. Могу ли я получить информацию о том, как была проведена оценка моей собственности?

Вы имеете право получать все документы, записи и другую информацию в отношении вашего имущества, которое имеет в своем распоряжении оценщик. Чтобы получить эти записи, свяжитесь с муниципалитетом, и у них будет установленный период времени, чтобы предоставить вам информацию.

19. Как мне получить информацию о других сопоставимых объектах недвижимости?

Вы имеете право запросить сводную информацию о недвижимости, аналогичной вашей. Чтобы получить эти записи, свяжитесь с муниципалитетом, и у них будет установленный период времени, чтобы предоставить вам информацию.

20. Какие даты важны для оценки собственности и налогообложения?

Следующий график применяется к жилой недвижимости, когда муниципалитетом крайний срок выплаты — конец июня каждого года.Сроки могут отличаться в зависимости от муниципалитета и типа собственности.

Пример

Домовладельцы Gude

I. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО:

НАЛОГОВЫЙ СЧЕТ НА ИМУЩЕСТВО

Счета по налогу на имущество выставляются в июле / августе каждого года 23 округами Мэриленда и Балтимор-Сити, а также 155 муниципалитетами штата Мэриленд. Налоговые счета выставляются на предстоящий финансовый год и вступают в силу с 1 июля.

Свяжитесь с финансовым отделом или казначеем вашей местной юрисдикции для получения информации, касающейся выставления счетов и взимания налога на имущество.

ДОХОД

Налог на имущество — это, прежде всего, доход местного правительства. Бюджеты округов и муниципалитетов зависят от налога на имущество и части подоходного налога.Правительство штата в основном финансируется за счет подоходного налога и налога с продаж.

II. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО: ОЦЕНКА И НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ

ОЦЕНКА, умноженная на НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ, дает НАЛОГОВЫЙ СЧЕТ

Сумма налогового счета определяется двумя факторами: (1) оценкой и (2) ставкой налога на имущество для каждой юрисдикции (штата, округа и муниципалитета). Оценки основаны на справедливой рыночной стоимости имущества и выдаются Департаментом по оценкам и налогообложению, агентством правительства штата.Ставки налога на имущество устанавливаются каждой единицей правительства (штата, округа и муниципалитета).

ОЦЕНКИ

Переоценка собственности проводится раз в три года, и владельцы собственности уведомляются о любых изменениях в своей оценке в конце декабря. Округа содержат 3 региона (цикла) переоценки, что позволяет ежегодно переоценивать примерно 1/3 счетов собственности.

Оценочные значения собственности заверяются Департаментом по оценке и налогообложению местных органов власти, а затем конвертируются в счета по налогу на имущество с применением ставок налога на имущество в данной юрисдикции.

НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ

Ставки налога на имущество сильно различаются. Государство не налагает никаких ограничений на налоги на имущество, что дает городам и округам право устанавливать налоговые ставки на уровне, необходимом для финансирования государственных услуг. Эти ставки могут увеличиваться, уменьшаться или оставаться неизменными из года в год. Если предлагаемая ставка налога увеличивает общие поступления от налога на имущество, руководящий орган должен объявить об этом факте и провести публичные слушания по новой ставке налога. Это называется процессом постоянной ставки налога на доход.

Эффективная ставка налога представляет собой комбинацию налоговых ставок штата, округа и муниципалитета. Ставки налога на имущество выражаются в долларах за 100 долларов оценки. Например, для собственности со справедливой рыночной стоимостью 100 000 долларов США налоги на имущество будут рассчитаны путем деления оценки на 100 и умножения произведения на ставку налога на имущество. Используя для этого примера эффективную налоговую ставку 1,08 доллара за 100 долларов (1 доллар местный налог на имущество плюс 0,08 доллара США налог на имущество штата), сумма подлежащих уплате налогов на имущество будет рассчитана следующим образом: 100 000 долларов, разделенные на 100, умноженные на 1 доллар.08, что составляет 1080 долларов США.

III. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ

Статья 15 Декларации прав Конституции Мэриленда требует, чтобы вся собственность оценивалась и облагалась налогом единообразно. Закон штата особо требует, чтобы все налогооблагаемое имущество оценивалось на основе его справедливой рыночной стоимости. Суды также истолковали это требование как означающее, что оценка должна основываться на справедливой рыночной стоимости собственности.

ПОДХОДЫ К ЦЕННОСТИ

Оценка основана на оценке справедливой рыночной стоимости недвижимости. Оценка — это оценка стоимости. Оценщики — это оценщики, которые оценивают стоимость имущества для целей налогообложения. Оценщиков обучают использовать стандартные подходы и методы оценки для определения оценочной стоимости. Существует три общепринятых подхода к оценке рыночной стоимости: (1) коммерческий подход, (2) затратный подход и (3) доходный подход. Несмотря на различия в методах расчета, каждый подход предназначен для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости.

ЭТАП ОЦЕНКИ

Для любого увеличения полной денежной стоимости собственности закон штата требует, чтобы увеличение стоимости по сравнению со старой оценкой было «поэтапным» в течение следующих трех лет. В качестве примера возьмем новую оценку в 130 000 долларов по сравнению со старой оценкой в ​​100 000 долларов. В этом примере новая оценка на 30 000 долларов выше, чем старая оценка. Это увеличение на 30 000 долларов «поэтапно» равноценно в течение следующих трех лет: 1-й год — 110 000 долларов; 2-й год — 120 000 долларов США; и 3-й год — 130 000 долларов.

IV. ЖИЛЫЕ ОЦЕНКИ

ОЦЕНКА

В Мэриленде насчитывается более 2,3 миллиона счетов недвижимого имущества. Департамент по оценке и налогообложению должен проводить оценку каждого из этих объектов недвижимости один раз в три года. Для выполнения этой задачи Департамент нанимает и обучает оценщиков проверять, анализировать рынки и оценивать недвижимость. Оценщики обучены правильным подходам и методам оценки и должны быть знакомы с характеристиками местной собственности, которые влияют на ее стоимость.

Два подхода к оценке, используемые оценщиками для оценки справедливой рыночной стоимости жилой недвижимости, включают: (1) подход продаж и (2) метод затрат. Доходный подход, упомянутый в предыдущем разделе, подходит для собственности, которая приносит поток доходов от аренды или договоров аренды.

ПОДХОД К ПРОДАЖЕ

Предпосылка продажного подхода заключается в том, что справедливая рыночная стоимость данного имущества (называемого объектом собственности) может быть определена путем изучения продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости.Если аналогичная недвижимость будет продана примерно за 100 000 долларов, можно предположить, что другая сопоставимая недвижимость будет продаваться в диапазоне от 100 000 долларов. Ключом к подходу к продажам является сопоставимость и наличие достаточного количества данных.

СТОИМОСТЬ ПОДХОДА

Предпосылка затратного подхода заключается в том, что справедливая рыночная стоимость данной собственности равна общей стоимости строительства аналогичного улучшения за вычетом амортизации, связанной с возрастом и состоянием, и ценой земли. Например, если стоимость строительства ранчо площадью 1800 квадратных футов составляет 70 000 долларов, то при стоимостном подходе предполагается, что потенциальный покупатель не заплатит более 70 000 долларов плюс стоимость земли за дом, который уже построен.Если существующий дом не был новым, его можно было продать менее чем за 70 000 долларов. Как правило, чем старше дом, тем больше потеря стоимости из-за износа. Дом, которому 10 лет, обычно продается дешевле, чем аналогичный дом, который был недавно построен.

Оценщики в Мэриленде используют сочетание методов продаж и затрат для оценки жилой недвижимости. Стоимость земли основана на продажном подходе. Однако, когда доступны ограниченные данные о продаже земли, можно использовать метод распределения или процентного соотношения.Стоимость жилища оценивается с использованием стоимостного подхода с поправочным коэффициентом для района. Коэффициент корректировки по соседству создается путем анализа продаж аналогичных смоделированных жилищ в аналогичных рыночных зонах.

V. ПОНИМАНИЕ ВАШЕЙ ОЦЕНКИ (ОЦЕНКА)

Уведомление об оценке, выпущенное Департаментом оценки и налогообложения, информирует владельцев собственности о соотношении старой и новой рыночной стоимости. Из всех цифр, представленных в уведомлении, наиболее важной является общая новая справедливая рыночная стоимость.Это новая оценочная оценка как земли, так и построек (улучшений). Новая справедливая рыночная стоимость, указанная в уведомлении, может быть обжалована. Сроки подачи апелляции и инструкции предоставляются вместе с уведомлением.

Местоположение земли является основным фактором при определении ее стоимости. Например, земля, расположенная у воды, обычно более ценна, чем земля, расположенная внутри страны. Точно так же земля, расположенная недалеко от городского центра, обычно более ценна, чем земля, расположенная за много миль. Оценщики рассматривают и анализируют продажу земли, чтобы определить факторы местоположения.При отсутствии достаточной информации о продаже земли оценщики оценивают стоимость земли, используя метод распределения или процентный метод. В этом методе используется оценка всего имущества с использованием продаж аналогичных домов с последующим разделением стоимости земли и улучшений на основе процента от общей суммы для каждого компонента. В зависимости от размера и / или типа земельного участка земля отображается в квадратных футах, акрах или количестве строительных площадок.

VI. РАБОЧАЯ ТАБЛИЦА ОЦЕНКИ

В таблице собственности указывается, как была рассчитана стоимость земли, с указанием размера земельного участка и используемых ставок. Обычно такая же ставка используется для минимального размера участка под застройку для аналогичных участков.Цены могут варьироваться в зависимости от размера, местоположения и зонирования. Участок, который превышает минимальный размер участка под застройку, требуемый зонированием, будет оцениваться по нескольким ставкам. Одна ставка будет за минимальную площадь, необходимую для строительства дома, а другая ставка (и) будет за площадь земли, превышающую то, что необходимо для строительства. Первая ставка известна как «основная» и дает основную стоимость домашнего сайта. Дополнительные ставки за «лишнюю землю» обычно ниже, чем «первичная» ставка, и иногда они уменьшаются по мере увеличения размера земельного участка.

Таблица собственности включает административные данные и подробную информацию о жилище; включая информацию о году постройки, качестве, состоянии, размере и дополнительных элементах, таких как террасы, ванные комнаты, камины или кондиционеры. В таблице собственности указаны базовые ставки за квадратный фут или любые фиксированные платежи, используемые для каждого компонента здания (улучшения). Также перечислены множители, коэффициенты, амортизация и другие корректировки.

Общие коэффициенты, перечисленные в таблице, описаны ниже:

«Множитель округа», указанный в таблице, является региональным множителем, который применяется к стоимости.Это объясняет региональные различия в стоимости и рынке по всему Мэриленду.

«Фактор качества», указанный на рабочем листе , представляет собой индекс, применяемый на основе выбора качества жилья. Выбор качества основан на числовой шкале от 1 до 9. Количество настроек и функций в жилище; дизайн и архитектура жилища; а строительные материалы и методы, использованные при строительстве жилища, — вот некоторые из соображений, которые помогают в определении выбора качества.

«Корректировка соседства», указанная в рабочем листе (ранее известная как индекс рыночной стоимости или MVI), представляет собой сочетание упомянутого ранее подхода к продажам и стоимости. «Корректировка района» позволяет применять рыночные факторы и влиять на стоимость жилья. Этот коэффициент корректировки предусматривает корректировки, основанные на таких элементах, как рыночное расположение жилища в пределах юрисдикции, спрос на типовой тип дома и рынок жилья в целом.
Анализ продаж района (ей) и модели (ей) жилья завершается в каждом цикле переоценки, чтобы определить поправку на район. Например, предположим, что стоимостной подход указывает на стоимость жилища в 70 000 долларов. Однако анализ продаж в этом районе показывает, что эта конкретная модель жилья была привлекательной на рынке недвижимости в последние годы и фактически продается за 77 000 долларов плюс стоимость земли. «Корректировка соседства» + 10% будет использована для корректировки рыночной стоимости в 77 000 долларов.«Корректировка соседства» выражается десятичной дробью (70 000 долларов США x 1,10 = 77 000 долларов США). «Корректировка соседства» также используется для уменьшения сметы, если анализ продаж показывает, что рынок меньше сметы. Если анализ рынка показал, что жилище продавалось примерно за 63 000 долларов, потребуется «MVI» в 0,90 (70 000 долларов x 0,90 = 63 000 долларов).

VII. ОБЖАЛОВАНИЕ ВАШЕЙ ОЦЕНКИ

(см. Также процесс апелляции)

ОБРАЩЕНИЕ

ПЕРВАЯ СТУПЕНЬ — УРОВЕНЬ НАБЛЮДЕНИЯ

Каждый покупатель имеет право подать апелляцию на уведомление об оценке своего имущества в течение 45 дней с даты уведомления.

Целью апелляции уровня Супервайзера является обмен информацией.Это возможность для клиента узнать как можно больше о том, как была произведена оценка. Кроме того, заказчик должен учитывать любые факторы, которые могут повлиять на стоимость объекта недвижимости, по которому он будет обжалован. Проблема апелляции — справедливая рыночная стоимость недвижимости. После того, как вся информация, представленная на слушании, будет рассмотрена, клиенту будет отправлено «окончательное уведомление». «Последнее уведомление» указывает результат апелляции уровня Супервайзера.

ВТОРОЙ ЭТАП — АПЕЛЛЯЦИОННАЯ КОМИССИЯ ПО НАЛОГОВОЙ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА

Последнее уведомление включает заявление о том, что клиент имеет право подать апелляцию в местный апелляционный совет по оценке налога на имущество в течение 30 дней с даты уведомления.Апелляционные советы расположены в каждой из 24 юрисдикций. Эти советы состоят из местных жителей юрисдикции, рекомендованных местным правительством и назначенных губернатором. Они являются отдельным и независимым от Департамента органом. Апелляция, поданная в Апелляционный совет по оценке налога на имущество (PTAAB), приведет к слушанию в Совете. Заказчику и оценщику будет предоставлена ​​возможность представить свои аргументы относительно справедливой рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого проводится апелляция.Апелляция носит неформальный характер, и клиента не обязательно должен представлять адвокат. После того, как Правление рассмотрит информацию, представленную на слушании, обеим сторонам будет направлено письменное уведомление о решении. Апелляция в Совет также может быть подана в письменной форме, что избавляет от необходимости присутствовать на слушании.

ТРЕТИЙ ШАГ — НАЛОГОВЫЙ СУД МЭРИЛЕНД

Решение Апелляционного совета по оценке налога на имущество может быть обжаловано любой стороной в Налоговом суде Мэриленда. Эта апелляция должна быть подана в письменной форме в течение 30 дней с даты принятия решения PTAAB.Налоговый суд Мэриленда (MTC) — независимый орган, назначаемый губернатором. Хотя разбирательство в MTC является более формальным, чем слушание PTAAB, оно по-прежнему считается неформальным административным слушанием. Плата за регистрацию не взимается, и адвокат не требуется. Заказчику и оценщику предоставляется возможность представить свои аргументы относительно справедливой рыночной стоимости недвижимости. Решение выносится обеим сторонам апелляции. Это последний административный шаг в процессе апелляции.Любая дальнейшая апелляция должна быть подана в окружной суд. Апелляция в окружной суд носит формальный характер, и суд изучает протокол, сделанный в налоговом суде Мэриленда, чтобы определить, допустил ли MTC ошибку с точки зрения закона.

VIII. ПРАВА СОБСТВЕННИКА

IX. МЕРЫ ПО ОСВОБОЖДЕНИЮ ОТ НАЛОГОВ ИМУЩЕСТВА

Департамент по оценке и налогообложению управляет рядом программ освобождения от уплаты налога на имущество, которые специально разработаны для предоставления необходимых льгот определенным группам владельцев собственности.

Дополнительную информацию об этих программах можно получить, позвонив в отдел обслуживания налогоплательщиков Департамента по телефону (410) 767-4433 (район Балтимора) или 1-800-944-7403 (звонок бесплатный) в пределах Мэриленда.

дохода. Эта финансируемая государством программа предоставляет более 58 миллионов долларов необходимой помощи домовладельцам, которые соответствуют критериям права, независимо от возраста.

Эти налоговые льготы не предоставляются автоматически. Домовладелец должен повторно подавать заявление каждый год и предоставлять информацию об общем валовом доходе семьи за предыдущий календарный год.Подача

крайний срок — 1 сентября.

Налоговый зачет определяется в соответствии с соотношением между доходом домовладельца и фактическим налогом на недвижимость, который взимается с основного места жительства владельца недвижимости. Налоговые льготы

рассчитывается по скользящей шкале, что приводит к уменьшению налогового кредита по мере увеличения валового дохода домохозяйства.

Другая программа налоговых льгот — это налоговая льгота для усадьбы.Впервые введенная в действие в 1977 году, с тех пор в программу были внесены поправки, позволяющие домовладельцам иметь право на получение государственной налоговой льготы, если оценка их основного места жительства, занимаемого их владельцами, увеличилась более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Закон штата требует, чтобы окружные и муниципальные органы власти устанавливали процент кредита усадьбы от 0% до 10% для целей местного налогообложения собственности. Начиная с 2008 года, домовладельцы должны подавать одноразовую заявку на получение налоговой льготы.

ОТСРОЧКА ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО
Эта программа позволяет владельцам недвижимости в возрасте 65 лет и старше отложить увеличение своего счета по налогу на недвижимость.Каждое местное самоуправление должно сначала принять программу. В этом случае местное правительство имеет право в соответствии с законодательством штата устанавливать ограничения на доход и размер процентных ставок. Отсроченные налоги становятся залогом имущества и должны быть возвращены при передаче имущества. Округ Монтгомери делает эту программу отсрочки доступной для домовладельцев всех возрастов, которые соответствуют определенным требованиям к месту жительства и уровню дохода.

X. ГЛОССАРИЙ ТЕРМИНОВ

• Программа налоговых льгот для домовладельцев: Программа льгот по налогу на имущество, позволяющая получать налоговые льготы по налогу на имущество домохозяйствам, общий валовой доход которых ниже стандарта, установленного законодательным органом.
• Программа налоговых льгот при усадьбе: Программа налоговых льгот на имущество, которая предоставляет налоговую льготу для основного места жительства владельца собственности. После квалификации этот зачет автоматически применяется к налоговой накладной, когда сумма налогообложения увеличивается более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Округа и муниципалитеты имеют возможность установить предел ниже 10% для целей местного налогообложения.
• Доходный подход: один из трех общепринятых подходов к оценке справедливой рыночной стоимости.Он основан на предпосылке, что покупатель коммерческой недвижимости будет платить не больше, чем стоимость недвижимости в качестве инвестиций, а продавец примет не меньше, чем она стоит в качестве инвестиций. Этот подход используется только для коммерческой аренды или сдаваемой в аренду недвижимости.
• Земельная ставка: долларовая ставка, умноженная на площадь земельного участка, дает стоимость земли. Ставки выводятся на основе анализа сопоставимых продаж земли или метода распределения.
• Корректировка соседства: множитель, используемый для связи подходов затрат и продаж к стоимости.Он применяется к стоимости, указанной при стоимостном подходе, с учетом рыночных условий.
• Множитель округа: Множитель, который используется для конкретного региона штата, чтобы обновить его стоимость и рыночные факторы до текущего времени.
Фактор качества
• : к жилью применяется индекс , основанный на качестве строительства .
• Налоговый суд Мэриленда: апелляция третьего уровня. Суд является независимым органом, назначаемым губернатором.Суд рассматривает и решает вопросы налога на имущество, представленные на его рассмотрение.
• Стоимость поэтапного внедрения: Увеличение оценки от одной переоценки к другой распределяется (поэтапно) равномерно в течение трехлетнего периода между переоценками.
• Апелляционный совет по оценке налога на имущество: второй уровень апелляции. Каждый совет состоит из трех членов, назначаемых губернатором и выбираемых из списка, составленного местным правительством. Совет рассматривает информацию, предоставленную владельцем собственности и оценщиком, и принимает решение о поставленном перед ним вопросе оценки.
• Лист недвижимости: карта учета собственности для каждого участка недвижимости. Он содержит информацию о праве собственности, юридическое описание, оценку земли и зданий, а также данные о продажах этого земельного участка.
• Список продаж для региона: документ, в котором суммируются сопоставимые продажи для определенного района или группы объектов недвижимости, которые использовались при анализе продаж.
• Подход к продажам: один из трех общепринятых подходов к определению справедливой рыночной стоимости. Данные о продажах анализируются и применяются к свойствам для определения справедливой рыночной стоимости.Предпосылка продажного подхода заключается в том, что покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем сумма денег, необходимая для покупки сопоставимой собственности.
• Трехлетний цикл оценки: трехлетний цикл повторной оценки. Ежегодно в каждой юрисдикции проводится переоценка примерно одной трети собственности.
• Единообразие: Недвижимость в Мэриленде должна оцениваться и облагаться налогом аналогичным образом.